ZNALECKÝ POSUDEK. č /2013

Transkript

1 ZNALECKÝ POSUDEK č /2013 o ceně rodinného domu čp.1057 s příslušenstvím a s pozemky st.p.č.2263, p.č.1421/35 v Berouně-město, ul.malé Sídliště. Objednatel znaleckého posudku: Exekutorský úřad Beroun - č.j.015 EX 599/2010 Palackého 31/ Beroun Účel znaleckého posudku: nařízení exekuce Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb. a č. 350/2012 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb., č. 387/2011 Sb. a č. 450/2012 Sb., podle stavu ke dni znalecký posudek vypracoval: Ing. Josef Kalous Alžběty Noskové Velká Dobrá telefon: Kalous.Josef@seznam.cz Znalecký posudek obsahuje 10 stran textu včetně titulního listu a 6 stran příloh. Objednateli se předává ve 2 vyhotoveních. Ve Velké Dobré

2 - 2 - A. Nález 1. Znalecký úkol Ocenit rodinný dům čp.1057 s příslušenstvím a s pozemky st.p.č.2263, p.č.1421/35 v kat.území: Beroun, obec: Beroun, ul.malé Sídliště a jednotlivá práva a závady s nemovitostí spojené. 2. Základní informace Název předmětu ocenění: Rodinný dům Adresa předmětu ocenění: Malé Sídliště Beroun-Město Kraj: Středočeský Okres: Beroun Obec: Beroun Katastrální území: Beroun Počet obyvatel: Základní cena podle 28 odst. 1 písm. i): 400,- Kč/m 2 3. Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne za přítomnosti p.pondělíčka a p.ondráčka. 4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku - prohlídka nemovitosti dne (zvenku z ulice) a (vnitřní prohlídka) - fotodokumentace pořízená dne při prohlídce - informace sdělené při prohlídce p.pondělíčkem - usnesení Exekutorského úřadu Beroun ze dne (č.j.015 EX 599/2010) - usnesení Okresního soudu v Berouně ze dne výpis z KN ze dne snímek katastrální mapy ze dne údaje zjištěné na Městském úřadě v Berouně dne : a/ původní rodinný domek cca z r.1950 b/ plán přístavby rodinného domu z r.1965 c/ stavební povolení přístavby rodinného domu čp.1057 ze dne vydané pod č.j.výst.2807/65 d/ povolení přestavby kolny na garáž pro 1 auto na p.č.1421/35 ze dne vydané MěstNV Beroun pod č.j.2177/69 e/ oplocení v r Vlastnické a evidenční údaje - viz Příloha č.3 znaleckého posudku. 6. Dokumentace a skutečnost Stavební plán přístavby rodinného domu z r.1965 odpovídá skutečnosti pouze

3 - 3 - částečně (není zakreslena vstupní přístavba...). 7. Celkový popis nemovitosti Předmětem ocenění je přízemní rodinný dům čp.1057 s příslušenstvím v Berouně-město, ul.malé Sídliště. Příslušenství rodinného domu tvoří garáž, vedlejší stavba, venkovní úpravy, trvalé porosty a pozemky st.p.č.2263 (zast.plocha a nádvoří), p.č.1421/35(zahrada). V současné době je rodinný dům neobydlený, v rekonstrukci (není zde žádné vytápění, ve 2 místnostech jsou vybrány podlahy, elektroinstalace a voda odpojena...). 8. Obsah znaleckého posudku 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby Rodinný dům 1.2. Příslušenství Garáž 2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemky 3. Ocenění trvalých porostů 3.1. Trvalé porosty B. Znalecký posudek Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb. a č. 350/2012 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb., č. 387/2011 Sb. a č. 450/2012 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby Rodinný dům Popis Jedná se o přízemní rodinný dům (v současné době neobydlený...), se sedlovou střechou na západní straně objektu a plochou střechou u východní strany domu. Původní rodinný dům byl postaven cca v r.1950, v r.1965 byla provedena přístavba malého pokoje a chodby, později bylo provedeno vstupní zádveří. Rodinný dům je v současné době v zahájené rekonstrukci (jsou vybrány podlahy ve dvou místnostech, nejsou osazeny dveře, není dokončena koupelna, není zde vytápění atd...), elektroinstalace je odpojena.

