ZNALECKÝ POSUDEK. č /17

Transkript

1 ZNALECKÝ POSUDEK č /17 o obvyklé ceně (tržní hodnotě) 1/2 vlastnického podílu nemovitých věcí zapsaných v katastru nemovitostí na listu vlastnictví č. 114 obec Krásná, katastrální území Krásná, vedeném Katastrálním úřadem pro Karlovarský kraj, Katastrální pracoviště Cheb a to: - pozemek p.č zastavěná plocha a nádvoří a stavba - rodinný dům č.p. 183, postavený na pozemku p.č pozemek p.č. 324/1 - zahrada a to vše včetně všech součástí a všeho příslušenství Objednavatel znaleckého posudku: Licita s.r.o., IČ: Keřová Plzeň Účel znaleckého posudku: Pro účely insolvenčního řízení sp.zn. č.j. KSPL 54 INS 8090/2013 Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., č. 345/2015 Sb., č. 53/2016 Sb. a č. 443/2016 Sb., podle stavu ke dni znalecký posudek vypracoval: Jiří Mikula Skupova 454/ Plzeň Znalecký posudek obsahuje 20 stran včetně titulního listu (z toho 7 stran příloh). Objednavateli se předává ve 2 vyhotoveních. V Plzni

2 A. NÁLEZ 1. Znalecký úkol o obvyklé ceně (tržní hodnotě) 1/2 vlastnického podílu nemovitých věcí zapsaných v katastru nemovitostí na listu vlastnictví č. 114 obec Krásná, katastrální území Krásná, vedeném Katastrálním úřadem pro Karlovarský kraj, Katastrální pracoviště Cheb a to: - pozemek p.č zastavěná plocha a nádvoří o výměře 849 m 2 a stavba - rodinný dům č.p. 183, postavený na pozemku p.č pozemek p.č. 324/1 - zahrada o výměře 924 m 2 a to vše včetně všech součástí a všeho příslušenství Odborná definice zadaného úkolu: Pro stanovení obvyklé ceny, ani tržní hodnoty neexistuje žádná oficielní metodika ani obligatorní ustanovení vyjma Komentáře k určování obvyklé ceny MFČR. Ve znalecké praxi se s touto problematikou vyrovnávají znalci více či méně úspěšně. Právě proto, že žádná oficielní metodika neexistuje, snaží se znalci využívat postupy a metody používané u odhadců majetku, kteří ovšem provádí odhady jen pro komerční účely a nejsou vázáni žádnými pravidly vyplývajícími ze zákona o znalcích, složeného slibu, splnění podmínek přezkoumatelnosti znaleckých posudků a z toho hmotné a mnohdy trestní odpovědnosti. Jedná se tedy převážně o zjišťování hodnoty pro bankovní účely podle interních směrnic bankovních ústavů, ne tedy pro soudy a státní orgány kde je podjatost nepřípustná. Z tohoto důvodu bylo Ministerstvo financí ČR požádáno o vydání stanoviska k tomuto problému, kdy v praxi mnohdy dochází k výrazným rozdílům v přístupech s dopadem rozdílnost výsledků. Znění 2 zákona č. 151/1997 Sb. stanovuje způsob ocenění majetku a služeb. Citace: (1) Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, případně obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním. konec ustanovení. Ministerstvo financí ČR ve svém stanovisku jednoznačně upozorňuje na skutečnost, že tato problematika je hlavně u soudních sporů často zneužívána. Cituji: Problém je v tom, že trh u nás nepůsobí dlouho a zvláště u nemovitostí je jeho působení omezené, protože se jedná ve většině případů o specifický majetek, který na lokálním trhu, a ten nás při porovnání zajímá, je ojedinělý. V takovýchto případech, je-li nezbytné cenu zjistit, není jiná možnost než použití oceňovacího předpisu. V něm obsažené metody i cenové databáze rovněž vychází z trhu - statistické zjišťování a aktualizace cenové databáze. Vzhledem ke specifičnosti nemovitosti nemusí vždy cena zjištěná zcela korespondovat s realitou z časového hlediska vzhledem ke sběru a zpracování dat, nebo vzhledem ke globálnějšímu pohledu obecného předpisu. konec citátu dopisu ministerstva financí ČR ze dne č.j. 162/63131/545/2004 podepsaného Ing. Pavlem Maštálkou, ředitelem odboru cenové politiky. Cenový předpis navíc umožní znalci provést úpravu koeficientu prodejnosti, pokud podle zkušeností neodpovídá realitě v daném místě a čase, o + 30% a po novelizaci i použití porovnávacích metod u staveb a BJ, obdobně pak i použití indexace upravující základní cenu pozemků přibližující se trhu. V tomto smyslu se lze opřít i o nález Ústavního soudu č. 157/04 k ceně obvyklé, který rovněž odkazuje na ustanovení 5 odst. 2)..věta poslední, a odkazuje se v 4 na vyhlášku, kterou lze považovat za určující vyhlášku MF ČR, která provádí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. Jinak není oficielně nikde stanovena závazná metoda pro zjišťování tzv. obvyklé (tržní) ceny, vyjma 2 cit. zákona, kde po novelizaci je obligatorně obvyklá cena jako hodnota věci určena porovnáním. K jejímu určování vydalo MF ČR Komentář k určování obvyklé ceny ze dne , který podmiňuje - 2 -

