Znalecký posudek - obvyklá cena, tržní

Transkript

1 Znalecký posudek - obvyklá cena, tržní č /2014 o ceně rodinného domu č.p.133 s příslušenstvím, stavební plocha p.č.164 v k.ú. Nepolisy, obci Nepolisy, okres Hradec Králové. Objednatel posudku: Účel posudku: Exekutorský úřad Ostrava JUDr. Milan Vlha Prokešovo náměstí 5/ Ostrava IČ: Zjištění ceny nemovitosti. Dle vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 441/2013 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, v účinném znění, podle stavu ke dni Posudek vypracoval: Ing. René Bystroň Tyršova 1438/ Ostrava rby@seznam.cz Posudek byl vypracován ve 3 vyhotoveních, z nichž 2 vyhotovení obdrží žadatel a 1 vyhotovení je uloženo v archívu znalce. Celkem posudek obsahuje 13 stran. V Ostravě,

2 2 A. Nález 1. Znalecký úkol Zjištění ceny nemovitosti. 2. Prohlídka a zaměření nemovitosti Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno dne za přítomnosti zástupce objednatele. 3. Podklady pro vypracování posudku Výpis z katastru nemovitostí pro k.ú. Nepolisy, obec Nepolisy, okres Hradec Králové, list vlastnictví č. 41, vyhotovený dálkovým přístupem. 4. Vlastnické a evidenční údaje Kraj: Královéhradecký Okres: Hradec Králové Obec: Nepolisy Katastrální území: Nepolisy (703397) List vlastnictví číslo: 41 Vlastník: Skokanová Jana č.p. 133, Nepolisy Objednavatel prohlašuje, že předložil odhadci veškeré podklady, které má od předmětných nemovitostí v držení, a že údaje rozhodné pro výpočet ceny, které sdělil, jsou pravdivé a je si vědom případných následků. Předmětem zadání posudku není přezkoumání vlastnických práv, případně zadržovacích práv oceňovaného majetku. 5. Obsah posudku a) Hlavní stavby 1) RD č.p. 2) Garáž b) Studna c) Bazén venkovní nezakrytý d) Pozemky na LV číslo 41 Posudek byl vytvořen v programu Delta-NEM firmy Diotima, s.r.o., tel.: ,

3 3 B. Posudek Popis objektů, výměra, hodnocení a ocenění Ocenění nemovitosti je provedeno podle vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 441/2013 Sb. o oceňování majetku. Index trhu dle přílohy č. 3, tabulky č. 1: Popis znaku Hodnocení znaku P i 1 Situace na dílčím (segmentu) III. Nabídka odpovídá poptávce 0,00 trhu s nemovitými věcmi 2 Vlastnické vztahy IV. Nezastavěný pozemek nebo pozemek, 0,00 jehož součástí je stavba (stejný vlastník) 3 Změny v okolí III. Bez vlivu 0,00 4 Vliv právních vztahů na II. Bez vlivu 0,00 prodejnost (např. prodej podílu, pronájem) 5 Povodňové riziko IV. Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav 1,00 Index trhu:i T = P 5 (1 + P i) = 1,000 i = 1 4 Index polohy dle přílohy č. 3, tabulky č. 3 nebo 4: Popis znaku Hodnocení znaku P i 1 Druh a účel užití stavby I. Druh hlavní stavby v jednotném funkčním 1,03 celku 2 Převažující zástavba v okolí I. Rezidenční zástavba 0,00 pozemku a životní prostředí 3 Poloha pozemku v obci II. Navazující na střed (centrum) obce 0,00 4 Možnost napojení pozemku na I. Pozemek lze napojit na všechny sítě v 0,00 inženýrské sítě, které má obec obci nebo obec bez sítí 5 Občanská vybavenost v okolí I. V okolí nemovité věci je dostupná 0,00 pozemku občanská vybavenost obce 6 Dopravní dostupnost VI. Komunikace (zpevněná) ke hranici 0,00 pozemku, dobré parkovací možnosti 7 Hromadná doprava IV. Zastávka hromadné dopravy do 500 m 0,02 8 Poloha pozemku z hlediska I. Bez možnosti komerčního využití 0,00 komerční využitelnosti 9 Obyvatelstvo II. Bezproblémové okolí 0,00 10 Nezaměstnanost II. Průměrná nezaměstnanost 0,00 11 Vlivy ostatní neuvedené I. Vlivy snižující cenu 0,20 11 Index polohy: I P = P 1 (1 + P i) = 0,803 i = 2

