ZNALECKÝ POSUDEK. č /2013

Transkript

1 ZNALECKÝ POSUDEK č /2013 O ceně rodinného domu v Havířově, Dolní Suchá, Na Kopci č.p.279, včetně příslušenství a pozemků p.č.2570, zastavěná plocha a nádvoří, o velikosti 519 m 2 a p.č.2569, zahrada, o velikosti 1006 m 2, vše zapsáno na LV č.172 pro k.ú.dolní Suchá Objednatel posudku: Dražby.net s.r.o. Sokolská 584/11, Olomouc Účel posudku: Stanovení obvyklé ceny pro účely dražby Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb. a č. 350/2012 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb., č. 387/2011 Sb. a č. 450/2012 Sb., podle stavu ke dni znalecký posudek vypracoval: Ing. Jan Šíma Hostkovice 46, Tršice telefon: hon.sima@seznam.cz Posudek obsahuje včetně titulního listu 25 stran textu a 3 stran příloh. Objednateli se předává v 3 vyhotovení. V Tršicích

2 A. Nález 1. Znalecký úkol stanovení obvyklé ceny rodinného domu v Havířově, Dolní Suchá, Na Kopci č.p.279, včetně příslušenství a pozemků p.č.2570, zastavěná plocha a nádvoří, o velikosti 519 m 2 a p.č.2569, zahrada, o velikosti 1006 m 2, vše zapsáno na LV č.172 pro k.ú.dolní Suchá 2. Základní informace Název předmětu ocenění: Rodinný dům Adresa předmětu ocenění: Na Kopci 279/ Havířov Kraj: Moravskoslezský Okres: Karviná Obec: Havířov Katastrální území: Dolní Suchá Počet obyvatel: Základní cena podle 28 odst. 1 písm. g): 500,- Kč/m 2 3. Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne za přítomnosti znalce a vlastníka nemovitosti. 4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku - výpis z LV č.172 pro k.ú.dolní Suchá - kopie snímku katastrální mapy - mapa okolí - statistické údaje o počtu obyvatel obcí ČR - 2 -

3 5. Vlastnické a evidenční údaje Vlastník stavby: Vlastník pozemku: /5098, Paní Jarmila Kurková, Na Kopci 279/13, Havířov, vlastnictví: výhradní /5098, Paní Jarmila Kurková, Na Kopci 279/13, Havířov, vlastnictví: výhradní odpovídají skutečnosti 6. Dokumentace a skutečnost není k dispozici 7. Celkový popis nemovitosti Oceňovaná nemovitost je samostatně stojící, podsklepený objekt se dvěma nadzemními podlažími. Má sedlovou střechu, je zděný. Krytina je z plechu, bleskosvod je instalován, klempířské prvky jsou z pozinkovaného plechu. Fasáda je břízolitová. V domě se nacházejí dva byty dispozice 3+1, přičemž spodní byt je zatížen věcným břemenem. Vybavení kuchyní je standardní s linkou a elektrickými sporáky. Topení je ústřední s kotlem na tuhá paliva a s plynovým kotlem. Teplá voda je z boileru. WC a koupelny jsou standardní, vana. Dveře náplňové, podlahy z dlažeb, koberců a PVC. Okna jsou dřevěná špaletová a částečně plastová. Schody jsou železobetonové s teracovým povrchem. K domu náleží stavba přízemní garáže s pozitivním vlivem na cenu obvyklou. Dům je starý cca 70 roků, v roce 1986 byla provedena částečná rekonstrukce. Stav objektu je dobrý, údržba dostatečná, vybavení celkově standardní. Objekt je napojen na veřejný vodovod, plyn, kanalizaci i na elektřinu

4 8. Obsah znaleckého posudku 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby Rodinný dům 1.2. Příslušenství Garáž 2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemky 3. Věcná břemena váznoucí na nemovitosti 3.1. Věcné břemeno 3.2. Věcné břemeno - 4 -

