ZNALECKÝ POSUDEK. č /17

Transkript

1 ZNALECKÝ POSUDEK č /17 O obvyklé ceně nemovitosti rodinného domu čp na pozemku st. p. č. 2360/6 jiného vlastníka a jiné stavby bez č.p. na pozemku jiného vlastníka, stavby zapsané na LV 5366, k.ú. Pelhřimov, obec a okres Pelhřimov Objednatel znaleckého posudku: Administrace insolvencí CITY TOWER v.o.s. Hvězdova 1716/2b Praha 4 Účel znaleckého posudku: Stanovení obvyklé ceny za účelem ocenění majetku v insolvenčním řízení dlužníka Louša Petr, nar , bytem Masarykovo náměstí 1, Pelhřimov Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a 228/2014 Sb. podle stavu ke dni znalecký posudek vypracovala: Ing. Vladislava Klikošová Generála Janouška Praha 9 tel Počet stran: 8 včetně titulního listu, 13 stran příloh. Objednateli se předává ve dvou vyhotoveních. V Praze

2 A. NÁLEZ 1. Znalecký úkol Znalecký posudek o obvyklé ceně nemovitosti rodinného domu čp na pozemku st. p. č. 2360/6 jiného vlastníka a jiné stavby bez č.p. na pozemku jiného vlastníka, stavby zapsané na LV 5366, k.ú. Pelhřimov, obec a okres Pelhřimov 2. Základní informace Název předmětu ocenění: Rodinný dům č Adresa předmětu ocenění: Pelhřimov Pelhřimov Kraj: Kraj Vysočina Okres: Pelhřimov Obec: Pelhřimov Katastrální území: Pelhřimov Počet obyvatel: Prohlídka Prohlídka byla provedena dne za přítomnosti Ing. Miroslavy Loušové, matky dlužníka. 4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku - výpis z KN Katastrálního úřadu pro Vysočinu, Katastrální pracoviště Pelhřimov, ze dne , pro k.ú. Pelhřimov, LV kopie katastrální mapy k.ú. Pelhřimov, oblast oceňované nemovitosti - prohlídka nemovitosti a fotodokumentace pořízená na místě - skutečnosti a výměry zjištěné na místě - výpočet koeficientu vybavenosti - analýza trhu nemovitostí v daném místě a čase 5. Vlastnické a evidenční údaje Vlastníci stavby: Petr Louša, Masarykovo náměstí 1, Pelhřimov, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 1 / 3 Radek Louša, Masarykovo náměstí 1, Pelhřimov, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 1 / 3 Miroslava Ing. Loušová, Masarykovo náměstí 1, Pelhřimov, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 1 / 3 6. Dokumentace a skutečnost K provedení ocenění nemovitosti předložil objednatel posudku doklady o vlastnictví. Další informace byly zjištěny prohlídkou na místě či obstarány znalcem. Jde o rodinný dům zapsaný na LV 5366 jako rodinný dům a objekt bez čp/če zapsaný na LV 5366 jako jiná stavba. Objekt je užíván jako skladový. Oba objekty se nacházejí na pozemku cizího vlastníka (p.č. 2360/6 a 2360/7), LV

