Odhad tržní hodnoty č. 2215

Transkript

1 Odhad tržní hodnoty č Objednatel posudku: Exekutorský úřad Šumperk soudní exekutor JUDr. Jiří Petruň K. H. Máchy 647/ Šumperk IČ: DIČ: CZ Účel posudku:exekuční řízení prodejem nemovitosti USN 065 Ex 00065/ Podle stavu ke dni posudek vypracoval: Adolf Pelár d.t. Soudní znalec Dolní Studénky 39 Posudek obsahuje 27 stran textu. Objednateli se předává ve 3 vyhotoveních

2 2 A. Nález 1. Znalecký úkol Odhad obvyklé ceny nemovitostí: Pozemek parcela.č druh: zastavěná plocha a nádvoří Pozemek parcela č druh: zahrada Stavba (budova) rodinného domu č.p. 520 s příslušenstvím na pozemku parcela č Vše zapsaný v Katastru nemovitostí vedeném Katastrálním úřadem pro Olomoucký kraj, Katastrální pracoviště Olomouc pro obec Velká Bystřice, katastrální území Velká Bystřice na LV č. 684 s podílem povinného 9/60 pro účely exekučního řízení prodejem nemovitosti dle usnesení soudního exekutora JUDr. Jiřího Petruně, Exekutorský úřad Šumperk č.j. 065 Ex 00065/ Informace o nemovitosti Nemovitost rodinný dům č.p. 520 s příslušenstvím a pozemky zapsaný v Katastru nemovitostí vedeném Katastrálním úřadem pro Olomoucký kraj, Katastrální pracoviště Olomouc pro obec Velká Bystřice, katastrální území Velká Bystřice na LV č. 684 tvoří s pozemky a příslušenstvím jednotný a funkční celek 3. Prohlídka a zaměření nemovitosti Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno dne za přítomnosti. 4. Podklady pro vypracování posudku - USN soudního exekutora JUDr. J. Petruň - soudní exekutor, Exekutorský úřad Šumperk č.j. 065 Ex 00065/ ze dne LV 684 k.ú. Velká Bystřice, obec Velká Bystřice - KM k LV 684 k.ú. Velká Bystřice, obec Velká Bystřice (zdroj čúzk) - zákon č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku ve znění zákona č. 121/2000 Sb.,c. 237/2004Sb. a č. 257/2004Sb. a vyhlášky Ministerstva financí České republiky c. 3/2008 Sb ve znění vyhlášky číslo 456/2008Sb a vyhlášky 460/2009 Sb a vyhlášky číslo 364/2010 Sb, 387/2011 Sb - metodika stanovení obvyklé ceny nemovitostí - informace RK a realitních makléřů z oblasti - SW Pluto - mapový server ČUZK, Google - fotopříloha pořízená znalcem Posudek byl vytvořen v programu Delta-NEM firmy Diotima, s.r.o., tel.: ,

3 3 5. Vlastnické a evidenční údaje Kraj: Olomoucký Okres: Olomouc Obec: Velká Bystřice Katastrální území: Velká Bystřice (778281) List vlastnictví číslo: 684 Vlastníci: 1. Nádvorník Pavel RSDr. Podíl: 9/60 Přáslavice 47, Přáslavice, Nádvorník Petr Podíl: 9/60 Kollárova 520, Velká Bystřice, Nádvorník Rostislav Podíl: 9/60 Krnov 24, Liboš, Nádvorníková Jaroslava Podíl: 24/60 Kollárova 520, Velká Bystřice, Pišťáčková Jaroslava Podíl: 9/60 Kollárova 520, Velká Bystřice, Dokumentace a skutečnost Dokumentace vedená na Katastru nemovitostí Katastrálním úřadem pro Olomoucký kraj, Katastrální pracoviště Olomouc pro obec Velká Bystřice, katastrální území Velká Bystřice na LV č. 684 souhlasí se skutečností. 7. Celkový popis nemovitosti Předpoklady pro vypracování ocenění Prohlášení Znalec prohlašuje, ţe nemá ţádný majetkový prospěch, majetkovou účast, nebo jiný zájem související s předmětem ocenění ani není majetkově nebo personálně propojen s objednatelem. Neexistují ţádné důvody, které by mohly zpochybnit nezávislost nebo objektivitu znalce. Předpoklady Běţně nedostupné informace o předmětu ocenění byly převzaty od vlastníka podílu na nemovitosti, a z veřejně dostupných zdrojů. Znalec neprováděl ţádná další šetření směřující k ověření pravosti, správnosti a úplnosti podkladů. Za přesnost údajů a informací, ze kterých znalec při ocení vycházel, nepřebírá odpovědnost a předpokládá jejich pravdivost a úplnost. Věcné omezení S výslednou hodnotou uvedenou v tomto znaleckém posudku je kalkulováno pro účely uvedené v

4 4 účelu ocenění. V případě poţití výsledné hodnoty, jiné neţ uvedené účely, neodpovídá znalec za jakékoliv následky nebo škody s tímto pouţitím vzniklé. Stavebně právní stav Ke stavebně právnímu stavu oceňované stavby nebyla objednatelem předloţena ţádná stavební dokumentace. Z výpisu z Katastru nemovitostí a z délky a způsobu uţívání vyplývá, ţe stavebně právní stav oceňované stavby není v rozporu s údaji zapsanými v katastru nemovitostí. Zástavní a jiná věcná práva. viz příloha posudku. Nájemní vztahy Podle poskytnutých informací není oceňovaná nemovitost pronajímána. Metody oceňování Obvyklá cena Cena obvyklá je zákonem č. 151/1197 Sb., o oceňování majetku definována jako cena, která by byla dosaţena při prodeji stejného, popřípadě obdobného majetku, nebo při poskytování stejné nebo obdobné sluţby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvaţují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího, ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí např. stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumí zejména vztahy majetkové, rodinné, nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládána majetku nebo sluţbě vyplývající z osobního vztahu k nim. Pro ocenění majetku jsou pouţívány tři obecně uznávané přístupy a jejich kombinace. - Nákladový (věcná hodnota) - Výnosový - porovnávací Nákladová metoda Tato metoda představuje náklady spojené s přímou reprodukcí majetku, nebo náklady spojené s nahrazením oceňovaného majetku, zohledňuje funkční nedostatek a ekonomickou resp. Morální zastaralost. Náklady na pořízení nového majetku jsou náklady spojené s pořízením majetku se stejnou vyuţitelností při současných cenách. Věcná hodnota nemovitosti V případě nemovitosti se zjišťují náklady nutné na výstavbu nemovitosti stejné velkosti, stejného typu a se stejnými technickými a uţitnými parametry jako oceňovaná nemovitost v cenové úrovni ke dni ocenění sníţené o opotřebení a způsobené vlivem stáří a technického stavu nemovitosti. K takto zjištěné věcné hodnotě staveb se připočítává hodnota pozemků zjištěná na základě

