ZNALECKÝ POSUDEK. č. 265/11

Transkript

1 ZNALECKÝ POSUDEK č. 265/11 o obvyklé ceně podílu id. 4/6 na nemovitostech - zahrádkářské chaty bez č.p./č.e. s příslušenstvím a pozemků, zapsaných na LV číslo 3736 katastrální území : Lyžbice obec : Třinec okres : Frýdek-Místek a ocenění jednotlivých práv a závad spojených s oceňovanými nemovitostmi Objednatel posudku: Účel posudku: JUDr. Jan Fendrych, soudní exekutor Exekutorský úřad Praha 2 Ve Studeném 117/5a Praha 4 Zjištění ceny pro exekuční řízení č.j. 132 EX 11698/09-29/Ri Dle zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku ve znění zákona č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb. a č. 188/2011 Sb. a vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb. a č. 364/2010 Sb. podle stavu ke dni posudek vypracoval: Zdeněk Vašíček Teplická Hranice tel.: zvh@atlas.cz, Posudek obsahuje včetně titulního listu 13 stran textu a 13 stran příloh. Objednateli se předává ve 3 vyhotoveních. V Hranicích

2 - 2 - A. Nález 1. Znalecký úkol Znalecký posudek o obvyklé ceně podílu id. 4/6 na nemovitostech - zahrádkářské chaty bez č.p./č.e. s příslušenstvím a pozemků, zapsaných na LV číslo 3736 katastrální území : Lyžbice obec : Třinec okres : Frýdek-Místek a ocenění jednotlivých práv a závad spojených s oceňovanými nemovitostmi 2. Informace o nemovitosti Název nemovitosti: Zahrádkářská chata Adresa nemovitosti: Nábřežní Třinec - Lyžbice Kraj: Moravskoslezský Okres: Frýdek - Místek Obec: Třinec Katastrální území: Lyžbice Počet obyvatel: Výchozí cena stavebního pozemku Cp = 35 + (a ) x 0, = 304,9067 Kč/m 2 kde a je počet obyvatel v obci (pokud je a < 1000; použije se a = 1000) Základní cena podle 28 odst. 1 písm. k) : 304,91 Kč/m 2 3. Prohlídka a zaměření nemovitosti Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno dne Vašíčkové. za přítomnosti paní Jany 4. Podklady pro vypracování posudku - výpis z KN ze dne , LV 3736, k.ú. Lyžbice - informace z nahlížení do katastru nemovitostí - informace z vebu města - informace z MěÚ Třinec, archív stavebního úřadu, pan Robert Franek, tel informace a údaje sdělené objednatelem - skutečnosti a výměry zjištěné na místě Vlastnické a evidenční údaje Javorková Jarmila Haldová 602, Třinec, Staré Město, /6 Uhrinčať Tomáš nám. T. G. Masaryka 405, Třinec, Lyžbice, /6

3 - 3 - Uhrinčaťová Věra nám. T. G. Masaryka 405, Třinec, Lyžbice, /6 Věcná břemena: K oceňovaným nemovitostem nejsou podle výpisu z katastru nemovitostí zřízena žádná věcná břemena. Předkupní práva: K oceňovaným nemovitostem nejsou podle výpisu z katastru nemovitostí zřízena žádná předkupní práva. Nájemní vztahy: Z poskytnutých dokumentů ani při místním šetření nebyla zjištěna nebo doložena žádná nájemní práva třetích osob. Na nemovitostech vázne omezení vlastnického práva: Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti Nařízení exekuce Zástavní právo exekutorské Zástavní právo smluvní Jiná omezení na nemovitostech nebyla zjištěna. 6. Dokumentace a skutečnost Od nemovitostí nebyla předložena stavební dokumentace, proběhla prohlídka a zaměření na místě samém. 7. Celkový popis nemovitosti Oceňované nemovitosti se nachází v zástavbě rekreačních objektů v zahrádkářské kolonii u Nábřežní ulice. Jedná se o přízemní, částečně podsklepenou zahrádkářskou chatu bez obytného podkroví na rovinatém, oploceném pozemku. Příjezd je po zpevněné komunikaci. Při prohlídce nebyly nemovitosti přístupné. 8. Obsah posudku a) Ocenění porovnávacím způsobem a 1 ) Zahrádkářská chata b) Venkovní úpravy b 1 ) Skleník c) Porosty c 1 ) Trvalé porosty d) Pozemky d 1 ) Pozemky

