ZNALECKÝ POSUDEK. č Plk. Švece 152/ Jihlava

Transkript

1 ZNALECKÝ POSUDEK č o obvyklé hodnotě rodinného domu na pozemku p.č. 162/2 (dle nezapsaného geom. plánu č /2007 k.ú. Heroltice u Jihlavy), obec a okres Jihlava. Objednavatel znaleckého posudku: JUDr. Marie Sárová Plk. Švece 152/ Jihlava Účel znaleckého posudku: Návrh obvyklé hodnoty nemovitosti pro potřeby exekučního řízení. Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., č. 345/2015 Sb., č. 53/2016 Sb. a č. 443/2016 Sb., podle stavu ke dni znalecký posudek vypracoval: Ing. Jan Janeček Pátkova Brtnice telefon: janecek@janecek-vetchy.cz Počet stran: 29 včetně titulního listu a 20 stran příloh. Objednavateli se předává ve 2 vyhotoveních. V Brtnici

2 A. NÁLEZ 1. Znalecký úkol Úkolem je provést návrh obvyklé hodnoty předmětných nemovitostí pro potřeby exekučního řízení. 2. Základní informace Název předmětu ocenění: Rodinný dům Adresa předmětu ocenění: Heroltice Jihlava Kraj: Kraj Vysočina Okres: Jihlava Obec: Jihlava Katastrální území: Heroltice u Jihlavy Počet obyvatel: Prohlídka Obhlídka byla provedena dne za přítomnosti zástupce exekutora JUDr. M.Sárové, prohlídka domu nebyla umožněna. Ocenění je provedeno na základě venkovní obhlídky a dostupných podkladů. 4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku Výpis z katastru nemovitostí LV č.34 k.ú.heroltice u Jihlavy Snímek katastrální mapy+ortofoto Skutečnosti zjištěné při obhlídce nemovitostí dne prohlídka nebyla umožněna Usnesení o ustanovení znalce ze dne Vlastní databáze prodaných nemovitostí Geometrický plán zaměřené stavby č /2007 k.ú.heroltice u Jihlavy Souhlas s užíváním stavby ze dne vydaný stavebním úřadem Magistrátu města Jihlavy,č.j.SÚ/3725/ Dohoda o užívání ze dne Čestné prohlášení ze dne Darovací smlouva ze dne Stavební výkresy z r.2007 získané znalcem na stavebním úřadu Magistrátu města Jihlavy vč.technické zprávy a fotodokumentace z r.2007 Informace o řízení u Katastrálního úřadu pro Vysočinu, KP Jihlava, č.z-1025/ Vlastnické a evidenční údaje Stavba není evidována v katastru nemovitostí, stavebníkem byl dle výše uvedeného souhlasu s užíváním stavby Milan Hrad, nar , bytem Heroltice 47. Vlastník pozemku je uveden na LV č.34 k.ú. Heroltice u Jihlavy, který je v příloze. 6. Dokumentace a skutečnost Ocenění je provedeno podle dokumentace archivované stavebním úřadem Magistrátu města Jihlavy a výše uvedeného geometrického plánu zaměření stavby, neboť prohlídka domu nebyla umožněna

3 7. Celkový popis nemovité věci Předmětem ocenění je samostatně stojící rodinný dům na pozemku p.č. 162/2 k.ú. Heroltice u Jihlavy, který byl oddělen z pozemku p.č.162 geometrickým plánem č /2007 k.ú. Heroltice u Jihlavy, který není zanesen do katastru nemovitostí. Stavba se nachází v lokalitě výstavby rodinných domů na okraji zastavěné části místního sídla Heroltice, které náleží ke Statutárnímu městu Jihlavě a kam zajíždí jihlavská MHD. V místě nejsou žádné služby, přístup k domu je přes pozemek p.č.162 (p.č.162/1 dle výše uvedeného GPL), vodou je objekt zásobován z vrtané studny nacházející se na pozemku p.č.162, el.přípojka je provedena z domu č.p.47, splaškové vody jsou svedeny do jímky na vyvážení nacházející se rovněž na pozemku p.č viz.situace s napojením na inž.sítě, která je v příloze. Přístup ke stavbě a napojení na uvedené inž.sítě je zajištěn na základě Smlouvy o užívání ze dne Objekt je užíván od r.2008 na základě souhlasu s užíváním příslušeného stavebního úřadu jako jednopodlažní nepodsklepený RD s jednou bytovou jednotkou s obytným podkrovím. Kromě přípojek inž.sítí a studny nemá rodinným dům žádné příslušenství a ke dni ocenění je údajně užíván rodinou stavebníka k bydlení. Jedná se o RD na cizím pozemku bez samostatné el.přípojky (vede ze sousedního domu č.p.47) a se společnou jímkou na vyvážení s tímto domem, rovněž studna se nachází na cizím pozemku. Přístup je pouze přes oplocený pozemek p.č.162 užívaný jako zahrada s pozemkem p.č.161, součástí kterého je stavba rodinného domu č.p. 47, část obce Heroltice. Tyto nemovitosti tvoří funkční celek ve vlastnictví jedné rodiny a lze pro budoucího cizího vlastníka předpokládat určitá omezení při užíváním oceňovaného domu

