ZNALECKÝ POSUDEK. č / 2016

Transkript

1 ZNALECKÝ POSUDEK č / 2016 o zjištěné ceně nemovité věci Pozemku č.51, jehož součástí je stavba bývalé prodejny smíšeného zboží bez čp/če. v obci Klatovy, kat.území Sobětice u Klatov, okres Klatovy. Objednavatel znaleckého posudku: ZKD Sušice nám.svobody Sušice Účel znaleckého posudku: - pro potřebu kupní smlouvy - zpoplatnění daně z nabytí nemovité věci Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb. a č. 345/2015 Sb., podle stavu ke dni znalecký posudek vypracoval: Pavel Tomášek Okrouhlá Sušice telefon: pavtom@ .cz Počet stran: 12 včetně titulního listu a 1 strany příloh. Objednavateli se předává v 1 vyhotovení. V Sušici

2 - 2 - A. NÁLEZ 1. Znalecký úkol Znalecký úkol o ceně nemovité věci pozemku č.51, jehož součástí je stavba bývalé prodejny smíšeného zboží v obci Klatovy, kat.území Sobětice u Klatovy,okres Klatovy. Předmětem ocenění není plot na S a J straně pozemku vzhledem k tomu, že část plotu chybí a nebo je plot nakloněný a přestal plnit svoji funkci. 2. Základní informace Název předmětu ocenění: Pozemek č.51. Adresa předmětu ocenění: Klatovy Klatovy Kraj: Plzeňský Okres: Klatovy Obec: Klatovy Katastrální území: Sobětice u Klatov Počet obyvatel: Základní cena stavebního pozemku vyjmenované obce ZCv = 1 180,00 Kč/m 2 3. Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne za přítomnosti bez účasti zástupce zadavatele posudku. 4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku - výpis z ze dne informace a údaje sdělené zástupcem zadavatele posudku Mgr.O.Knížkem dne skutečnosti a výměry zjištěné při místním šetření dne Vlastnické a evidenční údaje Vlastník oceňovaných nemovitých věcí je uveden v přiloženém výpise z 6. Dokumentace a skutečnost Znalci byla zapůjčena částečná projektová dokumentace oceňované stavby prodejny vypracovaná v roce Obsah znaleckého posudku 1. Ocenění pozemků 1.1. Pozemek č.51.

3 - 3 - B. ZNALECKÝ POSUDEK Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a č. 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb. a č. 345/2015 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. Index trhu s nemovitými věcmi Název znaku č. P i 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Nabídka odpovídá II 0,00 poptávce 2. Vlastnické vztahy - Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož V 0,00 součástí je stavba (stejný vlastník) nebo jednotka nebo jednotka se spoluvl. podílem na pozemku 3. Změny v okolí s vlivem na prodejnost - Bez vlivu nebo stabilizovaná II 0,00 území - v okolí pozemku se připravuje výstavba RD, avšak výstavba komunikací, věř.osvětlení apod. trvá již poměrně dlouhou dobu, cca 8 roků. 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Bez vlivu II 0,00 5. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 6. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav IV 1,00 Index trhu I T = P 6 * (1 + P i) = 1,000 Index polohy 5 i = 1 Typ staveb na pozemku pro stanovení indexu polohy: Budovy pro obchod a administrativu Název znaku č. P i 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním I 0,65 celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí - Rezidenční I 0,08 zástavba 3. Poloha pozemku v obci - Části obce nesrostlé s obcí (mimo samot) IV -0,03 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec - II -0,08 Pozemek lze napojit pouze na některé sítě v obci - nelze napojit na veřejnou kanalizaci, která vyúsťuje v ČOV 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci je II -0,01 částečně dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost k pozemku - Příjezd po zpevněné komunikaci, VI 0,00 dobré parkovací možnosti 7. Osobní hromadná doprava - Zastávka do 200 m včetně, MHD dobrá III 0,00 dostupnost centra obce 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Nevýhodná pro účel užití realizované stavby - bývalá prodejna smíšeného zboží je uzavřena vzhledem k silnější konkurenci v dané lokalitě I -0,03