4 4 a) Hlavní stavby a.1) RD č.p. 35 Předmětem ocenění je nemovitost v obci Nepolisy, ( 910 obyvatel) v okrese Hradec Králové, katastrální území Nepolisy, kraj Královehradecký. Nemovitost je dostupná přímo z obecní asfaltové komunikace. Rodinný dům má jedno nadzemní podlaží s podkrovím, které je přístupné po schodišti z obývacího pokoje, dům není podsklepen. V domě je bytová jednotka 4+1, v zimním období vytápěná plynovým kotlem s ústředním rozvodem. Na pozemku je samostatně stojící zděná garáž a zapuštěný bazén, zahrada je celkově oplocená. Obec Nepolisy se rozkládá asi třicet kilometrů západně od centra Hradce Králové a šest kilometrů jihozápadně od města Nový Bydžov. V obci ZŠ, MŠ, hřiště, knihovna, kostel, hřbitov, praktický lékař, poštovní úřad. Místní obyvatelé mohou využívat plynofikaci, kanalizaci i veřejný vodovod. Rekonstrukce proběhly v roce: , rozvody vody a odpadu, topení v mědi, nová střecha, krovy 80%, koupelna, vybavení + ker.dlažba, vybavení kuchyně, zárubně 50% + dveře, přístavba obývacího pokoje, elektroinstalace. Krytina RD - tašková, vytápění plynovým kotlem. Dispozice: 1 NP - Předsíň, chodba, WC, chodba, obývací pokoj, kuchyně, koupelna, ložnice Podkroví - schodiště, chodba, pokoj, pokoj Podlaží: Název Výška Zastavěná plocha 1 NP 2,90 m 148,00 m 2 podkroví 2,40 m 148,00 m 2 Součet: 5,30 m 296,00 m 2 Podlažnost: 296,00 / 148,00 = 2,00 Obestavěný prostor (OP): 1 NP 2, = 429,20 m 3 podkroví 2, = 355,20 m 3 zastřešení 1,1 148 = 162,80 m 3 Obestavěný prostor celkem: = 947,20 m 3 Určení základní ceny za m 3 dle přílohy č. 24, tabulky č. 1: Kraj: Královéhradecký Obec: Nepolisy Počet obyvatel: 957 Základní cena (ZC): 2 680, Kč/m 3 Index konstrukce a vybavení: příloha č. 24, tabulka č. 2 Popis znaku Hodnocení znaku V i 0 Typ stavby I. Nepodsklepený nebo podsklepený do A poloviny zastavěné plochy 1.NP - se šikmou nebo strmou střechou 1 Druh stavby III. Samostatný rodinný dům 0,00 2 Provedení obvodových stěn III. Zdivo cihelné nebo tvárnicové 0,00 3 Tloušťka obvod. stěn II. 45 cm 0,00 4 Podlažnost II. Hodnota více jak 1 do 2 včetně 0,01

