Analýza změn v oblasti daní v roce 2014 a jejich dopad na financování bydlení

Transkript

1 Bankovní institut vysoká škola Praha Katedra financí a ekonomie Analýza změn v oblasti daní v roce 2014 a jejich dopad na financování bydlení Diplomová práce Autor: Bc. Šárka Švarcová Finance Vedoucí práce: Ing. Pavlína Mazancová Praha Duben, 2015

2 Prohlášení: Prohlašuji, že jsem diplomovou práci zpracovala samostatně a v seznamu uvedla veškerou použitou literaturu. Svým podpisem stvrzuji, že odevzdaná elektronická podoba práce je identická s její tištěnou verzí, a jsem seznámena se skutečností, že se práce bude archivovat v knihovně BIVŠ a dále bude zpřístupněna třetím osobám prostřednictvím interní databáze elektronických vysokoškolských prací. V Dubí dne 30. dubna 2015 Bc. Šárka Švarcová

3 Poděkování: Za vedení diplomové práce, vstřícný přístup, rady a připomínky bych na tomto místě ráda poděkovala paní Ing. Pavlíně Mazancové. Zároveň bych chtěla také poděkovat své rodině a blízkým za podporu spolu s vytvořením vynikajících studijních podmínek po celou dobu mého vysokoškolského studia.

4 Anotace: V diplomové práci se zabývám vymezením daní souvisejících s bytovou problematikou a možnostem financování bydlení, popisem těchto oblastí a jejich vzájemných vazeb. Změny daní ve vztahu k bydlení analyzuji v první části práce, dále identifikuji trh bydlení s důrazem na segment financování bydlení a představení jeho hlavních nástrojů hypotečního úvěru a úvěru ze stavebního spoření. Ve druhé části práce podrobně charakterizuji nabídky vybraných finančních institucí a podmínky úvěrových produktů v rámci zvolené modelové situace. Následuje kapitola rekapitulující výsledky provedeného výzkumu pomocí dotazníkové metody se závěrečným zhodnocením vlivu změn daní pro financování bydlení běžného občana. Klíčová slova: analýza, změny daní, financování bydlení, hypoteční úvěr, úvěr ze stavebního spoření Annotation: In my thesis, I am concerned with the specification of taxes related to housing problems and with the possibilities of housing financing. I describe these domains and their reciprocal links. In the first part of my thesis, I analyse the changes of taxation concerning the housing, I identify the housing market emphasising the segment of housing financing, and I introduce its main implements mortgage loan and building savings loan. In the second part of my thesis, I make a detailed characterization of the offer of the chosen financial institutions and of the conditions of the loan products in pursuance of the chosen model situation. This is followed by a chapter reviewing the results of the performed research using the questionnaire method with the final evaluation of the influence of change of taxation on housing financing for a common citizen. Key words: analysis, change of taxation, housing financing, mortgage loan, building savings loan

5 Obsah Úvod Daňový systém České republiky Analýza daní a jejich změn v oblasti bydlení v roce Daně z příjmů Daň z nemovitých věcí Daň z nabytí nemovitých věcí Daň z přidané hodnoty Trh bydlení Bytová politika České republiky Trh nemovitostí Financování bydlení Úvěr ze stavebního spoření Hypoteční úvěr Zvolené metody zpracování Případová studie Nabídka financování od Českomoravské stavební spořitelny, a.s Nabídka financování od Hypoteční banky,a.s Výzkum Dotazníkové šetření...77

6 Závěr Seznam použité literatury Seznam grafů Seznam tabulek a obrázků

7 Úvod Manželství, rodina a domov má být zázemím člověka. Domov je totiž víc než nádražní peron, kam se přichází, kudy se prochází, odkud se nepřetržitě odchází. Není ani nocležna, ani příležitostná stravovna. Jan Procházka Tento citát přesně vystihuje specifické postavení bydlení a jeho význam pro kvalitu lidského života. Dostupnost a kvalita bydlení jsou často vnímány jako ukazatele charakterizující životní úroveň společnosti. Skutečnost, že bydlení je komodita, která se bezprostředně týká téměř všech jedinců, jej činí výjimečným, ačkoliv je ve skutečnosti stejným druhem zboží, jakými jsou např. nábytek či oblečení. Dům nebo byt jsou místa, kde většina z nás prožívá nemalou část svého života a jsou s ním spojeny pocity bezpečí a stability. Bydlení by mělo představovat jednu z jistot, které člověk v životě má a zároveň se podílí na utváření sociálního statusu jedince ve společnosti, pomáhá udržet integraci osobnosti a její další vývoj. Domov vytváří základní předpoklady pro realizaci určitých činností a s tím souvisejícího stylu života. Vhodné bydlení umožňuje zvýšený rozvoj lidského potenciálu jako jednoho z významných faktorů pro rozvoj společnosti jako celku. Potřeba bydlení je jedna ze základních lidských potřeb, kde stejně tak jako u jídla, pití atd. je pro každého nejdůležitější kvalita, stabilita a dostupnost. Význam práva na bydlení je zmiňován v několika mezinárodních dokumentech, např. Deklarace lidských práv a Evropská sociální charta z roku 1996, jichž je Česká republika signatářským státem. Zajištění místa pro život je záležitost osobní odpovědnosti jedince. Samotná kvalita bydlení je pak přímo úměrná jeho ekonomickým možnostem, které zrcadlí jeho schopnosti, stejně tak jako ekonomické prostředí, ve kterém se pohybuje. 1 Výběr vhodného typu bydlení a problematiku jeho financování řeší alespoň jedenkrát za život každá domácnost. Náklady na bydlení jsou jednou z hlavních výdajových složek rozpočtů 1 KPMG Česká republika, s.r.o. Koncepce bytové politiky [online dokument] [cit ]. Dostupné z: 7

