Znalecký posudek číslo 142/2006

Transkript

1 ZNALECKÝ ÚSTAV ZAPSANÝ MINISTERSTVEM SPRAVEDLNOSTI ČR Znalecký posudek číslo 142/2006 ve věci stanovení ceny obvyklé (tržní hodnoty) souboru aktiv sloužících provozování podniku společnosti Kovolijecká huť & Georg Metall, spol. s r.o., IČ se sídlem Bohuslava Martinů č.15, Brno Objednatel posudku: Kovolijecká huť & Georg Metall, spol. s r.o., IČ , Bohuslava Martinů č.15, Brno, jednající správcem konkursní podstaty, jímž je Mgr. Jiří Zrůstek. Datum vyžádání posudku: 04. ledna 2006 Ocenění provedeno ke dni (den ocenění): 31. prosince 2005 Termín vypracování a předání posudku: 08. březen 2006 Účel, pro který je posudek zpracován: Stanovení ceny obvyklé (tržní hodnoty) souboru aktiv sloužících provozování podniku objednatele ve smyslu 27a zákona číslo 328/1991Sb. O konkursu a vyrovnání v platném znění pro účely dobrovolné veřejné dražby aktiv podniku v rámci konkursu. Počet listů posudku: přílohy Počet předaných vyhotovení: archivní Vyhotovení: První Posudek vypracoval Doc. Ing. Pavel LEGÁT, CSc., Znalecký ústav zapsaný pod zn. 44/2000-Zn Urbánkova 24, BRNO

2 OBECNÉ PŘEDPOKLADY A OMEZUJÍCÍ PODMÍNKY STANOVENÍ TRŽNÍ HODNOTY Tržní ocenění je zpracováno v souladu s následujícími obecnými předpoklady a omezujícími podmínkami: 1. Oceňovatel vychází z vlastních databází, obecně dostupných informací a z informací a prohlášení o pravosti a platnosti všech podkladů předložených objednatelem. Oceňovatel tudíž neodpovídá zejména za: 1.1. Pravost a platnost vlastnických nebo jiných věcných práv k oceňovaným movitým i nemovitým věcem Pravost a platnost práv k cizím věcem a nájemním vztahům k nim, jejichž existence měla nebo mohla mít vliv na provedené tržní ocenění. 2. Oceňovatel vychází z toho, že informace získané z podkladů předložených objednatelem jsou věrohodné a správné a nejsou tudíž ve všech případech ověřovány z hlediska jejich přesnosti a úplnosti. 3. Oceňovatel zpracovává tržní ocenění podle podmínek na trhu v době jeho provádění a neodpovídá za případné změny tržní situace, ke kterým by došlo po předání tohoto ocenění. 4. Tržní hodnota v tomto tržním ocenění stanovená respektuje právní předpisy v oblasti cen, financování, účetnictví a daní platné v době oceňování. 5. Hodnoty v provedeném tržním ocenění stanovené jsou určeny pouze pro objednatele ocenění a jsou platné pouze pro uvedený účel. Oceňovatel nenese odpovědnost za použití těchto údajů jinou osobou případně účel. 6. Oceňovatel v současné době ani v blízké budoucnosti nebude mít účast ani prospěch z podnikání, které je předmětem tohoto ocenění o jeho odměna za zpracování ocenění nezávisí na dosažených závěrech a hodnotách. 7. Oceňovatel nepodnikal žádná šetření minulých ani současných způsobů použití předmětného majetku a v případě ocenění nemovitostí ani sousedních pozemků za účelem stanovení kontaminace. Hodnota je stanovena za předpokladu, že žádná kontaminace předmětného majetku ani jeho okolí neexistuje. 8. Oceňovatel zachovává vůči třetím osobám mlčenlivost o všech skutečnostech, o nichž se při zpracování tohoto ocenění dozvěděl. STRANA 2

3 OSVĚDČENÍ Já, níže podepsaný, tímto osvědčuji, že: 1. při zpracování tohoto posudku jsem neshledal žádné skutečnosti, které by nasvědčovaly, že předané dokumenty a podklady nejsou pravdivé a správné. Veškeré použité doklady byly doloženy vlastníkem nebo objednavatelem tohoto posudku, 2. při zpracování tohoto posudku byly brány v úvahu obecné předpoklady a omezující podmínky pro stanovení hodnoty podniku, tak, jak jsou uvedeny dále, 3. tento posudek zohledňuje všechny mně známé skutečnosti, které by mohly ovlivnit dosažené závěry nebo odhadnuté hodnoty, 4. moje odměna nezávisí na dosažených závěrech nebo odhadnutých hodnotách, a že nejsem a nebudu nijak zainteresován na podnikání, které je předmětem tohoto znaleckého posudku. Doc. Ing. Pavel Legát, CSc., STRANA 3

4 1. ÚVOD 1.1. Cíl znaleckého posudku Cílem tohoto znaleckého posudku je stanovení ceny obvyklé (tržní hodnoty) souboru aktiv sloužících provozování podniku Kovolijecká huť & Georg Metall, spol. s r.o., IČ , Bohuslava Martinů č.15, Brno, a to ve smyslu 27a zákona číslo 328/1991Sb. O konkursu a vyrovnání v platném znění pro účely dobrovolné veřejné dražby souboru aktiv podniku v rámci konkursu. Dnem ocenění je 31. prosinec Ocenění dlouhodobého majetku je provedeno na bázi koeficientů platných pro rok 2006 a akcentuje tak připravovaný prodej souboru aktiv v roce Aktuálnost a právní rámec oceňování Se vznikem tržního prostředí a rozvojem soukromého podnikání u nás nastávají situace, kdy je potřeba: a) koupit či prodat nějaký podnik, b) fúzovat dva nebo více podniků či provést jinou podnikovou přeměnu, c) uvést podnik na burzu, d) zjistit hodnotu podniku při likvidaci, e) zjistit podklad k placení různých daní, apod. Dnes existují zejména podmínky pro podnikové akvizice a fúze, které jsou v západních zemích již dlouhou dobu významným prvkem ekonomiky. Je tedy nezbytné dokázat ocenit firmu jako celek nebo její vybranou část, případně vybrané majetkové složky. V některých případech je nutno i na soubor majetkových složek pohlížet z hlediska jejich ocenění jako na funkceschopný celek. Nastává řada dalších situací, kdy je potřeba majetek (podnik, část podniku) ocenit, např.: a) nepeněžitý vklad majetkové složky do nově zakládaného podniku, b) poskytování úvěru, c) zvýšení základního kapitálu (např. nová emise), d) dědictví (majetkové vypořádání v rodině, finanční úřad), e) pojištění, f) rozhodování o možnostech sanace a likvidace, g) nákup a prodej v rámci běžné investiční činnosti. Přes výše uvedené důvody je dnes pro ocenění podniku obecně k dispozici jen malé množství literatury, a to převážně překladové. Tato literatura je však zatížena přístupem a okolnostmi, kterých se používá v zemi jejího vzniku. Oceňovací postupy se totiž mezi STRANA 4