5 5 porovnatelných prodejů. Výnosová metoda Výnosová metoda je zaloţena na stanovení budoucích výnosů, které vlastnictví oceňovaného majetku svému majiteli přináší. Nezbytnou součástí tohoto přístupu ocenění je analýza výnosů, nákladů, investic a diskontní míry. Srovnávací metoda Při ocenění za pouţití porovnávací metody se odhaduje cena obvyklá majetku na základě v současnosti realizovaných cen při prodejích majetku porovnatelných s oceňovaným majetkem mezi nezávislými partnery a jejich následném statistickém vyhotovení. Porovnávací metoda je zaloţena na soustředění informací o porovnatelných a na znalosti a analýze trhu s porovnatelnými majetky a statistické analýze. Následně je provedena analýza těch informací se zohledněním rozdílu mezi absolutní velkostí vybraných ukazatelů oceňovaných a porovnávaných majetků ze kterých zjistí výsledná hodnota. Při ocenění srovnávací metodou se na rozdíl od jiných dříve pouţívaných metod liší metodikou výpočtu OP. Taktéţ je zde moţné zahrnout vedlejší stavby procentem zvyšující hodnotu stavby, zde znalec odhaduje, ţe stavba výměnku zvyšuje hodnotu stavby hlavní o více neţ 20 %. Samostatně vedlejší stavba nemá téměř ţádnou hodnotu vyjádřenou v obvyklé ceně a jako samostatná je tedy neprodejná, avšak stejně tak nemá parametry rodinného domu a proto ji nelze jako rodinný dům ocenit. Proto ocenění srovnávací metodou srovnává nemovitost jako celek tedy srovnává ji celkově se vším příslušenstvím a pozemky. Popis oceňované nemovitosti. Oceňovaná nemovitost dům č.p. 520 s příslušenstvím a pozemky je situován v části obce Velká Bystřice v blízkosti komunikace na okraji části obce Velká Bystřice ulice Kollárova. Nemovitost má vedlejší stavby. - Výměnek stavba bez čp/če - Garáţ - Kůlna - prádelna Rodinný dům č.p. 520 Dům je přízemní částečně podsklepený s vestavěným podkrovím do 1/3.Dům má jen obytné místnosti.nadzemní zdivo tl.45cm je ukončeno sedlovým krovem krytým eternitem na bednění.okna domu dvojitá,dvéře hladké a prosklené,podlahy převáţně prkenné,dlaţby keramické.vytápění etáţové na TP s moţnosti plynu.rozvod vody studené, splašky svedeny do veřejné kanalizace.vnější omítka břízolitová bez obkladů.dům má koupelnu vybavenou vanou,umývadlem a standardním spl.záchodem. Technický stav: Dům byl pořízen v roce 1938-stáří ke dni odhadu 70 let. Od doby pořízení byly prováděny úpravy jen s prvky krátkodobé ţivotnosti a ke dni odhadu jsou na hranici objektivní ţivotnosti.

6 6 Konstrukce a vybavení základy vod.izolace svislé konstrukce tl.45cmstropy s rovným podjl. střecha sedlová krytina eternit klempířské konstrukce pozink vnitřní omítky Př. vápenné fasádní omítky břízolit vnější obklady není vnitřní obklady koupelna WC schody dřevěné dveře Hladké okna Dvojitá podlahy obytných místn. Prkenná+ vlysy podlahy ostatních místn. Keramické vytápění etáţové TP+plyn elektr. instalace 220/380 bleskosvod není rozvod vody studená zdroj teplé vody boiler instalace plynu ano kanalizace koup.wc, kuch. vybavení kuchyně el. sporák vnitřní vybavení vana, umýv. záchod splachovací ostatní není Druh stavby - účel vyuţití RD Dokumentace Způsob uţívání Není Bydlení Vedlejší stavba bez č.p. - výměnek Objekt výměnku je postaven ve dvorní části při hranici se zahradou jako samostatný objekt. Jde o zděný objekt tl.zdiva 45cm. Budova je ve svaţitém terénu na levé části dvora za garáţí. Vnější omítka vápenná hladká, krov pultový, krytý plechem. Podzemní sklepní část je zapuštěna do svahu a vstup do sklepa je moţný z úrovně niţšího terénu. Dům je vybaven koupelnou s volně stojící vanou a umývadlem a spl. záchodem. Obklady nejsou, el. instalace pouze světelná, splašky svedeny do kanalizace. Vytápění etáţové na TP s plechovými radiátory. Dům postaven dle informací spoluvlastníků r

7 7 OP vedlejší stavby: O.P.podzemní části: (4,70x4,95x2,50= 8,16 m3 O.P.nadzemní část:(4,70x16,60x2,90)= 226,25 m3 Obestavěný prostor celkem: 284,41 m3 3 konstrukce a vybavení základy vod.izol. svislé konstrukce zdivo tl.45cm stropy vod.podjled střecha sedlová krytina plech klempířské konstrukce pozink vnitř.omítky vápenné hladké fasádní omítky vápenná hladká vnější obklady nejsou vnitř.obklady nejsou schody nejsou dvéře hladké okna dřevěná dvojitá podl.obyt.míst, prkenná+keramika podl.ost.míst. keramické vytápění etáţ TP el.inst. 220 bleskosvod není rozvod vody studená,teplá zdroj tepl.vody boiler instalace plynu ano kanalizace vnitřní vybav,kuchyně el.sporák vnitř.vybav. vana,umývadlo zách.spl. ano ostatní ne Tato stavba se samostatně neoceňuje je součástí ocenění srovnávací metodou. Zde znalec konstatuje zvýšení ceny hlavní stavby o více neţ 20 %. Samostatně je tato stavba svým umístěním (na pozemku p.č. 1406) a vnitřním vybavením neprodejná a její obvyklou cenu samostatně lze jen velmi obtíţně vyčíslit...