8 domácností. Pořízení vlastnického typu bydlení často představuje investici, kterou není běžný příjem domácnosti schopen pokrýt, tudíž je nezbytné získat finanční prostředky pomocí kapitálového trhu. V předkládané diplomové práci se nejdříve zabývám daňovou problematikou, která mě osobně velmi zajímá, jelikož orientace v této oblasti a monitorování jejích změn je jednou z náplní mého současného zaměstnání. Následně se věnuji oblasti bydlení, protože řešení otázky vlastního bydlení je záležitost, kterou podstupuje každý z nás a v žádném případě není radno ji podcenit. Kdo z nás by si nechtěl vytvořit svůj krásný domov, místo, kde bude trávit příjemný čas se svojí rodinou a přáteli? Otázkou zůstává, jak na to. I z tohoto důvodu jsem zvolila téma své práce, a to proto, aby si budoucí čtenáři i z řad laické veřejnosti dokázali udělat představu o celém trhu bydlení a možnostech financování vlastního bydlení spolu s jejich daňovými aspekty, tak aby byl jednoho dne jejich vysněný byt či rodinný dům jejich skutečným domovem. Cílem práce je analýza změn v oblasti daní v roce 2014 a ověření hypotézy, zda měly jejich změny vliv na financování bydlení pro běžného občana. Dílčím cílem je komparace obchodních podmínek poskytovaných produktů na financování bydlení prostřednictvím jednotlivých parametrů nabízených úvěrových produktů. V rámci teoretické části se v první kapitole zpočátku věnuji představení daňového systému České republiky, dále se zabývám identifikací daní související s bydlením a bytovou problematikou v České republice a analýze změn, ke kterým došlo po V druhé kapitole klasifikuji oblast bytové politiky, její účel a zásady tvorby. Následuje podkapitola zaměřená na trh bydlení a způsoby jeho členění, přičemž stěžejní část jsem věnovala oblasti financování bydlení a jejím hlavním pilířům, což jsou úvěry ze stavebního spoření a hypoteční úvěry. Ve třetí kapitole jsem zmínila zvolené metody zpracování. V rámci praktické části jsem zkonstruovala modelovou situaci, ve které porovnávám podmínky zvolených úvěrových produktů. Do této části též náleží čtvrtá kapitola, kde jsem provedla výzkum realizovaný pomocí dotazníkové metody a následně interpretovala zjištění a výsledky. Závěrem jsem shrnula veškeré získané informace ve vzájemných souvislostech a zhodnotila jejich dopad na financování bydlení pro běžného občana. 8

9 1 Daňový systém České republiky Považuji za vhodné úvodem stručně popsat daňový systém České republiky a následně poté se věnovat jednotlivým daním, které souvisejí s bydlením a bytovou výstavbou. Daňový systém České republiky je ve svých hlavních znacích podobný systémům vyspělých evropských zemí. Mezi základní principy patří spravedlivost zdanění, která zaručuje pro různé typy subjektů stejné podmínky, všeobecnost zdanění projevující se tím způsobem, že všechny typy vlastnictví podléhají zdanění a sjednocování daňové soustavy ČR se systémem Evropské unie, tedy účinnost zdanění. Daňový systém je stanoven v každé zemi příslušnými zákony, kde jsou stanoveny daňové povinnosti a způsoby jejich plnění. Tyto normy odráží vždy konkrétní ekonomické podmínky státu, přičemž tyto zákony bývají velmi často novelizovány, a to zejména z toho důvodu, že požadavky na daňový systém se mění v čase s ohledem např. na stále se zvyšující deficity veřejného dluhu. Stále většího významu tak nabývá požadavek na zabezpečení přiměřeného daňového výnosu spolu s naplněním požadavku daňové efektivnosti. Efektivnost se projevuje v minimalizaci rozdílu mezi ztrátou užitku daňových subjektů a výnosem veřejných rozpočtů. Mezi další požadavky kladené na daňový systém patří mimo jiné daňová spravedlnost, jednoduchost a srozumitelnost (v současnosti jeden z nejméně splnitelných požadavků), pružnost, předvídatelnost, atd. Daň je možno charakterizovat jako povinnou, zákonem stanovenou platbu do veřejného rozpočtu, přičemž splnění daňové povinnosti nezakládá nárok na žádné konkrétní plnění ze strany státu. Schopnost naplnit veřejný rozpočet je hlavní funkcí daní, označuje se jako fiskální funkce. Mezi další funkce daní patří alokační funkce upravující efektivnost tržních mechanismů na některých specifických trzích a redistribuční funkce přesouvající část důchodů od majetných jedinců k těm méně majetným a tím snížení rozdílů v důchodech jednotlivých subjektů. Ke zmírnění dopadů cyklických výkyvů ekonomiky slouží funkce stabilizační. Daňové zatížení poplatníků se vyjadřuje pojmem daňová kvóta, což je ukazatel vyjadřující podíl vybraných daní na hrubém domácím produktu. 9

10 V následujícím obrázku je zobrazen přehled daní používaných v českém daňovém systému. Obrázek č. 1: Daně daňového systému České republiky Daňová soustava ČR Daně z příjmů Majetkové daně Daň z příjmů fyzických osob Daň z příjmů právnických osob Daně z nemovitých věcí Daň z nabytí nemovitých věcí Daně ze spotřeby Daně univerzální - všeobecné Daně selektivní Daně z užívání Sociální pojistné Další daňové příjmy Zdroj: VANČUROVÁ, Alena a Lenka LÁCHOVÁ. Daňový systém ČR Praha: 1. VOX a.s., ISBN , vlastní zpracování Daně se historicky rozdělují do dvou skupin, a to na daně přímé a daně nepřímé. Přímé daně se vypočtou z předmětu daně poplatníka, který je většinou povinen daň sám odvést na základě písemného daňového přiznání příslušného finančnímu úřadu. Nepřímé daně (až na výjimky) vybírá a odvádí jiná osoba než poplatník, avšak z hlediska daňové techniky bývá často osoba nesoucí daňové břemeno neznámá. Jedná se vlastně o daň ze spotřeby. Je totiž zahrnuta jako přirážka v ceně zboží nebo služeb nakupovaných zákazníkem či spotřebitelem, který ji hradí v rámci úhrady své spotřeby. Význam jednotlivých druhů daní se nejčastěji měří prostřednictvím podílu výnosu jednoho typu daní na celkovém daňovém výnosu. Termínem daňový mix označujeme skutečnost, jaký druh daní stát preferuje a jaký potlačuje. 10

11 Graf č. 1: Daňový mix (podíl jednotlivých daní) 11% 21% 10% 45% Sociální pojistné Majetkové daně Daň z příjmů fyzických osob Daň z příjmů právnických osob Daň z přidané hodnoty Daně spotřební 11% 2% Zdroj: OECD Revenue Statistics 2014, data za období roku 2012, vlastní zpracování Daňové příjmy jsou základní položkou státního rozpočtu, nejsou však jediným druhem veřejných příjmů. Zdroje veřejných rozpočtů jsou doplňovány dalšími příjmy, např. z prodeje státního majetku nebo z výběru sankcí a hlavně úvěrovými příjmy uskutečňovanými pomocí emise státních cenných papírů. Do veřejných rozpočtů přispívá výnos z poplatků a místních poplatků, jakými jsou příspěvky do státních fondů (např. Fond pro podporu a rozvoj české kinematografie), poplatky nejčastěji v podobě správních poplatků, poplatek za užívání dálnic, tzv. dálniční známka a celá škála místních poplatků vlastnostmi spíše připomínající daně ukládané na místní úrovni z ubytovací kapacity, za provozovaný výherní hrací stroj, za užívání veřejného prostranství, atd. 2 Z jiného pohledu je možné konstatovat, že daňový systém ČR se sestává ze dvou složek, a to z procesního práva a hmotného práva. Procesní právo upravuje proces daňového řízení mezi poplatníky/plátci a správci daně. Jedná se o zcela běžnou obdobu rozdělení působnosti práva známou z jiných právních oblastí, např.: občanské právo - občanský zákoník (hmota) 2 VANČUROVÁ, Alena a Lenka LÁCHOVÁ. Daňový systém ČR Praha: 1. VOX a.s., ISBN