5 různými zeměmi liší. V naší situaci probíhá proces seznamování se se všemi používanějšími postupy a aplikace těch nejvhodnějších na české podmínky. Při této aplikaci postupů se musíme vyrovnat s krátkou dobou a nevyrovnaností tržního prostředí u nás, s krátkou dobou fungování podniků na tržních principech a s následnou nekonzistencí ekonomických údajů o oceňovaném podniku. Z dalších podstatných okolnosti, se kterými je třeba se vyrovnat při dnešním oceňování podniku, je potřeba uvést zejména: poměrně častou a značnou nekonzistentnost vstupních dat, absenci reálných finančních a obchodních plánů firem v krátkodobém i střednědobém horizontu (o dlouhodobém horizontu nemluvě), častá absence kvalitního manažerského řízení firem, rozkolísanost ekonomiky, velkou volatilitu toků a stavů ekonomiky, neexistenci seriózních prognóz hospodářství jako celku a jednotlivých odvětví zvlášť, obecnou nestabilitu firem, malou předvídatelnost státní hospodářské politiky. Ekonomika jako taková ještě neopustila transformační období a z toho plyne potřeba kritického využití zahraničních metodik a postupů v domácí praxi. Daleko větší je tím pádem role oceňovatele (znalce), jeho zkušenost a znalosti, schopnost tvůrčího přístupu ke konkrétnímu ocenění. Právní rámec úředního oceňování majetku řeší v současné době zejména: 1) Zákon číslo 151/1997Sb. O oceňování majetku v platném znění. 2) Vyhláška ministerstva financí číslo 540/2002Sb. v platném znění, kterou se provádějí některá ustanovení zákona č.151/1997sb. O oceňování majetku. Tyto normy řeší způsoby oceňování věcí, práv a jiných majetkových hodnot (majetku) a služeb pro účely stanovené zvláštními předpisy, zejména zákonem č.248/1992sb. O investičních fondech a investičních společnostech, zákonem č.338/1992sb. O dani z nemovitostí ve znění zákona č. 242/1994Sb., apod. Pouze pro některé situace vyžaduje zákon výslovně ocenění formou znaleckého posudku. Pro celou řadu dalších situací je plně postačující a praktičtější běžné ocenění metodikou vycházející z těchto právních norem. Zákon č.151/1997sb o oceňování majetku se zabývá oceňováním podniku v hlavě šesté Podnik, 24. Účelné je uvést citaci pouze prvních dvou odstavců: (1) Podnik a nebo jeho část (dále jen podnik ) se oceňuje součtem cen jednotlivých druhů majetků zjištěných podle tohoto zákona sníženým o ceny závazků. (2) Stanoví-li tak vyhláška, oceňuje se podnik výnosovým způsobem, popřípadě jeho kombinací s oceněním podle odstavce 1. STRANA 5

6 2. TEORETICKÁ ČÁST 2.1. Základní pojmy Cena je pojem používaný pro částku, která je požadována, nabízena nebo zaplacena za zboží nebo službu. 1) Vzhledem k finančním možnostem, motivacím nebo speciálním zájmům kupujícího nebo prodávajícího může nebo nemusí mít cena zaplacená za zboží či služby vztah k hodnotě, kterou tomuto zboží nebo službě mohou připisovat jiní. Cena je však obecně indikací relativní hodnoty připisované zboží konkrétním kupujícím v konkrétních podmínkách. Trh je systém (místo), kde se se zbožím a službami obchoduje mezi kupujícími a prodávajícími prostřednictvím cenového mechanismu bez zbytečných omezení. 2) Hodnota je ekonomický pojem, je výrazem schopnosti zboží být předmětem směny. Hodnota není (na rozdíl od ceny) skutečností, ale odhadem ohodnocení zboží a služeb v daném čase, 3) podle konkrétní definice hodnoty. Hodnota by měla být výsledkem střetu nabídek kupujícího a prodávajícího. Protože tato podmínka není splněna, je prováděno ocenění. Výsledkem je potom stanovení tržní hodnoty podniku, ale ta není hodnotou směnnou, již realizovanou, ale potencionálním východiskem pro cenové jednání o individuální koupi. Tržní hodnota 4) je odhadnutá částka, za kterou by měl být majetek směněn k datu ocenění mezi koupěchtivým kupujícím a prodejechtivým prodávajícím při transakci mezi samostatnými a nezávislými partnery při náležitém marketingu, ve které by obě strany jednaly informovaně, rozumně a bez nátlaku. Hodnota podniku proto není totožná s cenou, jak je tomu často (ne vždy!) obvyklé u jiného zboží. Podnik jako zboží se vyznačuje specifiky: 1) vzácností, vynucující si nahrazení působení trhu individuálním jednáním o podmínkách směny, 2) nízkou mírou organizovanosti trhu. Nedochází k soustřeďování nabídky a poptávky, objektivně existuje nedostatečná konkurence, 3) jedinečností podniku. Tržní hodnotou rozumíme v souladu s Evropským sdružením odhadců TEGOVOFA (The European Group of Valuers of Fixed Assets) finanční částku, kterou je možno získat prodejem majetku mezi dobrovolně a legálně jednajícím potencionálním kupujícím a prodávajícím. Přitom obě strany mají zájem na uskutečnění transakce a nejsou ovlivněny jakýmkoliv nátlakem nebo zvláštní motivací typu nekalé soutěže, ať už ze strany kupujícího nebo ze strany prodávajícího, a znají všechna relevantní fakta o jmění. Podnik je nejčastěji chápán jako soubor hmotných, osobních a nehmotných složek podnikání. 5) Patří k němu tedy i práva, věci a nejobecněji všechny majetkové hodnoty sloužící podnikání. Důležité je uvědomění si skutečnosti, že podnik není jen souhrnem věcných STRANA 6

