ZNALECKÝ POSUDEK. č /2009

Transkript

1 ZNALECKÝ POSUDEK č /2009 o ceně spoluvlastnického podílu ve výši 1/2 na budově bez čp/če ( rod. rekreace ) nacházejíce se na pozemku p.č. St. 413 zapsané v katastru nemovitostí na listu vlastnictví číslo 472 u Katastrálního úřadu pro Ústecký kraj, Katastrální pracoviště Most, katastrální území Vtelno a obec Most ( včetně jejího příslušenství a včetně práv a závad s nemovitostí spojenými ). Objednatel posudku: Mgr. Luděk Němec Exekutorský úřad Karlovy Vary Cihelní Karlovy Vary Účel posudku: exekuční řízení - prodej nemovitého majetku Dle zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku ve znění zákona č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb. a č. 257/2004 Sb. a č. 296/2007 Sb. a vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášky č. 456/2008 Sb., podle stavu ke dni posudek vypracoval: Ing. Josef Pevný Krškova 783/ Praha 5 Posudek obsahuje včetně titulního listu 11 stran textu a 4 strany příloh. Objednateli se předává ve 3 vyhotoveních. V Praze

2 A. Nález 1. Znalecký úkol Na základě Usnesení Č.j. 55 EX 613/06-52 o ustanovení znalce ze dne vypracovat tržní ocenění nemovitosti, a to : o ceně spoluvlastnického podílu ve výši 1/2 na budově bez čp/če ( rod. rekreace ) nacházejíce se na pozemku p.č. St. 413 zapsané v katastru nemovitostí na listu vlastnictví číslo 472 u Katastrálního úřadu pro Ústecký kraj, Katastrální pracoviště Most, katastrální území Vtelno a obec Most ( včetně jejího příslušenství a včetně práv a závad s nemovitostí spojenými ). Při ocenění posuzovaných nemovitostí a práv a závad s nimi spojenými budou zvažovány všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, takovými okolnostmi je především místo, kde se nemovitosti nachází, stavebně technický stav jednotlivých staveb, obchodovatelnost a zpeněžitelnost posuzovaných nemovitostí úkolem znalce je ve smyslu u stanovení 336 odst. 1 o.s.ř. stanovit podklad pro stanovení východiska pro určení nejnižšího podání tak, aby posuzované nemovitosti byly v nedobrovolné dražbě reálně prodány a ne cenu za kterou mají být prodány. 2. Informace o nemovitosti Název nemovitosti: zahradkářská chata - podíl 1/2 Adresa nemovitosti: Vtelno II Most Kraj: Ústecký Okres: Most Obec: Most Katastrální území: Vtelno Počet obyvatel: Základní cena podle 28 odst. 1 písm. g) : 500,- Kč/m 2 3. Prohlídka a zaměření nemovitosti Venkovní prohlídka nemovitosti byla provedena dne do posuzovaného objektu nebyl umožněn vlastníkem přístup - posudek bude v návaznosti na příslušné ustanovení 13 odst.3 zák. č. 26/2000 Sb. ("Pokud osoba, která má předmět dražby v držení, neumožní provedení odhadu nebo prohlídky předmětu dražby, lze odhad provést na základě dostupných údajů, které má dražebník k dispozici ") vypracován dle dostupných údajů a podkladů tak, aby mohl tvořit výchozí cenu pro exekuční řízení. 2

