ZNALECKÝ POSUDEK. Objednatel posudku : JUDr. Miloslav Hauerland, Exekutorský úřad Praha 5, Zborovská 3, Praha 5

Transkript

1 ZNALECKÝ POSUDEK è / 49 / 2015 Předmět posudku : OCENĚNÍ NEMOVITÉ VĚCI rekreační chaty č.ev. 430 bez pozemků v obci Slapy, katastrálním území Přestavlky u Slap, kraj Středočeský Objednatel posudku : JUDr. Miloslav Hauerland, Exekutorský úřad Praha 5, Zborovská 3, Praha 5 Účel zpracování : Odhad vypracoval : pro exekuční řízení Ing. Dagmar LEEBOVÁ, K. Tájka 1503/B, Brandýs nad Labem-Stará Boleslav Odhad obsahuje 27 stran textu včetně titulního listu a příloh, objednateli se předává ve 3 vyhotoveních. Datum šetření: Oceněno ke dni: Vypracováno dne: Podpis znalce :...

2 S O U H R N Na základě provedené analýzy, jejímž úkolem bylo ocenit předmětnou nemovitou věc a jejíž výsledky budou použity jako podklad pro exekuční řízení, jsem došla v souladu s dále uvedenými podklady k tomuto závěru : Obvyklá cena nemovité věci bez pozemků je ke dni ocenění ,00 Kè Slovy: = Sedmsettisíckorunčeských= 2

3 OBSAH OCENÌNÍ 1/ NÁLEZ ÚDAJE O MÍSTĚ A OCEŇOVANÉ NEMOVITÉ VĚCI Obec, katastrální území, ulice, číslo evidenční, kraj, okres Situování nemovité věci Přehled staveb a pozemků Vlastník staveb a pozemků Účel posudku RIZIKA NEMOVITÉ VĚCI...6 2/ PODKLADY PODKLADY DODANÉ OBJEDNATELEM POSUDKU Výpis z katastru nemovitostí Kopie katastrální mapy Potvrzení PODKLADY OPATŘENÉ ZNALCEM Zákon č. 151/1997 Sb., Ocenění nemovitostí IV. a oceňování ostatního majetku Úřední oceňování majetku Nemovitosti - Oceňování a právní vztahy Časopis Soudní inženýrství r Časopis znalec - řada stavebnictví r Místní šetření...8 3/ POPIS...9 4/ STANOVENÍ CENY - v čase a místě obvyklé CENA STANOVENÁ METODOU POROVNÁVACÍ

4 5/ REKAPITULACE ZJIŠTÌNÝCH HODNOT / PØÍLOHY 6.1 VÝPIS Z KATASTRU NEMOVITOSTÍ KOPIE KATASTRÁLNÍ MAPY FOTODOKUMENTACE POROVNATELNÉ NEMOVITÉ VĚCI SITUAČNÍ SCHEMA 27 4

5 1/ NÁLEZ - zadání znaleckého posudku 1.1 ÚDAJE O MÍSTĚ A OCEŇOVANÉ NEMOVITÉ VĚCI Obec, katastrální území, ulice, číslo evidenční, kraj, okres obec Slapy k.ú. Přestavlky u Slap ulice nespecifikována číslo evidenční 430 kraj Středočeský okres Praha-západ Situování nemovité věci Oceňovaná nemovitá věc je situována na okraji města, cca 2,00 km od centra. Okolní zástavba je tvořena obdobným chatami Přehled staveb a pozemků REKREAČNÍ CHATA č.ev.430 POZEMKY p.č.st.390-zastavěná plocha a nádvoří, 94 m 2 p.č.296/110-ostatní plocha-zeleň, 700 m Vlastník staveb a pozemků Stavby: Michal DUBSKÝ, Ohradní 1333/1, Praha 4, Michle Pozemky: Hana Grim, Lumírova 90/23, Nusle, Praha Účel posudku Úkolem znalce je : A) Stanovit cenu v místě a čase obvyklou u nemovité věci zapsané na LV č.1828 pro obec Slapy, k.ú. Přestavlky u Slap. B) Uvést všechna příslušenství nemovité věci. C) Uvést známá věcná břemena, výměnky, a nájemní, pachtovní či předkupní práva. D) Stanovit výslednou cenu nemovité věci a jejího příslušenství. 5

