Posudek / č /2017. Stanovení hodnoty nemovité věci

Transkript

1 Posudek / č /2017 Stanovení hodnoty nemovité věci zapsané na LV č. 120 k. ú. Klokočůvek ve vlastnictví Remizowski Daniel Klokočůvek 345, Odry 181 EX 19065/ Objednatel: Exekutorský úřad Karlovy Vary Soudní exekutor Mgr. Lukáš Křivánek Karlovy Vary, T. G. Masaryka 623/12, PSČ Zhotovitel: Equity Solutions Appraisals s.r.o. Ovocný trh 573/12, Praha 1, IČO: Účel posudku: Stanovení ceny obvyklé pro účely exekučního řízení V Praze dne Vyhotovení č.: 1

2 Znalecký posudek / č /2017 OBSAH OBSAH... 2 REKAPITULACE... 3 PŘEDPOKLADY A OMEZUJÍCÍ PODMÍNKY POUŽITÉ PODKLADY A LITERATURA VÝBĚR ZÁKLADNÍCH POJMŮ OCEŇOVÁNÍ IDENTIFIKACE PŘEDMĚTU OCENĚNÍ ANALÝZA TRHU NEMOVITOSTÍ OCENĚNÍ Volba metody ocenění Výpočet hodnoty nemovité věci Výpočet hodnoty nemovité věci na bázi tržních hodnot Rekapitulace hodnot a závěrečná analýza Závěrečná analýza VÝSLEDEK OCENĚNÍ ZNALECKÁ DOLOŽKA SEZNAM PŘÍLOH Posudek je na základě platné legislativy, a to 13 odst.2 Vyhlášky ministerstva spravedlnosti k provedení zákona o znalcích a tlumočnících, uspořádán do dvou hlavních částí. Úvodní část je věnována popisu zkoumaného materiálu, popřípadě jevům a souhrnu skutečností, ke kterým Znalecký ústav přihlížel (viz. kapitola IDENTIFIKACE PŘEDMĚTU OCENĚNÍ a POUŽITÉ PODKLADY A LITERATURA). Navazující kapitoly tvoří druhou hlavní část posudku, která se již konkrétně zabývá odpověďmi na hlavní otázky tohoto znaleckého posudku. Strana 2

3 REKAPITULACE Identifikace předmětu znaleckého posudku: Předmětem znaleckého posudku je stanovení ceny obvyklé nemovité věci zapsané na LV č. 120 k. ú. Klokočůvek (rodinný dům včetně příslušných pozemků) ve vlastnictví Remizowski Daniel, Klokočůvek 345, Odry. Stanovení ceny obvyklé předmětné nemovité věci se provádí pro účely exekučního řízení na základě Usnesení Mgr. Lukáše Křivánka, soudního exekutora Exekutorského úřadu Karlovy Vary, se sídlem T. G. Masaryka 623/12, PSČ Stanovení ceny obvyklé nemovité věci je provedeno na základě stavu k Cena obvyklá nemovité věci zapsané na LV č. 120 k. ú. Klokočůvek je stanovena ve výši: ,00 Kč (slovy: Sedm set devadesát pět tisíc korun českých) Identifikace předmětu znaleckého posudku: Posudek obsahuje včetně titulní strany 20 stran textu a 11 stran příloh. Počet vyhotovení: Tento znalecký posudek je vyhotoven ve třech originálech. Dvě číslovaná originální vyhotovení se předávají objednateli (jedno další vyhotovení zůstává pro archivní účely v archivu Znaleckého ústavu). Dne: Strana 3

4 PŘEDPOKLADY A OMEZUJÍCÍ PODMÍNKY Zpracovatel předpokládá, že veškeré podkladové materiály, informace a dokumenty, použité pro zpracování znaleckého posudku, jsou pravdivé, věrohodné a správné, neodpovídá tedy za jejich pravost a platnost; zpracovatel zpracoval posudek ke konkrétnímu datu a k tomuto datu se vztahují veškeré závěry a podmínky. Pokud došlo ke změně tržního prostředí po datu zpracování, nejsou tyto skutečnosti v posudku zohledněny; informace a podklady, poskytnuté objednatelem považujeme za věrohodné, pravdivé a správné; další informace z ostatních (zejména veřejných) zdrojů, které byly v tomto znaleckém posudku použity, jsou rovněž považovány za věrohodné, pravdivé a správné; ačkoli máme za to, že informace, na jejichž základě je znalecký posudek zpracován, jsme nashromáždili ze spolehlivých zdrojů, nepřebíráme žádnou odpovědnost za pravdivost a přesnost jakýchkoliv údajů takto získaných; hodnoty, prezentované v tomto znaleckém posudku, jsou založeny na předpokladech v tomto znaleckém posudku uvedených; datum zpracování, k němuž se závěry tohoto znaleckého posudku vztahují, je uvedeno v tomto znaleckém posudku; obsah tohoto znaleckého posudku je důvěrný, slouží pouze pro vnitřní potřeby objednatele, pokud objednatel předloží znalecký posudek jako důkaz soudu, jedná se o dovolené použití tohoto znaleckého posudku; tento znalecký posudek ani žádná jeho část (vč. identity zpracovatele nebo jiných osob, které znalecký posudek podepsaly nebo se jich týká) nesmí být šířena třetím stranám bez předchozího souhlasu a schválení zpracovatelem, s výjimkou žádosti ze strany příslušných státních orgánů; zpracovatel prohlašuje, že závěry tohoto znaleckého posudku vycházely z dokumentů, které mu byly předloženy objednatelem. V případě, že objednatel nepředložil zpracovateli dokumenty, které mohly mít vliv na zpracování tohoto znaleckého posudku, nepřijímá zpracovatel jakoukoli odpovědnost s touto skutečností související; znalecký posudek je platný pouze pro výše uvedený účel zpracování a nelze jej použít za jiným účelem; posudek respektuje právní stav v oblasti daní, účetnictví, financování a oceňování, platný k datu ocenění. Strana 4

