ZNALECKÝ POSUDEK. č

Transkript

1 ZNALECKÝ POSUDEK č o ceně bytové jednotky číslo 283/2 zapsané na listu vlastnictví číslo 1390 u Katastrálního úřadu pro Ústecký kraj, katastrální pracoviště Chomutov, katastrální území Janov u Litvínova a obec Litvínov, včetně podílu ve výši 551/16776 na společných částech domu č.p.283, č.p.284 umístěných na pozemcích p.č.st.311/1 a p.č. St.311/2 ( domy a pozemky jsou zapsány v katastru nemovitostí na listu vlastnictví číslo 1143 u Katastrálního úřadu pro Ústecký kraj, katastrální pracoviště Most, katastrální území Janov u Litvínova a obec Litvínov ). objekt č.p.283, 284 s posuzovanou byt jednotkou vstup do bytu sousední vybydlený objekt Objednatel posudku: Mgr. Luděk Němec Exekutorský úřad Karlovy Vary Cihelní Karlovy Vary Účel posudku: exekuční řízení - prodej nemovitého majetku Dle zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku ve znění zákona č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb. a č. 257/2004 Sb. a č. 296/2007 Sb. a vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb. a č. 460/2009 Sb., podle stavu ke dni posudek vypracoval: Ing. Josef Pevný Krškova 783/ Praha 5 Posudek obsahuje včetně titulního listu 9 stran textu a 5 stran příloh. Objednateli se předává ve 3 vyhotoveních. V Praze

2 A. Nález 1. Znalecký úkol V návaznosti na Usnesení č.j. 55 EX 177/05-97 ze dne Exekutorského úřadu Karlovy Vary, Cihelní 14, vypracovat tržní ocenění o ceně bytové jednotky číslo 283/2 zapsané na listu vlastnictví číslo 1390 u Katastrálního úřadu pro Ústecký kraj, katastrální pracoviště Chomutov, katastrální území Janov u Litvínova a obec Litvínov, včetně podílu ve výši 551/16776 na společných částech domu č.p.283, č.p.284 umístěných na pozemcích p.č.st.311/1 a p.č. St.311/2 ( domy a pozemky jsou zapsány v katastru nemovitostí na listu vlastnictví číslo 1143 u Katastrálního úřadu pro Ústecký kraj, katastrální pracoviště Most, katastrální území Janov u Litvínova a obec Litvínov ), včetně příslušenství a včetně práv a závad s nemovitostmi spojenými. Při ocenění posuzovaných nemovitostí a práv a závad s nimi spojenými budou zvažovány všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, takovými okolnostmi je především místo, kde se nemovitosti nachází, stavebně technický stav jednotlivých staveb, obchodovatelnost a zpeněžitelnost posuzovaných nemovitostí úkolem znalce je ve smyslu u stanovení 336 odst. 1 o.s.ř. stanovit podklad pro stanovení východiska pro určení nejnižšího podání tak, aby posuzované nemovitosti byly v nedobrovolné dražbě reálně prodány a ne cenu za kterou mají být prodány. 2. Informace o nemovitosti Název nemovitosti: bytová jednotka č. 283/2 Adresa nemovitosti: Sadová Janov u Litvínova Kraj: Ústecký Okres: Most Obec: Litvínov Katastrální území: Janov u Litvínova Počet obyvatel: Základní cena podle 28 odst. 1 písm. h) : 300,- Kč/m 2 3. Prohlídka a zaměření nemovitosti Prohlídka nemovitosti nebyla dne umožněna. Prohlídka byla provedena z veřejně přístupných pozemků a společných prostor objektu č.p.283. Posudek bude v návaznosti na příslušné ustanovení 13 odst.3 zák. č. 26/2000 Sb. ("Pokud osoba, která má předmět dražby v držení, neumožní provedení odhadu nebo prohlídky předmětu dražby, lze odhad provést na základě dostupných údajů, které má dražebník k dispozici ") vypracován dle dostupných údajů a podkladů tak, aby mohl tvořit výchozí cenu pro exekuční řízení.. 2

