ZNALECKÝ POSUDEK. č /2013

Transkript

1 ZNALECKÝ POSUDEK č /2013 O ceně rozestavěného rodinného domu v obci Píšť, včetně příslušenství a pozemků p.č.69/2, zastavěná plocha a nádvoří, o velikosti 143 m 2, p.č.69/1, ostatní plocha, o velikosti 247 m 2 a p.č.70, zahrada, o velikosti 68 m 2, vše zapsáno na LV č.1279 pro k.ú.píšť Objednatel posudku: Dražby.net s.r.o. Sokolská 584/11, Olomouc Účel posudku: Stanovení obvyklé ceny pro účely dražby Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb. a č. 350/2012 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb., č. 387/2011 Sb. a č. 450/2012 Sb., podle stavu ke dni znalecký posudek vypracoval: Ing. Jan Šíma Hostkovice 46, Tršice telefon: hon.sima@seznam.cz Posudek obsahuje včetně titulního listu 20 stran textu a 3 stran příloh. Objednateli se předává v 3 vyhotovení. V Tršicích

2 A. NÁLEZ 1. Znalecký úkol stanovení obvyklé ceny rozestavěného rodinného domu v obci Píšť, včetně příslušenství a pozemků p.č.69/2, zastavěná plocha a nádvoří, o velikosti 143 m 2, p.č.69/1, ostatní plocha, o velikosti 247 m 2 a p.č.70, zahrada, o velikosti 68 m 2, vše zapsáno na LV č.1279 pro k.ú.píšť 2. Základní informace Název předmětu ocenění: Rodinný dům rozestavěný Adresa předmětu ocenění: Píšť Píšť Kraj: Moravskoslezský Okres: Opava Obec: Píšť Katastrální území: Píšť Počet obyvatel: Výchozí cena stavebního pozemku C p = 35 + (a ) * 0, = 43,2147 Kč/m 2 kde a je počet obyvatel v obci (pokud je a < 1000; použije se a = 1000) Základní cena podle 28 odst. 1 písm. k): 43,21 Kč/m 2 3. Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne za přítomnosti znalce. 4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku - výpis z LV č.1279 pro k.ú.píšť - kopie snímku katastrální mapy - mapa okolí - statistické údaje o počtu obyvatel obcí ČR - 2 -

3 5. Vlastnické a evidenční údaje Vlastník stavby: Vlastník pozemku: /5203, Paní Nina Minaříková, Orlí 417/4, Havířov, vlastnictví: výhradní /5203, Paní Nina Minaříková, Orlí 417/4, Havířov, vlastnictví: výhradní odpovídají skutečnosti 6. Dokumentace a skutečnost není k dispozici 7. Celkový popis nemovitosti Znalec nebyl i přes písemnou výzvu do nemovitosti vpuštěn, proto některé údaje v ocenění jsou odhadnuty dle vnějšího stavebně technického provedení. Dům není zkolaudován a dokončen, přesto se v něm evidentně již bydlí. Oceňovaná nemovitost je samostatně stojící, nepodsklepený objekt s jedním nadzemním podlažím. Má sklonitou střechu, zdivo z tvárnic Ytong. Krytina je z plechová, bleskosvod chybí, klempířské prvky jsou z pozinkovaného plechu, z části chybějící. Fasáda je není provedena, z části je obložena polystyrenem. Vybavení kuchyně je standardní s linkou a sporákem. Topení je zatím zřejmě jen krbovými kamny. WC a koupelna jsou zřejmě již v provozu. Dveře v domě ještě nejsou, podlahy z dlažeb a laminátu. Okna jsou dřevěná Euro. V domě se nachází garáž. Dům je rozestavěn cca 5 roků. Stav objektu je dobrý, údržba dostatečná, celkové vybavení podstandardní. Nutné dokončení domu a kolaudace. Objekt je napojen na vodu z vlastní studny, kanalizace do jímky, elektřinu. Napojení na plyn není, ale je možné