4 Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí II 0, Nezaměstnanost - Vyšší než je průměr v kraji - 4,9% ( průměr je I 0,00 4,7% ) 11. Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 Index polohy I P = P 1 * (1 + P i) = 0,605 Koeficient pp = I T * I P = 0, Ocenění pozemků 11 i = Pozemek č.51. Podle výpisu z se jedná o zastavěnou plochu, která se nachází v těsné blízkosti místní veřejné komunikace do Klatov, pozemek je rovinný, příjezd k němu je po zpevněné komunikaci, která je zatím v dobrém stavu, obec Klatovy již nemá platnou cenovou mapu stavebních pozemků. Ocenění Výpočet indexu cenového porovnání Index omezujících vlivů pozemku Název znaku č. P i 1. Geometrický tvar a velikost pozemku - Tvar bez vlivu na využití II 0,00 2. Svažitost pozemku a expozice - Svažitost terénu pozemku do 15 % IV 0,00 včetně; ostatní orientace 3. Ztížené základové podmínky - Neztížené základové podmínky III 0,00 4. Chráněná území a ochranná pásma - Mimo chráněné území a I 0,00 ochranné pásmo 5. Omezení užívání pozemku - Bez omezení užívání I 0,00 6. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 Index omezujících vlivů I O = 1 + P i = 1,000 Index trhu s nemovitostmi I T = 1,000 Index polohy pozemku I P = 0,605 Celkový index I = I T * I O * I P = 1,000 * 1,000 * 0,605 = 0,605 6 i = 1 Stavební pozemek zastavěné plochy a nádvoří oceněný dle 4 odst. 1 a pozemky od této ceny odvozené Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena Zatřídění [Kč/m 2 ] 4 odst. 1 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří Index Koef. Upr. cena [Kč/m 2 ]

5 - 5-4 odst ,- 0, ,90 Typ Název Parcelní Výměra Jedn. cena Cena číslo [m 2 ] [Kč/m 2 ] [Kč] 4 odst. 1 zastavěná plocha a ,00 713, ,40 nádvoří Stavební pozemek - celkem 306,00 m ,40 Ocenění staveb na pozemcích Bývalá prodejna smíšeného zboží bez čp/če. Jedná se o jednoduchou zděnou stavbu provedenou tradiční technologií bez mimořádného vybavení, stavba je částečně podsklepená, má jedno nadzemní podlaží s půdním prostorem pod stanovou střechou a tradiční krytinou, stáří stavby je dle zjištěných údajů 54 roků. V době konání místního šetření a ocenění je stavba opuštěná, neužívá se k žádným účelům, napojena na místní skupinový vodovod, odkanalizování do žumpy na vyvážení, el.energie zavedena V, není osazen bleskosvod, osazeny 2 ks AKU kamen. Dispoziční uspořádání : 1.PP - je zde pouze jeden sklepní prostor, který dříve sloužil k uskladnění paliva apod. 1.NP - je zde samotná prodejna smíšeného zboží, sklad,soc.zařízení, šatna a chodba, ze které je přístup na půdu. Přístup do sklepa je ze skladu. Celkový stavebně technický stav objektu je na podprůměrné úrovni, nebyly zjištěny žádné závažné statické poruchy nosných konstrukcí, stavba je opuštěná. Zatřídění pro potřeby ocenění Budova 12: H. budovy pro obchod a služby Svislá nosná konstrukce: zděná Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC: 123 Výpočet jednotlivých ploch Podlaží Plocha [m 2 ] 1.PP 12,15 = 12,15 1.NP 10,25*11,05 = 113,26 Zastavěné plochy a výšky podlaží Zastavěná Konstr. Podlaží Součin plocha výška 1.PP 12,15 m 2 1,95 m 23,69 1.NP 113,26 m 2 3,26 m 369,23 Součet 125,41 m 2 392,92 Průměrná výška všech podlaží v objektu: PVP = 392,92 / 125,41 = 3,13 m Průměrná zastavěná plocha všech podlaží: PZP = 125,41 / 2 = 62,71 m 2 Obestavěný prostor Výpočet jednotlivých výměr Podlaží Obestavěný prostor 1.PP (12,15)*(1,95) = 23,69 m 3

