ZNALECKÝ POSUDEK. č /2019

Transkript

1 ZNALECKÝ POSUDEK č /2019 o ceně obvyklé nemovitostí zapsaných na LV č. 154 pro katastrální území a obec Bavorov a na LV č.197 pro katastrální území a obec Budyně, a to: Objednavatel znaleckého posudku: Exekutorský úřad Karlovy Vary Mgr. Luděk Němec Cihelní Karlovy Vary Účel znaleckého posudku: Exekuční řízení - prodej nemovitého majetku Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 344/2013 Sb., č. 228/2014 Sb. a č. 225/2017 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., č. 345/2015 Sb., č. 53/2016 Sb., č. 443/2016 Sb. a č. 457/2017 Sb., podle stavu ke dni znalecký posudek vypracoval: Ing. Josef Pevný Krškova 783/ Praha 5 Počet stran: 24 včetně titulního listu. Objednavateli se předává v jednom vyhotovení v tištěné podobě a jednou elektronicky. V Praze

2 A. NÁLEZ 1. Znalecký úkol Na základě Usnesení Č.j. 55 EX 469/12 53 ze dne vypracovat znalecký posudek o ceně obvyklé nemovitostí zapsaných na LV č. 154 pro katastrální území a obec Bavorov a LV č.197 pro katastrální území a obec Budyně. 2. Základní informace Název předmětu ocenění: RD a pozemky - katastrální území a obec Bavorov, pozemek - katastrální území a obec Budyně LV: 154,197 Kraj: Jihočeský Okres: Strakonice Obec: Bavorov a Budyně Katastrální území: Bavorov a Budyně Základní cena stavebního pozemku obce okresu ZCv = 809,00 Kč/m 2 Koeficienty obce Barov Název koeficientu č. P i O1. Velikost obce: obyvatel III 0,70 O2. Hospodářsko-správní význam obce: Ostatní obce IV 0,70 O3. Poloha obce: V ostatních případech VI 0,80 O4. Technická infrastruktura v obci: V obci je elektřina, vodovod a II 0,85 kanalizace, nebo kanalizace a plyn, nebo vodovod a plyn O5. Dopravní obslužnost obce: V obci je železniční zastávka, nebo III 0,90 autobusová zastávka O6. Občanská vybavenost v obci: Základní vybavenost (obchod a ambulantní zdravotní zařízení a základní škola) III 0,95 Základní cena stavebního pozemku ZC = ZCv * O 1 * O 2 * O 3 * O 4 * O 5 * O 6 = 230,00 Kč/m 2 2. Prohlídka posuzovaných nemovitostí. Prohlídka RD č.p. 105 s pozemky p.č. St.23/2 a p.č.1158/19 ( vše kú. Bavorov) byla provedena za přítomnosti pana Vondřičky. Prohlídka pozemků p.č.1129 ( orná půda ) - k.ú. a obec Bavorov a p.č. 280 ( ovocný sad ) - k.ú. a obec Budyně byla provedena z volně přístupných pozemků. 4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku 1 ) Usnesení Č.j. 55 EX 696/12-53 ze dne požadující vypracovat znalecký posudek o ceně obvyklé nemovitostí zapsaných na LV č k.ú. a obec Bavorov a LV k.ú. a obec Budyně. 2) Nabídka srovnatelných nemovitostí v dané lokalitě a okruhu 10 km od posuzovaných nemovitostí uváděná na jednotlivých realitních serverech a realitních kancelářích v době zpracování posudku. 2

3 3) Údaje zjištěné při místním šetření dne ) Kopie z katastrálních map obsahující polohové a identifikační údaje o posuz. pozemcích a budově č.p ) LV č k.ú. a obec Bavorov a LV k.ú. a obec Budyně - evidovano u Katastrálního úřadu pro Jihočeský kraj, katastrální pracoviště Strakonice. 6. Celkový popis nemovitostí - posuzované nemovitosti byly rozděleny do samostatných funkčních celků: a) Funkční celek č. 1 tvoří pozemek p.č. St. 238/2, jehož součástí je RD č.p.105 a pozemek p.č.115/1 - kat. území a obec Bavorov -LV č.154. b) Funkční celek č. 2 tvoří samostatný pozemek p.č kat. území a obec Bavorov - LV č c) Funkční celek č. 3 tvoří samostatný pozemek p.č kat. území a obec Budyně - LV