3 4. Podklady pro vypracování posudku 1 ) Usnesení č.j. 55 EX 177/05 ze dne Exekutorského úřadu Karlovy Vary, Cihelní 14, požadující vypracovat tržní ocenění o ceně bytové jednotky číslo 283/2 zapsané na listu vlastnictví číslo 1390 u Katastrálního úřadu pro Ústecký kraj, katastrální pracoviště Chomutov, katastrální území Janov u Litvínova a obec Litvínov, včetně podílu ve výši 551/16776 na společných částech domu č.p.283, č.p.284, a na pozemcích p.č.st.311/1 a p.č. St.311/2 ( domy a pozemky jsou zapsány v katastru nemovitostí na listu vlastnictví číslo 1143 u Katastrálního úřadu pro Ústecký kraj, katastrální pracoviště Most, katastrální území Janov u Litvínova a obec Litvínov ), včetně příslušenství a včetně práv a závad s nemovitostmi spojenými. 2 ) Výpis z katastru nemovitostí vyhotovený Katastrálním úřadem pro Karlovarský kraj, Katastrální pracoviště Karlovy Vary - LV č.1390 pro katastrální území Janov u Litvínova a obec Litvínov. 3 ) Výpis z katastru nemovitostí vyhotovený Katastrálním úřadem pro Karlovarský kraj, Katastrální pracoviště Karlovy Vary - LV č.1143 pro katastrální území Janov u Litvínova a obec Litvínov. 4 ) Kopie katastrální mapy vyhotovená ČÚZK - mapový list č. TEPLICE 8-9-/24 obsahující posuzované pozemky p.č.st.311/1 a p.č. St.311/2. 5 ) Část Prohlášení vlastníka k budově č.p. 283 a č.p. 284 v kat. území Janov u Litvínova obsahující údaje o výměře bytové jednotce č. 283/2. 6 ) Údaje zjištěné při místním šetření dne na místě samém. 7 ) Údaje zjištěné z evidenčních údajů o posuzovaných nemovitostech u ČUZK. 8 ) Údaje o vybraných srovnatelných cenách v nabídkách jednotlivých realitních kanceláří a uváděné na realitním serveru serveru Byty.cz, Sreality.cz, Reality.cz, Hyperreality.cz, Net.reality.cz, a Hledamreality.cz a inzertním severu Seznam.cz, Reality Karlovy Vary.cz 3

4 5. Vlastnické a evidenční údaje 1 ) Dle výpisu z katastru nemovitostí vyhotoveném Katastrálním úřadem pro Karlovarský kraj, Katastrální pracoviště Karlovy Vary - LV č.1390 pro katastrální území Janov u Litvínova a obec Litvínov, jsou jako vlastníci bytové jednotky č 283/2 včetně podílu ve výši 551/16776 na společných částech domu č.p.283, č.p.284 umístěných na pozemcích p.č.st.311/1 a p.č. St.311/2 uvedeni : SJM Nistor Ladislav ( RČ /8956 ) a Nistorová Soňa ( RČ /1191 ) Sadová 283, Janov, Litvínov 8 2 ) Na výpise z katastru nemovitostí vyhotoveném Katastrálním úřadem pro Karlovarský kraj, Katastrální pracoviště Karlovy Vary - LV č.1390 pro katastrální území Janov u Litvínova a obec Litvínov je v oddíle C pro omezení vlastnických práv uvedeno : - 10 x nařízení exekuce - 4 x exekuční příkaz k prodeji nemovitosti - 1 x zástavní právo soudcovské - tyto skutečnosti nemají vliv na stanovení tržní ceny pro potřeby exekučního řízení. 3 ) Práva a závady s nemovitostmi spojenými Závady, které prodejem nemovitostí nezaniknou, jsou věcná břemena, nichž to stanoví zvláštní předpisy, nájem bytu a další věcná břemena a nájemní práva, u nichž zájem společnosti vyžaduje, aby nemovitost zatěžovaly a nadále. Práva - nebyla zjištěna Závady - nebyly zjištěny 6. Dokumentace a skutečnost Vlastnická práva k posuzované bytové jednotce č. 283/2 byla nabyta současnými vlastníky na základě Kupní smlouvy ze dne Údaje o výměrách podlahové plochy bytové jednotky byly převzaty z Prohlášení vlastníka k budově č.p. 283 a č.p. 284 v kat. území Janov u Litvínova. 4