3 4. Podklady pro vypracování posudku 1 ) Usnesení č.j. 55 EX 613/06-52 ze dne Exekutorského úřadu Karlovy Vary, Cihelní 14, požadující vypracovat tržní ocenění o ceně spoluvlastnického podílu ve výši 1/2 na budově bez čp/če ( rod. rekreace ) nacházejíce se na pozemku p.č. St. 413 zapsané v katastru nemovitostí na listu vlastnictví číslo 472 u Katastrálního úřadu pro Ústecký kraj, Katastrální pracoviště Most, katastrální území Vtelno a obec Most ( včetně jejího příslušenství a včetně práv a závad s nemovitostí spojenými ). 2 ) Výpis z katastru nemovitostí ze dne vyhotovená Katastrálním úřadem pro Ústecký kraj, katastrální pracoviště Most - LV č. 472 pro obec Most a katastrální území Vtelno. 4 ) Kopie katastrální mapy vyhotovená Katastrálním úřadem pro Ústecký kraj, katastrální pracoviště Most pro obec Most a katastrální území Vtelno obsahujícípozemek p.č. st.413 a 319/34. 5 ) Údaje zjištěné při místním šetření dne na místě samém. 6 ) Údaje zjištěné z evidenčních údajů o posuzovaných nemovitostech u ČUZK. 7 ) Údaje o srovnatelných cenách v nabídkách jednotlivých realitních kanceláří v obci Karlovy Vary a inzerci uváděné na realitním serveru Byty.cz, Sreality.cz, Reality.cz, Hyperreality.cz, Net.reality.cz, a Hledamreality.cz a inzertním severu Seznam.cz, Reality Most.cz. 8 ) Údaje zjištěné o jednotlivých parametrech majících vliv tržní cenu u srovnatelných nemovitostí 5. Vlastnické a evidenční údaje 1 ) Dle výpisu z katastru nemovitostí ze dne vyhotoveném Katastrálním úřadem pro Ústecký kraj, katastrální pracoviště Most - LV č. 472 pro obec Most a katastrální území Vtelno je jako podílový vlastník posuzované nemovitosti, a to budovy bez čp/če ( rod. rekreace ) nacházejíce se na pozemku p.č. St. 413 uvedena : Kováčová Alena ( RČ /2048 ) 1/2 tř. Budovatelů 2831/54, Most, Most 1 3

4 2 ) Na výpisu z katastru nemovitostí ze dne vyhotoveném Katastrálním úřadem pro Ústecký kraj, katastrální pracoviště Most - LV č. 472 pro obec Most a katastrální území Vtelno je v oddíle C pro omezení vlastnických práv k posuzovaným nemovitostem u spoluvlastníka Kováčová Alena ( RČ /2048 ) 1/2 tř. Budovatelů 2831/54, Most, Most 1 uvedeno: - 3 x nařízení exekuce - 3 x exekuční příkaz k prodeji nemovitosti - tyto skutečnosti nemají vliv na stanovení tržní ceny pro potřeby exekučního řízení. 3 ) Práva a závady s nemovitostmi spojenými Závady, které prodejem nemovitostí nezaniknou, jsou věcná břemena, nichž to stanoví zvláštní předpisy, nájem bytu a další věcná břemena a nájemní práva, u nichž zájem společnosti vyžaduje, aby nemovitost zatěžovaly a nadále - takovéto závady nebyly zjištěny. 6. Dokumentace a skutečnost Venkovní obhlídkou objektu bez čp/če ( rod. rekreace ) nacházejíce se na pozemku p.č. St. 413 zapsané v katastru nemovitostí na listu vlastnictví číslo 472 u Katastrálního úřadu pro Ústecký kraj, Katastrální pracoviště Most, katastrální území Vtelno a obec Mostbylo bylo zjištěno, že evidenční údaje v KN odpovídají skutečnosti. Dokumentace k objektu nebyla předložena. 7. Celkový popis nemovitosti Dokumentace k objektu nebyla předložena. Dle sdělení spráce zahradkářské kolonie je objekt stáří cca 15 let s napojením na zdroj veřejné vody, kanalizace svedena do centrální jímky na vyvážení, s napojením na elektřinu. Zahradkářská kolonie je oplocena s uzamykatelnou bránou a spravována správcem, má celkem 22 zahradkářských domků. Vlastní objekt bez čp/če ( rod. rekreace ) nacházejíce se na pozemku p.č. St. 413 je dle venkovní obhlídky v udržovaném stavu, neumožňuje však reálné rozdělení na polovinu. Objekt je přízemní zděná stavba se sedlovou střechou pokrytou ethernitem a ze zastřešenou terasou. Pozemek zastavěný vlastním posuzovaným objektem a přilehlý pozemek zahrady, které jsou ve funkčním celku s posuzovaným objektem jsou ve vlastnictví spoluvlastníka posuzované nemovitosti. 4