5 5 5 Napojení na veřejné sítě III. Přípojka elektro, voda a odkanalizování 0,00 (přípojky) RD do žumpy nebo septiku 6 Způsob vytápění stavby III. Ústřední, etážové, dálkové 0,00 7 Zákl. příslušenství v RD III. Úplné - standardní provedení 0,00 8 Ostatní vybavení v RD I. Bez dalšího vybavení 0,00 9 Venkovní úpravy III. Standardního rozsahu a provedení 0,00 10 Vedlejší stavby tvořící II. Bez vedlejších staveb nebo jejich celkové 0,00 příslušenství k RD zastavěné ploše nad 25 m 2 11 Pozemky ve funkčním celku se II. Od 300 m 2 do 800 m 2 celkem 0,00 stavbou 12 Kriterium jinde neuvedené III. Bez vlivu na cenu 0,00 13 Stavebně-technický stav II. Stavba v dobrém stavu s pravidelnou 1,00 * údržbou * Rok výstavby / kolaudace: 1910 Rok celkové rekonstrukce: 2004 Stáří stavby (y): 25 Koeficient pro úpravu (s): 0, Index konstrukce a vybavení (I V = (1 + V i) V 13): 0,884 i=1 Základní cena upravená (ZCU = ZC I V ): 2 369,12 Kč/m 3 Index trhu (I T ): 1,000 Index polohy (I P ): 0,803 Cena stavby určená porovnávacím způsobem: CS P = OP ZCU I T I P = 947, ,12 1,000 0,803 = ,46 Kč RD č.p. určená cena: ,46 Kč a.2) Garáž 37 Jedná se o zděnou garáž. Podlaží: 1 NP Výška: 2,60 m Zastavěná plocha: 34,00 m 2 Obestavěný prostor (OP): 1 NP 2,60 34 = 88,40 m 3 zastřešení 0,6 34 = 20,40 m 3 Obestavěný prostor celkem: = 108,80 m 3 Určení základní ceny za m 3 dle přílohy č. 26, tabulky č. 1: Kraj: Královéhradecký Obec: Nepolisy Počet obyvatel: 957 Základní cena (ZC): 1 435, Kč/m 3

6 6 Index konstrukce a vybavení: příloha č. 26, tabulka č. 2 Popis znaku Hodnocení znaku V i 0 Typ stavby II. Svislé konstrukce zděné nebo B železobetonové s plochou střechou nebo krovem neumožňující zřízení podkroví 1 Druh stavby II. Samostatně stojící 0,00 2 Konstrukce II. Obvod. zdivo nebo stěny tl cm 0,00 3 Technické vybavení III. El.proud 230V/400 V nebo vrata s elektr. 0,00 pohonem 4 Příslušenství - venk. úpravy III. Bez výrazného vlivu na cenu 0,00 5 Kriterium jinde neuvedené III. Bez vlivu na cenu 0,00 6 Stavebně-technický stav II. Stavba v dobrém stavu s pravidelnou 1,00 * údržbou * Rok výstavby / kolaudace: 2004 Stáří stavby (y): 10 Koeficient pro úpravu (s): 0,950 5 Index konstrukce a vybavení (I V = (1 + V i) V 6): 0,950 i=1 Základní cena upravená (ZCU = ZC I V ): 1 363,25 Kč/m 3 Index trhu (I T ): 1,000 Index polohy (I P ): 0,803 Cena stavby určená porovnávacím způsobem: CS P = OP ZCU I T I P = 108, ,25 1,000 0,803 = ,24 Kč Garáž určená cena: ,24 Kč b) Studna 19 Zatřídění pro potřeby ocenění Předpokládaná další životnost: 65 roků Opotřebení: / ( ) = 18,750 % Odpočet opotřebení: ,54 Kč 18,750 % 8 404,60 Kč Cena objektu po odečtení opotřebení: = ,94 Kč Výpočet ceny stavby dle 10: Index trhu: I T = 1,000 Index polohy: I P = 0,803 Cena stavby určená nákladovým způsobem: CS N = ,94 Kč Koeficient úpravy ceny pro stavbu dle trhu a polohy: pp = I T I P 0,803 Cena stavby: CS = CS N pp = ,21 Kč Studna určená cena: ,21 Kč

