Exekutorský úřad Jeseník

Transkript

1 ZNALECKÝ POSUDEK číslo: 70/6/2010 o ceně nemovitostí - domu č.p. 105 na st.parc.č. 110 se součástmi a příslušenstvím v kat.území Písečná u Jeseníka, okr.jeseník Objednavatel posudku: EXEKUTORSKÝ ÚŘAD JESENÍK Soudní exekutor JUDr.Antonín Dohnal Otakara Březiny J e s e n í k Vlastník nemovitosti: Adamus Karel a Jana, Písečná 105 Účel posudku: Oceňovací předpis: Oceněno ke dni: 10.června 2010 Posudek vypracoval: Zjištění ceny nemovitosti a ceny obvyklé č.j. 2051/08-10 Ocenění je provedeno podle vyhlášky Ministerstva financí ČR č.3/2008 Sb., o provedení některých ustanovení zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů, ve znění pozdějších předpisů, (oceňovací vyhl.), ve znění vyhl.č.456/2008 Sb. a č.460/2009 Sb. ze dne s účinností od Ivan Irovský Josefa Hory J e s e n í k Posudek byl vypracován ve 3 vyhotoveních, z nichž 2 vyhotovení obdrží žadatel a 1 vyhotovení je uloženo v archívu znalce. Celkem posudek obsahuje 12 stran textu a přílohy. V Jeseníku, dne 17.června 2010

2 1. NÁLEZ 1.1 Bližší údaje o nemovitosti jsou to nemovitosti situované téměř v centru v zastavěné části obce, těsně u komunikace, v místě není kanalizace, ostatní inženýrské sítě jsou, plynovod v domě není.pozemky jsou oploceny starým plotem, hlavní stavba je v užívání cca 100 let, je dlouhodobě bez údržby, v poslední době byloa provedena výměna několika oken. Dům ve stavu odpovídajícímu stáří a užitým prvkům dlouhodobé životnosti a špatné údržbě. Pitná voda z veř.vodovodu, splašky do žumpy. 1.2 Podklady pro vypracování posudku - výpis z katastru nemovitostí, snímek mapy, fotografie domu - prohlídka nemovitosti se zaměřením bez účasti vlastníka nemovitostí dne , konzultace s Rel.kancelářemi v regionu - literatůra: o Zákon č.151/1997 Sb. o Ross, Brachmann, Holzner : Zjišťování stavební hodnoty budov a obchodní hodnoty nemovitostí o Doc.,Ing.Albert Bradáč,DrSc.- Teorie oceňování nemovitostí I,II o databáze cen stavebních prací URS Praha a.s. 1.3 Vlastnictví oceňované nemovitosti jsou ve spoluvlastnictví SJM Adamus Karel a Jana, Písečná 105 a jsou evidovány na LV č. 22 v kat.území Písečná u Jeseníka, obci Písečná a okr. Jeseník 1.3 Předmětem ocenění jsou 1) Vedlejší stavba s krovem umožňuj.zřízení podkroví 2) Venkovní úpravy 3) Rodinný dům se šikmou střechou - č.p.105 4) Stavební pozemek - p.č.110 5) Zahrada-funkční celek - p.č.603 6) Ovoc.dřeviny a okras.rostliny zjedn.způsobem 2. POSUDEK A OCENĚNÍ 2.1 Vedlejší stavba s krovem umožňuj.zřízení podkroví Oceněno podle 7, přílohy č.8/1 vyhlášky. Popis je to ze starých cihel zděná nepodsklepená stavba se sedlovou střechou, krytina provizorní lepenka, bez klempíř.úprav, bez podlahy, bez elektroinstalace, okna jsou, dveře dřevěné i vrata. Je bez omítek, nedokončená Charakteristika stavby CZCC: 1274 SKP: Typ: A1 - nepodsklepené, nebo podsklep.do 1/2 ZP Druh konstrukce: Zděná v tloušťce nad 15 cm - 2 -

