ZNALECKÝ POSUDEK . 533/027/2011

Transkript

1 ZNALECKÝ POSUDEK. 533/027/2011 o cen obvyklé rodinného domu.p. 89, na pozemku. parc. St. 133 v. p íslušenství a pozemk. parc. St. 133, PK 208, PK 209, PK 458, PK 873/1, PK 1299/1, PK 1299/2 k.ú. Labuty, obec Labuty, zapsáno na LV. 90 u Katastrálního ú adu pro Jihomoravský kraj, KP Kyjov Objednatel posudku: el posudku: JUDr. Jan Fendrych Exeku ní ú ad Praha 2 Ve Studeném 117/5a Praha 4. j. 132 EX 29375/09-22/Ku Podle stavu ke dni posudek vypracovala: Ing. Marcela ebíková Pod Lesem Mníšek pod Brdy tel , marcela@rebikova.cz Posudek obsahuje v etn p íloh 17 stran. Objednateli se p edává ve 3 vyhotoveních. V Mníšku pod Brdy

2 - 2 - Informace o nemovitosti Název nemovitosti: Rodinný d m Adresa nemovitosti: Labuty 89 Kraj: Jihomoravský Okres: Hodonín Obec: Labuty Katastrální území: Labuty Po et obyvatel: 186 Prohlídka a zam ení nemovitosti Prohlídka a zam ení nemovitosti bylo provedeno dne za p ítomnosti Aleny Raisiglové, majitelky nemovitosti. Znalecký úkol Úkolem znaleckého posudku je stanovení ceny obvyklé. Obvyklou cenou se rozumí cena, která by byla dosažena p i prodejích stejného pop ípad obdobného majetku nebo p i poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocen ní. P itom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimo ádných okolností trhu, osobních pom prodávajícího nebo kupujícího, ani vliv zvláštní obliby. Mimo ádnými okolnostmi trhu se rozum jí nap íklad stav tísn prodávajícího nebo kupujícího, sledky p írodních nebo jiných kalamit. Osobními pom ry se rozum jí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota p ikládaná majetku nebo služb vyplývající z osobního vztahu k nim. Podklady pro vypracování posudku 1) Výpis z katastru nemovitostí pro LV. 90 ze dne , k.ú. Labuty 2) Snímek katastrální mapy, stav ke dni , Nahlížení do KN, k.ú. Labuty 3) Usnesení. j. 132 EX 29375/09-22/Ku 4) Informace získané p i místním šet ení dne Dokumentace a skute nost Nebyla doložena projektová dokumentace, stavby byly prohlédnuty a zam eny Ur ení obvyklé ceny rodinného domu.p. 89, na pozemku. parc. St. 133 v. p íslušenství a pozemk. parc. St. 133, PK 208, PK 209, PK 458, PK 873/1, PK 1299/1, PK 1299/2 k.ú. Labuty, obec Labuty, zapsáno na LV. 90 u Katastrálního ú adu pro Jihomoravský kraj, KP Kyjov Typ stavby Vlastník staveb: Vlastník pozemk : Rodinný d m, stávající dokon ený, vnit ní adový Rajsiglová Alena, Labuty 89, Kyjov Rajsiglová Alena, Labuty 89, Kyjov

3 - 3 - Katastrální ú ad: pro Jihomoravský kraj, KP Kyjov LV. 90 Katastrální úz.: Labuty Kraj: Jihomoravský Obec: Labuty ást obce: Labuty Ulice: - po et obyvatel: 189.p. 89 zp sob ochrany: - na pozemku. parc. St. 133, vým ra 634 m 2 druh pozemku: zastav ná pl. a nádvo í další pozemky: Všeobecný popis Poloha a okolí Rušivá a obt žující za ízení PK 208 vým ra 302 m 2 PK 209 vým ra 1863 m 2 PK 458 vým ra 203 m 2 PK 873/1 vým ra 2075 m 2 PK 1299/1 vým ra 1752 m 2 PK 1299/2 vým ra 83 m 2 Dopravní prost edky a dostupnost Zastávka autobus cca 250 m. ípojky inženýrských sítí druh pozemku: zem lské pozemky Oce ované nemovitosti se nacházejí v Labutech. Labuty jsou malá obec, ležící na jihovýchod republiky, cca 10 km severovýchodn od Kyjova. V obci není ob anská vybavenost, kompletní ob anská vybavenost se nachází ve správním centru Kyjov, dob e dostupném po místních komunikacích a silnici. 422, cca 10 km. Stavba rodinného domu.p. 89 je situována v severní zastav né ásti obce Labuty, v lokalit s podobnou zástavbou starších rodinných dom, v klidné ulici pouze s místním provozem. V docházkové vzdálenosti je zastávka autobus. Klidné místo, vhodné pro bydlení. Nebyla zjišt na Elektro, plynovod, kanalizace. Voda studna. Základové pom ry Nebyly zjišt ny poruchy stavby zp sobené nestandardními základovými pom ry. Druh zástavby Vnit ní adový rodinný d m, stávající dokon ený. Popis stavby Rok dokon ení r ístavby, nástavby - modernizace/rekonstrukce - Druh konstrukce (zd ná, betonová, d ev ná apod.) zd ná Po et podlaží podzemních 1 malý sklep nadzemních NP + podkroví k bydlení neupravené Po et bytových jednotek 1 nebytových jednotek 0 garážových stání 1 Popis Stavba rodinného domu.p. 89 je osazena v rovin, má 1 PP áste podsklepeno, 1 NP a p dní prostor. Svislé konstrukce jsou zd né, stropy jsou d ev né, trámové. St echa je sedlová. St ešní krytina je tašková, klempí ské konstrukce jsou plechové

