Odhad obvyklé ceny nemovitosti číslo /2013

Transkript

1 Ing. Petr Křivánek - REKOD Komenského 716, Jemnice, ICQ: , GSM: krivanek@rekod.cz Odhad obvyklé ceny nemovitosti číslo /2013 NEMOVITOST: Rodinný dům - č.p.54 s přísl., post. na pozemku parc.č.111a zahrada dle LV č. 800 pro obec Praha, k.ú. Holyně, okr. Hlavní město Praha Adresa nemovitosti: U Náhonu 54 / 54/10, Praha - Holyně Katastrální údaje: Kraj Hl.m. Praha, okres Hl.m. Praha, obec Praha, k.ú. Holyně, kód k.ú , LV 800 Ostatní stavby: Plechová bouda, Garáž s dílnou, Sklady-kolny Pozemky: 111, 112 Vlastník stavby: Stanislav Liepert, Tyršova 52, Beroun, spoluvlastnický podíl: 1 / 1 Vlastník pozemku: Stanislav Liepert, Tyršova 52, Beroun, spoluvlastnický podíl: 1 / 1 OBJEDNATEL : Exekutorský úřad Prahy 4, JUDr. Jana Tvrdková; č. obj.:sp.zn. 095 Ex 565/12/ U , Adresa objednatele: Hornokrčská 650 / 29, Praha 4 IČ: telefon: exekutorskyurad@tvrdkova.cz DIČ: CZ fax: ZHOTOVITEL : Adresa zhotovitele: ÚČEL OCENĚNÍ: Ing. Petr Křivánek Komenského 716, Jemnice IČ: telefon: krivanek@rekod.cz DIČ: CZ fax: Zjištění ceny obvyklé v místě a čase, pro účely prodeje nemovitosti v dražbě veřejné nedobrovolné exekuční ke dni (ocenění stávajícího stavu) OBVYKLÁ CENA Současný stav Kč Datum místního šetření: Datum zpracování : Počet stran: 24 stran Počet příloh: 6 V Jemnici, dne Otisk razítka Ing. Petr Křivánek

2 STAV POSUZOVANÉ NEMOVITOSTI stavba dokončena v r změna stavby v r Rekonstrukce: celková dílčí střecha, fasáda zateplení okna, dveře ostatní SOUČASNÝ STAV Konstrukce: zděné betonové montované kovové dřevěné jiné Využití: bydlení pronájem podnikání bydl., podn. část. obsazen volný objekt Okolí: bytová zóna průmyslová zóna ostatní nákupní zóna Příjezd: zpevněná komunikace Přípojky: / voda / kanalizace / plyn / elektro telefon Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): MHD železnice autobus Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): dálnice/silnice I. tř silnice II.,III.tř Poloha v obci: Počet obyvatel: Stavebně technický stav stavby: Vytápění: okrajová část - zástavba RD (setrvalý stav) neudržovaná - k částečné rekonstrukci ústřední / etážové - tuhá paliva RODINNÝ DŮM Typ PP RD Obytná/ Nebyt. Garáž Pozemky výměra OP ZP Rozestavěnost m 2 ks m 2 m 3 m 2 % 2x / ,00 KUPNÍ CENA VYHODNOCENÍ KUPNÍ CENY 0 Kč Protože se zatím k tomuto účelu nejedná o obchodní kontrakt (koupě či prodej) ve vztahu k posuzované nemovitosti, ale o vyhotovení odhadu pro potřebu exekučního řízení, není provedeno vyhodnocení kupní ceny. negativní vlivy okolní zástavby právní zánik stavby (zánik čp/čo) RIZIKA sociální riziko riziko přístupu a příjezdu věcná břemena předkupní právo ostatní omezení evidence v KN - 2 -

3 NÁLEZ Situace Přehled podkladů Charakteristika obce 1. Usnesení soudního exekutora JUDr. Jany Tvrdkové o ustanovení znalce pro ocenění předmětné nemovitosti ze dne Výpis z KN, podle LV č.800 pro obec Praha, k.ú. Holyně, okr.hlavní město Praha, vyhotovené KÚ pro Hl. město Praha, KP Praha ze dne ; 3. Kopie Katastrální mapy předmětného území v k.ú. Holyně ze dne ; 4.Ortofotomapa předmětné lokality v k.ú. Holyně, zajištěná znalcem ke zpracování tohoto odhadu z internetového portálu 5. Informace a údaje sdělené synem povinného při místním šetření a prohlídce nemovitostí dne ; 6. Informace a údaje zjištěné, resp. ověřené z internetových portálů aj., použité k sumarizaci údajů a poznatků při aplikaci porovnávací metody ocenění; 7. Skutečnosti a výměry zjištěné odhadcem na místě samém; ke kontrolnímu zaměření bylo užito laserového dálkoměru a svinovacího metru (pásma); 8. Fotodokumentace předmětné nemovitosti, pořízená odhadcem na místě samém při místním šetření a prohlídce nemovitostí dne Obec Praha je hlavním městem České republiky s kompletně vybudovanou infrastrukturou a občanskou vybaveností. Počet obyvatel (Lexikon měst a obcí ČR 2011). Ceny nemovitostí jsou v hlavním městě Praze na zcela jiné úrovni než v ostatních částech ČR (dokonalá vybavenost, mnoho pracovních příležitostí ve srovnání s ostatními regiony) a tudíž je nutné při porovnávací metodě srovnávat pouze Pražské nemovitosti. Holyně spadá pod městskou část Praha Slivenec spadající pod Prahu 5. Obec Holyně byla k Praze připojena v roce Do Holyně zajíždí městská hromadná doprava. Nejbližší kompletní občanské vybavení je v nedalekém sídlišti Barrandov cca 10 minut a v nedalekých Stodůlkách. Poloha nemovitosti Nemovitost se nachází v zástavbě rodinných domů v ulici U Náhonu v obci Holyně, která spadá pod správní obvod Prahy 5 v městské části Praha - Slivenec. Kousek od domu se nachází zastávka hromadné dopravy a cca 1km od domu vlakové nádraží. Cca 200 metrů od domu se dá napojit na silnici vedoucí přímo na Barrandovský most a pak dále do centra Prahy. Asi 2,5 km od Holyně se nachází část Stodůlky, kde je veškeré občanské vybavení. Ostatní pozemky, které jsou taktéž součástí ocenění se nachází u domu. Popis omezení rizik nemovitostí Sociální riziko Negativní vlivy v okolní zástavbě Záplavová oblast/zátopové území Riziko přístupu a příjezdu Věcná břemena Předkupní právo Ostatní omezení Evidence v KN Právní zánik stavby Riziko nezjištěno Riziko nezjištěno Riziko nezjištěno Riziko nezjištěno Riziko nezjištěno Riziko nezjištěno K nemovitosti bylo zřízeno exekutorské zástavní právo a je nařízena exekuce! Tento posudek však odráží tržní cenu nemovitosti jako takové, tudíž k tomuto nebude při stanovení ceny přihlíženo. Riziko nezjištěno Riziko nezjištěno - 3 -