3 2.1.2 Obestavěný prostor Vrchní stavba 3,50*6,00*3,00 = m 3 Zastřešení 3,50*6,00*3,0/2 = m Vybavení stavby Koeficient vybavení stavby K4 = 1 + (0.54 * n) celkem = m 3 Pol. Konstrukce a vybavení Podíl Úroveň vybavení Obj.podíl části n 5. Krytina podstandard % Klempířské konstrukce chybí % * Úprava povrchů chybí % * Schodiště chybí % * Dveře chybí % * Podlahy chybí % * Elektroinstalace chybí % * Neuvedené položky mají vybavení standardní a neovlivňují výpočet koeficientu K4. K4 = 1 + (0.54 * n) = 1 + (0.54 * ) = Opotřebení stavby Při stáří 20 let a životnosti 40 let činí celkové opotřebení stavby při použití lineární metody výpočtu 50% Výpočet ceny objektu ( 7 vyhlášky) Základní cena za m 3 obestavěného prostoru = Kč 1.250,- Dle nákladů na účel.využití podkroví (příl.8) x K4: koeficient vybavení stavby x K5: koeficient polohový (dle přílohy č.14) x Ki: změna cen staveb (dle přílohy č.38) x Kp: prodejnosti (dle přílohy č.39) x (Kp z přílohy č.39 = , korekce * ) Základní cena upravená uvedenými koeficienty = Kč 923,76 Cena za celý obestavěný prostor m 3 = Kč ,32 Cena stavby bez opotřebení = Kč ,32 Snížení ceny za opotřebení 50% - Kč ,66

4 Cena stavby po započtení opotřebení = Kč ,66 Vedlejší stavba s krovem umožňuj.zřízení podkroví Cena celkem Kč ,- 2.2 Venkovní úpravy Oceněno podle 10, přílohy č.11 vyhlášky Žumpa z monolitického i montovaného betonu Oceněno podle 10, přílohy č.11 vyhlášky, pol Opotřebení stavby Při stáří 50 let a životnosti 60 let činí celkové opotřebení stavby při použití lineární metody výpočtu % Výpočet ceny objektu ( 10 vyhlášky) Cena za 3.50 m 3 x 2.300,- Kč/m 3 = Kč 8.050,- CZCC: 2223 SKP: K5: koeficient polohový (dle přílohy č.14) x Ki: změna cen staveb (dle přílohy č.38) x Kp: prodejnosti (dle přílohy č.39) x Základní cena upravená uvedenými koeficienty = Kč ,71 Cena stavby bez opotřebení = Kč ,71 Snížení ceny za opotřebení % - Kč 9.457,25 Cena stavby po započtení opotřebení = Kč 1.891,46 Žumpa z monolitického i montovaného betonu Cena celkem Kč 1.891, Přípojka vody DN 25 mm Oceněno podle 10, přílohy č.11 vyhlášky, pol Opotřebení stavby Při stáří 50 let a životnosti 60 let činí celkové opotřebení stavby při použití lineární metody výpočtu % Výpočet ceny objektu ( 10 vyhlášky) Cena za 2.50 m x 340,- Kč/m = Kč 850,- CZCC: 2222 SKP: K5: koeficient polohový (dle přílohy č.14) x Ki: změna cen staveb (dle přílohy č.38) x Kp: prodejnosti (dle přílohy č.39) x Základní cena upravená uvedenými koeficienty = Kč 1.199,36 Cena stavby bez opotřebení = Kč 1.199,36-4 -

5 Snížení ceny za opotřebení % - Kč 999,47 Cena stavby po započtení opotřebení = Kč 199,89 Přípojka vody DN 25 mm Cena celkem Kč 200, Plot-stroj.pletivo na ocel.sloupky do beton.patek Oceněno podle 10, přílohy č.11 vyhlášky, pol Dílčí velikosti objektu Výměra 1 15,0*1,35 = Opotřebení stavby Při stáří 30 let a životnosti 35 let činí základní opotřebení stavby %. Podle přílohy č.14 vyhlášky o výpočtu opotřebení lineární metodou je opotřebení upraveno na maximální povolenou hodnotu 85% Výpočet ceny objektu ( 10 vyhlášky) Cena za m 2 x 240,- Kč/m 2 = Kč 4.860,- CZCC: 2420 SKP: K5: koeficient polohový (dle přílohy č.14) x Ki: změna cen staveb (dle přílohy č.38) x Kp: prodejnosti (dle přílohy č.39) x Základní cena upravená uvedenými koeficienty = Kč 6.490,13 Cena stavby bez opotřebení = Kč 6.490,13 Snížení ceny za opotřebení 85% - Kč 5.516,61 Cena stavby po započtení opotřebení = Kč 973,52 Plot-stroj.pletivo na ocel.sloupky do beton.patek Cena celkem Kč 974,- Venkovní úpravy Cena celkem Kč 3.065,- 2.3 Rodinný dům se šikmou střechou - č.p.105 Oceněno podle 26a vyhlášky Popis je to částečně podsklepená stavba, přízemní, bez podkroví, střecha sedlová, s krytinou z eternit.šablon špatný stav, klempíř.prvky z FeZn, fasáda stříkaný břizolit poškozený, okna dřevěná dvojitá, několik plastových, podezdívka z kamene omítaná, stropy rovné spalné, klenba, dvouvrstvé štukové omítky, vnitřní obklady standardní, schodiště dřevěné, kamenné, podlahy prkna, keram.dlažby, vytápění ÚT na pevná paliva, ohřev TUV z el.boileru, elktroinstalace 220 V a zásuvka 380 V, s jističi, rozvody ÚT, vody a kanalizace standardně provedeny. Bleskosvod není Charakteristika stavby CZCC: 111 SKP:

6 Typ: Druh konstrukce: A - nepodsklepený, s jedním nadzem.podlažím Zděná Obestavěný prostor Vrchní stavba 13,20*9,80*2,50+2,5*3,0*2,5 = m 3 Zastřešení 13,20*9,80*3,50/2 = m Vybavení stavby Koeficient vybavení stavby K4 = 1 + (0.54 * n) celkem = m 3 Pol. Konstrukce a vybavení Podíl Úroveň vybavení Obj.podíl části n 1. Základy vč. zemních prací podstandard % Vnější obklady chybí % * Vnitřní obklady podstandard % Bleskosvod chybí % * Instalace plynu chybí % * Ostatní chybí % * Neuvedené položky mají vybavení standardní a neovlivňují výpočet koeficientu K4. K4 = 1 + (0.54 * n) = 1 + (0.54 * ) = Výpočet It - index trhu (dle přílohy 18a, tab.1) Hodnocený znak Pásmo Hodnota Ti 1. Situace na dílčím trhu s nemovitostmi Poptávka nižší než nabídka 2. Vlastnictví nemovitostí Stavba na vlastním pozemku (ve spoluvlastnictví) 3. Vliv právních vztahů na prodejnost Bez vlivu Celkem It = 1 + SUMA(Ti) = = Výpočet Ip - index polohy (dle přílohy 18a, tab.4) Hodnocený znak Pásmo Hodnota Pi

7 1. Význam obce z hlediska zeměpisného, kulturní Bez většího významu 2. Poloha nemovitosti v obci Centrální území obce 3. Okolní zástavba a životní prostředí v okolí Objekty pro bydlení 4. Obchod, služby, kultura v obci Pouze obchod se základním sortimentem 5. Školství a sport v obci Základní škola 6. Zdravotní zařízení v obci Pouze ordinace praktického lékaře 7. Veřejná doprava Dobré dopravní spojení (v dosahu příměstských linek vel. měst) 8. Obyvatelstvo Bezproblémové okolí 9. Nezaměstnanost v obci a okolí Průměrná nezaměstnanost 10. Změny v okolí s vlivem na cenu nemovitosti Bez vlivu 11. Vlivy neuvedené Bez dalších vlivů Celkem 0.05 Ip = 1 + SUMA(Pi) = = Výpočet Iv - index konstrukce a vybavení (dle přílohy 20a, tab.2) Hodnocený znak Pásmo Hodnota Vi 1. Druh stavby Samostatný rodinný dům 2. Provedení obvodových stěn a) Typ 3 - Cihelné nebo tvárnicové zdivo 3. Tloušťka obvod. stěn cm 4. Podlažnost b) Hodnota 1 5. Napojení na veřejné sítě (přípojky) Přípojka elektro, voda a odkanalizování RD do žumpy nebo septiku 6. Způsob vytápění stavby Ústřední, etážové, dálkové 7. Zákl. příslušenství v RD c) Úplné - standardní provedení 8. Ostatní vybavení v RD Bez dalšího vybavení 9. Venkovní úpravy Minimálního rozsahu 10. Vedlejší stavby tvořící příslušenství k RD Bez vedlejších staveb nebo jejich celkové zastavěné ploše nad 25 m 2-7 -