12 a občanský soudní řád (proces), správní právo - např. stavební zákon (hmota) a správní řád (proces), trestní právo - trestní zákon (hmota) a trestní řád (proces). Úkolem procesního daňového práva je definovat, jak má probíhat daňové řízení mezi daňovými subjekty a správcem daně (což bývá finanční úřad či územní pracoviště finančního úřadu). Stanovuje pravidla pro dílčí etapy řízení a postupy, definuje základní pojmy, upravuje pravidla vyměřování, placení a vymáhání daní. Jedná se o právní normu z povahy věci určenou zejména pro správce daně, ale zároveň stanovuje i celou řadu povinností a práv pro poplatníky, resp. plátce daně. Obsahuje informace nejen o tom, kde, kdy a jak přiznávat a platit daně, a co nám hrozí, když to zanedbáme, ale také jaké jsou možnosti právní obrany před nespravedlnostmi správce daně nebo samotných daní. Hmotné právo je souhrn právních norem, které stanoví adresátům subjektivní práva a povinnosti. Vymezuje předmět způsob a režim zdanění jednotlivých daní. Jeho prostřednictvím se uplatňuje právo procesní. 1.1 Analýza daní a jejich změn v oblasti bydlení v roce 2014 Jedním z cílů předkládané diplomové práce je analyzovat vliv změn daní na financování bydlení pro běžného občana, což provedu v rámci této kapitoly spolu s jejich obecnou charakteristikou. Z daňového systému České republiky jsem vybrala jen ty daně, které souvisí s bydlením a současně tuto oblast mohou významněji ovlivnit. Z tohoto důvodu jsem do následujícího textu nezařadila žádnou ze selektivních daní ze spotřeby Daně z příjmů Daně z příjmů upravené v zákoně č. 586/1992 Sb., o daních z příjmů (dále jen zákon o daních z příjmů ) se skládají ze dvou daní z daně z příjmů fyzických osob a z daně z příjmů právnických osob. Jejich výnos je třetím nejdůležitějším rozpočtovým příjmem, i přesto, že se v relativním součtu v posledních letech snižoval v důsledku politických rozhodnutí a finanční krize. Daním z příjmů podléhá kromě jiného i příjem z prodeje bytu. Změny, ke kterým došlo s účinností novely zákona o daních z příjmů od se projevily např. v rozšíření nových druhů příjmů v předmětu daně, tzv. bezúplatných příjmů 12

13 (následkem dopadu zrušení zákona o dani dědické a dani darovací). Tato změna týkající se jak fyzických, tak i právnických osob, vyvolala zásadní rozšíření předmětu daně z příjmů, na druhé straně naopak rozšíření výjimek a osvobození bezúplatného nabytí (například u vydlužitele při bezúročné zápůjčce). Od ledna 2014 končí i zbytek dosavadní dědické daně. Díky tomu mohou ušetřit desítky tisíc korun lidé, kteří budou dědit po vzdáleném příbuzném nebo po člověku, s nímž nejsou příbuzní ani s ním společně nežili. Zrušení dědické daně pomůže také firmám, protože od ní budou osvobozeny i právnické osoby, které ji dosud (až na výjimky jako neziskové organizace) musely platit ve standardní výši. Darovací daň vzrostla v některých situacích až 100% a více. Nejvýraznější růst postihl dary v řádech stovek tisíc korun. Ještě více než fyzické osoby si od začátku roku 2014 připlatí firmy. Namísto dosavadního pásmového zdanění (sazby od 7% do 40% z hodnoty daru) se uplatní jednotná sazba 15% u fyzických osob nebo 19% u právnických osob. Došlo též ke změně podmínek pro osvobození a k úpravě limitu pro osvobození darů nízké hodnoty. Aplikace sazby daně z příjmů znamená, že dary do hodnoty zhruba ,- Kč budou nově daní zatíženy více. U darů v hodnotě do ,- Kč bude daňová zátěž oproti současnému stavu skoro dvojnásobná. Nově budou dary označovány jako bezúplatné příjmy a spadnou do kolonky ostatní příjmy, které upravuje 10 zákona o daních z příjmů. Neosvobozené příjmy z darů se tedy nově nebudou vykazovat po jednom a do 30 dnů od jejich nabytí, ale v souhrnné výši a za celé zdaňovací období. Zákon už nedělí obdarované osoby do skupin podle příbuzenského poměru nebo blízkosti. Osvobozeny jsou dary od příbuzných v linii přímé a vedlejší, pokud se jedná o sourozence, strýce, tetu, synovce nebo neteř, manžela, manžela dítěte, dítěte manžela, rodiče manžela nebo manžela rodičů. Dále také od osob, které s poplatníkem žily nejméně rok před darováním ve společné domácnosti, a pak také dary nabyté příležitostně, pokud jejich hodnota nedosáhne hranice ,- Kč. 3 Převod daně darovací do daní z příjmů umožní poskytnutí bezúročné půjčky, která byla dosud dodaňována jako jiný majetkový prospěch daní darovací nebo v případě zaměstnanců jako mzdy, což ve výsledku znamená pro zaměstnavatele získání nového výhodného druh benefitu pro své zaměstnance. 3 HÁJKOVÁ, Gabriela. Daně 2014: Co všechno se změní [online] [cit ]. ISSN Dostupné z: 13

14 Přechodem darovací daně pod běžnou daň z příjmů se změnil také termín pro podání daňového přiznání. Nově se řídí standardními termíny pro daň z příjmů, přiznání tedy v zásadě stačí podat do 1. dubna následujícího roku. Dosud platila pro darovací daň lhůta jeden měsíc. 4 Dále byly upraveny příjmy plynoucí z provozu rodinného závodu nebo ze společenství jmění. Rekodifikační změny v občanském a obchodním právu v podobě nového občanského zákoníku č. 89/2012 Sb. a zákona o obchodních korporacích č. 90/2012 Sb., k znamenaly, že novela musela reagovat nejen terminologicky, ale i řadou věcných změn, např. na zavedení nového druhu cenného papíru (kmenového listu společnosti s ručením omezeným), na operace vzájemného darování, na zavedení tzv. svěřenského fondu, odkazu a dědické smlouvy, výměnku, podnikatelského pronájmu movitých věcí, pachtu, pachtýře, aj. 5 Vzhledem k pojetí práce se budu nyní věnovat změnám souvisejícími s bydlením, tedy těmi, které měly dopad na sazby daně, základ daně i osvobození při prodeji bytu. Sazby daně z příjmů Vývoj sazeb daně z příjmů je z pohledu bytové výstavby podstatný zejména u právnických osob, jelikož právě ony (zejména developerské společnosti) nové byty prodávají, tudíž jim z nich plynou příjmy, které jsou předmětem daně. Fyzické osoby ve většině případů při prodeji bytu využívají institut osvobození od daně dle 4 zákona o daních z příjmů při splnění uvedených podmínek, zejména splnění časového testu, viz níže. Od roku 1992, kdy byla sazba daně z příjmů právnických osob 42%, došlo do roku 2010 ke snížení daňové sazby o 23 procentních bodů. V roce 2010 došlo ke stanovení daně na 20%, 4 AKTUÁLNĚ. Aktuálně/Wiki/Finance. Daňové změny 2014 a 2014 [online] , poslední aktualizace [cit ]. ISSN Dostupné z: 5 KUČEROVÁ, Dagmar. Změny zákona o daních z příjmů v roce In: podnikatel.cz [online] [cit ]. ISSN Dostupné z: 14

