ZNALECKÝ POSUDEK. Stanovení obvyklé ceny nemovitosti pro účely dražebníka

Transkript

1 č. vyhotovení: 1 Č. j: 991/2015-A ZNALECKÝ POSUDEK číslo: /2016 o ceně bytové jednotky č. 1497/4 (na LV č. 4365), umístěné v budově č.p (na LV č. 4124), stojící na pozemku parc.č. 2339/155 (jiného vlastníka), vč. spoluvl. podílů o velikosti 10047/ na společných částech budovy a o ceně id. 1/74 nebytové jednotky č. 1497/201 garážové stání č. 24/B (na LV č. 4198), v budově č.p (na LV č. 4124), na parcele parc.č. 2339/155 (jiného vlastníka), vč. spoluvl. podílu o velikosti / na společných částech budovy, vše v obci Praha, k.ú. Kunratice Objednavatel posudku: Posudek vypracoval: Účel posudku: Oceňovací předpis: EURODRAŽBY.CZ, a.s. Čimická 780/ Praha 8 Ing. Zdeněk Hanzl Amforová 1905/ Praha 5 Stanovení obvyklé ceny nemovitosti pro účely dražebníka Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb. Oceněno ke dni: 5. února

2 Posudek byl vypracován ve 3 vyhotoveních, z nichž 2 vyhotovení obdrží žadatel a 1 vyhotovení je uloženo v archívu znalce. Celkem posudek obsahuje 23 stran včetně titulního listu. A. NÁLEZ 1. Znalecký úkol Ocenit nemovitost ke dni Základní informace Název předmětu ocenění: Bytová jednotka č. 1497/4 (na LV č. 4365), umístěná v budově č.p (na LV č. 4124), na parcele parc.č. 2339/155 (na LV č. 1402), vč. spoluvl. podílu o velikosti 10047/ na společných částech budovy a Id. 1/74 nebytové jednotky č. 1497/201 garážové stání č. 24/B (na LV č. 4198), v budově č.p (na LV č. 4124), na parcele parc.č. 2339/155 (na LV č. 1402), vč. spoluvl. podílu o velikosti / na společných částech budovy, vše v obci Praha, k.ú. Kunratice Adresa předmětu ocenění: Za valem 1497, Kunratice, Praha 4 Kraj: Okres: Obec: Katastrální území: Hl. m. Praha Hl. m. Praha Praha Kunratice Počet obyvatel: Prohlídka Prohlídka byla provedena dne Podklady pro vypracování znaleckého posudku Výpis z katastru nemovitostí pro k.ú. Kunratice, obec Praha, list vlastnictví č bytová jednotka, Výpis z katastru nemovitostí pro k.ú. Kunratice, obec Praha, list vlastnictví č garážové stání, Kupní smlouva ze dne , Cenová mapa transakčních cen, která je tvořena na základě technických údajů, katastrálních dat zpracovaných společností Deloitte a Hyposervis. 2

3 Místní šetření znalce 5. Vlastnické a evidenční údaje Podle údajů z katastru nemovitostí je jako vlastník nemovitosti na listu vlastnictví č. 4365, pro k.ú. Kunratice, obec Praha zapsán: Vohradský Radek, Zenklova 1/35, Libeň, Praha 8 6. Celkový popis nemovité věci Oceňovaná nemovitost bytová jednotka, se nalézá v ulici Za valem v Praze 4 a je přímo přístupná z místní zpevněné komunikace. Předmětem ocenění je: Bytová jednotka č. 1497/4 (zapsaná na listu vlastnictví č. 4365), umístěná v budově č.p (zapsané na listu vlastnictví č. 4124), stojící na parcele parc.č. 2339/155 (zapsané na listu vlastnictví č. 1402), včetně spoluvlastnických podílů o velikosti 10047/ na společných částech budovy, Id. 1/74 nebytové jednotky č. 1497/201 garážové stání č. 24/B (zapsané na listu vlastnictví č. 4198), umístěné v budově č.p (zapsané na listu vlastnictví č. 4124), stojící na parcele parc.č. 2339/155 (zapsané na listu vlastnictví č. 1402), včetně spoluvlastnických podílů o velikosti / na společných částech budovy, vše v obci Praha, k.ú. Kunratice Bytový dům, ve kterém se bytová jednotka nachází, má 6 nadzemních podlaží a podzemní podlaží, a je napojen na běžné inženýrské sítě (vč. plynu). Jedná se o bytovou jednotku v developerském projektu Vídeňský dvůr zrealizovaným v roce 2007 developerskou společností Geosan Development s celkovým počtem bytů 193. Parkování je možné na ulici před bytovým domem a v garážovém stání č. 24/B umístěná v 1. PP. V blízkosti bytového domu je částečná vybavenost. 3

