Posudek / č /2017. Stanovení hodnoty nemovité věci

Transkript

1 Posudek / č /2017 Stanovení hodnoty nemovité věci zapsané na LV č. 315 k. ú. Buková u Příbramě ve vlastnictví Tomášková Marie, Buková u Příbramě 1, Buková u Příbramě a na LV č. 514 k. ú. Buková u Příbramě ve vlastnictví Nadace ARBOR VITAE, Nezabudická 104, Řevnice 204 EX 341/ EX 341/ Objednatel: Exekutorský úřad Praha 8 Soudní exekutor Mgr. Pavel Preus Kodaňská 1441/46, Praha 10, Zhotovitel: Equity Solutions Appraisals s.r.o. Ovocný trh 573/12, Praha 1, IČO: Účel posudku: Stanovení ceny obvyklé pro účely exekučního řízení V Praze dne Vyhotovení č.: 1

2 Znalecký posudek / č /2017 OBSAH OBSAH... 2 REKAPITULACE... 3 PŘEDPOKLADY A OMEZUJÍCÍ PODMÍNKY POUŽITÉ PODKLADY A LITERATURA VÝBĚR ZÁKLADNÍCH POJMŮ OCEŇOVÁNÍ IDENTIFIKACE PŘEDMĚTU OCENĚNÍ Nemovité věci zapsané na LV č. 315 k. ú. Buková u Příbramě Nemovité věci zapsané na LV č. 514 k. ú. Buková u Příbramě ANALÝZA TRHU NEMOVITOSTÍ OCENĚNÍ Volba metody ocenění Výpočet hodnoty nemovité věci zapsané na LV č. 315 k. ú. Buková u Příbramě Výpočet hodnoty pozemků orné půdy Výpočet hodnoty pozemků lesa Výpočet hodnoty stavebního pozemku Výpočet hodnoty pozemku komunikace Výpočet hodnoty pozemku plochy pro sport a rekreaci Rekapitulace hodnot nemovitých věcí na LV č. 315 k. ú. Buková u Příbramě Věcné břemeno Výpočet hodnoty nemovité věci zapsané na LV č. 514 k. ú. Buková u Příbramě Výpočet hodnoty zámeckého areálu Výpočet hodnoty věcného břemene Rekapitulace výsledné hodnoty nemovitých věcí Rekapitulace hodnot a závěrečná analýza Závěrečná analýza VÝSLEDEK OCENĚNÍ ZNALECKÁ DOLOŽKA SEZNAM PŘÍLOH Posudek je na základě platné legislativy, a to 13 odst.2 Vyhlášky ministerstva spravedlnosti k provedení zákona o znalcích a tlumočnících, uspořádán do dvou hlavních částí. Úvodní část je věnována popisu zkoumaného materiálu, popřípadě jevům a souhrnu skutečností, ke kterým Znalecký ústav přihlížel (viz. kapitola IDENTIFIKACE PŘEDMĚTU OCENĚNÍ a POUŽITÉ PODKLADY A LITERATURA). Navazující kapitoly tvoří druhou hlavní část posudku, která se již konkrétně zabývá odpověďmi na hlavní otázky tohoto znaleckého posudku. Strana 2

3 REKAPITULACE Identifikace předmětu znaleckého posudku: Předmětem znaleckého posudku je stanovení ceny obvyklé nemovitých věcí zapsaných na LV č. 315 k. ú. Buková u Příbramě (pozemky ostatní plochy, orné půdy, trvalého travního porostu a lesní pozemky) ve vlastnictví Tomášková Marie, Buková u Příbramě 1, Buková u Příbramě, a dále na LV č. 514 k. ú. Buková u Příbramě (objekty bydlení, zemědělské stavby a stavby občanské vybavenosti včetně příslušných pozemků) ve vlastnictví Nadace ARBOR VITAE, Nezabudická 104, Řevnice. Stanovení ceny obvyklé předmětných nemovitých věcí se provádí pro účely exekučního řízení na základě Usnesení Mgr. Pavla Preuse, soudního exekutora Exekutorského úřadu Praha 8, se sídlem Kodaňská 1441/46, Praha 10. Stanovení ceny obvyklé nemovitých věcí je provedeno na základě stavu k Cena obvyklá nemovitých věcí zapsaných na LV č. 315 a č. 514 k. ú. Buková u Příbramě je stanovena ve výši: ,00 Kč (slovy: Čtyřicet milionů čtyři sta čtyři tisíc korun českých) Cena obvyklá nemovitých věcí zapsaných na LV č. 315 k. ú. Buková u Příbramě je stanovena ve výši: ,00 Kč (slovy: Pět milionů šest set jedna tisíc korun českých) Cena obvyklá nemovitých věcí zapsaných na LV č. 514 k. ú. Buková u Příbramě je stanovena ve výši: ,00 Kč (slovy: Třicet čtyři milionů osm set tři tisíc korun českých Identifikace předmětu znaleckého posudku: Posudek obsahuje včetně titulní strany 39 stran textu a 58 stran příloh. Počet vyhotovení: Tento znalecký posudek je vyhotoven ve třech originálech. Dvě číslovaná originální vyhotovení se předávají objednateli (jedno další vyhotovení zůstává pro archivní účely v archivu Znaleckého ústavu). Dne: Strana 3

4 PŘEDPOKLADY A OMEZUJÍCÍ PODMÍNKY Zpracovatel předpokládá, že veškeré podkladové materiály, informace a dokumenty, použité pro zpracování znaleckého posudku, jsou pravdivé, věrohodné a správné, neodpovídá tedy za jejich pravost a platnost; zpracovatel zpracoval posudek ke konkrétnímu datu a k tomuto datu se vztahují veškeré závěry a podmínky. Pokud došlo ke změně tržního prostředí po datu zpracování, nejsou tyto skutečnosti v posudku zohledněny; informace a podklady, poskytnuté objednatelem považujeme za věrohodné, pravdivé a správné; další informace z ostatních (zejména veřejných) zdrojů, které byly v tomto znaleckém posudku použity, jsou rovněž považovány za věrohodné, pravdivé a správné; ačkoli máme za to, že informace, na jejichž základě je znalecký posudek zpracován, jsme nashromáždili ze spolehlivých zdrojů, nepřebíráme žádnou odpovědnost za pravdivost a přesnost jakýchkoliv údajů takto získaných; hodnoty, prezentované v tomto znaleckém posudku, jsou založeny na předpokladech v tomto znaleckém posudku uvedených; datum zpracování, k němuž se závěry tohoto znaleckého posudku vztahují, je uvedeno v tomto znaleckém posudku; obsah tohoto znaleckého posudku je důvěrný, slouží pouze pro vnitřní potřeby objednatele, pokud objednatel předloží znalecký posudek jako důkaz soudu, jedná se o dovolené použití tohoto znaleckého posudku; tento znalecký posudek ani žádná jeho část (vč. identity zpracovatele nebo jiných osob, které znalecký posudek podepsaly nebo se jich týká) nesmí být šířena třetím stranám bez předchozího souhlasu a schválení zpracovatelem, s výjimkou žádosti ze strany příslušných státních orgánů; zpracovatel prohlašuje, že závěry znaleckého posudku vychází z veřejně dostupných informací, jelikož objednatelem nebyly žádné podkladové dokumenty předloženy. V případě, že objednatel nepředložil zpracovateli dokumenty, které mohly mít vliv na zpracování tohoto znaleckého posudku, nepřijímá zpracovatel jakoukoli odpovědnost s touto skutečností související; znalecký posudek je platný pouze pro výše uvedený účel zpracování a nelze jej použít za jiným účelem; posudek respektuje právní stav v oblasti daní, účetnictví, financování a oceňování, platný k datu ocenění. Strana 4

5 1 POUŽITÉ PODKLADY A LITERATURA Při zpracování tohoto znaleckého posudku byly použity níže uvedené dokumenty a podklady: Podklady získané ze strany objednatele: [1] Usnesení č.j. 204 EX 341/ Mgr. Pavel Preus, soudní exekutor Exekutorského úřadu Praha 8 [2] Usnesení č.j. 204 EX 341/ Mgr. Pavel Preus, soudní exekutor Exekutorského úřadu Praha 8 Podklady získané zhotovitelem: [3] Kopie katastrální mapy k předmětné nemovité věci [4] Výpis z KN LV č. 315 a č. 514 k. ú. Buková u Příbramě [5] Fotodokumentace předmětné nemovité věci [6] Srovnávací nemovitosti pro porovnávací metody Pro vypracování tohoto znaleckého posudku byly využity poznatky z níže uvedené odborné literatury, obecně přijímaných standardů oceňování a jiných veřejně dostupných zdrojů k datu ocenění: Odborná literatura: [7] ATTL, J., POLÁČEK, B. Posudek znalce a podnik. 1. vydání. Praha: C.H.Beck, ISBN [8] BRADÁČ, A. Věcná břemena od A do Z: aktualizované vydání. Praha: Linde, Praktická právnická příručka. ISBN [9] ORT, P Oceňování nemovitostí moderní metody a přístupy. Praha: Leges, Praktik (Leges). ISBN [10] ZAZVONIL, Z. Odhad hodnoty pozemků. Praha: Oeconomica, ISBN [11] ZAZVONIL, Z. Výnosová hodnota nemovitostí. Praha: CEDUK, ISBN [12] ZAZVONIL, Z. Oceňování nemovitostí na tržních principech. Praha: CEDUK, ISBN [13] ZAZVONIL, Z. Odhad hodnoty nemovitostí. Praha: Ekopress, ISBN [14] ZAZVONIL, Z. Odhad hodnoty pozemků. Praha: Oeconomica, ISBN [15] ZAZVONIL, Z. Porovnávací hodnota nemovitostí. Praha: Ekopress, ISBN Odborné články: [16] ŠNAJBERG, O. Ocenění pozemku se stavbou ve vlastnictví jiného subjektu. Oceňování, roč. 5, č. 5, s. 3 15, 2012; [17] ŠNAJBERG, O. Valuation of Real Estate with Easement. Procedia Economics and Finance, č. 25, s , Obecně přijímané standardy: [18] Výbor pro mezinárodní oceňovací standardy (IVSC): International Valuation Standards 2011; [19] Evropská skupina odhadcovských asociací (TEGoVA): European Valuation Standards 2012, 7th Edition; Strana 5

