Exekutorský úřad Jeseník

Transkript

1 ZNALECKÝ POSUDEK číslo: 129/10/2008 o ceně nemovitostí zemědělského objektu - haly na st.parc.č. 868 v kat.území Mikulovice u Jeseníka, okr.jeseník Objednavatel posudku: Účel posudku: Oceňovací předpis: Oceněno ke dni: 2.října 2008 Posudek vypracoval: EXEKUTORSKÝ ÚŘAD JESENÍK Soudní ekekutor JUDr.Antonín Dohnal Otakara Březiny 229 Zjištění ceny nemovitosti k č.j. 2790/07-13,819/05-17,390/03-28 Ocenění je provedeno podle vyhlášky Ministerstva financí ČR č.3/2008 Sb., o provedení některých ustanovení zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů, ve znění pozdějších předpisů, (oceňovací vyhláška) s účinností od Ivan Irovský Josefa Hory 1293 Posudek byl vypracován ve 3 vyhotoveních, z nichž 2 vyhotovení obdrží žadatel a 1 vyhotovení je uloženo v archívu znalce. Celkem posudek obsahuje 7 stran a přílohy. V Jeseníku, dne 17.října 2008

2 1. NÁLEZ 1.1 Bližší údaje o nemovitosti je to nemovitost, hala pro zemědělské skladovací účely, situovaná v Mikulovicích v areálu ZD směrem na Zlaté Hory, v zastavěné části obce, v místě nejsou inženýrské sítě, pozemky nejsou oploceny, stavba je v užívání cca 38 let, ve stavu odpovídajícímu stáří a užitým prvkům dlouhodobé životnosti železobetonové montované prvky. Stavba je na cizím pozemku. 1.2 Podklady pro vypracování posudku - výpis z katastru nemovitostí Výpis z KN ze dne , snímek mapy, fotografie fasády zem.objektu - prohlídka nemovitosti se zaměřením nemovitostí bez účasti vlastníka dne , - konzultace s Rel.kancelářemi v regionu, šetření v Katastru nemovitostí - literatůra: o Zákon č.151/1997 Sb. o Ross, Brachmann, Holzner : Zjišťování stavební hodnoty budov a obchodní hodnoty nemovitostí o Doc.,Ing.Albert Bradáč,DrSc.- Teorie oceňování nemovitostí I, II o databáze cen stavebních prací URS Praha a.s. 1.3 Vlastnictví oceňované nemovitosti jsou ve spoluvlastnictví - Trifa Ján, Velké Kunětice 107 Podíl 49560/ a spol. a jsou evidovány na LV č. 898 v kat.území Mikulovice u Jeseníka, okr. Jeseník 1.4 Předmětem ocenění je - 1) Hala 2.1 Hala Oceněno podle 3, přílohy č.3 vyhlášky. 2. POSUDEK A OCENĚNÍ Popis Je to montovaná hala z žel.betonových prefabrikátů sloupů. panelů a vazníků, krytina vln.eternit, podlahy betonové, pouze el.instalace, oka nejsou, dveře rovněž nejsou. K prosvětlení jsou laminátové stěny. Slouží k uskladnění píce. Díky použité konstrukci je v dobrém stavu. Je na pozemku jiného vlastníka Charakteristika stavby CZCC: 1271 SKP: Typ podle účelu užití: K - skladování a úprava zeměděl.produktů Druh konstrukce: Montované z dílců betonových tyčových Obestavěný prostor Vrchní stavba 18,35*59,10*7,50+3,00*4,00*4,15 = m 3-2 -

3 Zastřešení 18,35*59.10*2,10/2 = m 3 celkem = m Podlaží Označení Rozměry zastavěné plochy Zastavěná plocha Světlá výška Výška podlaží 1.NP - přízemí 18,35*59, m m 9.70 m 1.NP - přízemí 2 3,00*4, m m 4.20 m Celkem: žádné podzemní a 2 nadzemní podlaží, průměrná zastavěná plocha podlaží je m 2 a prům.výška podlaží je 9.64 m Vybavení stavby Koeficient vybavení stavby K4 = 1 + (0.54 * n). Pol. Konstrukce a vybavení Podíl Úroveň vybavení Obj.podíl části n 7. Úpravy vnitřních povrchů chybí % -0.06* Úpravy vnějších povrchů chybí % * Schody chybí % * Dveře chybí % * Okna chybí % * Ostatní chybí % *1.852 Neuvedené položky mají vybavení standardní a neovlivňují výpočet koeficientu K4. K4 = 1 + (0.54 * n) = 1 + (0.54 * ) = Opotřebení stavby Při stáří 38 let a životnosti 100 let činí celkové opotřebení stavby při použití lineární metody výpočtu 38% Výpočet ceny objektu ( 3 vyhlášky) Základní cena za m 3 obestavěného prostoru = Kč 1.468,- Koeficienty: K1: podle druhu konstrukce (dle přílohy č.4) x K2: podle průměrné zast.plochy podlaží (PZP) K2 = (6.60 / m 2 PZP) x

4 K3: podle průměrné výšky podlaží (PV) K3 = (2.80 / 9.64 m PV) >= 0.60 x K4: podle vybavení stavby x K5: podle polohy (dle přílohy č.14) x Ki: změna cen staveb (dle přílohy č.38) x Kp: prodejnosti (dle přílohy č.39) x Základní cena upravená uvedenými koeficienty = Kč 446,62 Cena za celý obestavěný prostor m 3 = Kč ,63 Cena stavby bez opotřebení = Kč ,63 Snížení ceny za opotřebení 38% - Kč ,28 Cena stavby po započtení opotřebení = Kč ,35 Započtení spoluvl.podílu 49560/ = Kč ,43 Hala Cena celkem Kč ,- 3. REKAPITULACE Zjištěná výsledná administrativní cena celku Kč ,- Zjištěná výsledná administrativní cena podílu 49560/ Kč ,- Po zaokrouhlení podle 46 vyhlášky Kč ,- Slovy: Jednostodvacetsedmtisícdevětsettřicet Kč 4. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne č.j. 2966/80, pro základní obor ekonomika, pro odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek je ve znaleckém deníku zapsán pod pořadovým číslem 129/08. Znalečné a náhradu nákladů účtuji podle samostatného dokladu. Ivan Irovský Josefa Hory 1293 V Jeseníku, dne 17.října

