ZNALECKÝ POSUDEK. č. 122/18322/2011

Transkript

1 ZNALECKÝ POSUDEK č. 122/18322/2011 O ceně nemovitostí - domu čp. 20 spolu s příslušenstvím a pozemkem st.p.č. 11, k. ú. Bezděkov u Prachomet, obec Toužim, okres Karlovy Vary Objednatel posudku: JUDr. Petr Kocián soudní exekutor Exekutorský úřad Brno - venkov Veveří B r n o Účel posudku: Stanovení obvyklé ceny nemovitosti pro účely exekuce - obvyklá cena Dle zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku ve znění zákona č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb. a č. 257/2004 Sb. a č. 296/2007 Sb. a vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb. a č. 364/2010 Sb. podle stavu ke dni posudek vypracoval: Ing. Jan Dvořák Síbova 286/ Bílina Tel.: ing.jan.dvorak-odhady@seznam.cz Posudek obsahuje včetně titulního listu 10 stran textu. Objednateli se předává ve 2 vyhotoveních. V Bílině

2 - 2 - A. Nález 1. Znalecký úkol Znalecký posudek o ceně nemovitostí - domu čp. 20 spolu s příslušenstvím a pozemkem st.p.č. 11, k. ú. Bezděkov u Prachomet, obec Toužim, okres Karlovy Vary. 2. Informace o nemovitosti Název nemovitosti: Dům čp. 20 spolu s příslušenstvím a pozemkem st.p.č. 11 Adresa nemovitosti: Bezděkov Toužim Kraj: Karlovarský Okres: Karlovy Vary Obec: Toužim Katastrální území: Bezděkov u Prachomet Počet obyvatel: Výchozí cena stavebního pozemku Cp = 35 + (a ) x 0, = 56,2263 Kč/m 2 kde a je počet obyvatel v obci (pokud je a < 1000; použije se a = 1000) Základní cena podle 28 odst. 1 písm. k) : 56,23 Kč/m 2 3. Prohlídka a zaměření nemovitosti Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno dne za přítomnosti znalce osobně. 4. Podklady pro vypracování posudku - usnesení soudního exekutora JUDr. Petra Kociána č.j.: 137Ex 5420/04-19 ze dne ve věci provedení znaleckého posudku - výpis z katastru nemovitostí LV č. 47 pro k. ú. Bezděkov u Prachomet obec Toužim vyhotovený objednatelem dálkovým přístupem dne týkající se předmětné nemovitosti - kopie katastrální mapy pro k. ú. Bezděkov u Prachomet obec Toužim vyhotovená znalcem dálkovým přístupem dne se zakreslením předmětné nemovitosti - stáří původní nemovitosti a stáří provedených ostatních modernizačních pracích na nemovitosti byla znalcem odhadována na základě jeho zkušeností - skutečnosti a výměry zjištěné na místě odhadu - jiné doklady znalci poskytnuty nebyly 5. Vlastnické a evidenční údaje Vlastnické údaje k nemovitosti nejsou předmětem tohoto posudku. 6. Dokumentace a skutečnost Projektová dokumentace od stavby původní nemovitosti nebyla znalci předložena, objednatel a vlastník nemovitosti ji nemají k dispozici a tato pravděpodobně již neexistuje.

