ZNALECKÝ POSUDEK. č. 3706/263/2017. Objednatel znaleckého posudku: Dražby EU s.r.o. IČ: Černilov Černilov

Transkript

1 ZNALECKÝ POSUDEK č. 3706/263/2017 O ceně obvyklé trvalých travních porostů č. parc. 271/6, č. parc. 275/1 a ostatních ploch č. parc. 273/2 a č. parc. 275/6 s rozestavěnou stavbou bez čp./ če. v obci a katastrálním území Valašská Bystřice. Objednatel znaleckého posudku: Dražby EU s.r.o. IČ: Černilov Černilov Účel znaleckého posudku: stanovení obvyklé hodnoty za účelem nedobrovolné dražby Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., č. 345/2015 Sb., č. 53/2016 Sb. a č. 443/2016 Sb., podle stavu ke dni znalecký posudek vypracoval: Martin Buchar Buzulucká Hradec Králové 3 telefon: resding@tiscali.cz Znalecký posudek obsahuje 10 stran textu včetně titulního listu a 9 stran příloh. Objednateli se předává ve dvou vyhotoveních. V Hradci Králové

2 A. NÁLEZ 1. Znalecký úkol Stanovení obvyklé hodnoty předmětné nemovitosti za účelem nedobrovolné dražby 2. Základní informace Název předmětu ocenění: Trvalé travní porosty č. parc. 271/6, č. parc. 275/1 a ostatní plochy č. parc. 273/2 a č. parc. 275/6 s rozestavěnou stavbou bez čp./če. Adresa předmětu ocenění: Valašská Bystřice Valašská Bystřice LV: 1849 Kraj: Zlínský Okres: Vsetín Obec: Valašská Bystřice Katastrální území: Valašská Bystřice Počet obyvatel: Základní cena stavebního pozemku obce okresu ZCv = 934,00 Kč/m 2 Koeficienty obce Název koeficientu č. P i O1. Velikost obce: obyvatel II 0,80 O2. Hospodářsko-správní význam obce: Ostatní obce IV 0,60 O3. Poloha obce: V ostatních případech VI 0,80 O4. Technická infrastruktura v obci: V obci je elektřina, vodovod a II 0,85 kanalizace, nebo kanalizace a plyn, nebo vodovod a plyn O5. Dopravní obslužnost obce: Železniční nebo autobusová zastávka III 0,90 O6. Občanská vybavenost v obci: Rozšířená vybavenost (obchod, služby, zdravotní středisko, škola a pošta, nebo bankovní (peněžní) služby, nebo sportovní nebo kulturní zařízení) II 0,98 Základní cena stavebního pozemku ZC = ZCv * O 1 * O 2 * O 3 * O 4 * O 5 * O 6 = 269,00 Kč/m 2 3. Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne za přítomnosti bez přítomnosti vlastníka. 4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku Výpis z Katastru nemovitostí Katastrálního úřadu pro Zlínský kraj, Katastrální pracoviště Valašské Meziříčí LV č Snímek pozemkové mapy k.ú. Valašská Bystřice Nabídka realitních kanceláří jednotlivých nemovitostí Místní šetření uskutečněné znalcem Informace získané na místě samém, vlastník nekontaktní Fotodokumentace pořízená znalcem 5. Vlastnické a evidenční údaje LV č Jaroslav Válek, bytem Valašská Bystřice čp. 223 k celku - 2 -

