ZNALECKÝ POSUDEK. č. 62/20162/2016

Transkript

1 ZNALECKÝ POSUDEK č. 62/20162/2016 O ceně ideální 1/4 nemovitostí - domu čp spolu s příslušenstvím a pozemky st.p.č a p.p.č. 2079, k. ú. a obec Roudnice nad Labem, okres Litoměřice Objednavatel znaleckého posudku: Exekutorský úřad Brno - město JUDr. Karel Urban Minská B r n o Účel znaleckého posudku: Stanovení obvyklé ceny nemovitosti pro účely exekuce - obvyklá cena Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., č. 345/2015 Sb. a č. 53/2016 Sb., podle stavu ke dni znalecký posudek vypracoval: Jan Dvořák, Ing. Síbova 286/ Bílina Telefon: ing.jan.dvorak-odhady@seznam.cz Počet stran: 10 včetně titulního listu. Objednavateli se předává ve 2 vyhotoveních. V Bílině

2 A. NÁLEZ 1. Znalecký úkol Znalecký posudek o ceně ideální 1/4 nemovitosti - domu čp spolu s příslušenstvím a pozemky st.p.č a p.p.č. 2079, k. ú. a obec Roudnice nad Labem, okres Litoměřice. 2. Základní informace Název předmětu ocenění: Dům čp spolu s příslušenstvím a pozemky st.p.č a p.p.č Adresa předmětu ocenění: Podluská Roudnice nad Labem Kraj: Ústecký Okres: Litoměřice Obec: Roudnice nad Labem Katastrální území: Roudnice nad Labem Počet obyvatel: Základní cena stavebního pozemku obce okresu ZCv = 1 350,00 Kč/m 2 Koeficienty obce Název koeficientu č. P i O1. Velikost obce - Nad 5000 obyvatel I 0,85 O2. Hospodářsko-správní význam obce - Obce s počtem obyvatel nad III 0, a všechny obce v okresech Praha-východ, Praha-západ O3. Poloha obce - Obec vzdálená od hranice zastavěného území IV 1,01 vyjmenovaného města nebo oblasti v tab. č. 1 (mimo Prahu a Brna) v nejkratším vymezeném úseku silnice do 10 km včetně O4. Technická infrastruktura v obci - V obci je elektřina, vodovod, I 1,00 kanalizace a plyn O5. Dopravní obslužnost obce - Městská hromadná doprava popřípadě I 1,00 příměstská doprava O6. Občanská vybavenost v obci - Komplexní vybavenost (obchod, služby, zdravotnická zařízení, škola, pošta, bankovní (peněžní) služby, sportovní a kulturní zařízení aj.) I 1,00 Základní cena stavebního pozemku ZC = ZCv * O 1 * O 2 * O 3 * O 4 * O 5 * O 6 = 985,00 Kč/m 2 3. Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne za přítomnosti znalce osobně. 4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku - usnesení soudního exekutora JUDr. Karla Urbana č.j.: 97 EX 10730/ ze dne ve věci rovedení znaleckého posudku - výpis z katastru nemovitostí LV č. 67 pro k. ú. a obec Roudnice nad Labem vyhotovený objednatelem s datem týkající se předmětné nemovitosti - kopie katastrální mapy pro k. ú. a obec Roudnice nad Labem vyhotovená znalcem dálkovým přístupem dne se zakreslením předmětné nemovitosti - stáří původní nemovitosti bylo zjišťováno znalcem osobně na místě odhadu - údaje o stáří ostatních součástí nemovitosti a o provedených rekonstrukčních a modernizačních - 2 -

