ZNALECKÝ POSUDEK. Objednatel posudku : Mgr. Pavel Dolanský, EÚ Beroun, Palackého 31/2, Beroun

Transkript

1 ZNALECKÝ POSUDEK è / 181 / 2011 Předmět posudku : OCENĚNÍ NEMOVITOSTI ½ provozního objektu č.p včetně příslušenství a pozemku p.č. St.2091 v obci a k.ú. Neratovice, ulice Byškovická, kraj Středočeský Objednatel posudku : Mgr. Pavel Dolanský, EÚ Beroun, Palackého 31/2, Beroun Účel zpracování : pro exekuční řízení Předpis pro ocenění : zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a prováděcí vyhláška č. 364/2010 Sb. Odhad vypracoval : Ing. DAGMAR LEEBOVÁ, Brandýs n. Labem, K. Tájka 1503/B, tel Odhad obsahuje 38 stran textu včetně titulního listu a příloh, objednateli se předává ve 3 vyhotoveních. Datum šetření: Podpis znalce : Oceněno ke dni: Vypracováno dne:

2 S O U H R N Na základě provedené analýzy, jejímž úkolem bylo ocenit předmětnou nemovitost a jejíž výsledky budou použity jako podklad pro exekuční řízení, jsem došla v souladu s dále uvedenými podklady k tomuto závěru : Administrativní cena 1/2 předmětné nemovitosti včetně pozemku je ke dni ocenění ,00 Kè Slovy: = Jedenmiliónsedmsetosmdesátsedmtisícosmsetdevadesátpětkorunčeských Obvyklá cena 1/2 předmětné nemovitosti včetně pozemku je ke dni ocenění ,00 Kè Slovy: = Sedmsettisíckorunčeských Obvyklá cena 1/2 pozemku je ke dni ocenění ,00 Kè Slovy: = Třistatisíckorunčeských Obvyklá cena 1/2 budov bez pozemku je ke dni ocenění ,00 Kè Slovy: = Čtyřistatisíckorunčeských 2

3 OBSAH OCENÌNÍ 1/ NÁLEZ ÚDAJE O MÍSTĚ A OCEŇOVANÉ NEMOVITOSTI Obec, katastrální území, ulice, číslo popisné Situování nemovitosti Přehled staveb a pozemků Vlastník staveb a pozemků Účel posudku RIZIKA NEMOVITOSTI...6 2/ PODKLADY PODKLADY DODANÉ OBJEDNATELEM POSUDKU Výpis z katastru nemovitostí Kopie katastrální mapy PODKLADY OPATŘENÉ ZNALCEM Zákon č. 151/1997 Sb., Vyhláška MF č. 364/2011 Sb Ocenění nemovitostí IV. a oceňování ostatního majetku Úřední oceňování majetku Nemovitosti - Oceňování a právní vztahy Časopis Soudní inženýrství r Časopis znalec - řada stavebnictví r Software pro ocenění Místní šetření...7 3/ POSUDEK - ocenění podle cenového předpisu OBJEKT PRODEJNY č.p Nález Výměry Další údaje pro zjištění ceny Konstrukce a vybavení stavby Výpočet opotřebení (lineární metoda) Ocenění ( 3)

4 3.2 STAVEBNÍ POZEMKY Nález Ocenění ( 28 odst. 2) CELKOVÁ REKAPITULACE / STANOVENÍ CENY - v čase a místě obvyklé CENA STANOVENÁ METODOU POROVNÁVACÍ / REKAPITULACE ZJIŠTÌNÝCH HODNOT / PØÍLOHY 6.1 VÝPIS Z KATASTRU NEMOVITOSTÍ KOPIE KATASTRÁLNÍ MAPY FOTODOKUMENTACE POROVNATELNÉ NEMOVITOSTI SITUAČNÍ SCHEMA 38 4

