Znalecký posudek č. 1600/158/11

Transkript

1 Znalecký posudek č. 1600/158/11 o ceně obvyklé bytu 2+1 č. 265/12 v domě č.p. 265, 266, 267 na pozemku č.parcely st. 2001, 2002, 2003, podílu 2813/10000 na společných částech domu a podílu 2813/ na pozemku č.parcely st. 2001, st. 2002, st.2003, vše v k.ú. Trutnov. Objednatel posudku: EURODRAŽBY. CZ a.s. U Pískovny 890/ Praha 8 Účel posudku: Ocenění je provedeno pro účely nedobrovolné dražby prováděné akciovou spol. EURODRAŽBY.CZ. podle stavu ke dni Posudek vypracoval: Stanislav Kerhart Holín Jičín Posudek obsahuje 19 stran textu včetně titulního listu. Objednateli se předává ve 2 vyhotoveních. V Jičíně,

2 Ocenění je provedeno ve smyslu definice uvedené v 2 odst. 1 zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku: Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Podklady pro ocenění: Výpis z katastru nemovitostí LV č a 7685 pro k.ú. Trutnov vyhotovený dálkovým přístupem Sdělení pana Klementa Vítka a paní Milady Vítkové Kopie katastrální mapy Nabídky realitních kanceláří Databáze znalce Zjištění na místě samém dne v 16,30-17,15 hod. Nález: Celkový popis místa nemovitosti: Město Trutnov s obyvateli je okresním městem v Královéhradeckém kraji, má celkem 17 katastrálních území, rozkládá se na ploše ha, leží cca 150 km severovýchodně od Prahy a 10 km jihozápadně o hranic s Polskem. Ve okresním městě Trutnov jsou všechny úřady, školy a instituce na úrovni okresního města. Město má velmi dobré vlakové, autobusové i automobilní spojení s hlavním městem. Jsou zde rozvody všech inženýrských sítí. Dům č.p. 265 s oceňovaným bytem se nachází v ulici Maxima Gorkého, na jihovýchodním okraji města v části zvané Kryblice, asi 300 m východně od Oblastní nemocnice Trutnov a.s.. Byl postaven na rovinatém terénu. Půdorys má tvar obdélníka s orientací podélné osy směrem východ západ. Vstup do domu je z jeho severní strany z veřejné komunikace, z ulice Maxima Gorkého. Jedná se o podsklepený dům bez výtahu se čtyřmi nadzemními podlažími a s plochou střechou. Stropy jsou s rovným omítaným podhledem. Do domu je přivedena voda z veřejného vodovodního řadu, splaškové vody jsou svedeny do městské kanalizace. Objekt je centrálně vytápěn,. Do domu je zaveden elektrický proud, Bleskosvod je nainstalován. Údržba domu je dobrá, v minulých letech byla vyměněna dřevěná okna za plastová a zateplena fasáda. 2

3 Byt č. 265/12 o velikosti 2+1 (55,34 m 2 ) se nachází v 3. patře budovy. Vchod do bytu je vpravo od schodiště. Byt obsahuje předsíň, vpravo WC a koupelnu. Z předsíně je vstup do pokoje a do kuchyně, mezi pokojem a kuchyní je ložnice. Okna jsou plastová vakuovaná, dveře jsou původní dřevěné opláštěné sololitem prosklené, nebo plné. Vytápění je ústřední, byt má vlastní ohřev teplé užitkové vody průtokovým ohřívačem na zemní plyn. V kuchyni je kombinovaný sporák. Bytové jádro (koupelna a WC) je původní umakartové, rovněž kuchyňská linka a zabudované skříně jsou původní (na konci životnosti). Stavebně technický stav bytu je špatný. Zátopové ohrožení domu: Podle údajů pojišťovny Kooperativa je oceňovaná nemovitost v pásmu záplavového ohrožení na stupni 1 (nejnižší 1, nejvyšší 4). A. Nález 1. Informace o nemovitosti Kraj: Královéhradecký Okres: Trutnov Obec: Trutnov Katastrální území: Trutnov Počet obyvatel: Základní cena podle 28 odst. 1 písm. i) : 400,- Kč/m 2 2. Prohlídka a zaměření nemovitosti Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno dne za přítomnosti pana Klementa Vítka a paní Milady Vítkové. 3. Obsah posudku a) Ocenění porovnávacím způsobem a 1 ) Byt č. 265/12 b) Pozemky b 1 ) Pozemek B. Posudek Popis objektů, výměra, hodnocení a ocenění Ocenění nemovitosti je provedeno podle vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb. a č. 364/2010 Sb. kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku. 3