5 1 POUŽITÉ PODKLADY A LITERATURA Při zpracování tohoto znaleckého posudku byly použity níže uvedené dokumenty a podklady: Podklady získané ze strany objednatele: [1] Usnesení č.j. 181 EX 19065/ Mgr. Lukáš Křivánek, soudní exekutor Exekutorského úřadu Karlovy Vary Podklady získané zhotovitelem: [2] Kopie katastrální mapy k předmětné nemovité věci [3] Výpis z KN LV č. 120 k. ú. Klokočůvek [4] Fotodokumentace předmětné nemovité věci [5] Srovnávací nemovitosti pro porovnávací metody Pro vypracování tohoto znaleckého posudku byly využity poznatky z níže uvedené odborné literatury, obecně přijímaných standardů oceňování a jiných veřejně dostupných zdrojů k datu ocenění: Odborná literatura: [6] ATTL, J., POLÁČEK, B. Posudek znalce a podnik. 1. vydání. Praha: C.H.Beck, ISBN [7] BRADÁČ, A. Věcná břemena od A do Z: aktualizované vydání. Praha: Linde, Praktická právnická příručka. ISBN [8] ORT, P Oceňování nemovitostí moderní metody a přístupy. Praha: Leges, Praktik (Leges). ISBN [9] ZAZVONIL, Z. Odhad hodnoty pozemků. Praha: Oeconomica, ISBN [10] ZAZVONIL, Z. Výnosová hodnota nemovitostí. Praha: CEDUK, ISBN [11] ZAZVONIL, Z. Oceňování nemovitostí na tržních principech. Praha: CEDUK, ISBN [12] ZAZVONIL, Z. Odhad hodnoty nemovitostí. Praha: Ekopress, ISBN [13] ZAZVONIL, Z. Odhad hodnoty pozemků. Praha: Oeconomica, ISBN [14] ZAZVONIL, Z. Porovnávací hodnota nemovitostí. Praha: Ekopress, ISBN Odborné články: [15] ŠNAJBERG, O. Ocenění pozemku se stavbou ve vlastnictví jiného subjektu. Oceňování, roč. 5, č. 5, s. 3 15, 2012; [16] ŠNAJBERG, O. Valuation of Real Estate with Easement. Procedia Economics and Finance, č. 25, s , Obecně přijímané standardy: [17] Výbor pro mezinárodní oceňovací standardy (IVSC): International Valuation Standards 2011; [18] Evropská skupina odhadcovských asociací (TEGoVA): European Valuation Standards 2012, 7th Edition; Strana 5

6 [19] Asociace pro rozvoj nemovitostí: Trend report 2004, 2006, 2008, 2010, 2012, 2014, Přehled českého nemovitostního trhu, Praha; [20] Česká komora odhadců majetku: Metodický pokyn pro tržní oceňování nemovitostí. Praha 2011; Veřejně dostupné internetové zdroje: [21] Oficiální server českého soudnictví, < [22] Česká národní banka, < [23] Český statistický úřad, < [24] České stavební standardy, < [25] Evropská centrální banka, < Legislativa: [26] Zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku; [27] Zákon č. 89/2012 Sb., občanský zákoník; [28] Zákon č. 586/1992 Sb., o daních z příjmů; [29] Vyhláška č. 441/2013 Sb., k provedení zákona o oceňování majetku; Další podklady a informace užité pro zpracování tohoto znaleckém posudku jsou jako zdroj v textu dále řádně označené. Dále byl tento znalecký posudek založen na odborných úsudcích a názorech Znaleckého ústavu a představuje tak jeho názor na hodnotu oceňovaných nemovitých věcí. Strana 6