8 8 Vedlejší stavba garáž Je situována na levé části dvora od vjezdu z ulice.objekt přízemní ve svaţitém terénu,zděné konstrukce s pultovou střechou krytou asfaltovanými svařovacími pasy. Zdivo tl.16 cm opatřené vápennou hladkou omítkou. Podlaha beton, vrata dřevěná, el. instalace světelná. Ostatní instalace a okna nejsou. Stáří dle sdělení 30 let - ţivotnost 80 let. konstrukce a vybavení Základy Obvodové stěny Stropy Krov podhled Krytina Klempířské konstrukce Úpravy povrchů Dveře Okna Vrata Podlahy Elektroinstalace zp zdivo 30cm ano bez podkr. asf. pasy pozink. vápenná nejsou nejsou dřevěná beton světelná Vedlejší stavba kůlna - prádelna Objekt umístěný ve dvoře,zděný,přízemní s pultovou střechou,krytou plechem.část slouţí jako prádelna,část jako kůlna na palivo.podlahy betonové, el. instalace světelná, v prádelně boiler pro teplou vodu. Okno v prádelně dvojité v kůlně není. Dvéře náplňové. Objekt pořízen v roce stáří 70let - další ţivotnost současného stavu 20 let. Výměra: O.P. 2,85x9,65x3,0= 82,51m3. Konstrukce a vybavení Základy Obvodové stěny Stropy Krov podhled Krytina Klempířské konstrukce Úpravy povrchů Schodiště Dveře Okna Podlahy Elektroinstalace zp cih. Zdivo dřevěné pultový plech pozink vápenná není náplňové dřevěné beton hlaz. 220V

9 9 Tato stavba se samostatně neoceňuje je součástí ocenění srovnávací metodou. Samostatně je tato stavba svým umístěním (na pozemku p.č. 1406) a vnitřním vybavením neprodejná a její obvyklou cenu samostatně lze jen velmi obtíţně vyčíslit. Dopravní dostupnost Objekt je dobře dopravně dostupný, po místní zpevněné komunikací lze dojet aţ k domu. Obec je v dojezdové vzdálenosti (cca 6 Km) do krajského města Olomouc. Účel využití Stavba objektu bydlení je vyuţívána k bydlení, vedlejší stavba výměnek je vyuţíván k bydlení, kůlna s prádelnou vyuţívána k praní prádla a k úschově paliva. Pozemky Předmětem ocenění jsou pozemky: pozemek p.č 1406 druh: zastavěná plocha a nádvoří výměra 418 m 2 pozemek p.č druh: zahrada výměra 565 m 2 pozemky tvoří jednotný a funkční celek se stavbou RD s příslušenstvím 8. Obsah posudku a) Objekty 1) Rodinný dům 2) Garáţ b) Pozemky 1) Pozemky na LV číslo 684 c) Věcná břemena 1) Věcné břemeno

10 10 B. Odhad obvyklé ceny Popis a umístění objektů, výměra, hodnocení a ocenění Podklady pro stanovení koeficientu K p : Okres: Olomouc Počet obyvatel: obyvatel Popisy objektů a) Objekty 1) Rodinný dům 2) Garáž b) Pozemky 1) Pozemky na LV číslo 684 c) Věcná břemena 1) Věcné břemeno Na nemovitosti pozemcích nebyly zjištěny závady (věcné břemeno) a jako takové se tedy neoceňují. Hodnota věcného břemene je tedy 0,00 Kč Ocenění a) Objekty a.1) Vyhláška 387/2011 Sb. a.1.1) Rodinný dům 26a Podlaží: Název Výška Zastavěná plocha op nadzemní část 3,20 m (9,00 8,65)+(5,37 9,30) = 127,79 m 2 op podzemní část 2,20 m 5,25 4,20 = 22,05 m 2 krov 1,75 m (9,0 8,65 0,5)+(9,0 8,65) = 116,78 m 2 Součet: 7,15 m 266,62 m 2 Podlažnost: 266,62 / 127,79 = 2,09 Obestavěný prostor (OP): op nadzemní část 3,20 ((9,00 8,65)+(5,37 9,30)) = 408,93 m 3 op podzemní část 2,20 5,25 4,20 = 48,51 m 3 krov 1,75 ((9,0 8,65 0,5)+(9,0 8,65)) = 204,36 m 3

11 11 Obestavěný prostor celkem: = 661,80 m 3 Určení základní ceny za m 3 dle přílohy č. 20a, tabulky č. 1: Kraj: Olomoucký Obec: Velká Bystřice Počet obyvatel: Indexovaná prům. cena (IPC): 3 130, Kč/m 3 Trh s nemovitostmi: příloha č. 18a, tabulka č. 1 Popis znaku Hodnocení znaku T i 1 Situace na dílčím (segmentu) II. Poptávka niţší neţ nabídka 0,05 trhu s nemovitostmi 2 Vlastnictví nemovitostí II. Stavba na vlastním pozemku (ve 0,00 spoluvlastnictví) 3 Vliv právních vztahů na prodejnost (např. prodej podílu, pronájem) II. Bez vlivu 0,00 3 Index trhu (I T = 1 + T i): 0,950 i=1 Poloha nemovitosti: příloha č. 18a, tabulka č. 5 Popis znaku Hodnocení znaku P i 1 Význam obce III. Vyhlášené (např. lázeňská místa typ A, 0,03 vyhled. horská střediska, předměstí velkých měst, aj.) 2 Úřady v obci I. Obecní úřad 0,00 3 Poloha nemovitosti v obci II. Okrajová území obce 0,01 4 Okolní zástavba a ţivotní III. Převaţující objekty pro bydlení 0,00 prostředí v okolí 5 Obchod, sluţby, kultura v okolí II. Základní síť obchodů a sluţeb, 0,00 nemovitosti pohostinské a popřípadě kulturní zařízení 6 Školství a sport v okolí II. Základní škola nebo sportovní zařízení, 0,00 nemovitosti přírodní sportoviště 7 Zdravotnické zařízení v okolí III. Dobrá dostupnost zdravotnické péče 0,05 nemovitosti 8 Veřejná doprava III. Zastávka hromadné dopravy od 500 do 0, m s více jak čtyřmi pravidelnými denními spoji 9 Obyvatelstvo II. Bezproblémové okolí 0,00 10 Nezaměstnanost v obci a okolí II. Průměrná nezaměstnanost 0,00 11 Změny v okolí s vlivem na cenu III. Bez vlivu 0,00 nemovitosti 12 Vlivy neuvedené 12 II. Bez dalších vlivů 0,00 Index polohy (I P = 1 + P i): 1,070 i=1