4 - 4 - s nát rem. Okna jsou d ev ná špaletová, dve e jsou d ev né. Vjezdová vrata do pr jezdu jsou plechová. Fasáda st íkaný izolit. Vnit ní omítky jsou hladké, keramický obklad. Povrchy podlah betonová mazanina, koberec, PVC. Vybavení a za izovací p edm ty: je proveden rozvod teplé i studené vody, topení je úst ední (kotel plynový i elektro) i lokální s kamny na tuhá paliva, v koupeln je umyvadlo a vana, WC je standardní splachovací. V kuchyni jsou 2 plynové sporáky (bomba PB). za izovací p edm ty jsou zastaralé, ale funk ní. ípojky: elektro, plynovod, kanalizace. Voda vlastní studna. Dispozice: 1. PP sklep, 10 m2 1. NP p edsí 6,70 m2, pokoj 20,0 m2, pokoj 24,5 m2, hala 21,7 m2, kuchy 12,6 m2, koupelna s WC 8,1 m2 podkroví p dní prostor, k bydlení neupraveno. UP obytné ásti: 103,6 m2. Na obytnou ást na jižní stran navazuje prostor bývalé kovárny, dnes sklad, slouží také ke garážování osobního auta. (UP 25,5 m2). P ístupní vraty z ulice, pr jezdné na dv r. Stavebn technický stav: pr rný stav, v posledních letech bez rekonstrukce, pouze nutná údržba. Pozemky Pozemek. parc. St. 133 je z ásti zastav n stavbou domu, zbytek tvo í vnit ní dv r se zpevn ným betonovým povrchem a vedlejšími stavbami. Pozemek má p ibližn obdélníkový tvar, protáhlý ve sm ru východ západ, je rovinný. P ístup je ze západní strany ze zpevn né komunikace s chodníkem. Pozemky. PK 208, PK 209, PK 458, PK 873/1, PK 1299/1, PK 1299/2 jsou zem lské situované v okolí obce Labuty. Pozemky netvo í celek, jsou rozmíst ny v obd lávaných lánech. Vn jší za ízení Popis Oplocení ev né plotovky, d ev né sloupky, bez podezdívky. Zpevn né plochy beton Napojení inž. sítí Elektro ano Vodovod ne - studna Kanalizace ano Plynovod ano Telefon ano ístup po zpevn né komunikaci ano Vedlejší stavby a p íslušenství Stavba kolny, svislé konstrukce zd né, st echa sedlová, st ešní krytina tašková. Klempí ské konstrukce plechové s nát rem, okna a dve e nejsou. Na jižní stran navazuje jednoduchý d ev ný p íst ešek s pultovou

