Znalecký posudek - obvyklá cena, tržní. č /2015

Transkript

1 Znalecký posudek - obvyklá cena, tržní č /2015 O ceně nemovitosti chaty č.e. 65 zapsané na listu vlastnictví číslo 432 se stavební parcelou č. St. 230 a pozemkem č. 854/26 v obci Dolní Lukavice, katastrální území Lišice u Dolní Lukavice, okres Plzeň-jih. Objednatel posudku: M & M reality holding, a.s. Krakovská 1675/ Praha číslo zakázky: Účel posudku: Ocenění nemovitosti za účelem zjištění její obvyklé ceny Dle vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 441/2013 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, v účinném znění, ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., posudek vypracoval: Ing. René Bystroň Tyršova 1438/ Ostrava Posudek obsahuje 14 stran a 2 strany příloh. Objednateli se předává ve 2 vyhotoveních. V Ostravě,

2 A. Nález 1. Znalecký úkol Znaleckým úkolem je stanovení administrativní ceny rekreační chaty č.e. 65 s příslušenstvím. Ocenění je provedeno podle stavu ke dni nabytí právních účinků kupní smlouvy do KN. 2. Prohlídka a zaměření nemovitých věcí Prohlídka a zaměření nemovitých věcí bylo provedeno dne za přítomnosti zástupce objednavatele. 3. Podklady pro vypracování posudku - Zákon číslo 151/1997 Sb. O oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku), jak vyplývá ze změn provedených zákony číslo 121/2000 Sb., číslo 237/2004 Sb., číslo 257/2004 Sb., číslo 296/2006 Sb., číslo 188/2011 Sb., číslo 350/2012 Sb., číslo 303/2013 Sb. a zákonnými opatřeními Senátu číslo 340/2013 Sb. a číslo 344/2013 Sb. - Vyhláška Ministerstva financí ČR číslo 199/2014 Sb. ze dne k provedení zákona o oceňování majetku (oceňovací vyhláška) - Výpis z katastru nemovitostí z listu vlastnictví číslo 432 pro katastrální území Lišice u Dolní Lukavice ze dne , vyhotoveného Katastrálním úřadem pro Plzeňský kraj - Katastrálním pracovištěm Plzeň - jih. - Kopie katastrální mapy - Databáze znalce, inzertní realitní portály 4. Vlastnické a evidenční údaje Kraj: Plzeňský Okres: Plzeň-jih Obec: Dolní Lukavice Katastrální území: Lišice u Dolní Lukavice (629715) List vlastnictví číslo: 432 Vlastník: JSB GROUP v.o.s., Varšavská 214, Polabiny, Pardubice

3 3 5. Dokumentace a skutečnost Dokumentace souhlasí se skutečností. 6. Celkový popis nemovitých věcí Oceňovaná nemovitost je situována v lokalitě se zástavbou rekreačními chatami v nesrostlé části obce Dolní Lukavice, katastrální území Lišice u Dolní Lukavice, okres Plzeň-jih. Jedná se o chatu č.e. 65 s pozemky parc. č. St. 230, 854/26. Objekt je podsklepený, má jedno nadzemní podlaží a pultovou střechu, která je pokryta hliníkovým plechem. K chatě náleží dílna (zastavěná plocha do 25 m 2 ) a kopaná studna o hloubce 6 metrů. Dílna není samostatně oceněna, ale v celkové ceně je zohledněna. Stavebně - technický stav chaty je dobrý a odpovídá stáří stavby, je prováděna běžná údržba. V obci je omezená občanská vybavenost a autobusová doprava. Přístup k parcele je po zpevněné komunikaci, v místě je možnost napojení na některé inženýrské sítě obce. Zastávka autobusu se nachází v docházkové vzdálenosti do 1000 metrů. 7. Obsah posudku A) CENA ADMINISTRATIVNÍ Objekty: a) Chata b) Studna c) Trvalé porosty d) Pozemky B) POROVNÁVACÍ METODA

