ZNALECKÝ POSUDEK. č /2013

Transkript

1 ZNALECKÝ POSUDEK č /2013 O ceně rodinného domu v obci Jezernice č.p.116, včetně příslušenství a pozemku p.č.st.187, zastavěná plocha a nádvoří, o velikosti 749 m 2, vše zapsáno na LV č.123 pro k.ú.jezernice Objednatel posudku: Dražební centrum s.r.o. Tomíčkova 2287/9, Praha 4 Účel posudku: Stanovení obvyklé ceny pro účely dražby Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb. a č. 350/2012 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb., č. 387/2011 Sb. a č. 450/2012 Sb., podle stavu ke dni znalecký posudek vypracoval: Ing. Jan Šíma Hostkovice 46, Tršice telefon: hon.sima@seznam.cz Posudek obsahuje včetně titulního listu 24 stran textu a 3 stran příloh. Objednateli se předává v 2 vyhotovení. V Tršicích

2 A. NÁLEZ 1. Znalecký úkol stanovení obvyklé ceny rodinného domu v obci Jezernice č.p.116, včetně příslušenství a pozemku p.č.st.187, zastavěná plocha a nádvoří, o velikosti 749 m 2, vše zapsáno na LV č.123 pro k.ú.jezernice 2. Základní informace Název předmětu ocenění: Rodinný dům Adresa předmětu ocenění: Jezernice Jezernice Kraj: Olomoucký Okres: Přerov Obec: Jezernice Katastrální území: Jezernice Počet obyvatel: 649 Výchozí cena stavebního pozemku C p = 35 + (a ) * 0, = 35,0000 Kč/m 2 kde a je počet obyvatel v obci (pokud je a < 1000; použije se a = 1000) Základní cena podle 28 odst. 1 písm. k): 35,- Kč/m 2 3. Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne za přítomnosti znalce a bratra vlastníka. 4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku - výpis z LV č.123 pro k.ú.jezernice - kopie snímku katastrální mapy - mapa okolí - statistické údaje o počtu obyvatel obcí ČR - 2 -

3 5. Vlastnické a evidenční údaje Vlastník stavby: Vlastník pozemku: /5682, Pan Roman Vybíral, Jezernice 116, Jezernice, vlastnictví: výhradní /5682, Pan Roman Vybíral, Jezernice 116, Jezernice, vlastnictví: výhradní odpovídají skutečnosti 6. Dokumentace a skutečnost není k dispozici 7. Celkový popis nemovitosti Oceňovaná nemovitost jsou dvě samostatné, vzájemně sousedící objekty rodinných domů. Novější dům bez č.p.je rozestavěný, nedokončený, ve fázi hrubé stavby s osazenými okny. Je přízemní s podkrovím. Má sedlovou střechu, je zděný, krytina je z betonové tašky, bleskosvod není instalován, klempířské prvky jsou z pozinkovaného plechu. fasáda není, okna jsou dřevěná EURO. Vnitřní vybavení je chybějící. Objekt je rozestavěný již 8 roků. Rodinný dům č.p.116 je nepodsklepený objekt s jedním nadzemním podlažím. Je zděný ze smíšeného zdiva. Má sedlovou, krytina je z osinkocementové vlnovky, bleskosvod chybí, klempířské prvky nejsou instalovány. Fasáda je vápenná špatná, z části chybějící. Vybavení kuchyně je podstandardní s linkou a sporákem na pevná paliva. Topení je jen lokální kamínky na pevná paliva. Teplá voda je z boileru na pevná paliva. WC je splachovací, koupelna je podstandardní, neobezděná vana. Dveře jsou náplňové a prosklené, podlahy z prken, dlažeb, koberců a laminátu. Okna jsou dřevěná zdvojená. Dispozičně jde o byt 2+1. K domu náleží stavba hospodářského charakteru do 25 m 2 zastavěné plochy. Dům je starý nejméně 80 roků bez zásadních oprav či rekonstrukcí. Stav objektu je špatný, údržba nedostatečná, vybavení podstandardní. Objekt je napojen na veřejný vodovod, kanalizaci a elektřinu. Napojení na plyn je možné (HUP je na fasádě)