15 a od roku 2010 na 19%. Investiční fondy, investiční společnosti, podílové fondy a instituce penzijního pojištění podléhají nižší sazbě daně, která je od roku 2004 ve výši 5%. Graf č. 2: Vývoj sazeb daně z příjmů právnických osob Sazba (v %) Zdroj: zákon o daních z příjmů, vlastní zpracování Pro úplnost uvádím, že sazba daně z příjmů fyzických osob byla od zdaňovacího období roku 2008 zavedena jednotně ve výši 15% (včetně sazby pro výpočet měsíčních záloh u zaměstnanců). Sazba daně vybírané srážkou podle zvláštní sazby daně z příjmů fyzických osob plynoucích ze zdrojů na území České republiky se sjednotila a byla stanovena ve výši 15%, v této výši byla i stanovena horní (nejvyšší) sazba daně. Od zdaňovacího období roku 2008 došlo ke zrušení společného zdanění manželů (poslední využití této možnosti bylo ve zdaňovacím období roku 2007), které bylo implementováno do českého daňového systému poprvé od zdaňovacího období roku Sazby daně z příjmů fyzických osob měly v minulosti oproti dani z příjmů právnických osob komplikovanější strukturu. Od daňového základu se odvíjely druhy sazeb, ve kterých se uplatňovalo klouzavé progresivní zdanění. 6 FINANČNÍ SPRÁVA. Daně a pojistné. Popis systému [online] [cit ]. Dostupné z: 15

16 Z důvodu rozsáhlosti celého výčtu sazeb zde uvádím jen přehled s přihlédnutím k zásadním změnám. Tabulka č. 1: Vývoj sazeb daně z příjmů fyzických osob Rok Základ daně Sazba (v %) ,- Kčs ,- Kč ,- Kčs ,- Kč ,- Kčs ,- Kč ,- Kčs ,- Kč ,- Kčs ,- Kč ,- Kčs a více ,- Kč ,- Kč ,- Kč ,- Kč ,- Kč ,- Kč ,- Kč ,- Kč ,- Kč ,- Kč ,- Kč a více ,- Kč ,- Kč ,- Kč ,- Kč ,- Kčs ,- Kč ,- Kč ,- Kč ,- Kč ,- Kč ,- Kč a více ,- Kč ,- Kč ,- Kč ,- Kč ,- Kč ,- Kč ,- Kč ,- Kč ,- Kč a více ,- Kč ,- Kč ,- Kč ,- Kč ,- Kč ,- Kč ,- Kč ,- Kč ,- Kč a více ,- Kč ,- Kč ,- Kč ,- Kč ,- Kč ,- Kč ,- Kč ,- Kč ,- Kč a více Kč Kč ,- Kč ,- Kč ,- Kč ,- Kč ,- Kč ,- Kč 32 16

17 ,- Kč a více ,- Kč ,- Kč ,- Kč ,- Kč ,- Kč ,- Kč ,- Kč a více ,- Kč ,- Kč ,- Kč ,- Kč ,- Kč a více ,- Kč ,- Kč ,- Kč ,- Kč ,- Kč ,- Kč ,- Kč a více jednotná sazba daně* 15 * - solidární zvýšení daně ve výši 7% z měsíčního příjmu nad 4násobek stanovené průměrné měsíční mzdy, týká se zdaňovacích období let 2013 a 2014 Zdroj: zákon o daních z příjmů, vlastní zpracování Zrušení společného zdanění manželů bylo do určité míry vykompenzováno výrazným zvýšením vybraných slev na dani a zvýšením daňového zvýhodnění na vyživované děti. Např. sleva na druhého z manželů bez vlastních příjmů přesahující částku ve výši ,- Kč je od zdaňovacího období roku 2008 stanovena na částku ve výši ,-Kč, přičemž daňové zvýhodnění na vyživované dítě (za předpokladu splněné podmínky, že žije s poplatníkem ve společné domácnosti) činí částku ve výši ,00 Kč. Mimo změny pásem pro použití jednotlivých sazeb a změny samotných sazeb se měnil také základ, ze kterého odvádí daň zaměstnavatel za své zaměstnance. V roce 2009 byla zavedena tzv. superhrubá mzda. Tato mzda se sestává z hrubé mzdy zvýšené o částky pojistného na sociální zabezpečení a zdravotní pojištění, které je povinen odvádět zaměstnavatel za zaměstnance ze svých prostředků. Zdanění zaměstnaneckých mezd se ale nedotýká prodeje nových bytů, resp. jen zprostředkovaně prostřednictvím nákladů stavební společnosti či developera na vlastní zaměstnance apod. Došlo také k dalším změnám, od kterých ale nelze očekávat žádný nebo pouze naprosto zanedbatelný dopad na bytovou výstavbu. Takovými změnami bylo kromě zmíněného zrušení společného zdanění manželů a zavedení slevy na manžela/manželku, zrušení minimálního základu daně, nebo zvýšení obratu pro nutnost vedení účetnictví, či zavedení solidárního zvýšení daně. 17

18 Osvobození od daně z příjmů Zákon o dani z příjmů obsahuje speciální vymezení případů, kdy je osvobozen příjem z prodeje nemovitosti. Ustanovení, která se vztahují na byty, jsou následující: příjem z prodeje bytu, ve kterém má osoba bydliště alespoň 2 roky podle 4, odst. 1, písm. a) je příjem z prodeje bytu, který nezahrnuje nebytový prostor, a souvisejícího pozemku, pokud v něm prodávající měl bydliště nejméně po dobu 2 let před bezprostředně před prodejem; pokud zde prodávající neměl bydliště bezprostředně 2 roky před prodejem, je prodej osvobozen, pokud příjmy z něj použije na uspokojení bytové potřeby; pro manžele se společným jměním manželů postačí, aby podmínku splnil jen jeden, pokud ovšem majetek nebyl zařazen do obchodního majetku; osvobození se nevztahuje na majetek zahrnutý do obchodního majetku, pro výkon činnosti, ze které plyne příjem ze samostatné výdělečné činnosti, a to do 2 let od jejich vyřazení z tohoto majetku; jsou zde i další výjimky. příjem z prodeje bytu, který je v majetku osoby více než 5 let podle 4, odst. 1, písm. b) je příjem z prodeje bytu osvobozen, pokud přesáhne doba mezi nabytím vlastnického práva a jeho prodejem dobu 5 let; tato doba se zkracuje o dobu, kdy byl majetek ve vlastnictví zůstavitele v případě dědění v řadě přímé nebo manželi, i v některých dalších případech; opět je z tohoto osvobození, obdobně jako u předešlého osvobození vyňat majetek v obchodním majetku. Nezdanitelné části základu daně Podle tohoto paragrafu odst. 3 si může daňový subjekt odečíst částku, která se rovná úrokům zaplaceným ve zdaňovacím období z úvěru stavebního spoření, a dále úroky z hypotečního úvěru poskytnutého bankou, který byl použit na financování bytových potřeb. Pojem bytové potřeby je zde velmi důležitý, neboť jeho splnění je základní podmínkou uplatnění odpočtu. Základ daně je možné snížit si pouze tehdy, pokud je takto řešena tzv. bytová potřeba, což znamená financování bytu/domu, kde bude jeho vlastník bydlet. Čerpání finančních 18

