Znalecký posudek č /2016 v oboru ekonomika, pro odvětví ceny a odhady nemovitostí

Transkript

1 Znalecký posudek č /2016 v oboru ekonomika, pro odvětví ceny a odhady nemovitostí o obvyklé ceně podílu na nemovité věci pozemku parcelní číslo 5879 v katastrálním území Ořechov, obci Ořechov, okrese Brno-venkov Objednatel posudku: Exekutorský úřad Brno-město Cejl 494/ Brno Usnesení č.j. 169 EX 6347/14-62 ze dne Účel posudku: ocenění podílu na nemovité věci v exekučním řízení Podle stavu ke dni (místní šetření) posudek vypracoval: Ing. Bc. Ewa Hradil Moravní Otrokovice Posudek obsahuje 10 stran textu včetně titulního listu a příloh a předává se objednateli ve 2 vyhotovení v listinné podobě a 1 v elektronické podobě na CD. V Otrokovicích, dne 30. září

2 Obsah: str. A. Nález 1. Znalecký úkol 3 2. Informace o nemovité věci 3 3. Podklady pro vypracování posudku 3 4. Použitá literatura 3 5. Metody zjištění hodnoty 3 6. Vlastnické a evidenční údaje 4 7. Věcná břemena, závazky a omezení 4 8. Přírodní katastrofy, povodňové a radonové riziko 4 9. Základní popis lokality Kopie katastrální mapy 5 B. Posudek 1. Ocenění dle platných předpisů cena dle vyhlášky č. 345/2015 Sb. a č. 53/2016 Sb Zjištění ceny nemovité věci, která je v místě a čase obvyklá 5 C. Rekapitulace 8 D. Přílohy 9 2

3 A. Nález: 1. Znalecký úkol: Znalecký posudek je vypracován na základě usnesení soudního exekutora ze dne , exekuční řízení č.j. 169 EX 6347/ Úkolem znalce je: ocenění podílu na nemovité věci se samostatným uvedením ceny obvyklé dle zvláštního předpisu, a jejích součástí, tj. vše, co k ní podle povahy náleží a nemůže být odděleno, aniž by se tím nemovitá věc znehodnotila a její příslušenství, tj. nemovité či movité věci, které byly vlastníkem věci hlavní určené, aby s ní byly užívány. Předmětem ocenění je nemovitá věc pozemek parcelní číslo 5879 orná půda v katastrálním území Ořechov, obec Ořechov, okres Brno-venkov. 2. Informace o nemovitosti: Kraj : Jihomoravský Okres : Brno-venkov Obec : Ořechov Katastrální území : Ořechov 3. Podklady pro vypracování ocenění: 1) Výpis z katastru nemovitostí pro katastrální území Ořechov, LV č ze dne ) Katastrální mapa dle cuzk.cz. 3) Ortofotomapa s předmětným pozemkem 4) Místní šetření ze dne , fotodokumentace 5) Vlastní databáze nemovitostí a informace spolupracujících znalců 6) Informace a sdělení získané z místních realitních kanceláří, obecního úřadu a jiných subjektů 7) Fotodokumentace 4. Použitá literatura: E. Zákon č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku v platném znění. F. Vyhláška č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., vyhlášky č. 345/2015 Sb. a vyhlášky č. 53/2016 Sb., kterou se provádějí ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. v platném znění o oceňování majetku. G. Bradáč, A.: Teorie oceňování nemovitostí, Akademické nakladatelství CERM Brno, s.r.o., Brno H. Bradáč, A., Fiala, J.: Nemovitosti - oceňovaní a právní vztahy, LINDE, a.s. - Právnické a ekonomické nakladatelství Bohumily Hořínkové a Jana Tuláčka, Praha Metody zjištění hodnoty: a) Ocenění dle platných předpisů cena dle vyhlášky č. 345/2015 Sb. a č. 53/2016 Sb. V této části je zjištěna administrativní cena oceňovaného souboru nemovitých věcí dle platného oceňovacího předpisu Vyhláška č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb. vyhlášky č. 345/2015 Sb. a vyhlášky č. 53/2016 Sb. b) Zjištění ceny nemovité věci, která je v místě a čase obvyklá a určení výše obvyklého nájemného V této části bude nejprve provedena analýza trhu s obdobnými nemovitými věcmi, bude tedy zjištěna srovnatelná cena, na základě které bude určena cena nemovité věci, která je v místě a čase obvyklá - obvyklá cena. Definice obvyklé ceny dle 2 zákona č. 151/1997 Sb. v platném znění:...obvyklou cenou se rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním. 3