4 8. Obsah znaleckého posudku 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby Rodinný dům bez č.p Rodinný dům s č.p. 2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemek - 4 -

5 B. ZNALECKÝ POSUDEK Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb. a č. 350/2012 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb., č. 387/2011 Sb. a č. 450/2012 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby Rodinný dům bez č.p. Zatřídění pro potřeby ocenění Rodinný dům, rekreační chalupa nebo domek: 5, typ A Svislá nosná konstrukce: zděná Podsklepení: nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží Podkroví: má podkroví nad 2/3 zastavěné plochy 1.nadz. podlaží Střecha: se šikmou nebo strmou střechou Počet nadzemních podlaží: s jedním nadzemním podlažím Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC: 111 Úprava koeficientu prodejnosti K p Úprava koeficientu prodejnosti K p podle 44 odst. 11. Zdůvodnění: Ve funkčním celku s dalším RD, dlouhodobě rozestavěný objekt. Původní hodnota koeficientu prodejnosti K p : 0,8630 Úprava koeficientu prodejnosti o: -30,00 % - 5 -

6 Upravená hodnota koeficientu prodejnosti K p : 0,6041 Výpočet jednotlivých ploch Název Plocha [m 2 ] přízemí 9,51*9,4 = 89,39 podkroví 89,39 = 89,39 Zastavěné plochy a výšky podlaží Název Zastavěná. Konstr. výška plocha přízemí 89,39 m 2 2,60 m podkroví 89,39 m 2 2,50 m Obestavěný prostor Výpočet jednotlivých výměr Název Obestavěný prostor [m 3 ] vrchní stavba 89,39*4,17 = 372,76 m 3 zastřešení 89,39*4,28/2 = 191,29 m 3 (PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) Název Typ Obestavěný prostor vrchní stavba NP 372,76 m 3 zastřešení Z 191,29 m 3 Obestavěný prostor - celkem: 564,05 m 3 Popis a hodnocení konstrukcí a vybavení (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Konstrukce Provedení Hodnocení Část standardu [%] 1. Základy betonové pasy izolované S Zdivo smíšené zdivo P Stropy rovné S Střecha krov dřevěný, vázaný S

7 5. Krytina betonová taška S Klempířské konstrukce pozinkovaný plech S Vnitřní omítky S Fasádní omítky S Vnější obklady S Vnitřní obklady S Schody S Dveře S Okna dřevěná EURO S Podlahy obytných místností S Podlahy ostatních místností S Vytápění S Elektroinstalace S Bleskosvod S Rozvod vody S Zdroj teplé vody S Instalace plynu S Kanalizace S Vybavení kuchyně S Vnitřní vybavení S Záchod S Ostatní S 100 Výpočet koeficientu vybavení K 4 a stupně rozestavěnosti nedokončené stavby (OP = objemový podíl z přílohy č. 15, K = koeficient pro přepočet obj. podílu UP = upravený podíl v návaznosti na vybavení, PP = přepočítaný podíl na 100 %) Konstrukce, vybavení OP Část UP PP Roz Dok K [%] [%] [%] [%] [%] [%] 1. Základy S 8, ,00 8,20 9,27 100,00 9,27 2. Zdivo P 21, ,46 9,75 11,02 85,00 9,37 3. Stropy S 7, ,00 7,90 8,92 85,00 7,58 4. Střecha S 7, ,00 7,30 8,24 100,00 8,24 5. Krytina S 3, ,00 3,40 3,84 100,00 3,84 6. Klempířské konstrukce S 0, ,00 0,90 1,02 95,00 0,97 7. Vnitřní omítky S 5, ,00 5,80 6,55 0,00 0,00 8. Fasádní omítky S 2, ,00 2,80 3,16 0,00 0,00 9. Vnější obklady S 0, ,00 0,50 0,56 0,00 0, Vnitřní obklady S 2, ,00 2,30 2,60 0,00 0, Schody S 1, ,00 1,00 1,13 0,00 0, Dveře S 3, ,00 3,20 3,61 0,00 0, Okna S 5, ,00 5,20 5,87 100,00 5, Podlahy obytných místností S 2, ,00 2,20 2,48 0,00 0, Podlahy ostatních místností S 1, ,00 1,00 1,13 0,00 0, Vytápění S 5, ,00 5,20 5,87 0,00 0, Elektroinstalace S 4, ,00 4,30 4,86 0,00 0, Bleskosvod S 0, ,00 0,60 0,68 0,00 0, Rozvod vody S 3, ,00 3,20 3,61 0,00 0,00-7 -

