ZNALECKÝ POSUDEK. č. 508/31/2014

Transkript

1 ZNALECKÝ POSUDEK č. 508/31/2014 O ceně nemovitosti: objekt bydlení č.p.60 včetně součástí, příslušenství a pozemků zapsaných na LV 523 pro katastrální území Chlumec nad Cidlinou, obec Chlumec nad Cidlinou, okres Hradec Králové. Objednatel znaleckého posudku: Účel znaleckého posudku: Exekutorský úřad Brno - město, JUDr. Karel Urban Minská Brno Stanovení návrhu ceny obvyklé Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb. a č. 340/2013 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb., podle stavu ke dni znalecký posudek vypracoval: Ing. Radek Kvirenc Bohuslavice Bohuslavice 219 telefon: Znalecký posudek obsahuje 12 stran textu včetně titulního listu a 12 stran příloh. Objednateli se předává ve 3 vyhotoveních. V Bohuslavicích

2 A. NÁLEZ 1. Znalecký úkol Ocenění nemovitosti dle platného cenového předpisu ke dni ocenění nemovitosti a návrhu ceny obvyklé 2. Základní informace Adresa předmětu ocenění: Palackého Chlumec nad Cidlinou III Kraj: Královéhradecký Okres: Hradec Králové Obec: Chlumec nad Cidlinou Katastrální území: Chlumec nad Cidlinou Počet obyvatel: Základní cena stavebního pozemku obce okresu ZCv = 1 520,00 Kč/m 2 Koeficienty obce Název koeficientu č. P i O1. Velikost obce - Nad 5000 obyvatel I 0,95 O2. Hospodářsko-správní význam obce - Ostatní obce IV 0,60 O3. Poloha obce - Ostatní případy V 0,80 O4. Technická infrastruktura v obci - V obci je elektřina, vodovod, I 1,00 kanalizace a plyn O5. Dopravní obslužnost obce - Železniční a autobusová zastávka III 0,90 O6. Občanská vybavenost v obci - Komplexní vybavenost (obchod, služby, zdravotnická zařízení, škola, pošta, bankovní (peněžní) služby, sportovní a kulturní zařízení aj.) I 1,00 Základní cena stavebního pozemku ZC = ZCv * O 1 * O 2 * O 3 * O 4 * O 5 * O 6 = 623,81 Kč/m 2 3. Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne za přítomnosti současného nájemce. 4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku - výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 523 ze dne snímek katastrální mapy - informace a údaje sdělené objednatelem posudku - realitní server - nájemní smlouva - skutečnosti a výměry zjištěné znalcem při místním šetření dne Vlastnické a evidenční údaje Vlastník stavby: Vlastník pozemku: pan Vladimír Appl, Palackého 60, Chlumec nad Cidlinou III, vlastnictví: výhradní pan Vladimír Appl, Palackého 60, Chlumec nad Cidlinou III, vlastnictví: výhradní 6. Celkový popis nemovitosti Oceňovaná nemovitost se nachází 300 m JZ od centra obce v zástavbě RD. Nemovitost je umístěna - 2 -

3 vlevo v ulici Palackého (na rohu ulic Palackého a Žiželická). Právně je zajištěn přístup na nemovitost přímo z ulice Palackého. Obec Chlumec nad Cidlinou leží 35 km západně od Hradce Králové při silnici II.třídy č.11. Ve městě je úplná občanská vybavenost. Jsou zde pracovní příležitosti pro obyvatele města. Je zde zajištěno bohaté kulturní, společenské a sportovní vyžití včetně kompletní sítě služeb a obchodů. Správní středisko Hradec Králové je dostupné běžnou hromadnou dopravou. 7. Obsah znaleckého posudku 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby RD č.p Ocenění pozemků 2.1. Pozemky LV