4 - 4 - B. Posudek Popis objektů, výměra, hodnocení a ocenění Ocenění nemovitosti je provedeno podle vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb. a č. 364/2010 Sb. kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku. a) Porovnávací hodnota a 1 ) Zahrádkářská chata - 26 Přízemní, částečně podsklepená zahrádkářská chata bez obytného podkroví se nachází na pozemku p.č. 1696/65. Je napojena na elektřinu. Objekt je užíván asi od roku Informace byla získána ze stavebního úřadu. Dispoziční řešení: V prvním podzemním podlaží se nachází sklep. V prvním nadzemním podlaží se nachází veranda a pokoj. Objekt je mírně udržovaný a je podstandardně vybaven. Při stanovení předpokládané životnosti bylo přihlédnuto ke stavebnímu stavu objektu. V ceně objektu jsou venkovní úpravy - přípojky sítí, rozvod vody po zahradě, venkovní schody, zpevněné plochy, oplocení, vrátka, pergola a kůlny. Zatřídění pro potřeby ocenění: Typ objektu: Chata Poloha objektu: Moravskoslezský kraj - nad do obyvatel Stáří stavby: 31 roků Indexovaná průměrná cena IPC (příloha č. 20): 2 712,- Kč/m 3 Zastavěné plochy a výšky podlaží: 1.PP : 4,70*3,70 = 17,39 m 2 1.NP : 4,70*5,00 = 23,50 m 2 Název podlaží Zastavěná plocha Konstrukční výška 1.PP : 17,39 m 2 2,00 m 1.NP : 23,50 m 2 2,40 m Obestavěný prostor: 1.PP : (4,70*3,70)*(2,00) = 34,78 m 3 1.NP : (4,70*5,00)*(2,90) = 68,15 m 3 zastřešení: (4,70*5,00)*(1,50*0,5) = 17,63 m 3 Obestavěný prostor celkem: = 120,56 m 3

5 - 5 - Výpočet indexu cenového porovnání: Index vybavení: Název znaku č. V i 0. Typ stavby - Podsklepená - bez podkroví nebo do 1/2 zastavěné plochy III typ F 1.NP 1. Druh stavby - Zahrádkářská chata I 0,02 2. Svislé konstrukce - Dřevěné oboustranně obíjené, zdivo do tl. 30 cm II -0,03 včetně 3. Střešní konstrukce - Krov neumožňující zřízení podkroví I -0,01 4. Napojení stavby na sítě - Elektr. proud, voda, žumpa (septik) II 0,00 5. Vybavení - Pouze WC suché nebo i mino stavbu II -0,06 6. Vytápění stavby - Bez vytápění I -0,06 7. Příslušenství stavby (venk. úpravy a vedl. stavby do celk. ZP 25 m2 vč.) - III 0,00 Příslušenství bez výrazného vlivu na cenu chaty 8. Výměra pozemků užívané se stavbou - Do 400 m2 II 0,00 9. Kriterium jinde neuvedené - Bez vlivu na cenu III 0, Stavebně - technický stav - Stavba se zanedbanou údržbou III 0,85 (předpoklad provedení menších stavebních úprav) Koeficient pro stáří 31 let: 0,80 9 Index vybavení I V = (1 + V i ) * V10 * 0,80 = 0,585 i = 1 Index polohy: Název znaku č. P i 1. Životní prostředí a atraktivita okolí - vhodná k rekreaci III 0,00 2. Přírodní lokalita - les i vodní plocha je v místě IV 0,05 3. Poloha v zástavbě - bez vlivu, samoty II 0,00 4. Dopravní dostupnost - bezproblémový příjezd k hranici pozemku III 0,00 5. Hromadná doprava - dobrá dostupnost II 0,00 6. Parkovací možnosti - dobré II 0,00 7. Obchod a služby v okolí - obchod nebo služby II 0,00 8. Sportoviště - žádné I 0,00 9. Obyvatelstvo v okolí - bezproblémové okolí II 0, Změny v okolí s vlivem na cenu nemovitosti - bez vlivu III 0, Vlivy neuvedené - bez dalších vlivů II 0,00 11 Index polohy I P = (1 + P i ) = 1,050 i = 1 Index trhu s nemovitostmi: Název znaku č. T i 1. Situace na dílčím (segmentu) trhu s nemovitostmi - poptávka je nižší než II -0,05 nabídka 2. Vlastnictví nemovitostí - stavba na vlastním pozemku (ve spoluvlastnictví) II 0,00 3. Vliv právních vztahů na prodejnost - bez vlivu II 0,00 3 Index trhu I T = (1 + T i ) = 0,950 i = 1