4 4 A) CENA ADMINISTRATIVNÍ Popis objektů, výměra, hodnocení a ocenění Ocenění nemovitých věcí je provedeno podle vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 199/2014 Sb. o oceňování majetku. Index trhu dle přílohy č. 3, tabulky č. 1: Popis znaku Hodnocení znaku P i 1 Situace na dílčím (segmentu) III. Poptávka je vyšší než nabídka 0,06 trhu s nemovitými věcmi 2 Vlastnické vztahy V. Nezastavěný pozemek, nebo pozemek, 0,00 jehož součástí je stavba (stejný vlastník), nebo jednotka, nebo jednotka se spoluvlastnickým podílem na pozemku 3 Změny v okolí II. Bez vlivu nebo stabilizovaná území 0,00 4 Vliv právních vztahů na II. Bez vlivu 0,00 prodejnost (např. prodej podílu, pronájem, právo stavby) 5 Ostatní neuvedené (např. nový II. Bez dalších vlivů 0,00 investiční záměr, energetická úspornost, vysoká ekonomická návratnost) 6 Povodňové riziko IV. Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav 1,00 Index trhu:i T = P 6 (1 + P i) = 1,060 i = 1 5 Index polohy dle přílohy č. 3, tabulky č. 3 nebo 4: Popis znaku Hodnocení znaku P i 1 Druh a účel užití stavby I. Druh hlavní stavby v jednotném 1,01 funkčním celku 2 Převažující zástavba v okolí III. Rekreační oblasti 0,02 pozemku a životní prostředí 3 Poloha pozemku v obci IV. Části obce nesrostlé s obcí (mimo samot) 0,02 4 Možnost napojení pozemku na II. Pozemek lze napojit pouze na některé sítě 0,10 inženýrské sítě, které jsou v obci v obci 5 Občanská vybavenost v okolí III. V okolí nemovité věci není dostupná 0,05 pozemku žádná občanská vybavenost v obci 6 Dopravní dostupnost k VII. Příjezd po zpevněné komunikaci, s 0,01 pozemku možností parkování na pozemku 7 Osobní hromadná doprava II. Zastávka od 201 do 1000, MHD špatná dostupnost centra obce 0,01

5 5 8 Poloha pozemku nebo stavby z II. Bez možnosti komerčního využití stavby 0,00 hlediska komerční využitelnosti na pozemku 9 Obyvatelstvo II. Bezproblémové okolí 0,00 10 Nezaměstnanost II. Průměrná nezaměstnanost 0,00 11 Vlivy ostatní neuvedené 11 II. Bez dalších vlivů 0,00 Index polohy: I P = P 1 (1 + P i) = 0,818 i = 2 a) Chata 36 Oceňovaná stavba je podsklepená, má jedno nadzemní podlaží a pultovou střechu. Jedná se o chatu č.e. 65. Spolu s objektem jsou oceňovány pozemky o výměře 375 m 2. K chatě náleží dílna (zastavěná plocha do 25 m 2 ) a kopaná studna o hloubce 6 metrů. Dílna není samostatně oceněna, ale v celkové ceně je zohledněna. Svislá nosná konstrukce chaty je zděná a dřevěný krov. Střecha je pokryta hliníkovým plechem. Objekt není zateplen. Odpady chaty jsou svedeny do žumpy. Vytápění je řešeno jako lokální. Chata byla postavena v roce Stavebně - technický stav chaty je dobrý a odpovídá stáří stavby, je prováděna běžná údržba. Podlaží: Název Výška Zastavěná plocha 1. PP 2,55 m 6,51 6,25 = 40,69 m 2 1. NP 2,62 m 6,51 6,25 = 40,69 m 2 Součet: 5,17 m 81,38 m 2 Obestavěný prostor (OP): spodní stavba 2,95 6,51 6,25 = 120,03 m 3 vrchní stavba 2,92 6,51 6,25+1,00 1,54 6,25 = 128,43 m 3 zastřešení 0,85 6,51 6,25/2 = 17,29 m 3 Obestavěný prostor celkem: = 265,75 m 3 Určení základní ceny za m 3 dle přílohy č. 25, tabulky č. 1: Kraj: Plzeňský Obec: Dolní Lukavice Počet obyvatel: 888 Základní cena (ZC): 2 474, Kč/m 3 Index konstrukce a vybavení: příloha č. 25, tabulka č. 2 Popis znaku Hodnocení znaku V i 0 Typ stavby III. Podsklepený - bez podkroví nebo do 1/2 B zastavěné plochy 1.NP 1 Druh stavby II. Rekreační chata 0,00 2 Svislé konstrukce V. Zděné tl. více jak 30 cm 0,05 3 Střešní konstrukce I. Krov neumožňující zřízení podkroví 0,01 4 Napojení stavby na sítě II. Elektr. proud, voda, žumpa (septik) 0,00 5 Vybavení II. Pouze WC suché nebo i mimo stavbu 0,06 6 Vytápění stavby II. Lokální vytápění 0,00 7 Příslušenství stavby (venkovní IV. Příslušenství zvyšující cenu chaty (např. 0,04 úpravy a vedlejší stavby do celkové ZP 25 m 2 včetně) venkovní gril, pergoly apod.) 8 Výměra pozemků užívané se II. Do 400 m 2 0,00