3 porovnávací postup jen z průkazně zjištěných realizovaných smluvních cen srovnatelných nemovitostí o 8-15 statisticky významných vzorků. Pokud tyto podmínky nejsou splněny, nahrazuje se zjištěnou cenou podle cenových přepisů. Takovéto ustanovení pak v případech, kdy porovnání pro nedostatek relevantních a přezkoumatelných podkladů nelze použít, vylučovalo stanovení obvyklé ceny ve smyslu ustanovení zákona o oceňování majetku v platném znění i když z důvodové zprávy k doplnění 2 lze odvozovat, že je chápána ve smyslu Mezinárodních oceňovacích standardů, (IVS) ve kterých je zakotvena podmínka běžného prodeje, kdy kupující je ke koupi motivován, ale není k ní nucen a ani nechce kupovat za každou cenu. Obdobně prodávající nemá přemrštěné cenové nároky a není také nucen nebo připraven prodat za každou cenu. Kupující i prodávající jsou přiměřeně informováni o podstatě a vlastnostech majetku a o stavu trhu k datu ocenění. Každá ze stran jedná ve vlastním zájmu a rozumně tak, aby dosáhla pro ni co nejlepší cenu. Přitom se předpokládá, že majetek byl na trhu prezentován nejvhodnějším způsobem, aby se uskutečnil jeho prodej za nejvýhodnější cenu. Jinak není oficielně nikde stanovena závazná metoda pro zjišťování tzv. obvyklé (tržní) ceny, (vyjma snad Komentáře k určování obvyklé ceny vydaného MF ČR), která se zjišťuje pouze trhem a cena je hodnota majetku (služby) vyjádřená v penězích na trhu. Cena se nedá vypočítat. 2. Základní informace Název předmětu ocenění: Rodinný dům č.p. 183 Adresa předmětu ocenění: Krásná Krásná LV: 114 Kraj: Karlovarský Okres: Cheb Obec: Krásná Katastrální území: Krásná Počet obyvatel: 549 Základní cena stavebního pozemku obce okresu ZCv = 899,00 Kč/m 2 Koeficienty obce Název koeficientu č. P i O1. Velikost obce: obyvatel IV 0,65 O2. Hospodářsko-správní význam obce: Ostatní obce IV 0,60 O3. Poloha obce: V ostatních případech VI 0,80 O4. Technická infrastruktura v obci: V obci je elektřina, vodovod, I 1,00 kanalizace a plyn O5. Dopravní obslužnost obce: Železniční a autobusová zastávka II 0,95 O6. Občanská vybavenost v obci: Žádná vybavenost - vše v Aši VI 0,80 Základní cena stavebního pozemku ZC = ZCv * O 1 * O 2 * O 3 * O 4 * O 5 * O 6 = 213,00 Kč/m 2 3. Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne za přítomnosti majitelů. 4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku - výpis z KN LV snímek katastrální mapy - skutečnosti zjištěné na místě - situace - fotodokumentace - 3 -