4 Funkční celek č. 1 Pozemek p.č. St. 238/2, jehož součástí je RD č.p.105 a pozemek p.č.115/1 - kat. území a obec Bavorov se nachází v ulici Farská v řadové zástavbě rodinných domů nedaleko centra obce. Vlastní objekt RD je podstandardního/dožilého stavu a na současný standard je bydlení je nutná celková rekonstrukce, a to jak prvků krátkodobé životnosti, tak dlouhodobé životnosti. Objekt je napojen na vodu, elektřinu a kanalizaci. Vytápění je kamny na tuhá paliva. RD obsahuje malý sklípek, přízemí s 2 pokoji, koupelnou s WC a kuchyni, z ulice je přístup do dvora vjezdovými vraty. 4

5 Příslušenství tvoří : 2 kůlny v demoličním stavu na pozemku p.č. St. 23/2 Funkční celek č. 2 tvoří samostatný pozemek p.č kat. území a obec Bavorov, jenž je vzdálen cca 270 m od obce Bavorov a je scelen s okolními zemědělskými pozemky.. Funkční celek č. 3 tvoří samostatný zemědělský pozemek p.č kat. území a obec Budyně, jenž je vzdálen cca 1,2 km od obce Budyně a je scelen s okolními zemědělskými pozemky. 5

6 7. Stanovení způsobu ocenění Ze zadání posudku vyplývá požadavek na ocenění nemovitého majektu na cenu obvyklou. Stanovení ceny obvyklé dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., č. 345/2015 Sb., č. 53/2016 Sb., č. 443/2016 Sb. a 457/2017 Sb. Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním. V případě, že by nebyly pro stanovení ceny nemovité věci porovnáním dohledány srovnatelné nemovitosti skutečně realizovaných prodejů, je doporučený postup dle výkladu MF při obdobné situaci následný: Podle zákona o oceňování majetku se při určení ceny obvyklé postupuje podle ustanovení 2 odst. 1. Nelze-li cenu obvyklou určit statistickým vyhodnocením skutečně realizovaných prodejů podle definice obvyklé ceny, postupuje se podle zmíněného ustanovení a určí se cena zjištěná. S důvody neurčení ceny obvyklé je nutné se vypořádat. V návaznosti na shora uvedené a skutečnost, že znalcem byly v dané lokalitě dohledány pouze pozemky s cenami nabídkovými, byl zvolen níže uvedený postup ocenění : a ) ocenění dle současně platného oceňovacího předpisu - Vyhl. č. 457/2017 Sb. ( oceňovací vyhláška ) Důvod: Současně platný oceňovací předpis č.457/2017 Sb. je od novelizován a snaží se svou metodikou co nejvíce přiblížit ceně obvyklé. U zemědělské půdy cenový předpis vychází z jednotkových cen zemědělských pozemku dle BPEJ (viz.dále), jenž je uvedena v oddíle E na LV. Bonitovaná půdně ekologická jednotka (BPEJ) zemědělských pozemku vyjadřuje pětimístným číselným kódem hlavní pudní a klimatické podmínky, které mají vliv na produkční schopnost zemědělské pudy a její ekonomické ohodnocení. Informace o BPEJ slouží především pro zemědělské účely, ale lze je využít při zpracování projektu komplexních pozemkových úprav, případné pro další účely. Systém BPEJ je platný pro celé území CR. Význam číslic kódu BPEJ (5 míst) 6