6 6 stavbou 9 Kriterium jinde neuvedené III. Bez vlivu na cenu 0,00 10 Stavebně-technický stav II. Stavba v dobrém stavu s pravidelnou 1,00 * údržbou * Rok výstavby / kolaudace: 1975 Stáří stavby (y): 40 Koeficient pro úpravu (s): 0,800 9 Index konstrukce a vybavení (I V = (1 + V i) V 10): i=1 0,816 Základní cena upravená (ZCU = ZC I V ): 2 018,78 Kč/m 3 Index trhu (I T ): 1,060 Index polohy (I P ): 0,818 Cena stavby určená porovnávacím způsobem: CS P = OP ZCU I T I P = 265, ,78 1,060 0,818 = ,43 Kč Chata určená cena: ,43 Kč b) Studna 19 Jedná se o kopanou studnu o hloubce 6 metrů s ručním i elektrickým čerpacím zařízením. Stáří studny je 28 let. Zatřídění pro potřeby ocenění Typ: Kopaná studna Hloubka studny: 6,00 m Ruční čerpadlo: 1 ks Elektrické čerpadlo: 1 ks Polohový koeficient: 0,800 Kód klasifikace CZ-CC: 2222 Vedení vody místní trubní Kód standardní klasifikace produkce: studny jinde neuvedené a jímání vody Koeficient změny ceny stavby: 2,293 Ocenění: 5,00 m á 1 950, Kč/m , Kč 1,00 m á 3 810, Kč/m , Kč 1 ks ruční čerpadlo: , Kč 1 ks elektrické čerpadlo: , Kč Základní cena: = , Kč Korekce základní ceny: Polohový koeficient K 5 : 0,8000 Koeficient změny cen staveb K i : 2,2930 Cena studny: = ,15 Kč Výpočet opotřebení lineární metodou: Stáří: 28 roků Předpokládaná další životnost: 72 roků Opotřebení: / ( ) = 28,000 % Odpočet opotřebení: ,15 Kč 28,000 % ,80 Kč

