ZNALECKÝ POSUDEK. Objednatel posudku : JUDr. Miloslav Hauerland, Exekutorský úřad Praha 5, Zborovská 3, Praha 5

Transkript

1 ZNALECKÝ POSUDEK è / 49 / 2013 Předmět posudku : OCENĚNÍ NEMOVITOSTI bytová jednotka č.466/6 včetně spoluvlastnického podílu 7750/46554 na budově č.p.466, bez spoluvlastnického podílu na pozemku p.č.80 a p.č.85 v obci a k.ú. Týnec nad Labem, ulice Bezručova, kraj Středočeský Objednatel posudku : JUDr. Miloslav Hauerland, Exekutorský úřad Praha 5, Zborovská 3, Praha 5 Účel zpracování : pro exekuční řízení Předpis pro ocenění : zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a prováděcí vyhláška č Sb. Odhad vypracoval : Ing. VLADIMÍR LEEB, K. Tájka 1503/B, Brandýs nad Labem-Stará Boleslav Odhad obsahuje 31 stran textu včetně titulního listu a příloh, předává se ve 3 vyhotoveních. Datum šetření: Oceněno ke dni: Vypracováno dne: Podpis znalce :...

2 S O U H R N Na základě provedené analýzy, jejímž úkolem bylo ocenit předmětnou nemovitost a jejíž výsledky budou použity jako podklad pro exekuční řízení, jsem došel v souladu s dále uvedenými podklady k tomuto závěru : Administrativní cena předmětné nemovitosti včetně spoluvlastnického podílu na budově bez pozemků je ke dni ocenění ,00 Kè Slovy: =Jedenmilióntřistadevadesátpěttisícosmsetdevadesátkorunčeských= Obvyklá cena předmětné nemovitosti bez pozemků je ke dni ocenění ,00 Kè Slovy: = Devětsetpadesáttisíckorunčeských= 2

3 OBSAH OCENÌNÍ 1/ NÁLEZ ÚDAJE O MÍSTĚ A OCEŇOVANÉ NEMOVITOSTI Obec, katastrální území, ulice, číslo popisné, kraj, okres Situování nemovitosti Přehled staveb a pozemků Vlastník staveb a pozemků Účel posudku RIZIKA NEMOVITOSTI...6 2/ PODKLADY PODKLADY DODANÉ OBJEDNATELEM POSUDKU Informace o jednotce Informace o parcele Informace o parcele Kopie katastrální mapy Povolení k trvalému užívání PODKLADY OPATŘENÉ ZNALCEM Zákon č. 151/1997 Sb., Vyhláška MF č. 450/2012 Sb Ocenění nemovitostí IV. a oceňování ostatního majetku Úřední oceňování majetku Nemovitosti - Oceňování a právní vztahy Časopis Soudní inženýrství r Časopis znalec - řada stavebnictví r Software pro ocenění Místní šetření...7 3/ POSUDEK - ocenění podle cenového předpisu BYT č.466/ Nález Výměry podlahové plochy Základní údaje pro zjištění ceny Výpočet indexu cenového porovnání Ocenění ( 25)

4 3.2 CELKOVÁ REKAPITULACE / ZÁVADY - váznoucí na nemovitosti Nález / STANOVENÍ CENY - v čase a místě obvyklé CENA STANOVENÁ METODOU POROVNÁVACÍ / REKAPITULACE ZJIŠTÌNÝCH HODNOT / PØÍLOHY 7.1 INFORMACE O JEDNOTCE A POZEMCÍCH KOPIE KATASTRÁLNÍ MAPY FOTODOKUMENTACE POROVNATELNÉ NEMOVITOSTI SITUAČNÍ SCHEMA 31 4