12 12 Konstrukce a vybavení nemovitosti: příloha č. 20a, tabulka č. 2 Popis znaku Hodnocení znaku V i 0 Typ stavby III. Podsklepený - se šikmou nebo strmou C střechou 1 Druh stavby II. Dvojdomek, dům řadový 0,01 2 Provedení obvodových stěn III. Zdivo cihelné nebo tvárnicové 0,00 3 Tloušťka obvod. stěn II. 45 cm 0,00 4 Podlaţnost I. Hodnota větší neţ 2 0,00 5 Napojení na veřejné sítě III. Přípojka elektro, voda a odkanalizování 0,00 (přípojky) RD do ţumpy nebo septiku 6 Způsob vytápění stavby III. Ústřední, etáţové, dálkové 0,00 7 Zákl. příslušenství v RD III. Úplné - standardní provedení 0,00 8 Ostatní vybavení v RD II. Např. sauna, centrál.vysavač, zimní 0,01 zahrad., vířivé vany, vnitřní bazén 9 Venkovní úpravy III. Standardního rozsahu a provedení 0,00 10 Vedlejší stavby tvořící III. Standardní příslušenství - vedlejší stavby 0,10 příslušenství k RD celkem do 25 m 2 11 Pozemky ve funkčním celku se III. Nad 800 m 2 celkem 0,01 stavbou 12 Kriterium jinde neuvedené V. Významně zvyšující cenu 0,06 13 Stavebně-technický stav III. Stavba se zanedbanou údrţbou - 0,85 * (předpoklad provedení menších stavebních úprav) * Kategorie stavby: E - starší neţ 80 let Hodnota koeficientu (s) pro úpravu V 14 : 12 0,6 Index konstrukce a vybavení (I V = (1 + V i) V 13): i=1 0,597 Index cenového porovnání (I = I T I P I V ): 0,950 1,070 0,597 = 0,607 Cena upravená (CU = IPC I): 3 130, 0,607 = 1 899,91 Kč/m 3 Určení porovnávací hodnoty (OP CU): 661, ,91 = ,44 Kč Rodinný dům zjištěná cena: ,44 Kč a.1.2) Garáž 24 Podlaží: OP Výška: 2,90 m Zastavěná plocha: 3,20 5,0 = 16,00 m 2 Obestavěný prostor (OP): OP 2,90 3,20 5,0 = 46,40 m 3 Určení základní ceny za m 3 dle přílohy č. 18, tabulky č. 1: Kraj: Olomoucký

13 13 Obec: Velká Bystřice Počet obyvatel: Indexovaná prům. cena (IPC): 2 031, Kč/m 3 Trh s nemovitostmi: příloha č. 18a, tabulka č. 1 Popis znaku Hodnocení znaku T i 1 Situace na dílčím (segmentu) I. Poptávka výrazně niţší neţ nabídka 0,10 trhu s nemovitostmi 2 Vlastnictví nemovitostí II. Stavba na vlastním pozemku (ve 0,00 spoluvlastnictví) 3 Vliv právních vztahů na prodejnost (např. prodej podílu, pronájem) II. Bez vlivu 0,00 3 Index trhu (I T = 1 + T i): 0,900 i=1 Poloha nemovitosti: příloha č. 18a, tabulka č. 2 Popis znaku Hodnocení znaku P i 1 Poloha v obci III. V souvisle zastavěné části obce 0,00 2 Dopravní dostupnost I. Nejbliţší zastávka hromadné dopravy ve 0,03 vzdálenosti nad 300 m 3 Obyvatelstvo v okolí II. Bezproblémové okolí 0,00 4 Změny v okolí s vlivem na cenu III. Bez vlivu 0,00 nemovitosti 5 Vlivy neuvedené 5 I. Vlivy sniţující cenu 0,01 Index polohy (I P = 1 + P i): 0,960 i=1 Konstrukce a vybavení nemovitosti: příloha č. 18, tabulka č. 2 Popis znaku Hodnocení znaku V i 0 Typ stavby III. Svislé konstrukce kovové - plechové, s C plochou střechou nebo krovem neumoţňující zřízení podkroví 1 Druh stavby I. Řadová 0,01 2 Konstrukce II. Obvod. zdivo nebo stěny tl cm 0,00 3 Technické vybavení II. Jen el. proud 230 V 0,02 4 Příslušenství - venk. úpravy III. Bez výrazného vlivu na cenu 0,00 5 Kriterium jinde neuvedené III. Bez vlivu na cenu 0,00 6 Stavebně-technický stav II. Stavba v dobrém stavu s pravidelnou 1,05 * údrţbou * Kategorie stavby: C - stáří od 30 do 50 let včetně Hodnota koeficientu (s) pro úpravu V 7 : 5 0,8 Index konstrukce a vybavení (I V = (1 + V i) V 6): 0,815 i=1 Index cenového porovnání (I = I T I P I V ): 0,900 0,960 0,815 = 0,704