6 - 6 - Celkový index I = I V * I P * I T = 0,585 * 1,050 * 0,950 = 0,584 Ocenění: Cena upravená CU = IPC * I = 2 712,- Kč/m 3 * 0,584 = 1 583,81 Kč/m 3 Cena zjištěná porovnávacím způsobem CP = CU * OP = 1 583,81 Kč/m 3 * 120,56 m 3 = ,13 Kč Zahrádkářská chata - zjištěná cena = ,13 Kč b) Venkovní úpravy b 1 ) Skleník - 10 Na zahradě se nachází skleník. Zatřídění pro potřeby ocenění: Venkovní úprava: Skleníky z ocelových profilů se zasklením a základy Kód CZ - CC: Plocha: 1,50*4,00 = 6,00 m 2 Ocenění: Základní cena (dle příl. č. 11): 6,00 m 2 * 2 050,- Kč/m 2 = ,- Kč Polohový koeficient K 5 (příl. č dle významu obce): * 1,0000 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 38): * 2,2020 Koeficient prodejnosti K p (příl. č dle obce a účelu užití): * 1,2930 Plná cena: = ,39 Kč Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 18 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 2 roky Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 20 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 18 / 20 = 90,000 % Maximální opotřebení může dle přílohy č. 15 činit 85 % ,33 Kč Skleník - zjištěná cena = 5 253,06 Kč c) Porosty c 1 ) Trvalé porosty Pozemky jsou osázeny trvalými porosty. Smíšené trvalé porosty ovocných dřevin, ostatní vinné révy a okrasných dřevin oceněné zjednodušeným způsobem: 42 Celková cena pozemku [Kč]: ,52

7 - 7 - Celková výměra pozemku [m 2 ]: 387 Celková pokryvná plocha porostů [m 2 ]: 100 Cena pokryvné plochy porostů [Kč]: ,72 Cena porostů je ve výši 6,5 % z ceny pokryvné plochy porostů: * 0,065 Cena smíšeného porostu: = 2 663,68 Trvalé porosty - zjištěná cena = 2 663,68 Kč d) Pozemky d 1 ) Pozemky Pozemky jsou rovinaté. Příjezd je po zpevněné komunikaci. Stavební pozemek oceněný dle 28 odst. 1 a 2: Název Parcelní číslo Výměra [m 2 ] Jedn. cena [Kč/m 2 ] Cena [Kč] zastavěná plocha a nádvoří 1696/65 23,00 304, ,93 Součet 7 012,93 Úprava ceny příloha č. 21: pozemek s možností jeho napojení na rozvod plynu 10 % Úprava ceny celkem 10 % + 701,29 Mezisoučet 7 714,22 Koeficient prodejnosti K p (příl. č dle obce a účelu užití): * 1,2930 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č dle hlavní stavby): * 2,1690 Stavební pozemek oceněný dle 28 odst. 1 a 2 - celkem ,66 Pozemek zahrady nebo ostatní plochy oceněný dle 28 odst. 5. Základní cena = 304,91 Kč/m 2. Název Parcelní číslo Výměra [m 2 ] Jedn. cena [Kč/m 2 ] Cena [Kč] zahrada 1694/3 364,00 304, ,24 Součet ,24 Úprava ceny - příloha č. 21: pozemek s možností jeho napojení na rozvod plynu 10 % Úprava ceny celkem 10 % ,72 Mezisoučet ,96 Úprava ceny dle 28 odst. 5: * 0,4000 Koeficient prodejnosti K p (příl. č dle obce a účelu užití): * 1,2930 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č dle hlavní stavby): * 2,1690 Stavební pozemek oceněný dle 28 odst. 5 - celkem ,86 Pozemky - zjištěná cena = ,52 Kč