5 1/ NÁLEZ - zadání znaleckého posudku 1.1 ÚDAJE O MÍSTĚ A OCEŇOVANÉ NEMOVITOSTI Obec, katastrální území, ulice, číslo popisné obec Neratovice k.ú. Neratovice ulice Byškovická číslo popisné 1165 kraj Středočeský okres Mělník Situování nemovitosti Nemovitost je situována na okraji města, cca 1,40 km od centra. Okolní zástavba je rodinnými domy Přehled staveb a pozemků PROVOZNÍ OBEJKT č.p.1165 POZEMKY p.č. St.2091-zastavěná plocha a nádvoří, výměra 671 m Vlastník staveb a pozemků ½ nemovitosti - Michal Fojtík, Vidim 99, Liběchov ½ nemovitosti - Jaroslav Mika, Medonosy 80, Liběchov Účel posudku Úkolem znalce je : A) Stanovit cenu 1/2 nemovitosti v místě a čase obvyklou u nemovitostí zapsaných na LV č.3516 pro obec a k.ú. Neratovice. B) Ocenit jednotlivá práva a závady s nemovitostí spojené. C) Ocenit předmětnou nemovitost dle platného cenového předpisu. 5

6 1.2 RIZIKA NEMOVITOSTI Při místním šetření, které bylo provedeno dne byl přítomen vlastník ½ nemovitosti a nemovitost byla zpřístupněna. Informace o stáří objektu a provedených úpravách byly získány od vlastníka nemovitosti. Objekt je postaven na vlastním pozemku. Nemovitost nevykazuje zjevné technické závady, které ovlivňují její životnost. Technický stav domu je průměrný. Na objektu zřejmě nevázne žádná nájemní smlouva. Na nemovitosti nevázne zřejmě žádné věcné břemeno. K nemovitosti je zajištěn po přístup po pozemku p.č. 609/6 vlastník Město Neratovice. Omezení vlastnického práva: Viz výpis z katastru nemovitostí LV č.3516 příloha znaleckého posudku. 2/ PODKLADY 2.1 PODKLADY DODANÉ OBJEDNATELEM POSUDKU Výpis z katastru nemovitostí LV č.3516, vyhotovený dne Kopie katastrální mapy vyhotovená dálkovým nahlížením do KN 6

7 2.2 PODKLADY OPATŘENÉ ZNALCEM Zákon č. 151/1997 Sb., ze dne 17.června 1997 o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku) ve znění zákona č. 121/2000 Sb Vyhláška MF č. 364/2010 Sb. kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb Ocenění nemovitostí IV. a oceňování ostatního majetku - metodická příručka k zákonu č.151/97 Sb. Nakladatelství ŠEL, Praha Úřední oceňování majetku -Doc.Ing. Bradáč, DrSc., Ing. Pavel Krejčíř, Ing. Vlasta Scholzová, CERM s.r.o. Brno, leden Nemovitosti - Oceňování a právní vztahy - Doc.Ing. Bradáč, DrSc., Doc. JUDr. Fiala, Linde Praha a.s Časopis Soudní inženýrství r DT ČSVTS Ostrava s.r.o Časopis znalec - řada stavebnictví r časopis znalců ČR Software pro ocenění NEMO364, verze 1.0.0, ze dne , vyhotovený Ladislavem Tarantem, Líšnice Místní šetření Místní šetření bylo provedeno dne za účasti znalce. 7