4 Autobusová zastávka IKEM linek č. 114, 193, 332, 335, 337, 339, 362, 606 je umístěna cca 200 m od bytového domu. Vlastní bytová jednotka o dispozici 3+kk má dle kupní smlouvy výměru 100,47 m 2 a je umístěna v 1. NP budovy. K bytové jednotce náleží 2 lodžie a 1 terasa. Současný vlastník v bytové jednotce provedl následující úpravy: - bezpečnostní dveře s 4 bodovým rozvorem - dřevěná podlaha v ložnici a pracovně - vestavěné skříně v ložnici a pracovně - bezpečnostní venkovní žaluzie na dálkové ovládání - sádrokartonový podhled - cihelný pultík a dlažba v kuchyni - dřevěné žaluzie v obývacím pokoji Typ plochy Výměra (m 2 ) Předsíň 15,36 WC 1,20 Koupelna 4,34 Obývací pokoj+kk 32,86 Pokoj 20,08 Pokoj 23,65 Komora 2,98 Celkem podlahová plocha 100,5 Lodžie 9,83 Terasa 12,43 Lodžie 3,49 Celkem 126,22 Pozn.: údaje zjištěny z kupní smlouvy. V současné době je poptávka po obdobných nemovitostech v lokalitě v přibližné rovnováze s nabídkou. 4

5 5

6 B. ZNALECKÝ POSUDEK Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a č. 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb. a č. 345/2015 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. Index trhu s nemovitými věcmi Název znaku č. P i 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Nabídka odpovídá poptávce II 0,00 2. Vlastnické vztahy - Jednotka ve spoluvlastnictví nebo jednotka bez pozemku IV -0,02 3. Změny v okolí s vlivem na prodejnost - Bez vlivu nebo stabilizovaná území II 0,00 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Bez vlivu II 0,00 5. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 6. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav IV 1,00 5 Index trhu I T = P 6 * (1 + Σ P i ) = 0,980 i = 1 Index polohy Typ staveb na pozemku pro stanovení indexu polohy: Rezidenční stavby v ostatních obcích nad 2000 obyvatel Název znaku č. P i 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním celku I 1,00 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí - Rezidenční zástavba I 0,04 6

7 3. Poloha pozemku v obci - Okrajové části obce III -0,05 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec - Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci je částečně dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost k pozemku - Příjezd po zpevněné komunikaci, špatné parkovací možnosti; nebo příjezd po nezpevněné komunikaci s možností parkování na pozemku 7. Osobní hromadná doprava - Zastávka do 200 m včetně, MHD dobrá dostupnost centra obce 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Bez možnosti komerčního využití I 0,00 II -0,01 V 0,00 III 0,00 II 0,00 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí II 0, Nezaměstnanost - Průměrná nezaměstnanost II 0, Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 11 Index polohy I P = P 1 * (1 + Σ P i ) = 0,980 i = 2 Koeficient pp = I T * I P = 0, Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby Bytová jednotka č. 1497/4 Zatřídění pro potřeby ocenění Typ objektu: Bytový prostor 38 porovnávací metoda Poloha objektu: Praha 12 Stáří stavby: 10 let Základní cena ZC (příloha č. 27): ,- Kč/m 2 7

8 Podlahové plochy bytu koeficient dle typu podlahové plochy Předsíň: 15,36 * 1,00 = 15,36 m 2 WC: 1,2 * 1,00 = 1,20 m 2 Koupelna: 4,34 * 1,00 = 4,34 m 2 Obývací pokoj + kk: 32,86 * 1,00 = 32,86 m 2 Pokoj: 20,08 * 1,00 = 20,08 m 2 Pokoj: 23,65 * 1,00 = 23,65 m 2 Komora: 2,98 * 1,00 = 2,98 m 2 Lodžie: 9,83 * 0,20 = 1,97 m 2 Terasa: 12,43 * 0,17 = 2,11 m 2 Lodžie: 3,49 * 0,20 = 0,70 m 2 Započítaná podlahová plocha bytu: 105,25 m 2 Výpočet indexu cenového porovnání Index vybavení Název znaku č. V i 1. Typ stavby - Budova - zděná nebo monolitická konstrukce vyzdívaná IV 0,10 2. Společné části domu - Bez vyjmenovaných společných prostor I -0,01 3. Příslušenství domu - Bez dopadu na cenu bytu II 0,00 4. Umístění bytu v domě - Ostatní podlaží nevyjmenované - 1.NP II 0,00 5. Orientace obyt. místností ke světovým stranám - Ostatní světové strany - částečný výhled II 0,00 6. Základní příslušenství bytu - Příslušenství úplné - standardní provedení III 0,00 7. Další vybavení bytu a prostory užívané spolu s bytem - Nadstandardní vybavení (např. krb, sauna) nebo terasa nebo zimní zahrada - 2x lodžie + balkon IV 0,04 8. Vytápění bytu - Dálkové, ústřední, etážové III 0,00 9. Kriterium jinde neuvedené - Bez vlivu na cenu III 0,00 8