3 pracích na nemovitosti, poskytnuté majitelem nemovitosti na místě odhadu - skutečnosti a výměry zjištěné na místě odhadu - jiné doklady znalci poskytnuty nebyly 5. Vlastnické a evidenční údaje Vlastnické údaje k nemovitosti nejsou předmětem tohoto posudku. 6. Dokumentace a skutečnost Projektová dokumentace od stavby původní nemovitosti nebyla znalci předložena, objednatel a vlastník nemovitosti ji nemají k dispozici a tato pravděpodobně již neexistuje. Dle předložených dokladů i skutečnosti zjištěné na místě odhadu jde o objekt, sloužící k obytným účelům s příslušenstvím, takto byl také postaven, donedávna užíván a jako takový jej proto také oceňuji. 7. Celkový popis nemovité věci Nemovitost je umístěna jako řadový koncový objekt (1/2 dvojdomku) v nepravidelné zástavbě Podluské ulice, u místní komunikace, procházející městem, v jeho okrajové části. Od ulice je oddělena zeleným pásem a krajnicí komunikace. Hlavním objektem nemovitosti je tedy rodinný dům čp Kromě níže uvedených staveb jsou dalšími součástmi nemovitosti pouze pozemky st.p.č. 2078, zastavěná plocha, o výměře 132 m 2 p.p.č. 2079, zahrada, o výměře 212 m 2, vše k. ú. a obec Roudnice nad Labem, okres Litoměřice. Za domem ve dvoře se nachází kolna, oplocení s vraty a vrátky, zpevněné plochy, přípojky sítí apod. (vše je započítáno v ceně domu). Vše tvoří jeden samostatný územně uzavřený celek. Jiné součásti nemovitost nemá. Pro provedení odhadu byla znalcem vyzvaná spolumajitka nemovitosti paní Věra Krejčíková, ta také na místě odhadu byla a znalci prohlídku a zaměření umožnila. Napojení nemovitosti na inž. sítě je na síť elektro, vodovodu, kanalizace a telefonu. Plyn je na hranici pozemku (na fasádě domu). Použité předpisy a materiály: - zákon č. 151/97 Sb. o oceňování majetku - vyhláška Ministerstva financí ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhl. č. 199/2014 Sb., č. 345/2015 Sb. a č. 53/2016 Sb - Metodická pomůcka Úřední oceňování nemovitostí vydaná CERM Brno v odborné časopisy Znalec a Soudní inženýrství ročníků 1991 až Obsah znaleckého posudku 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby Dům čp Ocenění pozemků 2.1. Pozemky - 3 -

4 B. ZNALECKÝ POSUDEK Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a č. 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., č. 345/2015 Sb. a č. 53/2016 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. Index trhu s nemovitými věcmi Název znaku č. P i 1. Situace na trhu s nemovitými věcmi - Poptávka je vyšší než nabídka III 0,06 2. Vlastnické vztahy - Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož V 0,00 součástí je stavba (stejný vlastník) 3. Změny v okolí s vlivem na prodejnost - Bez vlivu nebo II 0,00 stabilizovaná území 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Bez vlivu II 0,00 5. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 6. Povodňové riziko - Zóna se středním rizikem povodně (území tzv. 20-leté vody) II 0,80 Index trhu I T = P 6 * (1 + P i) = 0,848 Index polohy 5 i = 1 Typ staveb na pozemku pro stanovení indexu polohy: Rezidenční stavby v ostatních obcích nad 2000 obyvatel Název znaku č. P i 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním I 1,00 celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí - I 0,04 Rezidenční zástavba 3. Poloha pozemku v obci - Okrajové části obce III -0,05 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec - I 0,00 Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci je II -0,01 částečně dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost k pozemku - Příjezd po zpevněné komunikaci, VI 0,00 dobré parkovací možnosti 7. Osobní hromadná doprava - Zastávka do 200 m včetně, MHD III 0,02 dobrá dostupnost centra obce 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Bez možnosti II 0,00 komerčního využití 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí II 0, Nezaměstnanost - Průměrná nezaměstnanost II 0, Vlivy ostatní neuvedené - Vlivy zvyšující cenu - V okolí nemovitosti vzniká lokalita s novými rodinnými domy. III 0,30-4 -