5 B. Znalecký posudek Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb. a č. 350/2012 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb., č. 387/2011 Sb. a č. 450/2012 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby Rodinný dům Zatřídění pro potřeby ocenění Rodinný dům, rekreační chalupa nebo domek: 5, typ D Svislá nosná konstrukce: zděná Podsklepení: podsklepená Podkroví: nemá podkroví Střecha: se šikmou nebo strmou střechou Počet nadzemních podlaží: se dvěma nadzemními podlažími Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC: 1121 Úprava koeficientu prodejnosti K p Úprava koeficientu prodejnosti K p podle 44 odst. 11. Zdůvodnění: prodej dražbou Původní hodnota koeficientu prodejnosti K p : 0,5150 Úprava koeficientu prodejnosti o: -20,00 % Upravená hodnota koeficientu prodejnosti K p : 0,

6 Výpočet jednotlivých ploch Název Plocha [m 2 ] sklep 9,93*11,38 = 113,00 přízemí 113,0-1,91*1,98 = 109,22 patro 113,0 = 113,00 Zastavěné plochy a výšky podlaží Název Zastavěná. Konstr. výška plocha sklep 113,00 m 2 2,23 m přízemí 109,22 m 2 2,79 m patro 113,00 m 2 2,79 m Obestavěný prostor Výpočet jednotlivých výměr Název Obestavěný prostor [m 3 ] spodní stavba 113,0*2,23 = 251,99 m 3 vrchní stavba 113,0*7,59-1,91*1,98*3,69+0,9*4,58*1,0 = 847,84 m 3 zastřešení 113,0*1,54/2 = 87,01 m 3 (PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) Název Typ Obestavěný prostor spodní stavba PP 251,99 m 3 vrchní stavba NP 847,84 m 3 zastřešení Z 87,01 m 3 Obestavěný prostor - celkem: 1 186,84 m 3 Popis a hodnocení konstrukcí a vybavení (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Konstrukce Provedení Hodnocení standardu Část [%] 1. Základy betonové pasy izolované S Zdivo zděné tl. 45 cm S Stropy rovné S

7 4. Střecha dřevěný vázaný, neumožňující S 100 podkroví 5. Krytina pozinkovaný plech S Klempířské konstrukce pozinkovaný plech S Vnitřní omítky dvouvrstvé vápenné omítky S Fasádní omítky břízolitové škrabané S Vnější obklady sokl z kabřince S Vnější obklady C Vnitřní obklady běžné keramické obklady S Schody standardní S Dveře náplňové S Okna dřevěná špaletová S Okna plastová N Podlahy obytných místností standardní S Podlahy ostatních místností keramická dlažba S Vytápění ústřední topení S Elektroinstalace světelná, třífázová S Bleskosvod bleskosvod S Rozvod vody ocelové trubky, studená i teplá voda S Zdroj teplé vody bojler S Instalace plynu zemní plyn S Kanalizace plastové potrubí S Vybavení kuchyně elektrický sporák s plotýnkami S Vnitřní vybavení 2xkoupelna S Záchod splachovací S Ostatní C 100 Výpočet koeficientu K 4 Konstrukce, vybavení Obj. podíl [%] Část [%] Koef. Upravený obj. podíl 1. Základy S 4, ,00 4,30 2. Zdivo S 24, ,00 24,30 3. Stropy S 9, ,00 9,30 4. Střecha S 4, ,00 4,20 5. Krytina S 3, ,00 3,00 6. Klempířské konstrukce S 0, ,00 0,70 7. Vnitřní omítky S 6, ,00 6,40 8. Fasádní omítky S 3, ,00 3,30 9. Vnější obklady S 0, ,00 0,20 9. Vnější obklady C 0, ,00 0, Vnitřní obklady S 2, ,00 2, Schody S 3, ,00 3, Dveře S 3, ,00 3, Okna S 5, ,00 4, Okna N 5, ,54 1, Podlahy obytných místností S 2, ,00 2,30-7 -