6 [20] Asociace pro rozvoj nemovitostí: Trend report 2004, 2006, 2008, 2010, 2012, 2014, Přehled českého nemovitostního trhu, Praha; [21] Česká komora odhadců majetku: Metodický pokyn pro tržní oceňování nemovitostí. Praha 2011; Veřejně dostupné internetové zdroje: [22] Oficiální server českého soudnictví, < [23] Česká národní banka, < [24] Český statistický úřad, < [25] České stavební standardy, < [26] Evropská centrální banka, < Legislativa: [27] Zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku; [28] Zákon č. 89/2012 Sb., občanský zákoník; [29] Zákon č. 586/1992 Sb., o daních z příjmů; [30] Vyhláška č. 441/2013 Sb., k provedení zákona o oceňování majetku; Další podklady a informace užité pro zpracování tohoto znaleckém posudku jsou jako zdroj v textu dále řádně označené. Dále byl tento znalecký posudek založen na odborných úsudcích a názorech Znaleckého ústavu a představuje tak jeho názor na hodnotu oceňovaných nemovitých věcí. Strana 6

7 2 VÝBĚR ZÁKLADNÍCH POJMŮ OCEŇOVÁNÍ Hodnota je ekonomický pojem, který se týká peněžního vztahu mezi zbožím a službami, které lze koupit, a těmi, kdo je kupují a prodávají. Hodnota není (na rozdíl od ceny) skutečností, ale odhadem ohodnocení zboží a služeb v daném čase, podle konkrétní definice hodnoty. Ekonomická koncepce tržní hodnoty odráží názor trhu na prospěch plynoucí tomu, kdo vlastní zboží nebo obdrží služby k datu platnosti hodnoty. V praxi převládá pojem hodnoty s přívlastkem tržní. Tržní hodnota je odhadnutá částka, za kterou by byl majetek směněn k datu ocenění mezi koupěchtivým kupujícím a prodeje chtivým prodávajícím v transakci rovnocenných partnerů po náležitém marketingu, kdy každá ze stran jednala informovaně, obezřetně a bez nátlaků (schválená definice IVSC/TEGoVA, EVS 2003). Věcná hodnota je reprodukční cena věci, snížená o přiměřené opotřebení věci stejného stáří a přiměřené intenzity používání, ve výsledku pak snížená o náklady na opravu vážných závad, které znemožňují okamžité užívání věci. Cena je výrazem používaným pro požadovanou, nabízenou nebo placenou částku za zboží nebo službu. Je to historický fakt, buď veřejně známý, nebo udržovaný v soukromí. Z důvodu finančních možností, motivace a zájmů daného kupujícího a prodávajícího může nebo nemusí mít cena placená za zboží nebo služby nějaký vztah k hodnotě, která je zboží nebo službám připisována jinými. Cena je obecným údajem o relativní hodnotě přiřazené zboží nebo službám jednotlivými kupujícími a/nebo prodávajícími v jednotlivých situacích. Cena zjištěná je cena zjištěná podle cenového předpisu (v současné době zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a změně některých zákonů, vyhláška Ministerstva financí České republiky č. 441/2013 Sb. ve znění pozdějších předpisů, kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., v platném znění). Obvyklá cena je cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním (zákon o oceňování majetku č. 151/1997 Sb.). Cena pořizovací je cena, za kterou bylo možno věc pořídit v době pořízení (u nemovité věci, zejména staveb, cena v době postavení) za použití tehdy platných metodik cen, bez odpočtu opotřebení. Cena reprodukční je cena, za kterou by bylo možno stejnou novou porovnatelnou věc pořídit v době ocenění, bez odpočtu opotřebení. Strana 7

8 3 IDENTIFIKACE PŘEDMĚTU OCENĚNÍ Předmět a účel znaleckého posudku Předmětem znaleckého posudku je stanovení ceny obvyklé nemovitých věcí zapsaných na LV č. 315 k. ú. Buková u Příbramě (pozemky ostatní plochy, orné půdy, trvalého travního porostu a lesní pozemky) ve vlastnictví Tomášková Marie, Buková u Příbramě 1, Buková u Příbramě, a dále na LV č. 514 k. ú. Buková u Příbramě (zemědělská stavba bez čp/če na pozemku parc. č. St. 1/1, zemědělská stavba bez čp/če na pozemku parc. č. St. 1/2, stavba občanské vybavenosti bez čp/če na pozemku parc. č. St. 2, objekt bydlení č. p. 1 na pozemku parc. č. St. 3, objekt bydlení č. p. 73 na pozemku parc. č. St. 4/2, zemědělská stavba bez čp/če na pozemku parc. č. St. 4/6, objekt bydlení č. p. 74 na pozemku parc. č. St. 5/1, objekt bydlení bez čp/če na pozemku parc. č. St. 5/2, dále pozemky parc. č. St. 1/1, č. St. 1/2, č. St. 2, č. St. 3, č. St. 4/2, č. St. 4/6, č. St. 5/1, č. St. 5/2, č. 1, č. 3 a č. 562) ve vlastnictví Nadace ARBOR VITAE, Nezabudická 104, Řevnice, pro účely exekutorského řízení. Znalecký posudek je zpracován na základě objednávky od Mgr. Pavla Preuse, soudního exekutora Exekutorského úřadu Praha 8, se sídlem Kodaňská 1441/16, Praha 10. Datum znaleckého posudku Stanovení ceny obvyklé nemovitých věcí je provedeno na základě stavu k Komunikace s povinnými a provedení místního šetření Místní šetření bylo provedeno dne Paní Tomášková poskytla telefonicky součinnost a podala základní informace o předmětných nemovitých věcech. Jelikož se však jedná o veřejně přístupné, neoplocené pozemky, přítomna při místním šetření nebyla. Povinný Nadace ARBOR VITAE při místním šetření součinnost neposkytl, ani nepodal základní informace. Jedná se o oplocený areál zámku. Přístup do vnitřních prostor umožněn nebyl. Ocenění této předmětné nemovité věci bude provedeno na základě venkovního ohledání. Fotodokumentace oceňovaných nemovitých věcí byla pořízena při provedeném místním šetření a je uložena v archivu znaleckého ústavu, její část je použita v příloze tohoto znaleckého posudku. K datu ocenění nebylo proti povinnému zahájeno insolvenční řízení. 3.1 Nemovité věci zapsané na LV č. 315 k. ú. Buková u Příbramě Informace o nemovité věci Název nemovité věci: Kraj: Okres: Obec: Katastrální území: Pozemky ostatní plochy, orné půdy, trvalého travního porostu a lesní pozemky Středočeský Příbram Buková u Příbramě Buková u Příbramě Vlastnické a evidenční údaje Vlastnické právo k oceněným nemovitým věcem je zapsáno dle výpisu z katastru nemovitostí LV č. 315 k. ú. Buková u Příbramě. Jako vlastník oceňovaných nemovitých věcí je uvedena Tomášková Marie, Buková u Příbramě 1, Buková u Příbramě. Strana 8