3 Pan Louša Petr, který je vlastníkem 1/3 nemovitostí, je insolvenčním dlužníkem. Nemovitosti na LV 5366 získal na základě Usnesení soudu o dědictví č.j. 132 D-193/ ze dne , právní moc ke dni , Z-3799/ Vlastnictví je ve společném vlastnictví třech subjektů (rodinných příslušníků), přičemž každý má 1/3. Nemovitosti nejsou nijak udržovány. Jejich mocnost zůstala nezměněna. 7. Celkový popis nemovité věci Rodinný dům čp a objekt skladu bez čp/če jsou situovány v ulici Skrýšovská, a to v bývalém zemědělském a provozním areálu, na samém okraji obce Pelhřimov. Okolí nemovitostí je tvořeno obdobnými provozními objekty. V současné době jsou okolní pozemky a rovněž pozemky zastavěných ploch pod oceňovanými objekty jiného vlastníka. Příjezd k areálu po místní zpevněné komunikaci, areál je oplocen, vjezd je zajištěn bránou. Není právní zajištění (věcným břemenem) vjezdu a chůze k nemovitostem. Nemovitost je napojena na elektriku, vodovod, odkanalizování do septiku. Plynovodní přípojka není provedena. Město Pelhřimov leží 27 km západně od Jihlavy, 74 km severovýchodně od Českých Budějovic a 93 km jihovýchodně od Prahy. Žije zde přes 16 tisíc obyvatel. Město je významnou dopravní křižovatkou 2 silnic I. třídy a turistickým východištěm na Českomoravskou vrchovinu. Pelhřimov je relativně významným průmyslovým střediskem a aglomerací zemědělské výroby. B. ZNALECKÝ POSUDEK Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a č. 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., č. 345/2015 Sb. a č. 53/2016 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. Obvyklá cena bude určena porovnáním dle 2 odst. 1 výše uvedeného zákona. Rodinný dům čp Rodinný dům je přízemní, samostatně stojící, bez podsklepení. Konstrukce domu je zděná, zastřešení sedlové s krytinou vlnitým eternitem, klempířské konstrukce pozinkované, dřevěná zdvojená okna, dveře hladké plné, omítky vápenné. Podlahy jsou betonové s krytinou PVC případně koberec, ve vstupní chodbě terassová dlažba, na WC keramická dlažba. Vytápění na tuhá paliva. V domě není koupelna, pouze místnost WC s umývadlem. Stěny jsou obloženy keramickým obkladem. Kuchyňská linka s keramickým obkladem umístěna v obývacím pokoji, elektrický sporák, uživatelka používá případně vařič na PB. V obývacím pokoji je obložen strop sololitovými deskami. Dle dostupných informací pochází nemovitost z roku

4 Zastavěná plocha 259 m 2 Obestavěný prostor 946 m 2 Stáří stavby: 48 roků Vypočítán koeficient vybavení: Popis a hodnocení standardu (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Výpočet koeficientu K4 Konstrukce, vybavení Obj. podíl [%] Část Upravený Koef. [%] obj. podíl 1. Základy P 8, ,46 3,77 2. Zdivo S 21, ,00 21,20 3. Stropy S 7, ,00 7,90 4. Střecha S 7, ,00 7,30 5. Krytina P 3, ,46 1,56 6. Klempířské konstrukce P 0, ,46 0,41 7. Vnitřní omítky P 5, ,46 2,67 8. Fasádní omítky P 2, ,46 1,29 9. Vnější obklady C 0, ,00 0, Vnitřní obklady S 2, ,00 2, Schody C 1, ,00 0, Dveře P 3, ,46 1, Okna P 5, ,46 2, Podlahy obytných místností P 2, ,46 1, Podlahy ostatních místností S 1, ,00 1, Vytápění P 5, ,46 2, Elektroinstalace S 4, ,00 4, Bleskosvod S 0, ,00 0, Rozvod vody P 3, ,46 1, Zdroj teplé vody P 1, ,46 0, Instalace plynu C 0, ,00 0, Kanalizace S 3, ,00 3, Vybavení kuchyně S 0, ,00 0, Vnitřní vybavení C 4, ,00 0, Záchod S 0, ,00 0, Ostatní C 3, ,00 0,00 Součet upravených objemových podílů 67,80 Koeficient vybavení K4: 0,6780 Budova bez čp/če provozní objekt Provozní budova stojící vedle rodinného domu je rovněž přízemní, samostatně stojící, bez podsklepení. Konstrukce objektu je zděná, masivní komínové těleso, zastřešení sedlové s krytinou vlnitým eternitem, klempířské konstrukce pozinkované, dřevěná zdvojená okna, - 4 -