6 1.2 RIZIKA NEMOVITÉ VĚCI Místní šetření bylo provedeno dne Na tento den byl povinný p. Michal Dubský písemně vyzván, aby zpřístupnil rekreační chatu č.ev Při místním šetření nebyl povinný přítomen a nemovitá věc nebyla zpřístupněna. Výměry pro výpočet zastavěné plochy a obestavěného prostoru byly získány zaměřením laserovým měřičem. Vzhledem k nepřítomnosti vlastníka nebylo možné zjistit přesný výčet místností a jejich podlahové plochy. Podlahová plocha byla stanovena odhadem. Pozemky pod chatou a v okolí chaty jsou ve vlastnictví: Hana Grim, Lumírova 90/23, Nusle, Praha 2. Vzhledem k nepřítomnosti povinného p. Michala Dubského nebylo možné zjistit zda je uzavřena nájemní smlouvy na pozemky. Dle dostupné dokumentace zřejmě nevázne na oceňované nemovité věci žádné věcné břemeno. Přístupová komunikace p.č. 296/2 - vlastník Družstvo pro rekreační bydlení, Lahovská 117 Lahovice, Praha 5 Ve výpisu z katastru nemovitostí LV č.1828 je specifikováno : Zástavní právo exekutorské ve výši 1.024,- Kč s příslušenstvím dle exekučního příkazu. FIDENTIA s.r.o., Krčská 1079/59, Praha 4. Stavba: Slapy č.ev Exekuční příkaz o zřízení exekutorského zástavního práva na nemovitosti 147 EX-5767/14-33 ze dne Zástavní právo exekutorské ve výši 854,- Kč s příslušenstvím dle exekučního příkazu. ERGO pojišťovna, a.s. Vyskočilova 1481/4, Praha 4. Stavba: Slapy č.ev Exekuční příkaz o zřízení exekutorského zástavního práva na nemovitosti 103 Ex-50183/11-23 ze dne Zástavní právo exekutorské dluh ve výši 500,- Kč s příslušenstvím a náklady řízení. Česká republika, vykonává: Obvodní soud pro Prahu 2. Stavba: Slapy č.ev Exekuční příkaz o zřízení exekutorského zástavního práva na nemovitosti 030 EX-5293/14-18 ze dne Zástavní právo exekutorské dluh ve výši 500,- Kč s příslušenstvím dle exekučního příkazu. Česká republika, vykonává: Státní plavební správa. Stavba: Slapy č.ev Exekuční příkaz o zřízení exekutorského zástavního práva na nemovitosti 176 EX-00723/ ze dne Zástavní právo z rozhodnutí správního orgánu. Česká republika, vykonává Finanční úřad pro Středočeský kraj. Stavba: Slapy č.ev Rozhodnutí správce daně o zřízení zástavního práva ze dne Zástavní právo exekutorské na základě pověření 66 EXE 433/ ve výši ,- Kč s příslušenstvím a dále dle exekučního příkazu č.j. 027 EX 00004/ Hlavní město Praha. Stavba: Slapy č.ev Exekuční příkaz o zřízení exekutorského zástavního práva na nemovitosti 027 EX-00004/13-18 ze dne Zástavní právo exekutorské na základě Usnesení 67 EXE 2071/ ve výši 500,- Kč s příslušenstvím a dále dle exekučního příkazu č.j. 098 EX 01177/ Hlavní město Praha. Stavba: Slapy č.ev Exekuční příkaz o zřízení exekutorského zástavního práva na nemovitosti 098 EX-01177/ ze dne Zástavní právo exekutorské na základě Usnesení č.j. 098 EX 01077/ ve výši 500,- Kč s příslušenstvím a dále dle exekučního příkazu č.j. 098 EX 01077/ Hlavní město Praha. Stavba: Slapy č.ev Exekuční příkaz o zřízení exekutorského zástavního práva na nemovitosti 098 EX-01077/ ze dne Zástavní právo exekutorské na základě Usnesení č.j. 54 EXE 1000/ ve výši 6.327,- Kč s příslušenstvím a dále dle exekučního příkazu č.j. 027 EX 0494/12. Hlavní město Praha. Stavba: Slapy č.ev Exekuční příkaz o zřízení exekutorského zástavního práva na nemovitosti 027 EX-0494/12 ze dne Zahájení exekuce. Pověřený soudní exekutor JUDr. Ondřej Hanák, Malátova 645/18, Praha 5. Michal DUBSKÝ, Ohradní 1333/1, Praha 4, Michle. Vyrozumění soudního exekutora o zahájení exekuce 147 EX 5767/14-7 ze dne