8 20. Zdroj teplé vody S 1, ,00 1,90 2,15 0,00 0, Instalace plynu S 0, ,00 0,50 0,56 0,00 0, Kanalizace S 3, ,00 3,10 3,50 40,00 1, Vybavení kuchyně S 0, ,00 0,50 0,56 0,00 0, Vnitřní vybavení S 4, ,00 4,10 4,63 0,00 0, Záchod S 0, ,00 0,30 0,34 0,00 0, Ostatní S 3, ,00 3,40 3,84 0,00 0,00 Součet upravených objemových podílů: 88,55 Rozestavěnost: 46,54 Koeficient vybavení K 4 : 0,8855 Ocenění Základní cena (dle příl. č. 6) [Kč/m 3 ]: = 2 290,- Koeficient využití podkroví (dle příl. č. 6): * 1, 1200 Koeficient vybavení stavby K 4 (dle výpočtu): * 0,8855 Polohový koeficient K 5 (příl. č dle významu obce): * 0,8500 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č dle SKP): * 2,1460 Koeficient prodejnosti K p (příl. č dle obce a účelu užití): * 0,6041 Základní cena upravená [Kč/m 3 ] = 2 502,65 Plná cena: 564,05 m 3 * 2 502,65 Kč/m 3 = ,73 Kč Výpočet nedokončené stavby Úprava ceny za nedokončené konstrukce * 0,4654 Nedokončená stavba = ,59 Kč Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 8 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 67 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 75 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 8 / 75 = 10,667 % ,75 Kč Rodinný dům bez č.p. - zjištěná cena = ,84 Kč - 8 -

9 Rodinný dům s č.p. Zatřídění pro potřeby ocenění Typ objektu: Rodinný dům 26a porovnávací metoda Poloha objektu: obec do obyvatel Stáří stavby: 80 let Indexovaná průměrná cena IPC (příloha č. 20a): 2 876,- Kč/m 3 Zastavěné plochy a výšky podlaží přízemí: 14,59*9,24 = 134,81 m 2 Název podlaží Zastavěná plocha Konstrukční výška přízemí: 134,81 m 2 2,74 m Obestavěný prostor vrchní stavba: 134,81*3,37 = 454,31 m 3 zastřešení: 134,81*3,57/2 = 240,64 m 3 Obestavěný prostor - celkem: = 694,95 m 3 Podlažnost: Zastavěná plocha prvního nadzemního podlaží: ZP1 = 134,81 m 2 Zastavěná plocha všech podlaží: ZP = 134,81 m 2 Podlažnost: ZP / ZP1 = 1,00-9 -

10 Výpočet indexu cenového porovnání Index vybavení Název znaku č. V i 0. Typ stavby - nepodsklepený nebo podsklepený do poloviny I typ A zastavěné plochy 1.NP - se šikmou nebo strmou střechou 1. Druh stavby - dvojdomek, dům řadový II -0,01 2. Provedení obvodových stěn - na bázi dřevní hmoty nezateplené nebo I -0,08 zdivo smíšené nebo kamenné 3. Tloušťka obvod. stěn - 45 cm II 0,00 4. Podlažnost - hodnota 1 III 0,02 5. Napojení na sítě (přípojky) - přípojka elektro, voda, napoj. na veřej. IV 0,04 kanal. nebo domovní čistírna 6. Způsob vytápění stavby - lokální na tuhá paliva I -0,08 7. Zákl. příslušenství v RD - pouze částečné ve stavbě nebo úplné II -0,05 podstand. nebo mimo stavbu RD 8. Ostatní vybavení v RD - bez dalšího vybavení I 0,00 9. Venkovní úpravy - zanedbatelného rozsahu I -0, Vedlejší stavby tvořící příslušenství k RD - standardní příslušenství III 0,05 - vedlejší stavby celkem do 25 m2 11. Pozemky ve funkčním celku se stavbou - od 300 m2 do 800 m2 II 0,00 celkem 12. Kriterium jinde neuvedené - bez vlivu na cenu III 0, Stavebně - technický stav - stavba ve špatném stavu (nutná V 0,40 rekonstrukce i konstrukcí dlouhodobé životnosti) Koeficient pro stáří 80 let: 0,70 12 Index vybavení I V = (1 + Σ V i ) * V 13 * 0,70 = 0,235 i = 1 Index polohy Název znaku č. P i 1. Význam obce - bez většího významu I 0,00 2. Poloha nemovitosti - na okraji zastavěného území obce II 0,00 3. Okolní zástavba a životní prostředí - objekty pro bydlení II 0,00 4. Obchod, služby, kultura v obci - pouze obchod se základním II 0,00 sortimentem 5. Školství a sport - základní škola II 0,00 6. Zdravotní zařízení - žádné zdravotnické zařízení I -0,03 7. Veřejná doprava - omezené dopravní spojení II 0,00 8. Obyvatelstvo - bezproblémové okolí II 0,00 9. Nezaměstnanost v obci a okolí - vyšší než je průměr v kraji I -0, Změny v okolí s vlivem na cenu nemovitosti - bez vlivu III 0,