9 Jiná práva, omezení vlastnického práva, jiné zápisy, nabývací tituly a jiné podklady zápisu Dle výpisu z katastru nemovitostí LV č. 315 k. ú. Buková u Příbramě bylo zjištěno zástavní právo smluvní, zahájení exekuce a exekuční příkaz k prodeji nemovitosti Pro účely tohoto posudku nebude na výše uvedené skutečnosti brán zřetel. Věcné břemeno Bylo zjištěno věcné břemeno průchodu a průjezdu s oprávněním pro EXTENSION s. r. o., Vyšehradská 1349/2, Nové Město, Praha 2, IČO: , s povinností vztahující se k pozemku parc. č. 503/1 a č. 7/4. Smlouva o zřízení věcného břemene úplatná ze dne Právní účinky vkladu práva ke dni Nájemní smlouva Na základě získaných informací není k datu ocenění na předmětné nemovité věci uzavřena žádná nájemní smlouva. Technická dokumentace Technická dokumentace nebyla předložena. Celkový popis nemovité věci Oceňované nemovité věci představují pozemky ostatní plochy, orné půdy, trvalého travního porostu a lesní pozemky. Nemovité věci zapsané na LV č. 315 k. ú. Buková u Příbramě se nachází v obci Buková u Příbramě, okres Příbram, Středočeský kraj. Obec Buková u Příbramě se nachází v okrese Příbram ve Středočeském kraji a je vzdálena zhruba 8 km od města Příbram. Žije zde kolem 250 obyvatel a katastrální výměra činí 7,82 km 2. Veškerá občanská vybavenost je k dispozici ve městě Příbram. V obci je dle dostupných zdrojů možnost napojení na všechny inženýrské sítě. Obcí vedou pouze silnice třetí třídy. Územím obce neprochází žádná železniční trať. Autobusovou dopravu v obci zajišťuje dopravce Veolia Transport Praha, s. r. o. a dopravce BOSÁK BUS, s. r. o. Obrázek č. 1: Pol oha př e d m ětn é n e mov it é v ěc i Zdroj: mapy.cz Předmětné pozemky jsou rozprostřené převážně v neobydlené části obce, tvořící ornou půdu a lesní porost. Tři pozemky jsou umístěny v centru obce a představují ostatní plochu. V jejich okolí se nachází zástavba Strana 9

10 převážně rodinnými domy vesnického typu a zámek. K těmto pozemkům je přístup po zpevněné místní komunikaci. Ke zbylým pozemkům na okraji obce je přístup zejména po nezpevněných polních cestách. Obrázek č. 2 : Po loha předmětn é n e mov it é v ěc i náhled z kata strální mapy Zdroj: náhled z katastru nemovitostí Jedná se o pozemky ostatní plochy, trvalého travního porostu, orné půdy a o lesní pozemky. Pozemky se nenacházejí v záplavové oblasti. Podrobný přehled oceňovaných pozemků je uveden v tabulce níže. Tabulka č. 1: Př eh l ed oc e ň ovaných pozemk ů Parcela č. Druh pozemku Způsob využití Způsob ochrany Výměra [m 2 ] 7/4 ostatní plocha manipulační plocha 931,00 9/1 ostatní plocha neplodná půda 473, lesní pozemek plnění funkce lesa ,00 151/1 lesní pozemek plnění funkce lesa 6 974,00 151/2 lesní pozemek plnění funkce lesa ,00 151/3 lesní pozemek plnění funkce lesa 9 307,00 193/63 orná půda zemědělský půdní fond ,00 193/74 orná půda zemědělský půdní fond 3 605,00 193/75 orná půda zemědělský půdní fond ,00 193/76 orná půda zemědělský půdní fond ,00 193/77 orná půda zemědělský půdní fond 9 991,00 193/79 orná půda zemědělský půdní fond ,00 193/80 orná půda zemědělský půdní fond ,00 193/81 orná půda zemědělský půdní fond 7 969,00 268/1 orná půda zemědělský půdní fond ,00 268/31 orná půda zemědělský půdní fond 9 973,00 268/95 orná půda zemědělský půdní fond 3 110,00 268/101 orná půda zemědělský půdní fond 1 992,00 Strana 10

11 268/104 orná půda zemědělský půdní fond 4 982,00 268/106 orná půda zemědělský půdní fond 4 633,00 268/107 orná půda zemědělský půdní fond 1 991,00 268/108 orná půda zemědělský půdní fond 4 992,00 268/109 orná půda zemědělský půdní fond 2 583,00 309/4 orná půda zemědělský půdní fond 9 973,00 309/6 orná půda zemědělský půdní fond ,00 309/7 orná půda zemědělský půdní fond 1 378,00 309/8 orná půda zemědělský půdní fond ,00 310/5 ostatní plocha ostatní komunikace 137,00 310/54 trvalý travní porost zemědělský půdní fond 3 991,00 310/58 trvalý travní porost zemědělský půdní fond 1 854,00 503/1 ostatní plocha ostatní komunikace 874,00 Výměra pozemků celkem ,00 Zdroj: list vlastnictví; vlastní zpracování V platném územním plán obce Buková u Příbrami je pozemek parc. č. 7/4 veden jako plocha občanského vybavení sport a rekreace. Pozemek parc. č. 503/1 zde představuje komunikaci a pozemek parc. č. 9/1 spadá do plochy bydlení. Pozemky parc. č. 121, č. 151/1, č. 151/2 a č. 151/3 jsou dle územního plánu plochy určené k plnění funkce lesa. Zbylé předmětné pozemky představují dle územního plánu obce plochy zemědělského půdního fondu, louky, sady, zahrady. Obrázek č. 3: Náhled do ú zemn ího p lán u ob ce na p ozemk y parc. č. 7/ 4, č. 503/ 1 a č. 9/1 Zdroj: územní plán obce Strana 11

12 Obrázek č. 4: Náhled do územn ího p lán u ob ce na p ř ed m ětn é pozemk y Zdroj: územní plán obce Obrázek č. 5 : Náh l ed d o územn ího p lán u ob ce na p ř ed m ětn é pozemk y Zdroj: územní plán obce Strana 12

13 3.2 Nemovité věci zapsané na LV č. 514 k. ú. Buková u Příbramě Informace o nemovité věci Název nemovité věci: Kraj: Okres: Obec: Katastrální území: Zemědělská stavba bez čp/če na pozemku parc. č. St. 1/1, zemědělská stavba bez čp/če na pozemku parc. č. St. 1/2, stavba občanské vybavenosti bez čp/če na pozemku parc. č. St. 2, objekt bydlení č. p. 1 na pozemku parc. č. St. 3, objekt bydlení č. p. 73 na pozemku parc. č. St. 4/2, zemědělská stavba bez čp/če na pozemku parc. č. St. 4/6, objekt bydlení č. p. 74 na pozemku parc. č. St. 5/1, objekt bydlení bez čp/če na pozemku parc. č. St. 5/2, dále pozemky parc. č. St. 1/1, č. St. 1/2, č. St. 2, č. St. 3, č. St. 4/2, č. St. 4/6, č. St. 5/1, č. St. 5/2, č. 1, č. 3 a č. 562 Středočeský Příbram Buková u Příbramě Buková u Příbramě Vlastnické a evidenční údaje Vlastnické právo k oceněným nemovitým věcem je zapsáno dle výpisu z katastru nemovitostí LV č. 514 k. ú. Buková u Příbramě. Jako vlastník oceňovaných nemovitých věcí je uvedena Nadace ARBOR VITAE, Nezabudická 104, Řevnice. Jiná práva, omezení vlastnického práva, jiné zápisy, nabývací tituly a jiné podklady zápisu Dle výpisu z katastru nemovitostí LV č. 514 k. ú. Buková u Příbramě bylo zjištěno zástavní právo smluvní, zahájení exekuce a exekuční příkaz k prodeji nemovitosti Pro účely tohoto posudku nebude na výše uvedené skutečnosti brán zřetel. Věcné břemeno Bylo zjištěno věcné břemeno užívání s oprávněním pro společnost EXTENSION s. r. o., Vyšehradská 1349/2, Nové Město, Praha 2, IČO: , s povinností vztahující se k pozemkům parc. č. St. 1/1, č. St. ½, č. St. 2, č. St. 3, č. St. 4/2, č. St. 4/6, č. St. 5/1, č. St. 5/2, č. 1, č. 3 a č Smlouva o zřízení věcného břemene úplatná ze dne Právní účinky vkladu práva ke dni Nájemní smlouva Na základě získaných informací není k datu ocenění na předmětné nemovité věci uzavřena žádná nájemní smlouva. Technická dokumentace Technická dokumentace nebyla předložena. Celkový popis nemovité věci Oceňované nemovité věci představují zámecký areál. Nemovité věci zapsané na LV č. 514 k. ú. Buková u Příbramě se nachází v obci Buková u Příbramě, okres Příbram, Středočeský kraj. Strana 13

14 Obrázek č. 6: Poloha př e d m ětn é n e mov it é v ěc i Zdroj: mapy.cz Předmětné nemovité věci se nacházejí v centru obce Buková u Příbramě. Přístup k nemovitým věcem je po zpevněné místní komunikaci. Autobusová zastávka je vzdálena zhruba 4 minuty chůze (cca 250 m). Obrázek č. 7: Po loha př e d m ětn é n e mov it é v ěc i Zdroj: mapy.cz Strana 14