5 1/ NÁLEZ - zadání znaleckého posudku 1.1 ÚDAJE O MÍSTĚ A OCEŇOVANÉ NEMOVITOSTI Obec, katastrální území, ulice, číslo popisné, kraj okres obec Týnec nad Labem k.ú. Týnec nad Labem ulice Bezručova číslo popisné 466 kraj Středočeský okres Kolín Situování nemovitosti Objekt ocenění je situován v širším centru města cca 0,25 km od centra Přehled staveb a pozemků BYTOVÁ JEDNOTKA č.466/ Vlastník staveb a pozemků Vlastník bytu: Stavební bytové družstvo Kolín, Sladkovského 13, Kolín Vlastní pozemků: SJM Polák Josef a Poláková Monika, Bezručova 466, Týnec nad Labem spoluvlastnický podíl 1/6 a 1/ Účel posudku Úkolem znalce je : A) Stanovit cenu v místě a čase obvyklou u nemovitostí (LV č.1944-byt č.466/6, LV č.1653 a 1654-spoluvlastnický podíl na pozemcích) v obci a k.ú. Týnec nad Labem. B) Ocenit jednotlivá práva a závady s nemovitostí spojené. C) Ocenit předmětnou nemovitost dle platného cenového předpisu. 5

6 1.2 RIZIKA NEMOVITOSTI Místní šetření bylo provedeno dne Na tento den byla písemně vyzvána p. Monika Poláková (manželka povinného), aby zpřístupnila byt 466/6. Při místním šetření nebyla p. Poláková přítomna a nemovitost nebyla zpřístupněna. Podklady o stáří domu, výměry a podklady o nemovitosti pro ocenění byly získány od Stavebního bytového družstva Kolín. Technický stav domu je dobrý. Nemovitost se nachází v území, kde nehrozí zaplavení. Nemovitost nevykazuje zjevné technické závady, které ovlivňují její životnost. Z dostupných podkladů plyne, že k nemovitosti je zajištěn přístup po pozemku 368/1 vlastník Město Týnec nad Labem. V informaci o jednotce LV č.1944 nejsou specifikována žádná omezení. V informaci o parcelách LV č.1653 a 1654 je specifikováno: Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti. Nařízení exekuce - Polák Josef. Zahájení exekuce - Polák Josef. Zástavní právo exekutorské. Zástavní právo soudcovské. 2/ PODKLADY 2.1 PODKLADY DODANÉ OBJEDNATELEM POSUDKU Informace o jednotce LV č.1944, vyhotovená nahlížením do KN Informace o parcele LV č.1653, vyhotovená nahlížením do KN Informace o parcele LV č.1654, vyhotovená nahlížením do KN Kopie katastrální mapy vyhotovená nahlížením do KN Povolení k trvalému užívání vydané dne , č.j.:5673/72 6

7 2.2 PODKLADY OPATŘENÉ ZNALCEM Zákon č. 151/1997 Sb., ze dne 17.června 1997 o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku) ve znění zákona č. 121/2000 Sb Vyhláška MF č. 450/2012 Sb. kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb Ocenění nemovitostí IV. a oceňování ostatního majetku - metodická příručka k zákonu č.151/97 Sb. Nakladatelství ŠEL, Praha Úřední oceňování majetku -Doc.Ing. Bradáč, DrSc., Ing. Pavel Krejčíř, Ing. Vlasta Scholzová, CERM s.r.o. Brno, prosinec Nemovitosti - Oceňování a právní vztahy - Doc.Ing. Bradáč, DrSc., Doc. JUDr. Fiala, Linde Praha a.s Časopis Soudní inženýrství r DT ČSVTS Ostrava s.r.o Časopis znalec - řada stavebnictví r časopis znalců ČR Software pro oceněnínemo450, verze 1.1.0, ze dne , vyhotovený Ladislavem Tarantem, Líšnice Místní šetření bylo provedeno za účasti znalce. 7