7 Klimatický region První číslice kódu značí příslušnost ke klimatickému regionu (0 9). Klimatické regiony byly vyčleněny na základě podkladu Českého hydrometeorologického ústavu v Praze výhradně pro účely bonitace zemědělského půdního fondu (ZPF). Zahrnují území s přibližně shodnými klimatickými podmínkami pro růst a vývoj zemědělských plodin. V CR bylo vymezeno celkem 10 klimatických regionu. Klimatické regiony 0-5 jsou převážně suššího a teplejšího, klimatické regiony 6-9 jsou spíše vlhcí a chladnější. Hlavní pudní jednotka Druhá a třetí číslice vymezuje příslušnost k určité hlavní pudní jednotce ((těch je v CR 78, označení 01 78). Hlavní pudní jednotka je účelové seskupení půdních forem, příbuzných ekologickými vlastnostmi, které jsou charakterizovány morfogenetickým půdním typem, půdotvorným substrátem, zrnitostí a u některých hlavních půdních jednotek výraznou svažitostí, hloubkou půdního profilu, skeletovitostí a stupněm hydromorfismu. Sklonitost a expozice Čtvrtá číslice stanoví kombinaci svažitosti a expozice pozemku ke světovým stranám. Skeletovitost a hloubka pudy Pátá číslice určuje kombinaci hloubky půdního profilu a jeho skeletovitosti. Tedy podíl obsahu štěrku a kamene v ornici k obsahu štěrku a kamene ve spodině do 60 cm. U staveb vychází z jednotkové ceny za m3 obestavěného prostoru typového objektu bydlení v dané lokalitě následně přepočítané na skutečnou výměrou posuzovaného objektu a upravenou příslušným indexem vybavení nemovitosti, indexem trhu s nemovitostmi a indexem polohy nemovitosti ; u stavebního pozemku a pozemků ve funkčním celku s ním pak indexem omezujících vlivů a indexem trhu. ( indexy cenově upravují v jednotlivých znacích odlišnost posuzované nemovitosti vzhledem k základní ceně standardní nemovitosti v dané lokalitě ). b ) metoda přímého porovnání tento způsob ocenění byl zvolen z důvodu, že se jedná o nejpoužívanější způsob stanovení ceny obvyklé nemovitosti dle současných standardních způsobů oceňování nemovitostí v případě, že lze k posuzovanému subjektu najít nemovitosti ze stejného segmentu trhu, jež byly v posledním obdobím zobchodovány ( popřípadě jsou v současné nabídce ), nejlépe přímo v lokalitě, kde se nachází nemovitost posuzovaná a současně podobné co do účelu využití, velikosti a kvality, přitom je nutné počítat s tím, že rozšiřujícím se okruhem vzdálenosti srovnatelných nemovitostí se přesnost odhadu snižuje - vychází z cen skutečných nemovitostí, které byly v dané lokalitě zobchodovány nebo jsou v současnosti v nabídce - cena skutečné nemovitosti je upravena příslušnými koeficienty zohledňujícími cenovou odlišnost od posuzované nemovitosti c) stanovení vah pro jednotlivé způsoby ocenění Vzhledem k tomu, že druh posuzované nemovitosti ( volné nezastavené pozemky ) je na trhu s nemovitostmi trvale obchodován a lze k posuzovanému subjektu najít nemovitosti se stejného segmentu trhu, jenž jsou v současné době v nabídce, je ocenění provedenému metodou přímého porovnání přisouzena váha 3 ( jedná se o nejpoužívanější způsob stanovení ceny obvyklé nemovitosti dle současného standardu ocenění nemovitosti na cenu obvyklou ) a ocenění dle současně platného oceňovacího předpisu je přisouzena váha 1 (Oceňovací předpis byl od novelizován a snažil se svou metodikou co nejvíce přiblížit ceně obvyklé a vychází z přitom z průměru transakčních cen v dané lokalitě ) 7

