Znalecký posudek /16

Transkript

1 Znalecký posudek /16 jehož předmětem je určení obvyklé ceny (tržní hodnoty) pozemku parc.č. 405 s výrobnou č.p. 11, včetně příslušenství, vše situováno v k.ú. Zdounky, obec Zdounky, okres Kroměříž v souvislosti s exekučním řízením. Objednavatel: Vypracoval: Mgr. Marcela Petrošová Soudní exekutor Sp. zn.: 160 EX 2783/ listopadu 1a Břeclav Ing. Ludvík Šojdr Velké nám. 48/ Kroměříž Tel.: Fax: sojdr@reaia.cz Tento znalecký posudek obsahuje 8 stran textu, 17 stran příloh dle přiloženého seznamu, byl vypracován ke dni ve dvou vyhotoveních. V Kroměříži:

2 Znalecký posudek č /16 ocenění čp. 11 prodejna s příslušenstvím v k.ú. Zdounky strana č.2 OBSAH A. ÚVOD... 3 A.1. ZÁKLADNÍ POJMY... 3 A.2. ÚČEL TRŽNÍHO OCENĚNÍ - ZNALECKÝ ÚKOL... 3 B. ZÁKLADNÍ ÚDAJE - NÁLEZ... 4 B.1. PODKLADY... 4 B.2. POPIS OCEŇOVANÉ NEMOVITOSTI... 4 C. POSUDEK... 6 C.1. ZJIŠTĚNÍ OBVYKLÉ CENY NEMOVITOSTÍ... 6 C.1.1. Ocenění ke dni s přihlédnutím k cenové úrovni trhu C Určení obvyklé ceny ve smyslu Zákona č. 151/97 Sb. o oceňování majetku : ( 2 odst.1)... 6 C Základní úvaha... 6 C Tržní podmínky... 6 C.2. ANALÝZA TRHU S NEMOVITOSTMI... 6 C.2.1. Analýza nabídky... 6 C.2.2. Analýza poptávky... 6 C.2.3. Analýza obchodovatelnosti... 7 C.3. URČENÍ OBVYKLÉ (TRŽNÍ) CENY SROVNÁVACÍ ANALÝZA... 7 D. ZÁVĚR... 9 E. ZNALECKÁ DOLOŽKA... 9 F. PŘÍLOHY Ing. Ludvík Šojdr, znalec a odhadce, Spr. 3793/88; sojdr@reaia.cz

3 Znalecký posudek č /16 ocenění čp. 11 prodejna s příslušenstvím v k.ú. Zdounky strana č.3 A. ÚVOD A.1. ZÁKLADNÍ POJMY Cena je pojem používaný pro požadovanou, nabízenou nebo skutečně zaplacenou částku za zboží (jímž může být i právo či nájem) nebo službu. Částka je nebo není zveřejněna, zůstává však historickým faktem. Může nebo nemusí mít vztah k hodnotě, kterou věci přisuzují jiné osoby. Hodnota není skutečně zaplacenou, požadovanou nebo nabízenou cenou. Je to ekonomická kategorie, vyjadřující peněžní vztah mezi zbožím (jímž může být i právo) a službami, které lze koupit, na jedné straně, kupujícími a prodávajícími na straně druhé. Jedná se o odhad. Podle ekonomické koncepce hodnota vyjadřuje užitek, prospěch vlastníka zboží (jímž může být i právo) nebo služby k datu, k němuž se odhad hodnoty provádí. Existuje řada hodnot podle toho, jak jsou definovány (např. věcná hodnota, výnosová hodnota, střední hodnota, tržní hodnota, obvyklá hodnota ap.), přitom každá z nich může být vyjádřena zcela jiným číslem. Při oceňování je proto vždy nutno zcela přesně definovat, jaká hodnota je zjišťována. Obvyklá cena ( 2 zákona č. 151/97 Sb. o oceňování majetku) Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním. A.2. ÚČEL TRŽNÍHO OCENĚNÍ - ZNALECKÝ ÚKOL Úkolem znalce je jedním znaleckým posudkem: - stanovit obvyklou (tržní) cenu nemovitostí a jejich příslušenství vymezených v exekučním příkaze soudního exekutora č.j. 160 EX 2783/14-40 ze dne stanovit cenu jednotlivých práv a závad s nemovitostmi spojených (např. věcná břemena, výměnky a nájemní či pachtovní práva, nikoliv případné další exekuce váznoucí na nemovitých věcech, závadami nejsou práva, která váznou na nemovitých věcech za účelem zajištění pohledávek věřitelů např. zástavní právo) Ing. Ludvík Šojdr, znalec a odhadce, Spr. 3793/88; sojdr@reaia.cz