4 5. Vlastnické a evidenční údaje Vlastníci stavby: Helena Birošová, Farní 43, Měčín, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 1 / 2 Miroslav Křeček, č. p. 183, Krásná, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 1 / 2 Vlastníci pozemku: Helena Birošová, Farní 43, Měčín, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 1 / 2 Miroslav Křeček, č. p. 183, Krásná, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 1 / 2 6. Dokumentace a skutečnost ověřena na místě dle možností 7. Celkový popis nemovité věci Oceňované nemovité věci leží v severní části obce v sousedství sokolovny, na konci zástavby. Příjezd a příchod po zpevněné místní komunikaci. Okolí nemovitosti je zastavěno rodinnými domy. Nemovitost je napojena na elektro a vodovod, kanalizace svedena do jímky - možnost napojení na obecní, kanalizaci možnost napojení na plyn. Stáří cca 80 let, údržba velmi zanedbána. Dům je volně stojící a obsahuje v 1.PP sklepní prostor a schody do 1.NP, v 1.NP uzavřenou verandu, chodbu, byt 2+1, WC, schody do 2.NP, ve 2.NP chodbu, tři obytné místnosti, koupelnu, WC, terasu (ve špatném stavu). Základy s izolací, svislé zdivo cihelné, stropy dřevěné a klenby, krov sedlový vázaný, krytina krovu plechová, vnější omítky vápenné, podlahy dřevěná, PVC, dlažba, koberce, vytápění kotlem na tuhá paliva, ohřev vody bojlerem. Příslušenství - dřevěný sklad, dřevěné oplocení, trvalé porosty 8. Obsah znaleckého posudku 1. RD č.p. 183 Porovnávací metoda 2. Garáž na části pozemku p.č. 199 Porovnávací metoda 3. Pozemky LV 30 Porovnávací metoda - 4 -

5 B. ZNALECKÝ POSUDEK Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a č. 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., č. 345/2015 Sb., č. 53/2016 Sb. a č. 443/2016 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. Index trhu s nemovitými věcmi Název znaku č. P i 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi: Poptávka nižší než I -0,06 nabídka 2. Vlastnické vztahy: Pozemek ve spoluvlastnictví (mimo spoluvl. III -0,01 podílu pozemku k jednotce) 3. Změny v okolí s vlivem na prodejnost: Bez vlivu nebo stabilizovaná II 0,00 území 4. Vliv právních vztahů na prodejnost: Bez vlivu II 0,00 5. Ostatní neuvedené: Vlivy snižující cenu - malý zájem o nemovitosti I -0,30 6. Povodňové riziko: Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu IV 1,00 záplav 7. Hospodářsko-správní význam obce: Ostatní obce IV 0,90 8. Poloha obce: V ostatních případech VI 0,80 9. Občanská vybavenost obce: Minimální vybavenost (obchod nebo služby základní sortiment) nebo žádná III 0,90 V případech ocenění nemovitých věcí vyjmenovaných ve třetí poznámce pod tabulkou č.1 přílohy č. 3 oceňovací vyhlášky: 5 Index trhu I T = P 6 * P 7 * P 8 * P 9 * (1 + P i ) = 0,408 V ostatních případech ocenění nemovitých věcí je znak 7 až 9 roven 1,0: 5 Index trhu I T = P 6 * P 7 * P 8 * P 9 * (1 + P i ) = 0,630 i = 1 i = 1 Index polohy Typ staveb na pozemku pro stanovení indexu polohy: Rezidenční stavby v obcích do 2000 obyvatel včetně Název znaku č. P i 1. Druh a účel užití stavby: Druh hlavní stavby v jednotném funkčním I 1,01 celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí: I 0,03 Rezidenční zástavba 3. Poloha pozemku v obci: Okrajové části obce III -0,01 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec: Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí I 0,00-5 -

6 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku: V okolí nemovité věci není III -0,05 dostupná žádná občanská vybavenost v obci 6. Dopravní dostupnost k pozemku: Příjezd po zpevněné komunikaci, VI 0,00 dobré parkovací možnosti 7. Osobní hromadná doprava: Zastávka ve vzdálenosti od 1001 m I -0,07 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti: Bez možnosti II 0,00 komerčního využití 9. Obyvatelstvo: Bezproblémové okolí II 0, Nezaměstnanost: Vyšší než je průměr v kraji I -0, Vlivy ostatní neuvedené: Vlivy snižující cenu - odlehlá část obce I -0,25 11 Index polohy I P = P 1 * (1 + P i ) = 0,636 i = 2 V případech ocenění nemovitých věcí vyjmenovaných ve třetí poznámce pod tabulkou č.1 přílohy č. 3 oceňovací vyhlášky: Koeficient pp = I T * I P = 0,259 V ostatních případech ocenění nemovitých věcí je znak 7 až 9 roven 1,0: Koeficient pp = I T * I P = 0, RD č.p. 183 Porovnávací metoda Zatřídění pro potřeby ocenění Typ objektu: Rodinný dům 35 porovnávací metoda Poloha objektu: Karlovarský kraj, obec do obyvatel Stáří stavby: 80 let Základní cena ZC (příloha č. 24): 2 284,- Kč/m 3 Zastavěné plochy a výšky podlaží 1.PP: 5,20*5,10 = 26,52 m 2 1.NP-veranda: 3,50*1,40 = 4,90 m 2 1.NP: 5,10*12,60 = 64,26 m 2 2.NP: 5,10*12,60 = 64,26 m 2 Název podlaží Zastavěná plocha Konstrukční výška 1.PP: 26,52 m 2 2,20 m 1.NP-veranda: 4,90 m 2 2,90 m 1.NP: 64,26 m 2 2,90 m 2.NP: 64,26 m 2 2,60 m Obestavěný prostor 1.PP: (5,20*5,10)*(2,20) = 58,34 m 3 1.NP-veranda: (3,50*1,40)*(2,90) = 14,21 m 3 1.NP: (5,10*12,60)*(2,90) = 186,35 m 3 2.NP: (5,10*12,60)*(3,20) = 205,63 m 3 Obestavěný prostor - celkem: = 464,53 m 3-6 -