4 Nelze opomenout ani zjištění možného budoucího využití nemovité věci. Určení ceny porovnávacím způsobem vychází z informací zjištěných o realizovaných obchodech obdobného majetku. Jako relevantní se v tomto případě pokládají kupní smlouvy, informace účastníků trhu, spolupracujících znalců a odhadců, obcí, realitních kanceláří a vlastní databáze statistických údajů. Postup pro oceňování pozemků porovnávacím způsobem: Na základě skutečného užití oceňovaného pozemku bude zjištěna cena obdobných prodaných pozemků případně cena nabídek obdobných pozemků, popřípadě kombinace výše uvedeného. U všech informací platí pravidlo aktuálnosti cen, tedy stáří do 12-ti měsíců, popřípadě 6-ti měsíců. U nabídkových cen je možné použít objektivizační koeficient v rozmezí 0,7 1,0 se zdůvodněním, zohledňující zejména transakční náklady, nebo dobu zveřejnění nabídky. Kritéria pro výběr porovnatelných případů jsou u pozemků: lokalita, účel užití, vybavenost, velikost, komerční využití, charakter a úroveň zastavěnosti, právní stav a zohlednění věcných práv. Zjištěným cenám se následně přidělí body v rozmezí 1 až 3, vyjadřující míru shody s oceňovaným pozemkem a určí se základní cena, jako vážený průměr cenových údajů a jim přiřazených vah. Základní cenu lze dále upravit cenovými faktory zohledňujícími: polohu pozemku, vlastnické vztahy, právní vztahy a další širší vztahy. Jednotlivé faktoru mohou cenu snížit nebo zvýšit až o 20%. Určení obvyklé ceny: K určení obvyklé ceny je nutno přistupovat komplexně a zhodnotit všechny faktory a vlivy na cenu, včetně zjištění možného budoucího využití nemovité věci. Cena obvyklá vychází z porovnávací ceny obdobného majetku na trhu s nemovitými věcmi a to jak z již realizovaných obchodů, tak i nabídek. Neopomenutelnou součástí je také zohlednění ceny určené dle vyhlášky o oceňování majetku. 6. Vlastnické a evidenční údaje: Dle předloženého výpisu z katastru nemovitostí LV č je pan Jiří Janíček, nar. dne bytem Brno, Koniklecová 443/2 vlastníkem podílu ve výši id. ½ na oceňované na nemovité věci pozemku parcelní číslo 5879 orná půda o celkové výměře 727,0 m 2 v katastrálním území Ořechov, obci Ořechov, okrese Brno-venkov. 7. Věcná břemena, závazky a omezení: Dle listu vlastnického neváznou na oceňovaném pozemku žádná věcná břemena, část parcely leží v ochranném pásmu nadzemního elektrického vedení, které užívání pozemku k zemědělským účelům neomezuje. Pozemek je užíván nájemním způsobem, hospodařícím subjektem je AGRO Ořechov, IČ , se sídlem Ořechov, Syrovická Přírodní katastrofy, povodňové a radonové riziko: Jedná se o zemědělskou půdu, přírodní živly tuto plochu neohrožují. Radonové riziko se neuvažuje. 9. Základní popis lokality: Obec Vesnice Ořechov se nachází na území okresu Brno venkov a náleží pod Jihomoravský kraj. Příslušnou obcí s rozšířenou působností je město Šlapanice. Obec Ořechov se rozkládá asi čtrnáct kilometrů jihozápadně od centra Brna a osmnáct kilometrů jihozápadně od města Šlapanice. Počet trvale žijících osob této středně velké obce činí 2599 obyvatel. 4