9 10. Stavebně - technický stav - Byt v dobrém stavu s pravidelnou údržbou II 1,00 Koeficient pro stáří 10 let: s = 1-0,005 * 10 = 0,950 9 Index vybavení I V = (1 + Σ V i ) * V 10 * 0,950 = 1,074 i = 1 Index trhu s nemovitými věcmi I T = 0,980 Index polohy pozemku I P = 0,980 Ocenění Základní cena upravená ZCU = ZC * I V = 40294,- Kč/m 2 * 1,074 = 43275,76 Kč/m 2 CB P = PP * ZCU * I T * I P = 105,25 m 2 * 43275,76 Kč/m 2 * 0,980 * 0,980= ,70 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem = ,70 Kč Ideální podíl 1/74 na nebytové jednotce č. 24/B (garážové stání) Zatřídění pro potřeby ocenění Bytový či nebytový prostor v hale 21 Hala: Svislá nosná konstrukce: I. garáže monolitická betonová plošná Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC: 1242 Podlahové plochy nebytového prostoru koeficient dle typu podlahové plochy Nebytová jednotka: 2264 * 1,00 = 2 264,00 m 2 Započítaná podlahová plocha nebytového prostoru: 2 264,00 m 2 Popis a hodnocení konstrukcí a vybavení (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) 9

10 Konstrukce Provedení Hodnocení standardu Část [%] 1. Základy vč. zemních prací betonové pasy izolované S Svislé konstrukce betonové plošné S Stropy betonové S Krov, střecha chybí C Krytiny střech asfaltová S Klempířské konstrukce pozinkovaný plech N Úprava vnitřních povrchů C Úprava vnějších povrchů břízolitové omítky S Vnitřní obklady X Schody železobetonové montované s běžným povrchem S Dveře S Vrata S Okna chybí C Povrchy podlah cementový potěr S Vytápění chybí C Elektroinstalace světelná třífázová S Bleskosvod bleskosvod S Vnitřní vodovod chybí C Vnitřní kanalizace chybí C Vnitřní plynovod X Ohřev teplé vody chybí C Vybavení kuchyní X Vnitřní hygienická vybavení chybí C Výtahy X

11 25. Ostatní chybí C 100 Výpočet koeficientu K 4 Konstrukce, vybavení Obj. podíl [%] Část [%] Koef. Upravený obj. podíl 1. Základy vč. zemních prací S 11, ,00 11,30 2. Svislé konstrukce S 23, ,00 23,90 3. Stropy S 9, ,00 9,20 4. Krov, střecha C 10, ,00 0,00 5. Krytiny střech S 2, ,00 2,90 6. Klempířské konstrukce N 0, ,54 0,92 7. Úprava vnitřních povrchů C 6, ,00 0,00 8. Úprava vnějších povrchů S 3, ,00 3,20 9. Vnitřní obklady X 0, ,00 0, Schody S 0, ,00 0, Dveře S 3, ,00 3, Vrata S 2, ,00 2, Okna C 5, ,00 0, Povrchy podlah S 4, ,00 4, Vytápění C 1, ,00 0, Elektroinstalace S 6, ,00 6, Bleskosvod S 0, ,00 0, Vnitřní vodovod C 1, ,00 0, Vnitřní kanalizace C 0, ,00 0, Vnitřní plynovod X 0, ,00 0, Ohřev teplé vody C 0, ,00 0, Vybavení kuchyní X 0, ,00 0, Vnitřní hygienická vybavení C 2, ,00 0,00 11

12 24. Výtahy X 0, ,00 0, Ostatní C 4, ,00 0,00 Součet upravených objemových podílů 69,22 Koeficient vybavení K 4 : 0,6922 Ocenění Základní cena (dle příl. č. 9) [Kč/m 2 ]: = 7540,20 Koeficient konstrukce K 1 (dle příl. č. 10): * 1,1320 Koeficient vybavení stavby K 4 (dle výpočtu): * 0,6922 Polohový koeficient K 5 (příl. č dle významu obce): * 1,2000 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č dle SKP): * 2,1180 Základní cena upravená [Kč/m 2 ] = 15016,48 Plná cena: 2 264,00 m 2 * ,48 Kč/m 2 = ,72 Kč Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 10 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 90 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 100 roků Opotřebení: 100 %* S / PCŽ = 100 %* 10 / 100 = 10,0 % Koeficient opotřebení: (1-10,0 %/ 100) * 0,900 Nákladová cena CB N = ,65 Kč Koeficient pp * 0,960 Cena CB = ,46 Kč Ideální podíl 1/74 na nebytové jednotce č. 24/B (garážové stání) - zjištěná cena bez podílu na příslušenství = ,46 Kč Úprava ceny spoluvlastnickým podílem na příslušenství stavby a pozemku Zjištěná cena příslušenství stavby a pozemku: 0,- Kč Spoluvlastnický podíl: /

13 Hodnota spoluvlastnického podílu: 0,- Kč * / ,- Ideální podíl 1/74 na nebytové jednotce č. 24/B (garážové stání) - výchozí cena pro výpočet vlastnického podílu = ,46 Kč Úprava ceny vlastnickým podílem * 1 / 74 Ideální podíl 1/74 na nebytové jednotce č. 24/B (garážové stání) - zjištěná cena = ,57 Kč 13

