Znalecký posudek. 2148/2011

Transkript

1 Znalecký posudek. 2148/2011 o cen obvyklé - 1/2 rekrea ní chaty.e. 603 umíst né na pozemku parc.. St a 1/2 pozemk parc.. St a parc /2 v kat. úz. Chy ava, obec Chy ava, okres Beroun, ve vlastnictví Š astné Blanky. Objednatel posudku: Ú el posudku: JUDr. Ond ej Mareš Exekutorský ú ad v Litom icích Novobranská Litom ice Stanovení obvyklé ceny pro provedení exekuce.j. 124 Ex 4241/08-4 prodejem nemovitosti. Dle zákona. 151/1997 Sb. o oce ování majetku ve zn ní zákona. 121/2000 Sb.,. 237/2004 Sb. a. 257/2004 Sb. a vyhlášky Ministerstva financí eské republiky. 540/2002 Sb. ve zn ní vyhlášky. 364/2010 podle stavu ke dni posudek vypracoval: B plus B, spol. s r.o. MONTEKALA, spol. s r.o.o Hole kova 657 Hálova Praha 5 Koší e Praha 9 Posudek obsahuje 10 stran textu v etn titulního listu a 6 stran p íloh. Objednateli se p edává ve 2 vyhotoveních. V Praze dne

2 A. Nález 1. Znalecký úkol Vypracovat znalecký posudek se stanovením ceny obvyklé v míst a ase nemovitosti zapsané na LV. 104, vedené Katastrálním ú adem pro St edo eský kraj, Katastrální pracovišt Beroun, kat. úz. Chy ava, obec Chy ava. 2. Informace o nemovitosti Adresa nemovitosti: rekrea ní chata Podkozí Chy ava Region: St edo eský Okres: Beroun Katastrální území: Chy ava 3. Prohlídka a zam ení nemovitosti: Prohlídka a zam ení nemovitosti bylo provedeno dne bez p ítomnosti majitele. 4. Podklady pro vypracování posudku: - výpis z katastru nemovitostí ze dne , LV 104, kat. úz. Chy ava, Katastrální ú ad pro St edo eský kraj, KP Beroun, vyhotoven dálkovým p ístupem - kopie mapy katastrální ze dne , mapový list. ZS/16-11, m ítko 1:2880, kat. úz. Chy ava - exeku ní p íkaz k prodeji nemovitosti zn. 124 EX 4241/08-4 ze dne usnesení o ustanovení znalce.j. 124 EX 4241/08-57 ze dne fotodokumentace nemovitosti - informace od míst. ob ana - informace z realitního trhu - skute nosti a vým ry zjišt né na míst samém 5. Vlastnické a eviden ní údaje: Vlastnictví k oce ovaným nemovitostem nebylo doloženo nabývacími listinami, ale je eviden n vyzna eno na výpisu z katastru nemovitostí. Dle listu vlastnictví. 104, kat. úz. Chy ava, obec Chy ava, okres Beroun, ze dne : oddíl A - vlastnické právo, vlastníkem p edm tu ocen ní je: Janeš Jaroslav Ing., Svatovítská 361/4, Praha 6, Dejvice, Praha 6 1/2 Š astná Blanka, Holandská 2438, Kro ehlavy, Kladno 1 1/2 2