4 Popis jednotlivých staveb Základní popis Předmětem ocenění je nemovitost - rodinný dům č.p. 54/10, která se nachází na rovinném pozemku v části Holyně. Dům je samostatně stojící dům postavený v zástavbě ostatních rodinných domů. Na pozemku p.č zastavěná plocha a nádvoří o výměře 376 m2 se nachází obytná část. Ke stavbě dále náleží vedlejší stavby (plechová kolna, zděné kolny a garáž s dílnou). Dále jsou zde pouze venkovní úpravy a trvalé porosty. Obytná část má obytné přízemí s obytným podkrovím je nepodsklepená se sedlovou střechou. Příjezd k domu je po zpevněné komunikaci. Další součástí ocenění je pozemek p.č.112, tj. zahrada napojená přímo na dům. Druh stavby - účel využití Dispoziční řešení Objekt byl vystavěn před 100lety. Hlavní obytná část sloužila k rodinnému bydlení stejně jako je tomu i dnes. Obytná část dvoj-generačního rodinného domu je dispozičně řešena jako 3+1 v 1.NP a 3+kk v podkroví. Jedná se o dům s obytným přízemím a obytným podkrovím, který je nepodsklepený. 1.NP obsahuje: předsíň, chodbu, spíž, koupelnu, WC, kotelnu, kuchyň, obývací pokoj, ložnici a dětský pokoj a schodiště do obytného podkroví. Obytné podkroví obsahuje: chodba, koupelnu a WC. kuchyňský kout, obývací pokoj, ložnici, dětský pokoj, Popis tech. stavu stavby Rodinný dům č.p. 54 byl postaven před více jak 100 lety. Je proveden jako zděný s obytným přízemím a jedním nadzemním patrem. Střecha je sedlová, není podsklepen, je zde půda. U domu byla v roce 1985 provedena vestavba - z půdního prostoru bylo zbudováno obytné podkroví a dále byla zbudována přístavba. Také byly provedeny klempířské práce. Od té doby dům prochází jen běžnou údržbou. V současné době má dům následující technický popis: základy bez izolace, svislé konstrukce zděné z CPP, stropy dřevěné, krov dřevěný sbíjený, střecha sedlová, krytina pálená taška a částečně plechová, klempířské práce z pozinkovaného plechu, vnitřní omítky vápenné, vnější omítka vápenné, vnitřní obklady keramické standardního rozsahu, vnější obklady nejsou, schody dřevěné na železné konstrukci, dveře hladké plné a prosklené, okna dřevěná zdvojená, podlahy obytných místností betonové s kobercem a PVC, ostatní podlahy dlažba, vytápění ústřední na tuhá paliva, elektroinstalace 220/380, bleskosvod, rozvod studené vody v oceli, zdroj teplé vody boiler v každém patře jeden, instalace plynu není zavedena, svod kanalizace do řadu, v kuchyni na plynovou bombu v 1.NP. a elektrický sporák v obytném podkroví., hygienické vybavení v 1.NP WC, koupelna - vana a umyvadlo, v obytném podkroví je pouze samostatné WC. Dům se nachází v zanedbaném technickém stavu a je předpoklad provedení rozsáhlejších rekonstrukcí, zejména v přízemí. Příslušenství stavby Konstrukce K výše uvedené oceňované nemovitosti jako příslušenství náleží vedlejší stavby (plechová bouda, kolny a garáž s dílnou), venkovní úpravy, trvalé porosty a pozemky dle LV. Z pozemků se jedná o pozemek p.č. 111 vedený jako zastavěná plocha a nádvoří o výměře 376m 2, na kterém stojí samotný dům, pozemek vedený jako zahrada na p.č. 282 o výměře 184m2, která navazuje na dům. Z venkovních úprav se jedná o ploty, vrata, vrátka, zpevněné plochy (okapové chodníčky, chodník k domu). Z trvalých porostů jsou to okrasné a ovocné stromy (tisy 10ks (20let), smrky 2ks (20let), tuje 7ks (28let), smrk 2ks (40let) a jabloňě 3ks (40let). Z přípojek se jedná o přípojku elektřiny, vody a kanalizace. Popis 1. Základy betonové pasy bez izolace 2. Zdivo CPP 3. Stropy dřevěné 4. Střecha dřevěné sbíjené, sedlová 5. Krytina pálená a plechová 6. Klempířské konstrukce pozinkovaný plech - 4 -