14 C. REKAPITULACE Rekapitulace výsledných cen 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby Bytová jednotka č. 1497/ ,70 Kč Ideální podíl 1/74 na nebytové jednotce č. 24/B (garážové stání) ,60 Kč 1. Ocenění staveb celkem ,30 Kč Celkem ,30 Kč Rekapitulace výsledných cen, celkem ,30 Kč Výsledná cena po zaokrouhlení dle 50: ,- Kč slovy: Čtyřimilionysedmsetsedmdesátjednatisíctřistapadesát Kč 14

15 D. OBVYKLÁ CENA Obvyklá cena je definována v 2 zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku: Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku vyplývající z osobního vztahu k nim. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním. Metoda porovnání je založena na porovnání předmětné nemovitosti s obdobnými, jejichž ceny byly v nedávné době realizovány na trhu a jsou známé. Pokud není známa prodejní cena nemovitosti, je při stanovení srovnávací hodnoty vycházeno z cen podobných nemovitostí, které jsou nabízeny realitními kancelářemi. Nabídkové ceny realitních kanceláří však nejsou ještě skutečnými prodejními cenami, proto je nutné počítat u některých cen s určitým nadhodnocením. Nemovitost není v současné době obchodována, není známa její prodejní cena. Vzhledem k okolnímu prostředí a umístění hodnotím obchodovatelnost jako dobrou. Obchodování s těmito nemovitostmi je poměrně časté, o čemž svědčí i současná poměrně široká nabídka podobných bytů v lokalitě k prodeji. Při stanovení srovnávací hodnoty bylo vycházeno z porovnání podle Cenové mapy transakčních cen 1 ze skutečně realizovaných cen nemovitostí, které byly v uplynulém období prodány v developerském projektu Vídeňský dvůr. Cenová mapa transakčních cen je webová aplikace, která zpracovává v současnosti nejrozsáhlejší databázi údajů o realizovaných cenách nemovitostí určených k bydlení a jejich vývoji v čase. Cenová mapa transakčních cen zpracovává výhradně oficiální údaje o skutečně provedených prodejích (transakcích), které získává z veřejných zdrojů, zejména pak z údajů Katastrálních úřadů. 1 Zdroj: 15

16 Položka Hodnota Plocha užitná (m 2 ) 100,47 Cena obvyklá (Kč/m 2 ) *) Stav nemovitosti (koef.) **) 1 Cena obvyklá (Kč) Cena obvyklá zaokr. (Kč) Pozn.: *) Jednotková cena vychází ze skutečně realizovaných prodejních cen bytových jednotek v developerském projektu "Vídeňský dům" pro kategorii 4 pokoje ( m 2 ). **) Bytová jednotka této velikosti již obvykle zahrnuje parkovací stání. V současné době jsou v realitní nabídce garážová stání přímo v projektu Vídeňský dvůr v nabídkových cenách tis. Kč. Cenu obvyklou stanovuji odborným odhadem na 120 tis. Kč. Pozitivní stránky: - umístění u Kunratického lesa - poměrně nový developerský projekt a vyšší standard - okolní zástavba bytových domů Negativní stránky: - pozemek pod bytovým domem je ve vlastnictví jiného vlastníka (Institut klinické a experimentální medicíny, Vídeňská 1958/9, Krč, Praha). Pozn.: V současné době probíhá soudní spor o pozemky umístěnými pod částí developerského projektu Vídeňský dvůr s vlastníkem pozemků (společnost GV Reality s.r.o., Španělská 770/2, Vinohrady, Praha 2). Podle dostupných informací z katastru nemovitostí však tento spor nezasahuje pozemek pod bytovým domem s oceňovanou jednotkou. Vzhledem k porovnání s realizovanými prodeji bytových jednotek v okolí stanovuji cenu obvyklou bytové jednotky, vč. garážového stání, ve výši ,-Kč. 16

17 E. REKAPITULACE OBVYKLÉ CENY Obvyklá cena zjištěná porovnávacím způsobem: Bytová jednotka č. 1497/4 Garážové stání č. 24/B - id. 1/74 nebytové jednotky č. 1497/ ,- Kč ,- Kč Obvyklá (tržní) cena celkem ,- Kč Slovy: Pětmilionůčtyřicettisíc Kč V Praze, dne 6. února vypracoval 17

18 F. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Brně ze dne , č. j. Spr. 3594/94 pro obory: - ekonomika - ceny a odhady nemovitostí - stavebnictví - stavby obytné, průmyslové a zemědělské Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č /2016 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 10/2016. Ing. Zdeněk Hanzl Amforová 1905/ Praha 5 18

19 Snímek z katastrální mapy náhled z KN: Mapa okolí: 19

20 20

21 Fotodokumentace: ZP /15 21

22 Z N A L E C K Ý P O S U D E K č /15 Ocenění souboru zařízení bytu p. Vohradský, 22

23 ul. Za Valem 4, v Praha 4 - Kunratice Vlastník : p. Vohradský Za Valem 4, Praha 4 - Kunratice Znalecký posudek vyžádán: Insolvenční správce - JUDr. Olga Sehnalová Khodlova 1297/ Praha 9 Horní Počernice IČ Objednávka / usnesení: z Účel vyžádání posudku: pro účely dražby Termín vypracování posudku: Znalecký posudek vypracoval: Ing. Petr Kroupar 23

