Znalecký posudek č /2018 v oboru ekonomika, pro odvětví ceny a odhady nemovitostí

Transkript

1 Znalecký posudek č /2018 v oboru ekonomika, pro odvětví ceny a odhady nemovitostí o obvyklé ceně nemovitých věcí pozemků parcelní číslo st. 410, st. 528 a 1735 v katastrálním území Tlumačov na Moravě, obci Tlumačov, okrese Zlín Objednatel posudku: dražební společnost PROKONZULTA, a.s. IČ Křenová 299/ Brno Objednávka ze dne KSBR 27 INS 10915/2016 Účel posudku: stanovení obvyklé ceny nemovitých věcí v insolvenčním řízení Podle stavu ke dni posudek vypracoval: Ing. Bc. Ewa Hradil Tyršova 2376/ Holešov Posudek obsahuje 9 stran textu včetně titulního listu a příloh a předává se objednateli ve 2 vyhotoveních v listinné podobě a 1 v elektronické podobě prostřednictvím u. V Holešově, dne 11. prosince

2 A. Nález: 1. Znalecký úkol: Znalecký posudek je vypracován na základě požadavku objednatele. Úkolem znalce je: ocenění nemovitých věcí se samostatným uvedením ceny obvyklé dle zvláštního předpisu, a jejich součástí, tj. vše, co k nim podle povahy náleží a nemůže být odděleno, aniž by se tím nemovité věci znehodnotily a jejich příslušenství, tj. nemovité či movité věci, které byly vlastníkem věci hlavní určené, aby s ní byly užívány. Předmětem ocenění jsou nemovité věci pozemky parcelní číslo st. 410 zastavěná plocha a nádvoří, zbořeniště, parcelní číslo st. 528 zastavěná plocha a nádvoří, zbořeniště a parcelní číslo 1735 orná půda v katastrálním území Tlumačov na Moravě, obci Tlumačov, okrese Zlín. 2. Informace o nemovitých věcech: Kraj: Okres: Obec: Katastrální území: 3. Podklady pro vypracování ocenění: Dodané zadavatelem: Zlínský Zlín Tlumačov Tlumačov na Moravě 1) Výpis z katastru nemovitostí pro katastrální území Tlumačov na Moravě, LV č. 838 ze dne Zjištěné znalcem: 1) Kopie katastrální mapy dle cuzk.cz 2) Mapa okolí a obce včetně panoramatických pohledů na oceňované nemovité věci 3) Informace o obci a okolí z internetových serverů 4) Malý lexikon obcí ) Informace a sdělení získané z veřejných seznamů 4. Použitá literatura: A. Zákon č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku v platném znění. B. Bradáč, A.: Teorie oceňování nemovitostí, Akademické nakladatelství CERM Brno, s.r.o., Brno C. Bradáč, A., Fiala, J.: Nemovitosti - oceňovaní a právní vztahy, LINDE, a.s. - Právnické a ekonomické nakladatelství Bohumily Hořínkové a Jana Tuláčka, Praha Metody zjištění hodnoty: Zjištění ceny nemovitých věcí, která je v místě a čase obvyklá V této části bude nejprve provedena analýza trhu s obdobnými nemovitými věcmi, bude tedy zjištěna srovnatelná cena, na základě které bude určena cena nemovité věci, která je v místě a čase obvyklá - obvyklá cena. Definice obvyklé ceny dle 2 zákona č. 151/1997 Sb. v platném znění:...obvyklou cenou se rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním. Nelze opomenout ani zjištění možného budoucího využití nemovité věci. Určení ceny porovnávacím způsobem vychází z informací zjištěných o realizovaných obchodech obdobného majetku. Jako relevantní se v tomto případě pokládají kupní smlouvy, informace účastníků trhu, spolupracujících znalců a odhadců, obcí, realitních kanceláří a vlastní databáze statistických údajů. 2