3 - 3 - Dle předložených dokladů i skutečnosti zjištěné na místě odhadu jde o nemovitost, sloužící k obytným účelům, takto byla také postavena, je dosud užívána a jako takovou ji proto také oceňuji. 7. Celkový popis nemovitosti Nemovitost je umístěna jako samostatný objekt v nepravidelné zástavbě místní ulice, u hlavní komunikace procházející osadou, v její zastavěné (centrální) části. Od ulice je oddělena krajnicí komunikace. Hlavním objektem nemovitosti je tedy rodinný dům čp. 20. Kromě níže uvedených staveb je další součástí nemovitosti pouze pozemek st.p.č. 11, zastavěná plocha, o výměře 278 m 2, vše k. ú. Bezděkov u Prachomet, obec Toužim, okres Karlovy Vary. Dalšími objekty nemovitosti jsou pouze suchý záchod, žumpa, přípojka elektro a torzo oplocení. Vše tvoří jeden samostatný územně uzavřený celek. Jiné součásti nemovitost nemá. Pro provedení odhadu byla znalcem vyzvána majitelka nemovitosti paní Margita Oláhová, ta však obsílku nepřevzala a prohlídku a zaměření nemovitosti neumožnila. V domě se zdržovala neznámá osoba, která mi pouze umožnila do domu nehlédnout a pořídit několik fotografií.. Vzhledem k výše uvedené skutečnosti proto rozměry a vybavení domu uvažuji pouze s omezenou přesností. Na první pohled je však patrné, že jak exteriér, tak interiér domu jsou velmi zanedbané, na hranici funkčnosti. Napojení nemovitosti na inž. sítě je provedeno pouze na síť elektro. Kanalizace, vodovod, nebo plyn v obci zavedeny nejsou. Pro vodu si osoba (kolem let), zdržující se v domě, chodí pěšky k obecní studni. Jako nejvýztižnější metodu ocenění uvažuji v tomto případě nákladovou metodu dle platných cenových předpisů - má nejvíce vypovídací schopnost o její obvyklé (tržní) ceně (narozdíl od porovnávací nebo výnosové metody). V době zaměření nemovitosti byla na oceňovaných pozemcích vrstva cca 20 cm sněhu, rozměry některých venkovních úprav proto uvažuji s omezenou přesností. Použité předpisy a materiály: - zákon č. 151/97 Sb. o oceňování majetku - vyhláška Ministerstva financí ČR č. 03/2008 Sb. o oceňování majetku ve znění vyhlášky č. 456/2008 Sb., vyhlášky č. 460/2009 Sb. a č. 364/2010 Sb. - Metodická pomůcka Úřední oceňování nemovitostí vydaná CERM Brno v odborné časopisy Znalec a Soudní inženýrství ročníků 1991 až Obsah posudku a) Hlavní stavby a 1 ) Dům čp. 20 b) Venkovní úpravy b 1 ) Venk. úpravy zjednodušeným způsobem c) Pozemky c 1 ) Pozemky B. Posudek Popis objektů, výměra, hodnocení a ocenění Ocenění nemovitosti je provedeno podle vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 3/2008

4 - 4 - Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb. a č. 364/2010 Sb. kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku. a) Hlavní stavby a 1 ) Dům čp Jde o přízemní, částečně podsklepený objekt, se sedlovou střechou, předpokládám, že bez využití podkrovními místnostmi. Objekt je zděný z převážně smíšeného zdiva, stropy 1.PP uvažuji klenuté, v 1.NP převážně rovné, dřevěné trámové s rákosovým zaomítnutým podhledem, krytina střechy je z osinkocementových šablon na prkenné bednění, klempířské konstrukce jsou zničené, vnější omítky jsou rovněž zničené, uzemnění objektu hromosvodem provedeno není. Vytápění je kamny na tuhá paliva, okna dřevěná, zdvojená či dvojitá ven a dovnitř otvíravá, dveře dřevěné plné, částečně prosklené, podlahy prkenné či betonové, koupelna a WC nejsou (WC je suchý ve dvoře), vybavení kuchyně rovněž chybí, ze sítí je zde pouze rozvod elektro Objekt je využit k obytným účelům, je zde v 1.NP 1 bytová jednotka 3 + 1, příslušenství však není, v 1.NP je dále hosp. část (bývalý chlév), a dále jsou zde komunikační prostory. Objekt lze tedy charakterizovat jako rodinný dům, jeho popis a ocenění proto uvažuji dle 5 vyhl. Stáří domu uvažuji cca z roku Tomuto stáří též odpovídají jednotlivé konstrukční znaky a prvky objektu (tvary stropů, tloušťky zdiva apod.). Stáří objektu tedy uvažuji = 150 let. Technický stav objektu jako celku je velmi špatný. Prvky dlouhodobé životnosti jsou sice převážně ve stavu, odpovídajícím přiměřenému opotřebení a stáří, nedostatkem se však znalci jeví stav dřevěných prvků stropů a krovů, stav střešní krytiny, vnější omítky jsou opadané, ve zdivu domu se projevuje vlhkost, exteriér objektu vypadá katastrofálně špatně, objekt je několik desítek let naprosto bez údržby. Stav prvků PSV a rozvodů inž. sítí je rovněž velmi špatným, na hranici či za hranicí funkčnosti. Zatřídění pro potřeby ocenění: Rodinný dům, rekreační chalupa nebo domek: typ A Svislá nosná konstrukce: zděná Podsklepení: nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží Podkroví: nemá podkroví Střecha: se šikmou nebo strmou střechou Počet nadzemních podlaží: s jedním nadzemním podlažím Kód CZ - CC: 111 Zastavěné plochy a výšky podlaží: 1.PP: 5,00*5,00+1,50*3,50 = 30,25 m 2 1.NP: 7,80*17,20+7,00*7,00 = 183,16 m 2 Název podlaží Zastavěná plocha Konstrukční výška 1.PP: 30,25 m 2 2,50 m 1.NP: 183,16 m 2 3,30 m