3 oddíl B - nemovitosti: stavba pro rodinnou rekreaci.e. 603 umíst ná na pozemku parc.. St pozemek parc.. St zastav ná plocha a nádvo í o vým e 40 m 2 pozemek parc /2 - trvalý travní porost o vým e 503 m 2 oddíl B1 - jiná práva: bez zápisu oddíl C - omezení vlastnického práva: - Na ízení exekuce - p vodní JPV vytvo en na prac.: Katastrální ú ad pro St edo eský kraj, Katastrální pracovišt Kladno na základ listin:.j. 25 Nc 5118/ Exeku ní p íkaz 124Ex-4241/ (25Nc 5118/2008-5) ze dne Ohlášení o nabytí právní moci rozhodnutí JUDr. Ond ej Mareš, Litom ice 124Ex-4241/ (25Nc 5118/2008-5) Právní moc ke dni Na ízení exekuce - P vodní JPV vytvo en na prac.: Katastrální ú ad pro St edo eský kraj, Katastrální pracovišt Kladno na základ listin:.j. 52 EXE 979/ Exeku ní p íkaz k prodeji nemovitých v cí EÚ Cheb, Mgr. David Koncz 074 EX-19517/ (OS Kladno 52 EXE 979/ ) ze dne Vyrozum ní soudního exekutora o nabytí právní moci usnesení EÚ Cheb, Mgr. David Koncz 074 EX-19517/ Právní moc ke dni Exeku ní p íkaz o z ízení exekutorského zástavního práva na nemovitosti EÚ Cheb, Mgr. David Koncz, 074 EX-19517/2010-7, (52 EXE 979/ ) ze dne Právní moc ke dni oddíl D - jiné zápisy: - Oznámení o podání návrhu na na íz. výkonu rozh. z ízením soudc. zást. pr. OS Beroun 11, E- 53/2009 (podáno na soud dne ) ze dne Oznámení o podání návrhu na na íz. výkonu rozh. z ízením soudc. zást.pr. OS Beroun, 11E- 98/2010 /podáno na soud dne / ze dne oddíl E - nabývací tituly a jiné podklady zápisu - Rozhodnutí o d dictví D 326/1990 STN Praha 7 - Usnesení soudu ve v ci projednání d dictví D 446/ D, Obvodní soud pro Prahu Dokumentace a skute nost: Vzhledem k tomu, že vlastníkem nebyla p edložena stavební dokumentace, byly veškeré výpo ty uskute n ny z nam ených hodnot a zjišt ných skute ností p i místním šet ení. Zastav ná a užitná plocha byla vypo tena pouze orienta n, proto nemusí vypo tené celkové plochy odpovídat p esn skute nosti. Sou asn byl posouzen stavebn -technický stav jednotlivých konstruk ních prvk, charakter jejich údržby a stanovena jejich p edpokládaná další životnost a stupe opot ebení. Vzhledem k nesou innosti majitele nemovitosti nebyl umožn n p ístup na pozemek a v souvislosti nep íznivými terénními podmínkami, byla nemovitost p i místním šet ením zam ena pouze áste n. 3

4 7. Celkový popis nemovitosti: Oce ovaná rekrea ní chata se nachází v Podkozí, kat. úz Chy ava, obec Chy ava, okr. Beroun a leží jihozápadn od Unhošt a severn od Berouna. Základní ob anská vybavenost v Chy av, kompletní v Beroun (cca 12 km), doprava zajišt na autobusy. Oce ovaná rekrea ní chata stojí v klidné, severní okrajové ásti Podkozí. K chat náleží svažitý oplocený pozemek p ístupný z jihu po zpevn né místní komunikaci. V míst je možnost napojit chatu na elektrorozvod, voda erpána ze studny, odpadní vody svedeny do žumpy. 8. Obsah posudku: a) Ocen ní porovnávacím zp sobem b 1 ) Rekrea ní chata b) Pozemky b 1 ) Pozemky 9. Popis objekt a pozemk : a) Ocen ní porovnávacím zp sobem a 1 ) Rekrea ní chata Oce ovaná rekrea ní chata.e. 603 je umíst na na pozemku. parc. St a leží v rekrea ní oblasti Podkozí, severovýchodn od obce Chy ava, okr. Beroun. P ístup k chat je z jihu po zpevn né místní komunikaci. Rekrea ní chata je samostatn stojící, ve svažitém terénu, situována do zahrady. Chata je dvoupodlažní s podkrovím. Základy chaty jsou betonové, svislá konstrukce kombinace zdiva a d eva - 1.NP je obloženo kamenným obkladem, venkovní povrch 2.NP je omítnut, prosklená veranda v severní ásti chaty je obložena osinkocementovými šablonami, jižní štít je obložen d evem, severní osinkocementovými šablonami. St echa chaty je sedlová, krovy d ev né, krytina osinkocementové šablony. Vchodové dve e a okna jsou d ev ná, klempí ské konstrukce z pozink. plechu. Rekrea ní chatu je možno napojit na elektrorozvod, voda erpána ze studny, odpadní vody svedeny do žumpy. Ve východní ásti je k chat p istav n áste n zd ný a áste n d ev ný p íst ešek. St echa p íst ešku je d ev ná, krytá pravd podobn lepenkou, klempí ské konstrukce z pozink. plechu. Vzhledem k nesou innost majitele vycházel znalec z dostupných materiál a místního šet ení. Užitná plocha a stá í domu stanoveno odhadem. b) Pozemky b 1 ) Pozemky Pozemek tvo ený parcelami. parc. St a. parc. 1427/2 se nachází v kat. úz. Chy ava, obec Chy ava, okres Beroun a severní hranicí sousedí s lesním pozemkem. Parcela. parc. St je obdélníkového tvaru, svažitá severním sm rem, zastav na rekrea ní chatou. Parcela. parc. 1427/2, v KN vedena jako trvalý travní porost, je svažitá severním sm rem. Jižní hranice pozemku je vyzna ena pletivem v rámech na kovových sloupcích, zasazených do podezdívky z žulových kostek a dvoudílnými d ev nými vraty. Zbývající hranice pozemku vyzna uje strojové pletivo na ocelových sloupcích, v severní ásti je pletivo poni eno a na hranici životnosti. P ístup na pozemek je z jihu po zpevn né místní komunikaci. V míst je možnost napojit nemovitosti pouze na elektrickou sí. Porost tvo í okrasné a jehli naté d eviny. 4