5 7. Vnitřní omítky vápenné 8. Fasádní omítky vápenné dvouvrstvé omítky 9. Vnější obklady chybí 10. Vnitřní obklady keramické klasického rozsahu 11. Schody ocelová konstrukce, dřevěné schodnice 12. Dveře dřevěné, hladké, plné a prosklené 13. Okna zdvojená a špaletová 14. Podlahy obytných místností plovoucí podlaha, PVC, betonové s koberci a PVC 15. Podlahy ostatních místností dlažba 16. Vytápění ústřední topení, kotel na tuhá paliva 17. Elektroinstalace světelná třífázová 18. Bleskosvod bleskosvod 19. Rozvod vody ocelové trubky, studená i teplá voda 20. Zdroj teplé vody bojler - 2x 21. Instalace plynu chybí 22. Kanalizace kanalizace do řadu 23. Vybavení kuchyně dole - PB, nahoře elektrický sporák 24. Vnitřní vybavení umyvadlo, vana 25. Záchod 2 x splachovací 26. Ostatní chybí Popis pozemků Základní popis oceňovaných pozemků Předmětem ocenění je jednak pozemek přímo u domu pozemek p.č. 111 vedený jako zastavěná plocha a nádvoří o výměře 376m 2 (na kterém stojí oceňovaný dům). Dále dle LV také pozemek p.č. 112 vedený jako zahrada o výměře 282m 2, který navazuje na dům. Všechny tyto pozemky jsou zapsány v KN vedeném u Katastrálního úřadu pro Hlavní město Praha, KP Praha na LV č. 800 pro obec Praha, k.ú. Holyně, okr.praha. Pozemek u domu je připojený na veškeré inženýrské sítě kromě plynu. U tohoto pozemku se nevyskytují žádné známé negativní vlivy. Výpočet hodnoty pozemků porovnávacím způsobem Stanovení a zdůvodnění jednotkové ceny pozemků: Pro stanovení ceny pozemku nelze užít porovnávací metody, protože pozemky zastavěné podobnými nemovitostmi nejsou samostatně obchodovatelné (předmětem obchodování jsou pouze jako součást celé nemovitosti). Z tohoto důvodu byla odhadcem určena jednotková cena pozemku - zastavěné plochy a nádvoří i ostatních pozemků tvořící jednotný funkční celek (v tomto případě pouze zahrada) na 4.420,- Kč/m 2. Tyto ceny vychází z jednotkové ceny dané v současné době platným oceňovacím předpisem a to v tomto případě dle aktuální cenové mapy města Prahy (jež se již dále neupravuje). Podle názoru odhadce je tato cena v daném místě a čase (zejména však jako součást celkové ceny nemovitosti) přiměřená. Všechny okolnosti, které toto rozhodnutí odhadce ovlivňují, jsou uvedeny v jiných částech tohoto odhadu. Druh pozemku Parcela č. Výměra m 2 Jednotková cena Kč/m 2 Celková cena pozemku Kč zastavěná plocha a nádvoří zahrada Celková výměra pozemků 658 Hodnota pozemků celkem

6 Výpočet ZP, UP a OP staveb Seznam podlaží Název podlaží Zastavěná plocha Započitatelná plocha podlaží Název místnosti Podlahová plocha Koeficient Započitatelná plocha 1.NP 134,06 m 2 92,87 m 2 předsíň 9,37 m 2 1,00 9,37 m 2 WC 0,98 m 2 1,00 0,98 m 2 Pokoj 16,59 m 2 1,00 16,59 m 2 Pokoj 20,00 m 2 1,00 20,00 m 2 Spíž 1,00 m 2 1,00 1,00 m 2 Kuchyně 10,09 m 2 1,00 10,09 m 2 Pokoj 20,09 m 2 1,00 20,09 m 2 Chodba 6,84 m 2 1,00 6,84 m 2 Koupelna 3,36 m 2 1,00 3,36 m 2 Kotelna 4,55 m 2 1,00 4,55 m 2 Podkroví 134,06 m 2 78,79 m 2 Chodba 4,23 m 2 1,00 4,23 m 2 WC 1,73 m 2 1,00 1,73 m 2 Obývací pokoj 32,02 m 2 1,00 32,02 m 2 Dětský pokoj 18,75 m 2 1,00 18,75 m 2 Kuchyňský kout 5,26 m 2 1,00 5,26 m 2 Ložnice 16,80 m 2 1,00 16,80 m 2 Výpočet obestavěného prostoru Název Obestavěný prostor 1.NP (5,7x12,3x3,8+3,14x7x(4+2,5) 2+7,7x5,45x3,65) = 491,03 m 3 Podkroví Obestavěný prostor - celkem: (5,7x12,3x3 2+3,7x5,45x3 2+4x5,45x(3+2,8) 2+2= 224,67 m 3,8x2,8 2x4+3,7x2,8x3 3) = 715,70 m 3 Popis vedlejších staveb Název Popis Plechová bouda Plechová bouda, která je stará cca 27 let. Základy bez izolace, svislé konstrukce plechové, stropy chybí, střecha pultová, krytina plechová, klempířské práce z pozinkovaného plechu, dveře plechové, podlahy místností betonové. Ostatní vybavení chybí. Garáž s dílnou Dílna s garáží a skladovými místnostmi je stejně stará jako dům - přes 100 let. Základy jsou bez izolace, svislé konstrukce zděné z CPP, strop dřevěný, střecha pultová, krytina pálená taška, klempířské práce z pozinkovaného plechu, vnitřní omítky vápenné, vnější omítky vápenné - špatné, dveře dřevěné, vrata plechová, okna dřevěná, podlahy místností betonové, elektroinstalace 220/380.Ostatní vybavení chybí. Sklady-kolny Sklady kolny jsou přibližně stejně stará jako dům - přes 100 let. Základy jsou bez izolace, svislé konstrukce zděné z CPP, strop dřevěný, střecha pultová, krytina pálená taška, klempířské práce z pozinkovaného plechu, vnitřní omítky vápenné, vnější omítky vápenné - špatné, dveře dřevěné, vrata plechová, okna dřevěná, podlahy místností betonové, elektroinstalace 220/380.Ostatní vybavení chybí