8 3/ POSUDEK - ocenění podle cenového předpisu 3.1 BYT č.466/ Nález Budova samostatně stojící bytový dům o půdorysu ve tvaru obdélníkovém. Nosná konstrukce je montovaná ze železobetonových panelů. Dům má čtyři nadzemní podlaží. Střecha je plochá s krytinou z lepenky. Oplechování střechy, žlaby, svody a parapety jsou z pozinkovaného plechu. Schody jsou betonové. V objektu je rozvod studené a teplé vody. V domě není osazen výtah. Dům je napojen na přípojky: vodovodní z řadu, kanalizační do řadu, elektro a plynu. V 1.NP je situována společná plynová kotelna, sklepní koje a společné prostory. V dalších nadzemních podlažích jsou situovány byty. Dům byl dán do užívání v roce V roce 2009 byla v domě zřízena nová plynová kotelna a byly nově provedeny rozvody plynu. V roce 2009 byla nově provedena střešní krytina a v roce 2011 byly nově provedeny stoupačky. Bytová jednotka - oceňovanou nemovitostí je bytová jednotka 3+1, situovaná ve 4.NP. Okna jsou osazena plastová. Vzhledem k tomu, že byt nebyl zpřístupněn uvažuji se standardní (původní) vybaveností Výměry podlahové plochy Část Výměra Pokoj 11,39 m2 Pokoj 12,24 m2 Pokoj 23,45 m2 Kuchyň 7,52 m2 Předsíň 10,41 m2 Koupelna 3,89 m2 WC 1,54 m2 Sklep 5,33x0,10 = 0,53 m2 Sklep 1,73x0,10 = 0,17 m2 Balkon 2,52x0,17 = 0,43 m2 Podlahová plocha celkem 71,57 m Základní údaje pro zjištění ceny Stáří nemovitosti: = 41 r. Stavba po celk.rekonstrukci: ne Kraj: Středočeský Oblast/obec/kategorie: obyv Výpočet indexu cenového porovnání Hodnocený znak Pásmo Hodnota 1 Situace na trhu I. -0,10 poptávka výrazně nižší než nabídka 2 Vlastnictví nemovitostí II. 0,00 stavba na vlastním pozemku (ve spoluvlastnictví) 3 Vliv právních vztahů II. 0,00 bez vlivu Index trhu = 1-0,10 = 0,900 8

9 1 Význam obce I. 0,00 bez většího významu 2 Úřady v obci II. 0,02 obecní úřad, popř. městský úřad se stavebním úřadem, banka nebo policie nebo pošta 3 Poloha nemovitosti v obci III. 0,00 vnitřní území obce 4 Okolní zástavba a životní prostředí III. 0,00 převažující objekty pro bydlení 5 Obchod, služby, kultura v okolí III. 0,05 kompletní síť obchodů a služeb, pohostinské a kulturní zařízení 6 Školství a sport v okolí III. 0,04 základní škola a sportovní zařízení 7 Zdravotnické zařízení v okolí II. 0,00 omezená dostupnost zdravotnické péče 8 Veřejná doprava V. 0,05 zastávka hromadné dopravy do 200 m (MHD, příměstské linky měst) 9 Obyvatelstvo II. 0,00 bezproblémové okolí 10 Nezaměstnanost v obci a okolí II. 0,00 odpovídá průměru v kraji 11 Změny v okolí s vlivem na cenu III. 0,00 bez vlivu 12 Vlivy neuvedené II. 0,00 bez dalších vlivů Index polohy = 1 + 0,16 = 1,160 1 Typ stavby II. -0,05 budova panelová, nezateplená 2 Společné části domu II. 0,00 kolárna, kočárkárna, dílna, prádelna, sušárna, sklad 3 Příslušenství domu II. 0,00 bez dopadu na cenu bytu 4 Umístění bytu v domě II. 0,00 ostatní podlaží nevyjmenované 5 Orientace obytných místností II. 0,00 ostatní světové strany - částečný výhled 6 Základní příslušenství bytu III. 0,00 příslušenství úplné - standardní provedení 7 Další vybavení a užívané prostory III. 0,00 standardní vybavení - balkon nebo lodžie, komora nebo sklepní kóje (sklep) 8 Vytápění bytu III. 0,00 dálkové, ústřední, etážové 9 Kriterium jinde neuvedené III. 0,00 bez vlivu na cenu 10 Stavebně-technický stav II. 1,05 byt v dobrém stavu s pravidelnou údržbou Koeficient s pro kategorii C činí 0,8 Index konstrukce a vybavení = (1-0,05) x 1,05 x 0,8 = 0,798 Index cenového porovnání I = 0,900 x 1,160 x 0,798 = 0,833 9

