ZNALECKÝ POSUDEK O CENĚ OBVYKLÉ číslo 3059

Transkript

1 Ing. Luděk Novák Znalecký posudek č ZNALECKÝ POSUDEK O CENĚ OBVYKLÉ číslo 3059 NEMOVITÁ VĚC: Rodinný dům č.p. 635 v k.ú. a obci Kostelec nad Labem, Rodinný dům č.p. 635 s příslušenstvím a pozemky (LV č. 1264) v k.ú.kostelec nad Labem, obec Kostelec nad Labem, okres Mělník Katastrální údaje : Kraj Středočeský, okres Mělník, obec Kostelec nad Labem, k.ú. Kostelec nad Labem Adresa nemovité Křovákova 635/9, Kostelec nad Labem věci: Vlastník stavby: /0196, Radek Bébr, Křovákova 635/9, Kostelec nad Labem, vlastnictví: výhradní Vlastník pozemku: /0196, Radek Bébr, Křovákova 635/9, Kostelec nad Labem, vlastnictví: výhradní OBJEDNATEL : Exekutorský úřad Praha 10, JUDr. Igor Ivanko Adresa objednatele: Na Zátorce 590/12, Praha 6 ZHOTOVITEL : Adresa zhotovitele: Ing. Luděk Novák Znalecký a expertní institut Praha s.r.o. Na Vlastním 2316/ Praha 3 ÚČEL OCENĚNÍ: Zjištění obvyklé ceny dle usnesení č.j. 167 EX 14069/10-98 (ocenění stávajícího stavu) OBVYKLÁ CENA Kč Datum místního šetření: Stav ke dni : Počet stran: 19 stran Počet příloh: 11 Počet vyhotovení: 2 V Praze, dne Výtisk č. 1

2 NÁLEZ Znalecký úkol Znalecký úkol o ceně nemovitosti zapsané na listu vlastnictví č.1264 pro katastrální území Kostelec nad Labem, obec Kostelec nad Labem, okres Mělník - rodinný dům č.p. 635 s příslušenstvím a pozemky p.č. St.639 a 443/3. Zjištění obvyklé ceny nemovitosti. Přehled podkladů - Výpis z katastru nemovitostí (LV č. 1264) vyhotovený KÚ pro Středočeský kraj, KP Mělník ze dne kopie katastrální mapy - výsledky zjištěné při místním šetření dne částečné zaměření nemovitosti - fotodokumentace - mapa oblasti - Usnesení Exekutorského úřadu pro Prahu 10 č.j. 167 EX 14069/10-98 Místopis Obec Kostelec nad Labem, k.ú. Kostelec nad Labem, okres Mělník. Kostelec nad Labem leží ve Středních Čechách, severovýchodně od Prahy. Město se rozkládá na levém břehu řeky Labe. Okolí města je tvořeno jen mírně zvlněnou krajinou. Kostelec nad Labem leží v okrese Mělník, 7 km severozápadně od Brandýsa nad Labem. Historické jádro města je od roku 2003 městskou památkovou zónou. Kostelec nad Labem má veškerou občanskou vybavenost - obecní úřad, mateřskou i základní školu, dětské hřiště, sportovní zařízení, banku, poštu, lékaře, restaurace, síť obchodů a služeb. Dále má dobrou dopravní dostupnost do Prahy a do okolních větších měst. Je zde příměstská autobusová doprava a polabská cyklostezka pro sportovní vyžití. SOUČASNÝ STAV BUDOUCÍ STAV Okolí: bytová zóna průmyslová zóna Okolí : bytová zóna průmyslová zóna ostatní nákupní zóna ostatní nákupní zóna Přípojky: / voda / kanalizace / plyn Přípojky: / voda / kanalizace / plyn veř. / vl. / elektro telefon veř / vl. / elektro telefon Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): MHD železnice autobus Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): dálnice/silnice I. tř silnice II.,III.tř Poloha v obci: širší centrum - zástavba RD Přístup k pozemku zpevněná komunikace nezpevněná komunikace Přístup přes pozemky: 443/1 ostatní plocha, ostatní komunikace/ vlastník Město Kostelec nad Labem Celkový popis Jedná se o rodinný dům č.p. 635 s příslušenstvím a pozemky ( polovina dvojdomu). Dům je umístěn v širším centru obce v ul. Křovákova. Jedná se o jednopodlažní, částečně podsklepený dům s upraveným podkrovním prostorem k bydlení a s pozemky. Nemovitost nebyla v den prohlídky zpřístupněna i přes písemnou výzvu! Při ocenění se vychází z místního šetření a z telefonických informací poskytnutých paní Kebrlovou, přítelkyní povinného

3 Silné stránky Za silné stránky lze považovat umístění domu v klidné části obce. Obec má dobrou občanskou vybavenost, nákupní možnosti jsou v dobré docházkové vzdálenosti, dobrá je dojezdová vzdálenost do Mělníka a do Prahy. Parkování je umožněno na komunikaci před rodinným domem a na vlastním pozemku. Slabé stránky Za slabé stránky lze považovat menší výměru stavebního pozemku. Dům vykazuje známky zhoršeného stavebně technického stavu a poškození vlivem neužívání a devastací zloději. Slabou stránkou je i nutnost oprav a dokončení rodinného domu. RIZIKA Rizika spojená s právním stavem nemovité věci: Nemovitá věc je řádně zapsána v katastru Nemovitá věc není řádně zapsána v katastru nemovitostí nemovitostí Stav stavby umožňuje podpis zástavní Stav stavby neumožňuje podpis zástavní smlouvy (vznikla věc) smlouvy Skutečné užívání stavby není v rozporu s její Skutečné užívání stavby je v rozporu s její kolaudací kolaudací Přístup k nemovité věci přímo z veřejné Není zajištěn přístup k nemovité věci přímo z komunikace je zajištěn veřejné komunikace Komentář: Bez rizik Rizika spojená s umístěním nemovité věci: nejsou Nemovitá věc není situována v záplavovém Nemovitá věc situována v záplavovém území území Komentář: Bez rizik Věcná břemena a obdobná zatížení: Zástavní právo Exekuce Komentář: V části CLV č je uvedeno zástavní právo exekutorské, zahájení exekuce, exekuční příkaz k prodeji a nařízení exekuce a dále zástavní právo smluvní pro Hypoteční banku a.s., Praha 5. Ostatní rizika: nejsou Komentář: Bez rizik OBSAH Obsah ocenění prováděného podle cenového předpisu 1. Ocenění staveb 1.1 Rodinný dům č.p Garáž 2. Ocenění pozemků 2.1 Pozemek Obsah tržního ocenění majetku 1. Ocenění staveb nákladovou metodou 1.1 Rodinný dům č.p