4 Znalecký posudek č /16 ocenění čp. 11 prodejna s příslušenstvím v k.ú. Zdounky strana č.4 Z výše vymezeného úkolu znalce plyne, že předmětem ocenění je stanovení obvyklé ceny pozemku parc. č. 405, jehož součástí je stavba výrobny č.p. 11 včetně příslušenství, vše situováno v k.ú. Zdounky, obec Zdounky, okres Kroměříž a to v souvislosti s exekučním řízením. Vše zapsáno v katastru nemovitostí vedeném Katastrální pracoviště Kroměříž (Katastrální úřad Zlínský kraj), pro obec Zdounky, katastrální území Zdounky, na Listu vlastnictví č B. ZÁKLADNÍ ÚDAJE - NÁLEZ B.1. PODKLADY - Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 925, ze dne Prohlídka na místě samém (vnější) provedená dne B.2. POPIS OCEŇOVANÉ NEMOVITOSTI Prodejna zahrádkářských potřeb čp. 11 s příslušenstvím Oceňovaná nemovitost je situována v zastavěné části k.ú. Zdounky, jako objekt řadový, koncový, při místní zpevněné komunikaci ul.střílecká. Provozní budova (přední část) Jedná se o převážně přízemní, nepodsklepený, částečně dvoupodlažní objekt, se sedlovou střechou. Nosná kce je zděná v tl cm, založená na základových pasech, s vnější povrchovou úpravou břízolitovou omítkou s obkladem soklu kabřincovým páskem. Vnitřní povrchová úprava je váp. omítkou dvouvrstvou štukovou. Střecha je sedlová se střešní krytinou plechovou šablonou na dřevěném bednění. Oplechování střechy, parapetů, žlaby a svody jsou z pozinkovaného plechu. Bleskosvod je instalován. Stropy jsou montované, nespalné, s rovným podhledem a s povrchovou úpravou váp. omítkou štukovou. Schodiště je do částečného 2.NP (kanceláře) ocelové bez podstupnic. Podlahy jsou dřevěné parkety nebo ker. dlažba, dlažba teraco. Okna jsou dřevěná, zdvojená, nebo ocelová jednoduchá. Dveře jsou dřevěné, nebo plechové, vrata dřevěná nebo plechová. Elektroinstalace je světelná i motorová. Vytápění je ÚT s plynovými kotly a průmyslovými registry. Rozvod vody je studené. Dále jsou v dílnách instalovány kalorifery. Provozní budova (střední část) Provozní budova (střední část) sestává z dílen, částečně podsklepených a rampy. Jedná se o přízemní, částečně podsklepený objekt, s plochou střechou. Nosná kce je zděná v tl cm, založená na základových pasech, s vnější povrchovou úpravou břízolitovou omítkou s obkladem soklu kabřincovým páskem. Vnitřní povrchová úprava je váp. omítkou dvouvrstvou štukovou. Střecha je plochá se střešní krytinou plechovou šablonou. Oplechování střechy, parapetů, žlaby a svody jsou z pozinkovaného plechu. Bleskosvod je instalován. Stropy jsou montované, nespalné, s rovným podhledem a s povrchovou úpravou váp. omítkou štukovou. Schodiště na rampu a do samostatně přístupného podsklepení je betonové. Podlahy jsou v dílnách dřevěné parkety nebo betonové s PVC, podlaha rampy je betonová a podlahy ve sklepu nejsou nebo dřevěné palubky. Okna jsou ocelová jednoduchá. Dveře jsou Ing. Ludvík Šojdr, znalec a odhadce, Spr. 3793/88; sojdr@reaia.cz