7 výrobních faktorů, tzn. např. strojů, budov a zásob. Součástí podniku jsou i nehmotná práva (např. licence, značky), dále jeho pověst založená na dosavadní existenci, výsledcích a činnosti (goodwill), a dále (někdy zejména) lidský potenciál daný sestavou a kvalifikací pracovníků a managementu podniku. Čistý obchodní majetek je obchodní majetek očištěný o závazky vzniklé v souvislosti s podnikáním, u právnické osoby pak o veškeré závazky. 6) Obchodním majetkem rozumíme souhrn všech majetkových hodnot, patřících podnikateli a sloužících nebo určených k podnikání, u právnické osoby jde pak o majetek veškerý. Jde tedy o věci, pohledávky, a jiné penězi ocenitelné hodnoty. Likvidační hodnota je množství peněz, které můžeme získat prodejem jednotlivých částí podniku. Zároveň tvoří i dolní hranici hodnoty podniku při majetkovém ocenění. Nebývá snadné ji určit. Konkrétní výnos z prodeje závisí totiž na mnoha nesnadno odhadnutelných okolnostech Metody pro oceňování majetku Ocenění majetku si klade za cíl vyjádřit jeho hodnotu pomocí určité peněžní částky. Přitom může jít o ocenění jednotlivé majetkové složky, souboru majetkových složek či podniku jako celku. Rozhodujícím kriteriem pro volbu oceňovací metody je účel ocenění a s ním související okolnosti (zejména funkceschopnost oceňovaného majetku v budoucím období). Výsledná hodnota oceňovaného majetku, kterou hledáme, se může opírat i o použití více oceňovacích metod. V zásadě užíváme tři okruhy oceňovacích metod: Ocenění na základě analýzy majetku (majetkové ocenění, někdy účetní ocenění). Metody opírající se o analýzu výnosů (výnosové metody). Ocenění na základě analýzy trhu (tržní metody) Metoda účetní hodnoty Metoda účetní hodnoty vychází především z informací zjištěných v účetnictví. Základem je rozvaha (bilance) podniku. Zde je možné identifikovat jednak celkový rozsah majetku (aktiv), jednak kapitálu (pasiv), ze kterého byl majetek pořízen. Hodnota čistého obchodního majetku (vlastního kapitálu) se získá jako rozdíl aktiv a cizích zdrojů. Aktiva celkem cizí zdroje = vlastní kapitál (Book Value) Tato metoda má relativně malou vypovídací schopnost, hlavním nedostatkem je zobrazování v neaktuálních historických cenách a zobrazování pouze toho, co se nachází v účetních evidencích (viz. definice podniku, případně čistého obchodního majetku, vlastního kapitálu), ale informuje o současných proporcích majetkové a zdrojové struktury podniku. STRANA 7

8 Metoda substanční (věcné) hodnoty Substanční hodnotou podniku rozumíme souhrn relativně samostatných ocenění jeho jednotlivých majetkových složek. Tato metoda je nejbližší pojetí 24, odst.1) zákona č.151/1997sb. O oceňování majetku. Majetkové složky oceňujeme podle poměrně objektivních pravidel k datu ocenění a za předpokladu, že podnik (obecně oceňovaná majetková složka) bude pokračovat ve své činnosti (princip going concern). Ve většině případů se tedy snažíme zjistit reprodukční hodnoty jednotlivých aktiv (obecně oceňovaných majetkových složek), v případě potřeby snížené o opotřebení. Jde tedy v podstatě o ocenění nákladové, při němž se snažíme přiblížit tržní ceně, za kterou bychom mohli majetek k datu ocenění pořídit a přitom vycházíme z objektivizovaných nákladů na pořízení majetku nového a snižujeme je o opotřebení majetku k datu ocenění. Pokud oceňujeme pouze aktiva podniku či jeho části, používáme označení substanční hodnota brutto. Uvedenou metodu ocenění lze použít nejen pro oceňování podniku resp. jeho části, ale i pro ocenění jednotlivých majetkových složek resp. jejich souborů. Odečteme-li od hrubé substanční hodnoty reálné ocenění všech závazků, získáme substanční hodnotu netto Ocenění jednotlivých složek aktiv a pasiv Dlouhodobá (stálá) aktiva Dlouhodobá aktiva tvoří jednak složky movitého a jednak složky nemovitého majetku Dlouhodobý majetek Pozemky - základem pro stanovení hodnoty pozemků je přesné zjištění stavu evidence v katastru nemovitostí, výměry jednotlivých parcel, označení parcelními čísly, určení druhu (zastavěná plocha, komunikace, ostatní plocha, zemědělský pozemek atd.). K tomu použijeme výpisy z katastru nemovitostí, snímky katastrálních map a geometrické plány. V ocenění jednotlivých pozemků je rovněž třeba vyjádřit všechny druhy břemen, kterými je pozemek zatížen. Pro ocenění pozemků (porovnání se stavem v účetnictví) je možno použít následující metody: metoda tržního porovnání - Metoda je založena na principu porovnání s cenami srovnatelných pozemků v místě nedávno zaplacené. Cena porovnatelných pozemků je upravena srážkami a přirážkami odrážejícími kvalitativní faktory jako jsou poloha, kvalita, míra stavební připravenosti, apod. cenová mapa pozemků - V České republice je pro některá města tato mapa zpracována - ceny za 1 m 2 pozemku jsou získány z údajů o realizovaných převodech vlastnictví pozemků v určité oblasti. indexová metoda oceňování pozemků - Metoda spočívá ve stanovení průměrné ceny a indexů, kterými se tato průměrná cena upravuje pro konkrétní podmínky. Metodu je STRANA 8

