ZNALECKÝ POSUDEK. č Objednatel znaleckého posudku: Exekutorský úřad Kladno, č.j. 088EX 5924/11-57 Petra Bezruče Kladno

Transkript

1 ZNALECKÝ POSUDEK č O ceně pozemku číslo parcely st. 101 s rodinným domem č.p. 93 v katastrálním území Úpohlavy, obec - Úpohlavy, okr. Litoměřice. Vlastník nemovitosti : Horký Jaroslav, č.p. 93, Úpohlavy Objednatel znaleckého posudku: Exekutorský úřad Kladno, č.j. 088EX 5924/11-57 Petra Bezruče Kladno Účel znaleckého posudku: Odhad obvyklé ceny nemovitosti jako podklad pro exekuční řízení Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., č. 345/2015 Sb. a č. 53/2016 Sb., podle stavu ke dni znalecký posudek vypracoval: Ing. Jiří Janovský Nerudova 774/ Říčany telefon: janovsky_j@post.cz Znalecký posudek obsahuje 18 stran textu včetně titulního listu a 19 stran příloh. Objednateli se předává v jednom vyhotovení. V Říčanech

2 1. Úvod 1.1. Obecné informace Za cenu obvyklou (tržní, obchodovatelnou, obecnou) považujeme při ocenění nemovitosti cenu, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku, v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Hodnota nemovitosti je určena k datu uvedenému na titulní straně. Obvyklá cena pro exekuční řízení je stanovena v souladu se zákonem č. 151/97 Sb. o oceňování majetku ve znění zákona č. 121/2000 Sb. v souladu s ustanovením 66, odst. 5 exekučního řádu (120/2001 Sb.) a návazně s ustanovením 336 o.s.ř. Podkladem pro stanovení obvyklé ceny jsou obecně hodnoty stanovené třemi základními metodami, které jsou používané v různých modifikacích : - metoda věcná (nákladová) - metoda výnosová (příjmová) + event. stanovení průměrné hodnoty (vážený, aritmetický průměr) - metoda porovnávací (tržní, statistická) Informativně je též zjištěna cena administrativní (současné cenové předpisy). Tato cena je aktuálně také dosti vypovídající o obvyklé ceně, protože od používá pro ocenění rodinných domů tzv. porovnávací metodu, která využívá statistické údaje z Finančních úřadů a další databáze. Ve většině případů se pak administrativní cena blíží ceně obvyklé. Obvyklou cenu nelze spočítat podle žádných matematických zákonitostí. Je možné ji stanovit pouze na základě aplikace podrobné znalosti a průzkumu místního trhu s nemovitostmi na konkrétní oceňovanou nemovitost. Jedná se o starší rodinný dům po rekonstrukci a přístavbě, s příslušenstvím a pozemkem v okrajové části obce. Nemovitost nebyla znalci zpřístupněna a proto je při odhadu obvyklé ceny dodržena větší míra opatrnosti. Dům je dle venkovní obhlídky ve velmi dobrém stavu. Pro ocenění je dále použita kombinace metod nákladová, věcná a zejména porovnávací Předmětem ocenění je stanovení obvyklé ceny nemovitosti pozemek číslo parcely st. 101 s rodinným domem č.p.93 v katastrálním území Úpohlavy, obec Úpohlavy, okr. Litoměřice. Vše evidované na listu vlastnictví číslo 124. Toto stanovení obvyklé ceny je podkladem pro exekuční řízení (prodej nemovitosti) na nemovitý majetek povinného