5 - 5 - st echou. Stavebn technický stav je zhoršený. Stav hlavní budovy, udržování, rekonstrukce Rodinný d m je p evážn v p vodním stavu, bez podstatné Technický stav stavby rekonstrukce, pouze základní údržba. Celkový stav je mírn podpr rný. Vhodná pro bydlení, klidná lokalita s p evahou dokon ených Poloha vzhledem k užívání rodinných dom. Nemovitosti jsou ur eny k bydlení, soulad zápisu v evidenci KN a Užívání nemovitosti skute ností. Vlastnická práva Omezení vlastnických práv 1) Exeku ní tituly zapsané v ásti C LV. 90, k.ú. Labuty Zahrnuta v tržní cen 1) Nejsou zohledn ny v cen obvyklé Stav zápisu katastru Nebyly zjišt ny rozdíly mezi stavem zapsaným v evidenci KN a nemovitostí a skute nosti stavem zjišt ným p i místním šet ení. Nemovitosti jsou ur eny k bydlení, podle zjišt ní p i místním Užívání nemovitosti šet ení jsou tak i užívány. Vyhodnocení Záplavové území Podle registru Aquarius je stavba ve 2 (nízkém) stupni ohrožení zaplavením a zatopením. Na východní stran pozemku je malá vodote. Jiná rizika Nebyla zjišt na. Ze zpevn né komunikace. parc. 1743/1, k.ú. Labuty, ostatní komunikace, Prov ení p ístupu vlastník Jihomoravský kraj. k nemovitosti Bez rizika.

6 - 6 - CENY, HODNOTY CNÁ HODNOTA POZEMKY Jednotková cena [K /m 2 ] Cena pozemku [K ]. parcelní vým ra [m 2 ] sou asný stav budoucí stav sou asný stav druh pozemku St zastav ná plocha a nádvo í. PK BPEJ Vým ra m2 /m2 Celkem K , , , / , , / , , / , Celkem I. CENA POZEMKU K STAVBY OP Jednot. cena Rozest. Reproduk. cena Opot. stavby Cena stavby po odpo tu opot ebení [K ] stá í [m 3 ] [K /m 3 ] [%] [K ] [%] sou asný stav stavba RD cca 70 let vedlejší stavby Reproduk ní cena staveb II. CENA STAVEBY (V CNÁ HODNOTA STAVEB) K sou asný stav budoucí stav III. V CNÁ HODNOTA NEMOVITOSTI (I. + II.) K -

7 - 7 - POROVNÁVACÍ HODNOTA Porovnatelný RD. 1: mice, RD 3+1 ZP 200m2, UP 100 m2, pozemek 747m2 Plynové ÚT, áste podsklepený, bez nutnosti investic. Nabídková cena: K, 11/ lepší stav nemovitosti - menší plocha pozemk srovnatelná lokalita Porovnatelný RD. 2: Kostelec, RD, 3+1 ZP 120m2, UP 100m2, pozemek 642 m2 Ur eno k celkové rekonstrukci. Veškeré IS. Nabídková cena: K 11/ menší OP, menší plocha pozemk srovnatelná lokalita Porovnatelný RD. 3: Skalka, RD 3+1, ZP 250 m2, UP 150 m2, pozemek 480 m2 Nabídková cena: K, 10/2010 Po rekonstrukci nové rozvody el., odpad, koupelna. + po rekonstrukci - menší pozemek srovnatelná lokalita VÝSLEDEK POROVNÁVACÍ HODNOTY K

8 - 8 - UR ENÍ OBVYKLÉ CENY Slabé stránky Silné stránky Zd vodn ní ceny obvyklé RD p evážn v p vodním stavu, bez rekonstrukce. RD situován v klidné tvrti rodinných dom, dobrá dostupnost správního centra Kyjov. Cena obvyklá je stanovena na základ porovnání s obdobnými nemovitostmi v dané lokalit s p ihlédnutím k v cné hodnot, umíst ní a technickému stavu nemovitosti ke dni ocen ní se zohledn ním silných a slabých stránek nemovitosti. OBVYKLÁ CENA rodinného domu.p. 89, na pozemku. parc. St p íslušenství a pozemk. parc. St. 133, PK 208, PK 209, PK 458, PK 873/1, PK 1299/1, PK 1299/2 k.ú. Labuty, obec Labuty, zapsáno na LV. 90 u Katastrálního ú adu pro Jihomoravský kraj, KP Kyjov K V Mníšku pod Brdy, Ing. Marcela ebíková Pod Lesem Mníšek pod Brdy Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Praze ze dne j. Spr. 4010/2006 pro základní obor ekonomika, odv tví ceny a odhady se specializací nemovitosti. Znalecký posudek byl zapsán pod po.. 533/027/2011 znaleckého deníku. Znale né a náhradu náklad ú tuji dokladem. Z/027/2011. ílohy: 1) Snímek katastrální mapy, stav ke dni , Nahlížení do KN, k.ú. Labuty 2) Situace, fotodokumentace ze dne ) Výpis z katastru nemovitostí pro LV. 90 ze dne , k.ú. Labuty

9 - 9-1) Snímek katastrální mapy, stav ke dni , Nahlížení do KN, k.ú. Labuty

10 - 10 -

11 2) Situace, fotodokumentace ze dne

12 - 12 -