4 1.2 Garáž 2. Ocenění pozemků 2.1 Pozemek p.č St Porovnávací ocenění 3.1 Porovnávací metoda OCENĚNÍ Index trhu s nemovitými věcmi Název znaku č. P i 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Poptávka nižší než I -0,01 nabídka 2. Vlastnické vztahy - Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož V 0,00 součástí je stavba (stejný vlastník) nebo jednotka nebo jednotka se spoluvl. podílem na pozemku 3. Změny v okolí - Bez vlivu II 0,00 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Bez vlivu II 0,00 5. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 6. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav IV 1,00 Index trhu I T = P 6 * (1 + P i ) = 0,990 Index polohy 5 i = 1 Typ staveb na pozemku pro stanovení indexu polohy: Rezidenční stavby v ostatních obcích nad 2000 Název znaku č. P i 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném I 1,00 funkčním celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí - I 0,04 Rezidenční zástavba 3. Poloha pozemku v obci - Navazující na střed (centrum) obce II 0,02 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec - I 0,00 Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci je I 0,00 dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost k pozemku - Příjezd po zpevněné komunikaci, VII 0,01 s možností parkování na pozemku 7. Osobní hromadná doprava - Zastávka od 201 do 1000, MHD II -0,03 špatná dostupnost centra obce - Zastávka ve vzdálenosti cca 350m. 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Bez možnosti II 0,00-4 -

5 komerčního využití 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí II 0, Nezaměstnanost - Průměrná nezaměstnanost II 0, Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 Index polohy I P = P 1 * (1 + P i) = 1,040 Koeficient pp = I T * I P = 1, i = 2 Základní cena stavebních pozemků pro k.ú. Kostelec nad Labem: Základní zjištěná cena stavebního pozemku obce okresu ZCv = 1 590,00 Kč/m 2 Koeficienty obce Název koeficientu č. P i O1. Velikost obce obyvatel II 0,85 O2. Hospodářsko-správní význam obce - Ostatní obce IV 0,60 O3. Poloha obce - Obec vzdálená od hranice města Prahy nebo Brna v III 1,02 nejkratším vymezeném úseku silnice do 20 km včetně O4. Technická infrastruktura v obci - V obci je elektřina, vodovod, I 1,00 kanalizace a plyn O5. Dopravní obslužnost obce - Železniční a autobusová zastávka II 0,95 O6. Občanská vybavenost v obci - Rozšířená vybavenost (obchod, služby, zdravotní středisko, škola a pošta, nebo bankovní (peněžní) služby, nebo sportovní nebo kulturní zařízení) II 0,98 Základní zjištěná cena stavebního pozemku: ZC = ZCv * O 1 * O 2 * O 3 * O 4 * O 5 * O 6 = 770,05 Kč/m 2 Ocenění prováděné podle cenového předpisu Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 303/2013 Sb. a č. 344/2013 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. 1. Ocenění staveb 1.1 Rodinný dům č.p. 635 Jedná se o částečně podsklepený rodinný dům s 1 nadzemním podlažím a s upraveným podkrovním prostorem k bydlení. Domek má polovalbovou a sedlovou konstrukcí střechy. Jedná se o polovinu dvojdomu. Je zděný z plných cihel, střecha je tašková, oplechování z pozinkovaného plechu. Stropy nad 1.NP jsou s rovnými podhledy. Omítky vnitřní jsou vápenné hladké, venkovní fasádu tvoří kontaktní zateplovací systém. Okna jsou plastová s izolačním dvojsklem. Dveře vstupní plastové. Vzhledem k nepřístupnosti objektu se předpokládá standardní provedení domku. Vytápění bude ústřední s plynovým kotlem včetně přípravy TUV, v současné době neprovedeno. Provedeny jsou rozvody el. energie 230/400 V, studené a teplé vody a kanalizace. Dům je napojen na všechny inženýrské sítě včetně plynovodu

6 Dům obsahuje: v 1.PP - sklep v 1.NP - pokoj, halu s kuch. koutem, WC, spíž, šatnu a koupelnu v podkroví - 2 pokoje Stavebně technický stav objektu je jen přiměřeně dobrý, odpovídá stáří, průběžně probíhajícím stavebním úpravám a devastaci zloději. Dům pochází cca z roku V posledních 5ti letech probíhala rekonstrukce a přístavba domu v zadní části. Stavební práce nejsou dokončeny. Osazeny jsou nové zařizovací předměty, nejsou provedeny keramické obklady na WC a v koupelně, podlahy v pokojích jsou pouze z betonové mazaniny, nejsou podlahové krytiny. Není dokompletována elektrika, ústřední topení je z velké části odmontované. Nejsou dokončeny střešní terasy. Zatřídění pro potřeby ocenění Typ objektu: Rodinný dům 35 porovnávací metoda Poloha objektu: Středočeský kraj, obec obyvatel Stáří stavby: 75 let Základní cena ZC (příloha č. 24): 2 926,- Kč/m 3 Zastavěné plochy a výšky podlaží 1.NP: 8,34*13,78+5,71*2,26 = 127,83 m 2 podkroví: 8,34*13,78 = 114,93 m 2 Název podlaží Zastavěná plocha Konstrukční výška 1.NP: 127,83 m 2 3,05 m podkroví: 114,93 m 2 2,50 m Obestavěný prostor celého objektu: 5,71*2,26*4,04+8,34*8,13*(4,51+8,30)/2+8,3 = 851,61 m 3 4*5,65*(3,97+7,10)/2+8,34*4,17/2*3,80/3+4,5 1*8,30*2,20 Obestavěný prostor - celkem: = 851,61 m 3 Podlažnost: Zastavěná plocha prvního nadzemního podlaží: ZP1 = 127,83 m 2 Zastavěná plocha všech podlaží: ZP = 242,76 m 2 Podlažnost: ZP / ZP1 = 1,90 Výpočet indexu cenového porovnání Index vybavení Název znaku č. V i 0. Typ stavby - nepodsklepený nebo podsklepený do poloviny I typ A zastavěné plochy 1.NP - se šikmou nebo strmou střechou 1. Druh stavby - dvojdomek, dům řadový II -0,01 2. Provedení obvodových stěn - cihelné nebo tvárnicové zdivo III 0,00 3. Tloušťka obvod. stěn - 45 cm II 0,00-6 -