3 Omezení vlastnických práv dle oddílu C platného LV č ke dni zástavní právo smluvní a zákaz zcizení a zatížení 6. Dokumentace a skutečnost Jinou dokumentaci než je výše uvedena neměl znalec k dispozici. Znalec nebyl do objektu vpuštěn. Vlastník nemovitosti byl nekontaktní i přes několikeré pokusy telefonické a na místě samém. Nemovitost volně přístupná. Ocenění je vypracováno s obecně platnými předpoklady, neboť stanovení obvyklé ceny není upraveno žádným předpisem kromě zákona č. 151/1997 Sb. 2 odstavec 1, ve znění pozdějších předpisů. Obvyklá cena je stanovena tak, aby byla předmětná nemovitost obchodovatelná na současném trhu s nemovitostmi a byla stanovena na základě porovnání s nabízenými nemovitostmi na realitním trhu a realizovanými nemovitostmi v daném místě a čase. 7. Celkový popis nemovité věci Charakteristika obce: Obec Valašská Bystřice se nachází v Moravskoslezském pohoří Beskydy cca 7 km od Rožnova pod Radhoštěm. S počtem obyvatel jde o větší obec s vybudovanou přiměřenou infrastrukturou - MŠ, ZŠ, zdravotní středisko a přiměřené obchodní příležitosti vzhledem k velikosti obce. Pracovní příležitosti v dojezdových vzdálenostech do 20 km- Valašské Meziříčí, Rožnov pod Radhoštěm a podobně. Jedná se o oblast rozsáhlé chráněné krajinné oblasti s rozvinutým turistickým ruchem. Porovnatelné nemovitosti na realitním trhu: Na základě šetření u jednotlivých realitních kanceláří nebyly nalezeny obdobné nemovitosti, které by byly obchodovány na realitním trhu jako rozestavěné stavby. Z tohoto důvodu jsou do posudku začleněny pouze dokončené stavby v blízkém okolí a nabízené pozemkové parcely bez zastavění pro porovnání. Dále pro porovnání znalec použil propočet nemovitosti dle platného cenového předpisu. 8. Obsah znaleckého posudku 1. Rozestavěný rodinný dům bez čp./če. 2. Pozemkové parcely - trvalý travní porost a ostatní plochy B. ZNALECKÝ POSUDEK Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a č. 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., č. 345/2015 Sb., č. 53/2016 Sb. a č. 443/2016 Sb., kterou se - 3 -

4 provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. Index trhu s nemovitými věcmi Název znaku č. P i 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi: Nabídka odpovídá II 0,00 poptávce 2. Vlastnické vztahy: Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož V 0,00 součástí je stavba (stejný vlastník) nebo jednotka nebo jednotka se spoluvl. podílem na pozemku 3. Změny v okolí s vlivem na prodejnost: Bez vlivu nebo stabilizovaná II 0,00 území 4. Vliv právních vztahů na prodejnost: Bez vlivu II 0,00 5. Ostatní neuvedené: Bez dalších vlivů II 0,00 6. Povodňové riziko: Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu IV 1,00 záplav 7. Hospodářsko-správní význam obce: Ostatní obce IV 0,90 8. Poloha obce: V ostatních případech VI 0,80 9. Občanská vybavenost obce: Základní vybavenost (obchod a zdravotní středisko a škola) II 1,00 V případech ocenění nemovitých věcí vyjmenovaných ve třetí poznámce pod tabulkou č.1 přílohy č. 3 oceňovací vyhlášky: 5 Index trhu I T = P 6 * P 7 * P 8 * P 9 * (1 + P i) = 0,720 V ostatních případech ocenění nemovitých věcí je znak 7 až 9 roven 1,0: 5 i = 1 Index trhu I T = P 6 * P 7 * P 8 * P 9 * (1 + P i) = 1,000 i = 1 Index polohy Typ staveb na pozemku pro stanovení indexu polohy: Rezidenční stavby v ostatních obcích nad 2000 obyvatel Název znaku č. P i 1. Druh a účel užití stavby: Druh hlavní stavby v jednotném funkčním I 1,00 celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí: I 0,04 Rezidenční zástavba 3. Poloha pozemku v obci: Navazující na střed (centrum) obce II 0,02 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec: I 0,00 Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku: V okolí nemovité věci je I 0,00 dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost k pozemku: Příjezd po zpevněné komunikaci, VII 0,01 s možností parkování na pozemku 7. Osobní hromadná doprava: Zastávka do 200 m včetně, MHD III 0,00 dobrá dostupnost centra obce 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti: Bez možnosti komerčního využití II 0,00-4 -