4 B. ZNALECKÝ POSUDEK Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb. a č. 303/2013 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby RD č.p.60 Jedná se o řadový krajní objekt bydlení obdélníkového tvaru s jedním nadzemním podlažím. Původní část je z 30.let 20.století. Hlavní vstup do objektu je ve střední části z dvorního traktu. Na vstup navazuje centrální příčná chodba, ze které je vlevo vstup do koupelny s WC a do kuchyně a vpravo vstup do pokoje a do dvou na sebe navazujících pokojů. Založení objektu je provedeno na základových pasech. Obvodové konstrukce zděné tl. 45 cm. Zastřešení je řešeno sedlovou střechou s taškovou krytinou. Odvod odpadních vod je zajištěn odtokem do kanalizace. Vnitřní omítky vápenné. Podlaha je betonová s keramickou dlažbou a kobercem. Okna jsou dřevěná. Dveře osazeny do kovových zárubní. Veškeré klempířské výrobky jsou z pozink.plechu. Vytápění je řešeno jako UT plyn.kotlem (topná plocha radiátory). Objekt je kompletně napojen na inženýrské sítě. Pozemek oceňované nemovitosti je mírně svažitý JV směrem. Oceňovaný objekt je v technickém stavu odpovídající uvedenému stáří s minimální údržbou. Zatřídění pro potřeby ocenění Typ objektu: Rodinný dům 35 porovnávací metoda Poloha objektu: Královéhradecký kraj, obec obyvatel Stáří stavby: 85 let Indexovaná průměrná cena IPC (příloha č. 24): 2 337,- Kč/m 3 Zastavěné plochy a výšky podlaží 1.NP: 12,40*8,84 = 109,62 m 2 Název podlaží Zastavěná plocha Konstrukční výška 1.NP: 109,62 m 2 2,52 m Obestavěný prostor vrchní stavba: 109,62*2,69 = 294,88 m 3 zastřešení: 109,62*(2,51/2) = 137,57 m 3 Obestavěný prostor - celkem: = 432,45 m 3 Podlažnost: Zastavěná plocha prvního nadzemního podlaží: ZP1 = 109,62 m 2 Zastavěná plocha všech podlaží: ZP = 109,62 m 2 Podlažnost: ZP / ZP1 = 1,00-4 -

5 Výpočet indexu cenového porovnání Index vybavení Název znaku č. V i 0. Typ stavby - nepodsklepený nebo podsklepený do poloviny I typ A zastavěné plochy 1.NP - se šikmou nebo strmou střechou 1. Druh stavby - dvojdomek, dům řadový II -0,01 2. Provedení obvodových stěn - cihelné nebo tvárnicové zdivo III 0,00 3. Tloušťka obvod. stěn - 45 cm II 0,00 4. Podlažnost - hodnota 1 I 0,00 5. Napojení na sítě (přípojky) - přípojka elektro, voda, kanalizace a V 0,08 plyn nebo propan butan 6. Způsob vytápění stavby - ústřední, etážové, dálkové III 0,00 7. Zákl. příslušenství v RD - úplné - standardní provedení III 0,00 8. Ostatní vybavení v RD - bez dalšího vybavení I 0,00 9. Venkovní úpravy - zanedbatelného rozsahu I -0, Vedlejší stavby tvořící příslušenství k RD - bez vedlejších staveb II 0,00 nebo jejich celkové zastavěné ploše nad 25 m2 11. Pozemky ve funkčním celku se stavbou - bez pozemku (nebo pouze I -0,01 zast. stavbou) nebo do 300 m2 12. Kriterium jinde neuvedené - významně snižující cenu I -0, Stavebně - technický stav - stavba se zanedbanou údržbou III 0,85 (předpoklad provedení menších stavebních úprav) Koeficient pro stáří 85 let: s = 1-0,005 * 85 = 0,575 Koeficient stáří s nemůže být nižší než 0,6. 12 Index vybavení I V = (1 + Σ V i) * V 13 * 0,600 = 0,484 i = 1 Index trhu s nemovitostmi Název znaku č. P i 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Nabídka odpovídá I 0,00 poptávce 2. Vlastnické vztahy - Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož I 0,00 součástí je stavba (stejný vlastník) 3. Změny v okolí - Bez vlivu I 0,00 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Negativní - Uzavřená nájemní I -0,04 smlouva. 5. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav I 1,00 Index trhu I T = P 5 * (1 + Σ P i) = 0,960 4 i = 1 Index polohy pozemku Název znaku č. P i 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním I 1,00-5 -

6 celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí - I 0,02 Rezidenční zástavba 3. Poloha pozemku v obci - Navazující na střed (centrum) obce I 0,00 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec - I 0,00 Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci je I 0,00 dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost - Komunikace (zpevněná) ke hranici pozemku, I 0,00 dobré parkovací možnosti 7. Hromadná doprava - Zastávka hromadné dopravy do 200 m (MHD, I 0,00 příměstské linky měst) 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Bez možnosti I 0,00 komerčního využití 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí I 0, Nezaměstnanost - Průměrná nezaměstnanost I 0, Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů I 0,00 Index polohy I P = P 1 * (1 + Σ P i) = 1, i = 2 Ocenění Základní cena upravená ZCU = ZC * I V = 2 337,- Kč/m 3 * 0,484 = 1 131,11 Kč/m 3 CS P = OP * ZCU * I T * I P = 432,45 m 3 * 1 131,11 Kč/m 3 * 0,960 * 1,020= ,23 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem = ,23 Kč 2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemky LV 523 Jedná se o pozemek zastavěný stavbou hlavní a o pozemek ve dvorním traktu. Ocenění Výpočet indexu cenového porovnání Index omezujících vlivů pozemku Název znaku č. P i 1. Svažitost pozemku a expozice - Svažitost terénu pozemku do 15% I 0,00 včetně; ostatní orientace 2. Ztížené základové podmínky - Neztížené základové podmínky I 0,00 3. Ochranná pásma - Mimo ochranná pásma I 0,00 4. Omezení užívání pozemku - Bez omezení užívání I 0,00 5. Geometrický tvar pozemku - Nevhodný tvar - ztížené jeho využití - I -0,02 Dispoziční řešení pozemku v jednotném funkčním celku se stavbou hlavní. 6. Ostatní neuvedené - Vlivy snižující cenu - Umístění při komunikaci (hluk, prach). I -0,