5 Vesnice Ořechov leží v průměrné výšce 302 metrů nad mořem. Celková katastrální plocha obce je 1969 ha, z toho orná půda zabírá sedmdesát dva procent. Lesy zabírají pouze kolem jedné desetiny katastru obce. V obci Ořechov se pěstuje také víno. Posuzovaná nemovitá věc Předmětem ocenění je pozemek orné půdy, jež je součástí honu v jižní části katastru ležící za zahradami rodinných domů. Pozemek je obhospodařován zemědělským subjektem v souladu s evidencí na základě nájemní smlouvy vložené do veřejné evidence LPIS. Obsah ocenění: 6 zemědělský pozemek parcelní číslo 5879 v katastrálním území a obci Ořechov podíl id. ½ 10. Kopie katastrální mapy: Pozemek parcelní číslo 5879 orná půda, katastrální území a obci Ořechov B. Posudek: 1. Ocenění dle platných předpisů cena dle vyhlášky č. 345/2015 Sb. a č. 53/2016 Sb. 6 zemědělský pozemek parcelní číslo 5879, k.ú. Ořechov podíl ve výši id. 1/2 Ocenění zemědělského pozemku dle 6 vyhlášky parc. číslo výměra BPEJ jed. cena úprava úprava jedn. cena podíl celkem m2 - Kč/m Kč/m2 Kč/m2 - Kč ,30 80% 3,44 7,7400 0, , ,61 80% 2,89 6,4980 0,5 604, ,49 80% 1,19 2,6820 0,5 308, Cena podílu na pozemku 2 116,31 Administrativní cena podílu na nemovité věci ke dni ocenění činí (zaokr.) id. ½ 2.120,00 Kč 2. Zjištění ceny nemovité věci, která je v místě a čase obvyklá 6 zemědělský pozemek orná půda parcelní číslo 5879, k.ú. a obec Ořechov Předmětem ocenění je podíl na pozemku orné půdy - parcela číslo 5879, který je součástí honu poblíž zastavěné části katastru obce Ořechov. Půda je aktivně obdělávaná zemědělským družstvem na základě pachtovní smlouvy. Je tedy zřejmé, že nabyvatel ihned získá pachtovné, to se však jen v některých regionech ČR odvíjí od výše dotace, většinou se jedná o 1 3 % z průměrné ceny půdy v katastru, která v katastru Ořechov dosahuje atraktivní hodnoty 13,47 Kč/m 2. Pacht z hektaru půdy se pak pohybuje od , ,00 Kč/rok a je v této částce zahrnutá i daň z vlastnictví nemovitých věcí (0,75 % 5

6 z průměrné ceny půdy v katastru, v daném případě 1 010,00 Kč/rok). Je ovše nutno mít na paměti, že předmětem ocenění je podíl na ploše pouhých 727,0 m 2. Analýza trhu: Nabídky obdobných pozemků v místě: Nabídka č. 1 Místo zveřejnění: Datum inzerce: Subjekt: RK Text inzerce: Dražba podílu na zemědělském pozemku v katastrálním území Červený Kostelec. Inzerce: Objektivizační koeficient: 1,0 jedná se o nabídku v dražbě, jen podíl Cena za m 2 : 4,00 Kč/m 2 Nabídka č. 2 Bodové zhodnocení dle míry shody: 3 maximální shoda Místo zveřejnění: Datum inzerce: Subjekt: RK Text inzerce: Nabízíme k prodeji zemědělskou půdu v katastrální území Přibyslav nad Metují LV 80. Jedná se o 10,5 ha orné půdy. Pozemky nejsou zatíženy nájemní smlouvou, tzn. volné k hospodaření. Požadujeme zaplacení daně z nabytí nemovitých věcí. Inzerce: Objektivizační koeficient: 0,8 nabídková cena s provizí RK, navíc platba daně Cena za m 2 : 25,00 Kč/m 2 Nabídka č. 3 Bodové zhodnocení dle míry shody: 2 částečná shoda Místo zveřejnění: reality.idnes.cz Datum inzerce: Subjekt: RK Text inzerce: Nabízíme k prodeji zemědělské pozemky o celkové výměře m² na okraji obce Božanov, okres Náchod. Obec se rozkládá podél Božanovského potoka pod Broumovskými stěnami, na samé hranici s Polskou republikou. Pozemky jsou v současné době obhospodařovány s nájemním vztahem a jsou převážně zavedeny v LPISu - možnost dotace. Prodej možný pouze jako celek. 6