7 Podlažnost: Zastavěná plocha prvního nadzemního podlaží: ZP1 = 4,90 m 2 Zastavěná plocha všech podlaží: ZP = 159,94 m 2 Podlažnost: ZP / ZP1 = 32,64 Výpočet indexu cenového porovnání Index vybavení Název znaku č. V i 0. Typ stavby - podsklepený - se šikmou nebo strmou střechou III typ D 1. Druh stavby: samostatný rodinný dům III 0,00 2. Provedení obvodových stěn: cihelné nebo tvárnicové zdivo III 0,00 3. Tloušťka obvod. stěn: 45 cm II 0,00 4. Podlažnost: hodnota větší než 2 III 0,02 5. Napojení na sítě (přípojky): přípojka elektro, voda a odkanalizování III 0,00 RD do žumpy nebo septiku 6. Způsob vytápění stavby: ústřední, etážové, dálkové III 0,00 7. Zákl. příslušenství v RD: úplné - standardní provedení III 0,00 8. Ostatní vybavení v RD: bez dalšího vybavení I 0,00 9. Venkovní úpravy: minimálního rozsahu II -0, Vedlejší stavby tvořící příslušenství k RD: bez vedlejších staveb II 0,00 nebo jejich celkové zastavěné ploše nad 25 m2 11. Pozemky ve funkčním celku se stavbou: nad 800 m2 celkem III 0, Kriterium jinde neuvedené: významně snižující cenu I -0, Stavebně - technický stav: stavba ve špatném stavu (předpoklad IV 0,65 provedení rozsáhlejších stavebních úprav) Koeficient pro stáří 80 let: s = 1-0,005 * 80 = 0,600 Index vybavení I V = (1 + V ) * V i 13 * 0,600 = 0, i = 1 Nemovitá věc je součástí pozemku Index trhu s nemovitými věcmi Název znaku č. P i 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi: Nabídka odpovídá II 0,00 poptávce 2. Vlastnické vztahy: Pozemek ve spoluvlastnictví (mimo spoluvl. III -0,01 podílu pozemku k jednotce) 3. Změny v okolí s vlivem na prodejnost: Bez vlivu nebo stabilizovaná II 0,00 území 4. Vliv právních vztahů na prodejnost: Bez vlivu II 0,00 5. Ostatní neuvedené: Vlivy snižující cenu - nužívaná nemovitost I -0,02 6. Povodňové riziko: Zóna s vysokým rizikem povodně (území tzv. 5- I 0,70 leté vody) 7. Hospodářsko-správní význam obce: Ostatní obce IV 0,90 8. Poloha obce: V ostatních případech VI 0,80 9. Občanská vybavenost obce: Minimální vybavenost (obchod nebo III 0,90-7 -

