- 1 - ZNALECKÝ POSUDEK . 632/103/2011

Transkript

1 - 1 - ZNALECKÝ POSUDEK. 632/103/2011 o cen obvyklé zem. used..p. 217, na pozemku. parc. 1239/7,. p íslušenství a pozemk. parc. 1239/7,. parc. 1238/3,. parc. 1238/4,. parc. 2928/3, k.ú. Raspenava, obec Raspenava, zapsáno na LV. 1511, LV. 901 u Katastrálního ú adu pro Liberecký kraj, KP Frýdlant. Objednatel posudku: JUDr. Jan Fendrych Exeku ní ú ad Praha 2 Ve Studeném 117/5a Praha 4 el posudku:. j. 132 EX 1794/10-10/Ri Podle stavu ke dni posudek vypracovala: Ing. Marcela ebíková Pod Lesem Mníšek pod Brdy tel.: marcela@rebikova.cz Posudek obsahuje v etn p íloh 17 stran. Objednateli se p edává ve 3 vyhotoveních. V Mníšku pod Brdy

2 - 2 - Znalecký úkol Úkolem znaleckého posudku je stanovení ceny obvyklé. Obvyklou cenou se rozumí cena, která by byla dosažena p i prodejích stejného pop ípad obdobného majetku nebo p i poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocen ní. P itom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimo ádných okolností trhu, osobních pom prodávajícího nebo kupujícího, ani vliv zvláštní obliby. Mimo ádnými okolnostmi trhu se rozum jí nap íklad stav tísn prodávajícího nebo kupujícího, sledky p írodních nebo jiných kalamit. Osobními pom ry se rozum jí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota p ikládaná majetku nebo služb vyplývající z osobního vztahu k nim. Informace o nemovitosti Název nemovitosti: Zem lská usedlost Adresa nemovitosti: Luhová Raspenava Kraj: Liberecký Okres: Liberec Obec: Raspenava Katastrální území: Raspenava Prohlídka a zam ení nemovitosti Prohlídka a zam ení nemovitosti bylo provedeno dne za p ítomnosti p. Huberta Silného, pov eného spolumajitelem. Podklady pro vypracování posudku 1) Výpis z katastru nemovitostí pro LV. 1511, LV. 901 oba ze dne , k.ú. Raspenava 2) Snímek katastrální mapy, stav ke dni , Nahlížení do KN, k.ú. Raspenava 3) Usnesení. j. 132 EX 1794/10-10/Ri 4) Informace získané p i místním šet ení dne ) Dokumenty zaslané p. K emenem fotografie s popisy objektu, plánek a popis budovy. Dokumentace a skute nost Nebyla doložena projektová dokumentace, stavba byla ohledána pouze zvenku. Informace o nemovitosti podal na míst p. Hubert Silný. Obsah posudku Ur ení obvyklé ceny o cen obvyklé zem. used..p. 217, na pozemku. parc. 1239/7,. p íslušenství a pozemk. parc. 1239/7,. parc. 1238/3,. parc. 1238/4,. parc. 2928/3, k.ú. Raspenava, obec Raspenava, zapsáno na LV. 1511, LV. 901 u Katastrálního ú adu pro Liberecký kraj, KP Frýdlant. Typ stavby Zem lská usedlost, samostatn stojící, stávající dokon ená

3 - 3 - Vlastníci stavby: Vlastník pozemk : Podíl 1/6: K emen David, Pelešany 29, Turnov Podíl 1/6: K emen Martin, Družstevní 1291, Vrchlabí, Podíl 1/3: K emen Miloslav, Na Roudné 857/80, Plze, Severní P edm stí, Podíl 1/3: K emen Zden k, Luhová 217, Raspenava, Frýdlant v echách Podíl 1/6: K emen David, Pelešany 29, Turnov Podíl 1/6: K emen Martin, Družstevní 1291, Vrchlabí, Podíl 1/3: K emen Miloslav,Na Roudné 857/80, Plze 1,Severní P edm stí, Podíl 1/3: Silný Hubert, Lu ní 699, Raspenava, Frýdlant v echách pro Liberecký kraj, LV. 1511, 901 Katastrální ad: KP Frýdlant Katastrální úz.: Raspenava Kraj: Liberecký Obec: Raspenava ást obce: Raspenava Ulice: Luhová po et obyvatel: 2850.p. 217 zp sob ochrany: - na pozemku. parc. 1239/7, LV. 901, vým ra 3129 m 2 druh pozemku:. parc. 1238/3, LV. 901, vým ra 555 m 2 další pozemky:. parc. 1238/4, LV. 901, vým ra 11 m 2 druh pozemku:. parc. 2928/3, LV. 901, vým ra 836 m 2 Všeobecný popis Poloha a okolí zastav ná pl. a nádvo í ostatní plocha ostatní plocha ostatní plocha Oce ované nemovitosti jsou v Raspenav, jedná se o malou obec ležící v blízkosti rychlostní silnice. 13, 5 km od Frýdlantu. Vzdálenost do Liberce je cca 20 km. V obci je základní ob anská vybavenost, kompletní vybavenost je ve Frýdlantu - dob e dostupném po silnici Stavba zem lské usedlosti.p. 217 je situována ve východní zastav né ásti obce v areálu starších zem lských staveb. P ístup do areálu je ze západní strany ze zpevn né komunikace pouze s místním provozem. Nep sobí rušivým dojmem. V docházkové vzdálenosti je základní ob anská vybavenost v. zastávky autobus. M stem prochází železnice. Celkov se jedná o místo vhodné pro komer ní ú ely, p ístup po zpevn né komunikaci, poloha na okraji zastav né ásti obce. Stavba je v oblasti mimo ohrožení zaplavením a zatopením eky Sm dá protékající obcí. Rušivá za ízení Nebyla zjišt na Dopravní dostupnost Zastávka autobus cca 300 m. Vlakové nádraží cca 700 m. ípojky inženýrských sítí Elektro, vodovod, kanalizace žumpa. Základové pom ry Nebyly zjišt ny poruchy stavby zp sobené nestandardními základovými pom ry, ohledání provedeno pouze zvenku. Druh zástavby Zem lská usedlost, samostatn stojící, stávající dokon ená Popis stavby Rok - dokon ení r postaveno jak hospodá ská budova - p ístavby, nástavby - rekonstrukce - cca v r byla budova p estav na na využití jako kancelá ská se zázemím pro zem lské družstvo