4 - 4 - Přízemí je dispozičně členěno na vstupní zádveří, chodbu, pokoj, kuchyň (bez kuch.linky a sporáku - holá místnost), koupelnu, WC, spíž, obývací pokoj a ložnici (bez podlah, v rekonstrukci...); půdní prostor při prohlídce nebyl přístupný (nebyl k dispozici žebřík...), sklepní prostor je přístupný poklopem v podlaze žebříkovým dřev.schodištěm. Obvodové zdivo je o tl cm z plynosilikátových tvárnic a stropy jsou s rovným podhledem; okna jsou dřevěná, zdvojená; vnitřní dveře nejsou osazeny. Rodinný dům má přípojku elektroinstalace (v současné době odpojeno...), vodovodní, plynovodní (dle sdělení ukončeno u domu..., nebylo možné ověřit!), kanalizace je svedena do žumpy; vytápění není žádné. V ceně rodinného domu jsou již zahrnuty venkovní úpravy menšího rozsahu: přípojky inž.sítí, žumpa, oplocení, pilíř elektro a plynu, plotová vrata, zpevněné plochy; a dále 1 vedlejší stavba o zast.ploše 14,5m 2 (ve špatném stavu...). Zatřídění pro potřeby ocenění Typ objektu: Rodinný dům 26a porovnávací metoda Poloha objektu: Beroun Stáří stavby: 63 let Indexovaná průměrná cena IPC (příloha č. 20a): 6 539,- Kč/m 3 Zastavěné plochy a výšky podlaží 1.nadz.podl.: 10,80*7,50+3,70*1,95 = 88,22 m 2 Název podlaží Zastavěná plocha Konstrukční výška 1.nadz.podl.: 88,22 m 2 2,70 m Obestavěný prostor 1.nadz.podl.: 10,80*7,50*2,70+3,70*1,95*2,40 = 236,02 m 3 zastřešení: 7,10*7,50*2,30/2 = 61,24 m 3 sklepní prostor: 3,60*3,0*2,10 = 22,68 m 3 Obestavěný prostor - celkem: = 319,94 m 3 Podlažnost: Zastavěná plocha prvního nadzemního podlaží: ZP1 = 88,22 m 2 Zastavěná plocha všech podlaží: ZP = 88,22 m 2 Podlažnost: ZP / ZP1 = 1,00 Výpočet indexu cenového porovnání Index vybavení Název znaku č. V i 0. Typ stavby - nepodsklepený nebo podsklepený do poloviny I typ A zastavěné plochy 1.NP - se šikmou nebo strmou střechou 1. Druh stavby - dvojdomek, dům řadový II -0,01 2. Provedení obvodových stěn - cihelné nebo tvárnicové zdivo III 0,00 3. Tloušťka obvod. stěn - méně jak 45 cm I -0,02 4. Podlažnost - hodnota 1 III 0,02