7 2 VÝBĚR ZÁKLADNÍCH POJMŮ OCEŇOVÁNÍ Hodnota je ekonomický pojem, který se týká peněžního vztahu mezi zbožím a službami, které lze koupit, a těmi, kdo je kupují a prodávají. Hodnota není (na rozdíl od ceny) skutečností, ale odhadem ohodnocení zboží a služeb v daném čase, podle konkrétní definice hodnoty. Ekonomická koncepce tržní hodnoty odráží názor trhu na prospěch plynoucí tomu, kdo vlastní zboží nebo obdrží služby k datu platnosti hodnoty. V praxi převládá pojem hodnoty s přívlastkem tržní. Tržní hodnota je odhadnutá částka, za kterou by byl majetek směněn k datu ocenění mezi koupěchtivým kupujícím a prodeje chtivým prodávajícím v transakci rovnocenných partnerů po náležitém marketingu, kdy každá ze stran jednala informovaně, obezřetně a bez nátlaků (schválená definice IVSC/TEGoVA, EVS 2003). Věcná hodnota je reprodukční cena věci, snížená o přiměřené opotřebení věci stejného stáří a přiměřené intenzity používání, ve výsledku pak snížená o náklady na opravu vážných závad, které znemožňují okamžité užívání věci. Cena je výrazem používaným pro požadovanou, nabízenou nebo placenou částku za zboží nebo službu. Je to historický fakt, buď veřejně známý, nebo udržovaný v soukromí. Z důvodu finančních možností, motivace a zájmů daného kupujícího a prodávajícího může nebo nemusí mít cena placená za zboží nebo služby nějaký vztah k hodnotě, která je zboží nebo službám připisována jinými. Cena je obecným údajem o relativní hodnotě přiřazené zboží nebo službám jednotlivými kupujícími a/nebo prodávajícími v jednotlivých situacích. Cena zjištěná je cena zjištěná podle cenového předpisu (v současné době zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a změně některých zákonů, vyhláška Ministerstva financí České republiky č. 441/2013 Sb. ve znění pozdějších předpisů, kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., v platném znění). Obvyklá cena je cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním (zákon o oceňování majetku č. 151/1997 Sb.). Cena pořizovací je cena, za kterou bylo možno věc pořídit v době pořízení (u nemovité věci, zejména staveb, cena v době postavení) za použití tehdy platných metodik cen, bez odpočtu opotřebení. Cena reprodukční je cena, za kterou by bylo možno stejnou novou porovnatelnou věc pořídit v době ocenění, bez odpočtu opotřebení. Strana 7

8 3 IDENTIFIKACE PŘEDMĚTU OCENĚNÍ Předmět a účel znaleckého posudku Předmětem znaleckého posudku je stanovení ceny obvyklé nemovité věci zapsané na LV č. 120 k. ú. Klokočůvek (rodinný dům č. p. 345, umístěný na pozemku parc. č. St. 53/1, dále pozemky parc. č. St. 53/1, č. 25, č. 26/1, č. 26/3, č. 26/5, č. 26/6, č. 87/9, č. 87/10, č. 375/1, č. 375/4 a č. 1084) ve vlastnictví Remizowski Daniel, Klokočůvek 345, Odry, pro účely exekutorského řízení. Znalecký posudek je zpracován na základě objednávky od Mgr. Lukáše Křivánka, soudního exekutora Exekutorského úřadu Karlovy Vary, se sídlem T. G. Masaryka 623/12, PSČ Datum znaleckého posudku Stanovení ceny obvyklé nemovité věci je proveden na základě stavu k Komunikace s povinným a provedení místního šetření Místní šetření bylo provedeno dne za přítomnosti povinného, který umožnil přístup do vnitřních prostor nemovité věci a poskytl základní informace. Ocenění nemovité věci je provedeno na základě ohledání nemovité věci, dostupných informací a odborného odhadu znaleckého ústavu. Fotodokumentace oceňované nemovité věci byla pořízena při provedeném místním šetření a je uložena v archivu znaleckého ústavu, její část je použita v příloze tohoto znaleckého posudku. K datu ocenění nebylo proti povinnému zahájeno insolvenční řízení. Informace o nemovité věci Název nemovité věci: Kraj: Okres: Obec: Katastrální území: Rodinný dům č. p. 345, umístěný na pozemku parc. č. St. 53/1, dále pozemky parc. č. St. 53/1, č. 25, č. 26/1, č. 26/3, č. 26/5, č. 26/6, č. 87/9, č. 87/10, č. 375/1, č. 375/4 a č Moravskoslezský Nový Jičín Odry Klokočůvek Vlastnické a evidenční údaje Vlastnické právo k oceněným nemovitým věcem je zapsáno dle výpisu z katastru nemovitostí LV č. 120 k. ú. Klokočůvek. Jako vlastník oceňovaných nemovitých věcí je uveden Remizowski Daniel, Klokočůvek 345, Odry. Jiná práva, omezení vlastnického práva, jiné zápisy, nabývací tituly a jiné podklady zápisu Dle výpisu z katastru nemovitostí LV č. 120 k. ú. Klokočůvek (příloha č. 2 tohoto znaleckého posudku) bylo zjištěno zahájení exekuce, nařízení exekuce a exekuční příkaz k prodeji nemovitosti. Pro účely tohoto posudku nebude na výše uvedené skutečnosti brán zřetel. Věcné břemeno Věcné břemeno nebylo zjištěno. Nájemní smlouva Na základě získaných informací není k datu ocenění na předmětné nemovité věci uzavřena žádná nájemní smlouva. Strana 8