8 15. Podlahy ostatních místností S 1, ,00 1, Vytápění S 4, ,00 4, Elektroinstalace S 4, ,00 4, Bleskosvod S 0, ,00 0, Rozvod vody S 2, ,00 2, Zdroj teplé vody S 1, ,00 1, Instalace plynu S 0, ,00 0, Kanalizace S 2, ,00 2, Vybavení kuchyně S 0, ,00 0, Vnitřní vybavení S 5, ,00 5, Záchod S 0, ,00 0, Ostatní C 3, ,00 0,00 Součet upravených objemových podílů 97,37 Koeficient vybavení K 4 : 0,9737 Ocenění Základní cena (dle příl. č. 6) [Kč/m 3 ]: = 1 900,- Koeficient vybavení stavby K 4 (dle výpočtu): * 0,9737 Polohový koeficient K 5 (příl. č dle významu obce): * 1,1000 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č dle SKP): * 2,1500 Koeficient prodejnosti K p (příl. č dle obce a účelu užití): * 0,4120 Základní cena upravená [Kč/m 3 ] = 1 802,63 Plná cena: 1 186,84 m 3 * 1 802,63 Kč/m 3 = ,39 Kč Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 70 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 50 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 120 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 70 / 120 = 58,333 % ,68 Kč Rodinný dům - zjištěná cena = ,71 Kč - 8 -

9 1.2. Příslušenství Garáž Zatřídění pro potřeby ocenění Garáž 8: typ B Svislá nosná konstrukce: zděná nebo železobetonová Podsklepení: nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží Podkroví: nemá podkroví Krov: neumožňující zřízení podkroví Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC 1274 Obestavěný prostor Výpočet jednotlivých výměr Název Obestavěný prostor [m 3 ] vrchní stavba 8,16*5,19*3,35+1,88*4,5*(2,65+3,0)/2 = 165,77 m 3 zastřešení 8,16*5,19*1,72/2 = 36,42 m 3 (PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) Název Typ Obestavěný prostor vrchní stavba NP 165,77 m 3 zastřešení Z 36,42 m 3 Obestavěný prostor - celkem: 202,19 m 3 Popis a hodnocení konstrukcí a vybavení (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Konstrukce Provedení Hodnocení standardu Část [%] 1. Základy betonové pásy S Obvodové stěny zděné tl cm S Stropy standardní S Krov X

10 5. Krytina pozinkovaný plech S Klempířské konstrukce pozinkovaný plech S Úpravy povrchů omítky S Dveře dřevěné plné S Okna zdvojená okna N Vrata plechová S Podlahy betonové S Elektroinstalace světelná a motorová S 100 Výpočet koeficientu K 4 Konstrukce, vybavení Obj. podíl [%] Část [%] Koef. Upravený obj. podíl 1. Základy S 6, ,00 6,20 2. Obvodové stěny S 30, ,00 30,10 3. Stropy S 26, ,00 26,20 4. Krov X 0, ,00 0,00 5. Krytina S 5, ,00 5,70 6. Klempířské konstrukce S 2, ,00 2,90 7. Úpravy povrchů S 4, ,00 4,80 8. Dveře S 2, ,00 2,70 9. Okna N 1, ,54 2, Vrata S 6, ,00 6, Podlahy S 7, ,00 7, Elektroinstalace S 6, ,00 6,00 Součet upravených objemových podílů 100,76 Koeficient vybavení K 4 : 1,0076 Ocenění Základní cena (dle příl. č. 9) [Kč/m 3 ]: = 1 375,- Koeficient vybavení stavby K 4 (dle výpočtu): * 1,0076 Polohový koeficient K 5 (příl. č dle významu obce): * 1,1000 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č dle SKP): * 2,0930 Koeficient prodejnosti K p (příl. č dle obce a účelu užití): * 0,4120 Základní cena upravená [Kč/m 3 ] = 1 314,17 Plná cena: 202,19 m 3 * 1 314,17 Kč/m 3 = ,03 Kč

11 Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 70 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 30 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 100 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 70 / 100 = 70,000 % ,42 Kč Garáž - zjištěná cena = ,61 Kč 2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemky Ocenění Stavební pozemky oceněné dle 28 odst. 1 a 2 a pozemky od této ceny odvozené Úprava ceny - příloha č položka č. 1: Možnost napojení na plynovod: 10 % Úprava cen: 10 % Zdůvodnění použití či nepoužití přirážek a srážek: Základní cena pozemku odpovídá vzhledem k výhodnosti polohy pozemku na území obce, výhodnosti a využitelnosti stavby na něm zřízené, a dosahuje výši sjednaných cen srovnatelných pozemků. Srážky ani přirážky dle tabulky č. 1 proto nebyly použity. Koeficient prodejnosti K p (příl. č dle obce a účelu užití) 0,4120 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č dle hlavní stavby): 2,