5 8. Stanovení způsobů ocenění Pro stanovení ceny obvyklé ( tržní ) dle zákona č. 151/1997 Sb. 2 odst (1) o oceňování majetku ve znění zákona č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb. a č. 296/2007 Sb. ( Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. ) byly zvoleny níže uvedené způsoby ocenění : a ) porovnávacím způsob dle současně platného oceňovacího předpisu - Vyhl. č. 456/2008 Sb. ( oceňovací vyhlášky ) tento pomocný působ ocenění byl zvolen z důvodu stanovení odhadu dle současného současně platného oceňovacího předpisu Vyhl. č. 456/2008 Sb. ( oceňovací vyhlášky ), který je od novelizován a snaží se svou metodikou co nejvíce přiblížit ceně obvyklé - vychází z ceny jednotkové plochy typového bytu v dané lokalitě následně přepočítané na skutečnou výměrou posuzovaného bytu a upravené příslušnými koeficienty majícími vliv na cenu bytu. b ) metoda přímého porovnání tento způsob ocenění byl zvolen z důvodu: - jedná se o nejpoužívanější způsob stanovení ceny obvyklé nemovitosti dle současných standardních způsobů oceňování nemovitostí v případě, že lze k posuzovanému subjektu najít nemovitosti se stejného segmentu trhu, jež byly v posledním obdobím zobchodovány ( popřípadě jsou v současné nabídce ), nejlépe přímo v lokalitě kde se nachází nemovitost posuzovaná a současně podobné co do účelu využití, velikosti a kvality, přitom je třeba je nutné počítat s tím, že rozšiřujícím se okruhem vzdálenosti srovnatelných nemovitostí se přesnost odhadu snižuje - vychází z cen skutečných bytových jednotek následně upravených na výměru posuzovaného bytu a upravenou příslušnými koeficienty majícími vliv na cenu bytu. c) stanovení vah pro jednotlivé způsoby ocenění Vzhledem k tomu, že druh posuzované nemovitosti je na trhu s nemovitostmi trvale obchodován a lze k posuzovanému subjektu najít nemovitosti se stejného segmentu trhu, jež byly v posledním obdobím zobchodovány ( popřípadě jsou v současné nabídce ) - je ocenění provedenému metodou přímého porovnání přisouzena váha 2 ( jedná se o nejpoužívanější způsob stanovení ceny obvyklé nemovitosti dle současného standardu ocenění nemovitosti na tržní cenu ) a ocenění dle současně platného oceňovacího předpisu je přisouzena váha 1. 5

6 B. Posudek B 1 ) Ocenění dle oceňovacího předpisu ( administrativní cena ). Ocenění nemovitosti je provedeno podle vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášky č. 456/2008 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku. a) Porovnávací hodnota a 1 ) Zahradkářská chata - 26 Zatřídění pro potřeby ocenění: Typ objektu: Chata Poloha objektu: Most Stáří stavby: 15 roků Základní cena ZC (příloha č. 20): 1 622,- Kč/m 3 Zastavěné plochy a výšky podlaží: přízemí: = 23,00 m 2 zastřešení: = 23,00 m 2 terasa: 5*1,5 = 7,50 m 2 Název podlaží Zastavěná plocha Konstrukční výška přízemí: 23,00 m 2 2,80 m zastřešení: 23,00 m 2 1,60 m terasa: 7,50 m 2 2,70 m Obestavěný prostor: přízemí: (23)*(2,80) = 64,40 m 3 zastřešení: (23)*(1,60) = 36,80 m 3 terasa: (5*1,5)*(2,70) = 20,25 m 3 Obestavěný prostor celkem: = 121,45 m 3 Výpočet indexu cenového porovnání: Index vybavení: Název znaku č. V i 1. Druh stavby - Zahrádkářská chata I 0,02 2. Svislé konstrukce - Zděné tl. více jak 30 cm V 0,05 3. Střešní konstrukce - Podkroví více jak z poloviny zastavěné plochy stavby III 0,03 4. Napojení stavby na sítě - Elektr. proud, voda, žumpa (septik) II 0,00 5. Vybavení - WC ve stavbě, koupelna nebo sprchový kout IV 0,10 6. Vytápění stavby - Lokální vytápění II 0,00 7. Příslušenství stavby (venk. úpravy a vedl. stavby do celk. ZP 25 m2 vč.) - III 0,00 Příslušenství bez výrazného vlivu na cenu chaty 8. Výměra pozemků užívané se stavbou - Do 400 m2 II 0,00 9. Kriterium jinde neuvedené - Významně snižující cenu - předmět ocenění a prodeje natrhu s nemovitostma je pouze stavba bez zastavěného pozemku I -0,15 6