15 Oceňovaná nemovitá věc představuje areál zámku Buková u Příbramě. Areál je tvořen budovou zámku spolu s hospodářskými staveními a přilehlými pozemky. Zámek byl vystavěn v roce 1751 v barokním stylu. Jedná se o trojkřídlý patrový zámek s mansardovou střechou, který vznikl přestavbou staršího panského sídla. Zámek je členitý s obdélníkovými okny. Zahradní průčelí je se středovým rizalitem s trojúhelníkovým ukončením a s pavilónovou nástavbou s polokruhovým štítem. Nad vstupními dveřmi je umístěno rokokové kování, nad ostatními dveřmi jsou rokokové řezby. Po roce 1945 byl zámek několikrát upravován, v druhé polovině 20. století pak sloužil jako domov důchodců. V roce 2009 byla dle dostupných zdrojů zahájena rekonstrukce exteriéru zámku, která byla dokončena v roce Byla provedena výměna oken, rekonstrukce střechy a fasády domu. Celková rekonstrukce interiéru pravděpodobně dle dostupných zdrojů neproběhla. K datu ocenění je zámek v soukromém vlastnictví Nadace ARBOR VITAE, a patrně je obýván povinnou, paní Marií Tomáškovou, která má zde uvedené trvalé bydliště. Dle výroční zprávy Nadace zámek slouží jako kulturní, rezidenční a školící centrum, dále má také obytnou funkci. Exteriér hlavní budovy zámku je po celkové rekonstrukci, ve velmi dobrém stavu. Objekt je napojen na veškeré inženýrské sítě. K objektu zámku dále přísluší několik hospodářských stavení, z nichž některá prošla rekonstrukcí, část z nich je však v původním, či havarijním stavu. Vzhledem ke skutečnosti, že je nemovitost zapsaná v Ústředním seznamu památkových objektů jako nemovitá kulturní památka, vztahuje se na ní omezení vlastníkových práv podle zákona č. 20/1987 Sb., o státní památkové péči. Ten ukládá vlastníkovi kulturní památky o nemovitost pečovat, zachovat ji a udržovat v dobrém technickém stavu. Pokud vlastník neplní povinnosti stanovené v 9 o ochraně a užívání kulturních památek, může obecní úřad obce s rozšířenou působností po vyjádření odborné organizace státní památkové péče vydat rozhodnutí o opatřeních, které je povinen vlastník kulturní památky učinit. Vlastník nemovité kulturní památky, která je stavbou, je také povinen bez zbytečného odkladu nahlásit ohrožení a poškození nemovité věci úřadu obce s rozšířenou působností a také příslušnému stavebnímu úřadu. Dále je vlastník nemovité kulturní památky povinen každou změnu jejího užívání či vyklizení předem ohlásit úřadu obce s rozšířenou působností. Zamýšlí-li vlastník provést údržbu, opravu, rekonstrukci, restaurování nebo jinou úpravu kulturní památky nebo jejího prostředí, je nutné si předem vyžádat závazné stanovisko obecního úřadu obce s rozšířenou působností. Při obnově nemovité kulturní památky pak zpracuje odborná organizace státní památkové péče písemné vyjádření jako podklad pro závazné stanovisko obecního úřadu obce s rozšířenou působností. Tabulka č. 2: Př eh l e d oc e ň ovaných pozemk ů Parcela č. Druh pozemku Způsob využití Způsob ochrany Výměra [m 2 ] St. 1/1 zastavěná plocha a nádvoří nemovitá kulturní památka 2 884,00 St. 1/2 zastavěná plocha a nádvoří nemovitá kulturní památka 964,00 St. 2 zastavěná plocha a nádvoří nemovitá kulturní památka 54,00 St. 3 zastavěná plocha a nádvoří nemovitá kulturní památka 574,00 St. 4/2 zastavěná plocha a nádvoří nemovitá kulturní památka 196,00 St. 4/6 zastavěná plocha a nádvoří nemovitá kulturní památka 869,00 St. 5/1 zastavěná plocha a nádvoří nemovitá kulturní památka 236,00 St. 5/2 zastavěná plocha a nádvoří nemovitá kulturní památka 105,00 1 ostatní plocha zeleň nemovitá kulturní památka 2 574,00 3 vodní plocha vodní nádrž umělá nemovitá kulturní památka 633, ostatní plocha jiná plocha nemovitá kulturní památka 2 099,00 Výměra pozemků celkem ,00 Zdroj: list vlastnictví; vlastní zpracování Strana 15

16 Obrázek č. 8: Náhled do k atastráln í mapy Zdroj: nahlížení do katastru nemovitostí V platném územním plán obce Buková u Příbrami je celý areál zámku veden jako plochy občanského vybavení veřejné vybavení. Obrázek č. 9: Náhled do ú zemn ího p lán u ob ce na ar eál zámk u Zdroj: územní plán obce Strana 16

17 4 ANALÝZA TRHU NEMOVITOSTÍ Trh nemovitostí lze definovat jako oblast trhu zabývající se prodejem a nákupem nemovitých věcí, či jejich pronájmem. Nemovité věci lze obecně rozdělit na tři skupiny: pozemky, rezidenční nemovitosti a komerční nemovitosti. Dle zákona o oceňování majetku, který je stěžejní pro oceňování nemovitých věcí, se pozemky dělí na stavební pozemky, zemědělské pozemky, lesní pozemky a nelesní pozemky s lesním porostem, pozemky vodní plochy a jiné pozemky. Rezidenční nemovitosti slouží za účelem bydlení, popřípadě za účelem rekreace. Rezidenční nemovitosti pro účely tohoto posudku budou rozděleny do dvou základních kategorií: rodinné domy a byty (bytové domy). Komerční nemovitosti představují doplněk staveb k rezidenčním nemovitostem. Dle účelu využití se komerční nemovitosti dále člení na kancelářské prostory, maloobchodní prostory, průmyslové a skladové prostory a hotelová či jiná ubytovací zařízení. Stavební pozemky jsou pozemky, které jsou již zastavěné, nebo jsou v územním plánu dané obce či města určené k zastavění. Vývoj cen stavebních pozemků dle jednotlivých let zobrazuje následující tabulka. Tabulka č. 3: Pr ů m ěr n é k u p n í c en y sta veb n ích pozemk ů v ob dob í Ukazatel [v Kč/m 2 ] Průměrná kupní cena stavebních pozemků Cenový index x 0,99 1,10 1,06 1,00 0,87 0,64 1,02 Zdroj: vlastní zpracování na základě dat z ČSÚ Zemědělské pozemky jsou zastoupeny ornou půdou, chmelnicemi, vinicemi, zahradami, ovocnými sady, popřípadě trvalým travním porostem. Tržní ceny zemědělské půdy mezi lety stále rostly, kdy průměrná tržní cena vzrostla téměř o dvojnásobek. Za uplynulých šest let ( ) se tržní ceny zemědělské půdy zvýšily z 10,81 Kč/m 2 na 20,41 Kč/m 2. Rezidenční nemovitosti vykazují trvale převážně rostoucí tendenci, která je v posledních letech zapříčiněna silnou poptávkou zvyšující ceny nemovitostí. Ceny rodinných domů od roku 2014 trvale rostou mírným tempem. V roce 2016 došlo k oživení nabídky developerských projektů, které převážně představovaly řadové rodinné domy v Praze, Brně a Plzni. Program Zelená úsporám také zvyšuje zájem o výstavbu nízkoenergetických domů. Ceny bytů v posledních letech také trvale rostou. Na trhu bytových nemovitostí výrazně převyšuje poptávka nad nabídkou, což se projevuje značným nedostatkem bytů zejména v některých větších městech. Za komerční nemovitosti jsou považovány ty stavby, jejichž účel není rezidenčního charakteru. Nejdražšími lokalitami byly v prvním kvartálu roku 2015 kancelářské prostory na Pankráci, Smíchově, Karlíně a v centru města. Prémiové nájemné kancelářských prostor dosahuje v roce 2015 hodnoty 19,50 EUR/m 2 /měsíc. Trh maloobchodních prostor, který je zastoupen obchodními centry, hypermarkety, supermarkety, diskontními prodejnami, samoobsluhami a pultovými prodejnami, je do značné míry provázán s kupní silou obyvatelstva, která je dále navázána na vývoj HDP. V prvním čtvrtletí 2015 dosahovaly nájmy maloobchodních prostor v nákupních třídách v hlavním městě hodnoty pohybující se kolem Kč za m 2 obchodní plochy, zatímco v ostatních regionech České republiky Kč/m 2. Vývoj nájemného se dle predikcí i v roce 2016 pohyboval na obdobné úrovni. Trh průmyslových nemovitostí, který je zastoupen převážně výrobními halami a sklady, se v roce 2015 vyvíjel ve znamení zvýšené investiční aktivity. Silná poptávka po průmyslových nemovitostech zapříčinila vysoký objem nové výstavby. V roce 2015 došlo k přírůstku o téměř m 2 průmyslových prostor, což hned po letech 2007 a 2008 představuje nejaktivnější rok. Strana 17

