ZNALECKÝ POSUDEK. Stanovení obvyklé ceny pro účely dražby

Transkript

1 ZNALECKÝ POSUDEK č /2013 O ceně podílu o velikosti 1/2 rodinného domu ve Šternberku, Radniční č.p.155/19, včetně příslušenství a pozemku p.č.227, zastavěná plocha a nádvoří, o velikosti 196 m 2, vše zapsáno na LV č.2531 pro k.ú.šternberk Objednatel posudku: Dražby.net, s.r.o. Sokolská 584/11, Olomouc Účel posudku: Stanovení obvyklé ceny pro účely dražby Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb. a č. 350/2012 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb., č. 387/2011 Sb. a č. 450/2012 Sb., podle stavu ke dni znalecký posudek vypracoval: Ing. Jan Šíma Hostkovice 46, Tršice telefon: hon.sima@seznam.cz Posudek obsahuje včetně titulního listu 23 stran textu a 4 stran příloh. Objednateli se předává v 3 vyhotovení. V Tršicích

2 A. Nález 1. Znalecký úkol zjištění obvyklé ceny podílu o velikosti 1/2 rodinného domu ve Šternberku, Radniční č.p.155/19, včetně příslušenství a pozemku p.č.227, zastavěná plocha a nádvoří, o velikosti 196 m 2, vše zapsáno na LV č.2531 pro k.ú.šternberk 2. Základní informace Název předmětu ocenění: Rodinný dům Adresa předmětu ocenění: Radniční 155/ Šternberk Kraj: Olomoucký Okres: Olomouc Obec: Šternberk Katastrální území: Šternberk Počet obyvatel: Výchozí cena stavebního pozemku C p = 35 + (a ) * 0, = 128,4535 Kč/m 2 kde a je počet obyvatel v obci (pokud je a < 1000; použije se a = 1000) Základní cena podle 28 odst. 1 písm. k): 128,45 Kč/m 2 3. Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne , za přítomnosti znalce a paní Jany Krejčí, spoluvlastníka nemovitosti. 4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku - výpis z LV č.2531 pro k.ú.šternberk - kopie katastrální mapy - mapa okolí - 2 -

3 5. Vlastnické a evidenční údaje Paní Jana Krejčí, Radniční 155/19, Šternberk 1/2 rč:645508/0610 Pan Jiří Krejčí, Radniční 155/19, Šternberk 1/2 rč:620704/1038 odpovídají skutečnosti 6. Dokumentace a skutečnost není k dispozici 7. Celkový popis nemovitosti Oceňovaná nemovitost je řadový vnitřní, částečně podsklepený objekt se dvěma nadzemními podlažími. Sedlová střecha, krytina z osinkocementových šablon, bleskosvod není instalován, klempířské prvky jsou z pozinkovaného plechu. Dům je zděný, fasáda je vápenná. Okna jsou dřevěná špaletová. Vnitřní dveře jsou plné a prosklené, schody jsou standardní s povrchem z teraca. V přízemí se nachází nebytový prostor se dvěma místnostmi a kuchyňkou, v patře je pak byt dispozice 4+kk. Topení je ústřední s plynovým kotlem, vč.teplé vody, nebytových prostorách elektrické přímotopy. Kuchyň je standardní s linkou a plynovým sporákem. WC je standardní splachovací, koupelna s vanou. Podlahy jsou z dlažeb, koberců, laminátu. Dům je starý nejméně 180 roků, stav je podprůměrný, celkové vybavení je průměrné. Dům je napojen na elektřinu, veřejný vodovod a na plyn. Kanalizace je svedena do jímky. Parkování u domu je ztížení vlivem lokalizace v centru města

4 8. Obsah znaleckého posudku 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby Rodinný dům 2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemek - 4 -

5 B. Znalecký posudek Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb. a č. 350/2012 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb., č. 387/2011 Sb. a č. 450/2012 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby Rodinný dům Zatřídění pro potřeby ocenění Rodinný dům, rekreační chalupa nebo domek: 5, typ D Svislá nosná konstrukce: zděná Podsklepení: podsklepená Podkroví: nemá podkroví Střecha: se šikmou nebo strmou střechou Počet nadzemních podlaží: se dvěma nadzemními podlažími Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC: 111 Úprava koeficientu prodejnosti K p Úprava koeficientu prodejnosti K p podle 44 odst. 11. Zdůvodnění: Prodej dražbou Původní hodnota koeficientu prodejnosti K p : 1,0540 Úprava koeficientu prodejnosti o: -10,00 % Upravená hodnota koeficientu prodejnosti K p : 0,