7 Index omezujících vlivů I O = 1 +Σ P i = 0,830 i = 1 Index trhu s nemovitostmi Název znaku č. P i 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Nabídka odpovídá I 0,00 poptávce 2. Vlastnické vztahy - Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož I 0,00 součástí je stavba (stejný vlastník) 3. Změny v okolí - Bez vlivu I 0,00 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Negativní - Uzavřená nájemní I -0,04 smlouva. 5. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav I 1,00 Index trhu I T = P 5 * (1 + Σ P i) = 0,960 4 i = 1 Index polohy pozemku Název znaku č. P i 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním I 1,00 celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí - I 0,02 Rezidenční zástavba 3. Poloha pozemku v obci - Navazující na střed (centrum) obce I 0,00 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec - I 0,00 Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci je I 0,00 dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost - Komunikace (zpevněná) ke hranici pozemku, I 0,00 dobré parkovací možnosti 7. Hromadná doprava - Zastávka hromadné dopravy do 200 m (MHD, I 0,00 příměstské linky měst) 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Bez možnosti I 0,00 komerčního využití 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí I 0, Nezaměstnanost - Průměrná nezaměstnanost I 0, Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů I 0,00 Index polohy I P = P 1 * (1 + Σ P i) = 1,020 Celkový index I = I T * I O * I P = 0,960 * 0,830 * 1,020 = 0, i = 2 Stavební pozemek zastavěné plochy a nádvoří oceněný dle 4 odst. 1 a pozemky od této ceny odvozené - 7 -

8 Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena Upr. cena Zatřídění [Kč/m 2 Index Koef. ] [Kč/m 2 ] 4 odst. 1 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří 4 odst ,81 0, ,16 Typ Název Parcelní Výměra Jedn. cena Cena číslo [m 2 ] [Kč/m 2 ] [Kč] 4 odst. 1 zastavěná plocha a nádvoří st.387/1 366,00 507, ,56 Stavební pozemek zastavěné plochy a nádvoří - celkem ,56 Pozemky LV zjištěná cena = ,56 Kč - 8 -

9 C. REKAPITULACE Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby RD č.p ,20 Kč 1. Ocenění staveb celkem ,20 Kč 2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemky LV ,60 Kč 2. Ocenění pozemků celkem ,60 Kč Celkem ,80 Kč Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení, celkem ,80 Kč Rekapitulace výsledných cen 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby RD č.p ,20 Kč 1. Ocenění staveb celkem ,20 Kč 2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemky LV ,60 Kč 2. Ocenění pozemků celkem ,60 Kč Celkem ,80 Kč Rekapitulace výsledných cen, celkem ,80 Kč Výsledná cena po zaokrouhlení dle 50: ,- Kč slovy: Šestsetšedesátčtyřitisícšestset Kč - 9 -