5 7. Celkový popis nemovitosti Posuzovaná bytová jednotka číslo 283/2 dispoziční velikosti 3+1 ( 3 pokoje, předsíň, koupelna, WC, kuchyně, komora - celková velikost bytu je 55,1 m 2 ) se nachází ve 2 NP č.p.283, který je součástí domovního bloku o dvou sekcích a šesti nadzemních podlažích. Objekt č.p. 283, č.p. 284 je vybaven nefunkčním výtahem, neprošel celkovou rekonstrucí ( původní nezateplená fasáda, původní okna a dveře ), společné prostory jsou značně poškozeny vandalismem -není prováděna ani základní údržba. Ve vlastní bytové jednotce je předpokládán zhoršený technický stav vyžadující celkovou rekonstrukci. Polohově se objekt s posuzovanou bytovou jednotkou nachází v místě využitém k bydlení v bytových panelových domech - lokalita Jonov u Litvínova, ulice Sadová však patří k nejhorším v ČR z hlediska výskytu konfliktních skupin obyvatel - sousední bytový objekt na pozemku p.č. St.309/1 a St. 309/2 je zcela vybydlen a již neužíván ( přízemní okna a vstupy jsou zazděny ). 8. Stanovení způsob ocenění Stanovení ceny obvyklé ( tržní ) dle zákona č. 151/1997 Sb. 2 odst (1) o oceňování majetku ve znění zákona č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb. a č. 296/2007 Sb. : Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Pro stanovení ceny obvyklé ( tržní ) dle zákona č. 151/1997 Sb. byl vzhledem k charakteru posuzovaných nemovitostí použit pro stanovení pomocné hodnoty tento oceňovací postup : Ocenění dle současně platného oceňovacího přepisu - přes veškerou snahu nebyly dohledány srovnatelné nemovitosti se stejného segmentu trhu, lokality, techického stavu a využití ( lokalita s výskytem konffliktních skupin obyvatel, objekt poškozený vandalismem s neprováděnou údržbou ), které by se na trhu s nemovitostmi obchodovali. Vzhledem k tomu, že byl oceňovací předpis od novelizován a snaží se svou metodikou co nejvíce přiblížit ceně obvyklé a vychází z přitom ze základní ceny nemovitosti stanovené věcnou hodnotou, která je následně upravena příslušnými koeficienty majícími vliv na tržní cenu nemmovitosti - takto stanovená cena je zpravidla i v případě prodeje obdobné nemovitosti akceptována jak stranou kupujícího, tak prodávajícího a stává se tak cenou tržní. 5

6 B. Posudek Ocenění nemovitosti je provedeno podle vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb. a č. 460/2009 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku. a) Porovnávací hodnota a 1 ) Bytová jednotka č.283/2-25 Zatřídění pro potřeby ocenění: Typ objektu: Bytový prostor Poloha objektu: Ústecký kraj - nad do obyvatel Stáří stavby: 40 roků Základní cena ZC (příloha č. 19): ,- Kč/m 2 Podlahové plochy bytu: byt č.283/2 ( 3 pokoje, kuchyň,chodba,komora,koupelna,záchod ): = 55,10 m 2 Podlahová plocha bytu: = 55,10 m 2 Započítaná podlahová plocha bytu: = 55,10 m 2 Podlahové plochy - celkem: = 55,10 m 2 Výpočet indexu cenového porovnání: Index vybavení: Název znaku č. V i 1. Typ stavby - Budova - panelová, nezateplená II -0,05 2. Společné části domu - Žádné z dále uvedených I -0,01 3. Příslušenství domu - Bez dopadu na cenu bytu II 0,00 4. Umístění bytu v domě - Ostatní podlaží nevyjmenované II 0,00 5. Orientace obyt. místností ke světovým stranám - Ostatní světové strany - II 0,00 částečný výhled 6. Základní příslušenství bytu - Příslušenství částečné nebo úplné mimo byt II -0,10 nebo umakartové bytové jádro 7. Další vybavení bytu a prostory užívané spolu s bytem - Standardní I -0,03 vybavení, bez dalších prostor 8. Vytápění bytu - Dálkové, ústřední, etážové III 0,00 9. Kriterium jinde neuvedené - Významně snižující cenu - přístupové I -0,10 společné prostory jsou ve stavu celkového poškození vandalismem ( poškozeny vstupní dveře do objektu, poškozeno zábradlí, poškozeny hydranty, poškozeny podladové krytiny, nefunkční výtah) - není prováděna ani základní údržba 10. Stavebně - technický stav - Byt ve špatném stavu (nutná rekonstrukce) - technický stav bytu je předpkládán vzhledem ke stavu stavu objektu, vstupu do bytu a jeho okolí ve špatném stavu vyžadující celkovou V 0,45 6