7 4. Podlažnost - hodnota více jak 1 do 2 včetně II 0,01 5. Napojení na sítě (přípojky) - přípojka elektro, voda, kanalizace a V 0,08 plyn nebo propan butan 6. Způsob vytápění stavby - lokální na tuhá paliva - Dům bez systému I -0,08 vytápění. 7. Zákl. příslušenství v RD - úplné - standardní provedení III 0,00 8. Ostatní vybavení v RD - bez dalšího vybavení I 0,00 9. Venkovní úpravy - minimálního rozsahu II -0, Vedlejší stavby tvořící příslušenství k RD - bez vedlejších staveb II 0,00 nebo jejich celkové zastavěné ploše nad 25 m2 11. Pozemky ve funkčním celku se stavbou - od 300 m2 do 800 m2 II 0,00 celkem 12. Kriterium jinde neuvedené - bez vlivu na cenu III 0, Stavebně - technický stav - stavba se zanedbanou údržbou III 0,85 (předpoklad provedení menších stavebních úprav) - Objek je rozestavěný, nutno dokompletovat Koeficient pro stavby 4 roky po celkové rekonstrukci: s = 1-0,005 * (4 + 15)= 0, Index vybavení I V = (1 + V i ) * V 13 * 0,905 = 0,746 i = 1 Index trhu s nemovitými věcmi I T = 0,990 Index polohy pozemku I P = 1,040 Ocenění Základní cena upravená ZCU = ZC * I V = 2 926,- Kč/m 3 * 0,746 = 2 182,80 Kč/m 3 CS P = OP * ZCU * I T * I P = 851,61 m 3 * 2 182,80 Kč/m 3 * 0,990 * 1,040= ,58 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem = ,58 Kč 1.2 Garáž Jedná se o jednopodlažní, podsklepený zděný objekt s plochou konstrukcí střechy, který navazuje na rodinný dům. Podlaha je betonová, vrata sekční plastová, proveden rozvod el energie (není kompletace). Objekt bez dalšího vybavení vybavení. Ke dni prohlídky byl nepřístupný! Zatřídění pro potřeby ocenění Typ objektu: Garáž 37 porovnávací metoda Poloha objektu: Středočeský kraj, obec nad do obyvatel Stáří stavby: 10 let Základní cena ZC (příloha č. 26): 1 820,- Kč/m 3 Zastavěné plochy a výšky podlaží 1.NP: 8,12*7,00 = 56,84 m 2-7 -

8 Název podlaží Zastavěná plocha Konstrukční výška 1.NP: 56,84 m 2 2,90 m Obestavěný prostor celého objektu: 8,12*7,00*(3,53+2,20) = 325,69 m 3 Obestavěný prostor - celkem: = 325,69 m 3 Výpočet indexu cenového porovnání Index vybavení Název znaku č. V i 0. Typ stavby - svislé konstrukce zděné nebo železobetonové s II typ B plochou střechou nebo krovem neumožňující zřízení podkroví 1. Druh stavby - řadová I -0,01 2. Konstrukce - obvodové zdivo nebo stěny tl. nad 30 cm III 0,10 3. Technické vybavení - přívod el. napětí 230 V / 400 V nebo vrata s III 0,00 el. pohonem 4. Příslušenství - venkovní úpravy - bez příslušenství II -0,01 5. Kriterium jinde neuvedené - bez vlivu na cenu III 0,00 6. Stavebně - technický stav - stavba se zanedbanou údržbou - III 0,85 (předpoklad provedení menších stavebních úprav) - Nutno dokončit stavební úpravy. Koeficient pro stáří 10 let: s = 1-0,005 * 10 = 0,950 5 Index vybavení I V = (1 + V i) * V 6 * 0,950 = 0,872 i = 1 Index trhu s nemovitými věcmi I T = 0,990 Index polohy pozemku I P = 1,040 Ocenění Základní cena upravená ZCU = ZC * I V = 1 820,- Kč/m 3 * 0,872 = 1 587,04 Kč/m 3 CS P = OP * ZCU * I T * I P = 325,69 m 3 * 1 587,04 Kč/m 3 * 0,990 * 1,040= ,80 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem = ,80 Kč 2. Ocenění pozemků 2.1 Pozemek Jedná se o pozemek p.č. St. 639 u rodinného domu č.p Pozemek je rovinný, přístupný po místní zpevněné komunikaci - ul Křovákova, stavby na pozemku lze napojit na všechny inženýrské sítě. Pozemek je v katastru nemovitostí vedený jako zastavěná plocha a nádvoří. Pozemek je zčásti zastavěn stavbou - rodinného domu č.p A dále o pozemek p.č. 443/3- zahrady. Pozemek je zčásti zastavěn objektem garáže