8 3/ POSUDEK - ocenění podle cenového předpisu 3.1 OBJEKT PRODEJNY č.p Nález Jedná se o samostatně stojící objekt o půdorysu ve tvaru obdélníkovém, který má jedno nadzemní podlaží a zastřešení. Nosná konstrukce je kovová s vyzdívkou. Strop je dřevěný s obkladem. Střecha je sklonitá ve tvaru nízkém sedlovém. Krytina je provedena z pozinkovaného plechu. Klempířské prvky jsou provedeny z pozinkovaného plechu. Vnitřní omítky jsou štukové s částečným keramickým obkladem. Podlahy jsou betonové v části povrchově upravené keramickou dlažbou. Okna jsou osazena kovová a dřevěná. Vstupní dveře jsou kovové. Vytápění je zajištěno pouze v části kamny na tuhá paliva. Ohřev teplé vody je zajištěn elektrickými boilery. Objekt je napojen na přípojky elektro, vody z řadu a kanalizace do řadu. Na hranici pozemku je dovedena přípojka plynu. Objekt byl v minulosti využíván jako prodejna. V současné době není využíván. Podlahová plocha: 1.NP: prodejní prostory se soc. zařízením 410 m Výměry Zastavěné plochy a výšky jednotlivých podlaží Podlaží Zastavěná plocha Výška 1.NP 40,00x12,00 = 480,00 m2 4,08 m Zastavěná plocha podlaží celkem 480,00 m2 Počet podlaží: 1 Průměrná zast. plocha podlaží: 480,00 m2 / 1 = 480,00 m2 Výpočet průměrné výšky podlaží (váženým průměrem) Podlaží Zast.plocha ZP celkem Výška 1.NP 480,00 / 480,00 x 4,08 = 4, m Průměrná výška podlaží 4,08 m Obestavěný prostor Vrchní stavba 480,00x4,08 = 1.958,40 m3 Zastřešení 480,00x0,50/2 = 120,00 m3 Obestavěný prostor celkem 2.078,40 m3 8

9 3.1.3 Další údaje pro zjištění ceny Druh stavby: hala Účel užití: pro obchod (společné stravování) Konstrukce: kovové Koeficient podle velikosti průměrné zast. plochy podlaží (p) K2 = 0,92 + 6,60/p = 0,92 + 6,60/480,00 m2 = 0,9338 Koeficient podle průměrné výšky podlaží (v) K3 = 2,80/v + 0,30 = 2,80/4,08 m + 0,30 = 0, Konstrukce a vybavení stavby Konstrukce a vybavení Provedení Stand. % Koef. Podíl 01 Základy S 0, ,00 0, Svislé konstrukce S 0, ,00 0, Stropy S 0, ,00 0, Zastřešení S 0, ,00 0, Krytiny střech S 0, ,00 0, Klempířské konstrukce S 0, ,00 0, Úpravy vnitř. povrchů S 0, ,00 0, Úpravy vněj. povrchů S 0, ,00 0, Vnitřní obklady keram S 0, ,00 0, Schody Ch 0, ,00 0, Dveře S 0, ,00 0, Vrata S 0, ,00 0, Okna S 0, ,00 0, Povrchy podlah S 0, ,00 0, Vytápění Ch 0, ,00 0, Elektroinstalace S 0, ,00 0, Bleskosvod S 0, ,00 0, Vnitřní vodovod S 0, ,00 0, Vnitřní kanalizace S 0, ,00 0, Vnitřní plynovod Ch 0, ,00 0, Ohřev teplé vody S 0, ,00 0, Vybavení kuchyní Ch 0, ,00 0, Vnitřní hygien. zař. S 0, ,00 0, Výtahy Ch 0, ,00 0, Ostatní S 0, ,00 0,03400 Koeficient vybavení stavby K4 0, Výpočet opotřebení (lineární metoda) Stáří stavby: = 31 r. Předpokládaná životnost: 100 r. Celkové opotřebení: 100 % / 100 r. x 31 r. = 31,00 % 9