24 Praha 5 ul. Josefa Kočího 1556/8 Doba, ke které je časová a časová a obvyklá cena je stanovena ke dni obvyklá cena stanovena: technické prohlídky Počet listů : 25 Počet předaných vyhotovení: 2 Výtisk číslo: 2 O b s a h z a l e c k é h o p o s u d k u 1. Ú v o d 1.1 Znalecký úkol 1.2 Spisové podklady 1.3 Ostatní podklady Obecné předpoklady a omezující podmínky stanovení ceny oceňovaného majetku 1.4 Názvosloví 2. Z a d á n í 24

25 3. M e t o d i k a z p r a c o v á n í p o s u d k u 3.1 Způsob hodnocení a ocenění obecný postup 3.2 Stanovení základní amortizace 3.3 Výpočet technické hodnoty 3.4 Stanovení výchozí ceny 3.5 Výpočet časové ceny 3.6 Výpočet obvyklé ceny 4. N á l e z 4.1 Popis a základní údaje SaZ Identifikace zařízení 4.2. Údaje o provozu, opravách a údržbě Technická prohlídka 5. P o s u d e k 5.1. Hodnocení technického stavu 5.2 Ocenění zařízení 6. Z á v ě r 7. Z n a l e c k á d o l o ž k a 8. P ř í l o h y - fotodokumentace 25

26 1. Ú v o d Znalecký posudek byl vypracován pro účely dražby. Znalci nebyly položeny otázky usnesením či jiným opatřením. Při zpracování posudku byly zpracovatelem vzaty v potaz veškeré jemu známé skutečnosti, které by mohly ovlivnit obsah a závěry posudku. Zpracovatel posudku prohlašuje, že není přímo ani nepřímo finančně či jinak zainteresován na zadavateli posudku, na hodnoceném majetku, na změnách jeho hodnoty v souvislosti s hodnocením a na jeho koupi či prodeji. Veškeré ceny uvedené v posudku jsou indikovány včetně DPH 21 %. 26

27 1.1 Znalecký úkol Úkolem znaleckého posudku je ocenění, tj. stanovení obvyklé ceny souboru 12 ks bytového zařízení, v majetku p. Vohradský, ul. Za Valem 4, Praha 4 Kunratice, instalovaného a umístěného tamtéž. 1.2 Spisové podklady (1) Specifikace zařízení záruční listy, návody k obsluze (2) Skutečnosti zjištěné znalcem při prohlídce dne Ostatní podklady (4) Cenové podklady - katalogy a ceníky (5) Metodická pomůcka pro oceňování SaZ, zpracovaná Poradním sborem předsedy Krajského soudu v Praze z 05/95 (6) Zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku (7) Úřední oceňování movitého majetku VUT Brno, Ústav soudního inženýrství (8) Soudní inženýrství, doc. ing. A. Bradáč, DrSc., CERM, 1999 (9) Archiv autora Obecné předpoklady a omezující podmínky stanovení ceny oceňovaného majetku (1) Nebylo provedené žádné šetření a nebyla převzata žádná odpovědnost za právní popis nebo právní záležitosti, včetně právního předpokladu vlastnického práva. Předpokládá se, že vlastnické právo k majetku 27

28 je správné a tudíž prodejné, pokud by se nezjistilo něco jiného. Předpokládá se odpovědné vlastnictví a správa vlastnických práv k oceňovanému majetku a jeho evidence v účetnictví organizace. (2) Dále se předpokládá, že vlastnictví je pravé a čisté od všech zadržovacích práv, služebností nebo břemen zadlužení, pokud by se nezjistilo něco jiného. (3) Pokud se nezjistí něco jiného, předpokládá se plný soulad se všemi aplikovanými zákony, vyhláškami a předpisy České republiky, platnými k termínu ocenění. 1.4 Názvosloví Ve znaleckém posudku je použito následující názvosloví: Životnost (Ž) - schopnost zařízení plnit požadované funkce do dosažení mezního stavu při stanoveném systému předpokládané údržby a oprav. Číselně se vyjadřuje např. technickým životem s předepsanou pravděpodobností, středním technickým životem nebo střední dobou používání. Údržba - souhrn činností, zajišťujících technickou způsobilost zařízení. Oprava - souhrn výkonů, jimiž se odstraňují následky opotřebení, mechanického poškození nebo výrobních vad zařízení nebo jeho dílu. Opravou se obnovují správné funkce zařízení a jeho vzhledové vlastnosti. Běžná oprava (BO) - oprava, při níž se odstraňují jednotlivé vady některého dílu zařízení výměnou za nové, opravené nebo renovované, často bez celkové demontáže. Celková oprava (CO) - oprava, při níž se v rozsahu mezních odchylek obnovují původní technické vlastnosti skupin, podskupin nebo součástkových celků demontovaných ze zařízení. Spočívá ve výměně všech vadných, poškozených nebo opotřebovaných dílů za nové, opravené nebo renovované. Vztahuje se i na hlavní skupiny. Generální oprava (GO) - oprava, kterou se v mezích dovolených tolerancí obnovují původní technické vlastnosti zařízení. Výchozí technická hodnota (VTH) - TH nového zařízení nebo po GO ve vztahu k TH zařízení továrně nového. Pro účely ocenění se stanovuje u SaZ takto: - továrně nový TH = 100 % Základní amortizace (ZA) - snížení technického života zařízení v %, stanovených podle amortizačních stupnic nebo křivek v závislosti na stáří, charakteru užívání a době provozování SaZ. Technická hodnota zařízení (TH) - zbytek projektovaného technického života zařízení ke dni hodnocení a ocenění v porovnání s SaZ továrně novým (TH = 100 %) a jeho prognózovanou životností. Obvyklá TH starších SaZ, které bezchybně plní svůj účel, a kde v konstrukci převažují díly dlouhodobé životnosti je 20 %. Hodnota 10 % je stanovena jako limitní, pokud je SaZ dále schopno provozu/používání. Doba provozu (DP) - počet roků od uvedení SaZ do provozu /od GO, CO/ k datu hodnocení a ocenění. Pokud se nedá zjistit, kdy byl stroj uveden do provozu, zvažuje se doba provozu od roku následujícího po roku výroby. Pořizovací cena (PC) - též cena historická - dle zákona č. 563/91 Sb., o účetnictví, je cena, za kterou byl majetek pořízen a náklady s jeho pořízením související. 28