5 Napojení na sítě (přípojky) - přípojka elektro, voda, kanalizace a V 0,08 plyn nebo propan butan 6. Způsob vytápění stavby - lokální na tuhá paliva - Rodinný dům je v I -0,08 současné době bez vytápění. 7. Zákl. příslušenství v RD - pouze částečné ve stavbě nebo úplné II -0,05 podstand. nebo mimo stavbu RD 8. Ostatní vybavení v RD - bez dalšího vybavení I 0,00 9. Venkovní úpravy - minimálního rozsahu II -0, Vedlejší stavby tvořící příslušenství k RD - standardní příslušenství III 0,05 - vedlejší stavby celkem do 25 m2 11. Pozemky ve funkčním celku se stavbou - od 300 m2 do 800 m2 II 0,00 celkem 12. Kriterium jinde neuvedené - významně snižující cenu - V současné I -0,10 době 2 místnosti bez podlah, nejsou osazeny vnitřní dveře, koupelna a WC nedodkončeno, bez vytápění Stavebně - technický stav - stavba ve špatném stavu (předpoklad IV 0,65 provedení rozsáhlejších stavebních úprav) Koeficient pro stáří 63 let: 0,70 12 Index vybavení I V = (1 + Σ V i ) * V 13 * 0,70 = 0,391 i = 1 Index polohy Název znaku č. P i 1. Poloha nemovitosti v obci - v souvisle zastavěném území III 0,00 2. Význam lokality (v obci, oblasti, okresu) - bez vlivu II 0,00 3. Okolní zástavba a životní prostředí - převažující objekty pro bydlení III 0,00 4. Dopravní spojení - dobrá dostupnost centra obce, dobré dopravní II 0,00 spojení 5. Parkovací možnosti v okolí nemovitosti - špatné I -0,02 6. Obyvatelstvo - bezproblémové okolí II 0,00 7. Změny v okolí s vlivem na cenu nemovitosti - bez vlivu III 0,00 8. Vlivy neuvedené - bez dalších vlivů II 0,00 8 Index polohy I P = (1 + Σ P i ) = 0,980 i = 1 Index trhu s nemovitostmi Název znaku č. T i 1. Situace na dílčím (segmentu) trhu s nemovitostmi - poptávka je I -0,10 výrazně nižší než nabídka 2. Vlastnictví nemovitostí - stavba na vlastním pozemku (ve II 0,00 spoluvlastnictví) 3. Vliv právních vztahů na prodejnost - bez vlivu II 0,00 3 Index trhu I T = (1 + Σ T i ) = 0,900 i = 1

6 - 6 - Celkový index I = I V * I P * I T = 0,391 * 0,980 * 0,900 = 0,345 Ocenění Cena upravená CU = IPC * I = 6 539,- Kč/m 3 * 0,345 = 2 256,- Kč/m 3 CP = CU * OP = 2 256,- Kč/m 3 * 319,94 m 3 = ,- Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem = ,- Kč 1.2. Příslušenství Garáž Popis Objekt garáže nebyl přístupný (uzamčeno...), oceněno pouze dle předpokládaného stavu, obhlídkou zvenku. Zatřídění pro potřeby ocenění Typ objektu: Garáž 24 porovnávací metoda Poloha objektu: Středočeský kraj, obec nad do obyvatel Stáří stavby: 44 let Indexovaná průměrná cena IPC (příloha č. 18): 2 708,- Kč/m 3 Zastavěné plochy a výšky podlaží 1.nadz.podl.: 5,0*3,50 = 17,50 m 2 Název podlaží Zastavěná plocha Konstrukční výška 1.nadz.podl.: 17,50 m 2 2,30 m Obestavěný prostor 1.nadz.podl.: (5,0*3,50)*(2,30) = 40,25 m 3 Obestavěný prostor - celkem: = 40,25 m 3 Výpočet indexu cenového porovnání Index vybavení Název znaku č. V i 0. Typ stavby - svislé konstrukce zděné nebo železobetonové s plochou II typ B střechou nebo krovem neumožňující zřízení podkroví 1. Druh stavby - samostatně stojící II 0,00 2. Konstrukce - obvodové zdivo nebo stěny tl cm II 0,00 3. Technické vybavení - bez vybavení I -0,05 4. Příslušenství - venkovní úpravy - bez příslušenství II -0,01 5. Kriterium jinde neuvedené - významně snižující cenu I -0,10 6. Stavebně - technický stav - stavba ve velmi špatném stavu - (nutná V 0,40 celková rekonstrukce i konstrukcí dlouhodobé životnosti) Koeficient pro stáří 44 let: 0,80 5