7 Inzerce: Objektivizační koeficient: 0,9 jedná se o nabídku realitní kanceláře včetně provize a právního servisu Cena za m 2 : 18,00 Kč/m 2 Bodové zhodnocení dle míry shody: 2 částečná shoda Vyhodnocení základní ceny a její úpravy: Výpočet váženého průměru cen z uvedených příkladů nabídek prodejů: Uznačení Cena Kč za m 2 Objektivizační koeficient Bodové zhodnocení dle míry shody Upravená cena Kč za m 2 Nabídka č.1 4,00 1,00 3 4,00 Nabídka č.2 25,00 0, ,00 Nabídka č.3 18,00 0, ,20 Vážený průměr základních cen v Kč za m 2 12,06 Úprava základní ceny: 1. Poloha pozemku vzhledem k jeho konkrétnímu účelu využití (hodnocení 0,8 1,2) Zemědělský pozemek aktivně obhospodařován. Poloha je k tomuto účelu vhodná, s dobrým přístupem. 2. Vlastnické vztahy (hodnocení 0,8 1,2) Pozemek je ve výlučném vlastnictví. 3. Právní vztahy (hodnocení 0,8 1,2) Posuzovaný pozemek není právně zatížen, přitom nad jeho částí běží nadzemní elektrické vedení, navíc se jedná o plochu v ochranném pásmu vodního zdroje. 4. Širší vztahy (hodnocení 0,8 1,2) Pozemek lze užívat v souladu s evidencí, je užíván hospodařícím subjektem. Pacht v místě je relativně nízký. Vážený průmer upravených základních cen (Kč/m2) 12,06 Číslo faktoru Název faktrou Hodnota faktoru 1 Poloha pozemku 1,05 2 Vlastnikcé vztahy 1,00 3 Právní vztahy 0,90 4 Širší vztahy 0,95 Upravená základní cena v Kč za m 2 10,83 Základní upravená cena dle metody srovnání je 10,83 Kč/m 2. Určení obvyklé ceny: Hlavními vstupními daty pro určení ceny zemědělské půdy, která je v daném čase a místě obvyklá, bude administrativní cena, cena určená porovnáním a průměrná cena zemědělské půdy v katastru dle platného cenového věstníku. 7

8 Konkrétně tedy cena administrativní ve výši 7,50 Kč/m 2, cena srovnávací ve výši 10,83 Kč/m 2 a cena dle platného cenového věstníku v katastru 13,47 Kč/m 2. Posuzovaná parcela je zařazená do tří bonitních stupňů, ovšem cena posuzované půdy je nízká, kvalita půdy v místě je podstatně horší než průměrná cena půdy v katastru. Nemá to vliv na výši pachtovného, které se obecně odvíjí od průměrné ceny půdy v katastru, nikoliv o konkrétní výše BPEJ parcely. Územní plán obce pak nepředpokládá jiné využití území, než k zemědělským účelům. S ohledem na výše uvedené určuji cenu v místě a čase obvyklou za podíl na posuzovaném pozemku ve výši Obvyklá cena podílu na nemovité věci ke dni ocenění id. ½ 3.500,00 Kč C. Rekapitulace: Administrativní cena nemovité věci id. ½ 2.120,00 Kč Obvyklá cena nemovité věci id. ½ 3.500,00 Kč Obvyklou cenu podílu ve výši id. ½ na posuzované nemovité věci zapsané na LV č. 1886, tj. id. ½ pozemku parcelní číslo 5879 orná půda v katastrálním území Ořechov, obci Ořechov, okrese Brnovenkov vyjádřenou ve formě obvyklé ceny ve smyslu zák. č. 151/97 Sb. určuji ve výši: 3.500,00 Kč Slovy: třisitícepětsetkorunčeských korun českých Parcela částečně leží v ochranném pásmu nadzemního elektrického vedení, je zde uzavřená platná pachtovní smlouva. Tyto skutečnosti výslednou cenu dle tohoto posudku nesnižují. Znalec není kompetentní rozhodnout, zda pachtýř či spoluvlastník mají předkupní právo k posuzovanému podílu na nemovité věci. V Otrokovicích, dne 30. září 2016 Vypracoval: Ing. Bc. Ewa Hradil Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podala jako znalkyně jmenovaná rozhodnutím Krajského soudu v Brně ze dne čj.: Spr 1099/95 pro základní obor ekonomika, pro odvětví ceny a odhady nemovitostí, obor stavebnictví, odvětví stavby obytné a průmyslové. Znalecký úkon je zapsaný pod pořadovým číslem /2016 znaleckého deníku. Znalečné a úhradu nákladů účtuji podle připojené likvidace na základě dokladu číslo 189/16. 8

9 D. Přílohy: Mapové podklady: Kopie katastrální mapy podložená ortofotem s pozemkem parcelní číslo 5879 orná půda v katastrálním území a obci Ořechov, okres Brno-venkov. Fragment územního plánu obce ořechov Fotodokumentace: Hon, jehož součástí je pozemek p.č. 5879, k.ú. Ořechov 9

10 Výpis z katastru nemovitostí: 10