ZNALECKÝ POSUDEK. číslo: 16/03/2011

Transkript

1 ZNALECKÝ POSUDEK číslo: 16/03/2011 o ceně nemovitostí - domu č.p. 79 na st.parc.č. 57 se součástmi a příslušenstvím v kat.území Písečná u Jeseníka, obci Písečná, okr.jeseník Objednavatel posudku: P. K. L. Holding, s. r. o., Frýdek - Místek, Malý Koloredov 811 Účel posudku: Zjištění ceny nemovitosti a ceny obvyklé Oceňovací předpis: Ocenění je provedeno podle vyhlášky Ministerstva financí ČR č.3/2008 Sb., o provedení některých ustanovení zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů, ve znění pozdějších předpisů, (oceňovací vyhl.), ve znění vyhl.č.456/2008 Sb., č.460/2009 Sb. a č.364/2010 Sb. s účinností od Oceněno ke dni: 25.září 2011 Posudek vypracoval: Ivan Irovský Josefa Hory J e s e n í k T ivanirovsky.ire@tiscali.cz Posudek byl vypracován ve 3 vyhotoveních, z nichž 2 vyhotovení obdrží žadatel a 1 vyhotovení je uloženo v archívu znalce. Celkem posudek obsahuje 10 stran textu a přílohu. V Jeseníku, dne 29.září 2011

2 1. NÁLEZ 1.1 Bližší údaje o nemovitosti jsou to nemovitosti situované v samém centru zastavěné části obce, v místě není plyn a kanalizace, pouze veřejný vodovod, pozemek není oplocen, hlavní stavba je v užívání více jak 100 let, byla bez větší údržby, ve stavu odpovídajícímu stáří a užitým prvkům dlouhodobé životnosti. V loškém roce byla provedena zásadní rekonstrukce celého 1. NP restaurace se zázemím. Je vedena jako obytný objekt, ale delší dobu je po přestavbě užívána jako hospoda s ubytováním v podkrovních prostorech. 1.2 Podklady pro vypracování posudku - snímek katastrální mapy, výpis z katastru nemovitostí LV č prohlídka nemovitosti se zaměřením s účastí vlastníka dne a šetření na katastru nemovitostí, obecním úřadu - konzultace s Rel.kancelářemi v regionu - zjištění obvyklé ceny - literatůra: o Zákon č.151/1997 Sb. a provádějící vyhlášky o Ross, Brachmann, Holzner : Zjišťování stavební hodnoty budov a obchodní hodnoty nemovitostí o Doc.Ing.Albert Bradáč,DrSc.- Teorie oceňování nemovitostí I, II 1.3 Vlastnictví oceňované nemovitosti jsou ve vlastnictví - Vladimír Kohoutek, Písečná 79 a jsou evidovány na LV č. 513 v kat.území Písečná u Jeseníka, obci Písečná, okr.jeseník 1.4 Předmětem ocenění jsou 1) Budova - č.p.79 2) Venkovní úpravy 3) Stavební pozemek 2. POSUDEK A OCENĚNÍ 2.1 Budova - č.p.79 Oceněno podle 3, přílohy č.2 vyhlášky. POPIS je to částečně podsklepená stavba, není vovorovná izolace, pouze z boku je odizolována, je přízemní s podkrovím, střecha sedlová s krytinou z Al plech.šablon, klempíř.prvky z FeZn, fasáda stříkaný břizolit pouze částečně, okna plastová, podezdívka z kamene a částečně obložená keram.materiály, stropy rovné spalné, dvouvrstvé štukové omítky, vnitřní obklady standardní, schodiště betonové s trerasem, podlahy betony, keram.dlaždice, prkna, koberce, vytápění nové ÚT na pevná paliva z nového krbu a nové vložky, ohřev TUV z el.boileru, elektroinstalace 220 V a 380 V s jističi, rozvody ÚT, vody a kanalizace standardně provedeny. Bleskosvod není. Plynovod v domě není.v kuchyni je elektro sporák. Záchody splachovací. Dále je digestoř, malé ventilátory. Dispozice - 2 -