10 3.1.5 Ocenění ( 25) Index. průměrná cena IPC (příloha č. 19) ,00 Kč/m2 Index cenového porovnání I x 0,833 Cena upravená CU ,86 Kč/m2 Výměra podlahové plochy x 71,57 m2 Zjištěná cena - BYT č.466/ ,26 Kč 3.2 CELKOVÁ REKAPITULACE REKAPITULACE CEN PO ODPOČTU OPOTŘ. bez Kp vč. Kp 3.1 BYT č.466/ , ,26 Kč Cena po odpočtu opotř. celkem , ,26 Kč REKAPITULACE ZJIŠTĚNÝCH CEN 3.1 BYT č.466/ ,26 Kč Zjištěná cena celkem - zaokr ,00 Kč Výsledná zjištěná cena ,00 Kč Slovy: =Jedenmilióntřistadevadesátpěttisícosmsetdevadesátkorunčeských= 10

11 4/ ZÁVADY - váznoucí na nemovitosti 4.1 Nález Místní šetření bylo provedeno dne Na tento den byla písemně vyzvána p. Monika Poláková (manželka povinného), aby zpřístupnila byt 466/6. Při místním šetření nebyla p. Poláková přítomna a nemovitost nebyla zpřístupněna. Podklady o stáří domu, výměry a podklady o nemovitosti pro ocenění byly získány od Stavebního bytového družstva Kolín. Technický stav domu je dobrý. Nemovitost se nachází v území, kde nehrozí zaplavení. Nemovitost nevykazuje zjevné technické závady, které ovlivňují její životnost. Z dostupných podkladů plyne, že přístup k nemovitosti je zajištěn po pozemku 368/1 vlastník Město Týnec nad Labem. V informaci o jednotce LV č.1944 nejsou specifikována žádná omezení. V informaci o parcelách LV č.1653 a 1654 je specifikováno: Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti. Nařízení exekuce - Polák Josef. Zahájení exekuce - Polák Josef Zástavní právo exekutorské. Zástavní právo soudcovské. Toto zástavní právo, nařízení exekuce a exekuční příkaz nemají vliv na výši ceny obvyklé. 11

12 5/ STANOVENÍ CENY - v čase a místě obvyklé 5.1 CENA STANOVENÁ METODOU POROVNÁVACÍ V principu se jedná o vyhodnocení cen nedávno nabízených nemovitostí na trhu realit, nebo nedávno uskutečněných prodejů nemovitostí srovnatelných svým charakterem, velikostí a lokalitou. Toto srovnání se provádí na základě vlastního průzkumu trhu nemovitostí, vyhodnocením údajů z denního i odborného tisku, vývěsek realitních kanceláří, sledováním aukcí a dražeb, konzultacemi s realitními kancelářemi a správci nemovitostí. Závěrem tohoto šetření je odhadovaná prodejní cena, realizovatelná na 6-ti měsíční zprostředkovatelskou smlouvu, se zohledněním současné situace na trhu a pro srovnatelné nemovitosti. Stanovení hodnoty majetku nepředstavuje exaktní vědu, ale vyžaduje zvlášť v současné době značný podíl úsudku. V tomto kontextu neexistuje žádná jedinečná metoda, kterou by se dala zjistit hodnota nemovitostí. Dvě strany provádějící nezávislé hodnocení, mohou dospět k rozdílným výsledkům v důsledku odlišné interpretace stejných skutečností. Celkové srovnání je provedeno: základě nabídek obdobných nemovitostí realitních kanceláří prezentovaných na a které jsou obsaženy v příloze tohoto ocenění. Srovnávací objekt 1: luxusní bydlení o dispozici 3+kk s balkónem a šatnou o výměře 74 m 2. Byt se nachází ve 4.NP cihlové novostavby (kolaudace v roce 2010) ve velice atraktivní lokalitě - Starém Kolíně. Společný plynový kotel pro celý dům. Nabízená cena ,- Kč. Internet:sreality.cz ID:

13 Srovnávací objekt 2: částečně zrekonstr. byt 3+1 s balkonem (75 m 2 ) v osobním vlastnictví. Chvaletice. 4.NP panelového domu s výtahem, Nově: plastová okna, plovoucí podlahy, balkony, výtah, stoupačky. Nabízená cena ,- Kč. Internet:sreality.cz ID:N Srovnávací objekt 3: byt m 2 v osobním vlastnictví ve Chvaleticích. Dále k bytu náleží sklep a komora na chodbě. Byt je v původním, ale udržovaném stavu. Nabízená cena ,- Kč. Internet:sreality.cz ID:

14 POZEMKY: Srovnávací objekt 4: pozemek o výměře 1497 m 2 v obci Týnec nad Labem, na slunném a velmi klidném místě, v sousedství lesního porostu. Na oploceném, jihozápadně orientovaném pozemku se nachází jezírko a rekreační objekt. Parcelu s chatou lze využívat k rekreaci, popř. ho lze využít pro výstavbu rodinného domu na trvalé bydlení. Nabízená cena ,- Kč cca 533,- Kč/m 2. Internet: sreality.cz ID: K12SL114. Srovnávací objekt 5: Zasíťovaný stavební pozemek 896 m 2. Elektřina zavedena, včetně stavebního rozvaděče, jistič 25 A. Je zde plynová přípojka a vodovodní přípojka. Výstavba kanalizace ve městě je zahájena. Pozemek je oplocen. Nabízená cena ,- Kč cca 837,- Kč/m 2. Internet: sreality.cz ID: 1303MF003. Srovnávací objekt 6: Pozemek o velikosti 650 m 2, na hranici poz. je vodovod, plyn, el. Pozemek se nachází v těsné blízkosti města Týnce n.l. s výhledem do přírody, je možno ihned stavět. Nabízená cena ,- Kč cca 492,- Kč/m 2. Internet: sreality.cz ID:

15 Výpočet porovnávací hodnoty (BJ včetně podílu na pozemcích) Pozemky celkem m 2 Oceňovaná nemovitost Srov. objekt č. 1 Srov. objekt č. 2 Srov. objekt č. 3 PP podlaží celkem m 2 80,02 74,00 75,00 60,00 Požadovaná cena Kč Objektivizační koeficient - 0,95 0,95 0,95 Cena po úpravě Kč Jednotkové ceny JC - za PP (Kč/m 2 ) Účel užití 1,00 1,00 1,00 Poloha v obci vzhledem k účelu užití 1,00 1,00 1,00 Opotřebení 0,90 1,00 1,00 Materiálová charakteristika 0,90 1,00 1,00 Vybavenost 1,00 1,00 1,00 Velikost 1,00 1,00 1,00 Komerční využití 1,00 1,00 1,00 Názor odhadce 1,00 1,00 1,00 Součin dílčích koeficientů 0,81 1,00 1,00 Jednotkové ceny JCP po přepočtení I S po přepočtení I S po přepočtení I S - za PP (Kč/m 2 ) Váha dat Jednotkové ceny JCP dle vah - za PP (Kč/m 2 ) Koeficienty pro výpočet indexu oceňované nemovitosti Poloha domu v lokalitě 1,00 Příslušenství domu 1,00 Pozemky tvořící funkční celek se stavbou 1,00 Technická vybavenost pozemku 1,00 Právní vztahy 0,90 Širší vztahy 1,00 Součin dílčích koeficientů 0,90 Zjištěná cena - za PP (Kč/m 2 ) Obvyklá cena - za PP Kč Výsledná cena objektu - obvyklá cena Kč 15