5 Znalecký posudek č /16 ocenění čp. 11 prodejna s příslušenstvím v k.ú. Zdounky strana č.5 dřevěné, vrata dřevěná. Elektroinstalace je světelná i motorová. Vytápění je ÚT s plynovými kotly a průmyslovými registry. Rozvod vody je studené. Administrativní budova (zadní část) Jedná se o dvoupodlažní, cele podsklepený objekt, s plochou střechou. Nosná kce je zděná v tl. 45 cm, založená na základových pasech, s vnější povrchovou úpravou břízolitovou omítkou s obkladem soklu kabřincovým páskem. Vnitřní povrchová úprava je váp. omítkou dvouvrstvou štukovou. Vnitřní obklady jsou keramické v sociálních zařízeních. Střecha je plochá se střešní krytinou z plechovou šablonou. Oplechování střechy, parapetů, žlaby a svody jsou z pozinkovaného plechu. Bleskosvod je instalován. Stropy jsou montované, nespalné, s rovným podhledem a s povrchovou úpravou váp. omítkou štukovou v kanceláři se sádrokartonovým podhledem. Schodiště je betonové s litým teracem. Podlahy jsou betonové s PVC nebo textiliemi dále ker. dlažba, podlaha v 1.PP betonová mazanina. Okna jsou dřevěná zdvojená opatřená mřížemi a vnitřními žaluziemi, na chodbě luxfery. Dveře vstupní ocelové prosklené, vnitřní jsou dřevěné, dýhové, rámové, náplňové, v kotelně protipožární. Elektroinstalace je světelná i motorová. Vytápění je ÚT s plynovými kotly a plechovými radiátory. Rozvod vody je studené i teplé. Zdroj teplé vody je elektrický bojler. Z vybavení kuchyně je dřez s teplou a studenou vodou, kuchyňská linka. WC je samostatný splachovací. Z vnitřního vybavení jsou sprchové kouty a umyvadla. Z inženýrských sítí je provedeno napojení na el.energii, plynovod, vodovod z obecního řadu, kanalizace do ČOV. Stáří provozní budovy (přední a střední části) se nepodařilo zjistit, dle stavu kcí uvažuji cca 80 let, stáří budovy administrativy (zadní část) byla přistavena v roce 1976, ke dni ocenění je tedy 40 let stará. V roce 1990 byla provedena plynofikace vč.nových kotlů, střecha. Ke dni ocenění jsou nemovitosti v průměrném stavebně technickém stavu. Pozemky: Jedná se o pozemek parc.č.: zastavěná plocha a nádvoří o výměře 1306m 2. Pozemek tvoří jednotný funkční celek se stavbou výrobny čp. 11. Poznámka: Objekt nebyl kompletně pro prohlídku zpřístupněn (při osobní prohlídce byl přítomen pouze pracovník prodejny bez kompetence zpřístupnit jiné prostory než prodejnu), uvedený popis je tedy z roku 2007 a ve vybavenosti i stavu opotřebení tedy mohou být rozdíly. Ing. Ludvík Šojdr, znalec a odhadce, Spr. 3793/88; sojdr@reaia.cz