9 Technická dokumentace Technická dokumentace nebyla předložena. Celkový popis nemovité věci Oceňovaná nemovitá věc představuje rodinný dům včetně příslušných pozemků. Nemovitá věc zapsaná na LV č. 120 k. ú. Klokočůvek se nachází v obci Odry, okres Nový Jičín, Moravskoslezský kraj. Odry, které leží po obou stranách moravsko-slezské hranice, se nachází v okrese Nový Jičín, kraj Moravskoslezský. Žije zde kolem obyvatel a katastrální výměra činí 74,08 km 2. Obec se dělí na části Odry, Dobešov, Kamenka, Klokočůvek, Loučky, Pohoř, Tošovice, Veselí a Vítovka. Je zde k dispozici veškerá občanská vybavenost i možnost napojení na všechny inženýrské sítě. Obcí vede dálnice D1, dále silnice druhé třídy č. I/47, č. I/442 a č. I/441, dále pak silnice třetí třídy. Územím obce prochází železniční trať, je zde k dispozici vlaková stanice Odry. Autobusovou dopravu v obci zajišťuje dopravce a.s. a ARRIVA MORAVA a.s. Obrázek č. 1: Poloh a př e d m ětn é n e mov it é v ěc i Zdroj: mapy.cz Předmětný dům s pozemky se nachází v obci Odry, v části Klokočůvek, č. p. 345, vzdálené zhruba 10 km od centra obce Odry. Dopravní dostupnost k předmětné nemovité věci je po zpevněné městské komunikaci třetí třídy. Autobusová zastávka je vzdálena zhruba 14 minut chůze (cca 630 m). Část předmětných nemovitých věcí dále představují pozemky ostatní plochy a zahrady, které jsou umístěné na opačné straně části Klokočůvek. Strana 9

10 Obrázek č. 2 : Po lo h a předmětn é n e mov it é v ěc i Zdroj: Mapy.cz Obrázek č. 3: Po loha př e d m ětn é n e mov it é v ěc i Zdroj: Mapy.cz Oceňovaná nemovitá věc představuje rodinný dům č. p. 345 umístěný na parc. č. St. 53/1, dále pozemky parc. č. St. 53/1, č. 25, č. 26/1, č. 26/3, č. 26/5, č. 26/6, č. 87/9, č. 87/10, č. 375/1, č. 375/4 a č Rodinný dům spolu s pozemky parc. č. St. 53/1, č. 25, č. 26/1, č. 26/3, č. 26/5, č. 26/6, č. 375/1, č. 375/4 a č tvoří jednotný funkční celek. Pozemky parc. č. 87/9 a č. 87/10 se nacházejí mimo obydlenou část Klokočůvek a představují ostatní komunikaci a trvalý travní porost. Strana 10

11 Tabulka č. 1: Př eh l ed oc e ň ovaných pozemk ů Parcela č. Druh pozemku Způsob využití Způsob ochrany Výměra [m 2 ] 53/1 zastavěná plocha a nádvoří 732,00 25 zahrada zemědělský půdní fond 1 638,00 26/1 ostatní plocha ostatní komunikace 827,00 26/3 ostatní plocha ostatní komunikace 52,00 26/5 trvalý travní porost zemědělský půdní fond 410,00 26/6 ostatní plocha ostatní komunikace 207,00 87/9 trvalý travní porost zemědělský půdní fond 505,00 87/10 ostatní plocha ostatní komunikace 63,00 375/1 zahrada zemědělský půdní fond 403,00 375/4 trvalý travní porost zemědělský půdní fond 404, ostatní plocha jiná plocha 240,00 Výměra pozemků celkem 5 481,00 Zdroj: list vlastnictví; vlastní zpracování Rodinný dům je zděný se sedlovou střechou, který má 1. nadzemní podlaží a obytné podkroví. Okna jsou nová plastová, jedno okno je dřevěné. Dům není zateplený, je bez dokončené fasády až na holé zdivo. Zdivo je tvořeno cihlami a dále šedými tvárnicemi. Provedení vyzdění je ve špatné kvalitě. Jsou zde patrné různé nedodělky, předělávaná a zazděná okna. Vstupní dveře do domu jsou starší, v horším stavu. Vytápění domu je řešeno kotlem na tuhá paliva. Celkově lze exteriér domu považovat ve zhoršeném stavebně technickém stavu, vyžadujícím rekonstrukci. Interiér domu není v dokončeném stavu. V jednotlivých místnostech jsou patrné nedokončené práce, je zde stavební materiál. Podlahy nejsou dokončeny, je zde pouze základní beton, kromě koupelny, kde je dlažba, a v obývacím pokoji je nedokončená plovoucí podlaha. Stěny uvnitř domu nejsou vymalovány finálním nátěrem. Jsou zde patrné nedodělané rámy kolem oken a dveří. V koupelně jsou stěny místy pokryty dlaždicemi, za záchodem a kolem sprchového koutu dlaždice chybí. Celkově lze interiér domu považovat ve zhoršeném stavebně technickém stavu, vyžadující rozsáhlou rekonstrukci. Kolem domu se nacházejí menší zbořeniště a zbytky stavebního materiálu. Příslušné pozemky jsou vzhledem k těmto skutečnostem spíše neudržované, nejsou oplocené. Dále je zde k dispozici zděná kolna v horším technickém stavu. Parkování je možné přímo na pozemku. Středem funkčního celku pozemků prochází úzký pruh pozemku, který není předmětem ocenění. Pozemky parc. č. 87/9 a č. 87/10 netvoří s rodinným domem jednotný funkční celek a nacházejí se mimo obydlenou část, u městské komunikace třetí třídy. Pozemky lemují tuto silnice a mají podlouhlý nepravidelný tvar a jsou zatravněné, nevyužívané. Strana 11