9 Ocenění Výpočet indexu cenového porovnání Index omezujících vlivů pozemku Název znaku č. P i 1. Geometrický tvar a velikost pozemku - Tvar bez vlivu na využití II 0,00 2. Svažitost pozemku a expozice - Svažitost terénu pozemku do 15% IV 0,00 včetně; ostatní orientace 3. Ztížené základové podmínky - Neztížené základové podmínky III 0,00 4. Chráněná území a ochranná pásma - Mimo chráněné území a I 0,00 ochranné pásmo 5. Omezení užívání pozemku - Bez omezení užívání I 0,00 6. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 Index omezujících vlivů I O = 1 + P i = 1,000 6 i = 1 Index trhu s nemovitostmi I T = 0,990 Index polohy pozemku I P = 1,040 Celkový index I = I T * I O * I P = 0,990 * 1,000 * 1,040 = 1,030 Stavební pozemky zastavěné plochy a nádvoří oceněné dle 4 odst. 1 a pozemky od této ceny odvozené Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena Upr. cena Zatřídění [Kč/m 2 Index Koef. ] [Kč/m 2 ] 4 odst. 1 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří 4 odst ,05 1, ,15 Typ Název Parcelní Výměra Jedn. cena Cena číslo [m 2 ] [Kč/m 2 ] [Kč] 4 odst. 1 zastavěná plocha a ,00 793, ,65 nádvoří 4 odst. 1 zahrada 443/3 240,00 793, ,- Stavební pozemky zastavěné plochy a nádvoří - celkem ,65 Pozemek - zjištěná cena = ,65 Kč - 9 -

10 Ocenění majetku obecnou metodikou 1. Ocenění staveb nákladovou metodou 1.1 Rodinný dům č.p.635 Věcná hodnota dle THU Jedná se o částečně podsklepený rodinný dům s 1 nadzemním podlažím a s upraveným podkrovním prostorem k bydlení. Domek má polovalbovou a sedlovou konstrukcí střechy. Jedná se o polovinu dvojdomu. Je zděný z plných cihel, střecha je tašková, oplechování z pozinkovaného plechu. Stropy nad 1.NP jsou s rovnými podhledy. Omítky vnitřní jsou vápenné hladké, venkovní fasádu tvoří kontaktní zateplovací systém. Okna jsou plastová s izolačním dvojsklem. Dveře vstupní plastové. Vzhledem k nepřístupnosti objektu se předpokládá standardní provedení domku. Vytápění bude ústřední s plynovým kotlem včetně přípravy TUV. Provedeny jsou rozvody el. energie 230/400 V, studené a teplé vody a kanalizace. Dům je napojen na všechny inženýrské sítě včetně plynu. Dům obsahuje: v 1.PP - sklep v 1.NP - pokoj, halu s kuch. koutem, WC, spíž, šatnu a koupelnu v podkroví - 2 pokoje Stavebně technický stav objektu je dobrý, odpovídá stáří a průběžně probíhajícím stavebním úpravám. Dům pochází cca z roku V posledních 5ti letech probíhala rekonstrukce a přístavba domu v zadní části. Stavební práce nejsou kompletně dokončeny. Osazeny jsou nové zařizovací předměty, nejsou provedeny keramické obklady na WC a v koupelně, podlahy v pokojích jsou pouze z betonové mazaniny, nejsou podlahové krytiny. Není dokompletována elektrika, ústřední topení je z velké části odmontované. Nejsou dokončeny střešní terasy. Zastavěné plochy a výšky podlaží Název Zastavěná. Konstr. výška plocha 1.PP 37,43 m 2 2,00 m Výčet místností: 1.PP 26,00 m 2 0,50 13,00 m 2 Užitná plocha celkem: 13,00 m 2 1.NP 127,83 m 2 3,05 m Výčet místností: 1.NP 97,00 m 2 1,00 97,00 m 2 Užitná plocha celkem: 97,00 m 2 podkroví 114,93 m 2 2,50 m Výčet místností: podkroví 80,00 m 2 1,00 80,00 m 2 Užitná plocha celkem: 80,00 m

11 Obestavěný prostor Výpočet jednotlivých výměr Název Obestavěný prostor [m 3 ] celého objektu = 851,61 m 3 5,71*2,26*4,04+8,34*8,13*(4,51+8,30)/2+8,34* 5,65*(3,97+7,10)/2+8,34*4,17/2*3,80/3+4,51*8, 30*2,20 (PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) Název Typ Obestavěný prostor celého objektu 851,61 m 3 Obestavěný prostor - celkem: 851,61 m 3 Konstrukce Popis 1. Základy betonové pasy izolované 1. Základy mělké založení bez izolace 2. Zdivo zděné tl. 45 cm 3. Stropy s rovnými podhledy 4. Střecha sedlová, váznicová 5. Krytina tašková 6. Klempířské konstrukce pozinkovaný plech 6. Klempířské konstrukce chybí 7. Vnitřní omítky dvouvrstvé vápenné omítky 8. Fasádní omítky kontaktní zateplovací systém 8. Fasádní omítky kontaktní zateplovací systém 9. Vnější obklady chybí 10. Vnitřní obklady běžné keramické obklady 11. Schody 12. Dveře hladké plné dveře 13. Okna plastová s izolačním dvojsklem 14. Podlahy obytných plovoucí podlaha a ker. dlažba místností 14. Podlahy obytných plovoucí podlaha a ker. dlažba místností 15. Podlahy ostatních keramická dlažba místností 16. Vytápění ústřední topení 16. Vytápění ústřední topení 17. Elektroinstalace světelná, třífázová 17. Elektroinstalace světelná, třífázová 18. Bleskosvod bleskosvod 19. Rozvod vody plast, studená i teplá voda 20. Zdroj teplé vody centrální ohřev 21. Instalace plynu zemní plyn 22. Kanalizace plastové potrubí