19 prostředků na pořízení rekreační chaty/chalupy, či pořízení úvěru v rámci podnikatelské činnosti nebo za účelem pronájmu nezakládá nárok na uplatnění odpočtu. 7 Zákon definuje pojem bytové potřeby jako výstavba bytového domu, rodinného domu, jednotky, která nezahrnuje nebytový prostor jiný než garáž, sklep nebo komoru, nebo změna stavby, b) koupě pozemku, za předpokladu, že na pozemku bude zahájena výstavba bytové potřeby podle písmene a) do 4 let od okamžiku uzavření úvěrové smlouvy nebo koupě pozemku v souvislosti s pořízením bytové potřeby uvedené v písmenu c), c) koupě 1. bytového domu, 2. rodinného domu, 3. rozestavěné stavby bytového domu nebo rodinného domu, 4. jednotky, která nezahrnuje nebytový prostor jiný než garáž, sklep nebo komoru, d) splacení vkladu právnické osobě jejím členem za účelem získání práva nájmu nebo jiného užívání bytu nebo rodinného domu, e) údržba a změna stavby bytového domu, rodinného domu, bytu v nájmu nebo v užívání nebo jednotky, která nezahrnuje nebytový prostor jiný než garáž, sklep nebo komoru, f) vypořádání společného jmění manželů nebo vypořádání spoludědiců v případě, že předmětem vypořádání je úhrada podílu spojeného se získáním jednotky, která nezahrnuje nebytový prostor jiný než garáž, sklep nebo komoru, rodinného domu nebo bytového domu, g) úhrada za převod podílu v obchodní korporaci jejím členem uskutečněná v souvislosti s převodem práva nájmu nebo jiného užívání bytu, 7 KUBANTOVÁ, Kateřina. Daňová politika a bytová výstavba. Praha, Vysoká škola ekonomická v Praze, Fakulta financí a účetnictví, Katedra veřejných financí. Vedoucí bakalářské práce Lucie Sedmihradská. Dostupné také z: 19

20 h) splacení úvěru nebo zápůjčky použitých poplatníkem na financování bytových potřeb uvedených v písmenech a) až g), pokud jsou splněny podmínky pro tyto bytové potřeby. Použije-li se nebo používá-li se bytová potřeba podle písmen a) až h) nebo její část k činnosti, ze které plyne příjem ze samostatné činnosti, anebo k nájmu, lze odečet úroků po dobu užívání bytové potřeby k uvedeným účelům uplatnit pouze v poměrné výši. 8 Tento odpočet byl zaveden od zákonem č. 210/1997 Sb., kterým se mění a doplňuje zákon o daních z příjmů. V tomto období ještě nebyla výše odpočtu nijak limitována. Teprve od byl zákonem č. 438/2003 Sb., kterým se mění zákon o daních z příjmů a některé další zákony zaveden limit odpočtu v částce ,- Kč, viz kapitola Hypoteční úvěr a 4.1 Nabídka financování od Hypoteční banky, a.s Daň z nemovitých věcí Daň z nemovitých věcí upravuje zákon č. 338/1992 Sb., o dani z nemovitých věcí (dále jen zákon o dani z nemovitých věcí ). Změny, které v soukromém právu přináší zákon č. 89/2012 Sb., občanský zákoník (dále jen nový občanský zákoník ) se dotkly i u daně z nemovitých věcí. Dnem nabylo účinnosti zákonné opatření Senátu č. 344/2013 Sb., kterým se změnil i zákon č. 338/1992 Sb., o dani z nemovitosti, ve znění pozdějších předpisů, se týkaly stejně tak jako u jiných daní - kromě jiného používané terminologie. 9 Pojem nemovitost byl nahrazen výrazem nemovité věci. Došlo také ke spojení stavby s pozemkem pod ní, což sebou neslo jisté úpravy dotčených zákonů. Poplatníkem daně z nemovitých věcí je většinou její vlastník. Ve výjimečných případech může daň platit nájemce nebo uživatel stavby či pozemku. Spoluvlastníci stavby platili daň 8 Zákon č. 586/1992 Sb., o daních z příjmů, ve znění pozdějších předpisů. In: ASPI [právní informační systém]. Wolters Kluwer ČR [cit ]. Pozn.: podtržené části textu byly od nově implementovány do znění zákona 9 Ve Sbírce zákonů bylo dne 5. listopadu 2013 v částce č. 134 zákonné opatření Senátu č. 344/2013 Sb., o změně daňových zákonů v souvislosti s rekodifikací soukromého práva a o změně některých zákonů. Dnem 1. ledna 2014 nabylo účinnosti. 20

21 až do roku 2010 společně a nerozdílně, od roku 2011 ale může každý platit jen svou část. Stejně mohou postupovat spoluvlastníci pozemků. Daň z nemovitých věcí se skládá ze dvou daní, a to z daně z pozemků a daně ze staveb. Předmětem daně jsou pozemky na území České republiky vedené v katastru nemovitosti, např. zahrada, ovocný sad, trvalé travní porosty, ovocný sad, orná půda, hospodářské lesy a rybníky sloužící k chovu ryb. Výjimkou je stavební pozemek, který se vymezuje odlišně od druhu pozemku, který je evidovaný v katastru nemovitostí, a to jako nezastavěný pozemek určený k zastavění stavbou, na kterou bylo vydáno stavební povolení. Na řadu pozemků se dle zákona o dani z nemovitých věcí vztahuje osvobození od daně, např. na pozemky území zvláště chráněných podle předpisů o ochraně přírody, na pozemky určené pro veřejnou dopravu aj. 10 Dani ze stavby podléhají tyto všechny stavby na území České republiky: na které bylo vydáno kolaudační rozhodnutí nebo které kolaudačnímu rozhodnutí podléhají (a užívají se), nebo jsou podle dříve vydaných právních předpisů dokončené, pro které byl vydán kolaudační souhlas, nebo byly užívány před vydáním kolaudačního souhlasu, které jsou způsobilé k užívání na základě oznámení stavebnímu úřadu nebo podléhají oznámení stavebnímu úřadu a jsou užívány, dále byty a nebytové prostory, které jsou evidovány v katastru nemovitostí, včetně podílu na společných částech stavby. 11 Základem daně ze stavby je výměra půdorysu nadzemní části stavby v m², a to podle stavu k zdaňovacího období. Jedná-li se o byt nebo samostatný nebytový prostor, základem daně je výměra podlahové plochy bytu v m² nebo výměra podlahové plochy samostatného nebytového prostoru v m² vynásobená koeficientem. 10 REDAKCE. Penize.cz. Daň z nemovitostí. In: peníze.cz [online] [cit ]. ISSN Dostupné z: 11 MĚŠEC. Daň z nemovitých věcí (dříve daň z nemovitostí). In: mesec.cz [online] [cit ]. ISSN Dostupné z: 21