9 také možné použít pro srovnání ceny dvou nebo více pozemků, když u některých je známa kupní cena. Pro každý z pozemků se vypočte index a pomocí porovnání indexů je možno porovnat i ceny pro pozemky, u nichž zatím prodejní cena není známa. metoda třídy polohy (Naegeliho metoda) - Metoda byla vyvinuta švýcarským architektem Wolfgangem Naegelim na základě velkého množství srovnání realizovaných cen nemovitostí s druhem stavby na nich postavených, polohou pozemku a intenzitou využití. Podstata spočívá v tom, že cena stavebního pozemku je v určité relaci k celkové ceně nemovitosti. Tato metoda se používá tam, kde nejsou k dispozici žádné porovnatelné oceňovací objekty. Procentuální podíl ceny pozemku je určen pomocí klíče třídy polohy. jedná-li se o nezastavěný pozemek, pak je nutno reálně zvažovat, jaký nejlukrativnější objekt by na něm bylo možno vystavět, vypočítat jeho reprodukční cenu a z této ceny vycházet a pokud by se jednalo o pozemek stavebně nepřipravený, bylo by nutno náklady na vybudování přípojek odečíst od ceny pozemku. Budovy a stavby - Východiskem pro stanovení věcné hodnoty bude přehled budov, které má podnik k dispozici - to je nutné porovnat opět se skutečným stavem. Věcnou hodnotu staveb je potom možné zjistit následujícími metodami: zjištění výchozí ceny rozpočtem - Jedná se o nejpodrobnější a nejpřesnější, ale současně o nejpracnější metodu. Tato metoda rozlišuje jednotlivé prvky stavebních konstrukcí na základě druhu a výměry na dané stavbě. Výsledné objemy pro každý druh a provedení se násobí položkovou jednotkovou cenou, zjištěnou v příslušném dílu katalogu cen stavebních prací nebo ceníků. Součtem (po připočtení příslušných přirážek) se obdrží reprodukční cena. Ceníkové položky lze zjistit např. z podkladů vydávaných ÚRS Praha, a.s. nebo RTS Engineering, s.r.o. Brno atd. Tuto metodu lze použít v případech, kdy jsou přesně známy jednotlivé konstrukce a jejich detailní provedení - tzn. prakticky jenom u staveb nově vybudovaných, resp. u takových, u nichž existuje podrobná stavebně technická dokumentace s uvedením použitých stavebních hmot i konstrukcí zakrytých a tato dokumentace souhlasí se skutečností. metoda agregovaných položek - Agregované položky představují sdružení několika rozpočtových položek do jedné, kdy jsou sloučeny položky stavebních prací tak, že tvoří ucelenou konstrukci - vydává např. RTS Engineering, s.r.o. Brno nebo pomocí metodiky firmy A-Consult plus, s.r.o. Praha. propočet ceny pomocí THU - Jedná se o podstatně jednodušší metodu, která je celkově méně přesná, ale pro odhad věcné hodnoty dostatečně přesná. Princip spočívá ve zjištění výměry celé stavby (např. obestavěného prostoru, zastavěné plochy, délky, hloubky, výšky apod.) a pro danou jednotku se v katalogu technicko hospodářských ukazatelů (THU - Rozpočtové ukazatele stavebních objektů ÚRS ) zjistí jednotková cena srovnatelného objektu. Vynásobením se zjistí reprodukční cena. Tato reprodukční cena je následně upravena o míru opotřebení - je třeba určit předpokládanou životnost a určit výši opotřebení (fyzického i morálního) a takto dostaneme věcnou hodnotu. Jednotková cena srovnatelného objektu je převzata z rozpočtových ukazatelů stavebních objektů vydaných ÚRS Praha, a.s., tato jednotková cena je upravena koeficientem vybavení stavby (KB), koeficientem zastavěné plochy (KZP), koeficientem výšky podlaží (KV), jsou připočteny vedlejší rozpočtové náklady (VRN) a je přepočtena cenovým indexem (I) na cenovou úroveň příslušného roku, ke kterému se provádí ocenění. STRANA 9

10 Vzorec pro výpočet jednotkové ceny oceňovaného objektu (JCO): JCO = JCS x I x KB x KZP x KV x (100 + VRN) : 100, JCS...jednotková cena srovnatelného objektu, I...index přepočtu cenových úrovní, KB...koeficient vlivu vybavení stavby, KZP...koeficient vlivu zastavěné plochy, KV...koeficient vlivu výšky podlaží, VRN...vedlejší rozpočtové náklady v %. Metoda stanovení věcné hodnoty nemovitosti Věcná hodnota je reprodukční cena nemovitosti snížená o opotřebení. Reprodukční cena odpovídá výši nákladů, které by bylo nutno v době ocenění vynaložit na pořízení stejné nebo porovnatelné nové věci. Věcnou hodnotu staveb je třeba určit s přihlédnutím k opotřebení, které s ohledem na skutečný stavebně technický stav a morální zastarání stanovené pomocí některé ze známých metod. Nemovitosti zpravidla dělíme na: a) stavby, b) venkovní úpravy, c) pozemky (včetně vodních ploch) Při stanovení věcné hodnoty nemovitosti (kromě pozemků) mají zásadní význam vstupní údaje. U staveb jsou těmito vstupními údaji : 1) délka [m], 2) zastavěná plocha [m 2 ], 3) obestavěný prostor [m 3 ], 4) vnitřní využitelná plocha [m 2 ], 5) stáří stavby, 6) reprodukční pořizovací cena 1 m 3 obestavěného prostoru, 1 m 2 zastavěné plochy, příp. 1 m délky, 7) opotřebení stavby. Pro výpočet opotřebení stavby je nutné zjistit příp. stanovit: 7.1.stáří stavby a stav běžné údržby, 7.2.technické a morální opotřebení, 7.3.provedené opravy a výměna jednotlivých konstrukčních prvků, 7.4.předpokládanou životnost (další trvání stavby). U venkovních úprav se vychází z reprodukční ceny s odpočtem opotřebení pro každou venkovní úpravu. Je také možno stanovit hodnotu venkovních úprav procentním podílem z hodnoty hlavních staveb s přihlédnutím k jejich stavu a provedení. U pozemků se vychází z: STRANA 10