12 23. Vybavení kuchyně kuch. linka a el. sporák 24. Vnitřní vybavení umyvadlo, vana, WC 25. Záchod splachovací 26. Ostatní chybí Ocenění Zastavěná plocha (ZP) [m 2 ] 128 Užitná plocha (UP) [m 2 ] 190 Obestavěný prostor (OP) [m 3 ] 851,61 Jednotková cena (JC) [Kč/m 3 ] Rozestavěnost % 100,00 Upravená cena (RC) [Kč/m 3 ] Reprodukční hodnota [Kč] (RC * OP) Stáří roků 84 Další životnost roků Opotřebení % 49,00 Věcná hodnota (VH) [Kč] Garáž Věcná hodnota dle THU Jedná se o jednopodlažní, podsklepený zděný objekt s plochou konstrukcí střechy, který navazuje na rodinný dům. Podlaha je betonová, vrata sekční plastová, proveden rozvod el energie (není kompletace). Objekt bez dalšího vybavení vybavení. Ke dni prohlídky byl nepřístupný! Zastavěné plochy a výšky podlaží Název Zastavěná. Konstr. výška plocha 1.NP 56,84 m 2 2,90 m Výčet místností: garáž 45,00 m 2 0,00 0,00 m 2 Užitná plocha celkem: 0,00 m 2 Obestavěný prostor Výpočet jednotlivých výměr Název Obestavěný prostor [m 3 ] celého objektu 8,12*7,00*(3,53+2,20) = 325,69 m 3 (PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) Název Typ Obestavěný

13 prostor celého objektu 325,69 m 3 Obestavěný prostor - celkem: 325,69 m 3 Ocenění Zastavěná plocha (ZP) [m 2 ] 57 Obestavěný prostor (OP) [m 3 ] 325,69 Jednotková cena (JC) [Kč/m 3 ] Rozestavěnost % 100,00 Upravená cena (RC) [Kč/m 3 ] Reprodukční hodnota [Kč] (RC * OP) Stáří roků 5 Další životnost roků 75 Opotřebení % 6,30 Věcná hodnota (VH) [Kč] Ocenění pozemků 2.1 Pozemek p.č St.103 Porovnávací metoda Základní popis oceňovaných pozemků Jedná se o pozemek p.č. St. 639 u rodinného domu č.p Pozemek je rovinný, přístupný po místní zpevněné komunikaci - ul Křovákova, stavby na pozemku lze napojit na všechny inženýrské sítě. Pozemek je v katastru nemovitostí vedený jako zastavěná plocha a nádvoří. Pozemek je zčásti zastavěn stavbou - rodinného domu č.p A dále o pozemek p.č. 443/3- zahrady. Pozemek je zčásti zastavěn objektem garáže. Přehled srovnatelných pozemků: Koeficienty: (redukce ceny - KRC, velikost poz. - KMP, poloha poz. - KPP, dopravní dostupnost - KDD, možnost zastavění - KMZ, intenzita využití - KIV, vybavenost poz. - KVP, úvaha zpracovatele - KUV) Požadovaná Jednotková Koeficient Lokalita: Kostelec nad Labem Výměra [m 2 ] Upravená /kupní cena cena celkový cena [ Kč ] [ Kč/m 2 ] [ K C ] [ Kč/m 2 ] KRC: 0,90 KMP: 1,00 KPP: 1,02 KDD: 1,00 KMZ: 1,00 KIV: 1,00 KVP: 1,00 KUV: 1,02 Parcela č.: ,00 0, ,08 Popis pozemku: Stavební pozemek v Kostelci nad Labem - oblast Letná o výměře 601 m2. Plán kompletního zasítění - kanalizace, vodovod, elektřina a plyn je stanoven na jaro tohoto roku. Na pozemku můžeme zajistit i stavbu rodinného domu Lokalita: Kostelec nad Labem KRC: 0,90 KMP: 1,00 KPP: 1,02 KDD: 1,00 KMZ: 1,00 KIV: 1,00 KVP: 1,00 KUV: 1,02 Parcela č.: ,00 0, ,

14 Popis pozemku: Stavební pozemek v Kostelci nad Labem - oblast Letná o výměře 615 m2. Plán kompletního zasítění - kanalizace, vodovod, elektřina a plyn je stanoven na jaro tohoto roku. Na pozemku můžeme zajistit i stavbu rodinného domu Lokalita: Kostelec nad Labem KRC: 0,90 KMP: 1,00 KPP: 1,02 KDD: 1,00 KMZ: 1,00 KIV: 1,00 KVP: 1,00 KUV: 1,02 Parcela č.: ,00 0, ,45 Popis pozemku: Přímý majitel nabízí poslední 1 pozemek pro výstavbu rodinných domů v Kostelci nad Labem Výměra posledního pozemku č. 18 (758m2) je kompletně zasíťovaný (voda, elektřina, plyn, kanalizace),rovinatý v klidné části města. Pozemky je k prodeji pouze s typovým RD Bungalov za cenu ,-Kč včetně DPH Lokalita: Kostelec nad Labem KRC: 0,90 KMP: 1,00 KPP: 0,98 KDD: 1,00 KMZ: 1,00 KIV: 1,00 KVP: 1,00 KUV: 0,98 Parcela č.: ,51 0, ,91 Popis pozemku: Prodej pozemku o výměře 1188m2 v Kostelci nad Labem. Jedná se o jediný volný pozemek přímo na náměstí, kde lze stavět. Pozemek nabízí dostatek prostoru pro rodinný dům s velkou zahradou. Veškeré sítě jsou na pozemku (voda, kanalizace, plyn, elektřina). Lokalita: Kostelec nad Labem KRC: 0,90 KMP: 1,00 KPP: 1,05 KDD: 1,00 KMZ: 1,00 KIV: 1,00 KVP: 1,00 KUV: 1,05 Parcela č.: ,00 0, ,31 Popis pozemku: stavební pozemek určený k zástavbě na okraji města. Sítě v dosahu. Nabízíme Vám pozemek určený k bytové zástavbě. Rovinatý pozemek (2634 m2) se nachází na okraji města Kostelec n/l, na velmi zajímavém a dobře dostupném místě, IS cca 50m od pozemku (voda, ele., kanalizace). Na pozemku je schválená výstavba rodinného domu. Pozemek se dá rovněž rozdělit i na dva menší. Průměrná jednotková cena 1 821,37 Kč/m 2 Stanovení a zdůvodnění jednotkové ceny pozemků Pro porovnání jsou vybrané stavební parcely v Kostelci nad Labem a v nejbližším okolí. Oceňovaný pozemek má lepší umístění, nachází se v širším centru obce. Druh pozemku Parcela č. Výměra [ m 2 ] Jednotková cena [ Kč/m 2 ] Celková cena pozemku [Kč] zastavěná plocha a nádvoří zahrada 443/ Celková výměra pozemků 431 Hodnota pozemků celkem