3 Postup pro oceňování pozemků porovnávacím způsobem: Na základě skutečného užití oceňovaného pozemku bude zjištěna cena obdobných prodaných pozemků, pokud toto nebude možné tak cena nabídek obdobných pozemků, popřípadě kombinace výše uvedeného. U všech informací platí pravidlo aktuálnosti cen, tedy stáří do 12-ti měsíců, popřípadě 6-ti měsíců. U nabídkových cen je možné použít objektivizační koeficient v rozmezí 0,7 1,0 se zdůvodněním, zohledňující zejména transakční náklady, nebo dobu zveřejnění nabídky. Kritéria pro výběr porovnatelných případů jsou u pozemků: lokalita, účel užití, vybavenost, velikost, komerční využití, charakter a úroveň zastavěnosti, právní stav a zohlednění věcných práv. Zjištěným cenám se následně přidělí body v rozmezí 1 až 3, vyjadřující míru shody s oceňovaným pozemkem a určí se základní cena, jako vážený průměr cenových údajů a jim přiřazených vah. Základní cenu lze dále upravit cenovými faktory zohledňujícími: polohu pozemku, vlastnické vztahy, právní vztahy a další širší vztahy. Jednotlivé faktoru mohou cenu snížit nebo zvýšit až o 20%. Určení obvyklé ceny: K určení obvyklé ceny je nutno přistupovat komplexně a zhodnotit všechny faktory a vlivy na cenu, včetně zjištění možného budoucího využití nemovité věci. Cena obvyklá vychází z porovnávací ceny obdobného majetku na trhu s nemovitými věcmi a to jak z již realizovaných obchodů, tak i nabídek. Neopomenutelnou součástí je také zohlednění ceny určené dle vyhlášky o oceňování majetku. 6. Vlastnické a evidenční údaje: Dle předloženého výpisu z katastru nemovitostí LV č. 838 je pan Michael Příkazský, nar. dne bytem Zlín, Podlesí I č.p vlastníkem oceňovaných nemovitých věcí pozemků parcelní číslo st. 410 zastavěná plocha a nádvoří, zbořeniště o výměře 46,0 m 2, parcelní číslo st. 528 zastavěná plocha a nádvoří, zbořeniště o výměře 76,0 m 2 a parcelní číslo 1735 orná půda o výměře 359,0 m 2 v katastrálním území Tlumačov na Moravě, obci Tlumačov, okrese Zlín. 7. Věcná břemena, závazky a omezení: K nemovitým věcem se dle listu vlastnictví neváží věcná břemena ani jiná omezení. Finanční závazky vlastníka evidované na předloženém LV se do výsledné ceny nemovitých věcí dle tohoto posudku nezahrnují. Převod nemovitých věcí nepodléhá odvodu DPH. 8. Přírodní katastrofy, povodňové a radonové riziko: Dle mapy záplavových území je v dané lokalitě nízké riziko povodně. V místě nehrozí sesuv půdy. Pozemky se nenacházejí v poddolovaném území ani zde není hrozba jiných přírodních katastrof. Radonové riziko se nezvažuje. 9. Základní popis lokality: Obec Obec Tlumačov leží na území okresu Zlín a náleží pod Zlínský kraj. Příslušnou obcí s rozšířenou působností je město Otrokovice. Tlumačov se nachází přibližně 3 km severně od Otrokovic a 10 km severozápadně od Zlína. Úředně žije v katastru této obce 2472 obyvatel (Malý lexikon obcí 2017). Děti školního věku mohou v obci navštěvovat základní školu, předškoláci mohou chodit do mateřské školy. Pro využití volného času je v obci k dispozici sportovní hřiště a jiné sportoviště. V obci má ordinaci několik lékařů. Dále bychom v obci našli knihovnu, kostel, hřbitov, poštovní úřad a síť obchodů a služeb. Místní obyvatelé mohou využívat plynofikaci, kanalizaci i veřejný vodovod. Obec Tlumačov leží v průměrné výšce 186 metrů nad mořem. Celková katastrální plocha obce je 1552 ha. 3