5 B. Posudek Vým ry, hodnocení a ocen ní objekt : Administrativní cena (vyhláška 364/2010 Sb.) a) Porovnávací hodnota a 1 ) Rekrea ní chata - 26 Zat íd ní pro pot eby ocen ní: Typ objektu: Chata Poloha objektu: St edo eský kraj - do obyvatel Stá í stavby: 40 rok Indexovaná pr m rná cena IPC (p íloha. 20): 5 882,- K /m 3 Zastav né plochy a výšky podlaží: 1.NP: 6*5,5 = 33,00 m 2 2.NP: 6*7 = 42,00 m 2 Název podlaží Zastav ná plocha Konstruk ní výška 1.NP: 33,00 m 2 2,20 m 2.NP: 42,00 m 2 2,50 m Obestav ný prostor: 1.NP: (6*5,5)*(2,20) = 72,60 m 3 2.NP: (6*7)*(2,50) = 105,00 m 3 zast ešení: = 73,50 m 3 Obestav ný prostor celkem: = 251,10 m 3 Výpo et indexu cenového porovnání: Index vybavení: Název znaku. V i 0. Typ stavby - Nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny zastav né II typ A plochy 1. NP - s podkrovím nad 1/2 zastav né plochy 1.NP 1. Druh stavby - Rekrea ní chata II 0,00 2. Svislé konstrukce - D ev né oboustrann obíjené, zdivo do tl. 30 cm II -0,03 v etn 3. St ešní konstrukce - Podkroví více jak z poloviny zastav né plochy stavby III 0,03 4. Napojení stavby na sít - Elektr. proud, voda, žumpa (septik) II 0,00 5. Vybavení - WC ve stavb, koupelna nebo sprchový kout IV 0,10 6. Vytáp ní stavby - úst ední (centrální) vytáp ní na pevná paliva III 0,05 7. P íslušenství stavby (venk. úpravy a vedl. stavby do celk. ZP 25 m2 v.) - IV 0,04 P íslušenství zvyšující cenu chaty (nap. venkovní gril, pergoly apod.) 8. Vým ra pozemk užívané se stavbou - Nad 400 m2 III 0,03 9. Kriterium jinde neuvedené - Bez vlivu na cenu III 0,00 5

6 10. Stavebn - technický stav - Stavba v dobrém stavu s pravidelnou údržbou II 1,05 Koeficient pro stá í 40 let: 0,80 9 Index vybavení I V = (1 + V i ) * V10 * 0,80 = 1,025 i = 1 Index polohy: Název znaku. P i 1. Životní prost edí a atraktivita okolí - oblíbené rekrea ní oblasti IV 0,15 2. P írodní lokalita - les nebo vodní plocha je v míst (docházková III 0,00 vzdálenost) 3. Poloha v zástavb - výhodná poloha III 0,02 4. Dopravní dostupnost - bezproblémový p íjezd k hranici pozemku III 0,00 5. Hromadná doprava - špatná dostupnost I -0,02 6. Parkovací možnosti - dobré II 0,00 7. Obchod a služby v okolí - obchod nebo služby - v cca 5 km vzdálené II 0,00 Chy av 8. Sportovišt - žádné I 0,00 9. Obyvatelstvo v okolí - bezproblémové okolí II 0, Zm ny v okolí s vlivem na cenu nemovitosti - bez vlivu III 0, Vlivy neuvedené - bez dalších vliv II 0,00 11 Index polohy I P = (1 + P i ) = 1,150 i = 1 Index trhu s nemovitostmi: Název znaku. T i 1. Situace na díl ím (segmentu) trhu s nemovitostmi - poptávka je nižší než II -0,05 nabídka 2. Vlastnictví nemovitostí - stavba na vlastním pozemku (ve spoluvlastnictví) II 0,00 3. Vliv právních vztah na prodejnost - negativní - podílové spoluvlastnictví I -0,02 3 Index trhu I T = (1 + T i ) = 0,930 i = 1 Celkový index I = I V * I P * I T = 1,025 * 1,150 * 0,930 = 1,096 Ocen ní: Cena upravená CU = IPC * I = 5 882,- K /m 3 * 1,096 = 6 446,67 K /m 3 Cena zjišt ná porovnávacím zp sobem CP = CU * OP = 6 446,67 K /m 3 * 251,10 m 3 = ,84 K Cena stanovená porovnávacím zp sobem = ,84 K ,84 K Úprava ceny vlastnickým podílem: * 1 / 2 Rekrea ní chata - zjišt ná cena = ,42 K Rekapitulace ocen ní objekt v etn opot ebení a) Rekrea ní chata = ,- K Cena objekt iní celkem ,- K 6