11 1) výměry podle výpisu z KN nebo geometrického plánu, 2) druhu pozemku (zastavěná plocha, orná půda, atd.), 3) umístění pozemku v dané obci a údaje z územně plánovací dokumentace. Porovnáním s prodeji pozemků v dané lokalitě se stanoví reálná tržní hodnota za 1m 2 pozemku. Uvedou se požadavky, na základě kterých se tato hodnota odvodila. U všech pozemků je třeba vycházet z územně plánovací dokumentace a dalších podkladů. Tato metoda v zásadě odpovídá postupům daným zákonem číslo 151/1997 Sb. O oceňování majetku a vyhlášce ministerstva financí číslo 540/2002Sb. v platném znění. Výnosová metoda stanovení hodnoty nemovitosti Zjišťuje se u nemovitostí z dosaženého ročního nájemného sníženého o roční náklady na provoz, případně z modelování těchto nákladů a výnosů porovnáním s realizovatelnými náklady a výnosy obdobných nemovitostí. Do nákladů se započítávají odpisy, průměrná roční údržba, správa nemovitostí, daň z nemovitostí apod. Vyjádření hodnoty nemovitosti pomocí kapitalizační míry je nutno provádět diferencovaně pro každou nemovitost a v jednotlivých faktorech průběžně zohledňovat vývoj ekonomiky v ČR. Současná hodnota nemovitostí z výnosové metody je pak určena : a) stanovením množství, spolehlivosti a délky trvání budoucího stabilizovaného výnosu, b) stanovením odpovídající kapitalizační míry, c) využitím kapitalizace, tj. převodu budoucích peněz na jejich současnou kvantitativní úroveň Porovnávací metoda stanovení hodnoty nemovitosti Tato metoda pro ocenění nemovitosti ( stavby a pozemky) je založena na porovnání předmětné nemovitosti s obdobnými, jejichž ceny byly v nedávné době realizovány na trhu, jsou známé a ze získané informace je možno vyhodnotit jak hodnotu samotné stavby či souboru staveb, tak i hodnotu pozemku. Pokud je použita tato metoda, musí být uvedeny v časovém horizontu ne delším než šesti měsíců minimálně tři realizované ceny obdobných nemovitostí. Porovnávání musí být provedeno jak z pohledu stavební substance (obestavěný prostor, zastavěná plocha, velikost pozemku atd.) tak i z pohledu ekonomického efektu nemovitosti. Porovnávací metoda dává nejpřesnější obraz o skutečně realizovatelných cenách. Nevýhodou je neustále zastarávání informací a potřeba neustálé aktualizace porovnávací databáze. Tato skutečnost vyžaduje pravidelnost a soustavnost monitoringu trhu. S množstvím a kvalitou informací o trhu zákonitě roste i přesnost hodnocení a schopnost odhadce odlišit kvalitu a tedy i vliv jednotlivých parametrů na cenu. Velký vliv na kvalitu dosažených porovnávacích cen má ověřená informace o průběhu prodeje. STRANA 11

12 Aplikace metod oceňování nemovitostí Každá z výše uvedených metod má své klady a zápory. Nejprůkaznější z metod je metoda porovnání tržní ceny, jestliže pro použití této metody máme dostatečnou četnost aktuálních porovnatelných hodnot (cen z realizovaných projektů). Z výpočtových metod se v současné době nejčastěji používají metody stanovení věcné hodnoty. Stále větší význam má metoda porovnávací, která nejvěrněji zobrazuje situaci na trhu a proto by pokud možno neměla chybět v žádné analýze, která má stanovit tržní hodnotu nemovitosti. Dlouhodobý nehmotný majetek (nehmotná aktiva) Mezi dlouhodobý nehmotný majetek (nehmotná aktiva) patří patenty, licence, ochranné známky, obchodní jméno, náklady na výzkum a vývoj atd. Při stanovení tržní hodnoty lze vyjít buď z nákladů pořízení, nebo např. z metody licenční analogie, Metoda licenční analogie vychází z výdajů, které by výrobce musel za licenci zaplatit, kdyby nevlastnil svůj patent a musel získat souhlas k využívání od třetí osoby. Hodnotu tzv. goodwillu lze určit jenom pomocí výnosové metody, a to v rámci oceňování podniku jako celku. Jedná se o metodologicky neustálenou oblast oceňování podniku, kde má velkou váhu vlastní relativně exaktně koncipovaný přístup oceňovatele. Význam oceňování goodwillu velmi roste v závislosti na tom, jak se po několika desetiletích stává značka, pověst a tradice opět významnou majetkovou hodnotou. Za určitých okolností může jít o jednu z nejpodstatnějších položek substance podniku. Pokud se jedná o samostatně ocenitelný dlouhodobý nehmotný majetek, jako jsou například oprávnění k určité činnosti nebo k využívání některých zdrojů, použijeme skutečnou cenu, která byla zaplacena. Další složky dlouhodobého nehmotného majetku, jako jsou licence, patenty, značky, autorská práva, lze započítat do substanční hodnoty tehdy, jestliže jsme schopni odhadnout nebo zjistit jejich reprodukční náklady k datu ocenění. Pokud jsou k dispozici příslušná data, může být v některých případech účelné použít výnosové ocenění i pro nehmotná aktiva. Mezi dlouhodobý nehmotný majetek (nehmotná aktiva) patří i software. Ten oceňujeme většinou v zůstatkových cenách z účetnictví vzhledem k tomu, že rychle zastarává. Dlouhodobý finanční majetek Pro účely účetní evidence jej oceňujeme pořizovací cenou. Nejčastější formou dlouhodobého finančního majetku jsou investice do cenných papírů. Jejich ocenění představuje samostatnou kapitolu v oceňování podniku i oceňování jako STRANA 12