4 Posuzované nemovité věci Předmětem ocenění jsou pozemky evidované jako zastavěná plocha a nádvoří - zbořeniště, jedná se o parcely v lokalitě Metlov, kde v roce 1997 po povodních byly některé kotovicové domy zbourány, a pozemky nejsou z důvodu své malé výměry znovu zastavěny. Pozemky jsou zařazeny v územním plánu obce Tlumačov jako stabilizované plochy bydlení. Celková plocha pozemků je malá a zároveň netvoří souvislou plochu. Pozemky jsou rovinné, se svažitostí do 15 %. V místě je možnost napojení na všechny inženýrské sítě v obci. Občanská vybavenost obce je dobře dostupná. Obyvatelstvo v okolí je bezproblémové. V obci Tlumačov není zpracována cenová mapa stavebních pozemků. Parcela číslo 1735 je evidovaná i užívaná jako orná půda, leží mimo zastavěné i zastavitelné území obce Tlumačov. Jedná o plochu zemědělskou obhospodařovanou nájemním způsobem. Nájemní smlouva nebyla znalci doložena. V územním plánu obce je pozemek veden jako nezastavitelná plocha zemědělská. V případě zemědělské půdy jde o parcely bonitované půdně ekologickou jednotkou, jsou zde uplatněny přirážky k ceně zemědělské půdy, jedná se o území obce sousedící s obcí s počtem tisíc obyvatel. Nebyly zjištěny skutečnosti pro aplikaci srážek se základní ceny. Obsah ocenění: a) Stavební pozemky parcelní číslo st. 410 a st. 528 v katastrálním území Tlumačov na Moravě, obci Tlumačov, okres Zlín b) Zemědělský pozemek parcelní číslo 1735 v katastrálním území Tlumačov na Moravě, obci Tlumačov, okres Zlín 10. Kopie katastrální mapy: Pozemky zapsané na LV č. 838, které jsou předmětem ocenění, v katastrálním území Tlumačov na Moravě, obci Tlumačov, okres Zlín. B. Posudek: Zjištění ceny nemovitých věcí, která je v místě a čase obvyklá a) Stavební pozemky parcelní číslo st. 410 a st. 528 v katastrálním území Tlumačov na Moravě, obci Tlumačov, okres Zlín Předmětem ocenění jsou pozemky evidované jako zastavěná plocha a nádvoří, zbořeniště v katastrálním území Tlumačov na Moravě, v obci Tlumačov, okrese Zlín. Jedná se o menší pozemky, které jsou součástí větší plochy stavební proluky v zastavěném území obce. Pozemky jsou zařazeny v územním plánu obce Tlumačov jako stabilizované plochy bydlení. Pozemky je možné také využívat v jednotném funkčním celku se sousedními stavbami jiných vlastníků. Pro určení porovnávací ceny bude z údajů o prodejích a nabídkách prodejů určena cena za m 2 plochy obdobných pozemků zastavitelných ploch, popřípadě zahrad v zastavěném území obce užívaných společně se stavbami jiných vlastníků. 4