10 3.1.6 Ocenění ( 3) Základní cena (příloha č. 3, typ "C") 1.996,00 Kč/m3 Koeficienty: konstrukce K1 (příloha č. 4, pol. č. 7) x 0,948 průměr.zp K2 (dle velikosti průměrné ZP podlaží) x 0,9338 prům.výška K3 (podle průměrné výšky podlaží) x 0,9863 vybavení K4 x 0,9110 poloha K5 (příloha č. 14, ostatní města) x 1,000 změna ceny Ki (příloha č. 38, CZ-CC 123) x 2,162 prodejnost Kp (příloha č. 39, ME nad 5tis, sl.2) x 0,668 Základní cena upravená ZCU 2.292,89 Kč/m3 Obestavěný prostor x 2.078,40 m3 Cena stavby bez odpočtu opotřebení ,58 Kč Snížení o opotřebení 31,00 % ,20 Kč Zjištěná cena - OBJEKT PRODEJNY č.p ,38 Kč 3.2 STAVEBNÍ POZEMKY Nález Oceňovaný pozemek je situován dle výpisu z katastru nemovitostí v obci a katastrálním území Neratovice. V obci není schválena cenová mapa pozemků. Pozemek je ve výpisu z KN označen jako zastavěná plocha a nádvoří. Pozemek je mírně sklonitý ve tvaru L a je na něm situován provozní objekt Ocenění ( 28 odst. 2) Město: Neratovice, obyv. Základní cena dle 28 odst. 1 písm. k) se stanovuje výpočtem. Výpočet: (35+( )x0,007414) x 1,00 = 149,87 Kč/m2 Parcela Výměra Kč/m2 Základní cena St m2 149, ,77 Kč Úprava základní ceny (příloha č. 21): 1.3 Komerční využitelnost 80 % ,22 Kč Základní cena po prvotní úpravě ,99 Kč 2.11 Možnost napojení na plynovod 10 % ,30 Kč Základní cena upravená ,29 Kč Koeficient Ki (příloha č. 38, CZ-CC 123) x 2,162 Prodejnost Kp (příloha č. 39, ME nad 5tis, sl.2) x 0,668 Zjištěná cena - STAVEBNÍ POZEMKY ,04 Kč 10

11 3.3 CELKOVÁ REKAPITULACE REKAPITULACE CEN BEZ ODPOČTU OPOTŘ. bez Kp vč. Kp 3.1 OBJEKT PRODEJNY č.p , ,58 Kč 3.2 STAVEBNÍ POZEMKY , ,04 Kč Cena bez opotřebení celkem , ,62 Kč REKAPITULACE CEN PO ODPOČTU OPOTŘ. bez Kp vč. Kp 3.1 OBJEKT PRODEJNY č.p , ,38 Kč 3.2 STAVEBNÍ POZEMKY , ,04 Kč Cena po odpočtu opotř. celkem , ,42 Kč REKAPITULACE ZJIŠTĚNÝCH CEN 3.1 OBJEKT PRODEJNY č.p ,38 Kč 3.2 STAVEBNÍ POZEMKY ,04 Kč Zjištěná cena celkem - zaokr ,00 Kč Výsledná zjištěná cena ,00 Kč Slovy: =Třimiliónypětsetsedmdesátpěttisícsedmsetdevadesátkorunčeských= REKAPITULACE DLE VLASTNICKÝCH PODÍLŮ - LV Č Podíl Vlastník Částka 1/2 Michal Fojtík ,00 Kč 1/2 Jaroslav Mika ,00 Kč Kontrolní součet ,00 Kč 11