7 Zahájení exekuce. Pověřený soudní exekutor JUDr. Hana Šajnerová, EÚ Rakovník, Husovo nám. 22, Rakovník. Michal DUBSKÝ, Ohradní 1333/1, Praha 4, Michle. Vyrozumění soudního exekutora o zahájení exekuce 087 EX 2712/ ze dne Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti. Stavba: Slapy č.ev Exekuční příkaz k prodeji nemovitých věcí 087 EX-2712/14-11 ze dne Zahájení exekuce. Pověřený soudní exekutor Mgr. Jaroslav Momola, EÚ Brno-město, Hlinky 41/104, Brno. Michal DUBSKÝ, Ohradní 1333/1, Praha 4, Michle. Vyrozumění soudního exekutora o zahájení exekuce 030 EX 5293/ ze dne Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti. Stavba: Slapy č.ev Exekuční příkaz k prodeji nemovitých věcí 030 EX-5293/14-19 ze dne Zahájení exekuce. Pověřený soudní exekutor JUDr. Josef Lavička, 26. dubna 10, Cheb. Michal DUBSKÝ, Ohradní 1333/1, Praha 4, Michle. Vyrozumění soudního exekutora o zahájení exekuce 176 EX 00723/ ze dne Zahájení exekuce. Pověřený soudní exekutor JUDr. Miloslav Hauerland, Zborovská 3, Praha 5. Michal DUBSKÝ, Ohradní 1333/1, Praha 4, Michle. Vyrozumění soudního exekutora o zahájení exekuce 027 EX 00004/ ze dne Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti na základě pověření 66 EXE 433/ Stavba: Slapy č.ev Exekuční příkaz k prodeji nemovitých věcí 027 EX-00004/ ze dne Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti na základě usnesení 67 EXE 2071/ Stavba: Slapy č.ev Exekuční příkaz k prodeji nemovitých věcí 098 EX-01177/ ze dne Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti na základě usnesení 67 EXE 2104/ Stavba: Slapy č.ev Exekuční příkaz k prodeji nemovitých věcí 098 EX-01077/ ze dne Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti na základě usnesení 54 EXE 1000/ Stavba: Slapy č.ev Exekuční příkaz k prodeji nemovitých věcí 027 EX-0494/12 ze dne Nařízení exekuce. Pověřený soudní exekutor JUDr. Tomáš Vrána, Komenského 38, Přerov. Michal DUBSKÝ, Ohradní 1333/1, Praha 4, Michle. Usnesení soudu o nařízení exekuce č.j. 67 EXE 4818/ ze dne Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti. Stavba: Slapy č.ev Exekuční příkaz k prodeji nemovitých věcí 103 EX-50183/11-22 ze dne Nařízení exekuce. Pověřený soudní exekutor JUDr. Milan Usnul, EÚ Praha 9. Michal DUBSKÝ, Ohradní 1333/1, Praha 4, Michle. Usnesení soudu o nařízení exekuce č.j. 67 EXE 2104/ ze dne Nařízení exekuce. Pověřený soudní exekutor JUDr. Milan Usnul, EÚ Praha 9. Michal DUBSKÝ, Ohradní 1333/1, Praha 4, Michle. Usnesení soudu o nařízení exekuce č.j. 67 EXE 2071/ ze dne Nařízení exekuce. Pověřený soudní exekutor JUDr. Miloslav Hauerland, Zborovská 3, Praha 5. Michal DUBSKÝ, Ohradní 1333/1, Praha 4, Michle. Usnesení soudu o nařízení exekuce č.j. 54 EXE 1000/2012 ze dne Nařízení exekuce. Pověřený soudní exekutor Mgr. Marcela Petrošová, EÚ Břeclav. Michal DUBSKÝ, Ohradní 1333/1, Praha 4, Michle. Usnesení soudu o nařízení exekuce č.j. 72 EXE 1305/ ze dne Tato zástavní práva, zahájení exekuce, exekuční příkazy a nařízení exekuce nemají vliv na výši ceny obvyklé. 7