4 8. Obsah znaleckého posudku 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby Rodinný dům 2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemky - 4 -

5 B. ZNALECKÝ POSUDEK Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb. a č. 350/2012 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb., č. 387/2011 Sb. a č. 450/2012 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby Rodinný dům Zatřídění pro potřeby ocenění Rodinný dům, rekreační chalupa nebo domek: 5, typ A Svislá nosná konstrukce: zděná Podsklepení: nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží Podkroví: nemá podkroví Střecha: se šikmou nebo strmou střechou Počet nadzemních podlaží: s jedním nadzemním podlažím Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC: 111 Úprava koeficientu prodejnosti K p Úprava koeficientu prodejnosti K p podle 44 odst. 11. Zdůvodnění: prodej dražbou Původní hodnota koeficientu prodejnosti K p : 0,9090 Úprava koeficientu prodejnosti o: -5,00 % Upravená hodnota koeficientu prodejnosti K p : 0,

6 Zastavěné plochy a výšky podlaží Zastavěná. Konstr. výška Název plocha přízemí 143,00 m 2 2,60 m Obestavěný prostor Výpočet jednotlivých výměr Název Obestavěný prostor [m 3 ] vrchní stavba 143,0*3,51 = 501,93 m 3 zastřešení 143,0*3,5/3 = 166,83 m 3 (PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) Název Typ Obestavěný prostor vrchní stavba NP 501,93 m 3 zastřešení Z 166,83 m 3 Obestavěný prostor - celkem: 668,76 m 3 Popis a hodnocení konstrukcí a vybavení (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Konstrukce Provedení Hodnocení Část standardu [%] 1. Základy betonové pasy izolované S Zdivo Ytong 30 cm S Stropy podhledy P Střecha dřevěný vázaný, neumožňující S 100 podkroví 5. Krytina hliníkový plech S Klempířské konstrukce pozinkovaný plech S Vnitřní omítky dvouvrstvé vápenné omítky S Fasádní omítky zateplené 5cm N Vnější obklady marmolit S Vnitřní obklady běžné keramické obklady S Schody C Dveře plné a prosklené S Okna dřevěná EURO N Podlahy obytných místností standardní S Podlahy ostatních místností keramická dlažba S

7 16. Vytápění ústřední topení S Elektroinstalace světelná, třífázová S Bleskosvod C Rozvod vody plast, studená i teplá voda S Zdroj teplé vody bojler S Instalace plynu zemní plyn S Kanalizace plastové potrubí S Vybavení kuchyně elektrický sporák s plotýnkami S Vnitřní vybavení umyvadlo, vana, WC S Záchod splachovací S Ostatní krb S 100 Výpočet koeficientu vybavení K 4 a stupně rozestavěnosti nedokončené stavby (OP = objemový podíl z přílohy č. 15, K = koeficient pro přepočet obj. podílu UP = upravený podíl v návaznosti na vybavení, PP = přepočítaný podíl na 100 %) Konstrukce, vybavení OP Část UP PP Roz Dok K [%] [%] [%] [%] [%] [%] 1. Základy S 8, ,00 8,20 8,33 100,00 8,33 2. Zdivo S 21, ,00 21,20 21,54 100,00 21,54 3. Stropy P 7, ,46 3,63 3,69 100,00 3,69 4. Střecha S 7, ,00 7,30 7,41 100,00 7,41 5. Krytina S 3, ,00 3,40 3,45 100,00 3,45 6. Klempířské konstrukce S 0, ,00 0,90 0,91 85,00 0,77 7. Vnitřní omítky S 5, ,00 5,80 5,89 100,00 5,89 8. Fasádní omítky N 2, ,54 4,31 4,38 45,00 1,97 9. Vnější obklady S 0, ,00 0,50 0,51 0,00 0, Vnitřní obklady S 2, ,00 2,30 2,34 100,00 2, Schody C 1, ,00 0,00 0,00 100,00 0, Dveře S 3, ,00 3,20 3,25 15,00 0, Okna N 5, ,54 8,01 8,14 100,00 8, Podlahy obytných místností S 2, ,00 2,20 2,23 100,00 2, Podlahy ostatních místností S 1, ,00 1,00 1,02 100,00 1, Vytápění S 5, ,00 5,20 5,28 80,00 4, Elektroinstalace S 4, ,00 4,30 4,37 95,00 4, Bleskosvod C 0, ,00 0,00 0,00 100,00 0, Rozvod vody S 3, ,00 3,20 3,25 100,00 3, Zdroj teplé vody S 1, ,00 1,90 1,93 100,00 1, Instalace plynu S 0, ,00 0,50 0,51 100,00 0, Kanalizace S 3, ,00 3,10 3,15 100,00 3, Vybavení kuchyně S 0, ,00 0,50 0,51 100,00 0, Vnitřní vybavení S 4, ,00 4,10 4,16 100,00 4, Záchod S 0, ,00 0,30 0,30 100,00 0, Ostatní S 3, ,00 3,40 3,45 100,00 3,45 Součet upravených objemových podílů: 98,45 Rozestavěnost: 92,91 Koeficient vybavení K 4 : 0,