12 4/ STANOVENÍ CENY - v čase a místě obvyklé 4.1 CENA STANOVENÁ METODOU POROVNÁVACÍ V principu se jedná o vyhodnocení cen nedávno nabízených nemovitostí na trhu realit, nebo nedávno uskutečněných prodejů nemovitostí srovnatelných svým charakterem, velikostí a lokalitou. Toto srovnání se provádí na základě vlastního průzkumu trhu nemovitostí, vyhodnocením údajů z denního i odborného tisku, vývěsek realitních kanceláří, sledováním aukcí a dražeb, konzultacemi s realitními kancelářemi a správci nemovitostí. Závěrem tohoto šetření je odhadovaná prodejní cena, realizovatelná na 6-ti měsíční zprostředkovatelskou smlouvu, se zohledněním současné situace na trhu a pro srovnatelné nemovitosti. Stanovení hodnoty majetku nepředstavuje exaktní vědu, ale vyžaduje zvlášť v současné době značný podíl úsudku. V tomto kontextu neexistuje žádná jedinečná metoda, kterou by se dala zjistit hodnota nemovitostí. Dvě strany provádějící nezávislé hodnocení, mohou dospět k rozdílným výsledkům v důsledku odlišné interpretace stejných skutečností. Celkové srovnání je provedeno: na základě nabídek obdobných nemovitostí realitních kanceláří prezentovaných na a které jsou obsaženy v příloze tohoto ocenění. STAVBY VČETNĚ POZEMKŮ Srovnávací objekt 1: reprezentační prostory, využitelné jako byt, kancelář, ordinace či obchodní prostor v centru Neratovic. Objekt je dnes členěn jako dvě velké místnosti s výškou stropu 3,8m, ovšem je řešitelný dle potřeby. Pozemek 495 m 2, podlah.plocha 162 m 2. Nabízená cena ,- Kč. Internet: sreality.cz ID: 141/1830. Srovnávací objekt 2: prodej skladových prostor v Neratovicích. Sklady jsou zrekonstruované v roce 2003, kanceláře, šatny a soc. zázemí vyzděno z cihel, nové podlahy. Sklad je vytápěný UT napojeným na plynový kotel. Součástí skladu je i vestavěná garáž na osobní automobil. Pozemek 904 m 2, podlah.plocha 526 m 2. Nabízená cena ,- Kč. Internet: sreality.cz ID: Srovnávací objekt 3: skladová hala na vlastním pozemku s příjezdem v obci Nová Ves. Výška 4,5 m, betonová podlaha, vjezd v úrovni vozovky,denní světlo, nová elektřina, plyn v obci není, TIR, PCO, kamerový systém, další volné manipulační a parkovací plochy k dispozici, možnost kanceláří, haly jsou dřevěné/vyzdívané konstrukce. Pozemek 450 m 2, podlah.plocha 450 m 2. Nabízená cena ,- Kč. Internet: reality.cz ID: 551-AA0078. POZEMKY: Srovnávací objekt 4: pozemek s vydaným územním rozhodnutím na stavbu tiskárny, situovaný v průmyslové zóně při Zápské ulici v Brandýse nad Labem. Výměra pozemku: m². Nabízená cena ,- Kč 1.190,- Kč/m 2. Internet: sreality.cz ID: PO0310. Srovnávací objekt 5: rovinatý pozemek pro komerční využití v obci Byškovice u Neratovic. Celý pozemek je oplocený. V územním plánu je pozemek určen pro průmyslové využití. Voda a elektřina je na hranici pozemku. Veřejná kanalizace v obci není. Výměra pozemku: m². Nabízená cena ,- Kč 1.300,- Kč/m 2. Internet: sreality.cz ID: Srovnávací objekt 6: prodej rovinatého pozemku určeného ke komerční výstavbě v obci Líbeznice. Pozemek na okraji obce, u hlavní silnice. Na pozemku el.přípojka, podél vodovodní řád.výměra pozemku: m². Nabízená cena ,- Kč 2.242,67 Kč/m 2. Internet: sreality.cz ID: N

13 Výpočet porovnávacím způsobem (stavba včetně pozemků) Oceňovaná nemovitost Srov. objekt č. 1 Srov. objekt č. 2 Srov. objekt č. 3 Pozemky celkem m 2 671,00 495,00 904,00 450,00 PP podlaží celkem m 2 410,00 162,00 526,00 450,00 Požadovaná cena Kč Objektivizační koeficient - 0,95 0,95 0,95 Cena po úpravě Kč Jednotkové ceny JC - za ZP (Kč/m 2 ) - * * * - za PP (Kč/m 2 ) Účel užití 1,00 1,00 1,00 1,00 Poloha v obci vzhledem k účelu užití 1,00 1,00 1,00 1,05 Opotřebení 1,00 0,80 1,00 1,00 Materiálová charakteristika 1,00 1,00 1,00 1,00 Vybavenost 1,00 1,00 1,00 1,00 Velikost 1,00 1,00 1,00 1,00 Komerční využití 1,00 1,00 1,00 1,00 Názor odhadce 1,00 0,80 0,90 0,90 Součin dílčích koeficientů 1,00 0,64 0,90 0,95 Jednotkové ceny JCP po přepočtení I S po přepočtení I S po přepočtení I S - za PP (Kč/m 2 ) Váha dat Jednotkové ceny JCP dle vah - za PP (Kč/m 2 ) Koeficienty pro výpočet indexu oceňované nemovitosti Poloha domu v lokalitě 1,00 Příslušenství domu 1,00 Pozemky tvořící funkční celek se stavbou 1,00 Technická vybavenost pozemku 1,00 Právní vztahy 0,80 Širší vztahy 0,80 Součin dílčích koeficientů 0,64 Zjištěná cena - za PP (Kč/m 2 ) Obvyklá cena - za PP Kč Výsledná cena objektu - obvyklá cena Výsledná cena ½ objektu - obvyklá cena Kč Kč 13

