ZNALECKÝ POSUDEK. Stanovení obvyklé ceny nemovitosti pro účely dražebníka

Transkript

1 č. vyhotovení: 1 Č. j: 767/2015-N ZNALECKÝ POSUDEK číslo: /2015 o ceně id. 3/6 parcely parc. č. st. 234, id. 3/6 rodinného domu č.p. 242 stojícího na parcele parc. č. st. 234 a id. 3/6 parcely 351/16, vše v obci Jeneč, k.ú. Jeneč u Prahy Objednavatel posudku: Posudek vypracoval: Účel posudku: Oceňovací předpis: EURODRAŽBY.CZ, a.s. Čimická 780/ Praha 8 Ing. Zdeněk Hanzl Amforová 1905/ Praha 5 Stanovení obvyklé ceny nemovitosti pro účely dražebníka Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb. Oceněno ke dni: 16. září 2015 Posudek byl vypracován ve 3 vyhotoveních, z nichž 2 vyhotovení obdrží žadatel a 1 vyhotovení je uloženo v archívu znalce. Celkem posudek obsahuje 18 stran včetně titulního listu.

2 A. NÁLEZ 1. Znalecký úkol Ocenit nemovitost ke dni Základní informace Adresa předmětu ocenění: J. Nerudy 242, Jeneč Kraj: Středočeský Okres: Praha-západ Obec: Jeneč Katastrální území: Jeneč u Prahy Počet obyvatel: Prohlídka Prohlídka byla provedena dne Podklady pro vypracování znaleckého posudku Výpis z katastru nemovitostí pro k.ú. Jeneč u Prahy, obec Jeneč, list vlastnictví č. 211 vyhotovený dálkovým přístupem dne ; Odborný posudek č. 815/2015 vyhotovený Ing. Tomášem Horou dne , Místní šetření znalce; Veřejně dostupná data z Českého úřadu zeměměřického a katastrálního (ČÚZK), internetového portálu justice.cz, z internetových stránek realitních serverů (např. sreality.cz, reality.cz, ceskereality.cz) a z dalších zdrojů zveřejněných na internetu. 5. Vlastnické a evidenční údaje Podle údajů z katastru nemovitostí je jako vlastník nemovitosti na listu vlastnictví č. 211 pro k.ú. Jeneč u Prahy, obec Jeneč zapsán: id. 2/6 Kulhánková Radka, Pod Holým vrchem 2493, Česká Lípa id. ½ NEWLAKITA s.r.o., Tyršova 885/24, Moravská Ostrava, Ostrava id. 1/6 Zabloudilová Machová Jiřina, J. Nerudy 242, Jeneč 6. Celkový popis nemovité věci Oceňovaná nemovitost se nalézá v obci Jeneč a je přímo přístupná z místní zpevněné komunikace. Předmětem ocenění je: - id. 3/6 Parcely parc. č. st. 234, - id. 3/6 Rodinného domu č.p. 242 stojícího na parcele parc. č. st id. 3/6 Parcely parc. č. 351/16, vše v obci Jeneč, k.ú. Jeneč u Prahy

3 Celková užitná plocha rodinného domu: Typ plochy Výměra (m 2 ) Kuchyně 17,50 Hala 9,21 Ložnice 16,33 Obývací pokoj 22,80 Předsíň 4,60 WC 0,92 Koupelna 6,28 Schodiště 5,18 Užitná plocha 82,82 Sklep 14,57 Rohový, částečně podsklepený rodinný dům, dispozičně řešený jako 2+1, zděné konstrukce se sedlovou střechou na rohu ulic J. Nerudy aj. Žižky. Dům obsahuje jeden byt a je částečně podsklepený. Dům byl postaven v roce Inženýrské sítě kompletní (elektřina, plyn, voda, plyn). Svislé nosné konstrukce jsou zděné tl. 45 cm, stropy s rovným podhledem. Budova má sedlovou střechu s pálenou taškovou krytinou. Vnitřní omítky jsou vápenné, fasádu tvoří režné zdivo. Vytápění je ústřední s kotlem na tuhá paliva. Kromě jednoho dřevěného okna jsou ostatní plastová s dvojsklem. Podlahy tvoří PVC a dlažba. Ve sklepě je umístěna kotelna, v 1.NP se nachází kuchyně, hala, ložnice, obývací pokoj, předsíň, WC, koupelna a schodiště. Půda je volná, jen s jednou vestavbou komory. Dům je v průměrném stavu v technickém stavu odpovídající stáří. Příslušenství rodinného domu tvoří garáž, kůlny a venkovní úprava. V současné době je poptávka po obdobných nemovitostech v lokalitě přibližně na úrovni nabídky. 7. Obsah znaleckého posudku 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby Rodinný dům 2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemky

4 B. ZNALECKÝ POSUDEK Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a č. 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. Základní cena stavebního pozemku obce okresu ZCv = 2 710,00 Kč/m 2 Koeficienty obce Název koeficientu č. P i O1. Velikost obce obyvatel III 0,75 O2. Hospodářsko-správní význam obce - Obce s počtem obyvatel nad III 0, a všechny obce v okresech Praha-východ, Praha-západ O3. Poloha obce - Obec vzdálená od hranice města Prahy nebo Brna v III 1,02 nejkratším vymezeném úseku silnice do 20 km včetně O4. Technická infrastruktura v obci - V obci je elektřina, vodovod, kanalizace a plyn I 1,00 O5. Dopravní obslužnost obce - Městská hromadná doprava popřípadě I 1,00 příměstská doprava O6. Občanská vybavenost v obci - Základní vybavenost (obchod a zdravotní středisko a škola) III 0,95 Základní cena stavebního pozemku ZC = ZCv * O 1 * O 2 * O 3 * O 4 * O 5 * O 6 = 1 674,07 Kč/m 2 Index trhu s nemovitými věcmi Název znaku č. P i 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Nabídka odpovídá II 0,00 poptávce 2. Vlastnické vztahy - Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož V 0,00 součástí je stavba (stejný vlastník) nebo jednotka nebo jednotka se spoluvl. podílem na pozemku 3. Změny v okolí - Bez vlivu II 0,00 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Bez vlivu II 0,00 5. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 6. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav IV 1,00 Index trhu I T = P 6 * (1 + Σ P i) = 1,000 Index polohy 5 i = 1 Typ staveb na pozemku pro stanovení indexu polohy: Rezidenční stavby v obcích do 2000 obyvatel včetně

5 Název znaku č. P i 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním I 1,01 celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí - I 0,03 Rezidenční zástavba 3. Poloha pozemku v obci - Navazující na střed (centrum) obce II 0,00 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec - I 0,00 Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci je I 0,00 dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost k pozemku - Příjezd po zpevněné komunikaci, VI 0,00 dobré parkovací možnosti 7. Osobní hromadná doprava - Zastávka od 201 do 1000, MHD II -0,01 špatná dostupnost centra obce 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Bez možnosti II 0,00 komerčního využití 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí II 0, Nezaměstnanost - Průměrná nezaměstnanost II 0, Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 Index polohy I P = P 1 * (1 + Σ P i) = 1,030 Koeficient pp = I T * I P = 1, i = 2 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby Rodinný dům Zatřídění pro potřeby ocenění Typ objektu: Rodinný dům 35 porovnávací metoda Poloha objektu: Praha - západ Stáří stavby: 83 let Základní cena ZC (příloha č. 24): 5 823,- Kč/m 3 Zastavěné plochy a výšky podlaží 1.NP: = 122,00 m 2 Zastřešení: = 94,00 m 2 Název podlaží Zastavěná plocha Konstrukční výška 1.NP: 122,00 m 2 3,00 m Zastřešení: 94,00 m 2 2,00 m Obestavěný prostor 1.NP: (122)*(3,00) = 366,00 m 3