3 1.PP - sklep, 1.NP - chodby, kuchyně, WC, komory, sál Podkr. - ubytovací prostory s WC a sprchou Charakteristika stavby CZCC: 121 SKP: Typ podle účelu užití: G - budovy hotelů a restaurací Druh konstrukce: Zděné Obestavěný prostor Spodní stavba 5,10*3,05*2,10 = m 3 Vrchní stavba 9,35*15,1*4,00+3,00*6,05*4,85+ 3,0*3,0*3,50 = m 3 Zastřešení 9,35*15,1*4,5/2+3,00*6,05*3,05/2 = m Podlaží Označení celkem = m 3 Rozměry zastavěné plochy Zastavěná Světlá Výška plocha výška podlaží 1.PP - sklep 5,10*3, m m 2.20 m/* 1.NP - přízemí 9,35*15,1+3,00*6,05+3,0*3,0-6,00*6, m m 2.75 m/* 1.NP - sál 6,00*6, m m 3.30 m/* 2.NP - podkroví 9,35*15,10+3,00*6, m m 2.42 m Celkem: 1 podzemní a 3 nadzemní podlaží, průměrná zastavěná plocha podlaží je m 2 a prům.výška podlaží je 2.63 m. /* výška odvozena ze sv.výšky Vybavení stavby Koeficient vybavení stavby K4 = 1 + (0.54 * n). Pol. Konstrukce a vybavení Podíl Úroveň vybavení Obj.podíl části n 1. Základy vč. zemních prací podstandard % Úpravy vnějších povrchů podstandard % Okna nadstandard % Bleskosvod chybí % * Vnitřní plynovod

4 chybí % * Výtahy chybí % *1.852 Neuvedené položky mají vybavení standardní a neovlivňují výpočet koeficientu K4. K4 = 1 + (0.54 * n) = 1 + (0.54 * ) = Opotřebení stavby Výpočet opotřebení analytickou metodou: Pol. Konstrukce a vybavení Opotřebení Stáří Životn. Obj.podíl Podíl konstrukce (B) (C) (A) části B/C * 100 A 1. Základy vč. zemních prací % % 2. Svislé konstrukce % % 3. Stropy % % 4. Zastřešení mimo krytinu % 5.08% 5. Krytiny střech % 1.874% 6. Klempířské konstrukce % % 7. Úpravy vnitřních povrchů % 5.544% 8. Úpravy vnějších povrchů % % 9. Vnitřní obklady keramické % % 10. Schody % % 11. Dveře % % 12. Vrata % 13. Okna % % 14. Povrchy podlah % % % % 15. Vytápění % 0.204% 16. Elektroinstalace % % % %

5 17. Bleskosvod % 18. Vnitřní vodovod % 1.26% % % 19. Vnitřní kanalizace % 3.331% 20. Vnitřní plynovod % 21. Ohřev vody % % 22. Vybavení kuchyní % % 23. Vnitřní hyg.zařízení vč.wc % % 24. Výtahy % 25. Ostatní % % 26. Instalační prefabrik.jádra % % Opotřebení stavby (analytická metoda) = SUMA(B/C*100A) = % Výpočet ceny objektu ( 3 vyhlášky) Základní cena za m 3 obestavěného prostoru = Kč 2.710,- Koeficienty: K1: podle druhu konstrukce (dle přílohy č.4) x K2: podle průměrné zast.plochy podlaží (PZP) K2 = (6.60 / m 2 PZP) x K3: podle průměrné výšky podlaží (PV) K3 = (2.10 / 2.63 m PV) x K4: podle vybavení stavby x K5: podle polohy (dle přílohy č.14) x Ki: změna cen staveb (dle přílohy č.38) x Kp: prodejnosti (dle přílohy č.39) x Základní cena upravená uvedenými koeficienty = Kč 2.246,28 Cena za celý obestavěný prostor m 3 = Kč ,32 Cena stavby bez opotřebení = Kč ,32 Snížení ceny za opotřebení % - Kč ,82 Cena stavby po započtení opotřebení = Kč ,50 Budova - č.p.79 Cena celkem Kč ,- 2.2 Venkovní úpravy Oceněno podle 10, přílohy č.11 vyhlášky