5 plechová vrata, omítky vápenné. Podlahy jsou betonové, nepojení na elektriku. Stáří objektu shodné s rodinným domem. Oba objekty jsou v původním, neudržovaném a zanedbaném stavu. Zastavěná plocha 430 m 2 Obestavěný prostor 1938 m 2 Stáří stavby: 48 roků Vypočítán koeficient vybavení: Popis a hodnocení standardu (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Výpočet koeficientu K4 Konstrukce, vybavení Obj. podíl [%] Část Upravený Koef. [%] obj. podíl 1. Základy vč. zemních prací P 13, ,46 6,07 2. Svislé konstrukce S 30, ,00 30,40 3. Stropy S 13, ,00 13,80 4. Krov, střecha P 7, ,46 3,22 5. Krytiny střech P 2, ,46 1,33 6. Klempířské konstrukce S 0, ,00 0,70 7. Úprava vnitřních povrchů P 4, ,46 1,93 8. Úprava vnějších povrchů P 2, ,46 1,33 9. Vnitřní obklady keramické X 0, ,00 0, Schody C 1, ,00 0, Dveře C 2, ,00 0, Vrata S 3, ,00 3, Okna P 3, ,46 1, Povrchy podlah S 2, ,00 2, Vytápění X 0, ,00 0, Elektroinstalace S 5, ,00 5, Bleskosvod S 0, ,00 0, Vnitřní vodovod X 0, ,00 0, Vnitřní kanalizace X 0, ,00 0, Vnitřní plynovod X 0, ,00 0, Ohřev teplé vody X 0, ,00 0, Vybavení kuchyní X 0, ,00 0, Vnitřní hygienické vyb. X 0, ,00 0, Výtahy X 0, ,00 0, Ostatní C 5, ,00 0, Instalační pref. jádra X 0, ,00 0,00 Součet upravených objemových podílů 72,44 Koeficient vybavení K4: 0,

6 3. Ocenění porovnávacím způsobem cena po odpočtu ceny pozemku úprava koef stavu a vybavení zast. Pl. upravená koef koef Pl. Zahr. nabídková cena Kč vel vel upravená lokalita m2 m2 cena Kč k=0,85*) ZP obce cena pozn. Nový Rychnov ,85 0, *) Horní Cerekev ,97 0, *) Rynárec ,70 0, *) Horní Cerekev ,90 0, *) Těmice ,70 0, *) Horní Ves ,70 0, *) průměr Porovnávaná nemovitost index stavu Pelhřimov *) - koeficient vyjadřující nabídku realitního trhu (skutečná ceny bude nižší) a dále provize a právní služby realitním zprostředkovatelům, daň z nabytí nemovitosti 1*) přízemní rodinný dům, bývalá zemědělská usedlost s uzavřeným dvorem a zahradou, dřevník, garáž, bývalé chlévy, sklad, stodola se sklepem, elektřina, obecní voda a kanalizace, 12 km od Pelhřimova, 6 km lyžařská sjezdovka, stav objektu dobrý 2*) zemědělská usedlost s uzavřeným dvorem, objekt do tvaru L tvořen bytovou jednotkou 2+1 a navazující hospodářskou částí (chlév, dvojgaráž, dílna), plocha stodol je 360 m2, v jedné stodole další dvě obytné místnosti, obecní vodovod a kanalizace, stav před rekonstrukcí 3*) obec 1 km od Pelhřimova, chalupa s uzavřeným dvorem a průjezdem navazujícím na stodolu, napojení na obecní vodovod a kanalizaci, vlastní studna, plyn na hranici pozemku, stav před rekonstrukcí 4*) objekt s bývalým hostincem, byt 2+1, částečně podsklepen, prostorná půda lze využít k vestavbě, ve dvorním traktu jsou budovy technické a stodola, obecné vodovod a kanalizace, stav před rekonstrukcí 5*) rodinný dům s uzavřeným dvorem, objekty do tvaru L, byt 2+1, možnost půdní vestavby, kolna, zemní klenutý sklep, dům prošel v letech výraznou rekonstrukcí, vada ze studny, veřejná kanalizace 6*) rodinný dům 3+1, technická místnost, garáž, napojení na veřejný vodovod, plyn, septik, dobrý udržovaný stav - 6 -