6 - 6-1.NP (10,25*11,05)*(3,26) = 369,24 m 3 zastřešení 113,26*0, ,26*3,30/3 = 147,24 m 3 (PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) Podlaží Typ Obestavěný prostor 1.PP PP 23,69 m 3 1.NP NP 369,24 m 3 zastřešení Z 147,24 m 3 Obestavěný prostor - celkem: 540,17 m 3 Popis a hodnocení konstrukcí a vybavení (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Konstrukce Provedení Hodnocení Část standardu [%] 1. Základy vč. zemních prací bat.pasy s izolací S Svislé konstrukce zděné tl cm S Stropy rovné tvrdé S Krov, střecha stanový S Krytiny střech pálená taška S Klempířské konstrukce pozink.plech S Úprava vnitřních povrchů štukové omítky S Úprava vnějších povrchů hladké omítky S Vnitřní obklady keramické C Schody dřevěné na půdu + betonové do sklepa S Dveře hladké plné + kovové prosklenné S Vrata X Okna kovové výkladce P Povrchy podlah keramická dlažba S Vytápění 2 ks AKU kamna S Elektroinstalace V S Bleskosvod C Vnitřní vodovod rozvod studené vody P Vnitřní kanalizace odkanalizování záchoda + umyvadla S Vnitřní plynovod C Ohřev teplé vody malý el.ohřívač vody P Vybavení kuchyní C Vnitřní hygienické vyb. umyvadlo + záchod S Výtahy C Ostatní C Instalační pref. jádra X 100 Výpočet koeficientu K 4 Konstrukce, vybavení Obj. podíl [%] Část Upravený Koef. [%] obj. podíl 1. Základy vč. zemních prací S 6, ,00 6,10 2. Svislé konstrukce S 15, ,00 15,30 3. Stropy S 8, ,00 8,10

7 Krov, střecha S 6, ,00 6,20 5. Krytiny střech S 2, ,00 2,90 6. Klempířské konstrukce S 0, ,00 0,60 7. Úprava vnitřních povrchů S 7, ,00 7,30 8. Úprava vnějších povrchů S 3, ,00 3,30 9. Vnitřní obklady keramické C 3, ,00 0, Schody S 2, ,00 2, Dveře S 3, ,00 3, Vrata X 0, ,00 0, Okna P 5, ,46 2, Povrchy podlah S 3, ,00 3, Vytápění S 4, ,00 4, Elektroinstalace S 5, ,00 5, Bleskosvod C 0, ,00 0, Vnitřní vodovod P 3, ,46 1, Vnitřní kanalizace S 3, ,00 3, Vnitřní plynovod C 0, ,00 0, Ohřev teplé vody P 2, ,46 0, Vybavení kuchyní C 1, ,00 0, Vnitřní hygienické vyb. S 4, ,00 4, Výtahy C 1, ,00 0, Ostatní C 4, ,00 0, Instalační pref. jádra X 0, ,00 0,00 Součet upravených objemových podílů 82,56 Koeficient vybavení K 4 : 0,8256 Ocenění Základní cena (dle příl. č. 8) [Kč/m 3 ]: = 2 669,- Koeficient konstrukce K 1 (dle příl. č. 10): * 0,9390 Koeficient K 2 = 0,92+(6,60/PZP): * 1,0252 Koeficient K 3 = 0,30+(2,10/PVP): * 0,9709 Koeficient vybavení stavby K 4 (dle výpočtu): * 0,8256 Polohový koeficient K 5 (příl. č dle významu obce): * 1,0500 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č dle SKP): * 2,1330 Základní cena upravená [Kč/m 3 ] = 4 612,61 Plná cena: 540,17 m 3 * 4 612,61 Kč/m 3 = ,54 Kč Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 54 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 21 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 75 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 54 / 75 = 72,0 % Koeficient opotřebení: (1-72,0 % / 100) * 0,280 = ,19 Kč Úprava ceny dle 30 odst. 6 - morální opotřebení Zdůvodnění použití morálního opotřebení Vnitřní vybavení interieru je zastaralé, konstrukce krátkodobé životnosti stavby doporučuji vyměnit. Srážka za morální opotřebení: ,19 * 5 % = ,31 Kč

8 - 8 - Nákladová cena stavby CS N = ,88 Kč Koeficient pp * 0,605 Cena stavby CS = ,15 Kč Bývalá prodejna smíšeného zboží bez čp/če. - zjištěná cena = ,15 Kč Přípojka vody. Zatřídění pro potřeby ocenění Venkovní úprava 18: Přípojka vody DN 25 mm Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC 2222 Délka: 2,50 m Ocenění Základní cena (dle příl. č. 17): [Kč/m] = 340,- Polohový koeficient K 5 (příl. č dle významu obce): * 1,0500 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č dle SKP): * 2,3180 Základní cena upravená cena [Kč/m] = 827,53 Plná cena: 2,50 m * 827,53 Kč/m = 2 068,82 Kč Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 54 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 6 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 60 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 54 / 60 = 90,0 % Maximální opotřebení může dle přílohy č. 21 činit 85 % Koeficient opotřebení: (1-85 %/ 100) * 0,150 Nákladová cena stavby CS N = 310,32 Kč Koeficient pp * 0,605 Cena stavby CS = 187,74 Kč Přípojka vody. - zjištěná cena = 187,74 Kč Přípojka kanalizace. Zatřídění pro potřeby ocenění Venkovní úprava 18: Přípojka kanalizace DN 150 mm Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC 2223 Délka: 3,50 m Ocenění Základní cena (dle příl. č. 17): [Kč/m] = 1 180,- Polohový koeficient K 5 (příl. č dle významu obce): * 1,0500 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č dle SKP): * 2,3110 Základní cena upravená cena [Kč/m] = 2 863,33 Plná cena: 3,50 m * 2 863,33 Kč/m = ,65 Kč Výpočet opotřebení lineární metodou