4 - 4 - Druh konstrukce zd né, p evážn smíšené zdivo Po et podlaží podzemních 1 áste podsklepeno nadzemních NP + podkroví neupravené Popis Stavba zem. usedlosti.p. 217 je osazena v rovin, je áste podsklepena, má 2 NP a p dní prostor. Na severní stran na navazuje p ízemní ást, v ní byla umíst na kotelna na tuhá paliva a uhelna. Svislé konstrukce jsou ze smíšeného zdiva, st echa je sedlová. St ešní krytina je plechová s nát rem, klempí ské konstrukce jsou z plechové s nát rem. Okna a dve e jsou d ev ná. Fasáda hrubá omítka. Dispozice (dle písemného sd lení p. K emena): PP: sklep 15 m 2 I. NP: chodba, jídelna, kuchy, sociální za ízení, kotelna, schodišt II. NP: kancelá e, chodba, zasedací místnost, schodišt podkroví: dní prostor, ást byla využívána jako seník, Parkování je možné uvnit areálu p ed budovou. Stavebn technický stav: byl zjišt n pouze ohledáním zvenku v posledních letech nebyla provád na základní údržba, omítka je ve špatném stavu, ve špatném stavu jsou zejména prvky krátkodobé životnosti nát ry oken, okap, st echy. Stavba není užívána, vnit ní vybavení a rozvody médií budou s velkou pravd podobností nefunk ní. ípojky: elektro, vodovod. Odkanalizování provedeno do žumpy, dle sd lení jsou zde t i žumpy spole né pro areál. Pozemky Pozemek. parc. 1239/7: má nepravidelný tvar protáhlý ve sm ru sever-jih, je rovinný, v severní ásti je zastav n budovou.p. 217, v jižní ásti je situována stavba stodoly. Zbývající ást pozemku tvo í zpevn ná asfaltová plocha, v severovýchodním rohu menší zatravn né plocha. Pozemky. parc. 1238/3 a. parc. 1238/4: navazují na severní a západní stran na pozemek. parc. 1239/7, jsou rovinné, nachází se na nich travní porost a zpevn ná asfaltová plocha. Pozemky jsou užívány ve funk ním celku a jsou sou ástí rozsáhlejšího zem lského areálu. Pozemek. parc. 2928/3: se nachází mimo zem lský areál a mimo zastav nou ást obce, cca 500m severovýchodn od stavby.p. 217, jedná se o bývalou cestu, k datu provedení místního šet ení není užívána ani v terénu viditelná. Vn jší za ízení Oplocení - Zpevn né plochy beton, asfalt Napojení inž. sítí Elektro Vodovod Kanalizace Plynovod Telefon ístup po zpevn né komunikaci ano ano do žumpy ne nezjišt no ano