3 1.3. Účel ocenění Exekutorský úřad Kladno je pověřený k provedení exekuce ve věci oprávněného : KB, a.s. proti povinnému : Jaroslav Horký, bytem Úpohlavy 93, Úpohlavy. Po nařízení výkonu rozhodnutím prodejem nemovitosti, je exekučním úřadem (soudem) zjišťována odhadní cena nemovitosti ( 336 o.s.ř. a 66 ex.ř.). Nemovitý majetek musí být oceněn znalcem, dle zák.č. 151/97 Sb. v aktuálním znění a to obvyklou cenou Ocenění je provedeno ke dni Použité předpisy, literatura a podklady - Vyhláška číslo 441/2014 Sb. v aktuálním znění č. 53/2016 Sb. (prováděcí vyhláška) + Zákon č.151/97 Sb. o oceňování majetku - Metodika oceňování nemovitostí pro účely úvěrového řízení v České spořitelně a.s. vydané CERM Brno s.r.o. v roce 1995, novelizované ÚSI Brno - - Nový občanský zákoník - Metodiky oceňování pro ČMHB a.s., Stavební spořitelny, KB a.s., Pyramida a další - - Občanský soudní řád č. 99/1963 Sb. ve znění pozdějších předpisů - - Vyhláška číslo 26/2000 Sb. o dražbách v aktuálním znění - Teorie oceňování nemovitostí vydané CERM Brno (autor Doc.Ing.A.Bradáč DrSc) - Vlastní databáze tržního oceňování v úrovni CU Vysledované tržní ceny (nájmy, pronájmy) v burze nemovitostí časopis REALITY, vydávaný asociací realitních kanceláří, údaje z Internetu, nájmy (reprezent.nabídky viz přílohy) - Metodika oceňování doporučená komorou odhadců majetku při ČKOM - Nemovitosti oceňování a právní vztahy, vydalo Linde Praha,a.s. (Prof.Ing.Albert Bradáč DrSc) - Mandátní smlouva s KB a.s. pro oceňování nemovitostí - Zákon č. 120/2001 Sb. exekuční řád - 3 -

4 (Konkrétní podklady pro ocenění viz zjištění administrativní ceny) 2. Nález 2.1. Místní šetření bylo provedeno osobně znalcem dne osobně znalec, jen venkovní obhlídka. Povinný přes doporučené obeslání nemovitost nezpřístupnil ( resp. údajně nefunkční zvonek ). Znalce dále kontaktoval telefonicky s tím, že znalci pošle podklady pro ocenění (PD). Znalci podklady přišly poštou dne (posudek byl přepracován v souladu se zaslanou PD) Vlastnická práva jsou zapsána na LV číslo 124 pro katastrální území Úpohlavy, obec Úpohlavy, okr. Litoměřice. V části A je zapsán vlastník Horký Jaroslav, č.p. 93, Úpohlavy V části B vlastnictví pozemku a č.p. 93 V části C - nařízení exekucí, usnesení soudu, zástavní právo... V části E nabývací listiny (darování) Podrobně viz přílohy ocenění Podklady pro vypracování ocenění Viz zjištění administrativní ceny bod 3.3. (podrobně) 3. Posudek ocenění nemovitosti 3.1. Stručný popis Jedná se o ocenění nemovitého majetku povinného : pana Jaroslava Horkého, na základě exekučního příkazu. V tomto příkazu je majetek specifikován rodinný dům č.p. 93 s příslušenstvím a s pozemkem v k.ú. Úpohlavy, obec Úpohlavy, okr. Litoměřice. Vše evidované na LV číslo Metodika ocenění - 4 -