8 služby základní sortiment) nebo žádná 8 Index trhu I T = P 9 * (1 + P i ) = 0,679 i = 1 Index polohy pozemku Název znaku č. P i 1. Druh a účel užití stavby: Druh hlavní stavby v jednotném funkčním I 1,01 celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí: I 0,03 Rezidenční zástavba 3. Poloha pozemku v obci: Okrajové části obce III -0,01 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec: II -0,10 Pozemek lze napojit pouze na některé sítě v obci 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku: V okolí nemovité věci není III -0,05 dostupná žádná občanská vybavenost v obci 6. Dopravní dostupnost k pozemku: Příjezd po zpevněné komunikaci, VI 0,00 dobré parkovací možnosti 7. Osobní hromadná doprava: Zastávka do 200 m včetně, MHD III 0,02 dobrá dostupnost centra obce 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti: Bez možnosti II 0,00 komerčního využití 9. Obyvatelstvo: Bezproblémové okolí II 0, Nezaměstnanost: Průměrná nezaměstnanost II 0, Vlivy ostatní neuvedené: Bez dalších vlivů - b II 0,00 11 Index polohy I P = P 1 * (1 + P i ) = 0,899 i = 2 Ocenění Základní cena upravená ZCU = ZC * I V = 2 284,- Kč/m 3 * 0,351 = 801,68 Kč/m 3 CS P = OP * ZCU * I T * I P = 464,53 m 3 * 801,68 Kč/m 3 * 0,679 * 0,899= ,47 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem = ,47 Kč RD č.p. 183 Porovnávací metoda - výchozí cena pro výpočet = ,47 Kč vlastnického podílu Úprava ceny vlastnickým podílem * 1 / 2 RD č.p. 183 Porovnávací metoda - zjištěná cena = ,74 Kč - 8 -

9 2. Garáž na části pozemku p.č. 199 Porovnávací metoda Garáž navazuje na rodinný dům. Svislé konstrukce zděné, krytina plechová, vnější povrchy hrubé vápenné, vrata dřevěná, luxfery. Zatřídění pro potřeby ocenění Typ objektu: Garáž 37 porovnávací metoda Poloha objektu: Karlovarský kraj, obec do obyvatel Stáří stavby: 80 let Základní cena ZC (příloha č. 26): 1 258,- Kč/m 3 Zastavěné plochy a výšky podlaží garáž: 3,40*6,65 = 22,61 m 2 Název podlaží Zastavěná plocha Konstrukční výška garáž: 22,61 m 2 2,50 m Obestavěný prostor garáž: (3,40*6,65)*(2,50) = 56,53 m 3 Obestavěný prostor - celkem: = 56,53 m 3 Výpočet indexu cenového porovnání Index vybavení Název znaku č. V i 0. Typ stavby - svislé konstrukce zděné nebo železobetonové s II typ B plochou střechou nebo krovem neumožňující zřízení podkroví 1. Druh stavby: řadová I -0,01 2. Konstrukce: obvodové zdivo nebo stěny tl cm II 0,00 3. Technické vybavení: jen přívod el. napětí 230 V II -0,02 4. Příslušenství - venkovní úpravy: bez příslušenství II -0,01 5. Kriterium jinde neuvedené: bez vlivu na cenu III 0,00 6. Stavebně - technický stav: stavba ve špatném stavu - (předpoklad IV 0,65 provedení rozsáhlejších stavebních úprav) Koeficient pro stáří 80 let: s = 1-0,005 * 80 = 0,600 Index vybavení I V = (1 + V ) * V i 6 * 0,600 = 0,374 5 i = 1 Nemovitá věc je součástí pozemku Index trhu s nemovitými věcmi I T = 0,630 Index polohy pozemku I P = 0,

10 Ocenění Základní cena upravená ZCU = ZC * I V = 1 258,- Kč/m 3 * 0,374 = 470,49 Kč/m 3 CS P = OP * ZCU * I T * I P = 56,53 m 3 * 470,49 Kč/m 3 * 0,630 * 0,636= ,81 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem = ,81 Kč Garáž na části pozemku p.č. 199 Porovnávací metoda - výchozí = ,81 Kč cena pro výpočet vlastnického podílu Úprava ceny vlastnickým podílem * 1 / 2 Garáž na části pozemku p.č. 199 Porovnávací metoda - zjištěná cena 3. Pozemky LV 30 - Porovnávací metoda Zastavěná plocha p.č. 199 tvoří spolu se zahradou p.č. 324/1 souvislý celek. Ocenění Koeficient redukce R: Výměra všech pozemků ve funkčním celku vp = 1 773,00 m 2 R = ( ,8 * vp) / vp R = ( ,8 * 1 773,00) / 1 773,00 = 0,913 Index trhu s nemovitostmi I T = 0,630 Index polohy pozemku I P = 0,636 = 5 328,41 Kč Výpočet indexu cenového porovnání Index omezujících vlivů pozemku Název znaku č. P i 1. Geometrický tvar a velikost pozemku: Tvar bez vlivu na využití II 0,00 2. Svažitost pozemku a expozice: Svažitost terénu pozemku do 15 % IV 0,00 včetně; ostatní orientace 3. Ztížené základové podmínky: Neztížené základové podmínky III 0,00 4. Chráněná území a ochranná pásma: Mimo chráněné území a I 0,00 ochranné pásmo 5. Omezení užívání pozemku: Bez omezení užívání I 0,00 6. Ostatní neuvedené: Bez dalších vlivů - bez vlivu II 0,00 6 Index omezujících vlivů I O = 1 + P i = 1,000 Celkový index I = I T * I O * I P = 0,630 * 1,000 * 0,636 = 0,401 i =