13 takovém. Oceňujeme v nominální hodnotě, v případě že se neobchoduje na BCPP nebo na RM-Systému. Cenné papíry, které se veřejně obchodují, jsou oceněny v tržních cenách. U dlouhodobého finančního majetku v podobě cenných papírů je třeba zásadně zohledňovat, zda dlouhodobý finanční majetek zajišťuje podstatný vliv (více než 20 %) nebo rozhodující vliv (více než 50 %) na ovládání jiného subjektu. To má zásadní vliv na její faktickou hodnotu, která pak může mít zásadní vliv na její cenu i cenu podniku jako celku. Ocenění pouze v nominálu, resp. pořizovací ceně z účetnictví může být zcela zavádějící. Dlouhodobý finanční majetek může mít podobu i investic do uměleckých děl. V tomto případě je při ocenění nutná součinnost se znalcem-specialistou. Oběžná (krátkodobá) aktiva Zásoby Při ocenění zásob je výchozí jejich účetní hodnota. Zásoby oceňujeme pořizovací cenou a náklady na jejich pořízení. Jestliže je takto stanovená cena vyšší než reálná prodejní cena zásob, ocení se zásoby v prodejní ceně. V účetnictví podniku jsou zásoby oceněny: pořizovacími cenami pro zásoby zakoupené, u zásob vytvořených vlastní činností se provede ocenění úplnými vlastními náklady, pokud dodavatelé nenabízejí za srovnatelné produkty ceny výhodnější (totéž platí pro polotovary a hotové výrobky), pro zásoby, u kterých nelze zjistit vlastní náklady, se zásoby ocení reprodukčními pořizovacími cenami, u bezplatně získaných zásob, přebytků, odpadů apod. se cena zjistí odborným odhadem, zásoby materiálu - porovnáme skladové ceny s aktuálními tržními cenami a eventuelně přeceníme. V případě, že se tytéž zásoby během roku nakupují za různé ceny, je možné provést ocenění: váženým aritmetickým průměrem pořizovacích cen nebo vlastních nákladů, metodou FIFO (First-In, First-Out) - ocenění, kdy první ceny pro ocenění přírůstku zásob se použije jako první ceny pro ocenění úbytku zásob. Ocenění zásob je třeba dále upravit o případné srážky s ohledem na zastarání, neprodejnost, příliš velké zásoby, poškození. Pohledávky Provede se analýza veškerých pohledávek s ohledem na lhůty jejich splatnosti, platební morálku a solventnost dlužníků. Krátkodobé a dlouhodobé úročené pohledávky oceníme na úrovni nominální hodnoty. Dlouhodobé pohledávky neúročené je třeba přepočítat na současnou hodnotu. Na současnou hodnotu je nutné přepočítat i pohledávky po lhůtě STRANA 13

14 splatnosti. Základem je bezriziková úroková míra, použitá pro výnosovou hodnotu. Hodnota pohledávek je snižována o rozsah nedobytných pohledávek. Přecenění pohledávek k datu ocenění je možné: metodou indexování časovým faktorem, individuálním přeceněním, které je však možné pouze u relativně menšího souboru pohledávek. U pohledávek se oceňují i pohledávky (a analogicky u závazků) vedené v podrozvahových evidencích. Zde se oceňuje jejich reálná hodnota (dobytnost) k datu ocenění se zohledněním nákladu na jejich získání, např. soudních poplatků, apod. Finanční majetek Finanční majetek podniku tvoří převážně peníze na účtech peněžních ústavů a peníze v pokladně. Do účetní evidence se zachycují v nominální hodnotě. Nezpracovávají se k nim žádné opravné položky. Ocenění je v nominálu. Pasiva Rezervy Rezervy na rozdíl od rezervních fondů (ty se vytváří přídělem ze zisku a jsou součástí vlastního jmění) představují zadržené částky určené jednak na případná rizika (ztráty při podnikání apod.) a jednak na přesně vymezené budoucí výdaje (např. na opravy hmotného majetku). Tvoří se na vrub nákladů a člení se na zákonné a na ostatní. Forma těchto rezerv nemusí být v aktivech vykázána v jediné položce (např. na peněžním účtu), ale může být vázána i v jiných složkách majetku (např. v cenných papírech nebo splatných pohledávkách), vždy ale v takových aktivech, které lze snadno a rychle přeměnit v peníze v době, kdy je potřeba rezervu čerpat. Tiché rezervy v rozvaze nenajdeme v podobě samostatně vyčíslené položky - jsou to skryté rezervy. Jejich tvorbu umožňují zákonem stanovené předpisy pro oceňování, které v určitém případě připouštějí ocenit majetek na principu nejnižší hodnoty resp. připouštějí pouze ocenění na bázi historických cen. Tím podnik může uplatnit zásadu opatrného oceňování, která v určitých případech směřuje k tvorbě tichých rezerv. Tiché rezervy vznikají před sestavením rozvahy - tedy před vykázáním hospodářského výsledku, a to některým z těchto způsobů: nižším oceněním aktiv než je jejich skutečná časová cena či hodnota, vyšším oceněním závazků (v pasivech), zrychlenými odpisy. Dlouhodobé a krátkodobé závazky Krátkodobé závazky (běžná pasiva, krátkodobá pasiva) jsou splatné v podstatě do jednoho roku (úkolem je spolu s vlastními zdroji financovat běžný provoz podniku). Jsou STRANA 14