12 Obrázek č. 4: N áhled do k atastráln í mapy Zdroj: nahlížení do katastru nemovitostí V platném územním plán obce Odry jsou pozemky parc. č. 87/9 a č. 87/10 evidovány jako trvalé travní porosty. Obrázek č. 5 : N áh l ed d o územn ího p lán u ob ce na p ozemk y parc. č. 87/9 a č. 87 /1 0 Zdroj: územní plán obce Odry Strana 12

13 4 ANALÝZA TRHU NEMOVITOSTÍ Trh nemovitostí lze definovat jako oblast trhu zabývající se prodejem a nákupem nemovitých věcí, či jejich pronájmem. Nemovité věci lze obecně rozdělit na tři skupiny: pozemky, rezidenční nemovitosti a komerční nemovitosti. Dle zákona o oceňování majetku, který je stěžejní pro oceňování nemovitých věcí, se pozemky dělí na stavební pozemky, zemědělské pozemky, lesní pozemky a nelesní pozemky s lesním porostem, pozemky vodní plochy a jiné pozemky. Rezidenční nemovitosti slouží za účelem bydlení, popřípadě za účelem rekreace. Rezidenční nemovitosti pro účely tohoto posudku budou rozděleny do dvou základních kategorií: rodinné domy a byty (bytové domy). Komerční nemovitosti představují doplněk staveb k rezidenčním nemovitostem. Dle účelu využití se komerční nemovitosti dále člení na kancelářské prostory, maloobchodní prostory, průmyslové a skladové prostory a hotelová či jiná ubytovací zařízení. Stavební pozemky jsou pozemky, které jsou již zastavěné, nebo jsou v územním plánu dané obce či města určené k zastavění. Vývoj cen stavebních pozemků dle jednotlivých let zobrazuje následující tabulka. Tabulka č. 2: Pr ů m ěr n é k u p n í c en y sta veb n ích pozemk ů v ob dob í Ukazatel [v Kč/m 2 ] Průměrná kupní cena stavebních pozemků Cenový index x 0,99 1,10 1,06 1,00 0,87 0,64 1,02 Zdroj: vlastní zpracování na základě dat z ČSÚ Zemědělské pozemky jsou zastoupeny ornou půdou, chmelnicemi, vinicemi, zahradami, ovocnými sady, popřípadě trvalým travním porostem. Tržní ceny zemědělské půdy mezi lety stále rostly, kdy průměrná tržní cena vzrostla téměř o dvojnásobek. Za uplynulých šest let ( ) se tržní ceny zemědělské půdy zvýšily z 10,81 Kč/m 2 na 20,41 Kč/m 2. Rezidenční nemovitosti vykazují trvale převážně rostoucí tendenci, která je v posledních letech zapříčiněna silnou poptávkou zvyšující ceny nemovitostí. Ceny rodinných domů od roku 2014 trvale rostou mírným tempem. V roce 2016 došlo k oživení nabídky developerských projektů, které převážně představovaly řadové rodinné domy v Praze, Brně a Plzni. Program Zelená úsporám také zvyšuje zájem o výstavbu nízkoenergetických domů. Ceny bytů v posledních letech také trvale rostou. Na trhu bytových nemovitostí výrazně převyšuje poptávka nad nabídkou, což se projevuje značným nedostatkem bytů zejména v některých větších městech. Za komerční nemovitosti jsou považovány ty stavby, jejichž účel není rezidenčního charakteru. Nejdražšími lokalitami byly v prvním kvartálu roku 2015 kancelářské prostory na Pankráci, Smíchově, Karlíně a v centru města. Prémiové nájemné kancelářských prostor dosahuje v roce 2015 hodnoty 19,50 EUR/m 2 /měsíc. Trh maloobchodních prostor, který je zastoupen obchodními centry, hypermarkety, supermarkety, diskontními prodejnami, samoobsluhami a pultovými prodejnami, je do značné míry provázán s kupní silou obyvatelstva, která je dále navázána na vývoj HDP. V prvním čtvrtletí 2015 dosahovaly nájmy maloobchodních prostor v nákupních třídách v hlavním městě hodnoty pohybující se kolem Kč za m 2 obchodní plochy, zatímco v ostatních regionech České republiky Kč/m 2. Vývoj nájemného se dle predikcí i v roce 2016 pohyboval na obdobné úrovni. Trh průmyslových nemovitostí, který je zastoupen převážně výrobními halami a sklady, se v roce 2015 vyvíjel ve znamení zvýšené investiční aktivity. Silná poptávka po průmyslových nemovitostech zapříčinila vysoký objem nové výstavby. V roce 2015 došlo k přírůstku o téměř m 2 průmyslových prostor, což hned po letech 2007 a 2008 představuje nejaktivnější rok. Strana 13