7 OCENĚNÍ Komentář ke stanovení ceny obvyklé posuzovaných nemovitostí Obvyklá cena je cena, kterou by bylo možno za konkrétní věc jako předmět prodeje a koupě v rozhodné době a místě dosáhnout. Úroveň obvyklých (obecných) cen je v podstatě odrazem zprůměrovaných dosažených cen za věci srovnatelného druhu, vlastnosti, stáří apod. Je třeba zdůraznit, že u nemovitostí, které jsou v dostatečném počtu v dané lokalitě obchodovány, je základní metodou cenové porovnání; je však třeba zohlednit i další podmínky, zejména potom vliv konkrétního místa a předpoklad situace a chování na trhu s nemovitostmi v budoucnosti. V tomto případě ocenění bylo použito u ocenění domu několika základních metod zpracování odhadu, a to: A) metody zjištění (věcné) ceny oceňovaného domu s použitím základní jednotkové realizační ceny za 1 m3 obestavěného prostoru, vypočtené s použitím platného oceňovacího předpisu (podle příslušného paragrafu) B) metody porovnávací tržní Od stanovení výnosové hodnoty bylo u domu upuštěno pro irelevantnost předmětu ocenění (v této lokalitě ani blízkém okolí se podobné typy nemovitosti nepronajímají a ani současný technický stav se současným vybavením neumožňuje pronajímání této nemovitosti ). A) Ocenění domu dle platného oceňovacího předpisu Sestavení posudku: 1) Vedlejší stavby ( 7) a) Kolna - plechová b) Kolny - sklady 2) Garáže - ocenění porovnávacím způsobem ( 24) a) Garáž s dílnou 3) Rodinný dům, rekreační chalupa a rekreační domek - ocenění porovnávacím způsobem ( 26a) a) Rodinný dům 4) Stavební pozemky podle cenové mapy ( 27) a) Pozemky - cenová mapa 5) Oceňování porostů zjednodušeným způsobem ( 42) a) Trvalé porosty Ocenění nemovitosti: 1) Vedlejší stavby ( 7) a) Kolna - plechová Typ: F Standardní klasifikace produkce (SKP):

8 Konstrukce: dřevěná jednostranně obíjená nebo kovová Střecha: plochá střecha nebo krov neumožňující zříz. podkr. Podsklepení: nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.NP Základní cena: 970,00 Kč/m 3 Využitelné podkroví: není Koeficient podkroví (Kpod): 1,0000 Základní cena za 1 m 3 obestavěného prostoru: 970,00 Kč Výpočet koeficientu vybavenosti K4: Konstrukční prvek vybavenost FOP koef. podíl na K4 1 Základy standard 8,3000 0,000 0,0000 Základové pásy a patky. 2 Obvodové stěny standard 31,9000 0,000 0,0000 Dřevěné popřípadě kovové. 3 Stropy chybí 21,2000-1,852-0, Krov standard 0,0000 0,000 0,0000 Bez krovu respektive neumožňující zřízení podkroví. 5 Krytina standard 11,1000 0,000 0,0000 Jakákoliv kromě měděné. 6 Klempířské práce standard 1,6000 0,000 0,0000 Žlaby a svody z pozinkovaného plechu. 7 Úprava povrchů standard 6,0000 0,000 0,0000 Nátěry, impregnace. 8 Schodiště standard 0,0000 0,000 0,0000 Neuvažuje se. 9 Dveře standard 3,7000 0,000 0,0000 Dřevěné nebo kovové. 10 Okna chybí 1,4000-1,852-0, Podlahy standard 10,8000 0,000 0,0000 Betonové, dlažby. 12 Elektroinstalace chybí 4,0000-1,852-0,0741 Součet podílů: -0,4926 Koeficient vybavení stavby K4: 1-0,4926 x 0,54 = 0,7340 Koeficient polohový K5: 1,2000 Koeficient změn ceny staveb Ki: 2,0930 Koeficient prodejnosti Kp: 2,1010 Základní cena upravená: 970,00 Kč x 0,7340 x 1,2000 x 2,0930 x 2,1010 = 3 757,03 Kč/m 3 Obestavěný prostor: OP vrchní stavby: 2,75x3x(3,8+2,2):2 = 24,75 m 3 Obestavěný prostor celkem: 24,75 m 3 Analytický způsob opotřebení: Konstrukční prvek přep. FOP z K4 stáří živ. opotř. 1 Základy 11, ,04 % 2 Obvodové stěny 43, ,67 % 3 Stropy 0, ,00 % 4 Krov 0, ,00 % 5 Krytina 15, ,21 % 6 Klempířské práce 2, ,96 % 7 Úprava povrchů 8, ,52 % 8 Schodiště 0, ,00 % 9 Dveře 5, ,72 % 10 Okna 0, ,00 % 11 Podlahy 14, ,35 % - 8 -

9 12 Elektroinstalace 0, ,00 % Opotřebení celkem: 48,46 % Cena zjištěná: 3 757,03 Kč x 24,75 m 3 = ,49 Kč Opotřebení: ,49 Kč x 48,46% = ,25 Kč Cena zjištěná po opotřebení: ,24 Kč b) Kolny - sklady Typ: B Standardní klasifikace produkce (SKP): Konstrukce: Střecha: Podsklepení: zděná v tl. nad 15 cm plochá střecha nebo krov neumožňující zříz. podkr. nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.NP Základní cena: 1 250,00 Kč/m 3 Využitelné podkroví: není Koeficient podkroví (Kpod): 1,0000 Základní cena za 1 m 3 obestavěného prostoru: 1 250,00 Kč Výpočet koeficientu vybavenosti K4: Konstrukční prvek vybavenost FOP koef. podíl na K4 1 Základy standard 7,1000 0,000 0,0000 Základové pásy a patky. 2 Obvodové stěny standard 31,8000 0,000 0,0000 Zděné, betonové, tloušťka cm. 3 Stropy standard 19,8000 0,000 0,0000 Jakékoliv bez rozlišení druhu materiálu. 4 Krov standard 7,3000 0,000 0,0000 Bez krovu respektive neumožňující zřízení podkroví. 5 Krytina standard 8,1000 0,000 0,0000 Jakákoliv kromě měděné. 6 Klempířské práce standard 1,7000 0,000 0,0000 Žlaby a svody z pozinkovaného plechu. 7 Úprava povrchů standard 6,1000 0,000 0,0000 Jakékoliv omítky. 8 Schodiště standard 0,0000 0,000 0,0000 Neuvažuje se. 9 Dveře standard 3,0000 0,000 0,0000 Dřevěné nebo kovové kromě svlakových. 10 Okna standard 1,1000 0,000 0,0000 Zdvojená popřípadě jednoduchá. 11 Podlahy standard 8,2000 0,000 0,0000 Betonové, dlažby. 12 Elektroinstalace standard 5,8000 0,000 0,0000 Světelná a motorová