8 11. Pozemky ve funkčním celku se stavbou Nad 800 m 2 celkem 12. Kriterium jinde neuvedené Mírně snižující cenu 13. Stavebně- technický stav Stavba ve špatném stavu - (předpoklad provedení rozsáhlejších stavebních úprav) (hodnota 0.65 vynásobena koef. s= pro stáří 100 let) Celkem (posl.položka se do sumy nezapočítává) Iv = (1 + SUMA(Vi)) x V13 = ( ) x = Výpočet ceny objektu ( 26a vyhlášky) Základní cena za m 3 obestavěného prostoru = Kč 2.546,- I: index cenového porovnání x I = It x Ip x Iv = x x Základní cena upravená uvedenými koeficienty = Kč 1.018,40 Cena za celý obestavěný prostor m 3 = Kč ,95 Rodinný dům se šikmou střechou - č.p.105 Cena celkem Kč ,- 2.4 Stavební pozemek - p.č.110 Oceněno podle 28 vyhlášky Úprava ceny pozemku Výhodnost polohy pozemku na území obce v ostatních obcích (-30% až +125%) 10% Není možnost napojení na veřejnou kanalizaci (až -7%) -7% Možnost napojení na rozvod plynu (až +10%) 10% Výpočet ceny stavebního pozemku ( 28 vyhlášky) Základní cena za m 2 stavebního pozemku = Kč 35,35 (35 + ( ) x ) x 1.00 Po započtení 10.00% přir.a srážek p.1 (tab.1) = Kč 38,89 Po započtení 3.00% dalších přirážek a srážek = Kč 40,05 Ki: změna cen staveb (dle přílohy č.38) x Kp: prodejnosti (dle přílohy č.39) x Cena upravená uvedenými koeficienty = Kč 62,92 Cena za celou výměru m 2 = Kč ,84 Stavební pozemek - p.č.110 Cena celkem Kč ,- 2.5 Zahrada-funkční celek - p.č.603 Oceněno podle 28 vyhlášky

9 2.5.1 Úprava ceny pozemku Výhodnost polohy pozemku na území obce v ostatních obcích (-30% až +125%) 10% Není možnost napojení na veřejnou kanalizaci (až -7%) -7% Možnost napojení na rozvod plynu (až +10%) 10% Výpočet ceny stavebního pozemku ( 28 vyhlášky) Základní cena za m 2 stavebního pozemku = Kč 35,35 (35 + ( ) x ) x 1.00 Po započtení 10.00% přir.a srážek p.1 (tab.1) = Kč 38,89 Po započtení 3.00% dalších přirážek a srážek = Kč 40,05 Ki: změna cen staveb (dle přílohy č.38) x Kp: prodejnosti (dle přílohy č.39) x Cena upravená uvedenými koeficienty = Kč 62,92 Po vynásobení koeficientem 0.40 = Kč 25,17 Cena za celou výměru m 2 = Kč ,43 Zahrada-funkční celek - p.č.603 Cena celkem Kč ,- 2.6 Ovoc.dřeviny a okras.rostliny zjedn.způsobem Oceněno podle 42 vyhlášky Zjištěná jednotková cena pozemků Poř.číslo Název Výměra m 2 Cena 2. Zahrada-funkční celek - p.č Celková výměra a cena Jednotková cena pozemků = / = Výpočet ceny porostů ( 42 vyhlášky) Zjištěná cena pozemku o výměře porostu = Kč 1.132,60 ( m 2 x 25,17 Kč/m 2 ) Podíl ve výši 5,5% ze zjištěné ceny = Kč 62,29 Ovoc.dřeviny a okras.rostliny zjedn.způsobem Cena celkem Kč 62,

10 3. REKAPITULACE 1) Vedlejší stavba s krovem umožňuj.zřízení podkroví Kč ,- 2) Venkovní úpravy Kč 3.065,- 3) Rodinný dům se šikmou střechou - č.p.105 Kč ,- 4) Stavební pozemek - p.č.110 Kč ,- 5) Zahrada-funkční celek - p.č.603 Kč ,- 6) Ovoc.dřeviny a okras.rostliny zjedn.způsobem Kč 62,- Zjištěná výsledná cena Kč ,- Po zaokrouhlení podle 46 vyhlášky Kč ,- Slovy: Šestsetpadesátšesttisícsedmsetčtyřicet Kč 4. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne č.j. 2966/80, pro základní obor ekonomika, pro odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek je ve znaleckém deníku zapsán pod pořadovým číslem 70/2010. Znalečné a náhradu nákladů účtuji podle samostatného dokladu. V Jeseníku, dne 17.června 2010 Ivan Irovský Josefa Hory J e s e n í k