8 B. ZNALECKÝ POSUDEK Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 344/2013 Sb., č. 228/2014 Sb. a č. 225/2017 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., č. 345/2015 Sb., č. 53/2016 Sb., č. 443/2016 Sb. a č. 457/2017 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. B.1.1.) Funkční celek č. 1 Pozemek p.č. St. 238/2, jehož součástí je RD č.p.105 a pozemek p.č.115/1 - kat. území a obec Bavorov. RD č.p.105 Index trhu s nemovitými věcmi Název znaku č. P i 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi: Nabídka odpovídá II 0,00 poptávce 2. Vlastnické vztahy: Nezastavěný pozemek, nebo pozemek, jehož V 0,00 součástí je stavba (stejný vlastník), nebo stavba stejného vlastníka, nebo jednotka se spoluvl. podílem na pozemku 3. Změny v okolí s vlivem na prodejnost: Bez vlivu nebo stabilizovaná II 0,00 území 4. Vliv právních vztahů na prodejnost: Bez vlivu II 0,00 5. Ostatní neuvedené: Vlivy snižující cenu - RD ve vybydleném stavu I -0,25 6. Povodňové riziko: Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu IV 1,00 záplav 7. Hospodářsko-správní význam obce: Ostatní obce IV 0,90 8. Poloha obce: V ostatních případech VII 0,80 9. Občanská vybavenost obce: Základní vybavenost (obchod a ambulantní zařízení a základní škola) II 1,00 V případech ocenění nemovitých věcí vyjmenovaných ve třetí poznámce pod tabulkou č.1 přílohy č. 3 oceňovací vyhlášky: 5 Index trhu I T = P 6 * P 7 * P 8 * P 9 * (1 + Σ P i) = 0,540 V ostatních případech ocenění nemovitých věcí je znak 7 až 9 roven 1,0: 5 i = 1 Index trhu I T = P 6 * P 7 * P 8 * P 9 * (1 + Σ P i) = 0,750 i = 1 8

9 Index polohy Typ staveb na pozemku pro stanovení indexu polohy: Rezidenční stavby v obcích do 2000 obyvatel včetně Název znaku č. P i 1. Druh a účel užití stavby: Druh hlavní stavby v jednotném funkčním I 1,01 celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí: I 0,03 Rezidenční zástavba 3. Poloha pozemku v obci: Navazující na střed (centrum) obce II 0,00 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec: I 0,00 Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku: V okolí nemovité věci je I 0,00 dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost k pozemku: Příjezd po zpevněné komunikaci, VI 0,00 dobré parkovací možnosti 7. Osobní hromadná doprava: Zastávka do 200 m včetně, MHD III 0,00 dobrá dostupnost centra obce 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti: Bez možnosti II 0,00 komerčního využití 9. Obyvatelstvo: Bezproblémové okolí II 0, Nezaměstnanost: Průměrná nezaměstnanost II 0, Vlivy ostatní neuvedené: Bez dalších vlivů - standardní pozemek zastavěný objektem bydlení II 0,00 Index polohy I P = P 1 * (1 + Σ P i) = 1, i = 2 V případech ocenění nemovitých věcí vyjmenovaných ve třetí poznámce pod tabulkou č.1 přílohy č. 3 oceňovací vyhlášky: Koeficient pp = I T * I P = 0,562 V ostatních případech ocenění nemovitých věcí je znak 7 až 9 roven 1,0: Koeficient pp = I T * I P = 0, RD č.p.105 Zatřídění pro potřeby ocenění Typ objektu: Rodinný dům 35 porovnávací metoda Poloha objektu: Jihočeský kraj, obec do obyvatel Stáří stavby: 90 let Základní cena ZC (příloha č. 24): 1 760,- Kč/m 3 9