14 5 OCENĚNÍ 5.1 Volba metody ocenění Ocenění předmětné nemovité věci je provedeno porovnávací metodou na bázi tržních hodnot. Tato metoda je vhodná zejména při nalezení dostatečně velkého vzorku srovnávacích nemovitých věcí (nabízených k prodeji či již realizovaných). Porovnávací metoda je způsobem stanovení hodnoty nemovitých věcí pomocí porovnání souboru cen obdobných nemovitých věcí v daném místě a čase, očištěného o extrémní polohy spekulativních cen nebo cen, které z jiných důvodů zásadně vybočují ze souboru cen obdobných nemovitých věcí v daném místě a čase. Pro stanovení hodnoty nemovité věci bude použita metoda na základě přímého porovnání. Porovnání přímé považuje oceňovaný objekt za standard. Příslušnými hodnotami korekčních činitelů jsou upraveny pouze srovnávací nemovité věci v adjustační matici a hodnota oceňované nemovité věci je vypočtena jako jejich prostý nebo vážený průměr. Základním předpokladem aplikace této metody je existence dostatečného množství porovnávacích nemovitých věcí. Srovnávací nemovité věci by měly mít obdobné charakteristiky jako nemovitá věc oceňovaná a měly by se nacházet v porovnatelné lokalitě. 5.2 Výpočet hodnoty nemovité věci Výpočet hodnoty nemovité věci na bázi tržních hodnot Ocenění předmětné nemovité věci na bázi tržních hodnot bude provedeno na základě metody porovnávací. Vzhledem ke skutečnosti, že nebyl nalezený dostatečně srovnatelný vzorek v obci, bude pro ocenění využito srovnávacích vzorků ze širšího okolí obce, které odpovídají charakterem předmětné nemovité věci. Pozemky parc. č. 87/9 a č. 87/10 netvoří společně s rodinným domem jednotný funkční celek a představují ostatní komunikaci a trvalý travní porost. Pozemky jsou v územní plánu vedeny jako trvalé travní porosty a v podlouhlém úzkém tvaru lemují okraj místní komunikace třetí třídy. Jejich využitelnost je z tohoto důvodu značně snížena a budou proto oceněny společně s rodinným domem jako součást jeho příslušenství. Hodnota samostatných pozemků parc. č. 87/9 a č. 87/10 je odhadována kolem výše ,00 Kč. Popis srovnávacích objektů: 1. Odry k prodeji rodinný dům v obci Kaménka Odry. Je určen k celkové rekonstrukci, umístěním vhodný i pro rekreační účely. Elektřina v objektu, vodovodní řád v komunikaci u domu, jímka na pozemku, vytápění kotlem na tuhá paliva. Dům se nachází na okraji obce, velmi klidné místo, zasazen do krajiny. U domu je zastavěná plocha včetně nádvoří 140 m 2 + cca 20 m vzdálený pozemek přes účelovou komunikaci, který je taktéž součástí prodeje a je o rozloze m 2 využitelný jen jako zahrada; 2. Kujavy rodinný dům (2 bytové jednotky) se sklepem 20 m 2, garáží a se nachází v části s bezprostředním přístupem z obecní cesty. Tento objekt je vhodný k rekonstrukci. Součástí stavby je garáž a dílna (kdysi chlév). Přízemí se skládá z předsíně, kuchyně (nové omítky s keramickou dlažbou), koupelny, která je po rekonstrukci. První patro chodba s břidlicovou dlažbou, 4 pokoje (kamna na tuhá paliva). Půdní prostory nejsou uzpůsobeny k obývání. U domu je vinný sklep a funkční udírna; 3. Jeseník nad Odrou rodinný dům č.p. 64 a rodinný dům č.p. 164 včetně přilehlých pozemků o celkové výměře m 2. Budovy jsou propojeny a užívány jako jeden celek. Objekty jsou zděné, částečně podsklepené bez využitého podkroví pod sedlovou střechou krytou taškou betonovou. Parkování je možné na vlastním pozemku. Domy jsou napojeny na inženýrské sítě: elektro, obecní vodovod a vlastní kanalizaci a jsou přístupné po veřejné zpevněné komunikaci. Strana 14