22 Výše uvedenou novelou došlo také k několika výrazným změnám zasahujících mimo jiné i do stanovení daně. U některých poplatníků došlo ve srovnání s předchozím zdaňovacím období ke změně okolností rozhodných pro vyměření daně ve smyslu 13a odst. 1, ačkoliv žádnou nemovitost nenabyli ani nepozbyli. Avšak i tito poplatníci mají povinnost podat daňové přiznání na rok 2014, a to i v případě, dojde-li u nich ke snížení daňové povinnosti. Výčet změn u daně z nemovitých věcí: A) Změny formální, bez dopadu na výši daně (vyplývají z nového občanského zákoníku) se projevily: v názvu daně: daň z nemovitosti se nově nazývá daň z nemovitých věcí, v názvu předmětů daně ze staveb a jednotek (zdanitelná stavba, tj. budova nebo vybraná inženýrská stavba, jednotka - v daňovém přiznání se uvádí jako byt nebo nebytové jednotky členěné podle využití), označení a logického uspořádání některých právních důvodů osvobození. B) Změny ovlivňující výši daně, u nichž má poplatník povinnost podat daňové přiznání za rok 2014: I. Snížení daňové povinnosti - stavby vleček jsou od předmětem daně z pozemků jako zpevněné plochy pozemků užívané k podnikání, nikoli předmětem daně ze staveb, - některé stavby nejsou od předmětem daně ze staveb a jednotek, neboť nejsou zdanitelnou stavbou podle zákona, tj. budovou nebo inženýrskou stavbou uvedenou v příloze zákona, jedná se např. o tzv. plošné stavby, které se nacházejí na jiných druzích pozemků, než je zastavěná plocha a nádvoří nebo zpevněná plocha, - za nadzemní podlaží pro výpočet sazby daně u staveb užívaných k podnikání se již nepovažuje takové nadzemní podlaží, jehož zastavěná plocha je menší než 1/3 zastavěné plochy stavby, u některých staveb pro podnikání tak dochází ke snížení počtu podlaží. 22

23 II. Zvýšení daňové povinnosti - pozemky určené k zastavění zdanitelnými stavbami, osvobozenými od daně ze staveb a jednotek podle 9 odst. 1 písm. i) a j) zákona budou od (na rozdíl od stávající právní úpravy) po dobu, než bude stavba dokončena, zdaňovány jako pozemky stavební; jedná se o pozemky určené k zastavění stavbami, které doposud nebyly předmětem daně ze staveb, jako jsou stavby vodáren, úpraven vody, kanalizačních zařízení, rozvodných zařízení, nebo stavby pro veřejnou dopravu; jedná se zde o stavby zdanitelné daní z nemovitých věcí, tj. budovy nebo vybrané inženýrské stavby; nebude-li takováto stavba dokončena v roce 2013, poplatník je povinen uvedenou změnu zohlednit v daňovém přiznání na rok 2014, - je-li vlastníkem pozemku pod bytovým domem rozděleným na jednotky subjekt, který není vlastníkem žádné z jednotek, je tento pozemek předmětem daně z pozemků a poplatníkem daně je vlastník pozemku bez ohledu na to, že je pozemek zastavěn stavbou; tento poplatník je povinen na zdaňovací období 2014 podat daňové přiznání kromě situace, kdy je tento pozemek ve vlastnictví státu nebo ve vlastnictví té obce, na jejímž území se nachází, neboť pak je od daně osvobozen a není povinnost toto osvobození uplatnit v daňovém přiznání. C) Změna osoby poplatníka Poplatníkem je nově podílový fond a fond obhospodařovaný penzijní společností samozřejmě pouze za nemovité věci tvořící jmění těchto fondů. Za nemovité věci, které jsou ve vlastnictví investičních či penzijních společností, které tyto fondy obhospodařují, jsou poplatníky stále tyto společnosti. D) Změny ovlivňující výši daně, u nichž nemá poplatník povinnost podat daňové přiznání za rok 2014 poplatníkovi, který vlastní kromě bytu/nebytového prostoru a podílu na společných částech domu i podíl na společném pozemku přesahujícím zastavěnou plochu domu nebo na pozemku, který je užíván spolu s jednotkou a je ve spoluvlastnictví všech vlastníků jednotek v domě, se daň nepatrně zvýší; stane se tak v důsledku použití vyššího koeficientu 1,22 při stanovení upravené podlahové plochy pro základ daně ze staveb a jednotek, zohledňujícího existenci tohoto společného pozemku, který již 23

24 nebude předmětem daně z pozemků.; přepočet daně provede správce daně automatizovanou konverzí, daň vyměří z moci úřední a novou výši daně poplatníkovi sdělí rozhodnutím, zpravidla hromadným předpisným seznamem, případně platebním výměrem; nedojde-li tedy u poplatníka k jiným změnám, nevzniká mu povinnost podat daňové přiznání na rok 2014 za již dříve přiznané jednotky, poplatníkovi, který vlastní kromě bytu/nebytového prostoru a podílu na společných částech domu i podíl na společném pozemku přesahujícím zastavěnou plochu domu nebo na pozemku, který je užíván spolu s jednotkou a je ve spoluvlastnictví všech vlastníků jednotek v domě, se daň nepatrně zvýší; stane se tak v důsledku použití vyššího koeficientu 1,22 při stanovení upravené podlahové plochy pro základ daně ze staveb a jednotek, zohledňujícího existenci tohoto společného pozemku, který již nebude předmětem daně z pozemků; přepočet daně provede správce daně automatizovanou konverzí, daň vyměří z moci úřední a novou výši daně poplatníkovi sdělí rozhodnutím, zpravidla hromadným předpisným seznamem, případně platebním výměrem; nedojde-li tedy u poplatníka k jiným změnám, nevzniká mu povinnost podat daňové přiznání na rok 2014 za již dříve přiznané jednotky, změna režimu v případě nezvolení společného zástupce u nemovitých věcí v podílovém spoluvlastnictví správce daně vyměří spoluvlastníkům daň za jejich spoluvlastnické podíly z moci úřední. D) Změna režimu v případech úmrtí poplatníka ve lhůtě pro podání daňového přiznání Daňové přiznání za zemřelého, byl-li povinen jej podat a tuto povinnost nesplnil, podává osoba spravující pozůstalost FINANČNÍ SPRÁVA. Daně a pojistné. Daň z nemovitých věcí v roce 2014 [online] [cit ]. Dostupné z: 24