11 11. Vlivy neuvedené - bez dalších vlivů II 0,00 11 Index polohy I P = (1 + Σ P i ) = 0,910 i = 1 Index trhu s nemovitostmi Název znaku č. T i 1. Situace na dílčím (segmentu) trhu s nemovitostmi - poptávka je I -0,10 výrazně nižší než nabídka 2. Vlastnictví nemovitostí - stavba na vlastním pozemku (ve II 0,00 spoluvlastnictví) 3. Vliv právních vztahů na prodejnost - negativní - prodej dražbou I -0,01 3 Index trhu I T = (1 + Σ T i ) = 0,890 i = 1 Celkový index I = I V * I P * I T = 0,235 * 0,910 * 0,890 = 0,190 Ocenění Cena upravená CU = IPC * I = 2 876,- Kč/m 3 * 0,190 = 546,44 Kč/m 3 CP = CU * OP = 546,44 Kč/m 3 * 694,95 m 3 = ,48 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem = ,48 Kč

12 2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemek Ocenění Stavební pozemek oceněný dle 28 odst. 1 a 2 a pozemky od této ceny odvozené Úprava ceny - příloha č položka č. 1: Možnost napojení na plynovod: +10 % Úprava cen: +10 % Zdůvodnění použití či nepoužití přirážek a srážek: Základní cena pozemku odpovídá vzhledem k výhodnosti polohy pozemku na území obce, výhodnosti a využitelnosti stavby na něm zřízené, a dosahuje výši sjednaných cen srovnatelných pozemků. Srážky ani přirážky dle tabulky č. 1 proto nebyly použity. Koeficient prodejnosti K p (příl. č dle obce a účelu užití) 0,6041 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č dle hlavní stavby): 2,1460 Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena Úprava Upr. cena Zatřídění [Kč/m 2 Koef. K ] i K p [%] [Kč/m 2 ] 28 odst. 1 a 2 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří 28 odst. 1 a 2 35,- 1,00 2,1460 0, ,00 49,91 Typ Název Parcelní Výměra Jedn. cena Cena číslo [m 2 ] [Kč/m 2 ] [Kč] 28 odst. 1 a 2 zastavěná plocha a st ,00 49, ,59 nádvoří Stavební pozemek - celkem ,59 Pozemek - zjištěná cena = ,59 Kč

13 C. REKAPITULACE Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby Rodinný dům bez č.p ,60 Kč Rodinný dům s č.p ,50 Kč 1. Ocenění staveb celkem ,10 Kč 2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemek ,60 Kč 2. Ocenění pozemků celkem ,60 Kč Celkem ,70 Kč Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení, celkem ,70 Kč Rekapitulace výsledných cen 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby Rodinný dům bez č.p ,80 Kč

14 Rodinný dům s č.p ,50 Kč 1. Ocenění staveb celkem ,30 Kč 2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemek ,60 Kč 2. Ocenění pozemků celkem ,60 Kč Celkem ,90 Kč Rekapitulace výsledných cen, celkem ,90 Kč Výsledná cena po zaokrouhlení dle 46: ,- Kč slovy: Jedenmiliončtyřitisíce Kč