7 7 c) Bazén venkovní nezakrytý 18 Zatřídění pro potřeby ocenění 21. Bazén venkovní nezakrytý: 25,00 m 3 OP Polohový koeficient: 0,800 Kód klasifikace CZ-CC: 242 Ostatní inženýrská díla j. n. Kód standardní klasifikace produkce: Stavební díla jinde neuvedená Koeficient změny ceny stavby: 2,291 Ocenění Základní cena: 25,00 m 3 OP 1 825, Kč/m 3 OP , Kč Korekce základní ceny: Polohový koeficient K 5 : 0,8000 Koeficient změny cen staveb K i : 2,2910 Cena stavby: = ,50 Kč Výpočet opotřebení lineární metodou: Stáří: 6 roků Předpokládaná další životnost: 74 roků Opotřebení: / (6 + 74) = 7,500 % Odpočet opotřebení: ,50 Kč 7,500 % 6 271,61 Kč Cena objektu po odečtení opotřebení: = ,89 Kč Výpočet ceny stavby dle 10: Index trhu: I T = 1,000 Index polohy: I P = 0,803 Cena stavby určená nákladovým způsobem: CS N = ,89 Kč Koeficient úpravy ceny pro stavbu dle trhu a polohy: pp = I T I P 0,803 Cena stavby: CS = CS N pp = ,96 Kč Bazén venkovní nezakrytý určená cena: ,96 Kč d) Pozemky na LV číslo 41 4 Základní cena stavebního pozemku neuvedeného v cenové mapě dle 3 Název obce: Nepolisy Název okresu: Hradec Králové Koeficienty úpravy výchozí základní ceny dle přílohy č. 2, tabulky č. 2: Popis znaku Hodnocení znaku O i 1 Velikost obce IV obyvatel 0,65 2 Hospodářsko-správní význam IV. Ostatní obce 0,60 obce 3 Poloha obce V. Ostatní případy 0,80 4 Technická infrastruktura v obci I. Elektřina, vodovod, kanalizace a plyn 1,00 5 Dopravní obslužnost obce IV. Železniční, nebo autobusová zastávka 0,80 6 Občanská vybavenost v obci III. Základní vybavenost (obchod a zdravotní středisko a škola) 0,95 Základní cena výchozí: ZC v = 1 520, Kč/m 2

8 8 Základní cena pozemku: ZC = ZC v O 1 O 2 O 3 O 4 O 5 O 6 = 360,42 Kč/m2 Index trhu: I T = 1,000 Index omezujících vlivů pozemku dle přílohy č. 3, tabulky č. 2: Popis znaku Hodnocení znaku P i 1 Svažitost pozemku a expozice IV. Svažitost terénu pozemku do 15% včetně; 0,00 ostatní orientace 2 Ztížené základové podmínky III. Neztížené základové podmínky 0,00 3 Ochranná pásma I. Mimo ochranná pásma 0,00 4 Omezení užívání pozemku I. Bez omezení užívání 0,00 5 Geometrický tvar pozemku II. Tvar bez vlivu na využití 0,00 6 Ostatní neuvedené II. Bez dalších vlivů 0,00 6 Index omezujících vlivů: I O = 1 + P i = 1,000 i = 1 Index polohy: I P = 0,803 Index cenového porovnání dle 4: I = I T I O I P = 0,803 4 odst. 1 Stavební pozemky zastavěné plochy a nádvoří Základní cena upravená: ZCU = ZC I = 289,4173 Kč/m 2 Parc. č. Název Výměra [m 2 ] Cena [Kč] st. 164 zastavěná plocha a nádvoří ,27 109/7 zahrada ,56 172/6 zahrada , ostatní plocha - jiná plocha ,09 Součet: ,23 Pozemky na LV číslo 41 určená cena: ,23 Kč

9 9 C. Rekapitulace Souhrn výměr všech pozemků m 2 Výsledné ceny včetně opotřebení - administratívní cena: a) Hlavní stavby 1) RD č.p ,46 Kč 2) Garáž ,24 Kč b) Studna ,21 Kč c) Bazén venkovní nezakrytý ,96 Kč d) Pozemky na LV číslo ,23 Kč Výsledná cena včetně opotřebení činí celkem: ,10 Kč Cena po zaokrouhlení podle 50: , Kč Určená cena: , Kč Cena slovy: dvamilionypětsettřicetosmtisícdvěstědevadesát Kč OBVYKLÁ CENA tržní porovnávací způsob Cena je stanovena porovnáním a vyhodnocením cen v posledním období uskutečněných prodejů, nabídek obdobných nemovitostí, které jsou srovnatelné svým charakterem a lokalitou s danou nemovitostí. V dané lokalitě nabídka převyšuje poptávku. Stanovuji tržní cenu rodinného domu č.p.133 s příslušenstvím, stavební plocha p.č.164 v k.ú. Nepolisy, obci Nepolisy, okres Hradec Králové. Kč ,- Slovy: dvamiliónytřistatisíctisíc Kč V Ostravě, Ing. René Bystroň

10 10 D. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne , Spr.3783/95, pro základní obor ekonomika, pro odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č /2014 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem podle připojené likvidace.

11 Katastrální mapa parcely st

12 Fotodokumentace 12

13 13