5 Pro odhad tržní hodnoty je použita podpůrně metodika oceňování nemovitostí pro účely úvěrových řízení v České spořitelně a.s., KB a.s. a dalších peněžních ústavů, přičemž je respektován zákon č. 151/97 Sb. ve znění pozdějších předpisů. Toto ocenění je vypracováno pouze pro účel stanovení obvyklé ceny jako podklad pro exekuční řízení. Obvyklá cena je stanovena na základě věcné, (výnosové) a porovnávací hodnoty (resp.jejich kombinace). Informativně je zjištěna cena administrativní, dle vyhl.č. 53/2016 Sb. (současný cenový předpis, ve smyslu zákona číslo 151/97 Sb.). Takto zjištěná administrativní cena se ve většině případů blíží obvyklé (tržní) ceně, protože nová metodika oceňování rodinných domů používá statistické a průměrné údaje získané z kupních smluv apd. Metodika pomocí různých doplňujících koeficientů zohlední zcela konkrétní podmínky a specifikace trhu v daném konkrétním regionu a obci. Toto platí zejména pro porovnávací způsob ocenění ve smyslu hlavy III. cenové vyhlášky. (Bližší - viz dále) Zjištění administrativní ceny NÁLEZ 1. Znalecký úkol Vypracovat znalecký posudek o ceně nemovitostí - pozemku číslo parcely st. 101 s rodinným domem č.p.93 v katastrálním území Úpohlavy, obec - Úpohlavy, okr. Litoměřice. Jedná se o odhad obvyklé ceny nemovitosti pro účely exekuce na základě usnesení Okresního soudu v Litoměřicích č.j. EXE 10793/ ze dne , pravomocného dnem , kterým byla nařízena exekuce vykonatelného platebního rozkazu OS v Litoměřicích, č.j. 30 EC 2461/ ze dne vymožení pohledávky oprávněného KB, a.s. proti povinnému : Jaroslav Horký, bytem Úpohlavy 93, Úpohlavy. Jedná se o exekuční příkaz, ( výkon rozhodnutí prodejem nemovitosti ), forma dražby, prodej nemovitostí s příslušenstvím, ve smyslu 59 a 66 exekučního řádu. Dle 66, odst. 5 ex. řádu znalec oceňuje nemovitost a její příslušenství a jednotlivá práva a závady s nemovitostí spojené obvyklou cenou podle zvláštního právního předpisu ( odkaz na zákon č. 151/97 Sb. ve znění pozdějších předpisů ). Dle 69 ex. řádu ve spojení s ust. 323 a násl. zákona č. 99/1963 Sb. ve znění pozdějších předpisů ( O.S.Ř. ) bude nemovitost zpeněžena formou prodeje. Formu dražby upravuje O.S.Ř. v 336. Tyto zákonné normy stanoví, že pro dražbu musí být zajištěn odhad ceny předmětu dražby v místě a čase obvyklé. Toto zjištění administrativní ceny je jedním z podkladů pro stanovení obvyklé ceny nemovitosti ve smyslu zák. č. 151/97 Sb. Úkolem znalce je, mimo jiné, odhadnout obvyklou cenu event. práv a závad na nemovitosti váznoucích ( s nemovitostí spojených ), závady, které prodejem v dražbě nezaniknou. ( 66 ex. řádu a 336 o.s.ř. ) Žádná práva, nebo závady ve smyslu výše uvedeného nejsou zjištěny. Zástavní práva k nemovitosti nejsou závadou ve smyslu výše uvedeného. 2. Základní informace Název předmětu ocenění: Pozemek st. 101 s rodinným domem č.p. 93, Úpohlavy, okr. Litoměřice - 5 -

6 Adresa předmětu ocenění: Úpohlavy Úpohlavy Kraj: Ústecký Okres: Litoměřice Obec: Úpohlavy Katastrální území: Úpohlavy Počet obyvatel: 260 Základní cena stavebního pozemku obce okresu ZCv = 1 350,00 Kč/m 2 Koeficienty obce Název koeficientu č. P i O1. Velikost obce - Do 500 obyvatel V 0,50 O2. Hospodářsko-správní význam obce - Ostatní obce IV 0,60 O3. Poloha obce - V ostatních případech VI 0,80 O4. Technická infrastruktura v obci - V obci je elektřina, vodovod, I 1,00 kanalizace a plyn O5. Dopravní obslužnost obce - Železniční a autobusová zastávka II 0,95 O6. Občanská vybavenost v obci - Minimální vybavenost (obchod nebo služby základní sortiment) V 0,85 Základní cena stavebního pozemku ZC = ZCv * O 1 * O 2 * O 3 * O 4 * O 5 * O 6 = 262,00 Kč/m 2 3. Prohlídka Prohlídka byla provedena dne za přítomnosti - osobně znalec ( jen venkovní obhlídka ). 4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku - Výpis z katastru nemovitostí vyhotovený dálkovým přístupem ze dne , číslo listu vlastnictví 124, katastr. území Úpohlavy, okr. Litoměřice - - Snímek katastrální mapy předmětného území ( cuzk.cz ) - Fotodokumentace nemovitostí pořízená při místním šetření - ( jen venkovní obhlídka ) - Usnesení exekutorského úřadu Kladno č.j. 088EX 5924/11-57 ( ustanovení znalce) - Exekuční příkaz vydaný Exekutorským úřadem Kladno, JUDr. Jana Škofová č.j. 088EX 5924/ ( mimo jiné určení nemovitého majetku přikázaného do exekuce ) - Informace získané znalcem na cuzk.cz - Aktuální údaje z trhu nemovitostí ( realitní inzerce, vlastní databáze ) - Informace získané znalcem v místě ( vlastníci sousedících nemovitostí ) - Dodatečně poslané povinným dopisem ( ) - Ověřená projektová dokumentace na nástavbu a přístavbu RD s datováním Souhlas s užíváním nástavby a přístavby RD vydaný SÚ v Lovosicích č.j. výst /99 ze dne

