ZNALECKÝ POSUDEK. o ceně pozemku 429/30 včetně vybraného příslušenství v obci Běleč nad Orlicí, katastrální území Běleč nad Orlicí dle LV č.

Transkript

1 ZNALECKÝ POSUDEK o ceně pozemku 429/30 včetně vybraného příslušenství v obci Běleč nad Orlicí, katastrální území Běleč nad Orlicí dle LV č /2016 Objednatel posudku: IDEAL REALITY Hradec Králové spol. s r.o. Nekola Jaroslav, Ing. Dukelská Hradec Králové IČ: Účel posudku: návrh tržní ceny pozemku za účel veřejné dobrovolné dražby Předpis pro ocenění: Zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a prováděcí vyhláška MF ČR č. 53/2016 Datum k němuž se ocenění provádí: Datum místního šetření Datum vypracování znaleckého posudku: Posudek vypracoval: Ing. Miloslav Kalous Hradecká Hradec Králové Posudek obsahuje včetně titulního listu 10 stran textu. Objednateli se předává ve 3 vyhotoveních. V Hradci Králové,

2 Znalecký posudek /2016 strana 2 A. Úvod 1. Základní pojmy ADMINISTRATIVNÍ CENA - cena zjištěná dle cenového předpisu (v současné době Zákon 151 ze dne o oceňování majetku a o změně některých zákonů a prováděcí Vyhláška MF ČR č. 53/2016. TRH - Interakce prodávajících a kupujících, vedoucí ke stanovení cen a množství komodit. Trh nemovitostí - interakce kupujících a prodávajících nemovitosti. Je segmentován podle typu nemovitostí a lokalit. TRŽNÍ HODNOTA - (dle právního názvosloví "obecná cena" věci), Tržní hodnotou rozumíme v souladu s doporučením Evropského sdružení odhadců majetku TEGOVOFA (The European Group of Fixed Assets) "finanční částku, kterou je možné získat prodejem majetku mezi dobrovolně a legálně jednajícím potenciálním kupujícím a prodávajícím. Přitom obě zúčastněné strany mají zájem na uskutečnění transakce a nejsou ovlivněny jakýmkoliv nátlakem nebo zvláštní motivací typu nekalé soutěže, ať už ze strany kupujícího nebo ze strany prodávajícího a znají všechna relevantní fakta o předmětu prodeje". VĚCNÁ HODNOTA - (dle právního názvosloví "časová cena věci), je reprodukční cena věci, snížená o přiměřené opotřebení věci stejného stáří a přiměřené intenzity používání, ve výsledku pak snížena o náklady na opravu vážných závad, které znemožňují okamžité užívání věci. VÝNOSOVÁ HODNOTA - je uvažovaná jistina, kterou je nutno při stanovené úrokové sazbě uložit, aby úroky z této jistiny byly stejné jako čistý výnos z nemovitosti nebo je možné tuto částku Zainvestovat na kapitálovém trhu s obdobnou sazbou výnosové míry. CENA POŘIZOVACÍ - je cena, za kterou bylo možno věc pořídit v době pořízení (u nemovitosti, zejména staveb, cena v době jejich postavení) za použití tehdy platných metodik cen, bez odpočtu opotřebení. CENA REPRODUKČNÍ - je cena, za kterou by bylo možno stejnou novou porovnatelnou věc pořídit v době ocenění, bez odpočtu opotřebení. ČISTÝ ROČNÍ STABILIZOVANÝ VÝNOS - jsou výnosy (příjmy) po odpočtu nákladů (výdajů), nebo také součet provozního, finančního zisku a zisku z mimořádných příjmů (daňový základ pro daň z příjmů), stanovený jako průměrná, nebo pravděpodobně očekávaná hodnota z časové řady. 2. Zadání Ocenění je vypracováno v souladu s platným předpisem, tj. Zákon č.151 ze dne o oceňování majetku a o změně některých zákonů a prováděcí Vyhláškou MF ČR č. 53/2016. Výsledky mé práce budou použity jako jeden z podkladů pro převod vlastnických práv. Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno dne Posudek byl vytvořen v programu Delta-NEM firmy Diotima, s.r.o., tel.: ,