7 Bylo zjištěno, že ceny pozemků v posuzovaných obcích se pohybují kolem 110 Kč/m2 zahrady v obcích do 1000 obyvatel, v obcích do 2000 tis. obyvatel cca 150 Kč/m2. Z nabídek vyplývá, že u těch nemovitostí, které jsou určeny k rekonstrukci, pak pověrně velkou hodnotu z ceny hraje právě cena za pozemek. Na trhu je v současné době přímo v obci nabízeno několik nemovitostí rodinných domů, všechny jsou však samostatné domy včetně pozemku zahrady. Oceňovaná nemovitost je specifická jednak umístěním na pozemku cizího vlastníka bez zajištěného přístupu k nemovitostem, jednak spoluvlastnictvím. Pro porovnání byly vybrány nemovitosti přízemních rodinných domů, bývalých zemědělských usedlostí, které jsou porovnatelné z hlediska jak části bydlení (rodinného domu), tak části provozní (skladových objektů, garáží, stodol, atp.) celkem 6 reprezentantů. Porovnáním dle velikosti obce byla pak odpočtena cena dle velikosti pozemků u jednotlivých reprezentantů. Rovněž byly nabídkové ceny jednotlivých reprezentantů upraveny koeficientem velikosti zastavěné plochy, stavem nemovitosti a jeho vybaveností. Průměrná cena po odpočtu ceny za pozemek činí cca 298 tis. Kč. Průměrná cena po úpravě koeficientem stavu a vybavení nemovitosti pak cca 287 tis. Kč. Průměr této ceny po vyloučení obou extrémů (nejvyšší a nejnižší nabídky) pak činí cca 270 tis. Kč. Je tedy zřejmé, že reprezentativní vzorek nevykazuje extrémní výkyvy. S přihlédnutím k výše uvedenému je možné odhadnout jako možnou dosažitelnou tržní hodnotu nemovitosti zapsané na LV 5366, k.ú. Pelhřimov, obec Pelhřimov, na úrovni zjištěných průměrných cen nemovitostí, upravených výše uvedenými koeficienty, po zaokrouhlení Kč C. Cenové vyjádření k podílu vlastnictví LV 5366 Vlastníci stavby: Petr Louša, Masarykovo náměstí 1, Pelhřimov, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 1 / 3 Radek Louša, Masarykovo náměstí 1, Pelhřimov, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 1 / 3 Miroslava Ing. Loušová, Masarykovo náměstí 1, Pelhřimov, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 1 / 3 Vzhledem ke skutečnosti, že nemovitosti vlastní rodinní příslušníci, a není předpoklad prodeje některého z podílu cizím vlastníkům, není navrženo snížení ceny jednotlivého podílu ze zjištěné ceny nemovitostí. D. Ocenění závad a práv s nemovitostí spojených Na základě dostupných podkladů a informací o oceňovaných nemovitostech lze konstatovat, že mimo insolvenční řízení dlužníka, je na majetek LV 5366 nemovitosti rodinného domu čp na pozemku st. p. č. 2360/6 a - 7 -

8 jiné stavby bez č.p., zapsané na LV 5366, k.ú. Pelhřimov, obec a okres Pelhřimov uvaleno zástavní právo smluvní, předkupní právo, zástavní právo z rozhodnutí správního orgánu, zástavní právo exekutorské a nařízena exekuce. Tyto právní závady nemají vliv na zjištěnou cenu nemovitosti. E. ZÁVĚR S přihlédnutím ke zjištěným skutečnostem je navržena jako možná dosažitelná cena nemovitosti rodinného domu čp na pozemku st. p. č. 2360/6 jiného vlastníka a jiné stavby bez č.p. na pozemku jiného vlastníka, stavby zapsané na LV 5366, k.ú. Pelhřimov, obec a okres Pelhřimov, jako celku, k datu zpracování znaleckého posudku, částka ,- Kč slovy: Dvěstěosmdesátšesttisícosmset Kč Podíl vlastnictví odpovídající velikosti podílů dle LV 5366, tedy 1/3, pak činí slovy: Devadesátpěttisícšestset Kč ,- Kč V Praze Ing. Vladislava Klikošová Generála Janouška Praha 9 Seznam příloh - výpis z KN Katastrálního úřadu pro Vysočinu, k.ú. Pelhřimov, LV kopie katastrální mapy k.ú. Pelhřimov, oblast oceňované nemovitosti - fotodokumentace Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podala jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Praze, ze dne , pod č.j. Spr. 4152/95, pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí a obor stavebnictví, odvětví stavby obytné a průmyslové. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č /17 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č /