6 Zastřešení: (94)*(2,00) = 188,00 m 3 Obestavěný prostor - celkem: = 554,00 m 3 Podlažnost: Zastavěná plocha prvního nadzemního podlaží: ZP1 = 122,00 m 2 Zastavěná plocha všech podlaží: ZP = 216,00 m 2 Podlažnost: ZP / ZP1 = 1,77 Výpočet indexu cenového porovnání Index vybavení Název znaku č. V i 0. Typ stavby - nepodsklepený nebo podsklepený do poloviny I typ A zastavěné plochy 1.NP - se šikmou nebo strmou střechou 1. Druh stavby - samostatný rodinný dům III 0,00 2. Provedení obvodových stěn - cihelné nebo tvárnicové zdivo III 0,00 3. Tloušťka obvod. stěn - 45 cm II 0,00 4. Podlažnost - hodnota více jak 1 do 2 včetně II 0,01 5. Napojení na sítě (přípojky) - přípojka elektro, voda, kanalizace a V 0,08 plyn nebo propan butan 6. Způsob vytápění stavby - ústřední, etážové, dálkové - kotel na tuhá III 0,00 paliva. 7. Zákl. příslušenství v RD - úplné - standardní provedení III 0,00 8. Ostatní vybavení v RD - bez dalšího vybavení I 0,00 9. Venkovní úpravy - standardního rozsahu a provedení III 0, Vedlejší stavby tvořící příslušenství k RD - bez vedlejších staveb II 0,00 nebo jejich celkové zastavěné ploše nad 25 m2 11. Pozemky ve funkčním celku se stavbou - od 300 m2 do 800 m2 II 0,00 celkem 12. Kriterium jinde neuvedené - bez vlivu na cenu III 0, Stavebně - technický stav - stavba se zanedbanou údržbou III 0,85 (předpoklad provedení menších stavebních úprav) Koeficient pro stáří 83 let: s = 1-0,005 * 83 = 0,585 Koeficient stáří s nemůže být nižší než 0,6. 12 Index vybavení I V = (1 + Σ V i) * V 13 * 0,600 = 0,556 i = 1 Index trhu s nemovitými věcmi I T = 1,000 Index polohy pozemku I P = 1,030 Ocenění Základní cena upravená ZCU = ZC * I V = 5 823,- Kč/m 3 * 0,556 = 3 237,59 Kč/m 3 CS P = OP * ZCU * I T * I P = 554,00 m 3 * 3 237,59 Kč/m 3 * 1,000 * 1,030= ,61 Kč

7 Cena stanovená porovnávacím způsobem = ,61 Kč Rodinný dům - výchozí cena pro výpočet vlastnického podílu = ,61 Kč Úprava ceny vlastnickým podílem * 3 / 6 Rodinný dům - zjištěná cena = ,81 Kč 2. Ocenění pozemků Ocenění 2.1. Pozemky Výpočet indexu cenového porovnání Index omezujících vlivů pozemku Název znaku č. P i 1. Geometrický tvar a velikost pozemku - Tvar bez vlivu na využití II 0,00 2. Svažitost pozemku a expozice - Svažitost terénu pozemku do 15% IV 0,00 včetně; ostatní orientace 3. Ztížené základové podmínky - Neztížené základové podmínky III 0,00 4. Chráněná území a ochranná pásma - Mimo chráněné území a I 0,00 ochranné pásmo 5. Omezení užívání pozemku - Bez omezení užívání I 0,00 6. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 Index omezujících vlivů I O = 1 +Σ P i = 1,000 Index trhu s nemovitostmi I T = 1,000 Index polohy pozemku I P = 1,030 Celkový index I = I T * I O * I P = 1,000 * 1,000 * 1,030 = 1,030 6 i = 1 Stavební pozemky zastavěné plochy a nádvoří oceněné dle 4 odst. 1 a pozemky od této ceny odvozené Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena Upr. cena Zatřídění [Kč/m 2 Index Koef. ] [Kč/m 2 ] 4 odst. 1 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří 4 odst ,07 1, ,29 Typ Název 4 odst. 1 zastavěná plocha a nádvoří Parcelní Výměra Jedn. cena Cena číslo [m 2 ] [Kč/m 2 ] [Kč] st , , ,46