5 9. Obyvatelstvo: Bezproblémové okolí II 0, Nezaměstnanost: Průměrná nezaměstnanost II 0, Vlivy ostatní neuvedené: Bez dalších vlivů - dobrá poloha v rezidenční zástavbě II 0,00 Index polohy I P = P 1 * (1 + P i) = 1, i = 2 V případech ocenění nemovitých věcí vyjmenovaných ve třetí poznámce pod tabulkou č.1 přílohy č. 3 oceňovací vyhlášky: Koeficient pp = I T * I P = 0,770 V ostatních případech ocenění nemovitých věcí je znak 7 až 9 roven 1,0: Koeficient pp = I T * I P = 1, Rozestavěný rodinný dům bez čp./če. Rozestavěný rodinný dům postavený na pozemkových parcelách č. parc. 271/6 a č. parc. 275/1 v obci a katastrálním území Valašská Bystřice. Dům je postaven ve svažitém terénu, je rozestavěný nedokončený. Provedené konstrukce jsou základové pasy s izolacemi vodorovnými pod nosnými konstrukcemi, obvodové nosné zdivo z Ytongu, podkladní beton v přízemí, stropní konstrukce nad přízemím trámová, dřevěný krov vázaný s laťováním pro střešní taškovou krytinu s pojistnou folií. Ostatní konstrukce nejsou provedeny. Dům je rozestavěný dva roky. Zatřídění pro potřeby ocenění Rodinný dům, rekreační chalupa nebo domek: Svislá nosná konstrukce: Podsklepení: Podkroví: Střecha: Počet nadzemních podlaží: Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC: 111 Nemovitá věc je součástí pozemku 13, typ A zděná nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží má podkroví nad 2/3 zastavěné plochy 1.nadz. podlaží se šikmou nebo strmou střechou s jedním nadzemním podlažím Výpočet jednotlivých ploch Název Plocha [m 2 ] přízemí 9,20*14,90 = 137,08 podkroví 9,20*14,90 = 137,08 Zastavěné plochy a výšky podlaží Název Zastavěná. Konstr. výška plocha přízemí 137,08 m 2 2,60 m podkroví 137,08 m 2 2,50 m Obestavěný prostor - 5 -

6 Výpočet jednotlivých výměr Název Obestavěný prostor [m 3 ] přízemí 137,08*2,80 = 383,82 m 3 podkroví a střešní prostor 137,08*4,50/2 = 308,43 m 3 (PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) Název Typ Obestavěný prostor přízemí NP 383,82 m 3 podkroví a střešní prostor Z 308,43 m 3 Obestavěný prostor - celkem: 692,25 m 3 Popis a hodnocení konstrukcí a vybavení (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Konstrukce Provedení Hodnocení Část standardu [%] 1. Základy betonové pasy izolované S Zdivo Ytong S Zdivo Ytong C Stropy dřevěné S Stropy dřevěné C Střecha dřevěný krov vázaný S Krytina tašková C Klempířské konstrukce kompletní C Vnitřní omítky dvouvrstvé vápenné omítky C Fasádní omítky zateplovací systém a neprovedené, bez C 100 povrchové úpravy 9. Vnější obklady keramické C Vnitřní obklady běžné keramické obklady C Schody běžné konstrukce C Dveře do obložkových zárubní C Okna dřevěné s dvojsklem C Podlahy obytných místností standardní povrchy, keramické, C 100 plovoucí, koberce 15. Podlahy ostatních místností standardní C Vytápění kotlem na pevná paliva, radiátory, C 100 podlahové topení v části 17. Elektroinstalace světelná, třífázová C Bleskosvod bleskosvod C Rozvod vody běžné rozvody teplé a studené vody C Zdroj teplé vody bojler C Instalace plynu chybí C Kanalizace běžné potrubí C Vybavení kuchyně elektrický sporák se sklokeramickou C 100 deskou 24. Vnitřní vybavení běžné zařizovací předměty C