6 Výpočet jednotlivých ploch Název Plocha [m 2 ] sklep 5,2*18,2 = 94,64 přízemí 8,45*18,2 = 153,79 patro 153,79 = 153,79 Zastavěné plochy a výšky podlaží Název Zastavěná. Konstr. výška plocha sklep 94,64 m 2 2,20 m přízemí 153,79 m 2 3,04 m patro 153,79 m 2 2,90 m Obestavěný prostor Výpočet jednotlivých výměr Název Obestavěný prostor [m 3 ] spodní stavba 94,64*2,2 = 208,21 m 3 vrchní stavba 153,79*8,53 = 1 311,83 m 3 zastřešení 153,79*1,4/2 = 107,65 m 3 (PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) Název Typ Obestavěný prostor spodní stavba PP 208,21 m 3 vrchní stavba NP 1 311,83 m 3 zastřešení Z 107,65 m 3 Obestavěný prostor - celkem: 1 627,69 m 3 Popis a hodnocení konstrukcí a vybavení (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Konstrukce Provedení Hodnocení standardu Část [%] 1. Základy kamené P Zdivo smíšené s kamenem P Stropy rovné a klenbové S

7 4. Střecha dřevěný vázaný, neumožňující S 100 podkroví 5. Krytina osinkocementová S Klempířské konstrukce pozinkovaný plech S Vnitřní omítky dvouvrstvé vápenné omítky S Fasádní omítky vápenné dvouvrstvé omítky N Vnější obklady C Vnitřní obklady běžné keramické obklady S Schody standardní S Dveře S Okna dřevěná špaletová S Podlahy obytných místností koberec S Podlahy ostatních místností keramická dlažba S Vytápění plynový kotel N Elektroinstalace světelná, třífázová S Bleskosvod chybí C Rozvod vody ocelové trubky, studená i teplá voda S Zdroj teplé vody elek. kotel + nepřímotopný zásobník N Instalace plynu zemní plyn S Kanalizace litinové potrubí P Vybavení kuchyně plynový sporák S Vnitřní vybavení umyvadlo, vana, WC S Záchod splachovací S Ostatní C 100 Výpočet koeficientu K 4 Konstrukce, vybavení Obj. podíl [%] Část [%] Koef. Upravený obj. podíl 1. Základy P 4, ,46 1,98 2. Zdivo P 24, ,46 11,18 3. Stropy S 9, ,00 9,30 4. Střecha S 4, ,00 4,20 5. Krytina S 3, ,00 3,00 6. Klempířské konstrukce S 0, ,00 0,70 7. Vnitřní omítky S 6, ,00 6,40 8. Fasádní omítky N 3, ,54 5,08 9. Vnější obklady C 0, ,00 0, Vnitřní obklady S 2, ,00 2, Schody S 3, ,00 3, Dveře S 3, ,00 3, Okna S 5, ,00 5, Podlahy obytných místností S 2, ,00 2, Podlahy ostatních místností S 1, ,00 1, Vytápění N 4, ,54 6, Elektroinstalace S 4, ,00 4, Bleskosvod C 0, ,00 0,00-7 -

8 19. Rozvod vody S 2, ,00 2, Zdroj teplé vody N 1, ,54 2, Instalace plynu S 0, ,00 0, Kanalizace P 2, ,46 1, Vybavení kuchyně S 0, ,00 0, Vnitřní vybavení S 5, ,00 5, Záchod S 0, ,00 0, Ostatní C 3, ,00 0,00 Součet upravených objemových podílů 84,00 Koeficient vybavení K 4 : 0,8400 Ocenění Základní cena (dle příl. č. 6) [Kč/m 3 ]: = 1 900,- Koeficient vybavení stavby K 4 (dle výpočtu): * 0,8400 Polohový koeficient K 5 (příl. č dle významu obce): * 1,0000 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č dle SKP): * 2,1460 Koeficient prodejnosti K p (příl. č dle obce a účelu užití): * 0,9486 Základní cena upravená [Kč/m 3 ] = 3 248,97 Plná cena: 1 627,69 m 3 * 3 248,97 Kč/m 3 = ,98 Kč Určení opotřebení odborným odhadem Opotřebení: 60,000 % ,59 Kč Rodinný dům - zjištěná cena = ,39 Kč - 8 -

9 2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemek Ocenění Stavební pozemek oceněný dle 28 odst. 1 a 2 a pozemky od této ceny odvozené Úprava ceny - příloha č položka č. 1: 1.2. Výhodnost polohy pozemku na území obce z 100 % hlediska účelu užití staveb na nich zřízených nebo k jejich zřízení určených: Úprava cen: 100 % Úprava ceny - příloha č další položky: Možnost napojení na plynovod: 10 % Úprava cen: 10 % pozn.: upravuje-li se cena dle položky č. 1, počítají se další položky z již takto upravené ceny. Úprava cen celkem: 100% + 10% * (100 % + 100%) 120,00 % Zdůvodnění použití či nepoužití přirážek a srážek: Výhodná poloha Koeficient prodejnosti K p (příl. č dle obce a účelu užití) 0,9486 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č dle hlavní stavby): 2,1460 Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zatřídění Zákl. cena [Kč/m 2 ] Koef. K i K p Úprava [%] Upr. cena [Kč/m 2 ] 28 odst. 1 a 2 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří 28 odst. 1 a 2 128,45 1,00 2,1460 0, ,00 575,27 Typ Název Parcelní číslo Výměra [m 2 ] Jedn. cena [Kč/m 2 ] Cena [Kč] 28 odst. 1 a 2 zastavěná plocha a ,00 575, ,92 nádvoří Stavební pozemek - celkem ,92 Pozemek - zjištěná cena = ,92 Kč - 9 -

