Doplněk č. 1 ke znaleckému posudku je vyhotoven ve dvou exemplářích a obsahuje včetně titulní strany 13 stran textu a 21 stran příloh.

Transkript

1 Posudek / č /2016 Doplněk č. 1 Stanovení ceny obvyklé nemovité věci zapsané na LV č. 177 k. ú. Pečice ve vlastnictví Vladimír Jindřich, Pečice 78, Pečice 137EX 19089/15-69 Objednatel: Exekutorský úřad Brno venkov Soudní exekutor JUDr. Petr Kocián Veveří 125, Brno, PSČ Zpracovatel: Equity Solutions Appraisals s.r.o. Ovocný trh 573/12, Praha 1 IČO: Účel posudku: Stanovení ceny obvyklé pro účely exekučního řízení Doplněk č. 1 ke znaleckému posudku je vyhotoven ve dvou exemplářích a obsahuje včetně titulní strany 13 stran textu a 21 stran příloh. V Praze dne Vyhotovení č.: 1

2 Znalecký posudek / č /2016 Obsah 1 Rekapitulace Jméno a osvědčení Předpoklady a omezující podmínky Nález Předmět a účel znaleckého posudku Datum znaleckého posudku Ocenění Volba metody ocenění Výpočet hodnoty nemovité věci na bázi tržních hodnot Rekapitulace hodnot a závěrečná analýza Rekapitulace hodnot Závěrečná analýza Výsledek ocenění Přílohy Strana 2

3 1 Rekapitulace Identifikace předmětu znaleckého posudku: Předmětem znaleckého posudku je stanovení ceny obvyklé nemovité věci zapsané na LV č. 177 k. ú. Pečice (objekt bydlení č. p. 78 umístněný na pozemku parc. č. St. 99, dále pozemky parc. č. St. 99 a parc. č. 252/8) ve vlastnictví Vladimír Jindřich, Pečice 78, Pečice. Stanovení ceny obvyklé nemovité věci se provádí za účelem exekučního řízení na základě Usnesení JUDr. Petra Kociána, soudního exekutora Exekutorského úřadu Brno venkov, se sídlem Veveří 125, Brno. Doplněk č. 1 je vypracován na základě nových skutečností, a to z důvodu zániku věcného břemena spoluužívání, s oprávněním pro Spioch Jan, č. p. 78, Pečice, nar. dne , s povinností vázající se k pozemkům parc. č. St. 99 a č. 252/8. Stanovení ceny obvyklé nemovité věci je provedeno na základě stavu k Cena obvyklá nemovité věci zapsané na LV č. 177 k. ú. Pečice je stanovena ve výši: ,00 Kč (slovy: Jeden milion sedm set čtyři tisíc korun českých) Omezující podmínky: Zhotovitel prohlašuje, že nemá a ani v budoucnosti mít nebude prospěch z činností souvisejících s předmětem ocenění. Odměna získaná za provedené ocenění není závislá na stanovených hodnotách. Zpracovaný posudek zohledňuje všechny zpracovateli známé skutečnosti k datu ocenění a nebyly shledány žádné skutečnosti svědčící o informacích nepravdivých, zkreslených nebo zavádějících. Dne: Strana 3

4 2 Jméno a osvědčení Jméno a osvědčení: Equity Solutions Appraisals s.r.o. Praha 1, Staré Město, Ovocný trh 573/12, PSČ: IČO: Osvědčení: Zpracovatel tímto osvědčuje, že nemá a ani v budoucnosti mít nebude prospěch z činností souvisejících s předmětem znaleckého posudku; odměna získaná za provedený znalecký posudek není závislá na stanovených hodnotách; zpracovaný posudek zohledňuje všechny zpracovateli známé skutečnosti k datu zpracování; nebyly shledány žádné skutečnosti svědčící o informacích nepravdivých, zkreslených nebo zavádějících. Strana 4