8 - 8 - C. Rekapitulace cen nemovitosti Ceny bez odpočtu opotřebení: a) Zahrádkářská chata = ,13 Kč b) Skleník = ,39 Kč c) Trvalé porosty = 2 663,68 Kč d) Pozemky = ,52 Kč Cena nemovitosti bez odpočtu opotřebení činí celkem Cena nemovitosti bez opotřebení po zaokr. dle 46 činí ,72 Kč ,- Kč Výsledné ceny: a) Zahrádkářská chata = ,13 Kč b) Skleník = 5 253,06 Kč c) Trvalé porosty = 2 663,68 Kč d) Pozemky = ,52 Kč Výsledná cena nemovitosti činí celkem Výsledná cena nemovitosti po zaokrouhlení dle 46 činí ,39 Kč ,- Kč slovy: Třistapadesátsedmtisícčtyřistapadesát Kč STANOVENÍ OBVYKLÉ CENY NEMOVITOSTI Podle ust. 2 zákona č. 151/1997 Sb. O oceňování majetku se majetek oceňuje obvyklou cenou. Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Ke stanovení obvyklé ceny se používají tyto metody: 1. Nákladová - stanovení výše nákladů na pořízení nemovitostí v současných cenách a cena nemovitostí po odpočtu opotřebení s přihlédnutím ke skutečnému stavu nemovitostí 2. Porovnávací - porovnání oceňované nemovitosti s prodávanými nebo prodanými nemovitostmi

9 Výnosová - se používá u nemovitostí s možným příjmem z pronájmu těchto nemovitostí Pro stanovení obvyklé ceny je možno použít kombinaci metod: nákladové, porovnávací a výnosové. Metoda nákladová - uvedena na předcházejících stránkách ocenění Atraktivnost daného místa, lokality s přihlédnutím ke kupní síle obyvatelstva, zaměstnanosti v daném regionu, konkrétní umístění, především velikost a rozsah vztažené k okolí, přístupnost apod. je vyjádřena cenou zjištěnou dle platného cenového předpisu, přičemž již z ceny dle cenového předpisu zohledňuje prodejnost oproti nákladovým cenám koeficient prodejnosti a dle provedené analýzy v daném konkrétním místě, současného stavu na trhu s nemovitostmi, je možno konstatovat, že cena obecná by u předmětných nemovitostí byla upravena koeficientem vlivu. Metoda porovnávací Pro zjištění ceny byla použita metoda porovnávací, která vychází z porovnání předmětu ocenění s obdobnými předměty a cenami sjednanými při jejich prodeji. Na základě realizovaných prodejů v dané lokalitě, dále v souvislosti s porovnáním s údaji z internetu, s konzultací s realitními kancelářemi v regionu, odborným posouzením, je možno stanovit obvyklou cenu. Hodnotícími kritérii jsou především velikost obce, správní členění, analýza poptávky po koupi obdobných nemovitostí, struktura zaměstnanosti, životní prostředí, ekologické zátěž, poloha objektu vzhledem k využitelnosti a situování ve vztahu k umístění od centra, dopravní podmínky, konfigurace terénu, převládající zástavba, parkovací možnosti v okolí, struktura obyvatelstva, vztahy vyplývající z územního plánu, inženýrské sítě, typ stavby, počet podlaží, součásti a příslušenství nemovitosti, možnosti dalšího rozšíření, technická hodnota stavby, údržba stavby, vztahy k pozemku, výměra pozemků a odborný pohled znalce. Srovnání je provedeno na základě vlastního průzkumu situace na trhu s nemovitostmi, konzultacemi s realitními kancelářemi, nahlížením na servery Prodej, chata, 18 m2 Cena: ,- Kč Adresa: Lyžbice Datum vložení: Datum aktualizace: ID zakázky: Budova: Smíšená Stav objektu: Velmi dobrý Vlastnictví: Osobní