10 Součet podílů: 0,0000 Koeficient vybavení stavby K4: 1 + 0,0000 x 0,54 = 1,0000 Koeficient polohový K5: 1,2000 Koeficient změn ceny staveb Ki: 2,0930 Koeficient prodejnosti Kp: 2,1010 Základní cena upravená: 1 250,00 Kč x 1,0000 x 1,2000 x 2,0930 x 2,1010 = 6 596,09 Kč/m 3 Obestavěný prostor: OP vrchní stavby: 7,72x2,75x(3,8+2,2):2 = 63,69 m 3 Obestavěný prostor celkem: 63,69 m 3 Analytický způsob opotřebení: Konstrukční prvek přep. FOP z K4 stáří živ. opotř. 1 Základy 7, ,73 % 2 Obvodové stěny 31, ,50 % 3 Stropy 19, ,00 % 4 Krov 7, ,64 % 5 Krytina 8, ,71 % 6 Klempířské práce 1, ,55 % 7 Úprava povrchů 6, ,55 % 8 Schodiště 0, ,00 % 9 Dveře 3, ,73 % 10 Okna 1, ,00 % 11 Podlahy 8, ,81 % 12 Elektroinstalace 5, ,80 % Opotřebení celkem: 88,01 % Cena zjištěná: 6 596,09 Kč x 63,69 m 3 = Opotřebení: ,97 Kč x 88,01% = ,97 Kč ,38 Kč Cena zjištěná po opotřebení: ,59 Kč 2) Garáže - ocenění porovnávacím způsobem ( 24) a) Garáž s dílnou Indexovaná průměrná cena za 1 m 3 obestavěného prostoru (IPC): 3 710,00 Kč Obestavěný prostor: OP vrchní stavby: 7,9x4x(2,6+4):2+1,9x3,9x(2,3+2,6):2 = 122,43 m 3 Obestavěný prostor celkem: 122,43 m 3 Kategorie stáří: E - pro stavby starší než 80 let včetně Koeficient s, kterým se násobí hodnota V6 pro výpočet indexu konstrukce a vybavení: 0,60 Výpočet indexu trhu: Znak číslo pásma Ti 1 II -0,05 Situace na dílčím (segmentu) trhu s nemovitostmi: poptávka nižší než nabídka 2 II 0,00 Vlastnictví nemovitostí: stavba na vlastním pozemku (ve spoluvlastnictví) 3 II 0,00 Vliv právních vztahů na prodejnost (např. prodej podílu, pronájem): bez vlivu

11 Součet hodnot T1 až T3 : -0,050 Index trhu IT = 1-0,050 = 0,950 Výpočet indexu polohy: Znak číslo pásma Pi 1 III 0,00 Poloha v obci: v souvisle zastavěné části obce 2 II 0,00 Dopravní dostupnost: nejbližší zastávka hromadné dopravy do 300 m včetně 3 II 0,00 Obyvatelstvo v okolí: bezproblémové okolí 4 III 0,00 Změny v okolí s vlivem na cenu nemovitosti: bez vlivu 5 II 0,00 Vlivy neuvedené: bez dalších vlivů Součet hodnot P1 až P5 : 0,000 Index polohy IP = 1 + 0,000 = 1,000 Výpočet indexu konstrukce a vybavení: Znak číslo pásma Vi 0 Typ stavby: svislé konstrukce zděné nebo železobetonové s plochou střechou nebo krovem neumožňující zřízení podkroví 1 II 0,00 Druh stavby: samostatně stojící 2 II 0,00 Konstrukce: obvodové zdivo nebo stěny tloušťky cm 3 II -0,02 Technické vybavení: jen elektrický proud 230v 4 III 0,00 Příslušenství - venkovní úpravy: bez výrazného vlivu na cenu 5 III 0,00 Kriterium jinde neuvedené: bez vlivu na cenu 6 III 0,85 Stavebně-technický stav: stavba se zanedbanou údržbou - (předpoklad provedení menších stavebních úprav) Součet hodnot V1 až V5: -0,020 Index konstrukce a vybavení IV = (1-0,020) x 0,850 x 0,60 = 0,500 Index cenového porovnání I = IT x IP x IV = 0,950 x 1,000 x 0,500 = 0,475 Cena upravená: CU = IPC x I = 3 710,00 Kč/m 3 x 0,475 = 1 762,25 Kč/m 3 Výpočet ceny: 1 762,25 Kč/m 3 x 122,43 m 3 = ,27 Kč Cena zjištěná: ,27 Kč 3) Rodinný dům, rekreační chalupa a rekreační domek - ocenění porovnávacím způsobem ( 26a) a) Rodinný dům Účel užití stavby: k trvalému bydlení Indexovaná průměrná cena za 1 m 3 obestavěného prostoru (IPC): 7 449,00 Kč Obestavěný prostor: OP vrchní stavby: (5,7x12,3x3,8+3,14x7x(4+2,5):2+7,7x5,45x3,65) = 491,03 m

12 OP zastřešení: (5,7x12,3x3:2+3,7x5,45x3:2+4x5,45x(3+2,8):2+2,8x2,8:2x4+3,7x2,8x3:3) = 224,67 m 3 Obestavěný prostor celkem: 715,70 m 3 Kategorie stáří: E - starší než 80 let včetně Navýšení koeficientu s podle vysvětlivky pod tabulkou č. 2 přílohy č. 20a: 0,05 Koeficient s, kterým se násobí hodnota V13 pro výpočet indexu konstrukce a vybavení: 0,65 Výpočet indexu trhu: Znak číslo pásma Ti 1 II -0,05 Situace na dílčím (segmentu) trhu s nemovitostmi: poptávka nižší než nabídka 2 II 0,00 Vlastnictví nemovitostí: stavba na vlastním pozemku (ve spoluvlastnictví) 3 II 0,00 Vliv právních vztahů na prodejnost (např. prodej podílu, pronájem): bez vlivu Součet hodnot T1 až T3 : -0,050 Index trhu IT = 1-0,050 = 0,950 Výpočet indexu polohy: Znak číslo pásma Pi 1 III 0,00 Poloha nemovitosti v obci: souvisle zastavěné území obce 2 II 0,00 Význam lokality v obci, oblasti, okresu: bez vlivu 3 III 0,00 Okolní zástavba a životní prostředí v okolí nemovitosti: převažující objekty pro bydlení 4 II 0,00 Dopravní spojení: dobrá dostupnost centra obce, dobré dopravní spojení 5 II 0,00 Parkovací možnosti v okolí nemovitosti: omezené 6 II 0,00 Obyvatelstvo: bezproblémové okolí 7 III 0,00 Změny v okolí s vlivem na cenu nemovitostí: bez vlivu 8 II 0,00 Vlivy neuvedené: bez dalších vlivů Součet hodnot P1 až P8 : 0,000 Index polohy IP = 1 + 0,000 = 1,000 Výpočet indexu konstrukce a vybavení: Znak číslo pásma Vi 0 Typ stavby: nepodsklepený nebo podsklepený do poloviny zastavěné plochy 1. np - se šikmou nebo strmou střechou A: Svislé konstrukce zděné, nepodsklepený nebo podsklepený do 1/2 1.NP, s jedním NP 1 III 0,00 Druh stavby: samostatný rodinný dům 2 III 0,00 Provedení obvodových stěn: zdivo cihelné nebo tvárnicové 3 II 0,00 Tloušťka obvod. stěn: 45 cm 4 II 0,01 Podlažnost: hodnota více jak 1 do 2 včetně 5 IV 0,04 Napojení na sítě (přípojky): přípojka elektro, voda, napojení na veřejnou kanalizaci nebo domovní čistírna 6 III 0,00 Způsob vytápění stavby: ústřední, etážové, dálkové 7 III 0,00 Zákl. příslušenství v RD: úplné - standardní provedení