6 Znalecký posudek č /16 ocenění čp. 11 prodejna s příslušenstvím v k.ú. Zdounky strana č.6 C. POSUDEK C.1. ZJIŠTĚNÍ OBVYKLÉ CENY NEMOVITOSTÍ C.1.1. Ocenění ke dni s přihlédnutím k cenové úrovni trhu. C Určení obvyklé ceny ve smyslu Zákona č. 151/97 Sb. o oceňování majetku : ( 2 odst.1) Standardními oceňovacími metodami, které se používají při zjištění obvyklé ceny jsou: - metoda věcná - metoda výnosová - metoda srovnávací, když zejména metoda srovnávací, založená na analýze tržních podmínek (vztahu nabídky a poptávky) a analýzy srovnatelných obchodů s obdobnými nemovitosti v daném místě a čase, má největší vypovídací schopnost. C Základní úvaha Z výše uvedeného vymezení pojmu obvyklá cena je zřejmá skutečnost, že pro její objektivní stanovení je nutná znalost podmínek trhu, a to zejména stavu nabídky a poptávky, znalost obdobných obchodních transakcí realizovaných za obdobných podmínek v obdobných lokalitách a ve stejném čase. Přitom je nutno z pohledu obvyklé ceny přezkoumat (mít informace), zda u již realizovaných obchodních transakcí byly tyto realizovány za podmínek vymezení obvyklé ceny (zejména z pohledu mimořádných okolností trhu, osobních poměrů, stavu tísně na jedné či druhé straně obchodní transakce apod.). C Tržní podmínky Určujícím faktorem pro stanovení obvyklé ceny je znalost obdobných obchodních transakcí (nabídek nebo realizovaných prodejů). V daném případě se jedná o informace o nabídkách obdobných provozních objektů v daném místě (regionu) a čase. Na základě uvedených skutečností jsem provedl informační marketing s cílem zjistit cenovou úroveň rodinných domů, které se v nedávné době prodaly. Byly využity záznamy realizovaných obdobných obchodů v regionu (viz.přílohy Záznamy databáze MOISES ). C.2. ANALÝZA TRHU S NEMOVITOSTMI C.2.1. Analýza nabídky Nabídka obdobných nemovitostí v regionu je běžně registrována. C.2.2. Analýza poptávky Poptávka po srovnatelných nemovitostech v regionu je běžně registrována. Ing. Ludvík Šojdr, znalec a odhadce, Spr. 3793/88; sojdr@reaia.cz

7 Znalecký posudek č /16 ocenění čp. 11 prodejna s příslušenstvím v k.ú. Zdounky strana č.7 C.2.3. Analýza obchodovatelnosti Nabídka je větší než poptávky - obchodovatelnost spíše horší. C.3. URČENÍ OBVYKLÉ (TRŽNÍ) CENY SROVNÁVACÍ ANALÝZA Ze tří standardních metod (věcná, výnosová, srovnávací) přichází v daném případě v úvahu využití zejména metody srovnávací. K dispozici jsou nabídky obdobných provozních objektů v obcích regionu. Rozdíly v poloze, rozsahu započitatelné plochy, tržních podmínkách a zejména stavu staveb byly zohledněny korekčními faktory. Propočet obvyklé ceny nemovitosti metodou komparace oceněné viz. Srovnávací analýza MOISES v tabelární formě v příloze ocenění. V procesu porovnání (příloha) byly využity rozměrové charakteristiky oceňované nemovitosti. Současně byla provedena korekce využitelnosti jednotlivých ploch: Ing. Ludvík Šojdr, znalec a odhadce, Spr. 3793/88; sojdr@reaia.cz

8 Znalecký posudek č /16 ocenění čp. 11 prodejna s příslušenstvím v k.ú. Zdounky strana č.8 Ocenění metodou porovnání ve formě tabelárního propočtu je v příloze znaleckého posudku včetně 4 záznamů nabídek obdobných provozních objektů. Závěr ocenění: Ing. Ludvík Šojdr, znalec a odhadce, Spr. 3793/88; sojdr@reaia.cz

9

10 Znalecký posudek č /16 ocenění čp. 11 prodejna s příslušenstvím v k.ú. Zdounky strana č.10 F. PŘÍLOHY 1. Usnesení č.j. 160 EX 2783/ strany 2. Výpis z LV č. 925 pro k.ú. Zdounky 7 stran 3. Snímek z katastrální mapy 1 strana 4. Nabídky provozních objektů 4 strany 5. Srovnávací analýza MOISES 6. Polohopis 1 strana 1 strana 7. Fotodokumentace 1 strana Ing. Ludvík Šojdr, znalec a odhadce, Spr. 3793/88; sojdr@reaia.cz