4 B. ZNALECKÝ POSUDEK I.Administrativní cena Základní pojmy a metody ocenění Nejprve je provedeno orientační ocenění podle platného cenového předpisu (administrativní cena), a poté navržena obvyklá hodnota pomocí srovnávací metody, kdy je oceňovaný RD porovnán se skutečně realizovaným prodeji srovnatelných objektů. Obsah znaleckého posudku 1. Rodinný dům Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a č. 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., č. 345/2015 Sb., č. 53/2016 Sb. a č. 443/2016 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. Index trhu s nemovitými věcmi Název znaku č. P i 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi: Poptávka nižší než I -0,06 nabídka 2. Vlastnické vztahy: Pozemek s nemovitou stavbou (rozdílní vlastníci) I -0,03 3. Změny v okolí s vlivem na prodejnost: Bez vlivu nebo stabilizovaná II 0,00 území 4. Vliv právních vztahů na prodejnost: Negativní - Stavba na cizím I -0,04 pozemku nezapsaná v katatsru nemovitostí 5. Ostatní neuvedené: Bez dalších vlivů II 0,00 6. Povodňové riziko: Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu IV 1,00 záplav 7. Hospodářsko-správní význam obce: Obce s počtem obyvatel nad 5 III 1,00 tisíc a všechny obce v okr. Praha - východ, Praha - západ a katastrální území lázeňských míst typu D) nebo oblíbené turistické lokality 8. Poloha obce: Nevyjmenovaná obec o velikosti nad 5000 obyvatel a V 1,00 obec, jejíž katastrální území sousedí s nevyjmenovanou obcí velikosti nad 5000 obyvatel 9. Občanská vybavenost obce: Základní vybavenost (obchod a zdravotní středisko a škola) II 1,00 V případech ocenění nemovitých věcí vyjmenovaných ve třetí poznámce pod tabulkou č.1 přílohy č. 3 oceňovací vyhlášky: 5 Index trhu I T = P 6 * P 7 * P 8 * P 9 * (1 + Σ P i) = 0,870 i = 1-4 -

5 V ostatních případech ocenění nemovitých věcí je znak 7 až 9 roven 1,0: 5 Index trhu I T = P 6 * P 7 * P 8 * P 9 * (1 + Σ P i) = 0,870 i = 1 Index polohy Typ staveb na pozemku pro stanovení indexu polohy: Rezidenční stavby v ostatních obcích nad 2000 obyvatel Název znaku č. P i 1. Druh a účel užití stavby: Druh hlavní stavby v jednotném funkčním I 1,00 celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí: I 0,04 Rezidenční zástavba 3. Poloha pozemku v obci: Části obce nesrostlé s obcí (mimo samot) IV -0,08 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec: II -0,10 Pozemek lze napojit pouze na některé sítě v obci 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku: V okolí nemovité věci není III -0,02 dostupná žádná občanská vybavenost v obci 6. Dopravní dostupnost k pozemku: Příjezd po zpevněné komunikaci, V 0,00 špatné parkovací možnosti; nebo příjezd po nezpevněné komunikaci s možností parkování na pozemku 7. Osobní hromadná doprava: Zastávka od 201 do 1000, MHD II -0,06 špatná dostupnost centra obce 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti: Bez možnosti II 0,00 komerčního využití 9. Obyvatelstvo: Bezproblémové okolí II 0, Nezaměstnanost: Průměrná nezaměstnanost II 0, Vlivy ostatní neuvedené: Bez dalších vlivů - bez vlivu II 0,00 Index polohy I P = P 1 * (1 + Σ P i) = 0, i = 2 V případech ocenění nemovitých věcí vyjmenovaných ve třetí poznámce pod tabulkou č.1 přílohy č. 3 oceňovací vyhlášky: Koeficient pp = I T * I P = 0,679 V ostatních případech ocenění nemovitých věcí je znak 7 až 9 roven 1,0: Koeficient pp = I T * I P = 0, Rodinný dům Přízemní, nepodsklepený, samostatně stojící rodinný dům půdorysného tvaru písmen L se sedlovou i pultovou střechou s vestavěným podkrovím ve vyšší sedlové střeše. Konstrukce je dřevěná trámková obíjená, krytina z asfaltových šindelů, vybavení i konstrukce dle vyjádření ing. Jiřího Laubeho, pracovníka stavebního úřadu, který vydával souhlas s užíváním stavby, na stávající standardní úrovni. Stáří stavby je od r.2008, celkový stavebně-technický stav dle venkovní obhlídky nevykazuje statické ani funkční závady