3 Znalecký posudek /2016 strana 3 B. Nález 3. Podklady pro ocenění: 1. Zhotovené katastrálním úřadem Výpis z katastru nemovitostí k.ú. Běleč nad Orlicí vyhotovený Katastrálním úřadem pro Královéhradecký kraj pracoviště v Hradci Králové dne LV 447 Snímek mapy katastru nemovitostí 2. Dodané objednavatelem posudku Sdělení o územně plánovací informaci vydané dne Městským úřadem v Třebechovicích pod Orebem stavebním odborem č.j. STAV /11 3. Opatřené znalcem Zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a prováděcí vyhláška MF ČR č. 53/2016 a předchozí platné předpisy Stavební zákon a předpisy související M. Hegenbart - J. Lanč - B.Sakař Oceňování nemovitostí I. a II. Ing. A. Hallerová, Ing. Dr. Stibůrek, Ing. Jindřich Vrabec, Pavel Weidenhoffer Nemovitosti - oceňování a právní vztahy - Doc. Ing. Bradáč, Doc. JUDr Fiala Soudní inženýrství - Albert Bradáč a kolektiv Teorie oceňování nemovitostí 1.a 2.část - Doc. Ing. Bradáč Katastr nemovitostí po novele - Ing. Kuba, Ing. Olivová Malý lexikon obcí České republiky - ČSÚ C. Identifikační údaje a) Identifikace nemovitosti Vlastnické podíly: Katastrální území: Běleč nad Orlicí LV č.: 447 Vlastnický Jméno Adresa Rodné číslo/ičo podíl 1/1 AVANTASIA TRADING s.r.o. Štúrova 1701/55 Praha, Krč Oceňované objekty: a) Pozemky 1) Pozemky

4 Znalecký posudek /2016 strana 4 b) Poloha a charakteristika Oceňované nemovitosti se nacházejí v katastrálním území Běleč nad Orlicí, obec Běleč nad Orlicí, okres Hradec Králové. Jedná pozemek p.č. 429/30, který je situován na okraji zastavěné části obce na okraji nové zástavby rodinných domů za místním pivovarem na téměř rovinatém terénu. Okolní zástavbu dvoří nové i rodinné domy a původní vesnická zástavba. Přístup k pozemku po zpevněné komunikaci na pozemku 429/3 ve vlastnictví spol. Avantasia Trading s.r.o. Vodovod a kanalizace vedou na okraji pozemku. Elektro a plyn vedou po druhé straně přístupové komunikace. Tvar pozemku je trojúhelníkovitá, ale vzhledem k jeho velikost lze pozemek rozdělit i na dvě stavební parcely. Dle sdělení z Městského úřadu v Třebechovicích pod Orebem stavebním odborem č.j. STAV /11 je pozemek charakterizován jako pozemek určený pro rodinné bydlení a pro bydlení s odpovídajícím zázemím a s chovem drobného hospodářského zvířectva, tj. bydlení venkovského typu. Vesnice Běleč nad Orlicí leží na území okresu Hradec Králové a náleží pod Královéhradecký kraj. Příslušnou obcí s rozšířenou působností je rovněž okresní město Hradec Králové. Obec Běleč nad Orlicí se rozkládá asi osm kilometrů východně od centra Hradce Králové. Trvalý pobyt na území této menší vesnice má nahlášeno asi 260 obyvatel. Dále bychom v obci našli knihovnu a Místní obyvatelé mohou využívat plynofikaci, kanalizaci i veřejný vodovod. Nejbližší místo se železniční stanicí je Blešno, s okolím je obec spojena autobusovou dopravou a MHD Hradec Králové. Vesnice Běleč nad Orlicí leží v průměrné výšce 240 metrů nad mořem. První zmínku o obci nalezneme v historických pramenech v roce Celková katastrální plocha obce je 1882 ha, z toho orná půda zabírá pouze devět procent. Čtyři pětiny katastrální výměry obce jsou porostlé lesem. Vzhledem ke geografické poloze bychom nalezli v obci velmi málo ploch s travním porostem. d) Pozemky Katastrální území: Běleč nad Orlicí LV č.: 447 Druh pozemku Číslo pozemku Výměra (m 2 ) Orná půda - pozemek určený k zastavění 429/