15 to dluhy vůči dodavatelům výrobků, zboží, služeb, krátkodobé bankovní úvěry, závazky vůči zaměstnancům. Krátkodobé závazky oceňujeme v nominální hodnotě. Dlouhodobé závazky (neběžná, fixní pasiva) mají splatnost delší než jeden rok. Jsou určeny k financování těch složek aktiv, které mají delší životnost - rozšíření podniku, pořízení strojního vybavení apod. Patří sem dlouhodobé bankovní úvěry, podnikem vydané dlouhodobé dluhopisy a směnky k úhradě apod. Dlouhodobé závazky oceňujeme rovněž v nominální hodnotě. Bankovní úvěry. Jedná se o dlouhodobé nebo krátkodobé bankovní úvěry. Je nutné znát jejich stav, strukturu, splácení úroků a splátkový kalendář jak jistiny, tak úroků. Dlouhodobé úvěry poskytují banky např. na pořízení určitého majetku, který bude produkovat výnosy jako zdroj splátek úvěrů a úroků. Mezi krátkodobé úvěry patří např. obchodní úvěr, eskontní úvěr, lombardní úvěr, kontokorentní úvěr. Výslednou substanční hodnotu stanovíme potom následovně: Substanční hodnota spočívá v postupném aktuálním tržním ocenění jednotlivých položek aktiv, sečtení jednotlivých hodnot a odečtení všech položek cizích zdrojů. Substanční hodnota ponechává stranou ocenění nehmotných složek jako např. goodwill. AKTIVA A. Pohledávky za upsaný vlastní kapitál B. Stálá (dlouhodobá) aktiva B.I. Dlouhodobý nehmotný majetek B.II. Dlouhodobý hmotný majetek B.III. Nedokončený dlouhodobý hmotný a nehmotný majetek B.IV. Poskytnuté zálohy na dlouhodobý hmotný a nehmotný majetek B.V. Dlouhodobý finační majetek C. Oběžná (krátkodobá) aktiva C.I. Zásoby C.II. Dlouhodobé pohledávky C.III. Krátkodobé pohledávky C.IV. Finanční majetek D. Ostatní aktiva PASIVA A. Vlastní kapitál A.I. Základní kapitál A.II. Kapitálové fondy A.III. Fondy tvořené ze zisku A.IV. Hospodářský výsledek minulých let A.V. Hospodářský výsledek běžného období B. Cizí zdroje STRANA 15

16 B.I. Rezervy B.II. Dlouhodobé závazky B.III. Krátkodobé závazky B.IV. Bankovní úvěry C. Ostatní pasiva Výpočet substanční hodnoty Pohledávky za upsaný vlastní kapitál A. Dlouhodobý nehmotný majetek + B.I. Dlouhodobý hmotný majetek (budovy, + B.II. pozemky, stroje) +B.III. + B.IV. Dlouhodobý finanční majetek + B.V. STÁLÁ (DLOUHODOBÁ) AKTIVA B CELKEM Zásoby + C.I. Dlouhodobé pohledávky + C.II. Krátkodobé pohledávky + C.III. Finanční majetek + C.IV. OBĚŽNÁ (KRÁTKODOBÁ) AKTIVA C CELKEM STÁLÁ (DLOUHODOBÁ) AKTIVA + B OBĚŽNÁ (KRÁTKODOBÁ) AKTIVA + C BRUTTO SUBSTANČNÍ HODNOTA AKTIVA CELKEM Rezervy Dlouhodobé závazky Krátkodobé závazky Bankovní úvěry CIZÍ ZDROJE CELKEM BRUTTO SUBSTANČNÍ HODNOTA CIZÍ ZDROJE NETTO SUBSTANČNÍ HODNOTA + B.I. + B.II. + B.III. + B.IV. B AKTIVA CELKEM - CIZÍ ZDROJE Metody výnosové Tyto metody vychází z důsledného využití poznatku, že hodnota statku je určena očekávaným užitkem pro jeho držitele a tímto užitkem jsou u podniku očekávané příjmy. Metodu lze v principu (po modifikaci na konkrétní podmínky) použít nejen pro ocenění podniku jako celku, ale i pro ocenění jednotlivé funkční majetkové složky (nebo funkčního souboru majetkových složek), jsme-li schopni dostatečně přesně kvantifikovat budoucí výnosy a náklady spojené s fungováním oceňované majetkové složky. Proto hovoříme-li o stanovení hodnoty podniku, lze uvedené závěry zobecnit i na složku (složky) majetku. STRANA 16

17 Užívají se v zásadě tři základní výnosové metody: metoda diskontovaných peněžních toků (cash flow) metoda kapitalizovaných zisků kombinované metody Metoda diskontovaných peněžních toků (metoda DCF) Tato metoda pracuje především s budoucností společnosti a je dobře využitelná u zralých a relativně stabilizovaných firem. Investor očekává, že jeho investice mu v budoucnu přinese výnos, základem propočtu je proto časová hodnota výnosů. V tomto případě jsou budoucí peněžní toky převáděny (diskontovány) na současnou hodnotu k datu ocenění. Hodnota podniku se tedy rovná sumě současných hodnot budoucích peněžních toků s ohledem na riziko. Hodnota CF CF CF CF n = = i= 1 1 CF i 2 3 ( 1+ ik) ( 1+ ik) ( 1+ ik) ( 1+ ik) ( + ik) n n CF 1... volné cash flow v období i, ik... diskontní míra (% p.a./100), n... počet let. Členění metod DCF podle způsobu kalkulace peněžních toků: 1. DCF Entity (entity = jednotka, v tomto slova smyslu podnik jako celek). Je to základní způsob ocenění metodami DCF. Výpočet probíhá ve dvou krocích. Nejprve vyjdeme z peněžních toků, které by byly k dispozici jak pro vlastníky, tak pro věřitele. Jejich diskontováním získáme hodnotu podniku jako celku, hodnotu brutto H b.od ní pak ve druhém kroku odečteme hodnotu cizího kapitálu ke dni ocenění a získáme tak hodnotu vlastního kapitálu, tj. hodnotu netto H n. 2. DCF Equity (equity = vlastní kapitál). Vyjdeme pouze z toků, které jsou k dispozici pouze vlastníkům podniku. Jejich diskontováním získáme přímo hodnotu vlastního kapitálu H n. 3. DCF APV (APV = Adjusted Present Value = upravená současná hodnota). Výpočet sestává opět ze dvou kroků. V prvním kroku se zjišťuje hodnota brutto jako součet dvou položek hodnoty podniku za předpokladu nulového zadlužení a současné hodnoty daňových úspor z úroků. Ve druhém kroku se pak odečte cizí kapitál a výsledkem je hodnota netto H n. Vstupní předpoklady metody DCF: 8 ) 1. Vychází z předpokladu, že výnos podniku je v zásadě časově neomezený (běžně se nepředpokládá existence výnosu z likvidace). 2. Hodnota peněžního toku v jednotlivých letech může být proměnlivá. 3. Použitá diskontní míra může být pohyblivá. 4. Z podniku může být odebráno pouze tolik peněžních prostředků, aby nebyla ohrožena jeho majetková substance. 5. Majetek podniku je rozdělen na část nezbytnou pro vlastní provoz a majetek ostatní. Výnosové ocenění se týká především té části, která je provozně nezbytná. 6. Změny v podniku jsou uvažovány pouze v rozsahu, který je již v současném stavu zakotven a je známý. STRANA 17

