ZNALECKÝ POSUDEK. Mgr.Pavel Ender Nádražní 477/ Ostrava. a Mitregová Michaela 17.listopadu 750/60 Ostrava Skalice č.p.

Transkript

1 ZNALECKÝ POSUDEK číslo: A /12 o ceně byt.jednotky č.131/9 umístěné v domě čp.131, katastrální území Místek, obec a okres Frýdek - Místek, včetně spoluvlastnického podílu na společných částech domu a pozemku. (LV č.11142) Objednavatel posudku: Soudní exekutor Mgr.Pavel Ender Nádražní 477/ Ostrava Vlastník nemovitosti: SJM Mitrega Martin a Mitregová Michaela 17.listopadu 750/60 Ostrava Skalice č.p.355 Účel posudku: Oceňovací předpis: Zjištění ceny nemovitosti pro exekuční řízení, č.j.162 EX 54/12 Ocenění je provedeno podle vyhlášky MF ČR č.3/2008 Sb., o provedení některých ustanovení zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů, ve znění pozdějších předpisů, (oceňovací vyhláška), ve znění vyhl.č.456/2008 Sb., č.460/2009 Sb., č.364/2010 Sb. a č.387/2011 Sb. s účinností od Oceněno ke dni: 15.října 2012 Posudek vypracoval: Jaromír Klein Hlavní třída 565/ Ostrava - Poruba Posudek byl vypracován ve 3 vyhotoveních, z nichž 2 vyhotovení obdrží žadatel a 1 vyhotovení je uloženo v archívu znalce. Celkem posudek obsahuje 15 stran textu včetně obálky a příloh. V Ostravě, dne 30.října 2012

2 A. NÁLEZ Bližší údaje o nemovitosti Povinnému byla doporučeným dopisem zaslána žádost o zpřístupnění nemovitosti na den v 9.00 hod. V uvedeném termínu se povinný dostavil do domu, znalci však nebyla umožněna prohlídka bytu a nebyla ani zaslána slíbená fotodokumentace. Znalecký posudek je proto zpracován pouze na základě doplňujících údajů sdělených povinným při místním šetření a dle dostupných podkladů. Podklady pro vypracování posudku Výpis z katastru nemovitostí vypracovaný katastrálním úřadem ve Frýdku-Místku, dne 22.srpna 2012, LV č Usnesení Soudního exekutora Mgr.Pavla Endera o ustanovení znalce, vydané dne pod č.j.162 EX 54/12. Kopie katastrální mapy. Doplňující údaje sdělené spolumajitelem nemovitosti při místním šetření. Prohlídka Oceněná nemovitost byla prohlédnuta znalcem dne 15.října 2012 za účasti spolumajitele nemovitosti a za výše uvedených okolností. Přílohy posudku Výpis z katastru nemovitostí. Kopie katastrální mapy. Fotodokumentace. Mapa oblasti. Předmětem ocenění jsou 1) Byt č.131/9 v budovách (rozest., či mimo domy vícebytové) 2) Stavební pozemek, parc.č

3 B. POSUDEK A OCENĚNÍ 1) Byt č.131/9 v budovách (rozest., či mimo domy vícebytové) Oceněno podle 13, přílohy č.2 vyhlášky. Popis Předmětem ocenění v tomto znaleckém posudku je mezonetová bytová jednotka č.131/9 o velikosti 4+1 umístěná ve 3.nadzemním podlaží (podkroví) domu čp.131 bez výtahu. Dům č.p.131 je užíván převážně pro komerční účely, je dvoupodlažní, zcela podsklepený a půdní prostor je využit pro oceňovaný mezonetový byt. Byt byl celkově rekonstruován v roce 2009, kdy v půdním prostoru vznikl mezonetový, dvoupodlažní byt se střešními okny, plovoucími podlahami v obytných místnostech a keramickou dlažbou v ostatních místnostech. Vytápění je ústřední s vlastním kotlem na zemní plyn. V kuchyni je plynový sporák s el.troubou a digestoří. Zařizovací předměty zdravotechniky tvoří vana, sprchový kout, umývadla a 2x WC. V bytě se nachází rovněž krb a klimatizace. Vybavení náležející k jednotce: - kuchyňská linka - plynový sporák s el.troubou a digestoří - vana - umývadlo sprchový kout - WC mísa s nádrží - míchací baterie - topná tělesa - vestavěné skříně - listovní schránka - zvonek Součástí jednotky je veškerá její vnitřní instalace (potrubní rozvody vody, kanalizace, plynu od uzavíracích ventilů pro jednotku, ÚT, kromě stoupacích vedení, el.instalace od elektroměru jednotky, vč.zásuvek a vypínačů) a rozvod STA. K vlastnictví jednotky dále patří vnitřní dveře, vč. vstupních dveří bytové jednotky a střešní okna příslušející k bytu, nenosné příčky. Součástí jednotky je rovněž spoluvlastnický podíl o velikosti 13743/48177 na společných částech domu a pozemku. Společnými částmi domu jsou : - základy včetně izolací - nosné, svislé a vodorovné konstrukce, vč.obvodového pláště - střecha - schodiště a chodby - okna a dveře přímo přístupné ze společných částí - domovní stoupací rozvody vody, kanalizace, plynu vč. ležatých rozvodů - domovní el.instalace bleskosvod - 3 -