4 a) Porovnávací hodnota a 1 ) Byt č. 265/12-25 Zatřídění pro potřeby ocenění: Typ objektu: Bytový prostor Poloha objektu: Trutnov Stáří stavby: 45 roků Indexovaná průměrná cena IPC (příloha č. 19): ,- Kč/m 2 Podlahové plochy bytu: předsíň: = 4,60 m 2 kuchyně: = 9,60 m 2 pokoj: = 20,15 m 2 pokoj : = 13,24 m 2 koupelna: = 1,95 m 2 WC: = 0,86 m 2 Podlahová plocha bytu: = 50,40 m 2 Podlahové plochy sklepů: sklep: = 6,18 m 2 Podlahové plochy sklepů - celkem: = 6,18 m 2 Započítaná podlahová plocha bytu: = 50,40 m 2 Započítaná podlahová plocha místností sklepů: 6,18 m 2 * 0,80 = 4,94 m 2 Podlahové plochy - celkem: = 55,34 m 2 Výpočet indexu cenového porovnání: Index vybavení: Název znaku č. V i 1. Typ stavby - Budova - zděná nebo monolitická konstrukce vyzdívaná IV 0,10 2. Společné části domu - Kolárna, kočárkárna, dílna, prádelna, sušárna, sklad II 0,00 3. Příslušenství domu - Bez dopadu na cenu bytu II 0,00 4. Umístění bytu v domě - Ostatní podlaží nevyjmenované II 0,00 5. Orientace obyt. místností ke světovým stranám - Ostatní světové strany - s III 0,03 výhledem 6. Základní příslušenství bytu - Příslušenství částečné nebo úplné mimo byt II -0,10 nebo umakartové bytové jádro 7. Další vybavení bytu a prostory užívané spolu s bytem - Standardní II -0,01 vybavení - balkon nebo lodžie nebo komora nebo sklepní kóje 8. Vytápění bytu - Dálkové, ústřední, etážové III 0,00 9. Kriterium jinde neuvedené - Bez vlivu na cenu III 0, Stavebně - technický stav - Byt ve špatném stavu (nutná rekonstrukce) V 0,40 Koeficient pro stáří 45 let: 0,80 9 Index vybavení I V = (1 + V i ) * V10 * 0,80 = 0,326 i = 1 4