29 Reprodukční cena - též reprodukční pořizovací cena - dle zákona č. 563/91 Sb., o účetnictví, je cena (věcná hodnota), za kterou by bylo možno stejnou nebo porovnatelnou věc pořídit v době ocenění bez odpočtu opotřebení. U věcí movitých se zjistí zpravidla cenovým porovnáním. Výchozí cena stroje (VCS) - reprodukční cena zařízení, kterou je nutno vynaložit k pořízení stejného nebo srovnatelného SaZ v době oceňování (Zák. č. 563/91 Sb., o účetnictví, odst. 4, 25). U SaZ se pro účely ocenění stanovuje takto: a) SaZ je dostupný na trhu VCS (Kč) = PC (Kč) b) SaZ není dostupný na trhu, pak se VCS stanoví: - cenovým porovnáním - cenovým přepočtem historické PC Časová cena SaZ (ČC) - technická hodnota vyjádřená v Kč. - odborným technickým odhadem Obvyklá cena (OC) - Tržní hodnota - Obecná cena (OC) - je to hodnota SaZ v Kč, za kterou je možno oceňovaný SaZ koupit nebo prodat na otevřeném trhu, je zprůměrovanou cenou SaZ, dosaženou prodejem SaZ srovnatelného druhu a užitných vlastností. Obvyklá cena dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování, 2: Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku, nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby, v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů stávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobnímu vztahu k nim. Koeficient prodejnosti (K P ) - poměr mezi zprůměrovanými skutečně dosaženými prodejními cenami a vykalkulovanými časovými cenami SaZ stejného nebo srovnatelného typu a TH. SaZ - zkratka pro použitý výraz stroj nebo zařízení. 2. Z a d á n í Úkolem ocenění je stanovení obvyklé ceny souboru 12 ks bytového zařízení v ma-jetku p. Vohradský, ul. Za Valem 4, Praha 4 Kunratice, viz tab. 1. Posudek pře-dat ve dvou vyhotovení. 3. M e t o d i k a z p r a c o v á n í p o s u d k u 3.1 Způsob hodnocení a ocenění obecný postup 29

30 Pro hodnocení a ocenění předmětného souboru byl použit v souladu se zákonem č. 151/97 Sb. nákladový způsob ocenění, který určuje náklady nutné na pořízení předmětu ocenění v místě ocenění a podle jeho stavu ke dni ocenění. Ke stanovení ceny obvyklé byla použita metoda zjištění věcné hodnoty v kombinaci s metodou porovnávací. Stanovením technické hodnoty (posouzení technického stavu a stupně amortizace) jednotlivých SaZ a její aplikací na výchozí cenu se dospělo k výpočtu časové ceny každého SaZ, jako východiska pro výpočet ceny obvyklé. Konkrétní postup je rozveden v příslušných statích znaleckého posudku. 3.2 Stanovení základní amortizace Jako východisko pro stanovení základní amortizace jednotlivých SaZ byly využity amortizační stupnice a křivky uvedené v metodické pomůcce Krajského soudu v Praze /1.3/. 3.3 Výpočet technické hodnoty Technická hodnota SaZ je určena ze vztahu: VTH x (100 - ZA) x (100 +/- PS) TH [%] = (1) 10 4 kde: VTH. výchozí technická hodnota (nového zařízení nebo po opravě) ZA základní amortizace volená dle 3.2. PS... přirážka (+) nebo srážka (-) volená odhadcem dle zjištěných skutečností, zejména pak podle technického stavu zjištěného při prohlídce 30

