Posudek / č /2017. Doplněk č. 1 Stanovení ceny obvyklé nemovité věci

Transkript

1 Posudek / č /2017 Doplněk č. 1 Stanovení ceny obvyklé nemovité věci zapsané na LV č k. ú. Jablonec nad Nisou ve spoluvlastnictví Zajíc Petr, podíl 1/2 Plynární 1807/21, Jablonec nad Nisou, č. j. INS 25586/2016 Objednatel: Mgr. Jan Hovězák Marešova 305/14, Brno IČO: Zhotovitel: Equity Solutions Appraisals s.r.o. Ovocný trh 573/12, Praha 1, IČO: Účel posudku: Stanovení ceny obvyklé pro účely dražby V Praze dne Vyhotovení č.: 1

2 OBSAH OBSAH... 2 REKAPITULACE OCENĚNÍ... 4 Volba metody ocenění... 4 Výpočet hodnoty nemovité věci na bázi tržních hodnot... 4 Rekapitulace hodnot... 8 Závěrečná analýza VÝSLEDEK OCENĚNÍ... 9 ZNALECKÁ DOLOŽKA SEZNAM PŘÍLOH Posudek je na základě platné legislativy, a to 13 odst. 2 Vyhlášky ministerstva spravedlnosti k provedení zákona o znalcích a tlumočnících, uspořádán do dvou hlavních částí. Úvodní část je věnována popisu zkoumaného materiálu, popřípadě jevům a souhrnu skutečností, ke kterým Znalecký ústav přihlížel (viz kapitola IDENTIFIKACE PŘEDMĚTU OCENĚNÍ a POUŽITÉ PODKLADY A LITERATURA). Navazující kapitoly tvoří druhou hlavní část posudku, která se již konkrétně zabývá odpověďmi na hlavní otázky tohoto znaleckého posudku. Strana 2

3 REKAPITULACE Identifikace předmětu znaleckého posudku: Předmětem znaleckého posudku je stanovení ceny obvyklé spoluvlastnického podílu 1/2 k nemovitým věcem zapsaným na LV č k. ú. Jablonec nad Nisou (rodinný dům Jablonec nad Nisou č. p na pozemku zastavěné plochy a nádvoří parc. č. St včetně tohoto pozemku a pozemky zahrady parc. č. 634/3, 647/2) ve vlastnictví Zajíc Petr, Plynární 1807/21, Jablonec nad Nisou, pro účely dražby. Znalecký posudek je zpracován na základě objednávky od insolvenčního správce Mgr. Jana Hovězáka, Marešova 305/14, Brno, IČO: Stanovení ceny obvyklé nemovitých věcí je provedeno na základě stavu k Doplněk č. 1 je zpracován z důvodu aktualizace hodnoty nemovitostí, přičemž je předpokládán stejný stav nemovitostí jako ke dni Cena obvyklá spoluvlastnického podílu ½ k nemovitým věcem zapsaným na LV č k. ú. Jablonec nad Nisou je po zaokrouhlení stanovena na: ,00 Kč (slovy: Osm set šedesát tisíc korun českých) Doplněk č. 1 je vyhotoven ve třech exemplářích a obsahuje včetně titulní strany 11 stran textu a 3 strany příloh. Dne: Strana 3