8 Ocenění Základní cena (dle příl. č. 6) [Kč/m 3 ]: = 2 290,- Koeficient vybavení stavby K 4 (dle výpočtu): * 0,9845 Polohový koeficient K 5 (příl. č dle významu obce): * 0,8500 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č dle SKP): * 2,1460 Koeficient prodejnosti K p (příl. č dle obce a účelu užití): * 0,8636 Základní cena upravená [Kč/m 3 ] = 3 551,51 Plná cena: 668,76 m 3 * 3 551,51 Kč/m 3 = ,83 Kč Výpočet nedokončené stavby Úprava ceny za nedokončené konstrukce * 0,9291 Nedokončená stavba = ,31 Kč Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 5 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 95 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 100 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 5 / 100 = 5,000 % ,67 Kč Rodinný dům - zjištěná cena = ,64 Kč 2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemky Ocenění Stavební pozemky oceněné dle 28 odst. 1 a 2 a pozemky od této ceny odvozené Úprava ceny - příloha č položka č. 1: 2.3. Není možnost napojení na veřejnou kanalizaci: -7 % Možnost napojení na plynovod: +10 % Úprava cen: +3 % - 8 -

9 Zdůvodnění použití či nepoužití přirážek a srážek: Základní cena pozemku odpovídá vzhledem k výhodnosti polohy pozemku na území obce, výhodnosti a využitelnosti stavby na něm zřízené, a dosahuje výši sjednaných cen srovnatelných pozemků. Srážky ani přirážky dle tabulky č. 1 proto nebyly použity. Koeficient prodejnosti K p (příl. č dle obce a účelu užití) 0,8636 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č dle hlavní stavby): 2,1460 Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena Úprava Upr. cena Zatřídění [Kč/m 2 Koef. K ] i K p [%] [Kč/m 2 ] 28 odst. 1 a 2 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří 28 odst. 1 a 2 43,21 1,00 2,1460 0,8636 3,00 82,48 28 odst. 5 - stavební pozemek - zahrada nebo ost. plocha ve funkčním celku 28 odstavec 5 43,21 0,40 2,1460 0,8636 3,00 32,99 Typ Název Parcelní Výměra Jedn. cena Cena číslo [m 2 ] [Kč/m 2 ] [Kč] 28 odst. 1 a 2 zastavěná plocha a 69/2 143,00 82, ,64 nádvoří 28 odstavec 5 ostatní plocha 69/1 247,00 32, ,53 28 odstavec 5 zahrada 70 68,00 32, ,32 Stavební pozemky - celkem ,49 Pozemky - zjištěná cena = ,49 Kč - 9 -

10 C. REKAPITULACE Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby Rodinný dům ,30 Kč 1. Ocenění staveb celkem ,30 Kč 2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemky ,50 Kč 2. Ocenění pozemků celkem ,50 Kč Celkem ,80 Kč Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení, celkem ,80 Kč Rekapitulace výsledných cen 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby Rodinný dům ,60 Kč 1. Ocenění staveb celkem ,60 Kč