11 STANOVENÍ POSTUPU URČENÍ OBVYKLÉ CENY Formulace obvyklé ceny Pro zjištění obvyklé ceny nemovitosti je využita citace zákona č.151/1997 Sb. "O oceňování majetku". Dle 2, je cena nemovitosti určena cenou obvyklou, t.j. cenou, která by byla dosažena při prodeji stejného, popřípadě obdobného majetku v obvyklém obchodním styku v tuzemsku, přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobní poměry prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Předpoklady stanovení obvyklé ceny Předmětem ocenění jsou pouze výše uvedené nemovitosti bez dalších vazeb Předpokládá se bezzávadové vlastnické právo k oceňované nemovitosti tj. totožný vlastnický vztah k nemovitosti, prosté všech zadržovacích a omezovacích práv, služebností, břemen či zadlužení. Vychází se z toho, že všechny informace a podklady, které byly znalci předloženy a poskytnuty objednatelem, jsou pravdivé. Výsledkem je tržní cena, která by měla být na místním trhu zpětně dosažitelná a lze ji definovat jako "finanční částku, kterou je možné získat prodejem majetku mezi dobrovolně a legálně jednajícím potencionálním kupujícím a prodávajícím". Přitom obě zúčastněné strany mají zájem na uskutečnění transakce a nejsou ovlivněny jakýmkoliv nátlakem nebo zvláštní motivací typu nekalé soutěže ať už ze strany kupujícího nebo ze strany prodávajícího a znají všechna relevantní fakta o předmětu prodeje. Volba oceňovacích metod Pro zjištění ceny jsou dále užity standardní, obecně užívané a uznávané metody. Jedná se o standardní mezinárodních metody, ovšem se zohledněním specifického prostředí České republiky a Jesenicka. Vychází se z mezinárodně uznávaných metod zjišťování tržní hodnoty na bázi - a) srovnávací hodnoty b) věcné hodnoty c) výnosové metody s následnou analýzou výsledků těchto dílčích hodnot včetně promítnutí konkrétních podmínek trhu nemovitostí na Jesenicku a v regionech podobných. V tomto případě je již v předchozí části posudku stanovena hodnota věcná - administrativní, která je dále upravena o opotřebení na cenu reprodukční a úpravou koeficientem prodejnosti pak oscilující relativně k ceně obvyklé. Tato reprodukční - administrativní cena činí ,- Kč Je však nutno upozornit, že tato cena je stejně cenou syntetickou administrativní, neboť podstatně nereflektuje stav trhu k datu ocenění. Zároveň je nutno konstatovat, že věcnou hodnotu trh zásadně neakceptuje vzhledem k velmi vysoké ceně stavebních prací a to i přes snížení o opotřebení. Hodnota výnosová - je založena na kapitalizaci přepokládaného stabilizovaného čistého ročního zisku z nájemného, t.j. hrubý výnos minus správní, provozní a další náklady mimo těch, které nejsou součástí předpokládaného nájmu. Čistý výnos je kapitalizován na základě odhadnuté tržní úrokové míry na principu věčné renty. Minimální výnos, regul.nájemné. Obecně a i v tomto případě se pokládá za nejpřesnější hodnota stanovená srovnáním, která je dále při stanovení obvyklé ceny použita

12 Ocenění - Zpracovatel ocenění použil při tomto způsobu ocenění databanku realizovaných prodejů nemovitostí v regionu různých realitních kanceláří, se zvláštním zaměřením na předmětný segment trhu. Je možno konstatovat, že na trhu poptávka po nemovitostech v regionu klesá. Po zvážení všech faktorů se jeví jako reálné, že optimální tržní hodnota bude vyšší než event.hodnota výnosová a vzhledem ke stavu, k věcné hodnotě mírně vyšší. Jak již bylo výše řečeno, bude se tato hodnota pohybovat v blízkosti hodnoty porovnávací. Dle obchodovaných obdobných nemovitostí v regionu, dle vlastní databáze a realizovaných prodejů několika realitních kanceláří, působících na Jesenicku, (Gambit Reality, All Reality, DeltaReal, Reality Jeseník, atd. ), s ohledem na možnost využití i po event.přestavbě a modernizaci a na výše citované skutečnosti, stanovuji tržní hodnotu nemovitostí - max. na ,- Kč PRÁVA A ZÁVADY SPOJENÉ S NEMOVITOSTÍ nemovitost je zatížena usnesením Okresního soudu o nařízení exekuce, pro které je zpracováno toto ocenění. REKAPITULACE CEN 1. Dům č.p.105 (se souč.a přísl. LV č.22) - cena administrativní ,- Kč Slovy: šestsetpadesátšesttisícsedmsetčtyřicet Kč 2) Dům č.p.105 (se souč.a přísl. LV č.22) - cena obvyklá - tržní celku ,- Kč Slovy : osmsettisíc Kč 3) Práva a závady na nemovitosti 0,- Kč V Jeseníku, dne 17.června 2010 Ivan Irovský Horova J e s e n í k

13 Dům č.p. 105 kolna