5 - 5 - Obestavěný prostor: 1.PP: (5,00*5,00+1,50*3,50)*(2,50) = 75,63 m 3 1.NP: (7,80*17,20+7,00*7,00)*(3,30) = 604,43 m 3 Střecha: (7,80*17,20+7,00*7,00)*(0,90+4,50)/2 = 494,53 m 3 Obestavěný prostor celkem: = 1 174,59 m 3 Výpočet koeficientu K 4 : (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Konstrukce, vybavení Hodnocení Obj. podíl Část Koeficient Upravený obj. podíl standardu [%] [%] 1. Základy: P 8,20 100,00 0,46 3,77 2. Zdivo: S 21,20 100,00 1,00 21,20 3. Stropy: S 7,90 100,00 1,00 7,90 4. Střecha: S 7,30 100,00 1,00 7,30 5. Krytina: S 3,40 100,00 1,00 3,40 6. Klempířské konstrukce: C 0,90 100,00 0,00 0,00 7. Vnitřní omítky: S 5,80 100,00 1,00 5,80 8. Fasádní omítky: C 2,80 100,00 0,00 0,00 9. Vnější obklady: C 0,50 100,00 0,00 0, Vnitřní obklady: C 2,30 100,00 0,00 0, Schody: S 1,00 100,00 1,00 1, Dveře: P 3,20 50,00 0,46 0,74 S 3,20 50,00 1,00 1, Okna: P 5,20 50,00 0,46 1,20 S 5,20 50,00 1,00 2, Podlahy obytných místností: P 2,20 100,00 0,46 1, Podlahy ostatních místností: P 1,00 100,00 0,46 0, Vytápění: P 5,20 100,00 0,46 2, Elektroinstalace: P 4,30 100,00 0,46 1, Bleskosvod: C 0,60 100,00 0,00 0, Rozvod vody: C 3,20 100,00 0,00 0, Zdroj teplé vody: C 1,90 100,00 0,00 0, Instalace plynu: C 0,50 100,00 0,00 0, Kanalizace: C 3,10 100,00 0,00 0, Vybavení kuchyně: C 0,50 100,00 0,00 0, Vnitřní vybavení: C 4,10 100,00 0,00 0, Záchod: C 0,30 100,00 0,00 0, Ostatní: C 3,40 100,00 0,00 0,00 Součet upravených objemových podílů: 62,35 Hodnota koeficientu vybavení K 4 : 0,6235 Výpočet opotřebení analytickou metodou: (OP = objemový podíl, K = koeficient pro úpravu objemového podílu UP = upravený podíl v návaznosti na dělení konstrukce, PP = přepočítaný podíl na 100 %) Konstrukce, vybavení OP [%] Část [%] K UP [%] PP [%] Stáří Živ. Opotř. části Opotř. z celku 1. Základy: P 8,20 100,0 0,46 3,77 6, ,24 5, Zdivo: S 21,20 100,0 1,00 21,20 34, ,24 30, Stropy: S 7,90 100,0 1,00 7,90 12, ,91 11, Střecha: S 7,30 100,0 1,00 7,30 11, ,91 10, Krytina: S 3,40 100,0 1,00 3,40 5,45 95,00 5, Klempířské konstrukce: C 0,90 100,0 0,00 0,00 0,00 0,00 0,0000

6 Vnitřní omítky: S 5,80 100,0 1,00 5,80 9,30 95,00 8, Fasádní omítky: C 2,80 100,0 0,00 0,00 0,00 0,00 0, Vnější obklady: C 0,50 100,0 0,00 0,00 0,00 0,00 0, Vnitřní obklady: C 2,30 100,0 0,00 0,00 0,00 0,00 0, Schody: S 1,00 100,0 1,00 1,00 1, ,24 1, Dveře: P 3,20 50,0 0,46 0,74 1,19 95,00 1,1305 S 3,20 50,0 1,00 1,60 2,57 95,00 2, Okna: P 5,20 50,0 0,46 1,20 1,92 95,00 1,8240 S 5,20 50,0 1,00 2,60 4,17 95,00 3, Podlahy obytných P 2,20 100,0 0,46 1,01 1,62 90,00 1,4580 místností: 15. Podlahy ostatních P 1,00 100,0 0,46 0,46 0,74 90,00 0,6660 místností: 16. Vytápění: P 5,20 100,0 0,46 2,39 3,83 90,00 3, Elektroinstalace: P 4,30 100,0 0,46 1,98 3,18 95,00 3, Bleskosvod: C 0,60 100,0 0,00 0,00 0,00 0,00 0, Rozvod vody: C 3,20 100,0 0,00 0,00 0,00 0,00 0, Zdroj teplé vody: C 1,90 100,0 0,00 0,00 0,00 0,00 0, Instalace plynu: C 0,50 100,0 0,00 0,00 0,00 0,00 0, Kanalizace: C 3,10 100,0 0,00 0,00 0,00 0,00 0, Vybavení kuchyně: C 0,50 100,0 0,00 0,00 0,00 0,00 0, Vnitřní vybavení: C 4,10 100,0 0,00 0,00 0,00 0,00 0, Záchod: C 0,30 100,0 0,00 0,00 0,00 0,00 0, Ostatní: C 3,40 100,0 0,00 0,00 0,00 0,00 0,0000 Součet upravených objemových podílů: 62,35Opotřebení: 90,8778 Ocenění: Základní cena (dle příl. č. 6): = 2 290,- Kč/m 3 Koeficient vybavení stavby K 4 (dle výpočtu): * 0,6235 Polohový koeficient K 5 (příl. č dle významu obce): * 1,0000 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 38): * 2,1690 Koeficient prodejnosti K p (příl. č dle obce a účelu užití): * 0,7980 Základní cena upravená = 2 471,- Kč/m 3 Plná cena: 1 174,59 m 3 * 2 471,- Kč/m 3 = ,- Kč Výpočet opotřebení analytickou metodou Opotřebení analytickou metodou: 90,8778 % Úprava ceny za opotřebení ,- Kč Dům čp zjištěná cena = ,- Kč b) Venkovní úpravy b 1 ) Venk. úpravy zjednodušeným způsobem - 10 Jde o suchý záchod, žumpa, přípojku elektro a torzo oplocení.