4 1 OCENĚNÍ Ocenění předmětných nemovitostí je v rámci doplňku č. 1 k datu , přičemž je předpokládán stejný stav nemovitostí jako ke dni (den místního šetření). Volba metody ocenění Ocenění předmětné nemovité věci je provedeno porovnávací metodou na bázi tržních hodnot. Výpočet hodnoty nemovité věci na bázi tržních hodnot Ocenění předmětné nemovité věci na bázi tržních hodnot bude provedeno na základě metody porovnávací. Vzhledem ke skutečnosti, že nebyl nalezen dostatečný počet vzorků pro porovnání tržní hodnoty v lokalitě obce Jablonec nad Nisou, bude pro ocenění předmětné nemovité věci vycházeno ze srovnávacích nemovitých věcí, které odpovídají svým charakterem v daném místě a čase, a jejichž umístění je v širším okolí. Přestože se srovnávací nemovité věci nenachází přímo v lokalitě obce Jablonec nad Nisou, budou pro stanovení ceny obvyklé použity, jelikož se jejich jednotková cena pohybuje v obdobné cenové hladině. Popis srovnávacích objektů: 1. Zásada prodej rodinného domu se zahradou v obci Zásada u Jablonce nad Nisou. Jedná se o dvougenerační rodinný dům, částečně podsklepený. Dům má tuto dispozici: přízemí zádveří, chodba, předsíň, kuchyň, obývací pokoj, ložnice, koupelna a WC. Patro předsíň, kuchyň, pokoj, dvě komory a v mezipatře koupelna a WC; 2. Jeníšovice prodej rodinného domu v Jenišovicích. Jedná se o dvojdomek dispozičně řešený jako 3+1 a 2+1. Interiér spodního bytu je po částečné rekonstrukci. V současné době je dům vytápěn kotlem na tuhá paliva a doplněn krbovými kamny. Dům má původní špaletová okna. Celková užitná plocha činí 254 m², plocha pozemku činí 840 m²; 3. Tanvald prodej rodinného domu v obci Tanvald, 100 metrů od sjezdovky na Tanvaldský Špičák. Dvougenerační dům je řešen jako 3+1 a 2+1 se zahradou. Dům je napojen na veškeré inženýrské sítě. Elektřina, plyn a vodovod ze studní Tanvaldského Špičáku. Dům má 3 koupelny, 3 toalety, půdu a suterénní sklep. Strana 4

5 Obrázek č. 1: Mapa porovnávacích n e mov itý ch věcí Zdroj: mapy.cz Stručný přehled výše popsaných vlastností porovnávacích nemovitých věcí je uveden v tabulce níže. Jednotkou pro provedení komparace je metr čtvereční užitné plochy domu. Tabulka č. 1: Parame try p orovnáva cích n e mo v ito st í Užitná plocha Výměra pozemku i [m 2 ] [m 2 Počet podlaží Poloha domu Lokalita ] Parametry oceňované nemovité věci 248, ,00 2 NP samostatný Jablonec nad Nisou Parametry porovnávacích nemovitých věcí ,00 844,00 3 NP samostatný Zásada ,00 840,00 2 NP samostatný Jeníšovice , ,00 2 NP samostatný Tanvald Zdroj: realitní inzerce; vlastní zpracování Tabulka č. 2: Parametry p orovnáva cích n e mov ito st í Technický stav Dopravní dostupnost Typ konstrukce nemovitosti Parametry oceňované nemovité věci Příslušenství velmi dobrá zděná zhoršený garáž, sklep Parametry porovnávacích nemovitých věcí dobrá zděná dobrý sklep dobrá zděný dobrý balkon, sklep dobrá zděný dobrý sklep Zdroj: realitní inzerce; vlastní zpracování Pro zohlednění kvalitativních odlišností standardního a srovnávacího objektu budou použity následující korekční činitele: K1 koeficient velikosti výměr, K2 koeficient vlastních pozemků, K3 koeficient lokality a dopravní dostupnosti, Strana 5