15 Závady, váznoucí na nemovitosti: Zástavní právo smluvní k zajištění pohledávky ve výši ,- Kč s příslušenstvím a veškeré budoucí pohledávky do celkové výše ,- Kč - Red orange s.r.o., Ovocný trh 572/11, Staré Město, Praha, Zahájení exekuce - 085EX-12761/ ze dne Tyto závady budou prodejem nemovitosti vyrovnány a vymazány z KN, proto obvyklou cenu nemovitosti neovlivňují. Porovnání s obdobnými nemovitostmi : rodinný dům 5+1 v klidné části města Hranice VII-Slavíč (okres Přerov). Ve městě Hranice, které je vzdálené cca 5 km, se nachází veškerá občanská vybavenost. Jedná se o částečně podsklepenou stavbu ze smíšeného zdiva, s šikmou střechou krytou taškami. Zastavěná plocha domu činí 223 m2, obytná plocha je cca 130 m2. Po vstupu do domu se nacházíme v zádveří, na které navazuje chodba, z této vedou vstupy do jednotlivých místností přízemní části domu o velikosti 5+1. Dispoziční řešení: kuchyně, komora, pět obytných místností, koupelna a toaleta. V domě byla provedena přístavba. Dům je napojen na obecní vodovod a vlastní studnu (voda užitková). Odpady jsou svedeny do septiku. Dům je vhodný k celkové rekonstrukci popřípadě k demolici s možností využít pozemek jako stavební parcelu. K domu náleží udržovaná zahrada o výměře 1110 m2 s ovocnými stromy. Na zahradě se nachází skleník. Další: hospodářská budova. Požadovaná cena ,- Kč včetně provize, včetně poplatků, včetně DPH, včetně právního servisu

16 samostatný rodinný dům Svobody, Týn nad Bečvou, 6+1, pozemek o výměře 298 m2, z toho zastavěná plocha 151 m2. V přízemí je kuchyň a čtyři pokoje, koupelna s WC, veranda, dřevěné schodiště a komora. V podkroví jsou dva pokoje a terasa. Budova je izolovaná. Možnost dalšího rozšíření v půdním prostoru. Vytápění kamny na tuhá paliva, prostorný, klenutý sklep. Požadovaná cena ,- Kč včetně provize. prodej rodinného domu v obci Jezernice. Jedná se o 5-ti pokojový dům společně se zemědělskými budovami a zahradou. Celý dům je z poctivých cihel, částečně podsklepen a je chráněn střechou z pálených tašek. Velkou výhodou je vjezd autem na zahradu nebo do širokého a vysokého průjezdu, další výhodou je možnost půdní vestavby. Dům je určen spíše k rekonstrukci dle svých vlastních představ. Po zrekonstruování budete vlastnit krásné vesnické stavení. Obec Jezernice leží mezi městy Lipníkem nad Bečvou a Hranicemi. Požadovaná cena ,- Kč včetně provize, včetně poplatků, včetně DPH, včetně právního servisu

17 Obvyklá cena bez vlivu závad : ,- Kč Obvyklá cena závad : 0,- Kč Obvyklá cena oprávnění : 0,- Kč Obvyklou cenu nemovitosti stanovuji na ,- Kč. Slovy: Jedenmilionpadesáttisíc Kč Ing. Jan Šíma Hostkovice Tršice telefon: hon.sima@seznam.cz V Tršicích Zpracováno programem NEMExpress AC, verze:

18 D. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne pod č.j.spr 2982/98, pro základní obor Ekonomika, odvětví Ceny a odhady nemovitostí a pro základní obor Stavebnictví, odvětví Stavby obytné a Stavby průmyslové. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č /2013 znaleckého deníku

19 E. SEZNAM PŘÍLOH počet stran A4 v příloze: Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 123 ze dne Snímek katastrální mapy 1 Fotodokumentace nemovitosti 3 Mapa oblasti

20 Fotodokumentace nemovitosti

21 - 21 -

22 Mapa oblasti

23 - 23 -

24 - 24 -