7 rekonstrukci Koeficient pro stáří 40 let: 0,80 9 Index vybavení I V = (1 + V i ) * V10 * 0,80 = 0,256 i = 1 Index polohy: Název znaku č. P i 1. Význam obce - bez většího významu I 0,00 2. Úřady v obci - obecní úřad I 0,00 3. Poloha nemovitosti - na okraji zastavěného území obce nebo v nesrostlém II -0,01 území obce 4. Okolní zástavba a životní prostředí - převažující objekty pro bydlení III 0,00 5. Obchod, služby, kultura v okolí nemovitosti - základní síť obchodů a II 0,00 služeb, pohostinské a popřípadě kulturní zařízení 6. Školství a sport v okolí nemovitosti - základní škola nebo sportovní II 0,00 zařízení, přírodní sportoviště 7. Zdravotní zařízení v okolí nemovitosti - omezená dostupnost zdravotnické II 0,00 péče 8. Veřejná doprava - zastávka hromadné dopravy od 500 do 1000 m s více jak III 0,00 čtyřmi pravidelnými denními spoji 9. Obyvatelstvo - konfliktní skupiny v okolních bytech nebo sousedních I -0,40 rodinných domech (RD) nebo v okolí - jedná se lokalitu, která je z hlediska výskytu konfliktních skupin obyvatel nejhorší v ČR - sousední objekt na pozemku p.č. St.309/1 a St. 309/2 je zcela vybydlen a již neužíván 10. Nezaměstnanost v obci - vyšší než je průměr v kraji I -0, Změny v okolí s vlivem na cenu nemovitosti - bez vlivu III 0, Vlivy neuvedené - bez dalších vlivů II 0,00 12 Index polohy I P = (1 + P i ) = 0,550 i = 1 Index trhu s nemovitostmi: Název znaku č. T i 1. Situace na dílčím (segmentu) trhu s nemovitostmi - poptávka je výrazně I -0,10 nižší než nabídka - vzhledem ke stavu společných prostor objektu, neprovádění ani základní údržby objektu, lokalitě objektu, není o byt v uvedeném objektu na trhu s nemovitostma zájem 2. Vlastnictví nemovitostí - stavba na cizím pozemku I -0,05 3. Vliv právních vztahů na prodejnost - negativní - bytová jednotka je obsazena současnýmí vlastníky, kteří nespolupracují při exekučním řízení I -0,05 Index trhu I T = (1 + T i ) = 0,800 i = 1 3 Celkový index I = I V * I P * I T = 0,256 * 0,550 * 0,800 = 0,113 Ocenění: Základní cena upravená ZCU = ZC * I = ,- Kč/m 2 * 0,113 = 1 656,58 Kč/m 2 Cena zjištěná porovnávacím způsobem CP = ZCU * PP = 1 656,58 Kč/m 2 * 55,10 m 2 = ,56 Kč Bytová jednotka č.283/2 - zjištěná cena = ,56 Kč 7

8 C. Rekapitulace cen nemovitosti, a to o ceně bytové jednotky číslo 283/2 zapsané na listu vlastnictví číslo 1390 u Katastrálního úřadu pro Ústecký kraj, katastrální pracoviště Chomutov, katastrální území Janov u Litvínova a obec Litvínov, včetně podílu ve výši 551/16776 na společných částech domu č.p.283, č.p.284 umístěných na pozemcích p.č.st.311/1 a p.č. St.311/2 ( domy a pozemky jsou zapsány v katastru nemovitostí na listu vlastnictví číslo 1143 u Katastrálního úřadu pro Ústecký kraj, katastrální pracoviště Most, katastrální území Janov u Litvínova a obec Litvínov ). Výsledné ceny: C1 ) Cena dle oceňovacího předpisu a) Bytová jednotka č.283/2 = ,56 Kč Výsledná cena nemovitosti činí celkem Výsledná cena nemovitosti po zaokrouhlení dle 46 činí ,56 Kč ,- Kč C2 ) Cena tržní - cena obvyklá podle zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku ve znění zákona č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 a č. 296/2007 Sb. činí = ,- Kč. slovy: Devadesáttisíc Kč. V Praze, Ing. Josef Pevný Krškova 783/ Praha 5 D. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Hradci Králové pod č.j. Spr. 2438/2001 pro základní obor ekonomika - odvětví ceny a odhady nemovitostí a pro základní obor stavebnictví - odvětví stavby obytné a průmyslové. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 16/

9 E. Seznam příloh 1 ) Výpis z katastru nemovitostí vyhotovený Katastrálním úřadem pro Karlovarský kraj, Katastrální pracoviště Karlovy Vary - LV č.1390 pro katastrální území Janov u Litvínova a obec Litvínov. 2 ) Kopie katastrální mapy vyhotovená ČÚZK - mapový list č. TEPLICE 8-9-/24 obsahující posuzované pozemky p.č.st.311/1 a p.č. St.311/2. 9