6 2.2.1 Přípojka vody DN 40 mm Oceněno podle 10, přílohy č.11 vyhlášky, pol Opotřebení stavby Při stáří 30 let a životnosti 60 let činí celkové opotřebení stavby při použití lineární metody výpočtu 50% Výpočet ceny objektu ( 10 vyhlášky) Cena za m x 360,- Kč/m = Kč 3.600,- CZCC: 2222 SKP: Koeficienty: K5: koeficient polohový (dle přílohy č.14) x Ki: změna cen staveb (dle přílohy č.38) x Kp: prodejnosti (dle přílohy č.39) x Základní cena upravená uvedenými koeficienty = Kč 3.382,13 Cena stavby bez opotřebení = Kč 3.382,13 Snížení ceny za opotřebení 50% - Kč 1.691,06 Cena stavby po započtení opotřebení = Kč 1.691,07 Přípojka vody DN 40 mm Cena celkem Kč 1.691, Septiky z monolitického betonu do 15 m 3 OP Oceněno podle 10, přílohy č.11 vyhlášky, pol Opotřebení stavby Při stáří 30 let a životnosti 80 let činí celkové opotřebení stavby při použití lineární metody výpočtu 37.5% Výpočet ceny objektu ( 10 vyhlášky) Cena za m 3 x 3.500,- Kč/m 3 = Kč ,- CZCC: 2223 SKP: Koeficienty: K5: koeficient polohový (dle přílohy č.14) x Ki: změna cen staveb (dle přílohy č.38) x Kp: prodejnosti (dle přílohy č.39) x Základní cena upravená uvedenými koeficienty = Kč ,25 Cena stavby bez opotřebení = Kč ,25 Snížení ceny za opotřebení 37.5% - Kč ,97 Cena stavby po započtení opotřebení = Kč ,28 Septiky z monolitického betonu do 15 m 3 OP Cena celkem Kč , Opěrné zdi z lomového kamene Oceněno podle 10, přílohy č.11 vyhlášky, pol

7 Opotřebení stavby Při stáří 15 let a životnosti 50 let činí celkové opotřebení stavby při použití lineární metody výpočtu 30% Výpočet ceny objektu ( 10 vyhlášky) Cena za m 3 x 1.850,- Kč/m 3 = Kč ,- CZCC: 2420 SKP: Koeficienty: K5: koeficient polohový (dle přílohy č.14) x Ki: změna cen staveb (dle přílohy č.38) x Kp: prodejnosti (dle přílohy č.39) x Základní cena upravená uvedenými koeficienty = Kč ,15 Cena stavby bez opotřebení = Kč ,15 Snížení ceny za opotřebení 30% - Kč ,34 Cena stavby po započtení opotřebení = Kč ,81 Opěrné zdi z lomového kamene Cena celkem Kč ,- Venkovní úpravy Cena celkem Kč ,- 2.3 Stavební pozemek Oceněno podle 28 vyhlášky Úprava ceny pozemku Výhodnost polohy pozemku na území obce v ostatních obcích (-30% až +125%) 30% Pozemek určený pro stavbu s komerční využ. (až +150%) 30% Není možnost napojení na veřejnou kanalizaci (až -7%) -7% Výpočet ceny stavebního pozemku ( 28 vyhlášky) Základní cena za m 2 stavebního pozemku = Kč 35,32 (35 + ( ) x ) x 1.00 Po započtení 60.00% přir.a srážek p.1 (tab.1) = Kč 56,51 Po započtení -7.00% dalších přirážek a srážek = Kč 52,56 Koeficienty: Ki: změna cen staveb (dle přílohy č.38) x Kp: prodejnosti (dle přílohy č.39) x Cena upravená uvedenými koeficienty = Kč 52,03 Cena za celou výměru m 2 = Kč ,43 Stavební pozemek Cena celkem Kč ,

8 3. REKAPITULACE 1) Budova - č.p.79 Kč ,- 2) Venkovní úpravy Kč ,- 3) Stavební pozemek Kč ,- Zjištěná výsledná cena Kč ,- Po zaokrouhlení podle 46 vyhlášky Kč ,- Slovy: Jedenmiliontřistadvatisícetřicet Kč 4. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne č.j. 2966/80, pro základní obor ekonomika, pro odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek je ve znaleckém deníku zapsán pod pořadovým číslem 16/2011. Znalečné a náhradu nákladů účtuji podle samostatného dokladu. Ivan Irovský Josefa Hory J e s e n í k V Jeseníku, dne 29.září