14 14 Cena upravená (CU = IPC I): 2 031, 0,704 = 1 429,82 Kč/m 3 Určení porovnávací hodnoty (OP CU): 46, ,82 = ,65 Kč Garáž zjištěná cena: ,65 Kč Ceny objektů bez odpočtu opotřebení: 1) Rodinný dům ,44 Kč 2) Garáţ ,65 Kč Cena objektů bez odpočtu opotřebení činí celkem: ,09 Kč Cena po zaokrouhlení: , Kč Ceny objektů včetně opotřebení: 1) Rodinný dům ,44 Kč 2) Garáţ ,65 Kč Cena objektů včetně opotřebení činí celkem: ,09 Kč Cena po zaokrouhlení: , Kč a.2) Věcná hodnota podle THU a.2.1) Rodinný dům Jednotkové množství: = 661,80 jedn. Ocenění: Jednotková cena: 5 200, Kč/jedn. 661,80 jedn , Kč/jedn , Kč Cena stavby: = , Kč Výpočet opotřebení lineární metodou: Stáří: 75 roků Předpokládaná další životnost: 30 roků Opotřebení: / ( ) = 71,429 % Odpočet opotřebení: , Kč 71,429 % ,03 Kč Cena objektu po odečtení opotřebení: = ,97 Kč Rodinný dům zjištěná cena: ,97 Kč a.2.2) Garáž Jednotkové množství: = 46,40 jedn. Ocenění: Jednotková cena: 2 100, Kč/jedn. 46,40 jedn , Kč/jedn , Kč Cena stavby: = , Kč

15 15 Výpočet opotřebení lineární metodou: Stáří: 35 roků Předpokládaná další životnost: 45 roků Opotřebení: / ( ) = 43,750 % Odpočet opotřebení: , Kč 43,750 % , Kč Cena objektu po odečtení opotřebení: = , Kč Garáž zjištěná cena: , Kč Ceny objektů bez odpočtu opotřebení: 1) Rodinný dům , Kč 2) Garáţ , Kč Cena objektů bez odpočtu opotřebení činí celkem: , Kč Cena po zaokrouhlení: , Kč Ceny objektů včetně opotřebení: 1) Rodinný dům ,97 Kč 2) Garáţ , Kč Cena objektů včetně opotřebení činí celkem: ,97 Kč Cena po zaokrouhlení: , Kč a.3) Věcná hodnota podle vyhlášky 387/2011 Sb. a.3.1) Rodinný dům 26a Podlaží: Název Výška Zastavěná plocha op nadzemní část 3,20 m (9,00 8,65)+(5,37 9,30) = 127,79 m 2 op podzemní část 2,20 m 5,25 4,20 = 22,05 m 2 krov 1,75 m (9,0 8,65 0,5)+(9,0 8,65) = 116,78 m 2 Součet: 7,15 m 266,62 m 2 Podlažnost: 266,62 / 127,79 = 2,09 Obestavěný prostor (OP): op nadzemní část 3,20 ((9,00 8,65)+(5,37 9,30)) = 408,93 m 3 op podzemní část 2,20 5,25 4,20 = 48,51 m 3 krov 1,75 ((9,0 8,65 0,5)+(9,0 8,65)) = 204,36 m 3 Obestavěný prostor celkem: = 661,80 m 3 Určení základní ceny za m 3 dle přílohy č. 20a, tabulky č. 1: Kraj: Olomoucký Obec: Velká Bystřice Počet obyvatel: Indexovaná prům. cena (IPC): 3 130, Kč/m 3

16 16 Trh s nemovitostmi: příloha č. 18a, tabulka č. 1 Popis znaku Hodnocení znaku T i 1 Situace na dílčím (segmentu) II. Poptávka niţší neţ nabídka 0,05 trhu s nemovitostmi 2 Vlastnictví nemovitostí II. Stavba na vlastním pozemku (ve 0,00 spoluvlastnictví) 3 Vliv právních vztahů na prodejnost (např. prodej podílu, pronájem) II. Bez vlivu 0,00 3 Index trhu (I T = 1 + T i): 0,950 i=1 Poloha nemovitosti: příloha č. 18a, tabulka č. 5 Popis znaku Hodnocení znaku P i 1 Význam obce III. Vyhlášené (např. lázeňská místa typ A, 0,03 vyhled. horská střediska, předměstí velkých měst, aj.) 2 Úřady v obci I. Obecní úřad 0,00 3 Poloha nemovitosti v obci II. Okrajová území obce 0,01 4 Okolní zástavba a ţivotní III. Převaţující objekty pro bydlení 0,00 prostředí v okolí 5 Obchod, sluţby, kultura v okolí II. Základní síť obchodů a sluţeb, 0,00 nemovitosti pohostinské a popřípadě kulturní zařízení 6 Školství a sport v okolí II. Základní škola nebo sportovní zařízení, 0,00 nemovitosti přírodní sportoviště 7 Zdravotnické zařízení v okolí III. Dobrá dostupnost zdravotnické péče 0,05 nemovitosti 8 Veřejná doprava III. Zastávka hromadné dopravy od 500 do 0, m s více jak čtyřmi pravidelnými denními spoji 9 Obyvatelstvo II. Bezproblémové okolí 0,00 10 Nezaměstnanost v obci a okolí II. Průměrná nezaměstnanost 0,00 11 Změny v okolí s vlivem na cenu III. Bez vlivu 0,00 nemovitosti 12 Vlivy neuvedené 12 II. Bez dalších vlivů 0,00 Index polohy (I P = 1 + P i): 1,070 i=1 Konstrukce a vybavení nemovitosti: příloha č. 20a, tabulka č. 2 Popis znaku Hodnocení znaku V i 0 Typ stavby III. Podsklepený - se šikmou nebo strmou C střechou 1 Druh stavby II. Dvojdomek, dům řadový 0,01 2 Provedení obvodových stěn III. Zdivo cihelné nebo tvárnicové 0,00 3 Tloušťka obvod. stěn II. 45 cm 0,00 4 Podlaţnost I. Hodnota větší neţ 2 0,00