5 3 Předpoklady a omezující podmínky Zpracovatel předpokládá, že veškeré podkladové materiály, informace a dokumenty, použité pro zpracování znaleckého posudku, jsou pravdivé, věrohodné a správné, neodpovídá tedy za jejich pravost a platnost; zpracovatel zpracoval posudek ke konkrétnímu datu a k tomuto datu se vztahují veškeré závěry a podmínky. Pokud došlo ke změně tržního prostředí po datu zpracování, nejsou tyto skutečnosti v posudku zohledněny; informace a podklady, poskytnuté objednatelem považujeme za věrohodné, pravdivé a správné; další informace z ostatních (zejména veřejných) zdrojů, které byly v tomto znaleckém posudku použity, jsou rovněž považovány za věrohodné, pravdivé a správné; ačkoli máme za to, že informace, na jejichž základě je znalecký posudek zpracován, jsme nashromáždili ze spolehlivých zdrojů, nepřebíráme žádnou odpovědnost za pravdivost a přesnost jakýchkoliv údajů takto získaných; hodnoty, prezentované v tomto znaleckém posudku, jsou založeny na předpokladech v tomto znaleckém posudku uvedených; datum zpracování, k němuž se závěry tohoto znaleckého posudku vztahují, je uvedeno v tomto znaleckém posudku; odhad obvyklé výše předmětu ocenění tak, jak je v tomto znaleckém posudku uveden, je založen na stavu národní ekonomiky a na kupní síle měny k datu zpracování; obsah tohoto znaleckého posudku je důvěrný, slouží pouze pro vnitřní potřeby objednatele; tento znalecký posudek ani žádná jeho část (vč. závěrů týkajících se hodnoty předmětu posudku, identity zpracovatele nebo jiných osob, které znalecký posudek podepsaly nebo se jich týká) nesmí být šířena třetím stranám bez předchozího souhlasu a schválení zpracovatelem, s výjimkou žádosti ze strany příslušných státních orgánů; zpracovatel ani jiné osoby, kterých se znalecký posudek týká, bez předchozí domluvy nesmějí vypovídat před soudem nebo v jiném soudním řízení v souvislosti s tímto znaleckým posudkem, tím není dotčeno právo a povinnost zacházet s tímto znaleckým posudkem v souladu s občanským zákoníkem a jinými zákonnými ustanoveními; zpracovatel prohlašuje, že závěry tohoto znaleckého posudku vycházely z dokumentů, které mu byly předloženy objednatelem. V případě, že objednatel nepředložil zpracovateli dokumenty, které mohly mít vliv na zpracování tohoto znaleckého posudku, nepřijímá zpracovatel jakoukoli odpovědnost s touto skutečností související; znalecký posudek je platný pouze pro výše uvedený účel zpracování a nelze jej použít za jiným účelem; posudek respektuje právní stav v oblasti daní, účetnictví, financování a oceňování, platný k datu ocenění; znalecký posudek byl zpracován na podkladu standardů mezinárodní organizace TEGoVA. Strana 5

6 4 Nález 4.1 Předmět a účel znaleckého posudku Předmětem znaleckého posudku je stanovení ceny obvyklé nemovité věci zapsané na LV č. 177 k. ú. Pečice (objekt bydlení č. p. 78 umístněný na pozemku parc. č. St. 99, dále pozemky parc. č. St. 99 a parc. č. 252/8) ve vlastnictví Vladimír Jindřich, Pečice 78, Pečice. Návrh ceny obvyklé nemovité věci se provádí za účelem exekučního řízení na základě Usnesení JUDr. Petra Kociána, soudního exekutora Exekutorského úřadu Brno venkov, se sídlem Veveří 125, Brno. Doplněk č. 1 je vypracován na základě nových skutečností, a to z důvodu zániku věcného břemena spoluužívání, s oprávněním pro Spioch Jan, č. p. 78, Pečice, nar. dne , s povinností vázající se k pozemkům parc. č. St. 99 a č. 252/ Datum znaleckého posudku Stanovení ceny obvyklé nemovité věci je provedeno na základě stavu k Ocenění 5.1 Volba metody ocenění Ocenění předmětné nemovité věci je provedeno porovnávací metodou na bázi tržních hodnot. Tato metoda je vhodná zejména při nalezení dostatečně velkého vzorku srovnávacích nemovitých věcí (nabízených k prodeji či již realizovaných). Porovnávací metoda je způsobem stanovení hodnoty nemovitých věcí pomocí porovnání souboru cen obdobných nemovitých věcí v daném místě a čase, očištěného o extrémní polohy spekulativních cen nebo cen, které z jiných důvodů zásadně vybočují ze souboru cen obdobných nemovitých věcí v daném místě a čase. Pro stanovení hodnoty nemovité věci bude použita metoda na základě přímého porovnání. Porovnání přímé považuje oceňovaný objekt za standard. Příslušnými hodnotami koeficientů jsou upraveny pouze srovnávací nemovité věci a hodnota oceňované nemovité věci je vypočtena jako jejich prostý nebo vážený průměr. Základním předpokladem aplikace této metody je existence dostatečného množství porovnávacích nemovitých věcí. Srovnávací nemovité věci by měly mít obdobné charakteristiky jako nemovitá věc oceňovaná a měly by se nacházet v porovnatelné lokalitě. 5.2 Výpočet hodnoty nemovité věci na bázi tržních hodnot Ocenění předmětné nemovité věci na bázi tržních hodnot bude provedeno na základě metody porovnávací. Porovnávací metoda je způsobem stanovení hodnoty nemovitých věcí pomocí porovnání souboru cen obdobných nemovitých věcí v daném místě a čase, očištěného o extrémní polohy spekulativních cen nebo cen, které z jiných důvodů zásadně vybočují ze souboru cen obdobných nemovitých věcí v daném místě a čase. Na LV č. 177 k. ú. Pečice bylo zjištěno věcné břemeno spoluužívání s oprávněním pro Spioch Jan, č. p. 78, Pečice, s povinností vázající se k pozemkům parc. č. St. 99 a č. 252/8. Vznik Usnesením soudu o vypořádání SJM a o dědictví, Okresní soud v Příbrami 25D-578/ ze dne Právní moc ke dni Dle poskytnutých informací z Exekutorského úřadu Brno-venkov věcné břemeno zaniklo dne a již se neváže k předmětné nemovité věci, proto nebude při ocenění zohledněno. Strana 6