9 STANOVENÍ POSTUPU URČENÍ OBVYKLÉ CENY Formulace obvyklé ceny Pro zjištění obvyklé ceny nemovitosti je využita citace zákona č.151/1997 Sb. "O oceňování majetku". Dle 2, je cena nemovitosti určena cenou obvyklou, t.j. cenou, která by byla dosažena při prodeji stejného, popřípadě obdobného majetku v obvyklém obchodním styku v tuzemsku, přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobní poměry prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Předpoklady stanovení obvyklé ceny Předmětem ocenění jsou pouze výše uvedené nemovitosti bez dalších vazeb Předpokládá se bezzávadové vlastnické právo k oceňované nemovitosti tj. totožný vlastnický vztah k nemovitosti, prosté všech zadržovacích a omezovacích práv, služebností, břemen či zadlužení. Vychází se z toho, že všechny informace a podklady, které byly znalci předloženy a poskytnuty objednatelem, jsou pravdivé. Výsledkem je tržní cena, která by měla být na místním trhu zpětně dosažitelná a lze ji definovat jako "finanční částku, kterou je možné získat prodejem majetku mezi dobrovolně a legálně jednajícím potencionálním kupujícím a prodávajícím". Přitom obě zúčastněné strany mají zájem na uskutečnění transakce a nejsou ovlivněny jakýmkoliv nátlakem nebo zvláštní motivací typu nekalé soutěže ať už ze strany kupujícího nebo ze strany prodávajícího a znají všechna relevantní fakta o předmětu prodeje. Volba oceňovacích metod Pro zjištění ceny jsou dále užity standardní, obecně užívané a uznávané metody. Jedná se o standardní mezinárodních metody, ovšem se zohledněním specifického prostředí České republiky a Jesenicka. Vychází se z mezinárodně uznávaných metod zjišťování tržní hodnoty na bázi - a) srovnávací hodnoty b) věcné hodnoty c) výnosové metody s následnou analýzou výsledků těchto dílčích hodnot včetně promítnutí konkrétních podmínek trhu nemovitostí na Jesenicku a v regionech podobných. V tomto případě je již v předchozí části posudku stanovena hodnota věcná - administrativní, která je dále upravena o opotřebení na cenu reprodukční a úpravou koeficientem prodejnosti pak oscilující relativně k ceně obvyklé. Tato reprodukční - administrativní cena činí ,- Kč Je však nutno upozornit, že tato cena je stejně cenou syntetickou administrativní, neboť podstatně nereflektuje stav trhu k datu ocenění. Zároveň je nutno konstatovat, že věcnou hodnotu trh zásadně neakceptuje vzhledem k velmi vysoké ceně stavebních prací a to i přes snížení o opotřebení. Hodnota výnosová - je založena na kapitalizaci přepokládaného stabilizovaného čistého ročního zisku z nájemného, t.j. hrubý výnos minus správní, provozní a další náklady mimo těch, které nejsou součástí předpokládaného nájmu. Čistý výnos je kapitalizován na základě odhadnuté tržní úrokové míry na principu věčné renty. Obdobné objekty restaurace se nepronajímají, nelze objektivně zjistit event. výnos. Obecně a i v tomto případě se pokládá za nejpřesnější hodnota stanovená srovnáním, která je dále při stanovení obvyklé ceny použita. Ocenění - Po zvážení všech faktorů se jeví jako reálné, že optimální tržní hodnota bude vyšší než event.hodnota výnosová a vzhledem ke stavu, situování těsně u státní silnice, centrum obce, k věcné hodnotě je přesto vyšší. Jak již bylo výše řečeno, bude se tato hodnota pohybovat v blízkosti hodnoty porovnávací

10 Po provedené analýze trhu lze konstatovat, že se nepodařilo získat dostatečné množství informací o realizovaných prodejích a nabídkách k prodeji srovnatelných nemovitostí. Srovnatelné objekty na trhu nejsou. V roce 2008 byl převeden objekt Závodní v České Vsi za 2 mil.kč. Jeho stav je velmi špatný, užívá se pouze malá část v přízemí a ve 2.NP. Je to objekt o velikosti cca m3 obest.prostoru, což je téměř 5x větší, než oceňovaná nemovitost. Avšak stav velmi špatný. Oceňovaná stavba je po rekonstrukci v loňském roce v dobrém stavu a je zavedenou restaurací. Po konzultaci s ostatními znalci působícími v regionu a několika realitními kancelářemi, působícími na Jesenicku, (Gambit Reality, All Reality, DeltaReal, Reality Jeseník, atd. ), a s ohledem na výše citované skutečnosti, stanovuji tržní hodnotu celku max. na ,- Kč PRÁVA A ZÁVADY SPOJENÉ S NEMOVITOSTÍ nemovitost je zatížena usnesením Okresního soudu o nařízení exekuce. REKAPITULACE CEN 1. Dům č.p. 79 (se souč.a přísl. LV č.513) administrativní cena celku Slovy: Jedenmiliontřistadvatisícetřicet Kč ,- Kč 2. Dům č.p. 79 (se souč.a přísl. LV č.513) obvyklá cena tržní Slovy:dvamilionypadesáttisíc Kč ,- Kč 3. Práva a závady na nemovitosti 0,- Kč V Jeseníku, dne 29.září 2011 Ivan Irovský Horova J e s e n í k

11 Dům č.p. 79 na parc.č.57 vlastní resturace