12 Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zatřídění Zákl. cena [Kč/m 2 ] Koef. K i K p Úprava [%] Upr. cena [Kč/m 2 ] 28 odst. 1 a 2 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří 28 odst. 1 a 2 500,- 1,00 2,1500 0, ,00 487,19 28 odst. 5 - stavební pozemek - zahrada nebo ost. plocha ve funkčním celku 28 odstavec 5 500,- 0,40 2,1500 0, ,00 194,88 Typ Název Parcelní číslo Výměra [m 2 ] Jedn. cena [Kč/m 2 ] Cena [Kč] 28 odst. 1 a 2 zastavěná plocha a ,00 487, ,61 nádvoří 28 odstavec 5 zahrada ,00 194, ,28 Stavební pozemky - celkem ,89 Pozemky - zjištěná cena = ,89 Kč Věcná břemena váznoucí na nemovitosti 3.1. Věcné břemeno Popis Věcné břemeno bytu 3+1 v přízemí - pro Przeczková Emilie, r.č /433. Ocenění práv odpovídajících věcným břemenům dle 18 zákona č. 151/97 Sb. Druh věcného břemene: Věcná břemena počítána z ročního užitku Roční užitek vyplývající z věcného břemene: ,00 Kč Stupeň omezení vlastnického práva: 100 % ,00 Kč * 100 % = ,- Kč Věcné břemeno na dožití oprávněné osoby ,- Kč * 10 let = ,- Kč Ocenění věcného břemene činí = ,- Kč

13 3.2. Věcné břemeno Popis Věcné břemeno spoluužívání pozemků - pro Przeczková Emilie, r.č /433. Ocenění práv odpovídajících věcným břemenům dle 18 zákona č. 151/97 Sb. Druh věcného břemene: Věcné břemena počítané ze simulovaného nájmu z obvyklé ceny Obvyklé nájemné: zahrada: Výměra: 1 006,00 m 2 Jednotková cena: 200,- Kč/m 2 Procentní sazba pro stanovení nájemného: 4,00 % Obvyklé nájemné: 1 006,00 m 2 * 200,- Kč/m 2 * 4,00 % = 8 048,- Kč/rok zastavěná plocha: Výměra: 519,00 m 2 Jednotková cena: 460,- Kč/m 2 Procentní sazba pro stanovení nájemného: 4,00 % Obvyklé nájemné: 519,00 m 2 * 460,- Kč/m 2 * 4,00 % = 9 549,60 Kč/rok Obvyklé nájemné - celkem: ,60 Kč/rok Stupeň omezení vlastnického práva: 50 % ,60 Kč/rok * 50 % = 8 798,80 Kč Roční užitek vyplývající z věcného břemene: 8 798,80 Kč Věcné břemeno na dožití oprávněné osoby ,80 Kč * 10 let = ,- Kč Ocenění věcného břemene činí = ,- Kč

14 C. Rekapitulace Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby Rodinný dům ,40 Kč 1.2. Příslušenství Garáž ,- Kč 1. Ocenění staveb celkem ,40 Kč 2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemky ,90 Kč 2. Ocenění pozemků celkem ,90 Kč Celkem ,30 Kč Věcná břemena 3. Věcná břemena váznoucí na nemovitosti 3.1. Věcné břemeno ,- Kč 3.2. Věcné břemeno ,- Kč Hodnota věcného břemene činí: ,- Kč Cena po odečtení věcného břemene činí celkem: ,30 Kč Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení, celkem ,30 Kč