7 - 7 - Index vybavení I V = (1 + Σ V i ) * V 6 * 0,80 = 0,269 i = 1 Index polohy Převzatý index polohy I P = 0,980 Index trhu s nemovitostmi Převzatý index trhu I T = 0,900 Celkový index I = I V * I P * I T = 0,269 * 0,980 * 0,900 = 0,237 Ocenění Cena upravená CU = IPC * I = 2 708,- Kč/m 3 * 0,237 = 642,- Kč/m 3 CP = CU * OP = 642,- Kč/m 3 * 40,25 m 3 = ,- Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem = ,- Kč 2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemky Popis Jedná se o pozemky mírně svažité k jihovýchodu, přístupné po zpevněné komunikaci a s možností napojení na všechny inženýrské sítě (plyn, voda, kanalizace, elektro). Ocenění Stavební pozemky oceněné dle 28 odst. 1 a 2 a pozemky od této ceny odvozené Úprava ceny - příloha č položka č. 1: Možnost napojení na plynovod: 10 % Úprava cen: 10 % Zdůvodnění použití či nepoužití přirážek a srážek: Pozemky jsou přístupné z jednosměrné komunikace (šířka 8m), asfalt. komunikace je pouze o šířce 3,5m; chodníky jsou ve velmi špatném stavu. Pro polohu nebylo využito žádné přirážky ani srážky. Koeficient prodejnosti K p (příl. č dle obce a účelu užití) 1,7540 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č dle hlavní stavby): 2,1460 Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zatřídění Zákl. cena [Kč/m 2 ] Koef. K i K p Úprava [%] Upr. cena [Kč/m 2 ] 28 odst. 1 a 2 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří 28 odst. 1 a 2 400,- 1,00 2,1460 1, , ,20 28 odst. 5 - stavební pozemek - zahrada nebo ost. plocha ve funkčním celku 28 odstavec 5 400,- 0,40 2,1460 1, ,00 662,48 Typ Název Parcelní číslo Výměra [m 2 ] Jedn. cena [Kč/m 2 ] Cena [Kč]

8 odst. 1 a 2 zastavěná plocha a st , , ,40 nádvoří 28 odstavec 5 zahrada 1421/35 264,00 662, ,72 Stavební pozemky - celkem ,12 Pozemky - zjištěná cena = ,12 Kč 3. Ocenění trvalých porostů 3.1. Trvalé porosty Popis Jedná se o smíšené trvalé porosty, oceněno zjednodušeným způsobem. Smíšené trvalé porosty ovocných dřevin, ostatní vinné révy a okrasných rostlin oceněné zjednodušeným způsobem: 42 Celková cena pozemku: Kč ,00 Celková výměra pozemku m Celková pokryvná plocha trvalých porostů: m Cena pokryvné plochy porostů Kč ,16 Cena porostu je ve výši 6,5 % z ceny pokryvné plochy porostů: * 0,065 Cena smíšeného porostu: = 6 459,00 Trvalé porosty - zjištěná cena 6 459,- Kč C. Rekapitulace Rekapitulace výsledných cen 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby Rodinný dům ,- Kč 1.2. Příslušenství Garáž ,- Kč 1. Ocenění staveb celkem ,- Kč 2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemky ,- Kč 2. Ocenění pozemků celkem ,- Kč 3. Ocenění trvalých porostů 3.1. Trvalé porosty 6 459,- Kč 3. Ocenění trvalých porostů celkem 6 459,- Kč

9 - 9 - Celkem ,- Kč Rekapitulace výsledných cen, celkem ,- Kč Výsledná cena po zaokrouhlení dle 46: ,- Kč slovy: Jedenmilionšestsettřitisícpadesát Kč Závěr - stanovení obvyklé ceny: Na základě všech výše uvedených skutečností, po zhodnocení stavebního stavu nemovitosti(v rekonstrukci...), po srovnání s nabízenými prodeji v této lokalitě a konzultaci v realitní kanceláři, mohu konstatovat, že dle mého názoru: Obvyklá cena nemovitosti ,-Kč (slovy:jedenmilionpětsettisíckč) Jednotlivá práva a závady spojené s nemovitostí nebyly zjištěny (věcná břemena váznoucí na nemovitosti nejsou - viz výpis z KN a nájemní smlouva nebyla žádná zjištěna...). Ing. Josef Kalous Alžběty Noskové Velká Dobrá telefon: Kalous.Josef@seznam.cz Ve Velké Dobré D. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Praze ze dne pod č.j.spr.310/91 pro obor stavebnictví, odvětví - stavby obytné, průmyslové a zemědělské. Dne rozšířeno o obor ekonomika - ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č /2013 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č /2013.

10 E. Seznam příloh počet stran A4 v příloze: Fotodokumentace nemovitosti ze dne Snímek katastrální mapy ze dne Výpis z katastru nemovitostí pro LV č ze dne