18 7. Kapitálové trhy jsou efektivní. 8. Kapitálová struktura je tvořena pouze vlastním jměním a dluhem. Základní vzorce Základní (teoretická) jednofázová metoda H b = n FCF ( ik) i= 1 1+ i i kde FCF i... volné cash flow v roce i, ik... diskontní míra (kalkulovaná úroková míra), n... počet let. Dvoufázová metoda Jde v praxi o standardní metodu. Časové období rozkládáme na dvě části (fáze): 1. Nejbližší období například 5-7 let, kdy lze relativně poměrně přesně určit peněžní toky. 2. Další období, kdy předpokládáme konstantní nekonečně dlouhý peněžní tok, tzv. pokračující hodnotu (PH). t 0 1. fáze 2. Fáze Prognóza Pokračující hodnota FCF H T i = b + i= PH i ( 1 + ik ) ( ik ) T Je nutno určit CF (FCF, FCF = Free Cash Flow)) v první fázi a určit konstantně se vyvíjející CF (FCF) ve druhé fázi. Toto FCF ve 2.fázi je pokračující hodnota PH. Pokračující hodnotu (PH) lze vypočíst několika způsoby. V praxi se nejčastěji užívá: 1. Gordonův vzorec STRANA 18

19 PH = FCF T i g k +1, kde FCF T+1... je volný peněžní tok posledního roku prognózy, i k... je diskontní míra, předpokládáme že i k >g, g... je tempo růstu volného peněžního toku během 2. fáze. Určení tempa růstu g (např.) : tempo růstu poroste tak, jak roste hrubý domácí produkt (tempo růstu hrubého domácího produktu je pro zejména teritoriálně různé ekonomiky rozdílné), aritmetický (lépe geometrický) průměr - n-tá odmocnina z dosavadního vývoje zisku. 2. Parametrický vzorec: PH = ZP T+1 x (1 g / r I ) i k - g, ZP.. zisk po dani, g. tempo růstu, r I. rentabilita investic, i k. kalkulovaná úroková míra. 3. Věčná renta: PH = ZP i k. Použití vzorců pro pokračující hodnotu: Gordonův vz... když r I i k, PH parametrický vz.... když r I > i k, Věčná renta... když r I = i k. Základním východiskem výnosových metod je stanovení volného CF v první i druhé fázi prognózy a dále kvalifikovaný odhad diskontní úrokové míry pro prognózované období. STRANA 19

20 Stanovení Cash Flow (CF) resp. Free Cash Flow (FCF) + Zisk z provozní činnosti před daněmi (ZPD) - Upravená daň z příjmů (=ZPD x daňová sazba) = Zisk z provozu po daních (ZP) + Odpisy + Ostatní náklady v provozním zisku, které nejsou výdaji v běžném období = Předběžný peněžní tok z provozu - Investice do provozně nutného pracovního kapitálu - Investice do pořízení provozně nutného investičního majetku = Volný peněžní tok (FCF) Stanovení diskontní míry Diskontní míra je stanovena na úrovni vážených kapitálových nákladů metodou WACC (WACC = Weighted Average Costs of Capital). Respektuje skutečnost, že podnik je financován jak vlastním (např.akciovým) kapitálem, tak cizími zdroji. ( ) WACC = r T D D + r V E V 1 E, kde WACC... r D... r E... T... D... E... V... jsou vážené kapitálové náklady, jsou náklady na cizí kapitál, je výnos vlastního (akciového kapitálu) - náklady na vlastní kapitál, je sazba daně z příjmu platná pro oceňovaný subjekt, jsou dluhy (z nichž se platí úrok - hodnota cizího kapitálu, je vlastní jmění - (hodnota vlastního kapitálu), jsou celková pasiva -celková hodnota vloženého kapitálu. Postupové kroky ke zjištění WACC: 1. Určení proporce vlastního a cizího kapitálu (váhy jednotlivých složek kapitálu na celkovém upraveném kapitálu). 2. Určíme náklady na cizí kapitál. 3. Určíme náklady na vlastní kapitál. 4. Vlastní propočet průměrných vážených nákladů kapitálu. ad 1) Váhy jednotlivých složek kapitálu V prvním kroku určíme váhy jednotlivých složek kapitálu na celkovém upraveném kapitálu - bez kapitálu, z něhož neplatíme žádné přímé úroky. V praxi se používá tzv. cílová struktura kapitálu. Cílová struktura kapitálu může být odvozena několika způsoby: a) Odhad, jaká je asi současná kapitálová struktura v tržní hodnotě. STRANA 20