5 Analýza trhu: Uskutečněné prodeje obdobných pozemků v místě a okolí: Prodej č. 1 Místo zveřejnění: KN Datum prodeje: Číslo řízení: V-2808/ Popis: Uskutečněný prodej stavebního pozemku zastavěného stavbou jiného vlastníka v obci Tlumačov. Dle územního plánu je pozemek určený jako stabilizovaná plocha bydlení. Celková plocha pozemku činila 20,0 m 2. Celková sjednaná cena 1.400,00 Kč. Jednotková cena: 70,00 Kč/m 2 Prodej č. 2 Bodové zhodnocení dle míry shody: 2 stavební pozemek zastavěný stavbou jiného vlastníka, obdobná velikost Místo zveřejnění: KN Datum prodeje: Číslo řízení: V-4760/ Popis: Uskutečněný prodej pozemku užívaného jako zahrada se stavbou jiného vlastníka v obci Tlumačov. Dle územního plánu je pozemek určený jako stabilizovaná plocha bydlení. Celková plocha pozemku činila 352,0 m 2. Celková sjednaná cena ,00 Kč. Jednotková cena: 150,00 Kč/m 2 Vyhodnocení základní ceny a její úpravy: Výpočet váženého průměru cen z uvedených příkladů nabídek prodejů: Bodové zhodnocení dle míry shody: 1 pozemek zahrady, větší rozsah Uznačení Cena Kč za m 2 Objektivizační Bodové zhodnocení dle Upravená cena koeficient míry shody Kč za m 2 Prodej č. 1 70,00 1, ,00 Prodej č ,00 1, ,00 Vážený průměr základních cen v Kč za m 2 96,67 Úprava základní ceny: 1. Poloha pozemku vzhledem k jeho konkrétnímu účelu využití (hodnocení 0,8 1,2) Malá plocha určená dle územního plánu pro bydlení ve stavební proluce v zastavěném území obce, s dostupnou občanskou vybaveností. Samostatně nelze zastavět. 2. Vlastnické vztahy (hodnocení 0,8 1,2) Pozemky jsou ve výlučném vlastnictví. 3. Právní vztahy (hodnocení 0,8 1,2) Na pozemcích nejsou evidovány věcná břemena ani jiná omezení užívání. 4. Širší vztahy (hodnocení 0,8 1,2) Pozemky nespadají pod zvláštní ochranu z hlediska životního prostředí. Dle územního plánu je plocha zastavitelná. Technická infrastruktura kompletní a dopravní dostupnost dobrá. Vážený průmer upravených základních cen (Kč/m2) 96,67 Číslo faktoru Název faktrou Hodnota faktoru 1 Poloha pozemku 0,95 2 Vlastnikcé vztahy 1,00 3 Právní vztahy 1,00 4 Širší vztahy 1,00 Upravená základní cena v Kč za m 2 91,84 Základní upravená cena dle metody srovnání je 91,84 Kč/m 2. Celková výměra pozemků činí 122,0 m 2, cena metodou porovnání tedy činí ,48 Kč. S ohledem na výše uvedené určuji cenu v místě a čase obvyklou za posuzované nemovité věci ve výši: Obvyklá cena nemovitých věcí ke dni ocenění ,00 Kč 5

6 b) Zemědělský pozemek parcelní číslo 1735 v katastrálním území Tlumačov na Moravě, obci Tlumačov, okres Zlín Předmětem ocenění je pozemek evidovaný jako orná půda v katastrálním území Tlumačov na Moravě, obci Tlumačov, okrese Zlín. Pozemek je užíván nájemním způsobem, v souladu s evidencí v katastru nemovitostí i územním plánem obce Tlumačov. Pozemek je mírně nadprůměrné zemědělské kvality, a je součástí rozsáhlého zemědělského honu situovaného západně od zastavěného území obce. Pro určení porovnávací ceny bude z údajů o prodejích a nabídkách prodejů určena cena za m 2 plochy obdobných pozemků zemědělsky obhospodařovaných pozemků mimo zastavěné území obce. Analýza trhu: Uskutečněné prodeje obdobných pozemků v místě a okolí: Prodej č. 1 Místo zveřejnění: KN Datum prodeje: Číslo řízení: V-2688/ Popis: Uskutečněný prodej zemědělských pozemků, mimo jiné také ve stejném zemědělském honu, v obci Tlumačov. Celková plocha pozemků činila 2.253,0 m 2. Celková sjednaná cena ,00 Kč. Jednotková cena: 11,76 Kč/m 2 Prodej č. 2 Bodové zhodnocení dle míry shody: 2 obdobné pozemky v různých zemědělských honech ve stejné obci Místo zveřejnění: KN Datum prodeje: Číslo řízení: V-3564/ Popis: Uskutečněný prodej zemědělských pozemků v obcích Tlumačov a Napajedla. Celková plocha pozemků činila ,0 m 2. Celková sjednaná cena ,00 Kč. Jednotková cena: 14,05 Kč/m 2 Prodej č. 3 Bodové zhodnocení dle míry shody: 1 obdobné pozemky v různých zemědělských honech ve stejné a blízké obci Místo zveřejnění: KN Datum prodeje: Číslo řízení: V-4291/ Popis: Uskutečněný prodej zemědělského pozemku ve stejném zemědělském honu v obci Tlumačov. Celková plocha pozemku činila 396,0 m 2. Celková sjednaná cena 7.000,00 Kč. Jednotková cena: 17,68 Kč/m 2 Vyhodnocení základní ceny a její úpravy: Výpočet váženého průměru cen z uvedených příkladů nabídek prodejů: Uznačení Cena Kč za m 2 Objektivizační koeficient Bodové zhodnocení dle míry shody: 3 obdobný pozemek ve stejném zemědělském honu ve stejné obci Bodové zhodnocení dle míry shody Upravená cena Kč za m 2 Prodej č. 1 11,76 1, ,76 Prodej č. 2 14,05 1, ,05 Prodej č. 3 17,68 1, ,68 Vážený průměr základních cen v Kč za m 2 Úprava základní ceny: 1. Poloha pozemku vzhledem k jeho konkrétnímu účelu využití (hodnocení 0,8 1,2) Zemědělský pozemek je součástí plochy obhospodařované nájemním způsobem a je aktivně obhospodařován. Poloha je k tomuto účelu vhodná, s dobrým přístupem. 2. Vlastnické vztahy (hodnocení 0,8 1,2) Pozemek je ve výlučném vlastnictví. 15,10 6