25 1.1.3 Daň z nabytí nemovitých věcí Tato daň byla do nazvaná jako daň z převodu nemovitosti a byla upravená zákonem č. 357/1992 S., o dani dědické, dani darovací a dani z převodu nemovitostí, ve znění pozdějších předpisů. Jak jsem již zmínila, od vstoupilo v účinnost zákonné opatření Senátu č. 340/2013 Sb., o dani z převodu nemovitých věcí, v platném znění (dále jen zákonné opatření ), kterým byla původní daň z převodu nemovitostí nahrazena a původní zákon byl zrušen. Zdanění dědictví a darů podléhá dani z příjmů, viz kapitola Daně z příjmů. Daň z nabytí nemovitých věcí má zcela odlišný právní režim oproti dani z převodu nemovitosti, nemění se však sazba daně, která zůstává ve výši 4%. Platí ji nejčastěji převodce (prodávající) a nabyvatel (kupující) má v tomto případě roli ručitele. Převodem nemovitosti se rozumí úplatný převod nebo přechod vlastnictví k nemovitosti z jedné osoby na druhou včetně vypořádání podílového spoluvlastnictví. Z praktického hlediska je pro kupujícího více než vhodné, zajistit např. část peněžních prostředků z ceny nemovitosti ve výši daně z převodu nemovitosti umístit do doby splatnosti daně k notáři nebo např. ošetřit smlouvu tak, aby v případě nezaplacení daně plynuly pro převodce sankce kompenzující úrok z prodlení, který vyměřuje finanční úřad do doby zaplacení daně či jiným vhodným způsobem zaručujícím ochranu práv a povinností obou stran. 13 Existují samozřejmě situace, kdy daň platí kupující, např. při výkonu rozhodnutí, stejně tak jako případy při výměně nemovitostí, kdy daň platí převodce i nabyvatel zároveň. Daňové přiznání je dle 32 zákonného opatření povinen poplatník podat nejpozději do konce třetího kalendářního měsíce následujícího po měsíci, v němž byl proveden vklad vlastnického práva do katastru nemovitostí, a to pro případy nabytí vlastnického práva k nemovitým věcem po U daňových povinností vzniklých z titulu změny vlastnického práva 13 MĚŠEC. Plátci daně z nabytí nemovitých věcí. In: mesec.cz [online] [cit ]. ISSN Dostupné z: 25

26 k nemovitostem přede dnem nabytí účinnosti zákonného opatření, tj. do , se nadále postupuje podle zákona č. 357/1992 Sb. 14 Stanovení základu daně nově vychází z tzv. nabývací hodnoty, která se u velké části kupních či směnných smluv stanoví porovnáním sjednané (kupní) ceny a srovnávací daňové hodnoty. Vyšší z nich se stane nabývací hodnotou, od které bude stanoven základ daně. Srovnávací hodnota je buď částka 75% tzv. směrné hodnoty, nebo částka odpovídající 75% zjištěné ceny na základě znaleckého posudku. Poplatník si může vybrat, zda pro stanovení nabývací hodnoty bude podkladem vypracování znaleckého posudku s ohledem na zaplacení znalečného nebo směrná hodnota. Pokud si poplatník vybere variantu vypracování znaleckého posudku, musí jej doložit k daňovému přiznání. V něm si vypočte srovnávací daňovou hodnotu, která činí 75% zjištěné ceny a porovná ji s kupní cenou. Srovnávací daňová hodnota je nabývací hodnotou, je-li vyšší než cena sjednaná, v ostatních případech se základ daně stanoví z ceny sjednané. Pokud se pro určení srovnávací daňové hodnoty použije zjištěná cena, může si poplatník v daňovém přiznání uplatnit uznatelný výdaj, tj. pro stanovení základu daně odečíst od nabývací hodnoty odměnu a náklady, které prokazatelně zaplatil znalci za znalecký posudek. Vypočtenou daň je poplatník povinen uhradit ve lhůtě pro podání daňového přiznání. V případě, kdy si poplatník zvolí variantu směrné hodnoty, vyčíslí si v daňovém přiznání zálohu ve výši 4% sjednané ceny a zaplatí ji ve lhůtě pro podání daňového přiznání. Nedokládá tak znalecký posudek, ale má za povinnost vyplnit přílohy daňového přiznání pro jednotlivé nabývané nemovité věci. Uvádí se v nich přesná identifikace nemovité věci, stavebně technické parametry a údaje vztahující se k bezprostřednímu okolí nabývané nemovité věci. Správce daně na základě těchto informací vypočte směrnou hodnotu, ze které odvodí srovnávací daňovou hodnotu (ve výši 75% směrné hodnoty) a porovnáním s cenou sjednanou stanoví základ daně. Pokud by se takto vyměřená daň rovnala záloze, poplatník samozřejmě nic nedoplácí, ale ani nedostane rozhodnutí v podobě platebního výměru. 14 FINANČNÍ SPRÁVA. Daně a pojistné. Informace k dani z nabytí nemovitých věcí [online] [cit ]. Dostupné z: 26

27 V případě, kdy je vyměřená daň vyšší než záloha, platební výměr se doručuje a částka ve výši rozdílu mezi daní a zálohou je splatná ve lhůtě 30 dní ode dne doručení platebního výměru Daň z přidané hodnoty Daň z přidané hodnoty je všeobecnou (též nazývanou univerzální) daní ze spotřeby moderního typu. Podléhá jí dodání zboží, poskytování služeb a zboží z dovozu ze zemí mimo Evropskou unii, tzv. třetí země. Z hlediska daňových výběrů se jedná o daň, která přináší největší množství peněžních prostředků do veřejného rozpočtu. Upravuje ji zákon č. 235/2004 Sb., o dani z přidané hodnoty (dále jen zákon o DPH ), který nezůstal od beze změn. Příčiny jsou v nabytí účinnosti nového občanského zákoníku a zákona o obchodních korporacích (charakter změn převážně legislativně technické a terminologické), zákonného opatření Senátu č. 344/2013 Sb., (formální a věcné změny) a změn vyplývajících z dříve přijatých předpisů. Graf č. 3: Vývoj sazeb daně z přidané hodnoty Základní sazba (v %) Snížená sazba (v %) Zdroj: zákon o DPH, vlastní zpracování 27

28 Výčet změn u daně z přidané hodnoty: A) Změny v povinné elektronické formě podání Tato změna byla schválena již v rámci novely platné od , vstoupila v účinnost však Od nabývá účinnosti část šestá zákona č. 502/2012 Sb. Od tohoto data vzniká části daňových subjektů povinnost podávat daňová přiznání a ostatní podání pouze elektronicky. A to i v případě, že subjektu nevzniká daňová povinnost tedy i nulových přiznání. Tato nová úprava se týká následujících daňových subjektů: právnických osob bez výjimky, fyzických osob, jejichž obrat převýšil za 12 bezprostředně předcházejících po sobě jdoucích kalendářních měsíců šest milionů korun, fyzických osob bez limitu obratu, pokud mají zákonem stanovenou povinnost činit podání elektronicky. Pokud dojde u fyzické osoby k překročení obratu výše uvedeného, vzniká jí povinnost činit podání za zdaňovací období následující po zdaňovacím období, v němž došlo k překročení obratu a trvá nejméně po dobu šesti kalendářních měsíců. Elektronická forma je předepsána pro následující podání: daňové přiznání nebo dodatečné daňové přiznání, hlášení, přílohy k daňovému přiznání, dodatečnému daňovému přiznání nebo hlášení, přihláška k registraci a oznámení o změně registračních údajů. Přihlášku k registraci včetně oznámení o změnách nebudou muset elektronicky podávat identifikované osoby. Většina daňových subjektů bude tedy nucena podávat přiznání 28