5 STANOVENÍ POSTUPU URČENÍ OBVYKLÉ CENY Formulace obvyklé ceny Pro zjištění obvyklé ceny nemovitosti je využita citace zákona č.151/1997 Sb. "O oceňování majetku". Dle 2, je cena nemovitosti určena cenou obvyklou, t.j. cenou, která by byla dosažena při prodeji stejného, popřípadě obdobného majetku v obvyklém obchodním styku v tuzemsku, přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobní poměry prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Předpoklady stanovení obvyklé ceny Předmětem ocenění jsou pouze výše uvedené nemovitosti bez dalších vazeb Předpokládá se bezzávadové vlastnické právo k oceňované nemovitosti tj. totožný vlastnický vztah k nemovitosti, prosté všech zadržovacích a omezovacích práv, služebností, břemen či zadlužení. Vychází se z toho, že všechny informace a podklady, které byly znalci předloženy a poskytnuty objednatelem, jsou pravdivé. Výsledkem je tržní cena, která by měla být na místním trhu zpětně dosažitelná a lze ji definovat jako "finanční částku, kterou je možné získat prodejem majetku mezi dobrovolně a legálně jednajícím potencionálním kupujícím a prodávajícím". Přitom obě zúčastněné strany mají zájem na uskutečnění transakce a nejsou ovlivněny jakýmkoliv nátlakem nebo zvláštní motivací typu nekalé soutěže ať už ze strany kupujícího nebo ze strany prodávajícího a znají všechna relevantní fakta o předmětu prodeje. Volba oceňovacích metod Pro zjištění ceny jsou dále užity standardní, obecně užívané a uznávané metody. Jedná se o standardní mezinárodních metody, ovšem se zohledněním specifického prostředí České republiky a Jesenicka. Vychází se z mezinárodně uznávaných metod zjišťování tržní hodnoty na bázi - a) srovnávací hodnoty b) věcné hodnoty c) výnosové metody s následnou analýzou výsledků těchto dílčích hodnot včetně promítnutí konkrétních podmínek trhu nemovitostí na Jesenicku a v regionech podobných. V tomto případě je již v předchozí části posudku stanovena hodnota věcná - administrativní, která je dále upravena o opotřebení na cenu reprodukční a úpravou koeficientem prodejnosti pak oscilující relativně k ceně obvyklé. Tato reprodukční cena podílu na nemovitosti, činí ,- Kč. Je však nutno upozornit, že tato cena je stejně cenou syntetickou administrativní, neboť podstatně nereflektuje stav trhu k datu ocenění. Zároveň je nutno konstatovat, že věcnou hodnotu trh zásadně neakceptuje vzhledem k velmi vysoké ceně stavebních prací a to i přes snížení o opotřebení. Hodnota výnosová - je založena na kapitalizaci přepokládaného stabilizovaného čistého ročního zisku z nájemného, t.j. hrubý výnos minus správní, provozní a další náklady mimo těch, které nejsou součástí předpokládaného nájmu. Čistý výnos je kapitalizován na základě odhadnuté tržní úrokové míry na principu věčné renty. Obdobné objekty se nepronajímají. Obecně a i v tomto případě se pokládá za nejpřesnější hodnota stanovená srovnáním, která je dále při stanovení obvyklé ceny použita

6 Ocenění - Zpracovatel ocenění použil při tomto způsobu ocenění databanku realizovaných prodejů nemovitostí v regionu různých realitních kanceláří, se zvláštním zaměřením na předmětný segment trhu. Je možno konstatovat, že na trhu poptávka po obdobných nemovitostech v dané lokalitě minimální. Oceňovaná nemovitost se nachází téměř na konci obce na okraji zemědělského areálu, je dostupná ze státní silnice přes trať ČD. K dispozici nejsou inž.sítě. Po zvážení všech faktorů se jeví jako reálné, že optimální tržní hodnota bude vyšší než event.hodnota výnosová a k věcné hodnotě nižší. Jak již bylo výše řečeno, bude se tato hodnota pohybovat v blízkosti hodnoty porovnávací. Dle obchodovaných obdobných nemovitostí v regionu, dle vlastní databáze a realizovaných prodejů několika realitních kanceláří, působících na Jesenicku, (Gambit Reality, All Reality, DeltaReal.,REKIN Jeseník, atd. ), s ohledem na výše citované skutečnosti, stanovuji tržní hodnotu oceňovaných nemovitostí max. na Slovy : stopadesáttisíc Kč ,-Kč PRÁVA A ZÁVADY SPOJENÉ S NEMOVITOSTÍ nemovitost je zatížena Okresního soudu o nařízení exekuce, pro které je zpracováno toto ocenění. REKAPITULACE CEN usnesením 1) - Hala ( LV č. 898) - cena administrativní celé LV Kč ,- - cena administrativní podíl 49560/ Kč ,- 2) - Hala ( LV č. 898) - cena obvyklá - tržní podíl 49560/ Kč ,- Slovy: stoppadesáttisíc Kč 3) Práva a závady na nemovitosti Kč 0,- V Jeseníku, dne 17.října 2008 Ivan Irovský Horova

7 Stavba na parc.č