15 Obrázek č. 6: Map a por ov n ávacích n e mov itý ch vě cí Zdroj: Mapy.cz Stručný přehled výše popsaných vlastností porovnávacích nemovitých věcí je uveden v tabulce níže. Jednotkou pro provedení komparace je metr čtvereční užitné plochy domu. Tabulka č. 3: Parametry p orovnáva cích n e mov ito st í i Užitná plocha [m 2 ] Výměra pozemku [m 2 ] Typ domu Lokalita Dopravní dostupnost Typ konstrukce Technický stav Parametry oceňované nemovité věci 258, ,00 samostatný Odry Klokočůvek velmi dobrá cihlová zhoršený Parametry porovnávacích nemovitých věcí 1. 60, ,00 samostatný Odry Kaménka velmi dobrá cihlová zhoršený 2. * 200, ,00 samostatný Kujavy velmi dobrá cihlová zhoršený , ,00 samostatný Jeseník nad Odrou velmi dobrá cihlová dobrý Zdroj: realitní inzerce; vlastní zpracování * Užitná plocha z inzerce byla snížena o hospodářské části a neobytné podkroví a dle odborného odhadu Znaleckého ústavu její odhad činí 200 m 2. Pro zohlednění kvalitativních odlišností standardního a srovnávacího objektu budou použity následující korekční činitele: K1 koeficient velikosti výměr, K2 koeficient vlastních pozemků, K3 koeficient lokality a dopravní dostupnosti, K4 koeficient technického stavu a typu konstrukce, K5 koeficient vybavení, K6 koeficient ostatních vlivů, K7 koeficient transakce. Strana 15

16 Jednotlivé korekční činitele budou stanoveny na základě odborného úsudku Znaleckého ústavu, přičemž jako podklad pro jejich stanovení byly užity publikace uvedené v seznamu použité literatury a další odborná literatura. Dle provedené komparace byly zjištěny následující odlišnosti. Menší užitná plocha srovnávací nemovité věci č. 1 bude zohledněna koeficientem velikosti výměr. Rozdílná výměra pozemků u srovnávacích nemovitých věcí č. 1 a 2 bude upravena koeficientem vlastních pozemků. Lepší technický stav a vybavení srovnávací nemovité věci č. 3 bude zohledněn v rámci koeficientu technického stavu a typu konstrukce a koeficientu vybavení. Níže je uvedena adjustační matice zohledňující vlastnosti a odlišnosti srovnávacích nemovitých věcí. Tabulka č. 4: A dj u stačn í mat ic e i Nabídková cena [Kč] Užitná plocha [m 2 ] K1 K2 K3 K4 K5 K6 K7 Jedn. cena [Kč/m 2 ] ,00 60,00 0,80 1,10 1,00 1,00 1,00 1,00 0, , ,00 200,00 0,95 1,10 1,00 1,00 1,00 1,00 0, , ,00 196,00 0,95 1,00 1,00 0,80 1,00 1,00 0, ,84 Zdroj: realitní inzerce; vlastní zpracování Pro porovnání nemovitých věcí byly použity 3 srovnávací nemovité věci, které se svými charakteristikami nejvíce podobají oceňované nemovité věci. Na základě použitého vzorku byla stanovena minimální jednotková cena vzorku, maximální jednotková cena vzorku a průměr jednotkové ceny vzorku, ze kterého Znalecký ústav vychází při stanovení hodnoty předmětné nemovité věci. Jednotková cena představuje metr čtvereční užitné plochy domu. Tabulka č. 5 : V ýpoč et průměr n é je dnotk ov é cen y Název Hodnota Celkový počet srovnávacích nemovitých věcí 3,00 Minimální jednotková cena [Kč/m 2 ]: 2 791,84 Maximální jednotková cena [Kč/m 2 ]: 3 511,20 Průměr jednotkové ceny [Kč/m 2 ]: 3 078,79 Zdroj: vlastní zpracování Stanovení hodnoty nemovité věci porovnávací metodou: Tabulka č. 6: Výpočet hodnoty n e mov i t é v ěc i Název Hodnota Užitná plocha nemovité věci [m 2 ] 258,00 Zastavěná plocha nemovité věci [m 2 ] 220,00 Celková výměra pozemků [m 2 ] 5 481,00 Základní jednotková cena [Kč/m 2 ] 3 078,79 Celková hodnota nemovité věci [Kč] ,82 Výsledná hodnota nemovité věci po zaokrouhlení [Kč] ,00 Zdroj: vlastní zpracování Pozn.: Výše uvedená hodnota nemovité věci je kalkulována pro příslušné pozemky, všech součástí a zjištěných příslušenství k nemovité věci. Pozn.: Pro účely exekučního řízení je výsledná hodnota zaokrouhlena na celé číslo dělitelné třemi, a to v souladu s ustanovením 336e zákona č. 99/1963 Sb., občanský soudní řád v aktuálním znění, kdy nejnižší podání při prodeji nemovitých věcí (vyvolávací cena v prvním kole dražby) se stanoví ve výši dvou třetin výsledné hodnoty. Strana 16