18 5 OCENĚNÍ 5.1 Volba metody ocenění Ocenění předmětné nemovité věci je provedeno porovnávací metodou na bázi tržních hodnot. Tato metoda je vhodná zejména při nalezení dostatečně velkého vzorku srovnávacích nemovitých věcí (nabízených k prodeji či již realizovaných). Porovnávací metoda je způsobem stanovení hodnoty nemovitých věcí pomocí porovnání souboru cen obdobných nemovitých věcí v daném místě a čase, očištěného o extrémní polohy spekulativních cen nebo cen, které z jiných důvodů zásadně vybočují ze souboru cen obdobných nemovitých věcí v daném místě a čase. Pro stanovení hodnoty nemovité věci bude použita metoda na základě přímého porovnání. Porovnání přímé považuje oceňovaný objekt za standard. Příslušnými hodnotami korekčních činitelů jsou upraveny pouze srovnávací nemovité věci v adjustační matici a hodnota oceňované nemovité věci je vypočtena jako jejich prostý nebo vážený průměr. Základním předpokladem aplikace této metody je existence dostatečného množství porovnávacích nemovitých věcí. Srovnávací nemovité věci by měly mít obdobné charakteristiky jako nemovitá věc oceňovaná a měly by se nacházet v porovnatelné lokalitě. 5.2 Výpočet hodnoty nemovité věci zapsané na LV č. 315 k. ú. Buková u Příbramě Pozemky budou v rámci ocenění rozděleny do několika celků dle jejich charakteru a odpovídajícího způsobu využití dle platného územního plánu obce Buková u Příbramě Výpočet hodnoty pozemků orné půdy Ocenění předmětné nemovité věci na bázi tržních hodnot bude provedeno na základě metody porovnávací. Vzhledem ke skutečnosti, že nebyl nalezený dostatečně srovnatelný vzorek v obci, bude pro ocenění využito srovnávacích vzorků ze širšího okolí obce, které odpovídají charakterem předmětné nemovité věci. Popis srovnávacích objektů: 1. Dlouhá Lhota prodej pozemků nedaleko obce Dlouhá Lhota v okresu Příbram, které mají celkovou výměru m 2, z toho ,5 m 2 tvoří zemědělské pozemky, zbylou část pozemky lesa; 2. Hluboš k prodeji zemědělské pozemky v katastrálním území Hluboš, které mají celkovou rozlohu m 2 ; 3. Krásná Hora nad Vltavou zemědělské pozemky v katastrálním území Podmoky a Proudkovice u města Krásná Hora nad Vltavou. Celková výměra pozemků je m 2 ; 4. Slovanská Lhota k prodeji orná půda o rozloze m 2 v katastrálním území Slovanská Lhota, okres Příbram. Jedná se o jednu parcelu, která je zemědělsky využívaná. Strana 18

19 Obrázek č. 10: Mapa porovnávac ích nemo vitých v ěc í Zdroj: Mapy.cz Stručný přehled výše popsaných vlastností porovnávacích nemovitých věcí je uveden v tabulce níže. Jednotkou pro provedení komparace je metr čtvereční celkové rozlohy pozemku. Tabulka č. 4: P arametr y p orovnáva cích n e mov ito st í i Celková rozloha [m 2 ] Druh pozemku Terén Lokalita Dopravní dostupnost Parametry oceňované nemovité věci P ,00 orná půda rovinatý Buková u Příbramě dobrá Parametry srovnávacích nemovitých věcí ,00 orná půda rovinatý Dlouhá Lhota dobrá ,00 orná půda rovinatý Hluboš dobrá ,00 orná půda rovinatý Krásná Hora nad Vltavou dobrá ,00 orná půda rovinatý Slovanská Lhota dobrá Zdroj: realitní inzerce; vlastní zpracování Pro zohlednění kvalitativních odlišností standardního a srovnávacího objektu budou použity následující korekční činitele: K1 koeficient velikosti výměr, K2 koeficient tvaru pozemků, K3 koeficient lokality a dopravní dostupnosti, K4 koeficient právních vztahů, K5 koeficient příslušenství, K6 koeficient ostatních vlivů, K7 koeficient transakce. Strana 19

20 Jednotlivé korekční činitele budou stanoveny na základě odborného úsudku Znaleckého ústavu, přičemž jako podklad pro jejich stanovení byly užity publikace uvedené v seznamu použité literatury a další odborná literatura. Níže je uvedena adjustační matice zohledňující vlastnosti a odlišnosti srovnávacích nemovitých věcí. Tabulka č. 5 : Adj u stačn í mat ic e i Nabídková cena [Kč] Celková rozloha [m 2 ] K1 K2 K3 K4 K5 K6 K7 Jedn. cena [Kč/m 2 ] , ,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 0,80 20, , ,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 0,80 21, , ,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 0,80 23, , ,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 0,80 22,50 Zdroj: realitní inzerce; vlastní zpracování Pro porovnání nemovitých věcí byly použity 4 srovnávací nemovité věci, které se svými charakteristikami nejvíce podobají oceňované nemovité věci. Na základě použitého vzorku byla stanovena minimální jednotková cena vzorku, maximální jednotková cena vzorku a průměr jednotkové ceny vzorku, ze kterého Znalecký ústav vychází při stanovení hodnoty předmětné nemovité věci. Jednotková cena představuje metr čtvereční celkové rozlohy pozemku. Tabulka č. 6: Výpočet pr ů m ěr n é je dnotk ov é cen y Název Hodnota Celkový počet srovnávacích nemovitých věcí: 4,00 Minimální jednotková cena [Kč/m 2 ]: 20,02 Maximální jednotková cena [Kč/m 2 ]: 23,98 Průměr jednotkové ceny [Kč/m 2 ]: 22,03 Zdroj: vlastní zpracování Stanovení hodnoty nemovité věci porovnávací metodou: Tabulka č. 7: Výpočet hodnoty n e mov it é v ěc i Název Hodnota Celková rozloha nemovité věci [m 2 ] ,00 Základní jednotková cena [Kč/m 2 ] 22,03 Celková hodnota nemovité věci [Kč] ,67 Výsledná hodnota nemovité věci po zaokrouhlení [Kč] ,00 Zdroj: vlastní zpracování Pozn.: Výše uvedená hodnota nemovité věci je kalkulována pro příslušné pozemky, všech součástí a zjištěných příslušenství k nemovité věci. Pozn.: Pro účely exekučního řízení je výsledná hodnota zaokrouhlena na celé číslo dělitelné třemi, a to v souladu s ustanovením 336e zákona č. 99/1963 Sb., občanský soudní řád v aktuálním znění, kdy nejnižší podání při prodeji nemovitých věcí (vyvolávací cena v prvním kole dražby) se stanoví ve výši dvou třetin výsledné hodnoty. Strana 20

21 5.2.2 Výpočet hodnoty pozemků lesa Ocenění předmětné nemovité věci na bázi tržních hodnot bude provedeno na základě metody porovnávací. Vzhledem ke skutečnosti, že nebyl nalezený dostatečně srovnatelný vzorek v obci, bude pro ocenění využito srovnávacích vzorků ze širšího okolí obce, které odpovídají charakterem předmětné nemovité věci. Popis srovnávacích objektů: 1. Obory prodej pozemků lesa v katastrálním území Obory o výměře m 2 ; 2. Borotice k prodeji lesní pozemky v obci Borotice, které mají celkovou rozlohu m 2 ; 3. Chotilsko zemědělské pozemky v katastrálním území Křeničná. Výměra pozemků je m 2 ; 4. Kamýk nad Vltavou k prodeji lesní pozemky o rozloze m 2 v obci Kamýk nad Vltavou. Obrázek č. 11: Mapa porovnávac ích nemo vitých v ěc í Zdroj: Mapy.cz Stručný přehled výše popsaných vlastností porovnávacích nemovitých věcí je uveden v tabulce níže. Jednotkou pro provedení komparace je metr čtvereční celkové rozlohy pozemku. Tabulka č. 8: Parame try p orovnáva cích n e mov ito st í i Celková rozloha [m 2 ] Druh pozemku Terén Lokalita Dopravní dostupnost Parametry oceňované nemovité věci P ,00 lesní porost členitý Buková u Příbramě dobrá Parametry srovnávacích nemovitých věcí ,00 lesní porost členitý Obory dobrá ,00 lesní porost členitý Borotice dobrá ,00 lesní porost členitý Chotilsko dobrá ,00 lesní porost členitý Kamýk nad Vltavou dobrá Strana 21