11

12

13

14

15

16

17

18

19

20

21

22 SROVNÁVACÍ ANALÝZA MOISES - 4 objekty pro porovnání Vstup do IS MOISES a vyhledání nemovitostí použitých v procesu srovnání (jejich počet): 4 Oceňovaná nemovitost: Provozní objekt čp. 11 obec: Zdounky k.ú.: Zdounky Cenová mapa: Cena [Kč/m 2 ] st.pl: 0 Cena [Kč/m 2 ] ostatní: 0 Analýza záznamů obchodovaných nemovitostí: Záznam MOISES č. Chropyně Hulín Troubky Chropyně Součet Průměr Tržní cena [tis] Dat.obchodu [měs/rok] 01/16 01/16 01/16 01/16 pouze referenční Délka obchodu [měs] POZEMKY [Kč/m2] [Kč/m2] [Kč/m2] [Kč/m2] [Kč/m2] [Kč/m2] staveb.pl zahrada ostatní pl Faktor srovnatelnosti polohy 0,00 0,00 0,00 0,00 Průměr cen pouze referenční hodnota STAVBY [Kč/m2] [Kč/m2] [Kč/m2] [Kč/m2] Součet Průměr Typ prostoru: provozní ,00 0,90 0,90 0,90 0,90 0,80 1,10 0,90 1,00 1,00 1,00 1,00 0,90 0,90 0,90 0,90 1,00 1,00 1,00 1,00 0,81 0,65 0,89 0,73 4 Faktor srovnatelnosti staveb Faktor srovnatelnosti polohy Faktor srovnatelnosti vybavenosti Faktor srovnatelnosti informace Faktor srovnatelnosti trhu Výsledná korekce Poznámky (zdůvodnění použití jednotlivých faktorů): Faktor srovnatelnosti staveb: zohlednění rozdílů ve vybavenosti, kvalitě a konstrukčním řešení porovnávaných staveb Faktor srovnatelnosti informace: zohlednění zda jde o realizovaný prodej nebo nabídku k prodeji Faktor srovnatelnosti trhu: zohlednění rozdílů v nabídce, poptávce, prodejnosti, dále rozdílů v poloze a velikosti srovnávaných nem. Analýza tržních podmínek: Současná nabídka: nabídka obdobných nemovitostí je běžně registrována Současná poptávka: poptávka po obdobných nemovitostech je registrována Vztah nabídky a poptávky: poptávka menší než nabídka Trend v nabídce lze očekávat i nadále obdobnou úroveň nabídky Trend v poptávce lze očekávat i nadále obdobnou úroveň poptávky Trend v obchodovatelnosti: i nadále předpokládám horší obchodovatelnost v delším horizontu 6 až 12 měsíců Poznámka k analýze tržních podmínek: Analýza je provedena na základě zkušeností realitní kanceláře REAiA consulting s.r.o. a na základě informačního systému MOISES. Analýza oceňované nemovitosti - ocenění STAVBY Typ prostoru Výměra celkem provozní [m 2 ] Výměry v m Průměrné ceny [Kč/m 2 ] CENA STAVEB Korekční faktor 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 CELKEM Upravená cena [Kč/m 2 ] 4 308,19 0,00 0,00 0,00 0,00 [tis. Kč] Ceny v tis.kč 2 472,900 0,000 0,000 0,000 0, ,90 Zdůvodnění použití korekčního faktoru: POZEMKY [m 2 ] [Kč/m 2 ] CENA [Kč] CENA POZEMKU stavební 1306 Hodnota pozemku 0 není samostatně vyjadřována, 0 je obsažena CELKEM ostatní obsažena 0 v hodnotě 0 staveb. 0 [tis. Kč] orná (jiné) ,00 CENA STAVBY POZEMKY Jiné (nezahrnuté) cenové vlivy CELKEM NEMOVITOSTI celkem celkem bazén garáž vínovod NEMOVITOSTI v tisících Kč 2 472,90 0, ,90 v mil. zaokr. [Kč] 2,47 0,00 2,47 Cena slovy: dvamilionyčtyřistasemdesáttisíckorunčeských

23 Polohopis Poloha v rámci okresu Poloha v rámci obce Letecký snímek - detail

24 Fotodokumentace nemovitosti ze dne Pohled čelní z jižní sv. strany. Pohled zadní z východní sv. strany. Pohled z východní sv. strany. Pohled na dvorní část. Interiér prodejny. Pohled z jihovýchodnísv. strany.