7 Vzhledem ke skutečnosti, že nebyl nalezen dostatečný srovnatelný vzorek v obci Pečice, bude pro ocenění předmětné nemovité věci použit srovnávací vzorek s blízkého okolí, který svým charakterem odpovídá předmětné nemovité věci. Popis srovnávacích objektů: 1. Bohostice Prodej dvoupodlažního zděného domu o dispozici 5+1 se dvěma balkóny, zahradou o výměře 349 m 2, garáží, kolnami a se dvěma vrtanými studnami s čerpadly. Vytápění zajišťují krbová kamna a kotel na tuhá paliva. Rozvod ústředního topení v mědi. Možnost půdní vestavby. 2. Jablonná Prodej dvougeneračního RD s dispozicí 2 x 3+1, v obci Jablonná u Příbrami, na pozemku o celkové ploše 540 m 2. Obytná plocha činí 180 m 2. Dům prošel rekonstrukcí v r plastová okna, fasáda, rozvody vody a elektřiny, odpady. Vytápění řešeno kotlem na tuhá paliva. Veřejná kanalizace je připravena k napojení na hranici pozemku. 3. Háje K prodeji RD o dispozici 2+kk na pozemku o CP m 2 v obci Háje, okr. Příbram. Dům je po částečné rekonstrukci koupelna, okna, podlahy, rozvody vody a elektřiny. Možnost rozšíření stavby. Napojení na městský vodovod, odpad sveden do jímky. 4. Milín Patrový, rodinný dům o dispozici 4+1 s možností vybudování dalších místností v půdním prostoru. Jednotlivé místnosti jsou suché, světlé a prostorné. K nemovitosti patří další dvě technické místnosti se sklepem. Zahrada je velmi pěkně upravena. Plyn je přiveden k pozemku. Je zde i studna na užitkovou vodu Stručný přehled výše popsaných vlastností porovnávacích nemovitých věcí je uveden v tabulce níže. Jednotkou pro provedení komparace je metr čtvereční užitné plochy nemovité věci. i Užitná Výměra Dopravní Poloha Typ plocha [m 2 ] pozemku [m 2 Lokalita ] dostupnost domu konstrukce ,00 402,00 Bohostice velmi dobrá samostatný smíšená ,00 540,00 Jablonná velmi dobrá samostatný cihlová , ,00 Háje velmi dobrá samostatný cihlová ,00 681,00 Milín velmi dobrá samostatný smíšená Strana 7