11 Stavební pozemky zastavěné plochy a nádvoří oceněné dle 4 odst. 1 a pozemky od této ceny odvozené Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena Upr. cena Zatřídění Index Koef. [Kč/m 2 ] [Kč/m 2 ] 4 odst. 1 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří 4 odst ,47 0,401 77,98 Základní cena pozemku upravena redukčním koeficientem R 0,913 Typ Název Parcelní Výměra Jedn. cena Cena číslo [m 2 ] [Kč/m 2 ] [Kč] 4 odst. 1 zastavěná plocha a ,00 77, ,02 nádvoří 4 odst. 1 zahrada 324/1 924,00 77, ,52 Stavební pozemky - celkem 1 773, ,54 Pozemky LV 30 - Porovnávací metoda - výchozí cena pro výpočet = ,54 Kč vlastnického podílu Úprava ceny vlastnickým podílem * 1 / 2 Pozemky LV 30 - Porovnávací metoda - zjištěná cena = ,27 Kč

12 C. REKAPITULACE 1. RD č.p. 183 Porovnávací metoda ,70 Kč 2. Garáž na části pozemku p.č. 199 Porovnávací metoda 5 328,40 Kč 3. Pozemky LV 30 Porovnávací metoda ,30 Kč Výsledná cena - celkem: Výsledná cena po zaokrouhlení dle 50: slovy: Jednostoosmdesátosmtisícjednostodvacet Kč ,40 Kč ,- Kč Úkolem znalce bylo ocenit obvyklou cenou (tržní hodnotou) 1/2 vlastnického podílu nemovitých věcí zapsaných v katastru nemovitostí na listu vlastnictví č. 114, obec Krásná, katastrální území Krásná, vedeném Katastrálním úřadem pro Karlovarský kraj, Katastrální pracoviště Cheb, ke dni místního šetření tj Oceňované nemovité věci leží v severní části obce v sousedství sokolovny, na konci zástavby. Příjezd a příchod po zpevněné místní komunikaci. Okolí nemovitosti je zastavěno rodinnými domy. Nemovitost je napojena na elektro a vodovod, kanalizace svedena do jímky - možnost napojení na obecní, kanalizaci možnost napojení na plyn. Stáří cca 80 let, údržba velmi zanedbána. Dům je volně stojící a obsahuje v 1.PP sklepní prostor a schody do 1.NP, v 1.NP uzavřenou verandu, chodbu, byt 2+1, WC, schody do 2.NP, ve 2.NP chodbu, tři obytné místnosti, koupelnu, WC, terasu (ve špatném stavu). Ocenění nemovité věci - rodinného domu je provedeno v souladu se zák. č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku ve znění pozdějších úprav, 2 odstavec 1, kde je psáno, že obvyklá cena může být pouze stanovena, když je provedeno ocenění porovnáním. Tento posudek tyto předpoklady naplňuje. Ocenění práv a závad s nemovitostí spojených: Práva a závady charakteru zřízeného věcného břemene nebylo z dostupných podkladů zjištěno. Závady s nemovitostí spojené, vyjma zástavních práv a exekučních příkazů nebyly zjištěny. Na základě všech uvedených skutečností v ocenění a použitých metod stanovuje se obvyklá cena (tržní hodnota) 1/2 vlastnického podílu nemovitých věcí zapsaných na LV 114 ve výši ,-Kč

13 V Plzni Jiří Mikula Skupova 454/ Plzeň D. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Plzni - správa soudů ze dne , č. j. Spr. 1749/81 pro základní obor ekonomika v odvětví ceny a odhady nemovitostí, rozšířeno dne pod č.j. Spr. 1494/01 pro obor ekonomika, odvětví oceňování podniku. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č /17 znaleckého deníku. E. SEZNAM PŘÍLOH Výpis z KN LV 114 Snímek katastrální mapy Situace Fotodokumentace