10 Zastavěné plochy a výšky podlaží 1PP: 2*3 = 6,00 m 2 1NP: (13,15+15,62)/2*7,89 = 113,50 m 2 Název podlaží Zastavěná plocha Konstrukční výška 1PP: 6,00 m 2 1,80 m 1NP: 113,50 m 2 2,50 m Obestavěný prostor 1PP: (2*3)*(1,80) = 10,80 m 3 1NP: ((13,15+15,62)/2*7,89)*(2,50) = 283,74 m 3 zastřešení: (13,15+15,62)/2*7,89*2,3/2 = 130,52 m 3 Obestavěný prostor - celkem: = 425,06 m 3 Podlažnost: Zastavěná plocha prvního nadzemního podlaží: ZP1 = 113,50 m 2 Zastavěná plocha všech podlaží: ZP = 119,50 m 2 Podlažnost: ZP / ZP1 = 1,05 Výpočet indexu cenového porovnání Index vybavení - Název znaku č. V i 0. Typ stavby - nepodsklepený nebo podsklepený do poloviny I typ A zastavěné plochy 1.NP - se šikmou nebo strmou střechou 1. Druh stavby: samostatný rodinný dům III 0,00 2. Provedení obvodových stěn: na bázi dřevní hmoty nezateplené nebo I -0,08 zdivo smíšené nebo kamenné 3. Tloušťka obvod. stěn: 45 cm II 0,00 4. Podlažnost: hodnota více jak 1 do 2 včetně II 0,01 5. Napojení na sítě (přípojky): přípojka elektro, voda, napoj. na veřej. IV 0,04 kanal. nebo domovní čistírna 6. Způsob vytápění stavby: lokální na tuhá paliva I -0,08 7. Zákl. příslušenství v RD: pouze částečné ve stavbě nebo úplné II -0,05 podstand. nebo mimo stavbu RD 8. Ostatní vybavení v RD: bez dalšího vybavení I 0,00 9. Venkovní úpravy: standardního rozsahu a provedení III 0, Vedlejší stavby tvořící příslušenství k RD: snižující hodnotu RD - I -0,03 stavba kolny a přístřešku v demoličním stavu 11. Pozemky ve funkčním celku se stavbou: od 300 m2 do 800 m2 II 0,00 celkem 12. Kriterium jinde neuvedené: bez vlivu na cenu III 0, Stavebně - technický stav: stavba ve špatném stavu (nutná V 0,40 rekonstrukce i konstrukcí dlouhodobé životnosti) Koeficient pro stáří 90 let: s = 1-0,005 * 90 = 0,550 Koeficient stáří s nemůže být nižší než 0,6. 12 I V = (1 + Σ V i) * V 13 * 0,600 = 0,194 10

11 Index vybavení i = 1 Nemovitá věc je součástí pozemku Index trhu s nemovitými věcmi I T = 0,750 Index polohy pozemku I P = 1,040 Ocenění Základní cena upravená ZCU = ZC * I V = 1 760,- Kč/m 3 * 0,194 = 341,44 Kč/m 3 CS P = OP * ZCU * I T * I P = 425,06 m 3 * 341,44 Kč/m 3 * 0,750 * 1,040= ,34 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem = ,34 Kč 2. pozemky - ocenění Index trhu s nemovitostmi I T = 0,750 Index polohy pozemku I P = 1,040 Výpočet indexu cenového porovnání Index omezujících vlivů pozemku Název znaku č. P i 1. Geometrický tvar a velikost pozemku: Tvar bez vlivu na využití II 0,00 2. Svažitost pozemku a expozice: Svažitost terénu pozemku do 15 % IV 0,00 včetně - ostatní orientace 3. Ztížené základové podmínky: Neztížené základové podmínky III 0,00 4. Chráněná území a ochranná pásma: Mimo chráněné území a I 0,00 ochranné pásmo 5. Omezení užívání pozemku: Bez omezení užívání I 0,00 6. Ostatní neuvedené: Bez dalších vlivů - standardní pozemk v intravilánu obce zastavěný pův. stavbou RD II 0,00 Index omezujících vlivů I O = 1 +Σ P i = 1,000 Celkový index I = I T * I O * I P = 0,750 * 1,000 * 1,040 = 0,780 6 i = 1 11

12 Stavební pozemky zastavěné plochy a nádvoří oceněné dle 4 odst. 1 a pozemky od této ceny odvozené Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena Upr. cena Zatřídění [Kč/m 2 Index Koef. ] [Kč/m 2 ] 4 odst. 1 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří 4 odst ,- 0, ,04 Typ Název Parcelní Výměra Jedn. cena Cena číslo [m 2 ] [Kč/m 2 ] [Kč] 4 odst. 1 zastavěná plocha a St. 23/ , ,52 nádvoří 4 odst. 1 zahrada 1158/ , ,- Stavební pozemky - celkem ,52 Pozemky - zjištěná cena celkem = ,52 Kč 1. RD č.p ,30 Kč 2. pozemky ,50 Kč Výsledná cena po zaokrouhlení dle 50 celkem : ,- Kč B.1.2. ) Funkční celek č. 2 - samostatný pozemek p.č kat. území a obec Bavorov. Zemědělské pozemky oceněné dle 6 Výpočet úpravy základní ceny - příloha č. 5: Obce s 5-10 tisíci obyv. - území sousedních obcí: 40,00% Celková úprava ceny: 40,00 % Název Parcelní Výměra JC Úprava UC Cena BPEJ číslo [m2] [Kč/m2] [%] [Kč/m2] [Kč] orná půda ,04 40,00 9, ,46 orná půda ,04 40,00 5, ,04 Zemědělské pozemky oceněné dle 6 Celkem: m ,50 P.č orná půda - zjištěná cena celkem = ,50 Kč Výsledná cena po zaokrouhlení dle 50: ,- Kč 12