8 Pro zohlednění kvalitativních odlišností standardního a srovnávacího objektu byly použity následující koeficienty: K1 koeficient velikosti výměr, K2 koeficient vlastních pozemků, K3 koeficient lokality a dopravní dostupnosti, K4 koeficient technického stavu a typu konstrukce K5 koeficient ostatních vlivů, K6 koeficient transakce. Jednotlivé korekční činitele budou stanoveny na základě odborného úsudku Znaleckého ústavu, přičemž jako podklad pro jejich stanovení byly užity publikace uvedené v seznamu použité literatury a další odborná literatura. Dle provedené komparace byly zjištěny následující odlišnosti. Rozdílná užitná plocha u srovnávacích objektů č. 2, 3 a 4 bude v rámci adjustační matice upravena za použití koeficientu pro zohlednění velikosti výměr. Rozdílná celková výměra pozemků bude u srovnávacích nemovitých věcí č. 1, 2 a 3 zohledněna koeficientem vlastních pozemků. Lepší technický stav srovnávacích nemovitých věcí č. 2, 3 a 4 bude upraven koeficientem technického stavu a typu konstrukce. Níže je uvedena adjustační matice zohledňující vlastnosti a odlišnosti srovnávacích nemovitých věcí. i Nabídková cena [Kč] Užitná plocha [m 2 ] K1 K2 K3 K4 K5 K6 K7 Jedn. cena [Kč/m 2 ] ,00 106,00 0,95 1,05 1,00 1,00 1,00 1,00 0, , ,00 180,00 1,05 1,05 1,00 0,85 1,00 1,00 0, , ,00 179,00 1,05 0,90 1,00 0,95 1,00 1,00 0, , ,00 144,00 1,00 1,00 1,00 0,95 1,00 1,00 0, ,33 Pro porovnání nemovitých věcí byly použity 4 srovnávací nemovité věci, které se svými charakteristikami nejvíce odpovídají oceňované nemovité věci. Na základě použitého vzorku byla stanovena minimální jednotková cena vzorku, maximální jednotková cena vzorku a průměr jednotkové ceny vzorku, ze kterého Znalecký ústav vychází při stanovení hodnoty předmětné nemovité věci. Jednotková cena představuje metr čtvereční užitné plochy domu. Název Hodnota Celkový počet srovnávacích nemovitých věcí 4 Minimální jednotková cena [Kč/m 2 ]: 9 609,44 Maximální jednotková cena [Kč/m 2 ]: ,35 Průměr jednotkové ceny [Kč/m 2 ]: ,75 Strana 8

9 Stanovení hodnoty nemovité věci porovnávací metodou: Název Hodnota Užitná plocha nemovité věci [m 2 ] 152,00 Celková výměra pozemků [m 2 ] 905,00 Základní jednotková cena [Kč/m 2 ] ,75 Celková hodnota nemovité věci [Kč] ,51 Výsledná hodnota nemovité věci po zaokrouhlení [Kč] ,00 Pozn.: Výše stanovená cena obvyklá objektu bydlení je kalkulována včetně příslušných pozemků parc. č. St. 99, parc. č. 252/8 a všech součástí a příslušenství k nemovité věci. Pozn.: Pro účely exekučního řízení je výsledná hodnota zaokrouhlena a dělitelná třemi, a to v souladu s ustanovením 336e zákona č. 99/1963 Sb., občanský soudní řád v aktuálním znění, kdy nejnižší podání při prodeji nemovitých věcí (vyvolávací cena v prvním kole dražby) se stanoví ve výši dvou třetin výsledné hodnoty. Strana 9

10 6 Rekapitulace hodnot a závěrečná analýza 6.1 Rekapitulace hodnot Výsledná cena obvyklá nemovité věci zapsané na LV č. 177 k. ú. Pečice (objekt bydlení č. p. 78 umístněný na pozemku parc. č. St. 99, dále pozemky parc. č. St. 99 a parc. č. 252/8) vč. všech součástí a zjištěného příslušenství: Název Hodnota Výsledná cena obvyklá nemovité věci zjištěná na bázi tržních hodnot [Kč] , Závěrečná analýza Zpracované tržní ocenění zohledňuje všechny známé skutečnosti ke dni zpracování, které by mohly ovlivnit dosažené závěry nebo odhadnuté hodnoty. Pokud nenastanou kvalitativní změny v oceněné nemovité věci a ani změny v jejím prostředí, je platnost uvedené ceny obvyklé po dobu 3 měsíců ode dne vyhotovení. Výsledná hodnota předmětné nemovité věci odráží polohu a aktuální technický stav nemovité věci. Jedná se o montovaný dům o 1. PP a 1. NP, se sedlovou střechou. Exteriér domu je v udržovaném stavu. Okna jsou původní dřevěná. Vytápění domu je zajištěno tuhými palivy. K bodu domu je přistavena malá zděná kolna. Interiér domu nebyl při provedeném místním šetření zpřístupněn. Předmětné pozemky jsou rovinaté až mírně svažité, udržované. Pozemky jsou oplocené drátěným plotem. Parkování je možné na ulici před domem či přímo na pozemku. Příslušenství objektu bydlení: zděná kolna, drátěné oplocení. Dle výpisu z Katastru nemovitostí LV č. 177 k. ú. Pečice bylo zjištěno zástavní právo smluvní, zahájení exekuce a exekuční příkaz k prodeji nemovitosti. Pro účely tohoto posudku nebude na výše uvedené skutečnosti brán zřetel. Na LV č. 177 k. ú. Pečice bylo zjištěno věcné břemeno spoluužívání s oprávněním pro Spioch Jan, č. p. 78, Pečice, s povinností vázající se k pozemkům parc. č. St. 99 a č. 252/8. Vznik Usnesením soudu o vypořádání SJM a o dědictví, Okresní soud v Příbrami 25D-578/ ze dne Právní moc ke dni Dle poskytnutých informací z Exekutorského úřadu Brno-venkov věcné břemeno zaniklo dne a již se neváže k předmětné nemovité věci. Na základě získaných informací není k datu ocenění na předmětné nemovité věci uzavřena žádná nájemní smlouva. Dle zjištěných informací se na předmětné nemovité věci jiná rizika či omezení, která by ovlivnila výsledný návrh tržní hodnoty, nevztahují. Stanovení ceny obvyklé nemovité věci zapsané na LV č. 177 k. ú. Pečice vč. všech součástí činí ,00 Kč. Strana 10