8 4 odst. 1 zahrada 351/16 308, , ,32 Stavební pozemky - celkem 682,00 m ,78 Pozemky - výchozí cena pro výpočet vlastnického podílu = ,78 Kč Úprava ceny vlastnickým podílem * 3 / 6 Pozemky - zjištěná cena = ,89 Kč C. REKAPITULACE Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby Rodinný dům ,80 Kč 1. Ocenění staveb celkem ,80 Kč 2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemky ,90 Kč 2. Ocenění pozemků celkem ,90 Kč Celkem ,70 Kč Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení, celkem ,70 Kč Rekapitulace výsledných cen 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby Rodinný dům ,80 Kč 1. Ocenění staveb celkem ,80 Kč 2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemky ,90 Kč 2. Ocenění pozemků celkem ,90 Kč Celkem Rekapitulace výsledných cen, celkem Výsledná cena po zaokrouhlení dle 50: ,70 Kč ,70 Kč ,- Kč slovy: Jedenmilionpětsetjedenácttisícsedmset Kč

9 D. OBVYKLÁ CENA Obvyklá cena je definována v 2 zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku: Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku vyplývající z osobního vztahu k nim. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním. Metoda porovnání je založena na porovnání předmětné nemovitosti s obdobnými, jejichž ceny byly v nedávné době realizovány na trhu a jsou známé. Pokud není známa prodejní cena nemovitosti, je při stanovení srovnávací hodnoty vycházeno z cen podobných nemovitostí, které jsou nabízeny realitními kancelářemi. Nabídkové ceny realitních kanceláří však nejsou ještě skutečnými prodejními cenami, proto je nutné počítat u některých cen s určitým nadhodnocením. Nemovitost není v současné době obchodována, není známa její prodejní cena. Vzhledem k okolnímu prostředí a umístění hodnotím obchodovatelnost jako dobrou. Obchodování s těmito nemovitostmi je poměrně časté, o čemž svědčí i současná poměrně široká nabídka podobných rodinných domů v lokalitě k prodeji. Při stanovení srovnávací hodnoty bylo vycházeno z porovnání podle Cenové mapy transakčních cen 1 ze skutečně realizovaných cen nemovitostí, které byly v uplynulém období prodány v okruhu 0,5 km od oceňované nemovitosti. Cenová mapa transakčních cen je webová aplikace, která zpracovává v současnosti nejrozsáhlejší databázi údajů o realizovaných cenách nemovitostí určených k bydlení a jejich vývoji v čase. Cenová mapa transakčních cen zpracovává výhradně oficiální údaje o skutečně provedených prodejích (transakcích), které získává z veřejných zdrojů, zejména pak z údajů Katastrálních úřadů. 1 Zdroj:

10 Průměrná cena rodinných domů v okruhu 0,5 km činí Kč Rozsah cen rodinných domů v okruhu 0,5 km činí Kč Kč Položka Hodnota Plocha užitná (m 2 ) 82,82 Cena obvyklá (Kč/m 2 ) Cena obvyklá Nemovitosti (Kč) Spoluvlastnický podíl 3/ Koef. vlivu spoluvlastnictví 0, Cena obvyklá Nemovitosti zaokr. (Kč) Pozitivní stránky: - rezidenční lokalita dobře dopravně dostupná - dokončený rezidenční projekt Negativní stránky: - horší automobilové spojení do Prahy v době dopravních špiček - podílové spoluvlastnictví id. 3/6 Vzhledem k porovnání s realizovanými prodeji rodinných domů v okolí stanovuji cenu obvyklou (id. 3/6 nemovitosti zapsané na LV 211, k.ú. Jeneč u Prahy) ve výši ,-Kč.

11 E. REKAPITULACE OBVYKLÉ CENY Obvyklá cena zjištěná porovnávacím způsobem ,- Kč Obvyklá (tržní) cena ,- Kč Slovy: Jedenmilionstodvacettisíc Kč V Praze, dne 21. září vypracoval F. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Brně ze dne , č. j. Spr. 3594/94 pro obory: - ekonomika - ceny a odhady nemovitostí - stavebnictví - stavby obytné, průmyslové a zemědělské Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č /2015 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 48/2015. Ing. Zdeněk Hanzl Amforová 1905/ Praha 5

12 Snímek z katastrální mapy náhled z KN: Mapa okolí:

13 Fotodokumentace:

14

15