7 3. Právní vztahy (hodnocení 0,8 1,2) K pozemku je veden nájemní vztah. Nebyla zjištěna žádná další omezení. 4. Širší vztahy (hodnocení 0,8 1,2) Pozemek nespadá pod zvláštní ochranu z hlediska životního prostředí. Nejsou známy žádné omezující vlastnosti jeho užívání. Zemědělská kvalita je mírně nadprůměrná. Vážený průmer upravených základních cen (Kč/m2) 15,10 Číslo faktoru Název faktrou Hodnota faktoru 1 Poloha pozemku 1,00 2 Vlastnikcé vztahy 1,00 3 Právní vztahy 1,00 4 Širší vztahy 1,00 Upravená základní cena v Kč za m 2 15,10 Základní upravená cena dle metody srovnání je 15,10 Kč/m 2. Celková výměra parcely činí 359,0 m 2, cena metodou porovnání tedy činí 5.420,90 Kč. S ohledem na výše uvedené určuji cenu v místě a čase obvyklou za posuzovanou nemovitou věc: Obvyklá cena nemovité věci ke dni ocenění 5.420,00 Kč C. Rekapitulace: Obvyklá cena nemovitých věcí ,00 Kč Obvyklou cenu posuzovaných nemovitých věcí zapsaných na LV č. 838, tj. pozemků parcelní číslo st. 410, st. 528 a 1735 v katastrálním území Tlumačov na Moravě, obci Tlumačov, okrese Zlín vyjádřenou ve formě obvyklé ceny ve smyslu zák. č. 151/97 Sb. určuji ve výši: Slovy: šestnácttisícšestsetdvacet korun českých ,00 Kč Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podala jako znalkyně jmenovaná rozhodnutím předsedy Krajského soudu v Brně ze dne , čj.: Spr 1099/95 pro základní obor ekonomika, pro odvětví ceny a odhady nemovitostí, obor stavebnictví, odvětví stavby obytné a průmyslové zapsaná v seznamu znalců a tlumočníků vedeném Krajským soudem v Brně. Znalecký úkon je zapsán ve znaleckém deníku pod pořadovým číslem /2018. V Holešově, dne 11. prosince 2018 Vypracoval: Ing. Bc. Ewa Hradil 7

8 D. Přílohy: Mapové podklady: Katastrální mapa podložená ortofotem s posuzovanými pozemky parcelní číslo st. 410 a st. 528 v katastrálním území Tlumačov na Moravě, obci Tlumačov, okrese Zlín. Katastrální mapa podložená ortofotem s posuzovaným pozemkem parcelní číslo 1735 v katastrálním území Tlumačov na Moravě, obci Tlumačov, okrese Zlín. Fotodokumentace: Pohled na stavební proluku, jejíž součástí jsou posuzované pozemky st. 410 a st. 528 v katastrálním území Tlumačov na Moravě; pohled na zemědělský hon, jehož součástí je posuzovaný pozemek parcelní číslo 1735 v katastrálním území Tlumačov na Moravě. 8

9 Informace z veřejného seznamu: 9