11 7 Výsledek ocenění Předmětem znaleckého posudku je stanovení ceny obvyklé nemovité věci zapsané na LV č. 177 k. ú. Pečice (objekt bydlení č. p. 78 umístněný na pozemku parc. č. St. 99, dále pozemky parc. č. St. 99 a parc. č. 252/8) ve vlastnictví Vladimír Jindřich, Pečice 78, Pečice. Stanovení ceny obvyklé nemovité věci se provádí za účelem exekučního řízení na základě Usnesení JUDr. Petra Kociána, soudního exekutora Exekutorského úřadu Brno venkov, se sídlem Veveří 125, Brno. Doplněk č. 1 je vypracován na základě nových skutečností, a to z důvodu zániku věcného břemena spoluužívání, s oprávněním pro Spioch Jan, č. p. 78, Pečice, nar. dne , s povinností vázající se k pozemkům parc. č. St. 99 a č. 252/8. Stanovení ceny obvyklé nemovité věci je provedeno na základě stavu k Cena obvyklá nemovité věci zapsané na LV č. 177 k. ú. Pečice je stanovena ve výši: ,00 Kč (slovy: Jeden milion sedm set čtyři tisíc korun českých) Pozn.: Pro účely exekučního řízení je výsledná hodnota zaokrouhlena na celé číslo dělitelné třemi a to v souladu s ustanovením 336e zákona č. 99/1963 Sb., občanský soudní řád v aktuálním znění, kdy nejnižší podání při prodeji nemovitých věcí (vyvolávací cena v prvním kole dražby) se stanoví ve výši dvou třetin výsledné hodnoty. Pozn.: Výsledná hodnota je uvedena včetně DPH ve výši 21 %. Pozn.: Případný rozdíl matematických operací ve všech výše uvedených tabulkách je způsoben zaokrouhlováním za využití programového vybavení MS OFFICE Excel Strana 11

12 Znalecká doložka Znalecký posudek jsme podali jako znalecký ústav zapsaný do prvního oddílu seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost v oboru ekonomika s rozsahem znaleckého oprávnění pro oceňování podniku a složek jeho aktiv, cenných papírů, nemovitostí a nehmotného majetku a majetkových práv. Zápis znaleckého ústavu do seznamu byl proveden na základě rozhodnutí ministra spravedlnosti ze dne pod č. j. 194/2009- OD-ZN. Znalecký úkon je zapsán pod pořadovým číslem /2016 jako doplněk č. 1 do znaleckého deníku. V Praze dne Equity Solutions Appraisals s.r.o. Ovocný trh 573/12, Praha 1 IČO: Ing. Jan Attl, Ph.D., MBA jednatel Posudek zpracoval: Ing. Kateřina Vejmelková Bc. Michaela Hamouzová Bc. Jan Wohlhöfner Strana 12

13 8 Přílohy Příloha 1 Příloha 2 Příloha 3 Příloha 4 Příloha 5 Příloha 6 Příloha 7 Usnesení č. j. 137EX 19089/15-69 JUDr. Petra Kociána, soudního exekutora Exekutorského úřadu Brno venkov Výpis z KN LV č. 177 k. ú. Pečice Kopie katastrální mapy k předmětné nemovité věci Fotodokumentace předmětné nemovité věci Výpis z insolvenčního rejstříku Žádost o spolupráci povinného Srovnávací nemovitosti pro porovnávací metody (nabídky realitních kanceláří na síti internet) Strana 13