6 K4 koeficient technického stavu a typu konstrukce, K5 koeficient vybavení, K6 koeficient ostatních vlivů, K7 koeficient transakce. Jednotlivé korekční činitele budou stanoveny na základě odborného úsudku Znaleckého ústavu, přičemž jako podklad pro jejich stanovení byly užity publikace uvedené v seznamu použité literatury a další odborná literatura. Dle provedené komparace byly zjištěny následující odlišnosti. Menší užitná plocha srovnávací nemovité věci č. 1 bude zohledněna korekčním činitelem velikosti výměr. Rozdílná výměra pozemků srovnávacích nemovitých věcí č. 1 a č. 2 bude zohledněna koeficientem vlastních pozemků. Srovnávací nemovité věci č. 1 a 3 jsou v lepším stavebně technickém stavu. Tento fakt bude zohledněn koeficientem technického stavu a typu konstrukce. Všechny srovnávací nemovité věci se nachází v méně výhodné lokalitě, jejich jednotková cena bude proto upravena koeficientem lokality a dopravní dostupnosti. Níže je uvedena adjustační matice zohledňující vlastnosti a odlišnosti srovnávacích nemovitých věcí. Tabulka č. 3: Ad ju st ační mat ic e Nabídková Užitná plocha Jedn. cena i cena [Kč] [m 2 K1 K2 K3 K4 K5 K6 K7 ] [Kč/m 2 ] ,00 128,00 0,80 1,05 1,05 0,90 1,00 1,00 0, , ,00 254,00 1,00 1,05 1,05 1,00 1,00 1,00 0, , ,00 228,00 1,00 1,00 1,05 0,80 1,00 1,00 0, ,37 Zdroj: realitní inzerce; vlastní zpracování Pro porovnání nemovitých věcí byly použity 3 srovnávací nemovité věci, které se svými charakteristikami nejvíce podobají oceňované nemovité věci. Na základě použitého vzorku byla stanovena minimální jednotková cena vzorku, maximální jednotková cena vzorku a průměr jednotkové ceny vzorku, ze kterého Znalecký ústav vychází při stanovení hodnoty předmětné nemovité věci. Jednotková cena představuje metr čtvereční užitné plochy domu. Tabulka č. 4: Výpoč et průměr n é je dnotk ov é cen y Název Hodnota Celkový počet srovnávacích nemovitých věcí 3,00 Minimální jednotková cena [Kč/m 2 ] 7 986,61 Maximální jednotková cena [Kč/m ,38 Průměr jednotkové ceny [Kč/m 2 ] 8 653,45 Zdroj: vlastní zpracování Strana 6

7 Stanovení hodnoty nemovité věci porovnávací metodou: Tabulka č. 5 : V ýpoč et hodnoty n e mov it é v ěc i Název Hodnota Užitná plocha nemovité věci [m 2 ] 248,40 Základní jednotková cena [Kč/m 2 ] 8 653,45 Celková cena nemovité věci [Kč] ,98 Koeficient omezené prodejnosti 0,80 Výsledná hodnota spol. podílu po zaokrouhlení [Kč] ,00 Zdroj: vlastní zpracování *Pozn.: Výsledná hodnota nemovité věci byla snížena o koeficient 0,8 za omezenou prodejnost (spoluvlastnický podíl 1/2). Pozn.: Výše stanovený návrh tržní hodnoty nemovité věci je kalkulován včetně příslušných pozemků, všech součástí a zjištěných příslušenství k nemovité věci. Strana 7