10 Umístění objektu: Klidná část obce Typ domu: Přízemní Plocha zastavěná: 18 m2 Plocha užitná: 18 m2 Plocha pozemku: 283 m2 Popis: Na prodej chatka se zahrádkou v zahrádkářské kolonii Kamionka. 283 m2. Pozemek je oplocen živým plotem a tůjemi /zajištění soukromí/. Elektřina, kanalizace, suché WC, voda na hranici pozemku, parkování. Chatka s podkrovím, úložný prostor, kuchyňka. 2. Prodej, chata, 45 m2 Cena: ,- Kč včetně provize Poznámka k ceně: Info v RK Adresa: Lyžbice Datum vložení: Datum aktualizace: ID zakázky: Budova: Cihlová Stav objektu: Velmi dobrý Vlastnictví: Osobní Umístění objektu: Klidná část obce Podlaží počet: 2 včetně 1 podzemního Podlaží umístění: Přízemí Plocha zastavěná: 45 m2 Plocha užitná: 45 m2 Plocha podlahová: 45 m2 Lodžie: Ano Parkovací stání: 2x Voda: Místní zdroj Elektřina: 230V, 400V Doprava: MHD

11 Popis: Prodej zahradní chatky s přilehlou zahradou o výměře 397 m2. Podlahová plocha chatky 45 m2. Podsklepeno, půdní prostor, studna, elektřina, udírna, dílna, vlastní studna. Výborná celoroční dostupnost, v blízkosti centra obce. Možnost parkování auta. Zahrada je udržovaná s okrasnými dřevinami. Chata vhodná k rodinným rekreacím. 3. Prodej, chata, 16 m2 Cena: ,- Kč včetně provize Adresa: Třinec Datum vložení: Datum aktualizace: ID zakázky: Budova: Smíšená Stav objektu: Velmi dobrý Vlastnictví: Osobní Umístění objektu: Klidná část obce Podlaží počet: 1 Podlaží umístění: Přízemí Plocha zastavěná: 18 m2 Plocha užitná: 16 m2 Plocha podlahová: 18 m2 Plocha zahrady: 265 m2 Elektřina: 230V Popis: Nabízíme Vám chatku v zahradkářské kolonii v Třinci na Kamionce. Chata je izolovaná proti vlhku. K chatě je přivedená užitková voda, elektřina. Samostatné suché WC na pozemku. Kolem pozemku je živý plot. Na pozemku jsou ovocné stromy. Vyhodnocení porovnávací metody: Na základě výše uvedených porovnání a zhodnocení užitné hodnoty nemovitostí a na základě zvážení všech okolností, zohlednění současné situace, velikosti obce, dosažitelnosti regionálního centra, míry nezaměstnanosti, zájmu investorů o tuto oblast a v současném stavu na trhu s nemovitostmi navrhuji cenu nemovitostí cca tisíc Kč.

12 Metoda výnosová - nebyla použita Ocenění jednotlivých práv a závad spojených s oceňovanými nemovitostmi: Ocenění nemovitostí se provede ve smyslu 2 odst. 1 zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů. Podle stejného ustanovení zákona o oceňování majetku se stanoví samostatně i cena práv spojených s nemovitostí a závady váznoucí na nemovitosti. 1. Práva: Omezení vlastnického práva: Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti Nařízení exekuce Zástavní právo exekutorské Zástavní právo smluvní Jiná omezení na nemovitostech nebyla zjištěna. 2. Závady: Závady nebyly zjištěny. Stanovení obvyklé ceny nemovitostí: S přihlédnutím k umístění nemovitosti, jejímu stavebně technickému stavu a způsobu využití, jakož i ke všem faktorům ovlivňujících obvyklou cenu, jsem názoru, že oceňovaná nemovitost je obchodovatelná. Na základě cen zjištěných jednotlivými metodami a na základě výše uvedených skutečností, odhaduji obvyklou cenu nemovitostí slovy: Třistatisíc Kč ,- Kč z toho podíl id. 4/6 je ,- Kč slovy: Dvěstětisíc Kč Uvedená cena je cena včetně příslušné sazby daně z přidané hodnoty. Tato hodnota je navržena na úrovni doby hodnocení a ocenění a to k datu ocenění uvedeného na titulní straně, na základě předložených dokladů a cenové úrovně na trhu s nemovitostmi k uvedenému datu ocenění.

13 Nutno brát v úvahu, že daná nemovitost má tuto hodnotu v daném místě, v daném čase a za současného stavu. V Hranicích, Zdeněk Vašíček Teplická Hranice tel.: zvh@atlas.cz, D. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne , č.j. Spr. 2925/98 v oboru ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 265/11 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 265/11.