7 25. Záchod běžná WC C Ostatní krbová vložka s rozvodem, STA C 100 Výpočet koeficientu vybavení K 4 a stupně rozestavěnosti nedokončené stavby (OP = objemový podíl z přílohy č. 21, K = koeficient pro přepočet obj. podílu UP = upravený podíl v návaznosti na vybavení, PP = přepočítaný podíl na 100 %) Konstrukce, vybavení OP Část UP PP Roz Dok K [%] [%] [%] [%] [%] [%] 1. Základy S 8, ,00 8,20 23,20 100,00 23,20 2. Zdivo S 21, ,00 15,90 44,98 100,00 44,98 2. Zdivo C 21, ,00 0,00 0,00 100,00 0,00 3. Stropy S 7, ,00 3,95 11,17 100,00 11,17 3. Stropy C 7, ,00 0,00 0,00 100,00 0,00 4. Střecha S 7, ,00 7,30 20,65 100,00 20,65 5. Krytina C 3, ,00 0,00 0,00 100,00 0,00 6. Klempířské konstrukce C 0, ,00 0,00 0,00 100,00 0,00 7. Vnitřní omítky C 5, ,00 0,00 0,00 100,00 0,00 8. Fasádní omítky C 2, ,00 0,00 0,00 100,00 0,00 9. Vnější obklady C 0, ,00 0,00 0,00 100,00 0, Vnitřní obklady C 2, ,00 0,00 0,00 100,00 0, Schody C 1, ,00 0,00 0,00 100,00 0, Dveře C 3, ,00 0,00 0,00 100,00 0, Okna C 5, ,00 0,00 0,00 100,00 0, Podlahy obytných místností C 2, ,00 0,00 0,00 100,00 0, Podlahy ostatních místností C 1, ,00 0,00 0,00 100,00 0, Vytápění C 5, ,00 0,00 0,00 100,00 0, Elektroinstalace C 4, ,00 0,00 0,00 100,00 0, Bleskosvod C 0, ,00 0,00 0,00 100,00 0, Rozvod vody C 3, ,00 0,00 0,00 100,00 0, Zdroj teplé vody C 1, ,00 0,00 0,00 100,00 0, Instalace plynu C 0, ,00 0,00 0,00 100,00 0, Kanalizace C 3, ,00 0,00 0,00 100,00 0, Vybavení kuchyně C 0, ,00 0,00 0,00 100,00 0, Vnitřní vybavení C 4, ,00 0,00 0,00 100,00 0, Záchod C 0, ,00 0,00 0,00 100,00 0, Ostatní C 3, ,00 0,00 0,00 100,00 0,00 Součet upravených objemových podílů: 35,35 Rozestavěnost: 100,00 Koeficient vybavení K 4 : 0,3535 Ocenění Základní cena (dle příl. č. 11) [Kč/m 3 ]: = 2 290,- Koeficient využití podkroví (dle příl. č. 11): * 1,1200 Koeficient vybavení stavby K 4 (dle výpočtu): * 0,3535 Polohový koeficient K 5 (příl. č dle významu obce): * 0,9000 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č dle SKP): * 2,1630 Základní cena upravená [Kč/m 3 ] = 1 764,99 Plná cena: 692,25 m 3 * 1 764,99 Kč/m 3 = ,33 Kč Výpočet nedokončené stavby - 7 -

8 Úprava ceny za nedokončené konstrukce * 1,0000 Nedokončená stavba = ,33 Kč Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 2 roky Předpokládaná další životnost (PDŽ): 98 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 100 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 2 / 100 = 2,0 % Koeficient opotřebení: (1-2,0 % / 100) * 0,980 Nákladová cena stavby CS N = ,04 Kč Koeficient pp * 1,070 Cena stavby CS = ,50 Kč Rozestavěný rodinný dům bez čp./če. - zjištěná cena = ,50 Kč 2. Pozemkové parcely - trvalý travní porost a ostatní plochy Trvalé travní porosty a ostatní plochy v obci a katastrálním území Valašská Bystřice se nacházejí v kopcovitém terénu na obcí v zastavěné části rezidenční zástavbou. Z inženýrských sítí je možný veřejný vodovod, kanalizace a elektrická síť. Plynovod není v obci vybudován. Pozemky č. parc. 271/6 a č. parc. 275/1 jsou částečně zastavěny rozestavěnou stavbou rodinného domu. Všechny pozemky se nacházejí v zastavitelné oblasti schváleného územního plánu obce a z tohoto důvodu jsou oceněny jako pozemky stavební a pozemky přilehlé k zastavěným pozemkům. Ocenění Index trhu s nemovitostmi I T = 1,000 Index polohy pozemku I P = 1,070 Výpočet indexu cenového porovnání Index omezujících vlivů pozemku Název znaku č. P i 1. Geometrický tvar a velikost pozemku: Tvar bez vlivu na využití II 0,00 2. Svažitost pozemku a expozice: Svažitost terénu pozemku nad 15 %; II -0,02 ostatní orientace 3. Ztížené základové podmínky: Snížená únosnost základové půdy II -0,05 (složitější způsob zakládání stavby, např. základová deska, piloty apod.) - ztéžené zakládání, kopcovitý terén 4. Chráněná území a ochranná pásma: Mimo chráněné území a I 0,00 ochranné pásmo 5. Omezení užívání pozemku: Bez omezení užívání I 0,00 6. Ostatní neuvedené: Bez dalších vlivů II 0,00 Index omezujících vlivů I O = 1 + P i = 0,930 Celkový index I = I T * I O * I P = 1,000 * 0,930 * 1,070 = 0,995 6 i = 1-8 -