15 3. Porovnávací ocenění 3.1 Porovnávací metoda Oceňovaná nemovitá věc Užitná plocha: 190,00 m 2 Obestavěný prostor: 1 177,31 m 3 Zastavěná plocha: 184,67 m 2 Plocha pozemku: 431,00 m 2 Popis oceňované nemovité věci Pro porovnání jsou vybrané nabízené a obchodované obdobné rodinné domy v městě Kostelec nad Labem. Popisy porovnatelných nemovitých věcí Rodinný dům 4+1 Dům s balkonem a garáží, situovaný u slepého ramene Labe. Dům je po kompletní rekonstrukci s plastovými okny a zateplením polystyrénem (10 cm). Na střeše jsou tašky Bramac alpská taška. Dům je částečně podsklepen. Dispozičně je dům řešem jako 4+1 s obytnou halou s krbem, která je propojená s obývacím pokojem. Okna jsou orientovaná do zahrady a směřují k jihu, zaručují dostatek světla po celý den. Vytápění je řešeno krbovými kamny s kombinací el. kotle a podlahového vytápění. Dům má koupelnu s rohovou vanou. Vjezd k domu zajišťují el. ovládaná vrata. Součástí domu je garáž. U domu je zámková dlažba a na ní navazuje do zahrady zasazený kruhový bazén. Rodinný dům 3+1 Rodinný dům 3+1, užitná plocha 178 m2, pozemek 722 m2, ul. K pomníku, obec Kostelec nad Labem - Jiřice. Rodinný dům je po rekonstrukci, nachází se v tiché ulici na pozemku o ploše 722 m2. K domu náleží garáž, dílna a sklep, Do domu je zaveden plyn, vodovod a elektřina. Vytápění WAF + elektřina. V blízkém okolí veškerá občanská vybavenost Rodinný dům 4+1 RD se dvěma nadzemními podlažími a pěknou zahradou. Přízemí tvoří vstupní předsíňka se schody do podkroví. Všechny pokoje i kuchyně v přízemí jsou průchozí. Druhé nadzemní podlaží tvoří půda vhodná k zástavbě. Zde je možnost rozšíření o další obytné místnosti.celková obytná plocha 1. NP je 85 m2, 2. NP pro vestavbu 85 m2.pozemek je o rozloze 750 m2, vjezd na zahradu, zeleň, garáž, hospodářská zástavba, dílna. Pozemek je veden jako stavební - poskytuje tedy možnost další stavby RD nebo možnost zásadního stavebního rozšíření plochy domu.dům je z roku Okna jsou původní. Topení: 4x pokoj - akumulačky, kuchyně - kamna na dřevo. Připojení na veřejný vodovod a kanalizaci. Rodinný dům 3+1 Rodinný dům po rekonstrukci s dispozicí 2+1+ jídelna + půda. Obytná pl. 80 m2, užitná pl. včetně půdy 130 m2, zastavěná pl. cca 110 m2, vlastní pozemek 260 m2. V přízemí se nachází předsíň, obývací pokoj, jídelna, kuchyně, ložnice a koupelna. V půdních prostorách je možno udělat půdní vestavbu dvou pokojů. Dům prošel před cca 10ti lety rekonstrukcí rozvodů, podlah, štuků, oken, fasády a střechy. Vytápění je zajištěno plynovým kotlem a ohřev vody boilerem + v domě jsou i krbová kamna. Zahrada je travnatá a rovinatá s pergolou. Objekt je napojen na el., městský vodovod + studna, kanalizaci a na plyn. Obecní příjezdová komunikace je bez provozu

16 Rodinný dům 3+1 Rodinný dům v Žižkově ulici. Jedná se o částečně podsklepený dům (půlka dvojdomu), který má dosud zcela volné podkroví. Za domem je zahrada s několika vzrostlými stromy. V přízemí je byt 3+1 s verandou a s komorou. Celková podlahová plocha bytu je 87,65 m2, (obývací pokoj 24,5 m2, kuchyň 10,21 m2 a koupelna 7,12 m2). Obytné místnosti mají okna do klidné zahrady. V podkroví je cca 70 m2 podlahové plochy, která by mohla být rekonstrukcí přeměněna na několik obytných místností a sociální zázemí. V domě proběhlo v posledních letech množství oprav a rekonstrukcí nové přípojky plynu a elektra, rozvody vytápění, plynový kotel, radiátory; před 8 lety byla nově udělaná koupelna, kuchyň, WC, odpady, rozvody vody, obklady, dlažby. Do domu je zaveden i plyn. Parkování je možné řešit na pozemku. Srovnatelné nemovité věci Název: Rodinný dům 4+1 Lokalita Kostelec nad Labem Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,90 K2 Velikosti objektu 1,00 K3 Poloha 1,02 K4 Provedení a vybavení 0,93 K5 Celkový stav 0,93 K6 Vliv pozemku 1,00 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 0,95 Zdůvodnění koeficientu K c : Nabídková cena RK HORREN, s.r.o.,pobřežní 6/58, Praha - Karlín Celkový koef. K C 0,75 Upravená j. cena Kč/m Užitná plocha Výměra pozemku. Celková cena Jednotková cena 180,00 m m Kč Kč/m 2 Název: Rodinný dům 3+1 Lokalita Kostelec nad Labem- Jiřice, ul. K Pomníku Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,90 K2 Velikosti objektu 1,00 K3 Poloha 1,10 K4 Provedení a vybavení 0,95 K5 Celkový stav 0,95 K6 Vliv pozemku 0,98 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 0,95 Zdůvodnění koeficientu K c : Nabídková cena RK PATOMA reality,washingtonova 1567/25, Praha - Nové Město Celkový koef. K C 0,83 Upravená j. cena Kč/m Užitná plocha Výměra pozemku. Celková cena Jednotková cena