7 5. Vlastnické a evidenční údaje Jsou evidovány na listu vlastnictví číslo 124 pro katastrální území Úpohlavy, okr. Litoměřice ( bližší - viz příloha posudku ) 6. Dokumentace a skutečnost Nemovitost nebyla, přes písemné doporučené obeslání, zpřístupněna. Znalec vychází zejména z venkovní obhlídky a obecných informací získaných v místě - Povinný sice telefonicky znalce kontaktoval ( když již byl na zpáteční cestě ) a slíbil poslání plánků apd. Projektová dokumentace a kolaudace byla znalci doručena poštou dne a posudek byl tedy zčásti přepracován dle této PD ( původně byl posudek zpracován jen dle venkovní obhlídky a odměřením z mapových podkladů ). 7. Celkový popis nemovité věci Nemovitost se nalézá v zastavěném území menší obce, jižní již okrajová část..převážně zástavba rodinných domů s menšími pozemky, odhadem zástavba ze 60 let. Klidné a čisté prostředí. Přístup po asfaltové okresní komunikaci, směr Sedlec málo frekventované. Nemovitost je vnitřní, v řadě obdobných nemovitostí. Všechny běžné inž. sítě, nové dlážděné chodníky VO. Do centra obce cca 300 m. Nemovitost je rekonstruovaným rodinným domem se středně velkým pozemkem jehož je součástí. Úpohlavy jsou ostatní obcí okresu Litoměřice, s počtem obyvatel cca 260, převážně zemědělská oblast. Cca 16 km jihozápadně od okresního města. V obci je velmi omezená občanská vybavenost, třeba dojíždět do Třebenice. Dopravní spojení autem napojení na D 8 ( odbočka na 45 km ), BUS, stanice ČD. 8. Obsah znaleckého posudku 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby Rodinný dům č.p Ocenění pozemků 2.1. Pozemek - ZNALECKÝ POSUDEK Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a č. 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., č. 345/2015 Sb. a č. 53/2016 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. Index trhu s nemovitými věcmi Název znaku č. P i 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Nabídka odpovídá poptávce II 0,00-7 -

8 2. Vlastnické vztahy - Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož V 0,00 součástí je stavba (stejný vlastník) nebo jednotka nebo jednotka se spoluvl. podílem na pozemku 3. Změny v okolí s vlivem na prodejnost - Bez vlivu nebo II 0,00 stabilizovaná území 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Negativní - Zástavní práva, I -0,04 exekuční práva, omezení dispozičních práv Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 6. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav IV 1,00 Index trhu I T = P 6 * (1 + P i) = 0,960 Index polohy 5 i = 1 Typ staveb na pozemku pro stanovení indexu polohy: Rezidenční stavby v obcích do 2000 obyvatel včetně Název znaku č. P i 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním I 1,01 celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí - I 0,03 Rezidenční zástavba 3. Poloha pozemku v obci - Navazující na střed (centrum) obce II 0,00 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec - I 0,00 Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci je I 0,00 dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost k pozemku - Příjezd po zpevněné komunikaci, VII 0,01 s možností parkování na pozemku 7. Osobní hromadná doprava - Zastávka od 201 do 1000, MHD II -0,01 špatná dostupnost centra obce 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Bez možnosti II 0,00 komerčního využití 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí II 0, Nezaměstnanost - Průměrná nezaměstnanost II 0, Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 Index polohy I P = P 1 * (1 + P i) = 1,040 Koeficient pp = I T * I P = 0, i = 2 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby Rodinný dům č.p