8 Rekapitulace hodnot V tabulce níže je uvedena výsledná cena obvyklá spoluvlastnického podílu ½ k nemovitých věcí zapsaných na LV č k. ú. Jablonec nad Nisou (rodinný dům Jablonec nad Nisou č. p na pozemku zastavěné plochy a nádvoří parc. č. St včetně tohoto pozemku a pozemky zahrady parc. č. 634/3, 647/2) vč. všech součástí a zjištěných příslušenství: Tabulka č. 8: Výsl e dná h o dnota n em ov it é věci Název Hodnota Výsledná hodnota spol. podílu LV č k. ú. Jablonec nad Nisou ,00 Zdroj: vlastní zpracování Závěrečná analýza Zpracované tržní ocenění zohledňuje všechny známé skutečnosti ke dni zpracování, které by mohly ovlivnit dosažené závěry nebo odhadnuté hodnoty. Pokud nenastanou kvalitativní změny v oceněné nemovité věci a ani změny v jejím prostředí, je platnost uvedené ceny obvyklé po dobu 3 měsíců ode dne vyhotovení. Výsledná hodnota předmětné nemovité věci odráží aktuální technický stav a polohu nemovité věci. Oceňovaná nemovitá věc představuje rodinný dům s pozemky zahrady a tvoří jednotný funkční celek. Kladně je oceňovaná nemovitá věc hodnocena díky lokalitě, nachází se ve městě Jablonec nad Nisou. Záporně je oceňovaná nemovitá věc hodnocena z důvodu špatného stavebně technického stavu a také z důvodu podílového vlastnictví, které ovlivní prodejnost nemovité věci. U předmětné nemovité věci zapsané na LV č k. ú. Jablonec nad Nisou bylo zjištěno zástavní právo exekutorské, zástavní právo z rozhodnutí správního orgánu, omezení dispozičních práv, exekuční příkaz k prodeji nemovitosti, zahájení exekuce, nařízení exekuce a rozhodnutí o úpadku (viz výpis z katastru nemovitostí LV č k. ú. Jablonec nad Nisou). Pro účely tohoto posudku nebude na výše uvedené skutečnosti brán zřetel. Na základě získaných informací není k datu ocenění na předmětné nemovité věci uzavřena žádná nájemní smlouva. Dle zjištěných informací se na předmětné nemovité věci jiná rizika či omezení, která by ovlivnila výslednou cenu obvyklou, nevztahují. Cena obvyklá spoluvlastnického podílu ½ k nemovité věci zapsané na LV č k. ú. Jablonec nad Nisou vč. příslušných pozemků, všech součástí a zjištěných příslušenství činí ,00 Kč. Strana 8

9 2 VÝSLEDEK OCENĚNÍ Předmětem znaleckého posudku je stanovení ceny obvyklé spoluvlastnického podílu 1/2 k nemovitým věcem zapsaným na LV č k. ú. Jablonec nad Nisou (rodinný dům Jablonec nad Nisou č. p na pozemku zastavěné plochy a nádvoří parc. č. St včetně tohoto pozemku a pozemky zahrady parc. č. 634/3, 647/2) ve vlastnictví Zajíc Petr, Plynární 1807/21, Jablonec nad Nisou, pro účely dražby. Znalecký posudek je zpracován na základě objednávky od insolvenčního správce Mgr. Jana Hovězáka, Marešova 305/14, Brno, IČO: Stanovení ceny obvyklé nemovitých věcí je provedeno na základě stavu k Doplněk č. 1 je zpracován z důvodu aktualizace hodnoty nemovitostí, přičemž je předpokládán stejný stav nemovitostí jako ke dni Cena obvyklá spoluvlastnického podílu ½ k nemovitým věcem zapsaným na LV č k. ú. Jablonec nad Nisou je po zaokrouhlení stanovena na: ,00 Kč (slovy: Osm set šedesát tisíc korun českých) Pozn.: Případný rozdíl matematických operací ve všech výše uvedených tabulkách je způsoben zaokrouhlováním za využití programového vybavení MS OFFICE Excel Strana 9

10 ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsme podali jako znalecký ústav zapsaný do prvního oddílu seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost v oboru ekonomika s rozsahem znaleckého oprávnění pro oceňování podniku a složek jeho aktiv, cenných papírů, nemovitostí a nehmotného majetku a majetkových práv. Zápis znaleckého ústavu do seznamu byl proveden na základě rozhodnutí ministra spravedlnosti ze dne pod č. j. 194/2009-OD-ZN. Znalecký úkon je zapsán pod pořadovým číslem /2017 Doplněk č. 1 do znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtujeme podle připojené likvidace na základě faktury daňového dokladu č V Praze dne Equity Solutions Appraisals s.r.o. Ovocný trh 573/12, Praha 1, IČO: Ing. Jan Attl, Ph.D., MBA jednatel Odpovědní zpracovatelé: Ing. Kateřina Vejmelková Ing. Lenka Hluší Bc. Klára Juráková Strana 10

11 SEZNAM PŘÍLOH Příloha 1 Srovnávací nemovitosti pro porovnávací metody (nabídky realitních kanceláří na síti Internet) Strana 11