6 Zatřídění pro potřeby ocenění Typ objektu: Rodinný dům 35 porovnávací metoda Poloha objektu: Jihlava Stáří stavby: 9 let Základní cena ZC (příloha č. 24): 2 498,- Kč/m 3 Zastavěné plochy a výšky podlaží I.NP: = 51,00 m 2 Podkorví: = 20,00 m 2 Název podlaží Zastavěná plocha Konstrukční výška I.NP: 51,00 m 2 2,50 m Podkorví: 20,00 m 2 2,30 m Obestavěný prostor nadzemní část: 5,0*4,0*(0,1+(2,5+5,2)*0,5)+4,0*4,0*(0,1+ (2,2+3,35)*0,5)+5,0*2,9*(0,1+(2,5+3,1)*0,5) = 167,05 m 3 Obestavěný prostor - celkem: = 167,05 m 3 Podlažnost: Zastavěná plocha prvního nadzemního podlaží: ZP1 = 51,00 m 2 Zastavěná plocha všech podlaží: ZP = 71,00 m 2 Podlažnost: ZP / ZP1 = 1,39 Výpočet indexu cenového porovnání Index vybavení Název znaku č. V i 0. Typ stavby - nepodsklepený nebo podsklepený do poloviny I typ L zastavěné plochy 1.NP - se šikmou nebo strmou střechou 1. Druh stavby: samostatný rodinný dům III 0,00 2. Provedení obvodových stěn: dřevostavby (novostavby) a stavby IV 0,04 zateplené 3. Tloušťka obvod. stěn: méně jak 45 cm I -0,02 4. Podlažnost: hodnota více jak 1 do 2 včetně II 0,01 5. Napojení na sítě (přípojky): přípojka elektro, voda a odkanalizování III 0,00 RD do žumpy nebo septiku 6. Způsob vytápění stavby: lokální vytápění el. nebo plynem, II -0,04 7. Zákl. příslušenství v RD: úplné - standardní provedení III 0,00 8. Ostatní vybavení v RD: bez dalšího vybavení I 0,00 9. Venkovní úpravy: zanedbatelného rozsahu I -0, Vedlejší stavby tvořící příslušenství k RD: bez vedlejších staveb II 0,00 nebo jejich celkové zastavěné ploše nad 25 m2 11. Pozemky ve funkčním celku se stavbou: bez pozemku (nebo pouze I -0,01 zast. stavbou) nebo do 300 m2 12. Kriterium jinde neuvedené: bez vlivu na cenu III 0, Stavebně - technický stav: stavba v dobrém stavu s pravidelnou II 1,00 údržbou Koeficient pro stáří 9 let: - 6 -