9 Stavba je situována na parcele číslo st Vnitřní vybavení a provedení je určeno převážně technickým odhadem. Pokud nebudou vnitřní prostory výrazně netypické, potom tyto technické odhady ( nepřesnosti ) nemají podstatný vliv na odhad obvyklé ceny. Stavba obsahuje 2. nadzemní podlaží, přičemž 2. NP je zčásti podkrovím. Na vnitřní severní straně je velká část půdorysu 2. NP terasou, kterou z bočních stran kryjí štítové zdi. Vnitřní dispozice odhadem byt 1+kk a byt 3+1 s příslušenstvím bytu, vestavěná garáž, nebytové prostory nejsou zjištěny. Stavba je rodinným domem ve smyslu vyhl. č. 501/2006 Sb. Stavba je dokončena, obestavěný prostor do m 3. Pro ocenění ( administrativní cena ) se použije porovnávací způsob dle hlavy III. cenové vyhlášky. Rekonstrukce s dílčí modernizací a objemové zvětšení ( oproti katastrálnímu snímku ) je stanoveno dle venkovní obhlídky. Stavba je situována s menším odstupem do rovinného pozemku. Obdélníkový půdorys zastavění. Zděné provedení, sedlová střecha, pálené tašky, klempířské prvky pozink. Část štítu palubky. Škrábaný břízolit, okna a vstupní dveře plastová, žaluzie. Předpokládáno standardní vnitřní vybavení a provedení. Nejsou zjištěny podstatné ( zjevné ) stavební poruchy nebo závady. Stavebně - technický stav je určen jako velmi dobrý. Pozn. Případné venkovní úpravy, s výjimkou vyjmenovaných položek, a vedlejší stavby se zastavěnou plochou do 25 m 2, jsou zahrnuty v ceně rodinného domu zjištěné porovnávacím způsobem. ( Oplocení, jednoduchá kůlna, zpevněné plochy... ). Zatřídění pro potřeby ocenění Typ objektu: Rodinný dům 35 porovnávací metoda Poloha objektu: Ústecký kraj, obec do obyvatel Stáří stavby: 60 let Celková rekonstrukce provedena v roce: Základní cena ZC (příloha č. 24): 1 324,- Kč/m 3 Zastavěné plochy a výšky podlaží 1. NP: 8,80*15,0 = 132,00 m 2 Podkroví: 10,60*8,80 = 93,28 m 2 Název podlaží Zastavěná plocha Konstrukční výška 1. NP: 132,00 m 2 2,55 m Podkroví: 93,28 m 2 2,51 m Obestavěný prostor Stavba: 93,28*(5,50+3,60/2,0)+38,72*2,80 = 789,36 m 3 Obestavěný prostor - celkem: = 789,36 m 3 Podlažnost: Zastavěná plocha prvního nadzemního podlaží: ZP1 = 132,00 m 2 Zastavěná plocha všech podlaží: ZP = 225,28 m 2 Podlažnost: ZP / ZP1 = 1,71 Výpočet indexu cenového porovnání Index vybavení Název znaku č. V i 0. Typ stavby - nepodsklepený nebo podsklepený do poloviny I typ A - 9 -

10 zastavěné plochy 1.NP - se šikmou nebo strmou střechou 1. Druh stavby - samostatný rodinný dům III 0,00 2. Provedení obvodových stěn - cihelné nebo tvárnicové zdivo III 0,00 3. Tloušťka obvod. stěn - méně jak 45 cm I -0,02 4. Podlažnost - hodnota více jak 1 do 2 včetně II 0,01 5. Napojení na sítě (přípojky) - přípojka elektro, voda, kanalizace a V 0,08 plyn nebo propan butan 6. Způsob vytápění stavby - ústřední, etážové, dálkové III 0,00 7. Zákl. příslušenství v RD - úplné - standardní provedení III 0,00 8. Ostatní vybavení v RD - bez dalšího vybavení I 0,00 9. Venkovní úpravy - standardního rozsahu a provedení III 0, Vedlejší stavby tvořící příslušenství k RD - standardní příslušenství III 0,05 - vedlejší stavby celkem do 25 m2 11. Pozemky ve funkčním celku se stavbou - od 300 m2 do 800 m2 II 0,00 celkem 12. Kriterium jinde neuvedené - bez vlivu na cenu -. III 0, Stavebně - technický stav - stavba ve výborném stavu I 1,05 Koeficient stáří upraven o + 0,09 pro stavby s nástavbou, přístavbou či rozsáhlejšími stavebními úpravami. Koeficient pro stavby 17 let po celkové rekonstrukci: s = 1-0,005 * ( )= 0, Index vybavení I V = (1 + V i) * V 13 * 0,930 = 1,094 i = 1 Index trhu s nemovitými věcmi I T = 0,960 Index polohy pozemku I P = 1,040 Ocenění Základní cena upravená ZCU = ZC * I V = 1 324,- Kč/m 3 * 1,094 = 1 448,46 Kč/m 3 CS P = OP * ZCU * I T * I P = 789,36 m 3 * 1 448,46 Kč/m 3 * 0,960 * 1,040= ,02 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem = ,02 Kč 2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemek - Pozemek sestává z jedné parcely, jejíž součástí je rodinný dům. Obdélníkový tvar, rovinný charakter. Pro dané území není vydána cenová mapa stavebních pozemků. Ocenění Index trhu s nemovitostmi I T = 0,960 Index polohy pozemku I P = 1,040 Výpočet indexu cenového porovnání Index omezujících vlivů pozemku