31 3.4 Stanovení výchozí ceny Výchozí cena SaZ (VCS) je v podstatě cenou reprodukční, tj. cenou, kterou je nutno vynaložit k pořízení stejného nebo srovnatelného stroje a zařízení v době oceňování (zák. č. 563/91 Sb.). Pro stanovení výchozí ceny SaZ byly vzaty za základ pořízovací nebo poslední známé prodejní ceny nebo zakázkově ceny vyráběného srovnatelného zařízení, prodávaného na současném trhu v ČR a zohledněného koeficientem morálního opotřebení viz tab. 2. VCS [Kč] = PC x KM (2) kde: PC. prodejní cena KM.koeficient morálního opotřebení 3.5 Výpočet časové ceny Časová cena (ČC) SaZ zohledňuje skutečnou technickou hodnotu a je fakticky jejím finančním ekvivalentem vypočteným ze vztahu: VCS[Kč] x TH[(%] ČC[Kč] = (3) 31

32 Výpočet obvyklé ceny Obvyklá cena (OC) SaZ je hodnota v Kč, za kterou je možno v rozhodné době SaZ koupit nebo prodat na otevřeném trhu. Obvyklá cena je dána vztahem: OC[Kč] = ČC x K P (4) průměrná cena prodejní K P = (5) průměrná cena časová kde: K P koeficient prodejnosti, stanovený znalcem dle zjištěné situace na trhu v době hodnocení a ocenění. 4. N á l e z 4.1 Popis a základní údaje SaZ Hodnocený a oceňovaný soubor zařízení viz tab. 1, je součástí vybavení bytu p. Vohradského, v ul. Za Valem 4, Praha 4 - Kunratice. Toto je tvořeno sedací soupravou, elektronikou, domácím kinem s elektronickým příslušenstvím, PC a kuchyňským zařízením. Základní identifikační údaje a popis jsou uvedeny v tabulce č

33 Tab. 1 Základní identifikační údaje Pol čís Výrob. číslo / rok výroby Název SaZ Typ SaZ Výrobce Pozn. 1 GKUK00J83 7EW / 2008 Plazmová televize, úhlopříčka 127 cm PIONEER PDP LX 508D PIONEER Poprvé uvedeno do provozu 2008, barva černá, funkční, technický stav úměrný době provozu AC / 2008 Domácí kino vč. soupravy monitorů a příslušenství pro propojení s televizí PIONEER LIFESTYLE W20 Black BOSE Poprvé uvedeno do provozu 2008, barva černá, funkční, technický stav úměrný době provozu / 2008 Plazmová televize úhlopříčka 103 cm KDL 40X 3500 SONY Poprvé uvedeno do provozu 2008, barva černá, funkční, technický stav úměrný době provozu 4 nezjištěno / cca 2008 Stolní PC souprava APPLE IMAC APPLE Poprvé uvedeno do provozu 2008, barva stříbrná, funkční, technický stav úměrný době provozu 5 nezjištěno / 2008 Běžecký trenažer PRE SERIES EV7/18 NAUTILUS Poprvé uvedeno do provozu 2008, barva stříbrná, funkční, technický stav úměrný době provozu 6 nezjištěno / 2008 Ribstole s příslušenstvím k rehabilitačnímu cvičení (kovové) CC Compact Poprvé uvedeno do provozu 2008, barva stříbrná, funkční, technický stav úměrný době provozu 7 BDOG00E0 D008A89A0 017 / 2008 Chladicí box na víno 398 l JC 3986 HAIER Poprvé uvedeno do provozu 2008, barva černá, funkční, technický stav úměrný době provozu 8 nezjištěno / 2008 Sedací souprava 1x křeslo, 1x sedačka, 1x podnožka, 1x konferenční stolek konstrukce chromová ocel, pravá kůže zakázková výroba Polsko Poprvé uvedeno do provozu 2008, barva bílá kombinovaná, funkční, technický stav úměrný době provozu SA / 2008 Kávovar ODEA GO SAECO Poprvé uvedeno do provozu 2008, barva bílá kombinovaná, funkční, technický stav úměrný době provozu / 2008 Odšťavňovač (citrusovač) na ovoce CATLER 8010 CATLER Poprvé uvedeno do provozu 2008, barva bílá kombinovaná, funkční, 33

34 technický stav úměrný době provozu 11 nezjištěno / 2008 Napěťová ochrana domácího kina (stabilizátor) PURE AV/PF40 - Poprvé uvedeno do provozu 2008, barva bílá kombinovaná, funkční, technický stav úměrný době provozu CECH- 2004B / 2008 Herní konzola PlayStation 3 CECH 2004B SONY Poprvé uvedeno do provozu 2008, barva bílá kombinovaná, funkční, technický stav úměrný době provozu Poznámka: -čísla položek. uvedených v tab. 1, korespondují s čísly pol. v tab. 2 a v příloze fotodokumentace Identifikace zařízení Identifikace bytového zařízení pol. 1 12, byla provedena , v bytě na adrese ul. Za Valem 4, Praha 4 Kunratice, za účasti majitelé p. Vohradského. Tato byla provedena na základě seznamu insolvenčního správce, doložené nekompletní dokumentace a zjištěných výrobních štítcích (pokud byly nalezeny). Jednotlivé položky zařízení korespondují s předloženou dokumentací /1.2/. Technická a typová přijatelnost údajů poskytnutých zadavatelem byla ověřena Údaje o provozu a opravách zařízení Ze závěrů technické prohlídky lze usuzovat, že předmětné zařízení viz tab. 1 bylo běžně používáno a provozováno k danému účelu. Provedení oprav majících vliv na technickou hodnotu zařízení viz tab. 1, nebylo doloženo ani jinak popsáno Technická prohlídka Technická prohlídka hodnoceného souboru zařízení byla provedena znalcem dne , v době od hod., na výše uvedené adrese, za účasti pana Vohradského. 34