5 Znalecký posudek /2016 strana 5 D. Posudek Popis objektů, výměra, hodnocení a ocenění Ocenění nemovitosti je provedeno podle vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 53/2016 Sb. o oceňování staveb, pozemků a trvalých porostů. Index trhu dle přílohy č. 3, tabulky č. 1: Popis znaku Hodnocení znaku P i 1 Situace na dílčím (segmentu) III. Poptávka je vyšší než nabídka 0,04 trhu s nemovitými věcmi 2 Vlastnické vztahy V. Nezastavěný pozemek, nebo pozemek, 0,00 jehož součástí je stavba (stejný vlastník), nebo jednotka, nebo jednotka se spoluvlastnickým podílem na pozemku 3 Změny v okolí s vlivem na prodejnost nem. věci III. Pozitivní nebo stabilizovaná území v historických jádrech obcí, lázeňských a 0,06 4 Vliv právních vztahů na prodejnost (např. prodej podílu, pronájem, právo stavby) 5 Ostatní neuvedené (např. nový investiční záměr, energetická úspornost, vysoká ekonomická návratnost) horských středisek II. Bez vlivu 0,00 II. Bez dalších vlivů 0,00 6 Povodňové riziko IV. Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav 5 Index trhu:i T = P 6 (1 + P i ) = 1,100 i = 1 Index polohy dle přílohy č. 3, tabulky č. 3 nebo 4: Popis znaku Hodnocení znaku P i 1 Druh a účel užití stavby I. Druh hlavní stavby v jednotném 1,01 funkčním celku 2 Převažující zástavba v okolí I. Rezidenční zástavba 0,03 pozemku a životní prostředí 3 Poloha pozemku v obci II. Navazující na střed (centrum) obce 0,00 4 Možnost napojení pozemku na I. Pozemek lze napojit na všechny sítě v 0,00 inženýrské sítě, které jsou v obci obci nebo obec bez sítí 5 Občanská vybavenost v okolí I. V okolí nemovité věci je dostupná 0,00 pozemku občanská vybavenost obce 6 Dopravní dostupnost k VI. Příjezd po zpevněné komunikaci, dobré 0,00 pozemku parkovací možnosti 7 Osobní hromadná doprava III. Zastávka do 200 m včetně, MHD dobrá dostupnost centra obce 0,02 1,00

6 Znalecký posudek /2016 strana 6 8 Poloha pozemku nebo stavby z II. Bez možnosti komerčního využití stavby 0,00 hlediska komerční využitelnosti na pozemku 9 Obyvatelstvo II. Bezproblémové okolí 0,00 10 Nezaměstnanost II. Průměrná nezaměstnanost 0,00 11 Vlivy ostatní neuvedené 11 II. Bez dalších vlivů 0,00 Index polohy: I P = P 1 (1 + P i ) = 1,061 i = 2 Ocenění a) Pozemky a.1) Vyhláška 53/2016 Sb. a.1.1) Pozemky 4 Základní cena stavebního pozemku neuvedeného v cenové mapě dle 3 Název obce: Běleč nad Orlicí Název okresu: Hradec Králové Úprava výchozí základní ceny dle přílohy č. 2, tabulky č. 2: Popis znaku Hodnocení znaku O i 1 Velikost obce V. Do 500 obyvatel 0,50 2 Hospodářsko-správní význam IV. Ostatní obce 0,60 obce 3 Poloha obce IV. Obec vzdálená od hranice zastavěného 1,01 území vyjmenované obce nebo oblasti v tab. č. 1 (kromě Prahy a Brna) v nejkratším vymezeném úseku silnice do 10 km včetně 4 Technická infrastruktura v obci I. Elektřina, vodovod, kanalizace a plyn 1,00 5 Dopravní obslužnost obce IV. Bez dopravní obslužnosti (zastávka mimo 0,70 zastavěné území obce) 6 Občanská vybavenost v obci V. Minimální vybavenost (obchod nebo služby základní sortiment) 0,85 Základní cena výchozí: ZC v = 1 520, Kč/m 2 Základní cena pozemku: ZC = ZC v O 1 O 2 O 3 O 4 O 5 O 6 = 274, Kč/m 2 (Základní cena pozemku je zaokrouhlena na celé koruny.) Index trhu: I T = 1,100 Index omezujících vlivů pozemku dle přílohy č. 3, tabulky č. 2: Popis znaku Hodnocení znaku P i 1 Geometrický tvar pozemku a II. Tvar bez vlivu na využití 0,00 velikost pozemku 2 Svažitost pozemku a expozice IV. Svažitost terénu pozemku do 15% včetně; 0,00 ostatní orientace 3 Ztížené základové podmínky III. Neztížené základové podmínky 0,00 4 Chráněná území a ochranná pásma I. Mimo chráněné území a ochranné pásmo 0,00