14 Výpočet orovnávacím způsobem (pozemky) Ocenění pozemku indexovou porovnávací metodou a) srovnávací pozemek Poloha pozemku : Brandýs n.l. Byškovice Líbeznice Popis pozemku: stavební stavební stavební Výměra pozemku (m2) : 4 003, , ,0 Cena pozemku (Kč) : , , ,0 Jednotková cena pozemku (Kč / m2) : Váha Průměrná cena pozemků (Kč / m2) 1 577,6 Koeficient úpravy ceny 0,9 Průměrná cena pozemků (Kč / m2) 1420,00 Koeficienty pro výpočet indexu 1 účel užití 1,0 1,0 1,0 2 poloha 1,0 1,0 1,0 3 poloha v obci-účel užití 1,0 1,0 1,0 4 vybavenost(sítě) 1,0 1,0 1,0 5 velikost 1,0 1,0 1,0 6 komerční využití 1,0 1,0 1,0 7 názor odhadce 0,9 0,9 0,9 Celkový index srovnávacího pozemku 0,9 0,9 0,9 Průměrný celkový index srovnávacích pozemků 0,900 b) oceňovaný pozemek Poloha oceňovaného pozemku: Neratovice Popis oceňovaného pozemku: zastavěná plocha a nádvoří Výměra oceňovaného pozemku (m2) : 671 Koeficienty pro výpočet indexu 1 účel užití 1 2 poloha 0,95 3 poloha v obci-účel užití 1 4 vybavenost(sítě) 1 5 právní stav 0,8 6 komerční využití 1 7 názor odhadce 0,8 Celkový index oceňovaného pozemku 0,608 Poměr indexů 0,676 Jednotková cena oceňovaného pozemku 959 Cena oceňovaného pozemku (Kč) Cena ½ oceňovaného pozemku (Kč)

15 5/ REKAPITULACE ZJIŠTÌNÝCH HODNOT A) Administrativní cena - ½ nemovitosti ,00 Kč B) Porovnávací hodnota celkem - ½ nemovitosti ,00 Kč C) Porovnávací hodnota pozemku ½ nemovitosti ,00 Kč D) Porovnávací hodnota staveb ½ nemovitosti ,00 Kč SHRNUTÍ Oceňovaná nemovitost byla využívána pro obchod. Vzhledem k technickým parametrům je předpoklad dalšího využití pro stejné popř. skladové účely. Na základě cen zjištěných jednotlivými metodami, dle výše uvedených zjištění, s přihlédnutím k místním specifickým podmínkám polohy nemovitosti, s ohledem na nabízené nemovitosti, s důrazem na srovnávací hodnotu odhaduji obvyklou cenu nemovitosti ve výši: Obvyklá cena 1/2 staveb a pozemků ,- Kč Slovy: = Sedmsettisíckorunčeských= Obvyklá cena 1/2 pozemků ,- Kč Slovy: = Třistatisíckorunčeských= Obvyklá cena 1/2 staveb ,- Kč Slovy: = Čtyřistatisíckorunčeských= 15

16 ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podala jako znalec jmenovaný rozhodnutím městského soudu v Praze ze dne č.j.spr. 1082/94 pro základní obor ekonomika v odvětví ceny a odhady se zvl. specializací nemovitosti. Znalecký posudek je zapsán pod poř. č / 181 / 2011 znaleckého deníku. Otisk kulaté pečetě... Podpis znalce 16