5 Index polohy I P = P 1 * (1 + P i) = 1,300 Koeficient pp = I T * I P = 1, Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby dům čp i = 2 Jde o částečně přízemní, částečně dvoupodlažní, částečně podsklepený objekt, se sedlovou střechou bez využití podkrovními místnostmi. Objekt je zděný z převážně cihelného, v 1.PP smíšeného zdiva, stropy 1.PP jsou klenuté, jinak rovné, dřevěné trámové, opatřené zaomítnutým podhledem, krytina střechy je z betonových tašek, klempířské konstrukce tvořeny okapy a svody z Ti-Zn plechu, vnější omítky jsou převážně mnichovské, uzemnění objektu hromosvodem provedeno není. Vytápění objektu je lokální na TP, okna dřevěná zdvojená, ve 2.NP plastová, dveře dřevěné plné, část. prosklené, podlahy dřevěné, resp. keramická dlažba, vybavení kuchyně je uhelný sporák a umyvadlo, záchod splachovací apod. Koupelnu dům nemá. Objekt je využit k obytným účelům, je zde b. j , v 1.NP je kuchyň a pokoj, ve 2.NP další 2 pokoje. Stáří domu uvažuji cca z roku Stáří objektu tedy uvažuji = 116 let. Technický stav objektu jako celku je špatný. Prvky dlouhodobé životnosti se mi jeví převážně ve stavu, odpovídajícím přiměřenému opotřebení a stáří. Technický stav prvků PSV a rozvodů inž. sítí uvažuji velmi špatný, objekt je několik let vystěhovaný a nevyužívaný, v objektu je vlhko, všechny tyto prvky jsou na hranici či za hranicí funkčnosti, záchod a kuchyně zničené apod. Novější je střešní krytina vč. klempířiny, zateplení a vnější omítky převážné části domu, 2 plastová okna ve 2.NP apod. Ve zdivu objektu se výrazně projevuje vzlínavost zemní vlhkosti. Zatřídění pro potřeby ocenění Typ objektu: Rodinný dům 35 porovnávací metoda Poloha objektu: Ústecký kraj, obec obyvatel Stáří stavby: 116 let Základní cena ZC (příloha č. 24): 1 547,- Kč/m 3 Zastavěné plochy a výšky podlaží 1.PP: 6,30*6,60+2,90*9,20+2,60*6,30 = 84,64 m 2 1.NP: 6,30*6,60+2,90*9,20+2,60*6,30 = 84,64 m 2 2.NP: 6,30*6,60 = 41,58 m 2 Název podlaží Zastavěná plocha Konstrukční výška 1.PP: 84,64 m 2 2,30 m 1.NP: 84,64 m 2 3,00 m 2.NP: 41,58 m 2 2,60 m - 5 -

6 Obestavěný prostor 1.PP: (6,30*6,60+2,90*9,20+2,60*6,30)*(2,30) = 194,67 m 3 1.NP: (6,30*6,60+2,90*9,20)*(3,00)+(2,60*6,30)*(2, = 245,73 m 3 50) 2.NP: (6,30*6,60)*(2,60) = 108,11 m 3 Střecha: (6,30*6,60+2,90*9,20)*(2,80/2) = 95,56 m 3 Obestavěný prostor - celkem: = 644,07 m 3 Podlažnost: Zastavěná plocha prvního nadzemního podlaží: ZP1 = 84,64 m 2 Zastavěná plocha všech podlaží: ZP = 210,86 m 2 Podlažnost: ZP / ZP1 = 2,49 Výpočet indexu cenového porovnání Index vybavení Název znaku č. V i 0. Typ stavby - podsklepený - se šikmou nebo strmou střechou III typ D 1. Druh stavby - dvojdomek, dům řadový II -0,01 2. Provedení obvodových stěn - dřevostavby (novostavby) a stavby IV 0,04 zateplené 3. Tloušťka obvod. stěn - 45 cm II 0,00 4. Podlažnost - hodnota větší než 2 III 0,02 5. Napojení na sítě (přípojky) - přípojka elektro, voda, kanalizace a V 0,08 plyn nebo propan butan 6. Způsob vytápění stavby - lokální na tuhá paliva I -0,08 7. Zákl. příslušenství v RD - pouze částečné ve stavbě nebo úplné II -0,05 podstand. nebo mimo stavbu RD 8. Ostatní vybavení v RD - bez dalšího vybavení I 0,00 9. Venkovní úpravy - standardního rozsahu a provedení III 0, Vedlejší stavby tvořící příslušenství k RD - standardní příslušenství III 0,08 - vedlejší stavby celkem do 25 m2 11. Pozemky ve funkčním celku se stavbou - od 300 m2 do 800 m2 II 0,00 celkem 12. Kriterium jinde neuvedené - významně zvyšující cenu V 0, Stavebně - technický stav - stavba ve špatném stavu (předpoklad provedení rozsáhlejších stavebních úprav) IV 0,65 Koeficient pro stáří 116 let: s = 1-0,005 * 116 = 0,420 Koeficient stáří s nemůže být nižší než 0,6. 12 Index vybavení I V = (1 + V i) * V 13 * 0,600 = 0,460 i = 1 Index trhu s nemovitými věcmi I T = 0,848 Index polohy pozemku I P = 1,