22 Zdroj: realitní inzerce; vlastní zpracování Pro zohlednění kvalitativních odlišností standardního a srovnávacího objektu budou použity následující korekční činitele: K1 koeficient velikosti výměr, K2 koeficient tvaru pozemků, K3 koeficient lokality a dopravní dostupnosti, K4 koeficient právních vztahů, K5 koeficient příslušenství, K6 koeficient ostatních vlivů, K7 koeficient transakce. Jednotlivé korekční činitele budou stanoveny na základě odborného úsudku Znaleckého ústavu, přičemž jako podklad pro jejich stanovení byly užity publikace uvedené v seznamu použité literatury a další odborná literatura. Níže je uvedena adjustační matice zohledňující vlastnosti a odlišnosti srovnávacích nemovitých věcí. Tabulka č. 9: A d ju stač n í mat ic e i Nabídková cena [Kč] Celková rozloha [m 2 ] K1 K2 K3 K4 K5 K6 K7 Jedn. cena [Kč/m 2 ] , ,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 0,80 12, , ,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 0,80 14, , ,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 0,80 12, , ,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 0,80 13,14 Zdroj: realitní inzerce; vlastní zpracování Pro porovnání nemovitých věcí byly použity 4 srovnávací nemovité věci, které se svými charakteristikami nejvíce podobají oceňované nemovité věci. Na základě použitého vzorku byla stanovena minimální jednotková cena vzorku, maximální jednotková cena vzorku a průměr jednotkové ceny vzorku, ze kterého Znalecký ústav vychází při stanovení hodnoty předmětné nemovité věci. Jednotková cena představuje metr čtvereční celkové rozlohy pozemku. Tabulka č. 10: Výp oč et průměr n é j edn otkov é c en y Název Hodnota Celkový počet srovnávacích nemovitých věcí: 4,00 Minimální jednotková cena [Kč/m 2 ]: 12,10 Maximální jednotková cena [Kč/m 2 ]: 14,89 Průměr jednotkové ceny [Kč/m 2 ]: 13,23 Zdroj: vlastní zpracování Stanovení hodnoty nemovité věci porovnávací metodou: Tabulka č. 11: Výp oč et hodnoty n em ov it é v ěci Název Hodnota Celková rozloha nemovité věci [m 2 ] ,00 Základní jednotková cena [Kč/m 2 ] 13,23 Celková hodnota nemovité věci [Kč] ,06 Výsledná hodnota nemovité věci po zaokrouhlení [Kč] ,00 Zdroj: vlastní zpracování Pozn.: Výše uvedená hodnota nemovité věci je kalkulována pro příslušné pozemky, všech součástí a zjištěných příslušenství k nemovité věci. Strana 22

23 Pozn.: Pro účely exekučního řízení je výsledná hodnota zaokrouhlena na celé číslo dělitelné třemi, a to v souladu s ustanovením 336e zákona č. 99/1963 Sb., občanský soudní řád v aktuálním znění, kdy nejnižší podání při prodeji nemovitých věcí (vyvolávací cena v prvním kole dražby) se stanoví ve výši dvou třetin výsledné hodnoty Výpočet hodnoty stavebního pozemku Ocenění předmětné nemovité věci na bázi tržních hodnot bude provedeno na základě metody porovnávací. Vzhledem ke skutečnosti, že nebyl nalezený dostatečně srovnatelný vzorek v obci, bude pro ocenění využito srovnávacích vzorků ze širšího okolí obce, které odpovídají charakterem předmětné nemovité věci. Popis srovnávacích objektů: 1. Buková u Příbramě mírně svažitý pozemek v obci Buková u Příbramě o velikosti m 2. Na hranici pozemku je elektřina. Další inženýrské sítě: plyn 10 m od hranice pozemku, obecní kanalizace v přilehlé komunikaci. Vodu je nutno řešit vodovodním vrtem nebo studnou; 2. Dlouhá Lhota prodej stavebního pozemku v obci Dlouhá Lhota o výměře m 2 ; 3. Trhové Dušníky na prodej pozemek v obci Trhové Dušníky, okres Příbram. Výměra pozemků činí celkem 970 m 2. Na pozemku je dům určený k demolici. Příjezdová komunikace k pozemku je asfaltová. Na pozemku je obecní kanalizace a vodovod; 4. Dlouhá Lhota k prodeji stavební pozemek o výměře 972 m 2 ve Dlouhé Lhotě u Dobříše, okr. Příbram. Na pozemku je napojení na elektřinu. Dle územního plánu jsou pozemky v lokalitě určeny k využití jako území obytné venkovské pro výstavbu rodinných domů izolovaných, popř. dvojdomů o maximálně 3 nadzemních podlažích. Obrázek č. 12: Mapa porovnávac ích nemo vitých v ěc í 1 3 2, 4 Zdroj: Mapy.cz Strana 23

24 Stručný přehled výše popsaných vlastností porovnávacích nemovitých věcí je uveden v tabulce níže. Jednotkou pro provedení komparace je metr čtvereční celkové rozlohy pozemku. Tabulka č. 12: Parame try porovnáva cích n e mov ito s tí i Celková rozloha [m 2 ] Druh pozemku Terén Lokalita Dopravní dostupnost Parametry oceňované nemovité věci P 473,00 stavební rovinatý Buková u Příbramě dobrá Parametry srovnávacích nemovitých věcí ,00 stavební mírně svažitý Buková u Příbramě dobrá ,00 stavební rovinatý Dlouhá Lhota dobrá ,00 stavební rovinatý Trhové Dušníky dobrá ,00 stavební rovinatý Dlouhá Lhota dobrá Zdroj: realitní inzerce; vlastní zpracování Pro zohlednění kvalitativních odlišností standardního a srovnávacího objektu budou použity následující korekční činitele: K1 koeficient velikosti výměr, K2 koeficient tvaru pozemků, K3 koeficient lokality a dopravní dostupnosti, K4 koeficient právních vztahů, K5 koeficient příslušenství, K6 koeficient využitelnosti pozemku, K7 koeficient transakce. Jednotlivé korekční činitele budou stanoveny na základě odborného úsudku Znaleckého ústavu, přičemž jako podklad pro jejich stanovení byly užity publikace uvedené v seznamu použité literatury a další odborná literatura. Dle provedené komparace byly zjištěny následující odlišnosti. Srovnávací nemovité věci se nachází v lokalitě s lepší dopravní dostupností, což bude zohledněno koeficientem lokality a dopravní dostupnosti. Vzhledem ke skutečnosti, že předmětný pozemek představuje dlouhý úzký pás u silnice a není možné jej zastavět rodinným domem, byla jeho jednotková cena snížena koeficientem využitelnosti pozemků. Níže je uvedena adjustační matice zohledňující vlastnosti a odlišnosti srovnávacích nemovitých věcí. Tabulka č. 13: A dj u stačn í mat ic e Celková Nabídková i rozloha K1 K2 K3 K4 K5 K6 K7 cena [Kč] [m 2 ] Jedn. cena [Kč/m 2 ] , ,00 1,00 1,00 0,90 1,00 1,00 0,60 0,80 254, , ,00 1,00 1,00 0,90 1,00 1,00 0,60 0,80 254, ,00 970,00 1,00 1,00 0,90 1,00 1,00 0,60 0,80 200, ,00 972,00 1,00 1,00 0,90 1,00 1,00 0,60 0,80 244,44 Zdroj: realitní inzerce; vlastní zpracování Pro porovnání nemovitých věcí byly použity 4 srovnávací nemovité věci, které se svými charakteristikami nejvíce podobají oceňované nemovité věci. Na základě použitého vzorku byla stanovena minimální jednotková cena vzorku, maximální jednotková cena vzorku a průměr jednotkové ceny vzorku, ze kterého Strana 24

25 Znalecký ústav vychází při stanovení hodnoty předmětné nemovité věci. Jednotková cena představuje metr čtvereční celkové rozlohy pozemku. Tabulka č. 14: Výpočet pr ůměr n é j edn otkov é c en y Název Hodnota Celkový počet srovnávacích nemovitých věcí: 4,00 Minimální jednotková cena [Kč/m 2 ]: 200,41 Maximální jednotková cena [Kč/m 2 ]: 254,88 Průměr jednotkové ceny [Kč/m 2 ]: 238,65 Zdroj: vlastní zpracování Stanovení hodnoty nemovité věci porovnávací metodou: Tabulka č. 15: Výpočet hodnoty n em ov it é v ěci Název Hodnota Celková rozloha nemovité věci [m 2 ] 473,00 Základní jednotková cena [Kč/m 2 ] 238,65 Celková hodnota nemovité věci [Kč] ,45 Výsledná hodnota nemovité věci po zaokrouhlení [Kč] ,00 Zdroj: vlastní zpracování Pozn.: Výše uvedená hodnota nemovité věci je kalkulována pro příslušné pozemky, všech součástí a zjištěných příslušenství k nemovité věci. Pozn.: Pro účely exekučního řízení je výsledná hodnota zaokrouhlena na celé číslo dělitelné třemi, a to v souladu s ustanovením 336e zákona č. 99/1963 Sb., občanský soudní řád v aktuálním znění, kdy nejnižší podání při prodeji nemovitých věcí (vyvolávací cena v prvním kole dražby) se stanoví ve výši dvou třetin výsledné hodnoty Výpočet hodnoty pozemku komunikace Ocenění předmětné nemovité věci na bázi tržních hodnot bude provedeno na základě metody porovnávací. Vzhledem ke specifickému charakteru oceňovaného pozemku, tedy pozemku veřejné komunikace, bude tržní ocenění doplněno o údaje z oceňovací vyhlášky. K této modifikaci ocenění bylo přistoupeno vzhledem k nedostatku obdobných pozemků, které by byly v daném místě a čase prodávány či nabízeny. Ocenění předmětného pozemku bude spočívat v určení tržní hodnoty typického stavebního pozemku v této lokalitě a následné úpravě jednotkové ceny tohoto pozemku tak, aby svým charakterem a využitím výsledná hodnota odpovídala pozemku veřejnému, respektive účelové komunikaci. Popis srovnávacích objektů: 1. Buková u Příbramě mírně svažitý pozemek v obci Buková u Příbramě o velikosti m 2. Na hranici pozemku je elektřina. Další inženýrské sítě: plyn 10 m od hranice pozemku, obecní kanalizace v přilehlé komunikaci. Vodu je nutno řešit vodovodním vrtem nebo studnou; 2. Dlouhá Lhota prodej stavebního pozemku v obci Dlouhá Lhota o výměře m 2 ; 3. Trhové Dušníky na prodej pozemek v obci Trhové Dušníky, okres Příbram. Výměra pozemků činí celkem 970 m 2. Na pozemku je dům určený k demolici. Příjezdová komunikace k pozemku je asfaltová. Na pozemku je obecní kanalizace a vodovod; 4. Dlouhá Lhota k prodeji stavební pozemek o výměře 972 m 2 ve Dlouhé Lhotě u Dobříše, okr. Příbram. Na pozemku je napojení na elektřinu. Dle územního plánu jsou pozemky v lokalitě určeny k využití Strana 25