7 - 7 - Zatřídění pro potřeby ocenění: Venkovní úpravy oceněné zjednodušeným způsobem procentem z ceny stavby Stanovené procento z ceny staveb: 3,50 % Ceny staveb pro stanovení základu pro výpočet ceny venkovních úprav: Název stavby Cena stavby dům čp ,00 Kč Celkem: ,00 Kč Ocenění: Cena staveb celkem: ,00 Stanovené procento z ceny staveb: * 0,0350 Venk. úpravy zjednodušeným způsobem - zjištěná cena = 9 266,74 Kč Venk. úpravy zjednodušeným způsobem - cena po zaokrouhlení = 9 267,- Kč c) Pozemky c 1 ) Pozemky Stavební pozemek oceněný dle 28 odst. 1 a 2: Název Parcelní číslo Výměra [m 2 ] Jedn. cena [Kč/m 2 ] Cena [Kč] zast. plocha ,00 56, ,- Součet ,- Úprava ceny příloha č. 21: 2.2. není-li v místě možnost napojení na veřejný vodovod -5 % 2.3. není-li v místě možnost napojení na veřejnou -7 % kanalizaci Úprava ceny celkem -12 % ,- Mezisoučet ,- Koeficient prodejnosti K p (příl. č dle obce a účelu užití): * 0,7980 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č dle hlavní stavby): * 2,1690 Stavební pozemek oceněný dle 28 odst. 1 a 2 celkem ,- Pozemky - zjištěná cena = ,- Kč C. Rekapitulace cen nemovitosti Výsledné ceny: a) Dům čp. 20 = ,- Kč b) Venk. úpravy zjednodušeným způsobem = 9 267,- Kč

8 - 8 - c) Pozemky = ,- Kč Výsledná cena nemovitosti činí celkem Výsledná cena nemovitosti po zaokrouhlení dle 46 činí ,- Kč ,- Kč slovy: Dvěstědevadesátsedmtisícosmsetčtyřicet Kč Na nemovitosti váznou následující závady: Několik nařízení exekucí a exekučních příkazů k prodeji nemovitosti. Předpokládám, že uplatnění těchto práv bude při prodeji řešeno dle platných legislativních předpisů v rámci prodeje nemovitosti a všechna tato omezení převodu budou prodejem nemovitosti zrušena, a proto tedy výši obvyklé ceny nemovitosti neovlivní. Oceňovaná nemovitost je situována v lokalitě, ve které je poptávka po nemovitostech v souladu s nabídkou, za zhruba administrativní ceny. Nemovitost je ve velmi špatném technickém stavu, porovnat s realizovanými prodeji v okolí je nelze. Vzhledem k výše uvedeným skutečnostem stanovuji obvyklou cenu nemovitostí - domu čp. 20 spolu s příslušenstvím a pozemkem st.p.č. 11, k. ú. Bezděkov u Prachomet, obec Toužim, okres Karlovy Vary, ve výši Kč. V Bílině, Ing. Jan Dvořák Síbova 286/ Bílina Tel.: ing.jan.dvorak-odhady@seznam.cz D. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ústí nad Labem ze dne pod č. j. Spr 2343/87, pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady, spec. nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 122/18322/2011 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 122/18322/2011.

9 -9-

10 - 10 -