11 Název znaku č. P i 1. Geometrický tvar a velikost pozemku - Tvar bez vlivu na využití II 0,00 2. Svažitost pozemku a expozice - Svažitost terénu pozemku do 15 % IV 0,00 včetně; ostatní orientace 3. Ztížené základové podmínky - Neztížené základové podmínky III 0,00 4. Chráněná území a ochranná pásma - Mimo chráněné území a I 0,00 ochranné pásmo 5. Omezení užívání pozemku - Bez omezení užívání I 0,00 6. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 Index omezujících vlivů I O = 1 + P i = 1,000 Celkový index I = I T * I O * I P = 0,960 * 1,000 * 1,040 = 0,998 6 i = 1 Stavební pozemek zastavěné plochy a nádvoří oceněný dle 4 odst. 1 a pozemky od této ceny odvozené Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena Upr. cena Zatřídění [Kč/m 2 Index Koef. ] [Kč/m 2 ] 4 odst. 1 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří 4 odst ,- 0, ,48 Parcelní Výměra Jedn. cena Cena Typ Název číslo [m 2 ] [Kč/m 2 ] [Kč] 4 odst. 1 zast. plocha ,00 261, ,48 Stavební pozemek - celkem 376, ,48 Pozemek - - zjištěná cena = ,48 Kč REKAPITULACE Rekapitulace výsledných cen 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby Rodinný dům č.p ,- Kč 1. Ocenění staveb celkem ,- Kč 2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemek ,50 Kč 2. Ocenění pozemků celkem ,50 Kč

12 Celkem ,50 Kč Rekapitulace výsledných cen, celkem ,50 Kč Výsledná cena po zaokrouhlení dle 50: ,- Kč slovy: Jedenmiliondvěstětřicetdevěttisícosmsetčtyřicet Kč 3.4. Stanovení věcné hodnoty Věcná hodnota je reprodukční cena stavby (za kterou se dá stavba ke dni ocenění postavit v daném místě), snížená o přiměřené opotřebení. Nazývá se též časová cena, reprodukční časová cena. Pro stanovení věcné hodnoty jsou použity jednotkové ceny z cenových ukazatelů ÚRS, a.s. a ty jsou ještě případně upraveny dle vlastní databáze (oceňování pro potřeby peněžních ústavů, novostavby s dodavatelskými smlouvami na klíč apd.). Výčet oceňovaných nemovitostí Rodinný dům č.p Pozemky Rodinný dům č.p. 93 Základní popis, vybavení, propočet míry znehodnocení opotřebením, technické parametry viz administrativní cena. OP celkem - (dle vyhlášky) 789,0 m3 ZCU základní cena 5 000,- Kč/m3 OP Reprodukční cena 789,0 m3 OP * 5 000,- Kč 3, ,- Kč Znehodnocení opotřebením - (technický odhad) 35% - 1, ,- Kč Věcná hodnota rodinného domu č.p. 93 ke dni ocenění 2, ,- Kč Pozemek Obvyklé ceny stavebních pozemků se pohybují v místě a okolí v rozpětí 600,- Kč 1.000,- Kč/m2. Dále určuji hodnotu 600,- Kč/m2 (stupeň bezpečnosti)