16 Výpočet porovnávacím způsobem (pozemek) p.č. st. 80 Ocenění pozemku indexovou porovnávací metodou a) srovnávací pozemek Poloha pozemku : Týnec n.l. Týnec n.l Týnec n.l. Výměra pozemku (m2) : 1 497,0 896,0 650,0 Cena pozemku (Kč) : , , ,0 Jednotková cena pozemku (Kč / m2) : Váha Průměrná cena pozemků (Kč / m2) 620,8 Koeficient úpravy ceny 0,9 Průměrná cena pozemků (Kč / m2) 558,70 Koeficienty pro výpočet indexu 1 účel užití 1,0 1,0 1,0 2 poloha 1,0 1,0 1,0 3 poloha v obci-účel užití 1,0 1,0 1,0 4 vybavenost(sítě) 1,0 1,0 1,0 5 velikost 1,0 1,0 1,0 6 komerční využití 1,0 1,0 1,0 7 názor odhadce 1,1 1,1 1,1 Celkový index srovnávacího pozemku 1,1 1,1 1,1 Průměrný celkový index srovnávacích pozemků 1,100 b) oceňovaný pozemek Poloha oceňovaného pozemku: Týnec nad Labem Popis oceňovaného pozemku: zast.plocha a nádvoří Výměra oceňovaného pozemku (m2) : 192 Koeficienty pro výpočet indexu 1 účel užití 1 2 poloha 1 3 poloha v obci-účel užití 1 4 vybavenost(sítě) 1 5 velikost 1 6 komerční využití 0,9 7 názor odhadce 1 Celkový index oceňovaného pozemku 0,900 Poměr indexů 0,818 Jednotková cena oceňovaného pozemku 457 Cena oceňovaného pozemku (Kč) Cena 1/6 oceňovaného pozemku (Kč)

17 Výpočet porovnávacím způsobem (pozemek) p.č. 85 Ocenění pozemku indexovou porovnávací metodou a) srovnávací pozemek Poloha pozemku : Týnec n.l. Týnec n.l Týnec n.l. Výměra pozemku (m2) : 1 497,0 896,0 650,0 Cena pozemku (Kč) : , , ,0 Jednotková cena pozemku (Kč / m2) : Váha Průměrná cena pozemků (Kč / m2) 620,8 Koeficient úpravy ceny 0,9 Průměrná cena pozemků (Kč / m2) 558,70 Koeficienty pro výpočet indexu 1 účel užití 1,0 1,0 1,0 2 poloha 1,0 1,0 1,0 3 poloha v obci-účel užití 1,0 1,0 1,0 4 vybavenost(sítě) 1,0 1,0 1,0 5 velikost 1,0 1,0 1,0 6 komerční využití 1,0 1,0 1,0 7 názor odhadce 1,1 1,1 1,1 Celkový index srovnávacího pozemku 1,1 1,1 1,1 Průměrný celkový index srovnávacích pozemků 1,100 b) oceňovaný pozemek Poloha oceňovaného pozemku: Týnec nad Labem Popis oceňovaného pozemku: Ostatní plocha Výměra oceňovaného pozemku (m2) : 673 Koeficienty pro výpočet indexu 1 účel užití 0,8 2 poloha 1 3 poloha v obci-účel užití 1 4 vybavenost(sítě) 1 5 velikost 1 6 komerční využití 0,9 7 názor odhadce 1 Celkový index oceňovaného pozemku 0,720 Poměr indexů 0,655 Jednotková cena oceňovaného pozemku 366 Cena oceňovaného pozemku (Kč) Cena 1/13 oceňovaného pozemku (Kč) Porovnávací hodnota pozemků celkem ,00 Kč 17

18 6/ REKAPITULACE ZJIŠTÌNÝCH HODNOT A) Administrativní cena ,00 Kč B) Porovnávací hodnota celkem včetně pozemků ,00 Kč C) Porovnávací hodnota pozemků celkem ,00 Kč D) Porovnávací hodnota BJ bez pozemků ,00 Kč SHRNUTÍ Oceňovaná nemovitost je využívána pro bydlení. Vzhledem k technickým parametrům je předpoklad dalšího využití pro stejné účely. Nemovitost je situována v zóně bytových domů. Na základě cen zjištěných jednotlivými metodami, dle výše uvedených zjištění, s přihlédnutím k místním specifickým podmínkám ocenění BJ bez podílu na pozemcích, polohy nemovitosti, s ohledem na nabízené nemovitosti, s důrazem na srovnávací hodnotu, odhaduji obvyklou cenu nemovitosti ve výši: Hodnota staveb bez pozemků ,- Kč Slovy: Devětsetpadesáttisíckorunčeských 18

19 ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím městského soudu v Praze ze dne č.j.spr. 1705/90 pro základní obor ekonomika v odvětví ceny a odhady a pro základní obor stavebnictví v odvětví stavby obytné. Znalecký posudek je zapsán pod poř. č / 49 / 2013 znaleckého deníku. Otisk kulaté pečetě... Podpis znalce 19