7 7 Cena objektu po odečtení opotřebení: = ,35 Kč Výpočet ceny stavby dle 10: Index trhu: I T = 1,060 Index polohy: I P = 0,818 Cena stavby určená nákladovým způsobem: CS N = ,35 Kč Koeficient úpravy ceny pro stavbu dle trhu a polohy: pp = I T I P 0,867 Cena stavby: CS = CS N pp = ,92 Kč Studna určená cena: ,92 Kč c) Trvalé porosty Ovocné dřeviny, vinná réva a okrasné rostliny zjednodušeným způsobem 47 Plocha Název Parc. č. Koef. Jedn. cena poz. Celková cena 242 m 2 trvalé porosty 854/26 0, ,0418 Kč 4 955,61 Kč Trvalé porosty zjednodušeným způsobem 47 celkem: = 4 955,61 Kč Trvalé porosty určená cena: 4 955,61 Kč d) Pozemky 4 Jedná se o dva pozemky: stavební parcela č. St. 230 o výměře 41 m 2, která je v katastru nemovitostí evidována jako zastavěná plocha a nádvoří. Parcela č. 854/26 o výměře 334 m 2, která je v katastru nemovitostí evidována jako ostatní plocha. Pozemky tvoří jednotný funkční celek. Příjezd a přístup je možný po zpevněné komunikaci, v místě je možnost napojení na některé inženýrské sítě obce. Zastávka autobusu se nachází v docházkové vzdálenosti do 1000 metrů. Základní cena stavebního pozemku neuvedeného v cenové mapě dle 3 Název obce: Dolní Lukavice Název okresu: Plzeň-jih Koeficienty úpravy výchozí základní ceny dle přílohy č. 2, tabulky č. 2: Popis znaku Hodnocení znaku O i 1 Velikost obce IV obyvatel 0,65 2 Hospodářsko-správní význam IV. Ostatní obce 0,60 obce 3 Poloha obce IV. Obec vzdálená od hranice 1,01 vyjmenovaného města nebo oblasti v tab. č. 1 (mimo Prahu a Brna) v nejkratším vymezeném úseku silnice do 10 km včetně 4 Technická infrastruktura v obci I. Elektřina, vodovod, kanalizace a plyn 1,00 5 Dopravní obslužnost obce I. Městská hromadná doprava popřípadě 1,00 příměstská doprava 6 Občanská vybavenost v obci IV. Omezená vybavenost (obchod a zdravotní 0,90 středisko, nebo škola) Základní cena výchozí: ZC v = 1 025, Kč/m 2 Základní cena pozemku: ZC = ZC v O 1 O 2 O 3 O 4 O 5 O 6 = 363,37 Kč/m 2

8 8 Index trhu: I T = 1,060 Index omezujících vlivů pozemku dle přílohy č. 3, tabulky č. 2: Popis znaku Hodnocení znaku P i 1 Geometrický tvar pozemku a II. Tvar bez vlivu na využití 0,00 velikost pozemku 2 Svažitost pozemku a expozice IV. Svažitost terénu pozemku do 15% včetně; 0,00 ostatní orientace 3 Ztížené základové podmínky III. Neztížené základové podmínky 0,00 4 Chráněná území a ochranná I. Mimo chráněné území a ochranné pásmo 0,00 pásma 5 Omezení užívání pozemku I. Bez omezení užívání 0,00 6 Ostatní neuvedené 6 II. Bez dalších vlivů 0,00 Index omezujících vlivů: I O = 1 + P i = 1,000 i = 1 Index polohy: I P = 0,818 Index cenového porovnání dle 4: I = I T I O I P = 0,867 4 odst. 1 Stavební pozemky zastavěné plochy a nádvoří Základní cena upravená: ZCU = ZC I = 315,0418 Kč/m 2 Parc. č. Název Výměra [m 2 ] Cena [Kč] St. 230 zastavěná plocha a nádvoří ,71 854/26 ostatní plocha - neplodná půda ,96 Součet: ,67 Pozemky určená cena: ,67 Kč Administrativní cena chaty č.e. 65 se stavební parcelou č. St. 230 a pozemkem č. 854/26: , Kč Cena slovy: šestsetosmnácttisícpětset Kč