7 Ocenění Základní cena upravená ZCU = ZC * I V = 1 547,- Kč/m 3 * 0,460 = 711,62 Kč/m 3 CS P = OP * ZCU * I T * I P = 644,07 m 3 * 711,62 Kč/m 3 * 0,848 * 1,300= ,- Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem = ,- Kč 2. Ocenění pozemků Ocenění 2.1. pozemky Výpočet indexu cenového porovnání Index omezujících vlivů pozemku Název znaku č. P i 1. Geometrický tvar a velikost pozemku - Tvar bez vlivu na využití II 0,00 2. Svažitost pozemku a expozice - Svažitost terénu pozemku do 15 % IV 0,00 včetně; ostatní orientace 3. Ztížené základové podmínky - Neztížené základové podmínky III 0,00 4. Chráněná území a ochranná pásma - Chráněná krajinná oblast v 1. a III -0,01 2. zóně, nebo národní park 5. Omezení užívání pozemku - Bez omezení užívání I 0,00 6. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů - Bez vlivů II 0,00 Index omezujících vlivů I O = 1 + P i = 0,990 Index trhu s nemovitostmi I T = 0,848 Index polohy pozemku I P = 1,300 Celkový index I = I T * I O * I P = 0,848 * 0,990 * 1,300 = 1,091 6 i = 1 Stavební pozemky zastavěné plochy a nádvoří oceněné dle 4 odst. 1 a pozemky od této ceny odvozené Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena Upr. cena Zatřídění [Kč/m 2 Index Koef. ] [Kč/m 2 ] 4 odst. 1 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří 4 odst ,- 1, ,64 Typ Název Parcelní Výměra Jedn. cena Cena číslo [m 2 ] [Kč/m 2 ] [Kč] 4 odst. 1 zast. plocha , , ,48 4 odst. 1 zahrada , , ,68 Stavební pozemky - celkem 344, ,16 Pozemky - zjištěná cena = ,16 Kč - 7 -

8 C. REKAPITULACE Rekapitulace výsledných cen 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby dům čp ,- Kč 1. Ocenění staveb celkem ,- Kč 2. Ocenění pozemků 2.1. pozemky ,- Kč 2. Ocenění pozemků celkem ,- Kč Celkem ,- Kč Rekapitulace výsledných cen, celkem ,- Kč Výsledná cena po zaokrouhlení dle 50: ,- Kč slovy: Osmsetsedmdesátčtyřitisícdevětsetčtyřicet Kč Na nemovitosti váznou následující závady: Několik exekučních příkazů k prodeji nemovitosti, a dále několik nařízení exekuce. Předpokládám, že uplatnění těchto práv bude při prodeji řešeno dle platných legislativních předpisů v rámci prodeje nemovitosti a tato omezení převodu budou prodejem nemovitosti zrušena, a proto tedy výši obvyklé ceny nemovitosti neovlivní. Nemovitost není pronajata, v současné době není ani využívaná (v důsledku technického stavu je využívat ani nelze). Žádné výhody a závady na nemovitosti neváznou. Oceňovaná nemovitost je situována v lokalitě, ve které je poptávka po nemovitostech v současné době v souladu s nabídkou. Vzhledem k výše uvedeným skutečnostem (rozměry, technický stav, situování nemovitosti, nabídka a poptávka) stanovuji obvyklou cenu oceňované nemovitostí dle LV č domu čp spolu s příslušenstvím a pozemky st.p.č a p.p.č. 2079, k. ú. a obec Roudnice nad Labem, okres Litoměřice ve výši Kč. Na základě té skutečnosti, že je oceňovaná ideální 1/4 výše uvedené nemovitosti, stanovuji obvyklou cenu ideální 1/4 oceňované nemovitosti dle LV dle LV č domu čp spolu s příslušenstvím a pozemky st.p.č a p..p.č. 2079, k. ú. a obec Roudnice nad Labem, okres Litoměřice ve výši Kč

9 V Bílině Jan Dvořák, Ing. Síbova 286/ Bílina Telefon: D. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ústí nad Labem ze dne pod č. j. Spr 2343/87, pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady, spec. nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 62/20162/2016 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 62/20162/

10 - 10 -