7 Znalecký posudek /2016 strana 7 5 Omezení užívání pozemku I. Bez omezení užívání 0,00 6 Ostatní neuvedené 6 II. Bez dalších vlivů 0,00 Index omezujících vlivů: I O = 1 + P i = 1,000 i = 1 Index polohy: I P = 1,061 Index cenového porovnání dle 4: I = I T I O I P = 1,167 4 odst. 2 Stavební pozemky určené k zastavění Základní cena upravená: ZCU = ZC I = 319,7580 Kč/m 2 Parc. č. Název Výměra [m 2 ] Cena [Kč] 429/30 Orná půda - pozemek určený k zastavění ,51 Pozemky zjištěná cena: ,51 Kč a.2) Porovnávací hodnota a.2.1) Pozemky Porovnávací pozemky: Pozemek k výstavbě - Běleč nad Orlicí Realizovaná cena: , Kč Výměra: 2 284,00 m 2 Jednotková cena: 853,77 Kč/m 2 Koeficient prodejnosti K p : 1,050 Upravená jednotková cena: 896,46 Kč/m 2 Váha: 1,00 Pozemek k výstavbě - Blešno Realizovaná cena: , Kč Výměra: 2 301,00 m 2 Jednotková cena: 860,50 Kč/m 2 Koeficient prodejnosti K p : 1,030 Upravená jednotková cena: 886,32 Kč/m 2 Váha: 1,00 Pozemek k výstavbě - Blešno Realizovaná cena: , Kč Výměra: 2 268,00 m 2 Jednotková cena: 815,70 Kč/m 2 Koeficient prodejnosti K p : 1,050 Upravená jednotková cena: 856,49 Kč/m 2 Váha: 1,00 Minimální jednotková cena: 856,49 Kč/m 2 Průměrná jednotková cena: 879,76 Kč/m 2 Maximální jednotková cena: 896,46 Kč/m 2 Stanovená jednotková cena (SJC): 900, Kč/m 2