17 178,00 m m Kč Kč/m 2 Název: Rodinný dům 4+1 Lokalita Kostelec nad Labem, ul. Přemyslova Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,90 K2 Velikosti objektu 1,00 K3 Poloha 1,10 K4 Provedení a vybavení 0,95 K5 Celkový stav 0,95 K6 Vliv pozemku 0,95 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 0,98 Zdůvodnění koeficientu K c : Nabídková cena RK VK Real s.r.o, Bělohorská 240/81, Praha - Břevnov Celkový koef. K C 0,83 Upravená j. cena Kč/m Užitná plocha Výměra pozemku. Celková cena Jednotková cena 85,00 m m Kč Kč/m 2 Název: Rodinný dům 3+1 Lokalita Kostelec nad Labem, ul. V Alejích Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,90 K2 Velikosti objektu 1,00 K3 Poloha 1,00 K4 Provedení a vybavení 0,95 K5 Celkový stav 0,95 K6 Vliv pozemku 1,03 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 0,95 Zdůvodnění koeficientu K c : Nabídková cena RK Realitní servis Mgr. Filip Hrdoušek, náměstí 14. října 1307/2, Praha - Smíchov. Celkový koef. K C 0,79 Upravená j. cena Kč/m Užitná plocha Výměra pozemku. Celková cena Jednotková cena 80,00 m m Kč Kč/m 2 Název: Rodinný dům 3+1 Lokalita Kostelec nad Labem, ul.žižkova Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,90 K2 Velikosti objektu 1,00 K3 Poloha 1,00 K4 Provedení a vybavení 0,

18 K5 Celkový stav 0,95 K6 Vliv pozemku 1,00 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 0,95 Zdůvodnění koeficientu K c : Nabídková cena RK RE/MAX Nova, Milady Horákové 116/109, Praha - Hradčany Celkový koef. K C 0,77 Upravená j. cena Kč/m Užitná plocha Výměra pozemku. Celková cena Jednotková cena 88,00 m m Kč Kč/m 2 Výpočet porovnávací hodnoty na základě užitné plochy Minimální jednotková porovnávací cena Kč/m 2 Průměrná jednotková porovnávací cena Kč/m 2 Maximální jednotková porovnávací cena Kč/m 2 Stanovená jednotková porovnávací cena Kč/m 2 Celková užitná plocha oceňované nemovité věci 190,00 m 2 Výsledná porovnávací hodnota Kč REKAPITULACE OCENĚNÍ Rekapitulace ocenění prováděného podle cenového předpisu: 1. Ocenění staveb 1.1 Rodinný dům č.p ,00 Kč 1.2 Garáž ,00 Kč ,00 Kč 2. Ocenění pozemků 2.1 Pozemek ,00 Kč Rekapitulace tržního ocenění majetku 1. Ocenění staveb nákladovou metodou 1.1 Rodinný dům č.p ,00 Kč 1.2 Garáž ,00 Kč ,00 Kč 2. Ocenění pozemků 2.1 Pozemek p.č St ,00 Kč 3. Porovnávací ocenění 3.1 Porovnávací metoda ,00 Kč Porovnávací hodnota Výnosová hodnota Věcná hodnota Současný stav Kč 0 Kč Kč

19 Hodnota pozemku Zjištěná cena dle vyhlášky Kč Kč Obvyklá cena Kč slovy: Třimilionytřistatisíc Kč zpracováno programem NEMExpress AC, verze: Komentář ke stanovení obvyklé ceny Stanovena byla obvyklá cena rodinného domku s pozemkem na základě porovnávací metody. Obdobné rodinné domky se v Kostelci nad Labem běžně nabízejí a obchodují. Oceňovaný nemovitý majetek je možno charakterizovat jako původní domek z roku cca 1930 v klidné části obce Kostelec nad Labem. Domek je po provedené přístavbě, ale stavební práce nejsou kompletně dokončeny. Poptávka po uvedených nemovitostech existuje. Obdobné nemovitosti jsou na volném trhu obchodovatelné. Závěr Obvyklá cena nemovitostí je stanovena s ohledem na nedokončený stav objektu. V Praze Ing. Luděk Novák Znalecká doložka: Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Městského soudu v Praze ze dne č.j.spr. 300/88 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady se zvláštní specializací oceňování nemovitostí a pro obor stavebnictví, odvětví stavby obytné. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č znaleckého deníku. SEZNAM PODKLADŮ A PŘÍLOH Podklady a přílohy počet stran A4 příloze Výpis z katastru nemovitostí pro LV č.1264 ze dne Snímek katastrální mapy 1 Fotodokumentace nemovitosti 1 Mapa oblasti 1 Usnesení Exekutorského úřadu Praha 10 č.j. 167 EX/14069/ Povodňová mapa

20

21

22

23

24

25

26 Zpráva o nebezpečí povodně Adresa Kraj: Středočeský Okres: Mělník Obec - část obce: Kostelec nad Labem Ulice, č.p./č.o.: PSČ: Riziková zóna pro vybranou adresu Zóna 1 zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu povodně/ záplavy. Doplňující informace Souřadnice S-JTSK: X: Y: Souřadnice GPS: N: 50 13'24,34" E: 14 34'52,16" Kód adresy: (dle registru RÚIAN) Copyright Central European Data Agency, a. s. Vysvětlivky pojmů Na základě vyhodnocení všech aspektů jsou definovány 4 tarifní povodňové zóny podle míry nebezpečí výskytu povodní: Zóna 1 zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu povodně/ záplavy. Zóna 2 zóna s nízkým nebezpečím výskytu povodně/ záplavy. Zóna 3 zóna se středním nebezpečím výskytu povodně/ záplavy. Zóna 4 zóna s vysokým nebezpečím výskytu povodně/ záplavy. Souřadnice S-JTSK (Systém jednotné trigonometrické sítě katastrální) - geodetický souřadnicový systém používaný v ČR Kód adresy - předávací kód adresního místa dle registru RÚIAN Poskytovatel služby: Intermap Technologies, s.r.o. Více informací na Na informace zde zveřejněné, se nevztahuje žádná záruka správnosti, př Intermap Technologies nenese jakoukoliv odpovědnost za ztráty - ať přímé či nepřímé vzniklé nesprávným použitím nebo použitím nesprávných a neúplných informací. Disclaimer úplné znění ke stažení zde..