9 Stavební pozemky zastavěné plochy a nádvoří oceněné dle 4 odst. 1 a pozemky od této ceny odvozené Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena Upr. cena Zatřídění [Kč/m 2 Index Koef. ] [Kč/m 2 ] 4 odst. 1 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří 4 odst ,- 0, ,65 Typ Název Parcelní Výměra Jedn. cena Cena číslo [m 2 ] [Kč/m 2 ] [Kč] 4 odst. 1 trvalý travní porost 271/6 119,00 267, ,35 4 odst. 1 trvalý travní porost 275/1 916,00 267, ,40 4 odst. 1 ostatní plocha 273/2 288,00 267, ,20 4 odst. 1 ostatní plocha 275/6 186,00 267, ,90 Stavební pozemky - celkem 1 509, ,85 Pozemkové parcely - trvalý travní porost a ostatní plochy - zjištěná cena = ,85 Kč - 9 -

10 C. Obvyklá hodnota Obvyklá hodnota - cena předmětné nemovitosti je stanovena v souladu s 2 odstavce 1 zák. č. 151/1997 ve znění pozdějších předpisů. Obvyklou cenou - hodnotou se předpokládá cena, která by byla dosažitelná při prodeji v České republice v daném místě a čase. Nepřihlíží se při tom k mimořádným okolnostem to jest stav tísně převádějícího nebo nabývajícího, osobních poměrů a pod. Rozestavěný rodinný dům v atraktivní lokalitě Moravskoslezských Beskyd v kopcovitém terénu. Nemovitosti tohoto typu se běžně na realitním trhu neobchodují a jde o ojedinělé případy. Na základě výše uvedených skutečností a po prozkoumání trhu s nemovitostmi, porovnáním s nemovitostmi nabízenými na realitním trhu a porovnáním s již realizovanými nemovitosti v daném místě a čase navrhuji hodnotu za jeden metr čtverečný pozemkové parcely ve výši 290,- Kč a za jeden metr obestavěného prostoru nedokončeného domu na 1 700,- Kč a to vzhledem k použitému konstrukčnímu systému a kvalitě provedených prací. pozemkové parcely č. parc. 271/6, č. parc. 275/1, č. parc. 273/2, č. parc. 275/6 o celkové výměře m 2 * 290,- Kč/m 2 = ,- Kč rozestavěný RD na č. parc. 271/6 a č. parc. 275/1 o o.p. 692 m 3 * 1 700,- Kč/m 3 = ,- Kč součet zaokrouhleně ,- Kč ,- Kč Obvyklou hodnotu předmětných nemovitostí - pozemkových parcel s rozestavěným rodinným domem navrhuji na hodnotu ,- Kč Slovy: jedenmilionšestsetpatnácttisíckorunčeských. V Hradci Králové Martin Buchar Buzulucká Hradec Králové 3 telefon: resding@tiscali.cz D. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Hradci Králové ze dne čj.spr 1848/86pro základní obor stavebnictví - ekonomika - ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 3706/263/2017 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 3706/263/