17 17 5 Napojení na veřejné sítě III. Přípojka elektro, voda a odkanalizování 0,00 (přípojky) RD do ţumpy nebo septiku 6 Způsob vytápění stavby III. Ústřední, etáţové, dálkové 0,00 7 Zákl. příslušenství v RD III. Úplné - standardní provedení 0,00 8 Ostatní vybavení v RD II. Např. sauna, centrál.vysavač, zimní 0,01 zahrad., vířivé vany, vnitřní bazén 9 Venkovní úpravy III. Standardního rozsahu a provedení 0,00 10 Vedlejší stavby tvořící III. Standardní příslušenství - vedlejší stavby 0,10 příslušenství k RD celkem do 25 m 2 11 Pozemky ve funkčním celku se III. Nad 800 m 2 celkem 0,01 stavbou 12 Kriterium jinde neuvedené V. Významně zvyšující cenu 0,06 13 Stavebně-technický stav III. Stavba se zanedbanou údrţbou - 0,85 * (předpoklad provedení menších stavebních úprav) * Kategorie stavby: E - starší neţ 80 let Hodnota koeficientu (s) pro úpravu V 14 : 12 0,6 Index konstrukce a vybavení (I V = (1 + V i) V 13): i=1 0,597 Index cenového porovnání (I = I T I P I V ): 0,950 1,070 0,597 = 0,607 Cena upravená (CU = IPC I): 3 130, 0,607 = 1 899,91 Kč/m 3 Určení porovnávací hodnoty (OP CU): 661, ,91 = ,44 Kč Rodinný dům zjištěná cena: ,44 Kč a.3.2) Garáž 24 Podlaží: OP Výška: 2,90 m Zastavěná plocha: 3,20 5,0 = 16,00 m 2 Obestavěný prostor (OP): OP 2,90 3,20 5,0 = 46,40 m 3 Určení základní ceny za m 3 dle přílohy č. 18, tabulky č. 1: Kraj: Olomoucký Obec: Velká Bystřice Počet obyvatel: Indexovaná prům. cena (IPC): 2 031, Kč/m 3 Trh s nemovitostmi: příloha č. 18a, tabulka č. 1 Popis znaku Hodnocení znaku T i 1 Situace na dílčím (segmentu) trhu s nemovitostmi I. Poptávka výrazně niţší neţ nabídka 0,10

18 18 2 Vlastnictví nemovitostí II. Stavba na vlastním pozemku (ve 0,00 spoluvlastnictví) 3 Vliv právních vztahů na prodejnost (např. prodej podílu, pronájem) II. Bez vlivu 0,00 3 Index trhu (I T = 1 + T i): 0,900 i=1 Poloha nemovitosti: příloha č. 18a, tabulka č. 2 Popis znaku Hodnocení znaku P i 1 Poloha v obci III. V souvisle zastavěné části obce 0,00 2 Dopravní dostupnost I. Nejbliţší zastávka hromadné dopravy ve 0,03 vzdálenosti nad 300 m 3 Obyvatelstvo v okolí II. Bezproblémové okolí 0,00 4 Změny v okolí s vlivem na cenu III. Bez vlivu 0,00 nemovitosti 5 Vlivy neuvedené 5 I. Vlivy sniţující cenu 0,01 Index polohy (I P = 1 + P i): 0,960 i=1 Konstrukce a vybavení nemovitosti: příloha č. 18, tabulka č. 2 Popis znaku Hodnocení znaku V i 0 Typ stavby III. Svislé konstrukce kovové - plechové, s C plochou střechou nebo krovem neumoţňující zřízení podkroví 1 Druh stavby I. Řadová 0,01 2 Konstrukce II. Obvod. zdivo nebo stěny tl cm 0,00 3 Technické vybavení II. Jen el. proud 230 V 0,02 4 Příslušenství - venk. úpravy III. Bez výrazného vlivu na cenu 0,00 5 Kriterium jinde neuvedené III. Bez vlivu na cenu 0,00 6 Stavebně-technický stav II. Stavba v dobrém stavu s pravidelnou 1,05 * údrţbou * Kategorie stavby: C - stáří od 30 do 50 let včetně Hodnota koeficientu (s) pro úpravu V 7 : 5 0,8 Index konstrukce a vybavení (I V = (1 + V i) V 6): i=1 0,815 Index cenového porovnání (I = I T I P I V ): 0,900 0,960 0,815 = 0,704 Cena upravená (CU = IPC I): 2 031, 0,704 = 1 429,82 Kč/m 3 Určení porovnávací hodnoty (OP CU): 46, ,82 = ,65 Kč Garáž zjištěná cena: ,65 Kč Ceny objektů bez odpočtu opotřebení: 1) Rodinný dům ,44 Kč

19 19 2) Garáţ ,65 Kč Cena objektů bez odpočtu opotřebení činí celkem: ,09 Kč Cena po zaokrouhlení: , Kč Ceny objektů včetně opotřebení: 1) Rodinný dům ,44 Kč 2) Garáţ ,65 Kč Cena objektů včetně opotřebení činí celkem: ,09 Kč Cena po zaokrouhlení: , Kč a.4) Srovnávací hodnota a.4.1) Rodinný dům Jednotkové množství: = 661,80 jedn. Ocenění: Jednotková cena: 5 200, Kč/jedn. 661,80 jedn , Kč/jedn , Kč Cena stavby: = , Kč Výpočet opotřebení lineární metodou: Stáří: 75 roků Předpokládaná další životnost: 30 roků Opotřebení: / ( ) = 71,429 % Odpočet opotřebení: , Kč 71,429 % ,03 Kč Cena objektu po odečtení opotřebení: = ,97 Kč Výpočet cenových koeficientů Druh objektu: Obytný objekt Minimální cena srovnatelné nemovitosti: , Kč Maximální cena srovnatelné nemovitosti: , Kč Cenové koeficienty: C A 1,041 C B 1,096 C C 1,151 C D 1,206 C E 1,261 Hodnocení objektu: Název znaku Zatřídění vk C i vk Trh s nemovitostmi A 5 5,205 Orientace ke světovým stranám E 5 6,305 Konfigurace terénu E 3 3,783 Poloha vzhledem k centru obce C 5 5,755