5 - 5 - Vedlejší stavby a p íslušenství Vedlejší stavba zd né stodoly na pozemku. parc. 1239/7, je situována na jeho jižní hranici, má p dorys do písmene L, zastav nou plochu 370 m 2. Svislé Popis konstrukce zd né, st echa sedlová, st ešní krytina plechová s nát rem, okna a dve e d ev né, vrata plechová. Omítka hladká. Stavebn technický stav je špatný, propadlá st echa na západní stran. Stav hlavní budovy, udržování, rekonstrukce Budova je ve stavu z roku cca 1970, kdy byla provedena p estavba p vodní Technický stav budovy na kancelá skou. Minimáln od roku 1993 je zanedbávána základní stavby údržba. Stavebn technický stav je špatný. Poloha vzhledem k užívání Vhodná pro podnikání, lokalita v okrajové zastav né ásti obce, p ístup po zpevn né komunikaci. Stav zápisu KN a Nebyly zjišt ny rozdíly mezi stavem zapsaným v evidenci KN a stavem skute nosti zjišt ným p i místním šet ení. Užívání Nemovitosti jsou ur eny ke komer nímu využití. Podle ohledání zvenku a sd lení nemovitosti na místním šet ení nejsou využívány. Vlastnická práva 1) Zástavní právo smluvní zapsané v ásti C LV. 1511, LV. 901 Omezení 2) Zástavní právo exekutorské zapsané v ásti C LV. 1511, LV. 901 vlastnických práv 3) Exeku ní tituly zapsané v ásti C LV. 1511, LV. 901 Zahrnuta v cen obvyklé 1),2),3) nejsou zohledn ny v cen obvyklé. Vyhodnocení Záplavové území Podle registru Aquarius není stavba v ohrožení zaplavením ani zatopením. Jiná rizika Nebyla zjišt na. Ze zpevn né komunikace,. parc. 1229/2, k.ú. Raspenava, ostatní plocha, vlastník ístupu k Liberecký kraj, p es pozemek. parc. 1233/1, ostatní plocha, vlastník M sto nemovitosti Raspenava. Bez rizika.

6 - 6 - CENY, HODNOTY CNÁ HODNOTA POZEMKY Jednotková cena [K /m 2 ] Cena pozemku [K ]. parcelní vým ra [m 2 ] sou asný stav budoucí stav sou asný stav druh pozemku 1239/ zast. plocha a nádv. 1238/ ostatní plocha 1238/ ostatní plocha 2928/ ostatní komunikace I. CENA POZEMKU K STAVBY OP Jednot. cena Rozest. Reproduk. cena Opot. stavby Cena stavby po odpo tu opot ebení [K ] stá í [m 3 ] [K /m 3 ] [%] [K ] [%] sou asný stav stavba RD cca 90 let st. stodoly cca 40 let Reproduk ní cena staveb II. CENA STAVEBY (V CNÁ HODNOTA STAVEB) K sou asný stav budoucí stav III. V CNÁ HODNOTA NEMOVITOSTI (I. + II.) K -

7 - 7 - POROVNÁVACÍ HODNOTA Porovnatelná stavba. 1: Rýnovice, zem lský objekt ZP 529m2, UP 500 m2, pozemek jiného vlastníka Zem lský areál. cihlová stavba, velmi špatný stav. na pozemku jiného vlastníka. Nabídková cena cena: K, 11/ pozemek jiného vlastníka. - srovnatelná lokalita Porovnatelný pozemek. 1: Rychnov u Jablonce nad Nisou pozemek 3699 m2 Stavební parcela ur ená k výstavb výrobní haly i skladu. ístup po zpevn né komunikaci. El., plyn., tel., na hranici pozemku. Nabídková cena: K 4/2011, tj. 230 K /m2. VÝSLEDEK POROVNÁVACÍ HODNOTY K UR ENÍ OBVYKLÉ CENY Slabé stránky Silné stránky Zd vodn ní ceny obvyklé V posledních letech nebyla provád na ani základní údržba. Velká užitná plocha stavby, obtížn využitelná. Zastaralé vybavení nevyhovující sou asným požadavk m, pravd podobn již nefunk ní, neúm rn vysoké náklady na modernizaci. ístup po zpevn né komunikaci, dobrá poloha v okrajové zastav né ásti obce. Cena obvyklá je stanovena na základ porovnání s obdobnými nemovitostmi v dané lokalit s p ihlédnutím k v cné hodnot, umíst ní a technickému stavu nemovitosti ke dni ocen ní se zohledn ním silných a slabých stránek nemovitosti.

8 - 8 - OBVYKLÁ CENA zem. used..p. 217, na pozemku. parc. 1239/7,. p íslušenství a pozemk. parc. 1239/7,. parc. 1238/3,. parc. 1238/4,. parc. 2928/3, k.ú. Raspenava, obec Raspenava, zapsáno na LV. 1511, LV. 901 u Katastrálního ú adu pro Liberecký kraj, KP Frýdlant K podíl 1/3: Miloslav K emen K V Mníšku pod Brdy, Ing. Marcela ebíková Pod Lesem Mníšek pod Brdy tel.: marcela@rebikova.cz Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Praze ze dne j. Spr. 4010/2006 pro základní obor ekonomika, odv tví ceny a odhady se specializací nemovitosti. Znalecký posudek byl zapsán pod po.. 632/103/2011 znaleckého deníku. Znale né a náhradu náklad ú tuji dokladem. Z/103/2011. ílohy: 1) Snímek katastrální mapy, stav ke dni , Nahlížení do KN, k.ú. Raspenava 2) Situace, fotodokumentace ze dne ) Snímek z územního plánu, k.ú. Raspenava. 4) Výpis z katastru nemovitostí pro LV. 1511, LV. 901, oba ze dne , k.ú. Raspenava

9 - 9-1) Snímky katastrální mapy, stav ke dni , Nahlížení do KN, k.ú. Raspenava

10 2) Situace, fotodokumentace ze dne

11 3) Snímek z územního plánu, k.ú. Raspenava