9 - 9 - Stáří (S): 54 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 26 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 80 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 54 / 80 = 67,5 % Koeficient opotřebení: (1-67,5 % / 100) * 0,325 Nákladová cena stavby CS N = 3 257,04 Kč Koeficient pp * 0,605 Cena stavby CS = 1 970,51 Kč Přípojka kanalizace. - zjištěná cena = 1 970,51 Kč Žumpa. Zatřídění pro potřeby ocenění Venkovní úprava 18: Žumpa z monolitického i montovaného betonu Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC 2212 Výměra: 4,20 m 3 obestavěného prostoru Ocenění Základní cena (dle příl. č. 17): [Kč/m 3 ] = 2 300,- Polohový koeficient K 5 (příl. č dle významu obce): * 1,0500 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č dle SKP): * 2,3310 Základní cena upravená cena [Kč/m 3 ] = 5 629,37 Plná cena: 4,20 m 3 * 5 629,37 Kč/m 3 = ,35 Kč Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 54 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 26 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 80 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 54 / 80 = 67,5 % Koeficient opotřebení: (1-67,5 % / 100) * 0,325 Nákladová cena stavby CS N = 7 684,09 Kč Koeficient pp * 0,605 Cena stavby CS = 4 648,87 Kč Žumpa. - zjištěná cena = 4 648,87 Kč Cena staveb celkem = ,27 Kč Ocenění porostů na pozemcích Porosty. Jedná se o 2 náletové porosty vrbiny, neudržované, na svém stanovišti neperspektivní, doporučuji smítit, stáří určeno odhadem. Okrasné rostliny: příloha č. 39. Název Stáří Počet / Výměra Typ Jedn. cena [Kč / Úpravy [%] Upr. cena Cena

10 jedn.] [Kč / jedn.] [Kč] vrba křehká 50 roků 2,00 ks Listnaté stromy I , % 324,10 648,20 Součet: 648,20 Koeficient stanoviště Kz (dle příl. č. 39): * 1,000 Koeficient polohy K 5 (příl. č. 20) * 1,050 Celkem - okrasné rostliny = 680,61 Kč Porosty. - zjištěná cena = 680,61 Kč Cena porostů celkem = 680,61 Kč Rekapitulace cen staveb a porostů na pozemku: Bývalá prodejna smíšeného zboží bez čp/če ,15 Kč Přípojka vody. 187,74 Kč Přípojka kanalizace ,51 Kč Žumpa ,87 Kč Porosty. 680,61 Kč Stavby, porosty na pozemku - celkem ,88 Kč Pozemky - celkem ,40 Kč Pozemek č zjištěná cena = ,28 Kč

11 C. REKAPITULACE Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení 1. Ocenění pozemků 1.1. Pozemek č ,10 Kč 1. Ocenění pozemků celkem ,10 Kč Celkem ,10 Kč Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení, celkem ,10 Kč Rekapitulace výsledných cen 1. Ocenění pozemků 1.1. Pozemek č ,30 Kč 1. Ocenění pozemků celkem ,30 Kč Celkem ,30 Kč Rekapitulace výsledných cen, celkem ,30 Kč Výsledná cena po zaokrouhlení dle 50: ,- Kč slovy: Šestsetdvacetšesttisícdevětsetdeset Kč V Sušici Pavel Tomášek Okrouhlá Sušice telefon: pavtom@ .cz Zpracováno programem NEMExpress AC, verze: D. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Plzni, jmenovacím dekretem č.j.spr. 2475/89 ze dne , pro základní obor EKONOMIKA - odvětví ceny a odhady se specializací pro odhady nemovitostí.

12 Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č / 2016 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 709/2016.