13 8 I 0,00 Ostatní vybavení v RD: bez dalšího vybavení 9 III 0,00 Venkovní úpravy: standardního rozsahu a provedení 10 II 0,00 Vedlejší stavby tvořící příslušenství k RD: bez vedlejších staveb nebo jejich celkové zastavěné ploše nad 25 m 2 11 II 0,00 Pozemky ve funkčním celku se stavbou: od 300 m 2 do 800 m 2 celkem 12 III 0,00 Kriterium jinde neuvedené: bez vlivu na cenu 13 IV 0,65 Stavebně-technický stav: stavba ve špatném stavu - (předpoklad provedení rozsáhlejších stavebních úprav) Součet hodnot V1 až V12: 0,050 Index konstrukce a vybavení IV = (1 + 0,050) x 0,650 x 0,65 = 0,444 Index cenového porovnání I = IT x IP x IV = 0,950 x 1,000 x 0,444 = 0,422 Cena upravená: CU = IPC x I = 7 449,00 Kč/m 3 x 0,422 = 3 143,48 Kč/m 3 Výpočet ceny: 3 143,48 Kč/m 3 x 715,70 m 3 = ,64 Kč Cena zjištěná: ,64 Kč 4) Stavební pozemky podle cenové mapy ( 27) a) Pozemky - cenová mapa Cena podle cenové mapy: 4 420,00 Kč/m 2 Číslo parcely výměra m 2 cena za parcelu ,00 Kč ,00 Kč Celkem: ,00 Kč Cena zjištěná: ,00 Kč 5) Oceňování porostů zjednodušeným způsobem ( 42) a) Trvalé porosty Oceňování ovocných dřevin a okrasných rostlin zjednodušeným způsobem. Číslo parcely: 111 Cena za 1 m 2 podle 27: 4 420,00 Kč Pokryvná plocha porostu: 50 m 2 Druh oceňovaného porostu: smíšené porosty ovocných dřevin, ostatní vinné révy a okrasných rostlin Koeficient pro stanovení ceny porostu podle 42: 0,065 Výpočet ceny porostu: 4 420,00 Kč x 50 m 2 x 0,065 = ,00 Kč Cena zjištěná: ,00 Kč

14 Rekapitulace zjištěných cen 1) Vedlejší stavby ( 7) a) Kolna - plechová ,24 Kč b) Kolny - sklady ,59 Kč Mezisoučet pro 7: ,83 Kč 2) Garáže - ocenění porovnávacím způsobem ( 24) a) Garáž s dílnou ,27 Kč Mezisoučet pro 24: ,27 Kč 3) Rodinný dům, rekreační chalupa a rekreační domek - ocenění porovnávacím způsobem ( 26a) a) Rodinný dům ,64 Kč Mezisoučet pro 26a: ,64 Kč 4) Stavební pozemky podle cenové mapy ( 27) a) Pozemky - cenová mapa ,00 Kč Mezisoučet pro 27: ,00 Kč 5) Oceňování porostů zjednodušeným způsobem ( 42) a) Trvalé porosty ,00 Kč Mezisoučet pro 42: ,00 Kč A) Cena nemovitosti celkem: ,00 Kč (Zaokrouhleno na desítky Kč) Slovy: Pětmiliónůčtyřistaosmdesátšesttisícpětsetšedesát korun českých B) Ocenění tržním způsobem - porovnávací metoda Pro potřebu porovnávací metody ocenění bylo třeba získat informace z dostatečně velkého souboru prodávaných nemovitostí přibližně stejného druhu a známé výměry. Pro tento účel byly užity zejména údaje z nabídkové databáze obdobných nemovitostí, kterou na serveru naplňují nabídky RK v místě působících, dále potom údaje z vlastní databáze odhadce, vytvořené na základě realizovaných prodejů v minulosti (se známou tržní, resp.nabízenou cenou), v neposlední řadě také ve spolupráci s kolegy odhadci (znalci). Nabídky realitních kanceláří, které působí v daném regionu a které byly uveřejněny na internetových serverech (sdružených pod byly ověřeny a verifikovány, v nabízených cenách však byla provedena dílčí úprava. S ohledem na účel posudku a podobnosti srovnávacích nemovitostí byl shledán počet srovnávacích nemovitostí (4) jako postačující. V konkrétním případě je zřejmé, že porovnávaná nemovitost vykazuje takové vlastnosti, technický stav a vybavenost podobné se srovnávacími nemovitostmi, že porovnávací metodou zjištěná obvyklá cena je na trhu s nemovitostmi v daném regionu s největší pravděpodobností u této nemovitosti dosažitelná. Tato cena je v relaci s obdobnými nemovitostmi s přibližně stejným konstrukčním řešením. Též s ohledem na lokalizaci domu (dosažitelnost občanské vybavenosti, vhodnost lokality pro bydlení apod.) byla tato cena shledána jako přiměřená a odpovídající zjištěnému stavu a postavení podobných nemovitostí na trhu s realitami v daném místě. Při použití porovnávací metody (zejména s ohledem na úroveň podkladů v realitní inzerci) nelze však bez alespoň povšechné prohlídky srovnávacích nemovitostí (příp. znalosti místní situace) tuto úvahu o výši obvyklé ceny precizovat, přesto je (též s přihlédnutím k nákladové ceně nemovitosti) porovnávací hodnotou určená obvyklá cena uvažována jako cena výsledná. Úvaha o výši obvyklé ceny tedy vycházela z poznatků výše uvedených; když určitou vypovídací hodnotu o obvyklé ceně domu má rovněž jeho poloha a situování na místě s průměrnou dostupností a dosažitelnosti širšího spektra občanské vybavenosti i centra města