4 Charakteristika stavby CZCC: 122 SKP: Typ podle účelu užití: F - budovy pro administrativu Druh konstrukce: Zděné Výměry Místnost Rozměry Podlahová plocha byt č m 2 Podlahová plocha bytu celkem m 2 Vybavení stavby Koeficient vybavení stavby K4 = 1 + (0.54 * n). Pol. Konstrukce a vybavení Podíl Úroveň vybavení Obj.podíl části n 13. Okna nadstandard % Povrchy podlah nadstandard % Výtahy chybí % * Ostatní nadstandard % Neuvedené položky mají vybavení standardní a neovlivňují výpočet koeficientu K4. K4 = 1 + (0.54 * n) = 1 + (0.54 * ) = Opotřebení stavby Při stáří 3 let a životnosti 100 let činí celkové opotřebení stavby při použití lineární metody výpočtu 3%

5 Výpočet ceny objektu ( 13 vyhlášky) Základní cena za m 2 podlahové plochy = Kč 9.992,92 Koeficienty: K1: podle druhu konstrukce (dle přílohy č.4) x K4: podle vybavení stavby x K5: podle polohy (dle přílohy č.14) x Ki: změna cen staveb (dle přílohy č.38) x Kp: prodejnosti (dle přílohy č.39) x Základní cena upravená uvedenými koeficienty = Kč ,28 Cena za celou podlahovou plochu m 2 = Kč ,25 Cena stavby bez opotřebení = Kč ,25 Snížení ceny za opotřebení 3% - Kč ,43 Cena stavby po započtení opotřebení = Kč ,82 Byt č.131/9 v budovách (rozest., či mimo domy vícebytové) Cena celkem Kč ,- 2) Stavební pozemek, parc.č.210 Oceněno podle 28, 28a vyhlášky. Popis Výčet pozemků: parc.č.210 zastavěná plocha a nádvoří o výměře 298 m 2 Úprava ceny pozemku Výhodnost polohy pozemku na území obce ve městech dle odst. 1 písm. g), i) (-40% až +165%) 165% Možnost napojení na rozvod plynu (až +10%) 10% Výpočet ceny stavebního pozemku ( 28, 28a vyhlášky) Základní cena za m 2 stavebního pozemku = Kč 500,- Po započtení % přir.a srážek p.1 (tab.1) = Kč 1.325,- Po započtení 10.00% dalších přirážek a srážek = Kč 1.457,50 Koeficienty: Ki: změna cen staveb (dle přílohy č.38) x Kp: prodejnosti (dle přílohy č.39) x Cena upravená uvedenými koeficienty = Kč 2.721,89 Cena za celou výměru m 2 = Kč ,22 Započtení spoluvl.podílu 13743/48177 = Kč ,50 Stavební pozemek, parc.č.210 Cena celkem Kč ,