7 s = 1-0,005 * 9 = 0, Index vybavení I V = (1 + Σ V i ) * V 13 * 0,955 = 0,888 i = 1 Index trhu s nemovitými věcmi I T = 0,870 Index polohy pozemku I P = 0,780 Ocenění Základní cena upravená ZCU = ZC * I V = 2 498,- Kč/m 3 * 0,888 = 2 218,22 Kč/m 3 CS P = OP * ZCU * I T * I P = 167,05 m 3 * 2 218,22 Kč/m 3 * 0,870 * 0,780= ,71 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem = ,71 Kč REKAPITULACE administrativní ceny 1. Rodinný dům ,70 Kč Výsledná cena - celkem: ,70 Kč Výsledná cena po zaokrouhlení dle 50: slovy: Dvěstěpadesátjednatisícčtyřistašedesát Kč ,- Kč - 7 -

8 II.Obvyklá hodnota Jedná se o menší dřevostavbu přízemního rodinného domu s částečným podkrovím na cizím pozemku na okraji zastavěné části sídla Heroltice, náležícího ke Statutárnímu městu Jihlavě. Podlahová plocha bytu v domu je cca 60 m 2. Jedná se o RD na cizím pozemku bez samostatné el.přípojky (vede ze sousedního domu č.p.47) a se společnou jímkou na vyvážení s tímto domem, rovněž studna se nachází na cizím pozemku. Přístup je pouze přes oplocený pozemek p.č.162 užívaný jako zahrada s pozemkem p.č.161, součástí kterého je stavba rodinného domu č.p. 47, část obce Heroltice. Tyto nemovitosti tvoří funkční celek ve vlastnictví jedné rodiny a lze pro budoucího cizího vlastníka předpokládat určitá omezení při užíváním oceňovaného domu. Stavba má charakter rekreačního objektu s možností celoročního užívání, který stojící na cizím pozemku. Výhodou je vhodné umístění v dosahu jihlavské MHD, předpoklad dobrého stavebně-technického stavu - stavba z r Nevýhodou je skutečnost, že stavba není evidována v katastru nemovitostí, jedná se o stavbu na cizím pozemku s předpokladem problematického přístupu Znalci nejsou známa žádná omezení vlastnického práva, která by měla vliv na obvyklou hodnotu. Obvyklá hodnota je navržena vyhodnocením všech výhod a nevýhod v porovnání s následujícími skutečně realizovanými prodeji srovnatelných nemovitostí v Jihlavě: 1) Zděná rekreační chata v Jihlavě-Hosově (5 km od Jihlavy), nedaleko pravého břehu řeky Jihlavy, typ A, přízemní s podkrovím, OP=128 m 2, pozemek 385 m2, opotřebení 30%, prodána v r.2016 za 400 tis.kč - mírně horší lokalita i stavebně-technický stav, vlastní pozemek u lesních porostů, napojení na elektřinu. 2) Zděná zahrádkářská chata v Jihlavě (celoročně obyvatelná), lokalita Pod pekárnou (okraj Jihlavy), přízemní s podkrovím, OP=120 m 2, pozemek 410 m2, opotřebení 1% (novostavba), prodána v r.2017 za 750 tis.kč - lepší lokalita i stavebně-technický stav, vlastní pozemek, napojení na elektřinu i vodovod. 3) Zděná zahrádkářská chata v Jihlavě-Hruškových Dvorech (celoročně obyvatelná), přízemní s podkrovím, OP=121 m 2, pozemek 690 m2, opotřebení 20%, prodána v r.2013 za 650 tis.kč - lepší lokalita, srovnatelný stavebně-technický stav, vlastní pozemek, napojení na elektřinu i vodovod, ceny se od r.2013 mírně zvýšily. 4) Zděná zahrádkářská chata v Jihlavě-Hruškových Dvorech (celoročně obyvatelná), přízemní s podkrovím, OP=220 m 2, pozemek 905 m2, opotřebení 5%, prodána v r.2015 za 1,68 mil.kč - lepší lokalita, větší zděný objekt, lepší stavebně-technický stav i konstrukční řešení, velký vlastní pozemek, napojení na elektřinu, kanalizaci i vodovod, 5) Zděná zahrádkářská chata v Hybrálci (2 km od Jihlavy,celoročně obyvatelná, ÚT), přízemní, podsklepená s podkrovím, OP=310 m 2, pozemek 420 m2, opotřebení 15%, prodána v r.2013 za 1,0 mil.kč - lepší lokalita u lesních porostů, větší zděný objekt, lepší konstrukční řešení (zateplený zděný objekt), vlastní pozemek, napojení na elektřinu i vodovod, - 8 -

9