35 Prohlídkou byla ověřena technická přijatelnost podkladů předaných zadavatelem posudku, kompletnost jednotlivých položek hodnoceného souboru zařízení a posouzen byl skutečný technický stav, rozsah opotřebení i potřeba případných oprav. Vzhledově lze usuzovat, že se jedná o zařízení celkově zachovalé, všechny položky jsou funkční a bez zjevných závad nebo poškození. Revize elektro nedoložena. Závěrem technické prohlídky lze konstatovat, že soubor zařízení viz tab. 1 je bez zjevných závad nebo poškození, kdy toto je možno běžně požívat i nadále k danému účelu bez jakéhokoliv omezení. 5. P o s u d e k 5.1 Hodnocení technického stavu Ze závěrů technické prohlídky a zjištěných skutečností lze konstatovat, že soubor zařízení pol je hodnocen jako úměrný době požívání (provozu). 5.2 Ocenění souboru zařízení V následující části znaleckého posudku v tabulce č. 2 je uvedeno ocenění jednotlivých položek zařízení dle jednotlivých položek a závěrem je stanovena obvyklá cena souboru SaZ celkem. 35

36 Tabulka 2: Ocenění bytového zařízení Polož. Název zařízení - typ Rok uved. PC DP Ž ZA VTH P/S TH K M K P VC Počet ČC OC číslo do prov. /Kč/ /r/ /r/ /%/ /%/ /%/ /%/ /Kč/ /ks/ /Kč/ /Kč/ Plazmová tel. PIONNER PDP LX 508D ,50 0, , ,40 2 Domácí kino BOSE LS W 20 BLACK ,50 0, , ,00 3 Plazmová televize SONY KDL 40X ,50 0, , ,00 4 Stolní PC APPLE IMAC ,20 0, ,00 464,50 5 Běžecký trenažer NAUTILUS EV 7/ ,00 1, , ,00 6 Ribstole s příslušenstvím CC Compact ,00 1, , ,00 7 Chladicí box HAIER JC ,90 0, , ,70 8 Kožená sedací souprava ,00 0, , ,36 9 Kávovar SAECO Odea GO ,80 0, , ,02 10 Odšťavňovač CATLER ,00 0, , ,20 11 Stabilizátor PURE AV /PF ,50 0, ,00 648,00 12 Herní konzola PlayStation 3 CECH 2004B ,50 0, ,00 629,10 SaZ celkem ,28 SaZ celkem zaokrouhleně na tisíce ,00 36

37 Legenda: PC = pořizovací cena (Kč) VTH = výchozí technická hodnota (%) K P = koeficient prodejnosti DP = doba provozu (roky) P/S = přirážka / srážka na tech. stavu VC = výchozí cena (Kč) Ž = životnost zařízení (roky) TH = technická hodnota (%) ČC = časová cena (Kč) ZA = základní amortizace K M = koef. morálního opotřebení OC = obvyklá cena (Kč) 37

38 6. Z á v ě r (1) a.) Obvyklá cena (OC) vč. DPH 21 % hodnoceného a oceňovaného souboru bytového zařízení pol. 1-12, v majetku p. Vohradský, ul. Za Valem 4, Praha 4 Kunratice,, viz tab. 2, činí v daném místě a čase k datu zaokrouhleně na tisíce: c e l k e m OC = ,- Kč slovy: jednostotisíc korun českých ================================================================ V Praze, dne vypracoval: Ing. Petr Kroupar 38

39 7. Z n a l e c k á d o l o ž k a Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný Městským soudem v Praze. 39

40 Číslo průkazu znalce Spr. 2732/93 pro základní obor: 1. Doprava - silniční a městská doprava, dopravní nehody 2. Strojírenství - všeobecné, autoopravárenství, posuzování tech. stavu mot. vozidel, výrobních strojů, zařízení a systémů 3. Ekonomika - ceny a odhady - oceňování motorových vozidel, zemědělských a lesních strojů, zařízení opravárenských dílen, výrobních strojů, zařízení a systémů. - kancelářského zařízení, nábytku, elektroniky. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č /15 znaleckého deníku. V Praze dne Ing. Petr Kroupar Josefa Kočího Praha 5 40

41 (1) 8. P ř í l o h y - fotodokumentace hodnoceného a oceňovaného movitého majetku 41

42 (2) 42

43 43

44 44

45 (3) 45

46 (4) 46

47 (5) 47

48 48

49 (6) 49

50 50

51 (7) 51

52 (8) 52

53 (9) 53

54 (10) (10) 54

55 55

56 (11) (11) 56

57 57

58 58