15 Výpočet porovnávací hodnoty Lokalita Plocha Pozemek Požadovaná cena Jednotková cena Koeficient celkový Upravená cena Popis stavby a pozemků / Zdůvodnění koeficientu K c Foto m 2 m 2 Kč Kč/m 2 K C Kč/m 2 Praha - Holyně (počet obyv ), okr. Hl. město Praha 250, , Samostatně stojící tří generační RD se nachází v Praze 5-Holyně. Dům určen k úpravám.1np. 3+1, 2.NP 3+1, 3.NP 2kk. Užitná plocha domu cca 250m2. Samostatné měřiče pro bytové jednotky.pozemek o celkové výměře 549m2.Vhodné pro více generační bydlení, nebo jako sídlo firmy s možností bydlení. Nabídka RK - Team realitních makléřů - Praha, nabízená cena tisíc Kč, publikováno na serveru Redukce pramene ceny - Odhad oproštění ceny od provize kanceláře a ostatních poplatků (obsaženy v ceně); Velikosti objektu - Vícegenerační dům bez vedlejších staveb; Lokalita, prostředí - Shodná lokalita; Provedení a vybavení - Třígenerační provedení, podobné vybavení; Stáří, technický stav - Srovnatelný technický stav, o málo lepší; Vliv pozemku, velikost pozemku - O něco menší pozemek; Možnosti parkování, garáž - Chybí krytá garáž; Praha - Slivenec (počet obyv ), okr. Hl. město Praha 147, , Prodej jednopodlažního RD s obytným podkrovím, západně orientovaný rovinatý pozemek pravidelného tvaru o celkové výměře 687 m2, ul. K Holyni, Praha 5 - Slivenec. Vnitřní dispozice domu je řešena jako tři bytové jednotky (2x x 2+k.k.). Užitná plocha domu 147 m2, zastavěná plocha 116 m2. Dům je v dobrém technickém stavu, odpovídajícímu svému stáří a dobré udržovanosti. Na pozemku se dále nachází přístavba garáže s dílnou a kolnou.dům je připojen ke všem inženýrským sítím s výjimkou plynu, který je k dispozici na hranici pozemku. Mimořádná nabídka ke koupi domu pro vlastní bydlení na dobré adrese nebo - s ohledem na výši kupní ceny - výhodnou investici. Dům je v současnosti pronajímán nájemníkovi. Nabídka RK - MULTIREAL, s.r.o., Praha, nabízená cena tisíc Kč, publikováno na serveru Redukce pramene ceny - Odhad oproštění ceny od provize kanceláře a ostatních poplatků (obsaženy v ceně); Velikosti objektu - Srovnatelná velikost s vedlejšími stavbami; Lokalita, prostředí - O něco lepší lokalita; Provedení a vybavení - Podobené provedení a vybavení, navíc plyn; Stáří, technický stav - Srovnatelný technický stav; Vliv pozemku, velikost pozemku - Srovnatelná velikost pozemků; Možnosti parkování, garáž - Taktéž krytá garáž; Prahav - Slivenec, počet obyv ), okr. Hl. město Praha 130, , Nabízíme k prodeji RD 4+1, podsklepený s celkovou výměrou pozemku 355 m2 v centru městské části Praha Slivenec. Dům je dosud plně obydlen, je vhodný k postupné rekonstrukci. Přízemí tvoří 2 pokoje, samostatná kuchyně a WC, chodba a veranda. V prvním patře jsou 2 ložnice, velká koupelna a půdní prostor využitelný pro přestavbu, balkon. Dům má předzahrádku se vzrostlou zelení a za domem je dvorek vhodný k venkovnímu sezení. Dům má výborné umístění v centru Slivence v blízkosti zastávky MHD. V obci dostupná veškerá infrastruktura. Nabídka RK - LR consulting - Letenská realitní kancelář, s.r.o. - Praha, nabízená cena tisíc Kč, publikováno na serveru Redukce pramene ceny - Odhad oproštění ceny od provize kanceláře a ostatních poplatků (obsaženy v ceně); Velikosti objektu - Obdobná velikost bez vedlejších stavem; Lokalita, prostředí - O něco lepší lokalita; Provedení a vybavení - Podobné provedení a vybavení; Stáří, technický stav - O něco lepší technický stav; Vliv pozemku, velikost pozemku - Menší pozemky; Možnosti parkování, garáž - Chybí krytá garáž;