10 Porovnání s obdobnými typy nemovitých věcí: 1. porovnávaná nemovitá věc: Objekt srovnatelné technologie výstavby ze stejného období přímo v lokalitě oceňované nemovité věci. Objekt v původní st. tech stavu z doby modernizace nemovité věci v 60. letech minulého století. Kompletní napojení na inženýrské sítě. Souvisle zastavěná část obce. Standard vybavení (koupelna, WC) ve srovnatelném st. tech stavu. Objekt srovnatelného disp. řešení se srovnatelnou plochou pozemku v jednotném funkčním celku. Parkování je umožněno na pozemku jako nekryté stání. Zastavěná plocha 135 m 2. Velikost pozemku 338 m 2. + nemovitá věc srovnatelné typologie v lokalitě oceňované nemovitosti, srovnatelné dispoziční řešení s větší UP a srovnatelnou velikostí pozemku v jednotném funkčním celku, srovnatelný stavebně technický stav vnitřní části a prvků krátkodobé životnosti Nemovitá věc je nabízena za částku ,-Kč 2. porovnávaná nemovitá věc: Objekt srovnatelné technologie výstavby ze stejného období o dispozičním řešení (3+1) s garáží v lokalitě oceňované nemovité věci (okrajová část obce). Objekt v původní st.tech stavu z doby modernizace nemovité věci v 60. a 80. letech minulého století. Kompletní napojení na inženýrské sítě. Souvisle zastavěná část obce. Standard vybavení (koupelna, WC). Objekt srovnatelného disp. řešení se srovnatelnou plochou pozemku. Parkování je umožněno ve zděné garáži. Užitná plocha 90 m 2. Velikost pozemku 470 m 2. + dispoziční řešení, větší UP a srovnatelný stavebně technický stav, velikost pozemku v jednotném funkčním celku - nemovitá věc v horší lokalitě v rámci obce Nemovitá věc je nabízena za částku ,-Kč 3. porovnávaná nemovitá věc: Objekt srovnatelné technologie výstavby ze stejného období o dispozičním řešení (4+1-1.NP, podkroví) s garáží v lokalitě oceňované nemovité věci (okrajová část obce). Objekt v původní st.tech stavu z doby modernizace nemovité věci v 60. a 80. letech minulého století (výměna střešní krytiny v r.2005). Kompletní napojení na inženýrské sítě. Souvisle zastavěná část obce. Standard vybavení (koupelna, WC). Objekt srovnatelného disp. řešení s větší plochou pozemku. Parkování je umožněno ve zděné garáži. Užitná plocha 130 m 2. Velikost pozemku 965 m 2. + dispoziční řešení, větší UP a srovnatelný stavebně technický stav, velikost pozemku v jednotném funkčním celku - nemovitá věc v horší lokalitě v rámci obce Nemovitá věc je nabízena za částku ,-Kč Z hlediska trhu s nemovitými věcmi jsou v dané lokalitě realizovány prodeje srovnatelných typů nemovitých věcí. Jedná se o starší RD. V současné době lze sledovat mírný převis nabídky nad poptávkou (především starší nemovitosti určené k modernizaci nebo částečné rekonstrukci). Kladné stránky oceňované nemovité věci: umístění v rámci obce Záporné stránky nemovité věci: dispoziční řešení nemovité věci, původní stav prvků dlouhodobé životnosti

11 Určení jednotlivých práv a závad s nemovitou věcí spojených: Při vypracování znaleckého posudku nebyla zjištěna jiná práva a jiné závady oceňované nemovité věci, mimo omezení vlastnických práv, která jsou uvedena v oddílu C listu vlastnictví č.523 ze dne pro katastrální území Chlumec nad Cidlinou. Nemovitá věc je k datu místního šetření trvale užívána nájemcem. Při místním šetření dne byla současným nájemcem předložena nájemní smlouva. Jedná se o smlouvu o nájmu nemovitost uzavřenou mezi pronajímatelem (pan Vladimír Appl) a nájemcem (pan Jozef Pačaj). Nájem je uzavřen na dobu určitou v termínu od do ve výši 3 000,-Kč/měsíc. Dle č.iv. výše uvedené smlouvy je uvedeno Smluvní strany se dohodly, že po vzájemné dohodě budou mít nájemci přednostní právo na prodloužení doby nájmu. O této skutečnosti pronajímatele vyrozumí písemnou formou nejpozději 2 měsíce před skončením platnosti smlouvy. Tato skutečnost je zohledněna ve stanovení návrhu ceny obvyklé. Stanovení návrhu ceny obvyklé nemovité věci: Na základě výše uvedených skutečností a na základě porovnání s cenami realizovanými nebo nabízenými realitními kancelářemi při prodeji obdobných typů nemovitých věcí v dané lokalitě je stanoven návrh ceny obvyklé nemovité věci. Návrh ceny obvyklé je stanoven bez omezení uvedených v oddílu C listu vlastnictví č.523. V Bohuslavicích Návrh ceny obvyklé stanovuji ve výši ,- Kč. Ing. Radek Kvirenc Bohuslavice Bohuslavice 219 Zpracováno programem NEMExpress AC, verze: D. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec, jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Hradci Králové ze dne , č. Spr 3477/2005 pro obor ekonomika odvětví ceny a odhady se specializací nemovitosti. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 508/31/2014 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dle přiložené likvidace

12 E. SEZNAM PŘÍLOH počet stran A4 v příloze: Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 523 ze dne Snímek katastrální mapy 1 Fotodokumentace nemovitosti 2 Nájemní smlouva