17 5.3 Rekapitulace hodnot a závěrečná analýza V tabulce níže je uvedena cena obvyklá nemovité věci zapsané na LV č. 120 k. ú. Klokočůvek (rodinný dům včetně příslušných pozemků) vč. všech součástí a zjištěných příslušenství: Tabulka č. 7: Výsl e dná hodnota n em ov it é věci Název Hodnota Výsledná hodnota předmětné nemovité věci[kč] ,00 Zdroj: vlastní zpracování 5.4 Závěrečná analýza Zpracované tržní ocenění zohledňuje všechny známé skutečnosti ke dni zpracování, které by mohly ovlivnit dosažené závěry nebo odhadnuté hodnoty. Pokud nenastanou kvalitativní změny v oceněné nemovité věci a ani změny v jejím prostředí, je platnost uvedeného návrhu tržní hodnoty po dobu 3 měsíců ode dne vyhotovení. Výsledná hodnota předmětné nemovité věci odráží aktuální technický stav a polohu nemovité věci. Kladně je předmětná nemovitá věc hodnocena díky výši užitné plochy a rozloze pozemků. Záporně předmětnou nemovitou věci ovlivnil její špatný stavebně technický stav. U předmětné nemovité věci bylo zjištěno zahájení exekuce, nařízení exekuce a exekuční příkaz k prodeji nemovitosti. Pro účely tohoto posudku nebude na výše uvedené skutečnosti brán zřetel. Věcné břemeno nebylo zjištěno. Na základě získaných informací není k datu ocenění na předmětné nemovité věci uzavřena žádná nájemní smlouva. Dle zjištěných informací se na předmětné nemovité věci jiná rizika či omezení, která by ovlivnila výsledný návrh tržní hodnoty, nevztahují. Cena obvyklá nemovité věci zapsané na LV č. 120 k. ú. Klokočůvek vč. všech součástí a zjištěných příslušenství činí ,00 Kč. Strana 17

18 6 VÝSLEDEK OCENĚNÍ Předmětem znaleckého posudku je stanovení ceny obvyklé nemovité věci zapsané na LV č. 120 k. ú. Klokočůvek (rodinný dům včetně příslušných pozemků) ve vlastnictví Remizowski Daniel, Klokočůvek 345, Odry. Stanovení ceny obvyklé předmětné nemovité věci se provádí pro účely exekučního řízení na základě Usnesení Mgr. Lukáše Křivánka, soudního exekutora Exekutorského úřadu Karlovy Vary, se sídlem T. G. Masaryka 623/12, PSČ Stanovení ceny obvyklé nemovité věci je provedeno na základě stavu k Cena obvyklá nemovité věci zapsané na LV č. 120 k. ú. Klokočůvek je stanovena ve výši: ,00 Kč (slovy: Sedm set devadesát pět tisíc korun českých) Pozn.: Pro účely exekučního řízení je výsledná hodnota zaokrouhlena na celé číslo dělitelné třemi, a to v souladu s ustanovením 336e zákona č. 99/1963 Sb., občanský soudní řád v aktuálním znění, kdy nejnižší podání při prodeji nemovitých věcí (vyvolávací cena v prvním kole dražby) se stanoví ve výši dvou třetin výsledné hodnoty. Pozn.: Případný rozdíl matematických operací ve všech výše uvedených tabulkách je způsoben zaokrouhlováním za využití programového vybavení MS OFFICE Excel Strana 18

19 ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsme podali jako znalecký ústav zapsaný do prvního oddílu seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost v oboru ekonomika s rozsahem znaleckého oprávnění pro oceňování podniku a složek jeho aktiv, cenných papírů, nemovitostí a nehmotného majetku a majetkových práv. Zápis znaleckého ústavu do seznamu byl proveden na základě rozhodnutí ministra spravedlnosti ze dne pod č.j. 194/2009- OD-ZN. Znalecký úkon je zapsán pod pořadovým číslem /2017 do znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtujeme podle připojené likvidace na základě faktury daňového dokladu č V Praze dne Equity Solutions Appraisals s.r.o. Ovocný trh 573/12, Praha 1, IČO: Ing. Jan Attl, Ph.D., MBA jednatel Odpovědní zpracovatelé: Ing. Kateřina Vejmelková Ing. Michaela Hamouzová Bc. Jan Wohlhöfner Strana 19

20 SEZNAM PŘÍLOH Příloha 1 Příloha 2 Příloha 3 Příloha 4 Příloha 5 Příloha 6 Usnesení č.j. 181 EX 14557/16-20 Mgr. Lukáš Křivánek, soudní exekutor Exekutorského úřadu Karlovy Vary Výpis z KN LV č. 120 k. ú. Klokočůvek Kopie katastrální mapy k předmětné nemovité věci Fotodokumentace předmětné nemovité věci Výpis z insolvenčního rejstříku Srovnávací nemovitosti pro porovnávací metody (nabídky realitních kanceláří na síti internet) Strana 20