16 Praha - Radotín, (počet obyv ), okr. Hl. město Praha 225, , Prvorepubliková vila je umístěna v atraktivní části Radotína. Dům je koncipována jako možné 3 samostatné bytové jednotky 2+1 s příslušenstvím,přičemž každá se nachází v jednom podlaží,dvoupatrového domu.přízemí domu má samostatný vstup do obytné části a další dvě bytové jednotky z přilehlé ulice mají také samostatný vstup.součástí domu je i prostorná garáž a dílna.dům bude napojen na kanalizaci v roce 2012 a je vytápěn el. kotlem.jelikož se jedná o prvorepublikovou prostornou vilu na zajímavém místě s možností až trojgeneračního bydlení nebo možné investice do nájemnícho bydlení, jedná se o velmi zajímavou investici.dům vyžaduje částečnou rekonstrukci. Nabídka RK - GENERAL REALITY, a.s. - Praha, nabízená cena tisíc Kč, publikováno na serveru Redukce pramene ceny - Odhad oproštění ceny od provize kanceláře a ostatních poplatků (obsaženy v ceně); Velikosti objektu - Podobná velikost s vedlejšími stavbami; Lokalita, prostředí - O něco lepší lokalita; Provedení a vybavení - Srovnatelné provedení a vybavení; Stáří, technický stav - Podobný technický stav k částečné rekonstrukci; Vliv pozemku, velikost pozemku - O něco menší pozemek; Možnosti parkování, garáž - Taktéž krytá garáž; Variační koeficient před úpravami: 3,15 % Variační koeficient po úpravách: 4,89 % Průměrná cena Kč/m 2 Celková užitná plocha oceňované nemovitosti 171,66 m 2 Porovnávací hodnota Kč Bylo tedy syntézou výše uvedených údajů, provedených propočtů a zjištění na místě samém určeno, že současná obecná (obvyklá) cena nemovitosti - tj. - RD čp. 54/10 s příslušenstvím postavený na pozemku p.č. 111 vč. pozemků dle LV č.800 pro obec Praha, k.ú. Holyně, okr. Hlavní město Praha, může dosáhnout: Kč B) Cena nemovitosti celkem: ,00 Kč slovy: čtyřimiliónypadestáttisícdvěstěšestkorun českých (Kč) REKAPITULACE OCENĚNÍ Ke stanovení obvyklé ceny oceňované nemovitosti bylo v tomto případě ocenění použito 2 základních metod zpracování odhadu, a to A) metody zjištění (věcné) ceny oceňovaného objektu a jeho příslušenství s použitím základní jednotkové realizační ceny za 1 m3 obestavěného prostoru, vypočtené s použitím platného oceňovacího předpisu a B) metody porovnávací tržní. A) Ocenění dle vyhlášky Kč B) Tržní ocenění - porovnávací způsob Kč Vzhledem ke skutečnostem uvedeným v ocenění a s přihlédnutím ke všem známým aspektům a na základě vlastních zkušeností a znalosti situace, stanovuji konečnou cenu nemovitosti - tj. - RD čp. 54/10 s příslušenstvím postavený na pozemku p.č. 111 vč. pozemků dle LV č.800 pro obec Praha, k.ú. Holyně, okr. Hlavní město Praha, na cca : , - Kč (Zaokrouhleno na tisíce Kč) Slovy: čtyřimiliónypadesáttisíckorun českých

17 Z toho spoluvlastnický podíl povinného o velikosti 1/2 činí: , - Kč (Zaokrouhleno na tisíce Kč) Slovy: dvamiliónydvacetpěttisíckorun českých Vzhledem k tomu, že předmětem exekuce je pouze spoluvlastnický podíl o velikosti ideální 1/2 oceňované nemovitosti, snižuje se celková tržní cena celé nemovitosti. (Obvyklá cena spoluvlastnického podílu by neměla být rovna aritmetickému podílu z celkové OC nemovitostí, protože kupující je omezen ve vykonávání svých vlastnických práv dalšími spoluvlastníky, popř. nemůže nemovitost vůbec užívat (RD s jedním bytem apod). Vliv na OC spoluvlastnického podílu má typ nemovitostí a výše spoluvlastnického podílu. V podobných případech se snižuje tržní cena podílu o 10-40%. V tomto případě znalec snižuje cenu spoluvlastnického menšinového podílu o 15% (dvougenerační dům). Po této úpravě je stanovena konečná tržní cena spoluvlastnického podílu ve výši 1/2 stanovena na : , - Kč (Zaokrouhleno na tisíce Kč) Slovy: jedenmiliónsedmsetdvaccettisíckorun českých Ve výše uvedené částce jsou zohledněny všechny aspekty, známé odhadci v dané době o předmětné nemovitosti a dle názoru odhadce ji lze považovat za cenu obvyklou. Z určené celkové tržní ceny oceňované nemovitosti (spoluvlastnického podílu) byl na základě od borného posouzení s přihlédnutím k nákladové metodě ocenění stanoven poměr ceny hlavní stavby a příslušenství stavby následovně: 1. Cena podílu z HLAVNÍ STAVBY vč. pozemků - (Rodinný dům s pozemky p.č.111 a 112) Kč 2. Cena podílu z PŘÍSLUŠENSTVÍ - (Vedlejší stavby, venkovní úpravy, přípojky, trvalé porosty) Kč

18 Seznam příloh: počet stran A4 v příloze: Usnesení soudního exekutora JUDr. Jany Tvrdkové o ustanovení znalce pro ocenění předmětné nemovitosti ze dne Výpis z KN podle LV č.800 pro obec Praha, k.ú. Holyně, okres Hlavní město Praha ze dne Kopie Katastrální mapy předmětného území v k.ú. Holyně ze dne s vyznačením předmětné nemovitosti Ortofotomapa předmětné lokality v k.ú. Holyně s vyznačením polohy domu č.p. 54/10 1 Fotodokumentace domu č.p.54/10, jeho interiéru a příslušenství ze dne Koncesní listina: Byla vydána Městským úřadem v Moravských Budějovicích - odbor obecní živnostenský úřad, pod č.j.: ZO/U1079/2006/Hr a ev.č K o n c e s n í l i s t i n a vydaná fyzické osobě Ing. Petr Křivánek, r.č /1456; IČO bydliště: Komenského 716, , JEMNICE pro předmět podnikání: Oceňování majetku pro věci nemovité Koncesní listina byla vydána Městským úřadem v Moravských Budějovicích dne na dobu neurčitou, s datem , jako dnem vzniku práva provozovat živnost. Znalecká doložka ============== Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Brně, ze dne , pod č.j. Spr. 913/2009 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady se specializací pro odhady nemovitostí. Znalecký posudek je zapsán pod poř. č /2013 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji podle přiložené likvidace. V Praze dne Ing. Petr Křivánek Komenského 716 JEMNICE

19 Usnesení soudního exekutora JUDr. Jany Tvrdkové o ustanovení znalce pro ocenění předmětné nemovitosti ze dne

20 Výpis z KN podle LV č.800 pro obec Praha, k.ú. Holyně, okres Hlavní město Praha ze dne