7 Porovnávací metoda a) Hlavní stavby a 1 ) rekrea ní chata Popis porovnávaných objekt : Jednotka: užitná plocha Množství jednotek oce ované stavby: 95,00 První srovnávaná nemovitost - chata v Malých P ílepech - Teplá Strá, okr. Beroun. Chata je zd ná, vhodná k trvalému bydlení, kolaudovaná v roce 1991, áste n podsklepená, na pozemku o vým e 380 m 2, v krásné p írod chatové osady Teplá Strá. V chat je rozvedena užitková voda, studna s pitnou vodou na zahrad. Udržovaná zahrada se vzrostlými stromy. Nemovitost je nabízena k prodeji prost ednictvím realitní kancelá e za 1, K. Druhá srovnávaná nemovitost - chata v Malých P ílepech - Teplá Strá, okr. Beroun. Jedná se o d ev nou chatu se zd ným p ízemím, napojenou na elekt inu, odpad sveden do jímky, suché WC. Nemovitost je nabízena k prodeji prost ednictvím realitní kancelá e za K. T etí srovnávaná nemovitost - chata v lokalit D dk v Mlýn, okr. Beroun. D ev ná chata na zd né podezdívce s pozemkem o vým e 270 m 2, áste n podsklepená, napojena na elekt inu, užitkovou vodu ze spole né studny, vytáp ní kamny na pevná paliva, suché WC na zahrad. Nemovitost je nabízena k prodeji prost ednictvím realitní kancelá e za K.ý Seznam porovnávaných objekt : Název Realizovaná cena K m K c K v K 1 K 2 K 3 [jedn] Množství Jedn. cena [K /jedn.] chata Malé P ílepy ,- K 1,00 0,90 0,90 0,97 0,95 1,00 50, ,54 chata Malé P ílepy ,- K 1,00 1,00 1,50 0,97 1,20 1,10 80, ,96 chata Chy ava ,- K 1,00 1,00 1,10 1,00 1,60 1,20 66, ,00 Sou et: ,51 K /jedn. / 3 Pr m rná jednotková cena: ,84 K /jedn. Minimální jednotková cena: ,96 K /jedn. Maximální jednotková cena: ,54 K /jedn. Základní cena: ,84 K 95,00 á ,84 K / = ,80 K - výsledná cena = ,80 K Rekapitulace ocen ní objekt v etn opot ebení a) rekrea ní chata = ,- K Cena objekt iní celkem ,- K 7

8 Administrativní cena (vyhláška 364/2010 Sb.) a) Pozemky a 1 ) Pozemky Stavební pozemek ocen ný dle 28 odst. 1 a 2: Název Parcelní íslo Vým ra [m 2 ] Jedn. cena [K /m 2 ] Cena [K ] zastav ná plocha a nádvo í St ,00 80, ,40 Sou et 3 212,40 Úprava ceny p íloha. 21: 2.2. není-li v míst možnost napojení na ve ejný vodovod -3 % 2.3. není-li v míst možnost napojení na ve ejnou -5 % kanalizaci 2.5. nep íznivé docházkové vzdálenosti k zastávce ve ejné -3 % dopravy 2.7. svažitý pozemek orientovaný na SV, S a SZ -4 % ztížené základové podmínky - svažitost terénu p es -4 % 15 % Úprava ceny celkem -19 % - 610,36 Mezisou et 2 602,04 Koeficient prodejnosti K p (p íl dle obce a ú elu užití): * 2,1270 Koeficient zm ny cen staveb K i (p íl dle hlavní stavby): * 2,1690 Stavební pozemek ocen ný dle 28 odst. 1 a 2 - celkem ,42 Pozemek zahrady nebo ostatní plochy ocen ný dle 28 odst. 5. Základní cena = 80,31 K /m 2. Název Parcelní íslo Vým ra [m 2 ] Jedn. cena [K /m 2 ] Cena [K ] trvalý travní porost 1427/2 503,00 80, ,93 Sou et ,93 Úprava ceny - p íloha. 21: 2.2. není-li v míst možnost napojení na ve ejný vodovod -3 % 2.3. není-li v míst možnost napojení na ve ejnou -5 % kanalizaci 2.5. nep íznivé docházkové vzdálenosti k zastávce ve ejné -3 % dopravy 2.7. svažitý pozemek orientovaný na SV, S a SZ -4 % ztížené základové podmínky - svažitost terénu p es -4 % 15 % Úprava ceny celkem -19 % ,23 Mezisou et ,70 Úprava ceny dle 28 odst. 5: * 0,4000 Koeficient prodejnosti K p (p íl dle obce a ú elu užití): * 2,1270 Koeficient zm ny cen staveb K i (p íl dle hlavní stavby): * 2,1690 Stavební pozemek ocen ný dle 28 odst. 5 - celkem ,30 8