29 a hlášení pomocí datových schránek, případně přes daňový portál finanční správy pomocí zaručeného elektronického podpisu. 15 B) Změny vyplývající ze zákonného opatření Senátu č. 344/2013 Sb. Většina změn zasahuje do oblasti terminologie vlivem nového občanského zákoníku a zákona o obchodních korporacích. Pojem daňová povinnost byl zrušen tam, kde se má jednat pouze o daň. Daňovou povinností se totiž dle daňového řádu chápou všechna práva a povinnosti subjektu vztahující se k dani, kdežto daní se naopak rozumí peněžité plnění. Ze zákona mizí také pojem převodu a přechodu nemovitostí, a to z důvodu nové definice pojmu zboží, která nemovitosti zahrnuje. Zbožím se pro účely zákona nově rozumí: hmotná věc, s výjimkou peněz a cenných papírů, právo stavby, živé zvíře, lidské tělo a část lidského těla, plyn, elektřina, teplo a chlad. Nově je pod pojem nájem zahrnut i podnájem, pacht a podpacht. Podle nového občanského zákoníku budeme rozlišovat mezi nájmem a pachtem, tj. mezi případy, kdy dojde pouze k přenechání užívacího práva k věci, či zároveň k přenechání práva požívat výnosy či plody věci. Například zemědělský pozemek tak v budoucnu bude předmětem pachtu. Pojem podnik nahrazuje pojem obchodní závod a zákon potom mluví o nabytí či pozbytí obchodního závodu, což bude pojem obecný, který v sobě zahrnuje jakýkoliv převod či přechod včetně dnešního prodeje části podniku. Občanská sdružení se nyní nazývají spolky, obchodní 15 GOLÁŇ, Tomáš. Změny v zákoně o DPH od [online] [cit ]. Dostupné z: 29

30 společnosti a družstva jsou nyní souhrnně označována jako obchodní korporace, místo pojmu půjčka se používá zápůjčka, atd. 16 C) Změny týkající se nemovitých věcí Změny v uplatňování daně z přidané hodnoty u dodání a nájmu movitých věcí je jednou z nejvýznamnějších změn daňových zákonů v souvislosti s novým občanským zákoníkem. Osvobození a jeho změny 56 zákona o DPH definuje osvobození vztahující se na dodání některých nemovitých věcí. Specifikuje se zde dodání tzv. vybrané nemovité věci, což zahrnuje dodání pozemku, práva stavby, podzemní stavby se samostatným účelovým určením, inženýrské sítě nebo jednotky. Změna od je, že možnost osvobození se vztahuje pouze na pozemky, na kterých není zřízena stavba spojená se zemí pevným základem nebo inženýrská síť a na kterých zároveň nemůže být provedena stavba podle stavebního povolení nebo podle udělení souhlasu s provedením ohlášené stavby. Tyto pozemky budou od daně z přidané hodnoty osvobozeny až po pěti letech od vydání prvního kolaudačního souhlasu. Poměrná cena pozemku je součástí ceny bytů, na kterém byt či rodinný dům stojí. Předmětem prodeje je tedy i pozemek, na kterém je umístěna nemovitost, z čehož vyplývá, že nově postavená nemovitost se prodává jako součást pozemku zatíženého 21% sazbou daně z přidané hodnoty. Byty, kde má na cenu vliv podíl na společných částech domu i pozemku bude zvýšení cen odpovídat ceně pozemků v souvislosti s poměrem podílu připadající na bytovou jednotku. Zvýšení ceny u prodeje rodinného domu, ke kterému se váže celý pozemek, budou však v této souvislosti významné. 17 Zajímavostí je, že nově již není uvedena definice tzv. stavebního pozemku. 16 TRUHLÁŘOVÁ, Martina. Změny v DPH od In: portal.pohoda.cz [online] [cit ]. Dostupné z: 17 ČERVINKA, Petr. DPH z pozemků od roku 2014 bude mít vliv na cenu nemovitosti [online] [cit ]. Dostupné z: 30

31 V odst. 4 je pak beze změny zachováno, že se plátce může rozhodnout, že i po uplynutí lhůty podle odstavce 3 (5 let u nemovitých věcí nabytých po datu , 3 roky u nemovitých věcí nabytých do viz přechodná ustanovení zákona č. 502/2012 Sb.) si uplatní daň. Podmínky pro osvobození převodu pozemku ( dodání vybrané nemovité věci ) jsou v 56 odst. 2 zákona o DPH od stanoveny odlišně oproti podmínkám platným do V řadě případů převod pozemku, který byl podle zákona o DPH v roce 2013 plněním osvobozeným od daně bez nároku na odpočet daně, je po zdanitelným plněním. To se týká i pozemků, na kterých je stavba, a to jak v případě, že vlastníkem stavby a pozemku je jedna osoba, tak i v případě, že vlastníky stavby a pozemku jsou dvě osoby. Osvobození od daně se u těchto vybraných nemovitých věcí řídí podmínkami stanovenými v 56 odst. 3 zákona o DPH, tedy platnou lhůtou. Postupuje podle toho, jestli je převod pozemku od daně osvobozen, zda jsou splněny podmínky pro osvobození od daně u stavby bez rozdílu, zda je vlastníkem stavby a pozemku jedna nebo dvě osoby. Zahrnování úplat za nájem osvobozený od daně do obratu podle 4 zákona o DPH Od se do obratu mimo dalšího zahrnují i plnění osvobozená od daně bez nároku na odpočet daně, jestliže nejsou doplňkovou činností uskutečňovanou příležitostně. Úplaty za nájem osvobozený od daně podle 56a však neuvádí, a proto se do obratu zahrnovat nebudou. D) Změna týkající se ručení Změna nastává, pokud je úplata za plnění poskytnuta zcela nebo zčásti bezhotovostním převodem na jiný účet poskytovatele zdanitelného plnění, který je zveřejněn správcem daně. K tomuto ručení dochází, pokud úplata za toto plnění překračuje dvojnásobek částky podle zákona upravujícího omezení plateb v hotovosti, při jejímž překročení je stanovena povinnost provést platbu bezhotovostně. Fakticky se jedná o částku ,- Kč PITNER, Ladislav. Změny v DPH od , In: ASPI [právní informační systém]. Wolters Kluwer ČR [online] [cit ]. Dostupné také z: 31