27 FOTODOKUMENTACE (stav 12/2014)

28 Situační plán části okresu a obce s umístěním nemovitosti

29 U S N E S E N Í č.j.: 167 EX 14069/10-98 (dříve 033 EX) Soudní exekutor JUDr. Igor Ivanko, Exekutorský úřad Praha 10, Na Zátorce 590/12, Praha 6, rozhodl ve věci exekuce ve prospěch oprávněného ČEZ Prodej, s.r.o., Duhová 425/1, 14053, Praha 4, IČ , zast. JUDr. Petr Pečený, advokát, Purkyňova 74/2, 11000, Praha 1 a v neprospěch povinného Radek Bébr, Křovákova 635, 27713, Kostelec nad Labem, nar , adresa pro doručování Radek Bébr, Věznice Ruzyně, Veitova 1, 41281, Litoměřice, zast. Mgr. Rudolf Šimon, advokát, Národní 9612/25, 11000, Praha 1 o vymožení povinnosti na peněžité plnění a nákladů exekuce t a k t o : I. Soudní exekutor ustanovuje k určení obvyklé ceny všech nemovitých věcí a jejich příslušenství ve vlastnictví povinného, zapsaných na LV: 1264, Katastrální úřad pro Středočeský kraj, katastrální pracoviště Mělník, okres: Mělník, obec: Kostelec nad Labem a k.ú.: Kostelec nad Labem, znalce člena Znaleckého a expertního institutu Praha, s.r.o., IČ: , se sídlem Na Vlastním 2316/7, PSČ: , Praha 3 Žižkov, ID datové schránky: ibdmjsv, znalce v oboru ekonomika ceny nemovitého majetku. II. III. IV. Soudní exekutor ukládá znalci, aby ve stanovené lhůtě ocenil nemovité věci a jejich příslušenství a aby ocenil jednotlivá práva a závady s nemovitými věcmi spojené. Pokud znalec při místním šetření shledá, že obvyklá cena nemovitých věcí pravděpodobně nedosáhne ani částky rovnající se nákladům za vyhotovení znaleckého posudku, ukládá se znalci podat o tomto neprodleně soudnímu exekutorovi namísto znaleckého posudku odborné vyjádření a od vyhotovení znaleckého posudku upustit. Ustanovený znalec je povinen vypracovat znalecký posudek ve lhůtě 40 kalendářních dnů od doručení tohoto usnesení a doručit jej v jednom vyhotovení v tištěné a elektronické podobě ve formátu PDF na nosiči dat, případně zaslaný na ovou adresu exekutorského úřadu: e-podatelna@exekutorskyurad.eu nebo do datové schránky. V případě podání odborného vyjádření je znalec povinen toto dodat soudnímu exekutorovi v jednom vyhotovení v tištěné podobě a současně také v elektronické podobě. Soudní exekutor ukládá povinným, aby poskytli znalci součinnost potřebnou k ocenění nemovitých věcí, zejména umožnili vstup do nemovitých věcí, předložili veškerou potřebnou dokumentaci, případně předali nájemní smlouvy s možností pořídit si jejich fotokopie. O d ů v o d n ě n í : Usnesením Okresní soud v Mělníku ze dne sp. zn.16 EXE 4645/ byla nařízena exekuce na majetek povinného. Provedením exekuce byl pověřen Soudní exekutor JUDr. Igor Ivanko.

30 Dne rozhodl soudní exekutor o provedení exekuce prodejem nemovitých věcí povinného a vydal exekuční příkaz č.j.: 167 EX 14069/ S poukazem na ustanovení 336 zákona č. 99/1963 Sb., občanský soudní řád, ve znění pozdějších předpisů (dále jen OSŘ ), rozhodl soudní exekutor ustanovit znalce, který ve stanovené lhůtě provede ocenění všech nemovitých věcí tak, jak bylo uvedeno ve výroku II. Lhůtu k provedení znaleckého posudku stanovil soudní exekutor s ohledem na předpokládaný rozsah znaleckého posudku tak, jak je uvedeno ve výroku III. Pro případ, že znalec při místním šetření shledá, že obvyklá cena nemovitých věcí pravděpodobně nedosáhne ani částky rovnající se nákladům za vyhotovení znaleckého posudku, uložil soudní exekutor znalci vypracovat namísto znaleckého posudku odborné vyjádření, aby tak nedošlo k nadbytečnému zvyšování nákladů exekuce na straně povinného. Soudní exekutor ve IV. výroku tohoto usnesení uložil povinným, aby znalci poskytli potřebnou součinnost v souladu s ust. 127 odst. 3 OSŘ. P o u č e n í : Proti tomuto usnesení není dle 202 odst. 1 písm. a) OSŘ odvolání přípustné. Proti osobě znalce mohou účastníci řízení podat ve lhůtě 8 dnů od doručení námitky k rukám soudního exekutora. V případě porušení povinností uložených výrokem IV., může soudní exekutor navrhnout exekučnímu soudu uložení pořádkové pokuty dle 53 OSŘ, až do výše ,-- Kč. V Praze dne otisk úředního razítka JUDr. Igor Ivanko, v.r. soudní exekutor Za správnost vyhotovení: Klára Augustinová zaměstnanec pověřený soudním exekutorem Č.j. opráv.: 12 Ec 257/