9 9 B) POROVNÁVACÍ METODA 1. NEMOVITOST Prodej chaty Předenice, okres Plzeň-jih Celková cena: Kč za nemovitost Stavba: Cihlová Podlaží:2 Plocha zastavěná:45 m 2 Užitná plocha:80 m 2 Plocha pozemku:515 m 2 Voda: Místní zdroj Topení: Lokální tuhá paliva Odpad: Jímka Elektřina:120V, 230V, 400V

10 10 2. NEMOVITOST Prodej chaty Nebílovy, okres Plzeň-jih Celková cena: Kč za nemovitost Typ domu: Přízemní Podlaží:1. podlaží z celkem 2 Užitná plocha: 55 m 2 Voda: Dálkový vodovod Topení: Lokální tuhá paliva Odpad: Veřejná kanalizace Elektřina: 230V, 400V

11 11 3. NEMOVITOST Prodej chaty Vysoká, Dobřany Celková cena: Kč za nemovitost Stavba: Cihlová Typ domu: Přízemní Užitná plocha:25 m 2 Plocha pozemku:665 m 2 Voda: Místní zdroj Topení: Lokální tuhá paliva Elektřina: 400V

12 12 4. NEMOVITOST Prodej chaty Řenče - Vodokrty, okres Plzeň-jih Celková cena: Kč za nemovitost Stavba: Dřevěná Typ domu: Přízemní Podlaží:1 Užitná plocha:50 m 2 Voda: Místní zdroj Topení: Lokální tuhá paliva Elektřina: 230 V Poloha Stav Plocha cena původní koeficient cena Nemovitost 1 0,85 0,75 1, ,00 0, ,06 Nemovitost 2 0,80 0,85 1, ,00 1, ,36 Nemovitost 3 0,75 0,80 3, ,00 1, ,80 Nemovitost 4 0,95 0,90 1, ,00 1, ,40 výsledná zjištěná cena ,41 Cena chaty č.e. 65 se stavební parcelou č. St. 230 a pozemkem č. 854/26 pomocí porovnávací metody: , Kč Cena slovy: jedenmiliónsedmdesátdevěttisícšestsetčtrnáct Kč

13 13 C) Rekapitulace Obvyklá cena byla stanovena s přihlédnutím na cenu administrativní a porovnávací metodu. Ocenění nemovitostí, tj. chaty č.e. 65 s příslušenstvím, je provedeno pomocí porovnávací metody za použití inzerovaných prodejů obdobných nemovitostí. Porovnávací metoda byla stanovena porovnáním a vyhodnocením cen v posledním období uskutečněných prodejů nabídek obdobných nemovitostí, které jsou srovnatelné svým charakterem a lokalitou s danou nemovitostí. Vlivy ovlivňující tržní cenu rodinného domu: Kladně působící vlivy na obvyklou cenu oceňované nemovitosti: - parkování je možné na pozemku nebo v garáži, která se nachází v 1. PP rekreační chaty - objekt je v dobré stavebně - technickém stavu - chata se nachází v klidné části obce, v žádané lokalitě Záporné působící vlivy na obvyklou cenu oceňované nemovitosti: - v okolí objektu není dostupná žádná občanská vybavenost obce STANOVENÍ OBVYKLÉ CENY Ceny podle cenového předpisu Celková cena administrativní metoda Celková cena porovnávací metoda Obvyklá cena: , Kč , Kč , Kč Obvyklá cena podle odborného odhadu znalce , Kč Cena slovy: osmsetdvacettisíc Kč V Ostravě,

14 14 D) Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne , Spr.3783/95, pro základní obor ekonomika, pro odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký úkon je zapsán pod pořadovým číslem /2015 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladu účtuji podle připojené likvidace. V Ostravě, dne Zpracoval: Ing. René Bystroň Tyršova 1438/ Ostrava

15 List vlastnictví 15

16 Katastrální mapa 16

17