20 20 Převládající zástavba E 5 6,305 Inţenýrské sítě D 5 6,030 Doprava C 5 5,755 Obchod a sluţby C 5 5,755 Školství C 5 5,755 Zdravotnictví B 5 5,480 Kultura, sport, ubytování C 5 5,755 Úřady D 2 2,412 Pracovní moţnosti C 5 5,755 Ţivotní prostředí D 5 6,030 Přírodní lokalita D 5 6,030 Změna v zástavbě D 5 6,030 Příslušenství nemovitosti E 1 1,261 Typ stavby C 5 5,755 Moţnost dalšího rozšíření B 1 1,096 Obyvatelstvo E 5 6,305 Názor znalce E 5 6,305 Celkem: ,862 Koeficient k = 108,862 / 92 = 1,1833 Korekce ceny: 1,1833 Cena po úpravě cenovými koeficienty: = ,21 Kč Rodinný dům zjištěná cena: ,21 Kč a.4.2) Garáž Jednotkové množství: = 46,40 jedn. Ocenění: Jednotková cena: 2 100, Kč/jedn. 46,40 jedn , Kč/jedn , Kč Cena stavby: = , Kč Výpočet opotřebení lineární metodou: Stáří: 35 roků Předpokládaná další životnost: 45 roků Opotřebení: / ( ) = 43,750 % Odpočet opotřebení: , Kč 43,750 % , Kč Cena objektu po odečtení opotřebení: = , Kč Výpočet cenových koeficientů Druh objektu: Obytný objekt Minimální cena srovnatelné nemovitosti: , Kč

21 21 Maximální cena srovnatelné nemovitosti: , Kč Cenové koeficienty: C A 0,657 C B 0,757 C C 0,858 C D 0,958 C E 1,058 Hodnocení objektu: Název znaku Zatřídění vk C i vk Trh s nemovitostmi A 5 3,285 Orientace ke světovým stranám B 5 3,785 Konfigurace terénu E 3 3,174 Poloha vzhledem k centru obce C 5 4,290 Převládající zástavba E 5 5,290 Inţenýrské sítě C 5 4,290 Doprava C 5 4,290 Obchod a sluţby C 5 4,290 Školství C 5 4,290 Zdravotnictví B 5 3,785 Kultura, sport, ubytování B 5 3,785 Úřady D 2 1,916 Pracovní moţnosti A 5 3,285 Ţivotní prostředí D 5 4,790 Přírodní lokalita A 5 3,285 Změna v zástavbě C 5 4,290 Příslušenství nemovitosti E 1 1,058 Typ stavby B 5 3,785 Moţnost dalšího rozšíření A 1 0,657 Obyvatelstvo D 5 4,790 Názor znalce C 5 4,290 Celkem: 92 76,700 Koeficient k = 76,700 / 92 = 0,8337 Korekce ceny: 0,8337 Cena po úpravě cenovými koeficienty: = ,10 Kč Garáž zjištěná cena: ,10 Kč Ceny objektů bez odpočtu opotřebení: 1) Rodinný dům , Kč 2) Garáţ , Kč Cena objektů bez odpočtu opotřebení činí celkem: , Kč

22 22 Cena po zaokrouhlení: , Kč Ceny objektů včetně opotřebení: 1) Rodinný dům ,21 Kč 2) Garáţ ,10 Kč Cena objektů včetně opotřebení činí celkem: ,31 Kč Cena po zaokrouhlení: , Kč b) Pozemky b.1) Vyhláška 387/2011 Sb. b.1.1) Pozemky na LV číslo , 29 Základní cena za m 2 stavebního pozemku dle 28 odst. 1 činí 149,79 Kč. Cena je určena podle písm. f): ZC = C p 3,00, kde C p = 35 + ( ) 0, (zaokrouhleno na dvě desetinná místa), kde je počet obyvatel v obci. 28 odst. 2 Zastavěné plochy a nádvoří Určení koeficientů pro úpravu základní ceny za m 2 pozemku Koeficient změny cen staveb K i : 2,103 Koeficient prodejnosti K p : (Garáţe) 1,115 Jednotková cena [Kč/m 2 ] Název Parc. č. Výměra [m 2 ] základní upravená Cena [Kč] zastavěná plocha a ,79 351, ,94 nádvoří 29 Zemědělské pozemky Určení koeficientů pro úpravu základní ceny za m 2 pozemku Úprava podle přílohy č. 23: Obce se tisíci obyvateli území sousedních obcí % Úprava celkem: % 2,200 Koeficient prodejnosti K p : 1,000 Jedn. cena [Kč/m 2 ] Název Parc. č. Výměra [m 2 ] základní upravená BPEJ Cena [Kč] zahrada ,32 13, ,82 zahrada ,33 13, ,69 Součet: ,51 Součet cen všech typů pozemků: = ,45 Kč Pozemky na LV číslo 684 zjištěná cena: ,45 Kč

23 23 b.2) Metoda tříd polohy b.2.1) Pozemky na LV číslo 684 Pozemky oceněné metodou tříd polohy Název Parcelní číslo Výměra zastavěná plocha a nádvoří ,00 m 2 zahrada ,00 m 2 zahrada ,00 m 2 Výměra celkem: = 983, m 2 Výpočet věcné ceny pozemků metodou tříd polohy: Reprodukční cena stavby: , Kč Zastavěná plocha hlavním objektem: 206,00 m 2 Tabulka tříd polohy: Název znaku Třída polohy I. Všeobecná situace 8 II. Intenzita vyuţití pozemku 8 III. Dopravní relace k velkoměstu 4 IV. Obytný sektor 4 V. Řemesla, průmysl administrativa, obchod nehodnotí se Průměrná třída polohy: 6,00 Výsledná třída polohy: 6,00 Podíl ceny stavebního pozemku: 4,60 % Výpočet ceny: Základní cena pozemku: ( , 4,60) / (100 4,60) ,32 Kč Jednotková cena stavebního pozemku: ,32 / (3 206,00) 247,85 Kč/m 2 Cena stavební části pozemku: 247,85 618, ,32 Kč Jednotková cena ostatních pozemků: 247,85 0,15 37,18 Kč/m 2 Cena ostatních pozemků: 37,18 365, ,70 Kč Průměrná jednotková cena pozemku: 169,62 Kč Výsledná cena pozemků: ,02 Kč Pozemky na LV číslo 684 zjištěná cena: ,02 Kč c) Věcná břemena c.1) Obecná metoda c.1.1) Věcné břemeno Roční užitek vyplývající z věcného břemene: Roční uţitek z břemene (U): 0, Kč Doba trvání břemene (n): 0 roků

24 24 Míra kapitalizace (u): 9,00 % Míra kapitalizace setinná (i): u / 100% 0,0900 Úročitel (q): 1 + i 1,0900 q n 1 Hodnota věcného břemene: U q n i = 0, Kč Věcné břemeno jako závada na nemovitosti povinného 1 Hodnota věcného břemene: = 0, Kč