26 jako území obytné venkovské pro výstavbu rodinných domů izolovaných, popř. dvojdomů o maximálně 3 nadzemních podlažích. Obrázek č. 13: Mapa porovnávac ích nemo vitých v ěc í 1 3 2, 4 Zdroj: Mapy.cz Stručný přehled výše popsaných vlastností porovnávacích nemovitých věcí je uveden v tabulce níže. Jednotkou pro provedení komparace je metr čtvereční celkové rozlohy pozemku. Tabulka č. 16: Par ametry porovnáva cích n e mov ito s tí i Celková rozloha [m 2 ] Druh pozemku Terén Lokalita Dopravní dostupnost Parametry oceňované nemovité věci P 874,00 komunikace rovinatý Buková u Příbramě dobrá Parametry srovnávacích nemovitých věcí ,00 stavební mírně svažitý Buková u Příbramě dobrá ,00 stavební rovinatý Dlouhá Lhota dobrá ,00 stavební rovinatý Trhové Dušníky dobrá ,00 stavební rovinatý Dlouhá Lhota dobrá Zdroj: realitní inzerce; vlastní zpracování Pro zohlednění kvalitativních odlišností standardního a srovnávacího objektu budou použity následující korekční činitele: K1 koeficient velikosti výměr, K2 koeficient tvaru pozemků, K3 koeficient lokality a dopravní dostupnosti, K4 koeficient právních vztahů, K5 koeficient příslušenství, Strana 26

27 K6 koeficient využitelnosti pozemku, K7 koeficient transakce. Jednotlivé korekční činitele budou stanoveny na základě odborného úsudku Znaleckého ústavu, přičemž jako podklad pro jejich stanovení byly užity publikace uvedené v seznamu použité literatury a další odborná literatura. Dle provedené komparace byly zjištěny následující odlišnosti. Srovnávací nemovité věci se nachází v lokalitě s lepší dopravní dostupností, což bude zohledněno koeficientem lokality a dopravní dostupnosti. Níže je uvedena adjustační matice zohledňující vlastnosti a odlišnosti srovnávacích nemovitých věcí. Tabulka č. 17: A dj u stačn í mat ic e Celková Nabídková i rozloha cena [Kč] [m 2 ] K1 K2 K3 K4 K5 K6 K7 Jedn. cena [Kč/m 2 ] , ,00 1,00 1,00 0,90 1,00 1,00 1,00 0,80 424, , ,00 1,00 1,00 0,90 1,00 1,00 1,00 0,80 424, ,00 970,00 1,00 1,00 0,90 1,00 1,00 1,00 0,80 334, ,00 972,00 1,00 1,00 0,90 1,00 1,00 1,00 0,80 407,41 Zdroj: realitní inzerce; vlastní zpracování Pro porovnání nemovitých věcí byly použity 4 srovnávací nemovité věci, které se svými charakteristikami nejvíce podobají oceňované nemovité věci. Na základě použitého vzorku byla stanovena minimální jednotková cena vzorku, maximální jednotková cena vzorku a průměr jednotkové ceny vzorku, ze kterého Znalecký ústav vychází při stanovení hodnoty předmětné nemovité věci. Jednotková cena představuje metr čtvereční celkové rozlohy pozemku. Tabulka č. 18: Výpoč et pr ůměr n é j edn otkov é c en y Název Hodnota Celkový počet srovnávacích nemovitých věcí: 4,00 Minimální jednotková cena [Kč/m 2 ]: 334,02 Maximální jednotková cena [Kč/m 2 ]: 424,80 Průměr jednotkové ceny [Kč/m 2 ]: 397,76 Zdroj: vlastní zpracování Tabulka č. 19: Výp oč et in de xu porovn ání Název znaku č. Hodnota 1. Kategorie a charakter pozemních komunikací účelové komunikace III. -0, Charakter a zastavěnost území v kat. území sídelní části obce I. 0, Povrchy komunikace s nezpevněným povrchem II. -0, Vlivy ostatní neuvedené bez vlivu II. 0, Komerční využití bez možnosti I. 0,300 Index cenového porovnání I 0,231 Zdroj: vlastní zpracování Strana 27

28 Stanovení hodnoty nemovité věci porovnávací metodou: Tabulka č. 20: Výpoč et hodnoty n em ov it é v ěci Název Hodnota Celková rozloha nemovité věci [m 2 ] 874,00 Základní jednotková cena [Kč/m 2 ] 397,76 Celková hodnota nemovité věci [Kč] ,24 Koeficient I 0,23 Výsledná hodnota nemovité věci po zaokrouhlení [Kč] ,00 Zdroj: vlastní zpracování Pozn.: Výše uvedená hodnota nemovité věci je kalkulována pro příslušné pozemky, všech součástí a zjištěných příslušenství k nemovité věci. Pozn.: Pro účely exekučního řízení je výsledná hodnota zaokrouhlena na celé číslo dělitelné třemi, a to v souladu s ustanovením 336e zákona č. 99/1963 Sb., občanský soudní řád v aktuálním znění, kdy nejnižší podání při prodeji nemovitých věcí (vyvolávací cena v prvním kole dražby) se stanoví ve výši dvou třetin výsledné hodnoty Výpočet hodnoty pozemku plochy pro sport a rekreaci Ocenění předmětné nemovité věci na bázi tržních hodnot bude provedeno na základě metody porovnávací. Vzhledem ke skutečnosti, že nebyl nalezený dostatečně srovnatelný vzorek stejného využití v obci a jejím širším okolí, bude pro ocenění využito srovnávacích vzorků ze širšího okolí obce, které odpovídají charakterem předmětné nemovité věci. Popis srovnávacích objektů: 1. Buková u Příbramě prodej rovinatého pozemku v Bukové u Příbramě o celkové výměře m 2. Možno využít jako zahradu, místo pro rodinnou rekreaci nebo např. k chovu zvířat. Hezká a klidná lokalita v dosahu CHKO Brdy s příjezdovou zpevněnou obecní cestou. Na hranici pozemku možné vybudování přípojky kanalizace a elektřiny.; 2. Nečín pozemek o výměře 563 m 2 je veden jako trvalý travní porost. Vhodný jako zahrada; 3. Trhové Dušníky k prodeji trvalý travní porost o velikosti m 2 v obci Trhové Dušníky, 5km od Příbrami; Strana 28

29 Obrázek č. 14: M apa p orovnávac ích nemo vitých v ěc í Zdroj: Mapy.cz Stručný přehled výše popsaných vlastností porovnávacích nemovitých věcí je uveden v tabulce níže. Jednotkou pro provedení komparace je metr čtvereční celkové rozlohy pozemku. Tabulka č. 21: Parame try porovnáva cích n e mov ito s tí i Celková rozloha [m 2 ] Druh pozemku Terén Lokalita Dopravní dostupnost Parametry oceňované nemovité věci P 931,00 plocha pro sport a rekreaci rovinatý Buková u Příbramě dobrá Parametry srovnávacích nemovitých věcí ,00 zahrada rovinatý Buková u Příbramě dobrá ,00 louka rovinatý Nečín dobrá ,00 louka rovinatý Trhové Dušníky dobrá Zdroj: realitní inzerce; vlastní zpracování Pro zohlednění kvalitativních odlišností standardního a srovnávacího objektu budou použity následující korekční činitele: K1 koeficient velikosti výměr, K2 koeficient tvaru pozemků, K3 koeficient lokality a dopravní dostupnosti, K4 koeficient právních vztahů, K5 koeficient příslušenství, K6 koeficient ostatních vlivů, K7 koeficient transakce. Jednotlivé korekční činitele budou stanoveny na základě odborného úsudku Znaleckého ústavu, přičemž jako podklad pro jejich stanovení byly užity publikace uvedené v seznamu použité literatury a další odborná literatura. Níže je uvedena adjustační matice zohledňující vlastnosti a odlišnosti srovnávacích nemovitých věcí. Strana 29