5 Index polohy: Název znaku č. P i 1. Poloha nemovitosti v obci - souvisle zastavěné území obce III 0,00 2. Význam lokality (v obci, oblasti, okresu) - bez vlivu II 0,00 3. Okolní zástavba a životní prostředí - převažující objekty pro bydlení III 0,00 4. Dopravní spojení - dobrá dostupnost centra obce, dobré dopravní spojení II 0,00 5. Parkovací možnosti v okolí nemovitosti - omezené II 0,00 6. Obyvatelstvo - bezproblémové okolí II 0,00 7. Změny v okolí s vlivem na cenu nemovitosti - bez vlivu III 0,00 8. Vlivy neuvedené - bez dalších vlivů II 0,00 8 Index polohy I P = (1 + P i ) = 1,000 i = 1 Index trhu s nemovitostmi: Název znaku č. T i 1. Situace na dílčím (segmentu) trhu s nemovitostmi - poptávka je výrazně I -0,10 nižší než nabídka 2. Vlastnictví nemovitostí - stavba na vlastním pozemku (ve spoluvlastnictví) II 0,00 3. Vliv právních vztahů na prodejnost - bez vlivu II 0,00 3 Index trhu I T = (1 + T i ) = 0,900 i = 1 Celkový index I = I V * I P * I T = 0,326 * 1,000 * 0,900 = 0,293 Ocenění: Cena upravená CU = IPC * I = ,- Kč/m 2 * 0,293 = 5 867,33 Kč/m 2 Cena zjištěná porovnávacím způsobem CP = CU * PP = 5 867,33 Kč/m 2 * 55,34 m 2 = ,04 Kč Byt č. 265/12 - zjištěná cena = ,04 Kč b) Pozemky b 1 ) Pozemek Stavební pozemky oceněné dle 28 odst. 1 a 2: Název Parcelní číslo Výměra [m 2 ] Jedn. cena [Kč/m 2 ] Cena [Kč] zastavěná plocha a nádvoří ,00 400, ,- zastavěná plocha a nádvoří ,00 400, ,- zastavěná plocha a nádvoří ,00 400, ,- Součet ,- Úprava ceny příloha č. 21: 1.2. výhodnost polohy z hlediska účelu užití stavby 42 % Úprava ceny celkem 42 % ,- Mezisoučet , pozemek s možností jeho napojení na rozvod plynu 10 % Úprava ceny celkem 10 % ,60 5

6 Mezisoučet ,60 Koeficient prodejnosti K p (příl. č dle obce a účelu užití): * 0,7020 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č dle hlavní stavby): * 2,1540 Stavební pozemky oceněné dle 28 odst. 1 a 2 - celkem , ,23 Kč Úprava ceny vlastnickým podílem: * / Pozemek - zjištěná cena = 1 626,47 Kč C. Rekapitulace cen dle cenového předpisu Výsledné ceny: a) Byt č. 265/12 = ,04 Kč b) Pozemek = 1 626,47 Kč Výsledná cena nemovitosti činí celkem Výsledná cena nemovitosti po zaokrouhlení činí ,51 Kč ,- Kč slovy: Třistadvacetšesttisíc Kč 6

7 2. Ocenění porovnávací metodou: 1. Celkový popis nemovitosti: Okolnosti ovlivňující cenu nemovitosti: Trh s nemovitostmi : Orientace ke světovým stranám: Konfigurace terénu: Poloha vzhledem k centru obce: Převládající zástavba: Inženýrské sítě : Doprava : Obchod a služby : Školství : Zdravotnictví: Kultura, sport, ubytování : Úřady : Pracovní možnosti : Životní prostředí : Přírodní lokalita : Změna v zástavbě : Příslušenství nemovitosti : Typ stavby: Možnost dalšího rozšíření : Obyvatelstvo: Poptávka je nižší než nabídka. Částečně výhodná sever - jih Rovinatý terén Nemovitost je umístěna na kraji zastavěného území obce Objekty pro bydlení, nevyskytují se negativní účinky okolí Kompletní přípojky inženýrských sítí, přípojka vody z obecního řadu, přípojka kanalizace, přípojka elektřiny, zemního plynu Autobusová doprava v omezené míře, vlaková zastávka v místě Dobré Základní a střední školy Oblastní nemocnice Trutnov Sportovní areál, koupaliště, krytý bazén, kuželna, muzeum a galerie Městský úřad, finanční úřad, katastrální úřad Dobré Dobré - bez exhalací, mírně zvýšený hluk od dopravy Podhůří Krkonoš V blízkosti domu beze změny. Sklep Bytový dům se čtyřmi nadzemními a jedním podzemním podlažím, stavebně technický stav je dobrý Není Střední hustota obyvatelstva. Výpočet porovnávací hodnoty Lokalita Užitná plocha Pozemek Požadovaná cena Jednotková cena Koeficient celkový Upravená cena Popis stavby a pozemků / Zdůvodnění koeficientu K c Foto m 2 m 2 Kč Kč/m 2 K C Kč/m 2 Trutnov - Maxima Gorkého 55, , Byt 2+1 (55 m2) v OV se nachází v centru Trutnova pod nemocnicí, 2 min. od Krakonošova náměstí (veškerá obč. vybavenost, atd.). Byt je situován ve zvýšeném přízemí cihlového domu. Má nová plastová okna, nové rozvody a topení na plyn. kotel, nově vyvložkované komíny jak pro plyn. Kotel tak pro krbová kamna. V pokojích jsou rekonstruované dřevěné podlahy, v kuchyni plovoucí podlaha. K bytu přísluší sklep (10 m2), půda (15 m2) a malá komora - jako společné prostory. Trutnov, Kryblická ul. 56, , byt o velikosti 2+1, o obytné ploše 56 m 2, který se nachází v pátém nadzemním podlaží bytového domu v lokalitě na Kryblici v Trutnově. Nemovitost je v osobním vlastnictví. Byt tvoří dvě obytné místnosti, kuchyň, chodba se šatnou, koupelna a samostatná toaleta. Topení je ústřední dálkové na TUV s termoregulačními ventily. Díky orientaci bytu na jižní stranu. Nová plastová okna. Byt je v původním stavu. Trutnov - U Hřiště 62, ,