6 C. REKAPITULACE 1) Byt č.131/9 v budovách (rozest., či mimo domy vícebytové) Kč ,- 2) Stavební pozemek, parc.č.210 Kč ,- Zjištěná výsledná cena dle cenových předpisů Kč ,- Po zaokrouhlení podle 46 vyhlášky Kč ,- Slovy: Třimilionyšedesátdvatisícesedmsettřicet Kč Stanovení ceny obvyklé srovnávací metodou : Tento způsob stanovení ceny se provádí na principu zejména vlastního sledování trhu nemovitostí, inzerovaných nabídek, vývěsek realitních kanceláří a konzultací s realitními kancelářemi. V zásadě se jedná o vyhodnocení cen realizovaných prodejů srovnatelných typů nemovitostí v dané lokalitě za určité období, které by nemělo přesáhnout délku 1 roku. Dle části C výpisu z katastru nemovitostí LV č pro katastrální území Místek, obec a okres Frýdek - Místek vázne na oceňované nemovitosti omezení dispozičních práv a to Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti Exekutorského úřadu Ostrava, Mgr.Pavel Ender 162 Ex-54/12 ( dle nařízení exekuce č.j. 91 EXE 10834/2012 vydaném Okresním soudem v Ostravě dne ) a další právní vady zapsané na listu vlastnictví. Oceňovaná bytová jednotka se nachází ve Statutárním městě Frýdek - Místek v řadové zástavbě, střední sekce, na ulici Palackého. Dům čp.131 s jednotkou je napojen na inženýrské sítě: veřejný vodovodní řad, kanalizaci, zemní plyn a elektrorozvod. Dům má 2 nadzemní podlaží, je zcela podsklepený a půdního prostoru je využito pro oceňovaný mezonetový byt

7 Oceňovaná nemovitost je specifická, neboť se jedná o mezonetový byt umístěný v podkroví komerční budovy situované v atraktivní lokalitě centra města. S majetkem tohoto druhu, velikosti a technického stavu se běžně neobchoduje a není zde rozvinut trh, ze kterého by se daly zjistit informace o obvyklých cenách. Z výše uvedených důvodů nelze pro stanovení obvyklé ceny použít srovnávací, či jinou obdobnou metodu. Tyto metody mají praktický význam tam, kde existuje aktivní a rozvinutý trh s obdobnými nemovitostmi a cenu obvyklou proto stanovuji na základě těchto skutečností odborným odhadem. Pro informaci uvádím dle databáze znalce a internetové nabídky z října 2012 nemovitosti, kterými jsou byty v osobním vlastnictví o velikosti 4+1 nebo 4+kk, avšak odlišné velikosti, vybavení a umístění v objektu : 1. Byt o velikosti 4+kk (106 m2) Frýdek - Místek, Slezská ve 4.nadzemní podlaží z 5, zděný objekt, novostavba s terasou, cena ,- Kč 2. Byt o velikosti 4+kk (94 m2) Frýdek Místek, ul.nad Lipinou, ve 2.nadz.podlaží ze 2, zděný objekt, el.podlahové vytápění, nedokončené podlahy a sádrokartony cena ,- Kč 3. Byt o velikosti 4+1 (101 m2) Frýdek Místek, ul.horymírova, 3.nadzemní podlaží z 8, panelová budova, dobrý technický stav, okna plastová, cena ,- Kč 4. Byt o velikosti 4+1 (98 m2) Frýdek Místek, ul.jeronýmova, 2.nadzemní podlaží ze 7, budova panelová, byt po celkové rekonstrukci, okna plast, zděné jádro, rohová kuchyň, cena ,- Kč - 7 -

8 Po provedené celkové analýze nemovitosti a na základě dlouhodobého sledování realitního trhu regionu Frýdeckomístecka, s přihlédnutím k současným podmínkám, aktuálním cenám na trhu nemovitostí a se zřetelem na výše uvedená zjištění, s přihlédnutím k místním podmínkám polohy, charakteru nemovitosti a skutečnosti, že předmětná nemovitost je mezonetový byt ve velmi dobrém technickém stavu, v zajímavé lokalitě centra města, odhaduji cenu obvyklou oceňované nemovitosti ve výši ,- Kč Pozn. Znalci nejsou známy závady, které prodejem z dražby nezaniknou a proto není provedeno jejich ocenění v tomto znaleckém posudku. V Ostravě, dne 30.října 2012 D. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne , č.j. Spr. 2029/84, pro základní obor ekonomika, pro odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek je ve znaleckém deníku zapsán pod pořadovým číslem A /12. Znalečné a náhradu nákladů účtuji podle připojené likvidace. Jaromír Klein Hlavní třída 565/ Ostrava - Poruba software PC.System Olomouc - 8 -