30 Tabulka č. 22: Ad j ustačn í mat ic e Celková Nabídková i rozloha K1 K2 K3 K4 K5 K6 K7 cena [Kč] [m 2 ] Jedn. cena [Kč/m 2 ] , ,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 0,80 80, ,00 563,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 0,80 73, , ,00 1,20 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 0,80 68,97 Zdroj: realitní inzerce; vlastní zpracování Pro porovnání nemovitých věcí byly použity 3 srovnávací nemovité věci, které se svými charakteristikami nejvíce podobají oceňované nemovité věci. Na základě použitého vzorku byla stanovena minimální jednotková cena vzorku, maximální jednotková cena vzorku a průměr jednotkové ceny vzorku, ze kterého Znalecký ústav vychází při stanovení hodnoty předmětné nemovité věci. Jednotková cena představuje metr čtvereční celkové rozlohy pozemku. Tabulka č. 23: Výpočet pr ůměr n é j edn otkov é c en y Název Hodnota Celkový počet srovnávacích nemovitých věcí: 3,00 Minimální jednotková cena [Kč/m 2 ]: 68,97 Maximální jednotková cena [Kč/m 2 ]: 80,00 Průměr jednotkové ceny [Kč/m 2 ]: 74,29 Zdroj: vlastní zpracování Stanovení hodnoty nemovité věci porovnávací metodou: Tabulka č. 24: Výpoč et hodnoty n em ov it é v ěci Název Hodnota Celková rozloha nemovité věci [m 2 ] 931,00 Základní jednotková cena [Kč/m 2 ] 74,29 Celková hodnota nemovité věci [Kč] ,99 Výsledná hodnota nemovité věci po zaokrouhlení [Kč] ,00 Zdroj: vlastní zpracování Pozn.: Výše uvedená hodnota nemovité věci je kalkulována pro příslušné pozemky, všech součástí a zjištěných příslušenství k nemovité věci. Pozn.: Pro účely exekučního řízení je výsledná hodnota zaokrouhlena na celé číslo dělitelné třemi, a to v souladu s ustanovením 336e zákona č. 99/1963 Sb., občanský soudní řád v aktuálním znění, kdy nejnižší podání při prodeji nemovitých věcí (vyvolávací cena v prvním kole dražby) se stanoví ve výši dvou třetin výsledné hodnoty. Strana 30

31 5.3 Rekapitulace hodnot nemovitých věcí na LV č. 315 k. ú. Buková u Příbramě V tabulce níže je uvedena cena obvyklá nemovitých věcí zapsaných na LV č. 315 k. ú. Buková u Příbramě vč. všech součástí a zjištěných příslušenství, rozdělena dle způsobu využití: Tabulka č. 25: Výsledná h odnota n e mov it é v ěc i Název Hodnota Výsledná hodnota pozemků orné půdy [Kč] ,00 Výsledná hodnota pozemků lesa [Kč] ,00 Výsledná hodnota stavebního pozemku [Kč] ,00 Výsledná hodnota pozemku hřiště [Kč] ,00 Výsledná hodnota pozemku komunikace [Kč] ,00 Výsledná hodnota nemovitých věcí na LV č. 315 k. ú. Buková u Příbramě [Kč] ,00 Zdroj: vlastní zpracování 5.4 Věcné břemeno Bylo zjištěno věcné břemeno průchodu a průjezdu s oprávněním pro EXTENSION s. r. o., Vyšehradská 1349/2, Nové Město, Praha 2, IČO: , s povinností vztahující se k pozemku parc. č. 503/1 a č. 7/4. Smlouva o zřízení věcného břemene úplatná ze dne Právní účinky vkladu práva ke dni Ocenění věcného břemene je dle Zákona č. 303/2013 Sb. 16b odstavec 5. Věcné břemeno je určeno jednotně částkou Kč. Tabulka č. 26: Výpoč e t hodnoty v ěcn éh o bř em en e Název Hodnota Cena nemovitých věcí po zaokrouhlení [Kč] ,00 Věcné břemeno [Kč] ,00 Celková cena nemovitých věcí po zaokrouhlení [Kč] ,00 Zdroj: vlastní zpracování Strana 31

32 5.5 Výpočet hodnoty nemovité věci zapsané na LV č. 514 k. ú. Buková u Příbramě Ocenění předmětné nemovité věci bude provedeno porovnávací metodou na bázi tržních hodnot, která bude vyplývat z celkových hodnot srovnávacích nemovitých věcí. Tato metoda bude použita z důvodu specifického využití nemovité věci (zámecký areál), jejíž výsledná hodnota je ovlivněna zejména svou lokalitou (v blízkosti okresního města Příbram, cca 50 km od hlavního města, dobré dopravní spojení), rozlohou (vysoká užitná plocha objektu i pozemků, což umožňuje víceúčelové využití, ale také vysoké náklady na rekonstrukci) a stavebně technickým stavem (exteriér nemovité věci po rekonstrukci) Výpočet hodnoty zámeckého areálu Ocenění předmětné nemovité věci na bázi tržních hodnot bude provedeno na základě metody porovnávací. Vzhledem ke skutečnosti, že nebyl nalezen dostatečně statisticky vyhodnotitelný vzorek pro porovnání tržní hodnoty v lokalitě obce, bude pro ocenění předmětné nemovité věci vycházeno ze srovnávacích nemovitých věcí, které odpovídají svým charakterem v daném čase, a jejichž umístění je v širším okolí, než se nachází nemovitá věc porovnávací. I přes to, že se srovnávací nemovité věci nenachází přímo v lokalitě obce, budou pro stanovení tržní hodnoty použity, a to vzhledem k charakteru a možného využití oceňované nemovité věci (zámecký areál). Popis srovnávacích objektů: 1. Radovesnice prodej zámeckého sídla Radovesnice I., okres Kolín, kraj Středočeský. Základní součást areálu tvoří soustava zrekonstruovaných historických objektů (zámek, renesanční budova, další budova, hospodářský objekt, dále zahradní domek a strážní domek). Celý areál o rozloze m 2, je oplocen nově vybudovanou kamennou zdí se třemi vstupními branami. V ohrazeném zámeckém areálu je zámecký park, rybník a lesní obora. Všechny budovy jsou po důkladné stavební rekonstrukci vč. odizolování od zemní vlhkosti vložením izolace do zdí (podřezání všech objektů) a vybavené dobovým interiérem. Celý areál je v rámci rekonstrukce připraven jako zařízení pro služby ubytování a stravování (hotel a restaurace); 2. Polní Voděrady prodej luxusního zámeckého sídla Polní Voděrady, okres Kolín, který se nachází na oploceném pozemku o rozloze m 2. Zámek byl obnoven v roce 2015 a prošel tak celkovou generální rekonstrukcí a obnovou historické usedlosti. Rekonstrukce se dotkla jak oplocení, celého vlastního zámku, tak i zahrady a také byla vystavěna hospodářská usedlost pro ustájení koní o rozloze m 2 s vlastní loukou, která čítá dalších m 2 rozlohy; 3. Štěnovice historický zámek spolu s dalšími objekty bývalého panského dvora je kulturní památkou a nachází se v okrajové části obce Štěnovice, 500 m od centra. Byl postaven v roce 1723 a leží na levém břehu řeky Úhlavy, cca 11 km jižně od Plzně. V letech byl majiteli zrekonstruovaný na nynější podobu. Zámek je v dobrém stavu, se dvěma bytovými jednotkami. Je částečně podsklepený, má 2 nadzemní podlaží a půdní prostory. Strana 32

33 Obrázek č. 15: Map a por o vnávac ích nemo vitých v ěc í 1, 2 3 Zdroj: Mapy.cz Stručný přehled výše popsaných vlastností porovnávacích nemovitých věcí je uveden v tabulce níže. Jednotkou pro provedení komparace je metr čtvereční užitné plochy objektu. Tabulka č. 27: Parametry porovnáva cích n e mov ito s tí i Užitná plocha [m 2 ] Výměra pozemku [m 2 ] Druh nemovitosti Lokalita Technický stav nemovitosti Parametry oceňované nemovité věci 1 218, ,00 zámek Buková u Příbramě po rekonstr. Parametry porovnávacích nemovitých věcí , ,00 zámek Radovesnice po rekonstr , ,00 zámek Polní Voděrady po rekonstr , ,00 zámek Štěnovice po rekonstr. Zdroj: realitní inzerce; vlastní zpracování Pro zohlednění kvalitativních odlišností standardního a srovnávacího objektu budou použity následující korekční činitele: K1 koeficient velikosti výměr, K2 koeficient vlastních pozemků, K3 koeficient lokality a dopravní dostupnosti, K4 koeficient technického stavu a typu konstrukce, K5 koeficient vybavení, K6 koeficient ostatních vlivů, K7 koeficient transakce. Jednotlivé korekční činitele budou stanoveny na základě odborného úsudku Znaleckého ústavu, přičemž jako podklad pro jejich stanovení byly užity publikace uvedené v seznamu použité literatury a další odborná literatura. Dle provedené analýzy byly zjištěny následující odlišnosti. Strana 33