15 Rekapitulace výsledných cen 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby Rodinný dům ,70 Kč 1.2. Příslušenství Garáž ,60 Kč 1. Ocenění staveb celkem ,30 Kč 2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemky ,90 Kč 2. Ocenění pozemků celkem ,90 Kč Celkem ,20 Kč Věcná břemena 3. Věcná břemena váznoucí na nemovitosti 3.1. Věcné břemeno ,- Kč 3.2. Věcné břemeno ,- Kč Hodnota věcného břemene činí: ,- Kč Cena po odečtení věcného břemene činí celkem: ,20 Kč Rekapitulace výsledných cen, celkem ,20 Kč Výsledná cena po zaokrouhlení dle 46: ,- Kč slovy: Osmsetpadesátdvatisícšedesát Kč

16 Závady, váznoucí na nemovitosti: Věcné břemeno bytu, Věcné břemeno užívání. Tyto závady jsou zohledněny při stanovení obvyklé ceny. Zástavní právo smluvní k zajištění pohledávky ve výši ,- Kč s příslušenstvím a budoucí pohledávky do výše ,- Kč - RING - kapitálová s.r.o., Ahepjukova 2796/27, Moravská Ostrava, Ostrava 2, Předkupní právo - RING - kapitálová s.r.o., Ahepjukova 2796/27, Moravská Ostrava, Ostrava 2, Zahájení exekuce 009EX-738/ ze dne Tyto závady budou prodejem nemovitosti vyrovnány a vymazány z KN, proto obvyklou cenu nemovitosti neovlivňují. Porovnání s obdobnými nemovitostmi : RD v Havířově část Dolní Suchá. Cihlová budova se 2 NP vhodná k bydlení i podnikání, je dispozičně řešena jako 4+1+půdní prostory. Pozemek je mírně svažitý s JV orientací a celkovou výměrou 2504 m2. Možno dokoupit navazující stavební pozemek o výměře 5563 m2. Dům je napojen na veškeré IS: plyn,elektřina,voda,kanalizace nově vybudovaná před domem. Požadovaná cena ,- Kč

17 RD Dolní Suchá, po část.rekonstrukci. Elektřina v mědi, plastová okna, nové omítky. V obou podlažích je kuchyň, WC a koupelna, komora, prostorné podkroví možno zrekonstruovat k bydlení,část.podsklepen. Na pozemku velká garáž, další stání u domu, dílna, kůlna, kotelna, malá zahrada cca 350m2. Autobus 5 min. pěšky. Dům stojí na okraji obce u lesa v klidném místě. Možno koupit vedl.dům. K podnikání i bydlení. Požadovaná cena ,- Kč včetně provize

18 Prodej dvoupodlažního, podsklepeného rodinného domu 4+2, v Havířově, o zastavěné ploše 95 m2, zahrada 1639 m2. Dům je v dobrém, původním stavu. Je vhodný k rekonstrukci, s možností změny dispozice. Má půdu, ve druhém podlaží jsou dva pokoje, velká kuchyně, WC a terasa s výhledem do zahrady. V prvním podlaží jsou dva pokoje, velká kuchyně, spíž, koupelna, WC oddělené. Ve sklepě je plynový kotel na ústřední vytápění. Za domem je hospodářská budova s garáží a pozemek vhodný k výstavbě dalšího domu. Na pozemku je i vlastní studna. Jedná se o lokalitu s dostupností veškeré občanské vybavenosti. Požadovaná cena ,- Kč včetně advokátní úschovy, právního servisu a provize. Obvyklá cena bez vlivu závad : ,- Kč Obvyklá cena závad : ,- Kč Obvyklá cena oprávnění : 0,- Kč Obvyklou cenu nemovitosti stanovuji na ,- Kč. Slovy: Osmsetpadesáttisíc Kč Ing. Jan Šíma Hostkovice Tršice telefon: hon.sima@seznam.cz V Tršicích Zpracováno programem NEMExpress AC, verze:

19 D. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne pod č.j.spr 2982/98, pro základní obor Ekonomika, odvětví Ceny a odhady nemovitostí a pro základní obor Stavebnictví, odvětví Stavby obytné a Stavby průmyslové. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č /2013 znaleckého deníku

20 E. Seznam příloh počet stran A4 v příloze: Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 172 ze dne Snímek katastrální mapy 1 Fotodokumentace nemovitosti 2 Mapa oblasti

21 Fotodokumentace nemovitosti

22 - 22 -

23 Mapa oblasti

24 - 24 -

25 - 25 -