13 B.1.3.) Funkční celek č. 3 tvoří samostatný pozemek p.č kat. území a obec Budyně. p.č ovocný sad 1. pozemek p.č.280 Ocenění Zemědělský pozemek oceněný dle 6 Parcelní Výměra JC Úprava UC Cena Název BPEJ číslo [m2] [Kč/m2] [%] [Kč/m2] [Kč] ovocný sad ,04 7, ,96 Zemědělský pozemek oceněný dle 6 Celkem: m ,96 Pozemek p.č zjištěná cena celkem = ,96 Kč Výsledná cena po zaokrouhlení dle 50: ,- Kč 13

14 B.2. ) Ocenění přímým porovnáním B Funkční celek č.1 1 ) Rozhodné skutečnosti a ) srovnatelné nemovitosti Pro stanovení tržní ceny byla provedena analýza dostupných srovnatelných nemovitostí obdobných k posuzované nemovitosti, tzn. objektů bydlení (rodinných domů) v dané lokalitě a jejího okolí do 10 km. Údaje byly čerpány z nabídkových cen realitních kanceláří. Analýza nabídek a prodejů byla provedena porovnáním jednotlivých parametrů u srovnatelných nemovitostí k datu ocenění, současně je zohledněno: - poloha nemovitosti v rámci obce a její dostupnost - velikost stavby a pozemku - architektonický vzhled stavby - technický stav staveb - rozsah a tech,.stav. příslušenství - koeficient zohledňující rozsah inženýrských sítí - věrohodnost informací tyto parametry ovlivňující cenu nemovitosti jsou při porovnání hodnocené nemovitosti se srovnatelnými nemovitostmi označeny jako koeficienty, ze kterých je pak jejich pronásobením stanoven index odlišnosti nemovitosti posuzované od nemovitosti porovnávané. 14

15 a.1.) srovnatelná nemovitost č.1 v obci Bavorov, nabídková cena ,-Kč 15

16 a.2.) srovnatelná nemovitost č.2 v obci Bílsko, nabídková cena ,-Kč 16

17 a.3.) srovnatelná nemovitost č.3 v obci Bavorov, nabídková cena ,-Kč 17

18 b ) Vyhodnocení srovnatelných nemovitostí Analýza nabídek a prodejů byla provedena porovnáním jednotlivých parametrů u srovnatelných nemovitostí k datu ocenění, kdy je jednotlivými koeficienty zohledněno: K1 koeficient polohy objektu a umístění bytu v objektu K2 koeficient velikosti stavby a pozemku ( vlastnictví pozemku s posuzovanou stavbou) K3 koeficient architektonického vzhledu stavby K4 koeficient technického stavu K5 koeficient úpravy dle velikosti a druhu příslušenství (garáž,stodola,oplocení,zpevněné plochy,pergoly,terasy apod.)) K6 koeficient zohledňující rozsah inženýrských sítí K7 koeficient validity informací ( nabídka *0,9,skutečný prodej, vyvolávací cena=1,0) l index odlišnosti l=k1*k2*k3*k4*k5*k6*k7*k7 lokalita cena Kč K1 K2 K3 K4 K5 K6 K7 l cena po srovnání Bavorov ,9 0, Bílsko , ,9 0, Bavorov ,9 1 0,8 1 0,9 0,9 0, průměr c ) klady : - nemovitost se nachází poblíž centra obce, stavba má dobrou dopravní dostupnost d) zápory: - stáří stavby cca 90 let - stavba RD vyžaduje celkovou rekonstrukci na současný standard bydlení e) cena nemovitosti dle cenového předpisu platného činí celkem Kč 2 ) vyhodnocení rozhodných skutečností vážený průměr pomocných hodnot váha cena dle oceňovací vyhlášky Kč 1 přímé porovnání Kč 3 vážený průměr cen Kč 3 ) stanovení ceny obvyklé V návaznosti na výše uvedené rozhodné skutečnosti a jejich vyhodnocení stanovuji cenu obvyklou pro exekuční řízení posuzovaných nemovitostí ( Funkční celek č.1) na ,- Kč. 18