10 C. Rekapitulace Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby Rodinný dům ,- Kč 1. Ocenění staveb celkem ,- Kč 2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemek ,90 Kč 2. Ocenění pozemků celkem ,90 Kč Celkem ,90 Kč Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení, celkem ,90 Kč Rekapitulace výsledných cen 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby Rodinný dům ,40 Kč 1. Ocenění staveb celkem ,40 Kč

11 2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemek ,90 Kč 2. Ocenění pozemků celkem ,90 Kč Celkem ,30 Kč Rekapitulace výsledných cen, celkem ,30 Kč Výsledná cena po zaokrouhlení dle 46: ,- Kč slovy: Dvamilionydvěstědvacetosmtisícosmdesát Kč

12 Závěr: Závady, váznoucí na nemovitosti: Zástavní právo smluvní k zajištění pohledávky ve výši ,- Kč s příslušenstvím, úroky, úplatou, poplatky a pokutami - Cordtrade s.r.o., Jiráskova 81/13, Hodolany, Olomouc 9, Nařízení exekuce 50EXE-7205/2012 ze dne , Exekuční příkaz k prodeji podílu 1/2 nemovitosti 123EX - 279/ ze dne , Zástavní právo exekutorské k zajištění pohledávky ve výši ,- Kč s příslušenstvím - Cordtrade s.r.o., Jiráskova 81/13, Hodolany, Olomouc 9. Tyto závady budou prodejem nemovitosti vymazány z KN, proto obvyklou cenu nemovitosti neovlivňují. Porovnání s obdobnými nemovitostmi : Rodinný dům se dvěma bytovými jednotkami, Olomoucká, Šternberk, 3+1 a 2+1 a nebytovým prostorem (samostatný vstup) v širším centru města. Dům byl rozšířen o dvorní křídlo, kde v patře vznikl další byt, v přízemí dílna, býv. chlév. atd. K užívání malý dvorek. Napojeno na IS, vytápění plynové, el. tažena před cca 10 lety, dům je část. podsklepen, půda vhodná k vestavbě. Pozemek 236 m2. Požadovaná cena ,- Kč včetně provize

13 k prodeji dům o dvou bytových jednotkách. Dům je velice zajímavě dispozičně řešen. V přízemí se nachází byt 2+1, v prvním podlaží byt 4+1. V podkroví lze dobudovat další bytovou jednotku. Za domem je prostorný dvůr a hospodářské budovy. Možnost velké slevy. Požadovaná cena ,- Kč včetně provize. prodej cihlového podsklepeného činžovního domu z roku 1879 v historické části centra města Šternberka na Bezručově ulici. Zastavěná plocha a nádvoří 415 m2, dvůr s břidlicovýma plotnama. Střecha sedlová, plech. Nové komíny. Pavlač. Voda a kanalizace obecní, připojení do domu je již v plastu. V domě je 5 bytů, a to: 1. NP - 2 byty, 2. NP - 2 byty a 3. NP - 1 byt. Společné prostory jsou ve výborném stavu. Topení ÚT - plynové, možnost krbových kamen. Parkety, dlažba. Požadovaná cena ,- Kč včetně provize, včetně poplatků, včetně DPH, včetně právního servisu

14 Negativně působí prodej podílu. Obvyklá cena bez vlivu závad : ,- Kč celá nemovitost Obvyklá cena závad : 0,- Kč Obvyklá cena oprávnění : 0,- Kč Obvyklou cenu podílu o velikosti 1/2 nemovitosti na LV č stanovuji na ,- Kč. Slovy: Šestsetšedesáttisíc Kč Ing. Jan Šíma Hostkovice Tršice telefon: hon.sima@seznam.cz V Tršicích Zpracováno programem NEMExpress AC, verze:

15 D. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne pod č.j.spr 2982/98, pro základní obor Ekonomika, odvětví Ceny a odhady nemovitostí a pro základní obor Stavebnictví, odvětví Stavby obytné a Stavby průmyslové. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č /2013 znaleckého deníku

16 E. Seznam příloh počet stran A4 v příloze: Výpis z katastru nemovitostí pro LV č ze dne Snímek katastrální mapy 1 Fotodokumentace nemovitosti 4 Mapa oblasti

17 Fotodokumentace nemovitosti

18 - 18 -

19 - 19 -

20 - 20 -

21 Mapa oblasti

22 - 22 -

23 - 23 -