8 Bytová jednotka o velikosti 2+1 v cihlovém bytovém domě. Byt je po rekonstrukci koupelny, nová kuchyňská linka, nová okna. Dům byl postaven v roce 1950, je připojen na veřejný vodovod, kanalizaci, el., dálkové topení. V roce 2007 byla zateplena fasáda. Příslušenství tvoří dva sklepy, společné prostory. V blízkosti je občanská vybavenost. Průměrná cena Kč/m 2 Celková užitná plocha oceňované nemovitosti 55,00 m 2 Porovnávací hodnota Kč Zaokr Kč Závěrečná analýza pro návrh tržní hodnoty nemovitosti Názor znalce : Oceňovaný byt je ve špatném stavebně technickém stavu. Majetek vykazuje následující silné stránky: 1. Dům je po celkové rekonstrukci 2. Dobré spojení autobusem a vlakem. 3. Dobré pracovní příležitosti 4. Dobrá lokalita Majetek vykazuje následující slabé stránky: 1. Dlouhou dobu zanedbávána údržba bytu, prvky krátkodobé životnosti jsou na konci své životnosti 2. Původní bytové jádro, původní kuchyňská linka 3. IV. NP - domě není výtah. Vzhledem k výše uvedeným skutečnostem považuji oceňovaný byt za hůře prodejnou nemovitost. Při zjišťování tržní hodnoty (obvyklé ceny) jsem se přiklonil k hodnotě vypočtené porovnávacím způsobem, která lépe vystihuje situaci na trhu s nemovitostmi. 8

9 D. Rekapitulace (po zaokrouhlení) Obvyklá cena: ,- Kč slovy: Čtyřistatřicettisíc Kč V Jičíně, Stanislav Kerhart Holín Jičín E. Znalecká doložka: Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím předsedy Krajského soudu v Hradci Králové dne , č.j. Spr. 961/86 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 1600/158/11 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 1600/11. Koncesní listina: Koncesní listina vydaná dne Městským úřadem Jičín, odborem - obecní živnostenský úřad, Jičín, Havlíčkova 56, pod č.j.: MUJC/2007/3393/ZU/2, ev.č Seznam příloh: 2 x mapa 10 x fotografie nemovitosti Kopie katastrální mapy Výpis z katastru nemovitostí LV č

10 F. Přílohy: mapa regionu mapa části města 10

11 Fotodokumentace pohled ze západní strany ul. M.Gorkého pohled z ulice Bratří Čapků 11

12 vchod ze schodiště do bytu (vpravo) vstupní dveře a předsíň 12

13 pokoj (jižní strana) pokoj (jižní strana) pohled od okna 13

14 pokoj (severní strana) pohled od okna kuchyně (severní strana 14

15 koupelna (původní umakartové jádro) 15

16 WC 16

17 Kopie katastrální mapy 17

18 18

19 19