19 B 2.2.) Ocenění zemědělských pozemků přímým porovnáním. B Funkční celek č.2 a Funkční celek č.3 a ) srovnatelné nemovitosti Pro stanovení ceny obvyklé byla provedena analýza dostupných srovnatelných pozemků, tzn. obdobných zemědělských pozemků v dané lokalitě a okolí do 10km vyhledaných na realitních portálech. a.1 ) Pozemek ( pole) v obci Bavorov - nabídková cena 30 Kč/m2 19

20 a.2 ) Pozemek ( pole) v obci Vodňany - nabídková cena 26,50 Kč/m2 20

21 a.3 ) Pozemek ( pole) v obci Malenice - nabídková cena 26,15 Kč/m2 21

22 b ) vyhodnocení srovnatelných nemovitostí lokalita nabídková cena Kč/m2 koeficient nabíd.cen koef. polohy F2-Bavorovvýměra oceňovaných pozemků (m2) F3-Budyněvýměra oceňovaných pozemků (m2) F2- Bavorovcena dle přímého porovnání ( Kč ) F3- Budyněcena dle přímého porovnání ( Kč ) Bavorov 30 0, Vodňany 26,5 0, Malenice 25,16 0, celková cena pozemku dle průměrné ceny průměrná cena Kč/m2 24,50 24,50 c) vážený průměr pomocných hodnot F2 - Bavorov váha cena dle cenového předpisu - dle BPEJ cena dle přímého porovnání vážený průměr cen Kč F3 - Bavorov váha cena dle cenového předpisu - dle BPEJ cena dle přímého porovnání vážený průměr cen Kč d) stanovení ceny obvyklé V návaznosti na výše uvedené rozhodné skutečnosti a jejich vyhodnocení stanovuji cenu obvyklou posuzovaných nemovitostí : d.1) u Funkčního ceku 2 na ,-Kč. d.2 ) u Funkčního ceku 3 na ,-Kč. 22

23 C. REKAPITULACE cen. C.1. Ceny dle jednotlivých funkčních celků : a) Funkční celek č. 1, který tvoří pozemek p.č. St. 238/2, jehož součástí je RD č.p.105 a pozemek p.č.115/1 - kat. území a obec Bavorov -LV č.154. Cena obvyklá činí ,-Kč Příslušenství tvoří : 2 kůlny v demoličním stavu na pozemku p.č. St. 23/2 b) Funkční celek č. 2, který tvoří samostatný pozemek p.č kat. území a obec Bavorov - LV č Cena obvyklá činí ,-Kč c) Funkční celek č. 3, který tvoří samostatný pozemek p.č kat. území a obec Budyně - LV 197. Cena obvyklá činí ,-Kč C.2. Celková cena obvyklá posuzovaného nemovitého majetku činí ,-Kč. Slovy : Čtyřistapadesátčtyřitisícdvěstě Kč. C3 ) Závady a práva. Závady, které prodejem nemovitostí nezaniknou, jsou věcná břemena, o nichž to stanoví zvláštní předpisy, nájem bytu a další věcná břemena a nájemní práva, u nichž zájem společnosti vyžaduje, aby nemovitost zatěžovaly a nadále - takovéto závady nebyly zjištěny ani nebyla zadavatelem posudku nebo povinným sděleny, Práva - nebyla zjištěna ani zadavatelem posudku nebo povinným sdělena V Praze Ing. Josef Pevný Krškova 783/ Praha 5 23

24 D. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Hradci Králové pod č.j. Spr. 2438/2001 pro základní obor ekonomika - odvětví ceny a odhady nemovitostí a pro základní obor stavebnictví - odvětví stavby obytné a průmyslové. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č /2019 znaleckého deníku. 24