13 Celkem 376,0 m2 * 600,- Kč Věcná hodnota pozemků ke dni ocenění ,- Kč ,- Kč 3.4. Věcná hodnota rekapitulace Rodinný dům č.p. 93 2, ,- Kč Pozemek ,- Kč 3.4. Věcná hodnota ke dni ocenění celkem 2, ,- Kč Tj. slovy : Dvamilionysedmsetosmdesátdevěttisícosmsetpadesát Kč 3.5. Stanovení výnosové hodnoty Výnosová hodnota je uvažovaná jistina, kterou je nutno při stanovené úrokové míře uložit, aby čistý výnos z úroků z této jistiny byl stejný jako čistý výnos z nemovitosti. Nebo je možné tuto částku investovat na kapitálovém trhu, s obdobnou sazbou výnosové míry. Je předpokládán pouze výnos z nemovitosti formou odhadnutého, dosažitelného nájemného, které je obvyklé v daném místě a čase. Není zde uvažován teoretický, možný výnos z podnikatelské činnosti. Pro výpočet výnosové hodnoty se použije vztah pro věčnou rentu. Tento vztah platí jen za předpokladu konstantních příjmů a výdajů v budoucnosti, s tím, že se obojí při inflaci bude zvyšovat stejným tempem přiměřeně inflaci. V místě a bližším okolí nejsou zjištěny žádné nájmy, ani obdobných nemovitostí. Jakékoliv teoreticky stanovené nájemné může výrazně zkreslit závěry odhadu (není relevantní skutečnosti obvyklých cen). Výnosová hodnota se nestanovuje! 3.6. Stanovení výsledné tržní hodnoty Porovnávací hodnota Podle zákona č. 151/97 Sb. o oceňování majetku je jedním ze způsobů oceňování porovnávací způsob, který vychází z porovnání předmětu ocenění se stejným nebo obdobným předmětem a cenou sjednanou při jeho prodeji. Konkrétní prodeje (nabídky) nemovitostí rodinných domů jsou uvedeny v přílohách. Dále je uvedeno rozpětí porovnávacích hodnot pro obec Úpohlavy a bližší okolí zjištěné aktuálně z RK a Internetu (viz přílohy posudku). Přímo v Úpohlavech je méně srovnatelných nemovitostí, proto jsou použity i srovnatelné obdobné lokality. Inzerce lze po určité korekci objektivně vyhodnotit. Porovnávací nemovitosti je nutné posuzovat obezřetně a s větším

14 stupněm opatrnosti. Pozn. U prvně inzerovaných nabídek je nutné počítat převážně ještě se snížením výše nabídky. Skutečně dosažené prodejní ceny se liší směrem dolů cca o 10% - 20%. Uplatňování porovnávacího způsobu je stále ještě částečně omezeno nedostatkem pravdivých objektivních informací o cenách dosahovaných při prodeji porovnatelného majetku a jejich nízkou spolehlivostí, spekulativní záměry, důvody snížení daně z prodeje apd. U přiložených porovnávacích nemovitostí je nutné nabídkové hodnoty příslušně korigovat a to nejen z důvodů např. první (nejvyšší) inzerce, ale také s ohledem na velikost hlavní stavby, vybavení, technický stav, velikost pozemku a další. Obecně je trh s nemovitostmi v místě a bližším okolí dosti omezený. Nemovitosti se často obchodují pod pořizovací náklady Každá nemovitost je svým způsobem jedinečná a nejde ji zcela a bez rozdílu porovnávat s jinou nemovitostí. S přihlédnutím k výše uvedenému rozboru a dle porovnávacích (přiložených) nemovitostí je odhadována obvyklá cena, nemovitosti jako celek, v rozpětí - 1, ,- Kč 1, ,-Kč. Porovnávací hodnota celé nemovitosti prosté práv třetích osob pozemku st. 101, jehož součástí je rodinný dům č.p. 93, evidované na LV číslo 124, v katastrálním území Úpohlavy, obec Úpohlavy, okr. Litoměřice, je odhadována na spodní hranici cenového rozpětí (princip opatrnosti) nemovitost nebyla zpřístupněna - 1, ,- Kč Rekapitulace kategorií ocenění 3.3. Administrativní cena 1, ,- Kč 3.4. Věcná hodnota nemovitosti 2, ,- Kč 3.5. Výnosová hodnota nemovitosti - se nestanovuje 3.6. Výsledná tržní hodnota Porovnávací hodnota rozpětí (celá nemovitost) tis tis.Kč 4. Závěr Pro ocenění byly použity standardní oceňovací metody, běžně používané v oceňovací praxi. Na základě výsledků ocenění je odhadnuta obvyklá cena celé nemovitosti pozemku číslo parcely st. 101 s rodinným domem č.p. 93, vše evidované na LV číslo 124 pro katastrální území Úpohlavy, obec Úpohlavy, okr. Litoměřice, ve výši (dodržení principu opatrnosti) : 1, ,- Kč

15 Tj. slovy : Jedenmiliontřistatisíc Kč Prohlašuji, že při provedení znaleckého posudku jsem osobou nezávislou. V Říčanech Ing. Jiří Janovský Nerudova 774/ Říčany telefon: janovsky_j@post.cz ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Praze dne č.j.spr797/81 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady se specializací nemovitosti. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č

16 - 16 -

17 RD č.p. 93, Úpohlavy, okr. Litoměřice přístupová komunikace přístupová komunikace a RD průčelí RD průčelí a dvůr

18 - 18 -