8 Znalecký posudek /2016 strana 8 Oceňovaný pozemek: Název: Orná půda - pozemek určený k zastavění Parcelní číslo: 429/30 Výměra (V): 2 064,00 m 2 Cena pozemku (V SJC): 2 064,00 m 2 900, Kč/m 2 = , Kč Pozemky zjištěná cena: , Kč E. Rekapitulace Odhad tržní hodnoty je proveden na základě odborného posouzení zjištěných hodnot. Při tomto posouzení jsou zohledněny všechny rozhodující faktory, vztahující se k dané nemovité věci, které však mohou rozhodující měrou ovlivnit hodnotu majetku. Největší důraz je přitom kladen na současný stav trhu s nemovitými věcmi ve vztahu nabídky a poptávky s předpokládaným výhledem na několik roků, dále na vnější i vnitřní vlivy, tj. např. technický stav, fyzické opotřebení, morální opotřebení, umístění lokality, občanská vybavenost, demografické podmínky, stabilita území ve vztahu k územnímu plánu, životní prostředí atd. Z hlediska segmentu trhu k datu ocenění je obecně poptávka po obdobných nemovitých věcech srovnatelná s nabídkou. Četnost realizovaných obchodů je na průměrné úrovni. V obdobných lokalitách je na trhu průměrná nabídka obdobných nemovitých věcí. Z hlediska lukrativnosti polohy se jedná o polohu dobrou. Z hlediska obchodovatelnosti v níže uvedených cenových relacích lze předmět ocenění považovat za dobře obchodovatelný. Oceňovaný pozemek se nachází v obci Běleč nad Orlicí. V místě je městská hromadná doprava, nejbližší stanice je cca 200 m. Okolní zástavbu tvoří původní venkovská zástavba a nová zástavba rodinných domů. Přístupová komunikace je zpevněná na pozemku ve vlastnictví AVANTASIA TRADING, s.r.o. Jedná se o lokalitu v sousedství Hradce Králové se snadnou dostupností autobusem a MHD. Jedná se o dobrou lokalitu v klidové zóně bydlení bez přímých průmyslových exhalací. Pozemek je trojúhelníkovitého tvaru, Na hranici pozemku je kanalizace a voda. Vedení zemního plynu a elektřiny je na druhé straně komunikace a je nutno provést protlak pod komunikací. Pro stanovení odhadu tržní hodnoty se vycházelo z obecně užívaných metod. tj. metody věcné a porovnávací, Protože každá metoda má své klady a zápory, je nutno před rozhodnutím, které metody použijeme, provést analýzu trhu a tržních podmínek v rozsahu možných informací. Pro návrh obvyklé hodnoty byla použita srovnávací metoda založená na znalosti realizovaných cen obdobných nemovitostí v dané lokalitě s přihlédnutím k místním podmínkám a specifikům oceňované nemovitosti. Ceny obdobných pozemků v této lokalitě a okolí jsou od 700 Kč/m 2 až 1.500,- Kč/m 2. Vzhledem k tomu, že se jedná o částečně zasíťovaný pozemek trojúhelníkového tvaru nacházející se v klidné lokalitě s minimální infrastrukturou navrhuji hodnotu předmětné nemovitosti v souladu s porovnávací hodnotou ve spodní polovině cenového rozpětí ve výši ,- Kč, tj. cca 900,- Kč/m 2. Navržená hodnota je platná za předpokladu, že bude bezúplatně zajištěn bezproblémový přístup k pozemku po komunikaci na pozemku 429/3 ve vlastnictví společnosti ANASTAZIA TRADING, s.r.o. a budou vymazána zástavní práva k předmětné nemovitosti uvedená na LV č. 447 ze dne

9 Znalecký posudek /2016 strana 9 Hodnota pozemků Cena podle cenového předpisu Cena podle porovnávací metody , Kč , Kč Obvyklá (obecná, tržní) cena podle odborného odhadu znalce , Kč Cena slovy: Jedenmilionosmsetšedesáttisíc Kč F. Závěr Cílem znaleckého posudku č /2016 je zjištění tržní ceny pozemku 429/30 včetně vybraného příslušenství v obci Běleč nad Orlicí, katastrální území Běleč nad Orlicí dle LV č. 447 dle platného cenového předpisu pro účel veřejné dobrovolné dražby. Administrativní cena zjištěná dle platného cenového předpisu, tj. Zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ze dne a o změně některých zákonů a prováděcí Vyhlášky MF č. 53/2016 činí ke dni : , Kč Cena slovy: Šestsetšedesáttisíc Kč Tržní hodnota předmětné nemovitosti zjištěná dle platného cenového předpisu, tj. Zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ze dne a o změně některých zákonů a prováděcí Vyhlášky MF č. 53/2016 činí ke dni : , Kč Cena slovy: Jedenmilionosmsetšedesáttisíc Kč V Hradci Králové, Ing. Miloslav Kalous Hradecká Hradec Králové

10 Znalecký posudek /2016 strana 10 G. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný předsedou Krajského soudu Hradec Králové dne , č.j. Spr. 3951/96 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí, ceny a odhady podniků a vklady majetku do společnosti a pro základní obor stavebnictví, odvětví stavby obytné, průmyslové a zemědělské. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č /2016 znaleckého deníku. V Hradci Králové, Ing. Miloslav Kalous Hradecká Hradec Králové