9 72 386,72 K Úprava ceny vlastnickým podílem: * 1 / 2 Pozemky - zjišt ná cena = ,36 K Rekapitulace ocen ní pozemk a) Pozemky = ,- K Cena pozemk iní celkem ,- K C. Rekapitulace Administrativní cena ½ nemovitosti: Administrativní cena objekt : Administrativní cena pozemk : Administrativní cena celkem: ,- K ,- K ,- K Porovnávací cena: Porovnávací cena objekt : Porovnávací cena celkem: ,- K ,- K Stanovisko znalce: P i stanovení výsledné obecné (obvyklé) ceny, je nutno p ihlédnout nejenom k výsledk m jednotlivých oce ovacích metod, ale zárove ke všem obecným ekologickým souvislostem a ke kladným i záporným aspekt m, vztaženým k oce ovanému majetku. V užité argumentaci nelze pominout žádné relevantní faktory, jako nap. lokalita, pozice majetku v zón, infrastruktura, dopravní dostupnost, universálnost použití majetku, situace na trhu nemovitostí, obecná hospodá ská situace. P i stanovení obvyklé ceny oce ované nemovitosti, bylo t eba vzít v úvahu tyto základní skute nosti a ovliv ující aspekty: a) situace na trhu s realitami - nabídka nemovitosti na trhu s realitami v této lokalit je st ední b) parametry povyšující cenu: - prost edí vhodné k rekreaci - blízkost hl. m. Prahy - dob e dostupné - možnost parkování na pozemku c) parametry ponižující cenu: - podílové spoluvlastnictví - svažitý pozemek 9

10 Na základ zjišt ných hodnot výše uvedených skute ností v míst a po zvážení všech aspekt stanovuji obvyklou cenu 1/2 nemovitosti ve výši K. Obvyklá cena ½ nemovitosti: ,- K slovy: dev t set t icet tisíc K V Praze dne MONTEKALA, spol. s r.o. Hálova Praha 9 D. Znalecká doložka: Znalecký posudek byl vypracován spole ností s ru ením omezeným MONTEKALA, znalecký ústav zapsaný do seznamu ústav kvalifikovaných pro znaleckou innost p i Ministerstvu spravedlnosti eské republiky podle ustanovení 21 odst. 3 zákona íslo 36/1967 Sb. o znalcích a tlumo nících a ustanovení 6 odst. 1 vyhlášky íslo 37/1967 Sb., ve zn ní pozd jších p edpis do prvního oddílu seznamu ústav kvalifikovaných pro znaleckou innost v oboru ekonomika s rozsahem znaleckého oprávn ní pro oce ování nemovitostí, motorových vozidel a jiných v cí movitých, majetkových práv, cenných papír, podnik, ostatního majetku a pro ú etnictví. Znalecký úkon je zapsán pod po adovým íslem 2148/2011 znaleckého deníku. Odpov dná osoba: Ing. Jaroslav Karásek - soudní znalec, jednatel spole nosti. Zpracování znaleckého posudku bylo provedeno za odborné spolupráce se spole ností B plus B, spol. s r.o., Hole kova 657, Praha 5 - Koší e, I O: , p edm t podnikání: Oce ování majetku pro v ci movité, v ci nemovité, nehmotný majetek, finan ní majetek a podnik na základ koncesní listiny vydané živnostenským odborem ú adu m stské ásti Praha 5 pod.j. ZIV/U5037/2006/JKU dne , která sou asn zajistila a zpracovala podklady pod po.. 54/2011. E. Seznam p íloh: Mapová situace. Snímek z katastrální mapy. Výpis z katastru nemovitostí. 10