11 2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemky ,50 Kč 2. Ocenění pozemků celkem ,50 Kč Celkem ,10 Kč Rekapitulace výsledných cen, celkem ,10 Kč Výsledná cena po zaokrouhlení dle 46: ,- Kč slovy: Dvamilionyjednostoosmnácttisícpětsetdeset Kč

12 Závady, váznoucí na nemovitosti: Zástavní právo smluvní k zajištění pohledávky ve výši ,- Kč - Hypoteční banka, a.s., Radlická 333/150, Praha 5, Radlice, Tato závada bude prodejem nemovitosti vyrovnána a vymazána z KN, proto obvyklou cenu nemovitosti neovlivňuje. Porovnání s obdobnými nemovitostmi : Prodej RD v obci Píšť-Hůrky, jde o dům 6+1 ( kuchyně s jídelnou je propojena) 2 koupelny a WC, 1/2 domu podsklepena, na půdě možnost rozšíření o půdní vestavbu. Vytápění elektrické nebo kotel na pevná paliva Viadrus, střecha Bramac, septik plastový,. zastavěná plocha cca. 135m2, obytná

13 plocha cca 270m2. Zahrada cca. 1 ha, dílna 109m2 střecha nová cca. 5 let, pozemek kolem dílny asi 1000 m2 a je stále veden jako manipulační plocha se vstupem ze státního pozemku, přístupová cesta v podílovém spoluvlastnictví ( 1/5). Požadovaná cena ,- Kč včetně provize, včetně poplatků, včetně DPH, včetně právního servisu. rodinný dům v obci Píšť, okr. Opava. Jedná se o dvougenerační dům, se dvěma bytovými jednotkami 3+1, každá o výměře 86m2. Dům byl postaven v roce 1975, v roce 2011 proběhla z části rekonstrukce (výměna oken, výměna střešní krytiny, zateplení střechy), dům je ve velmi dobrém stavu, po celou dobu udržovaný, na pozemku stojí garáž s hospodářskou budovou. Zastavěná plocha domu je 105m2, pozemek o celkové výměře je 760m2. Dům je celkově podsklepen, vytápění zajišťují kotle na plyn, tak na tuhá paliva. V obci velmi dobrá občanská vybavenost s dobrou dostupností. Požadovaná cena ,- Kč včetně provize, včetně právního servisu. Rodinný patrový dům Píšť, 7+1 o podlahové ploše 175 m2, celopodsklepený, 2 x koupelna, dvougaráž, sklad a bazén na pozemku o výměře 1200 m2. V roce 1997 kompletní rekonstrukce vč. střechy. Možné využití i jako dvougenerační. Požadovaná cena ,- Kč

14 Obvyklá cena bez vlivu závad : ,- Kč Obvyklá cena závad : 0,- Kč Obvyklá cena oprávnění : 0,- Kč Negativně působí skutečnost, že objekt není zkolaudován. Obvyklou cenu nemovitosti stanovuji na ,- Kč. Slovy: Dvamilionystošedesáttisíc Kč Ing. Jan Šíma Hostkovice Tršice telefon: hon.sima@seznam.cz V Tršicích Zpracováno programem NEMExpress AC, verze:

15 D. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne pod č.j.spr 2982/98, pro základní obor Ekonomika, odvětví Ceny a odhady nemovitostí a pro základní obor Stavebnictví, odvětví Stavby obytné a Stavby průmyslové. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č /2013 znaleckého deníku

16 E. SEZNAM PŘÍLOH počet stran A4 v příloze: Výpis z katastru nemovitostí pro LV č ze dne Snímek katastrální mapy 1 Fotodokumentace nemovitosti 1 Mapa oblasti

17 Fotodokumentace nemovitosti

18 Mapa oblasti

19 - 19 -

20 - 20 -