25 25 C. Rekapitulace V České republice ceny nemovitostí během roku 2006 a 2007 zaznamenaly raketový růst. Příčin tohoto nebývale rychlého růstu do roku 2007 byla celá řada - např. pozitivní demografické faktory (bydlení si pořizovaly silné ročníky); konkurenční boj mezi hypotečními bankami, a tedy levné a dostupné úvěry; pokračující růst příjmů a hospodářství; státní intervence hrozby zvýšení DPH, deregulace nájemného, daňová reforma; ale také nedostatečná resp. opoţděná reakce nabídky bydlení na růst poptávky po vlastním bydlení. v polovině roku 2007 se situace obrátila a na domácnosti začala stále více doléhat negativní očekávání: hrozící ekonomická recese, pokles příjmů domácností, růst nezaměstnanosti. Navíc banky začaly zpřísňovat podmínky pro poskytování hypotečních úvěrů a zvyšovat úrokové sazby. A k tomu všemu začíná docházet k relativně prudkému zhoršení demografických vlivů (bydlení si budou pořizovat početně slabší ročníky). To vše má za důsledek výrazný pokles poptávky po novém bydlení a následný pokles cen nemovitostí. "Hloubka poklesu záleţí na hloubce ekonomické recese vzhledem k negativním globálním faktorům, credit crunch a za předpokladu recese 2/2009 3/2010 orientačně odhadujeme, ţe pokles cen realit v letech by mohl činit % (v případě recese v ČR)," "Pokud by česká ekonomika mírně rostla, případně stagnovala, očekáváme pokles cen do 25 %. V takovém případě by se mohly ceny nemovitostí dostat na původní úroveň v roce 2012 (resp. 2013). Pokud by česká ekonomika vstoupila do recese, očekáváme návrat cen na původní hodnoty nejdříve v roce 2013, spíše však 2014 (v reálných cenách v letech 2015)," V posledních letech získalo vlastnické bydlení obrovský potenciál ke svému růstu a začalo být stále více chápáno jako bezpečný nástroj investování (ceny nemovitostí neustále rostly), Situace se však rychle obrátila a vývoj v posledních měsících naznačuje, ţe ani investice do rezidenčního bydlení není zcela bez rizika. Podle sociologického ústavu je však vlastnické bydlení uţ ze své podstaty velmi náchylné ke vzniku tzv. cenových bublin. Trh s vlastnickým bydlením totiţ vykazuje nízkou cenovou elasticitu nabídky, a tím pádem případný nárůst poptávky po novém bydlení se promítá do růstu cen bytů i v relativně dlouhém období. V takovém případě dochází k trţní nerovnováze a pokřivený trh s bydlením ve spojení s hospodářskou recesí můţe představovat pro stabilitu jednotlivých zemí podstatné riziko. Současná situace na realitním a hypotečním trhu. Ceny nemovitostí velmi často kopírují hospodářský cyklus země, a proto jsme v minulosti ve vyspělých zemích zaznamenali celou řadu rostoucích a klesajících trendů. Nicméně stávající situace na realitních trzích se historickým srovnáním výrazně vymyká. Od roku 2000 ceny nemovitostí v téměř všech vyspělých zemích bez přestávky rostly, a to bez ohledu na vývoj hospodářského cyklu nebo vývoj ekonomických fundamentů. Studie Mezinárodního měnového fondu (IMF) z roku 2008 ukázala, ţe největší růst cen bytů byl do té doby zaznamenán v zemích s nejpozitivnějším demografickým vývojem, nejhlubší změnou preferencí ve prospěch vlastnického bydlení (největším růstem podílu vlastnického bydlení) a nejdynamičtěji se rozvíjejícím hypotečním financováním (nejdůslednější deregulací). Nicméně v roce 2007 nastal zlom a v podstatě od roku 2008 ceny nemovitostí začaly razantně klesat.

26 26 Nemovitost rodinný dům s příslušenstvím a pozemky č.p. 520 obec a k.ú. Velká Bystřice je sice situován v atraktivní poloze (blízkost krajského města Olomouc), ale její technický stav a nemoţnost dalšího rozšíření z ní činí nemovitost s velmi slabým postavením na současném trhu s nemovitostmi. Dalším faktorem je skutečnost ţe v současné době jsou k dispozici nové minimálně rovnocenné nemovitosti k postavení na klíč v cenách do 1 mil. Kč. Ceny podle cenového předpisu Cena objektů Cena pozemků Celková cena podle cenového předpisu Věcná hodnota objektů Věcná hodnota podle THU Věcná hodnota podle vyhlášky 387/2011 Sb. Srovnávací hodnota Stanovená věcná hodnota objektů Cena pozemků podle metody tříd polohy Stanovená věcná hodnota celkem Obecná cena věcných břemen Odhad obvyklé ceny celkem Odhad obvyklé ceny podílu 9/ , Kč , Kč , Kč , Kč , Kč , Kč , Kč , Kč , Kč 0, Kč , Kč , Kč Obvyklá (obecná, tržní) cena podle odborného odhadu znalce celkem , Kč Cena slovy: jedenmiliondvěstědevěttisícjednostopadesát Kč Rozpočet ceny na jednotlivé vlastníky Název vlastníka Vlastnický podíl Podíl ceny Nádvorník Pavel RSDr. 9 / ,50 Kč Nádvorník Petr 9 / ,50 Kč Nádvorník Rostislav 9 / ,50 Kč Nádvorníková Jaroslava 24 / , Kč Pišťáčková Jaroslava 9 / ,50 Kč Obvyklá (obecná, tržní) cena podle odborného odhadu znalce podílu 9/ , Kč Cena slovy: Jednostoosmdesátjednatisíctřistademdesát Kč

27 27 D. Seznam příloh 1. LV 684 k.ú. Velká Bystřice, obec Velká Bystřice 2. KM k LV 684 k.ú. Velká Bystřice, obec Velká Bystřice 3. KM orto LV 684 k.ú. Velká Bystřice, obec Velká Bystřice 4. mapa místa detail 5. mapa místa celkové 6. Fotopříloha

28

29

30

31

32

33

34

35

36

37

38

39

40

41

42

43

44

45

46

47

48

49