8 2/ PODKLADY 2.1 PODKLADY DODANÉ OBJEDNATELEM POSUDKU Výpis z katastru nemovitostí LV č.1828 vyhotovený dne Kopie katastrální mapy vyhotovená nahlížením do KN Potvrzení o prodeji nemovitosti veřejnou dražbou ze dne PODKLADY OPATŘENÉ ZNALCEM Zákon č. 151/1997 Sb., ze dne 17.června 1997 o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku) ve znění zákona č. 121/2000 Sb Ocenění nemovitostí IV. a oceňování ostatního majetku - metodická příručka k zákonu č.151/97 Sb. Nakladatelství ŠEL, Praha Úřední oceňování majetku -Doc.Ing. Bradáč, DrSc., Ing. Pavel Krejčíř, Ing. Vlasta Scholzová, CERM s.r.o. Brno, září Nemovitosti - Oceňování a právní vztahy - Doc.Ing. Bradáč, DrSc., Doc. JUDr. Fiala, Linde Praha a.s Časopis Soudní inženýrství r DT ČSVTS Ostrava s.r.o Časopis znalec - řada stavebnictví r časopis znalců ČR Místní šetření provedeno dne za účasti znalce. 8

9 3/ POPIS REKREAČNÍ CHATA č.ev. 430 Jedná se o samostatně stojící chatu o půdorysu ve tvaru písmene L. Chata zřejmě není podsklepená má jedno nadzemní podlaží a zastřešení. Nosná konstrukce je zděná. Střecha je sklonitá ve tvaru sedlovém s krytinou z asfaltových šindelů. Klempířské prvky jsou provedeny z pozinkovaného plechu. Vytápění je zřejmě zajištěno kamny na tuhá paliva. Okna jsou dřevěná, zdvojená, opatřená dřevěnými okenicemi. Vstupní dveře jsou dřevěné. Do chaty je zavedena přípojka elektro, vody z řadu a kanalizace do jímky. Technický stav objektu je průměrný. Vzhledem k nepřítomnosti vlastníka nebylo možné zjistit přesný výčet místností a jejich podlahové plochy. Podlahová plocha byla stanovena odhadem. Odhadnutá podlahová plocha 60 m 2 Výměry Zastavěná plocha 1. NP 14,0 x 6,80 = 95,20 m2 Obestavěný prostor Vrchní stavba (14,00x6,80)x2,85 = 271,32 m3 Zastřešení (14,00x6,80)x0,90/2 = 42,84 m3 Obestavěný prostor celkem 314,16 m3 POZEMKY jiného vlastníka č. parc. St.390 zastavěná plocha a nádvoří 94 m 2 č. parc. 296/110 ostatní plocha-zeleň 700 m 2 Vlastník pozemku: Hana Grim, Lumírova 90/23, Nusle, Praha 2. Vzhledem k nepřítomnosti povinného p. Michala Dubského nebylo možné zjistit, zda je uzavřena nájemní smlouvy na pozemky. 9

10 4/ STANOVENÍ CENY - v čase a místě obvyklé 4.1 CENA STANOVENÁ METODOU POROVNÁVACÍ V principu se jedná o vyhodnocení cen nedávno nabízených nemovitých věcí na trhu realit, nebo nedávno uskutečněných prodejů nemovitých věcí srovnatelných svým charakterem, velikostí a lokalitou. Toto srovnání se provádí na základě vlastního průzkumu trhu nemovitých věcí, vyhodnocením údajů z denního i odborného tisku, vývěsek realitních kanceláří, sledováním aukcí a dražeb, konzultacemi s realitními kancelářemi a správci nemovitých věcí. Závěrem tohoto šetření je odhadovaná prodejní cena, realizovatelná na 6-ti měsíční zprostředkovatelskou smlouvu, se zohledněním současné situace na trhu a pro srovnatelné nemovité věci. Stanovení hodnoty majetku nepředstavuje exaktní vědu, ale vyžaduje zvlášť v současné době značný podíl úsudku. V tomto kontextu neexistuje žádná jedinečná metoda, kterou by se dala zjistit hodnota nemovitostí. Dvě strany provádějící nezávislé hodnocení, mohou dospět k rozdílným výsledkům v důsledku odlišné interpretace stejných skutečností. Celkové srovnání je provedeno: na základě nabídek obdobných nemovitých věcí realitních kanceláří prezentovaných na a které jsou obsaženy v příloze tohoto ocenění. REKREAČNÍ CHATA č.ev. 430: Srovnávací objekt 1: dřevěná chata s verandou, pokojem a podkrovím v obci Slapy. Chata se nachází z větší části na rovinatém a oploceném pozemku. V chatě je nová elektřina, WC a sprch. kout. Vlastní studna a žumpa. Podlahová plocha 46 m 2. Pozemek 717 m 2. Nabízená cena ,- Kč. Internet: sreality.cz ID:

11 Srovnávací objekt 2: chata 4+1 na vlastním pozemku v lokalitě Ždáň, Slapy. Chata je po rekonstrukci. V přízemí kuchyňská linka s obývacím pokojem, ložnice, koupelna s WC a sprchovým koutem (bojler na ohřev). V patře obývací pokoj s kuchyní, 2x ložnice a WC. Po rekonstrukci jsou veškeré rozvody. Vytápění lokálním topením na tuhá paliva. Chata je připojena na městský vodovod. Odpad řešen septikem. Podlahová plocha 90 m 2. Pozemek 572 m 2. Nabízená cena ,- Kč. Internet: sreality.cz ID:ZD Srovnávací objekt 3: Chata Slapy- Horní Skalice na pozemku 488 m2, 3NP, 4 pokoje, kuchyň, koupelna s WC. Exkluzivně Vám nabízíme k prodeji chatu s výhledem na řeku. Chata byla nedávno částečně ě zrekonstruovaná a je v klidném prostředí na okraji lesa. Nemovitost je v blízkosti golfového hřiště cca 5 minut chůze a cca 5 minut chůze je to i k přehradě. Podlahová plocha 60 m 2. Pozemek 488 m 2 Nabízená cena ,- Kč. Internet: sreality.cz ID:

12 Výpočet orovnávacím způsobem Oceňovaná nemovitost Srov. objekt č. 1 Srov. objekt č. 2 Srov. objekt č. 3 Pozemky celkem m 2 794,00 717,00 572,00 488,00 PP podlaží celkem m 2 60,00 46,00 90,00 60,00 Požadovaná cena Kč Objektivizační koeficient - 0,9 0,9 0,9 Cena po úpravě Kč Jednotkové ceny JC - za PP (Kč/m 2 ) Účel užití 1,00 1,00 1,00 Poloha v obci vzhledem k účelu užití 1,00 1,00 1,00 Opotřebení 1,00 1,00 1,00 Materiálová charakteristika 1,00 1,00 0,90 Vybavenost 1,00 1,00 1,00 Velikost 1,00 1,00 1,00 Komerční využití 1,00 1,00 1,00 Názor odhadce 1,00 1,00 1,00 Součin dílčích koeficientů 1,00 1,00 0,90 Jednotkové ceny JCP po přepočtení I S po přepočtení I S po přepočtení I S - za PP (Kč/m 2 ) Váha dat Jednotkové ceny JCP dle vah - za PP (Kč/m 2 ) Koeficienty pro výpočet indexu oceňované nemovitosti Poloha domu v lokalitě 1,10 Příslušenství domu 1,00 Pozemky tvořící funkční celek se stavbou 0,80 Technická vybavenost pozemku 1,00 Právní vztahy 0,70 Širší vztahy 1,00 Součin dílčích koeficientů 0,62 Zjištěná cena - za PP (Kč/m 2 ) Obvyklá cena - za PP Kč Výsledná cena objektu - obvyklá cena Kč 12

13 5/ REKAPITULACE ZJIŠTÌNÝCH HODNOT Porovnávací hodnota celkem ,00 Kč SHRNUTÍ Na základě cen zjištěných jednotlivými metodami, dle výše uvedených zjištění, s přihlédnutím k místním specifickým podmínkám polohy nemovité věci, s ohledem na nabízené nemovité věci, s důrazem na srovnávací hodnotu odhaduji obvyklou cenu nemovité věci ve výši: Obvyklá cena staveb bez pozemků ,- Kč Slovy: = Sedmsettisíckorunčeských= 13

14 ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podala jako znalec jmenovaný rozhodnutím městského soudu v Praze ze dne č.j.spr. 1082/94 pro základní obor ekonomika v odvětví ceny a odhady se zvl. specializací nemovitosti. Znalecký posudek je zapsán pod poř. č / 49 / 2015 znaleckého deníku. Otisk kulaté pečetě... Podpis znalce 14