7 a pozemku zahrady 10. Stavebně - technický stav - Stavba v dobrém stavu s pravidelnou údržbou II 1,05 Koeficient pro stáří 15 let: 1,0 9 Index vybavení I V = (1 + V i ) * V10 * 1,0 = 1,103 i = 1 Index polohy: Název znaku č. P i 1. Životní prostředí a atraktivita okolí - vhodná k rekreaci III 0,00 2. Přírodní lokalita - les nebo vodní plocha je ve vzdálenosti do 2000 m II -0,05 včetně 3. Poloha v zástavbě - výhodná poloha III 0,02 4. Dopravní dostupnost - bezproblémový příjezd k hranici pozemku III 0,00 5. Hromadná doprava - špatná dostupnost I -0,02 6. Parkovací možnosti - dobré II 0,00 7. Obchod a služby (okolí nemovitosti) - žádné I -0,05 8. Sportoviště - žádné I 0,00 9. Obyvatelstvo v okolí - bezproblémové okolí II 0, Změny v okolí s vlivem na cenu nemovitosti - bez vlivu III 0,00 10 Index polohy I P = (1 + P i ) = 0,900 i = 1 Index trhu s nemovitostmi: Název znaku č. T i 1. Situace na dílčím (segmentu) trhu s nemovitostmi - nabídka odpovídá III 0,00 poptávce 2. Vlastnictví nemovitostí - stavba na cizím pozemku I -0,05 3. Vliv právních vztahů na prodejnost - negativní - předmětem prodej eje poze 1/2 objektu (obket nelze reálně rozdělit) I -0,05 Index trhu I T = (1 + T i ) = 0,900 i = 1 3 Celkový index I = I V * I P * I T = 1,103 * 0,900 * 0,900 = 0,893 Ocenění: Základní cena upravená ZCU = ZC * I = 1 622,- Kč/m 3 * 0,893 = 1 448,45 Kč/m 3 Cena zjištěná porovnávacím způsobem CP = ZCU * OP = 1 448,45 Kč/m 3 * 121,45 m 3 = ,25 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem = ,25 Kč ,25 Kč Úprava ceny vlastnickým podílem: * 1 / 2 Zahradkářská chata - zjištěná cena = ,13 Kč 7

8 B2 ) Metoda přímého porovnání vychází z definice ceny obvyklé ( tržní ) dle zákona č. 151/1997 Sb. 2 odst (1) o oceňování majetku ve znění zákona č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb. a č. 296/2007 Sb. : Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. 1 ) Rozhodné skutečnosti a ) srovnatelné nemovitosti Pro stanovení tržní ceny byla provedena analýza dostupných srovnatelných nemovitostí, tzn. objektů bydlení obdobného charakteru, srovnatelné velikosti a vybavenosti objektu, umístěných v obci Most a místě Vtelno. Údaje byly čerpány z nabídkových cen jednotlivých realitních kanceláří průběžně uveřejňovaných v tisku a na realitních serverech internetu a archívu znalce. Analýza nabídek a prodejů byla provedena porovnáním jednotlivých parametrů u srovnatelných nemovitostí k datu ocenění, současně je zohledněno, že: - v případě, že se jedná o nabídkové ceny, kdy cena obsahuje provizi realitní kanceláře ve výši 3-5 % a současně se zpravidla jedná o cenu nabídkovou, kdy cena kupní je sjednána o cca 10 % nižší. - vydražitel je dále zatížen povinností úhrady daně z převodu nemovitostí ve výši 3% z vydražené ceny a skutečnosti. vyhodnocení srovnatelných nemovitostí lokalita Most - Vtelno Most- Sportovní cena Kč velikost rek. Objektu dřev./zděná kce tech.stav, vybavenost vlastnictví pozemku poloha vliv velikosti podílu na cenu vlast. práva (obsazenos t) tržní podmínky(1- prodej,0,9- RK nabídka, 0,3%daň) ,5 1 0,9 0,5 0, ,9 0,8 1,3 0,5 1,1 0,9 0,5 0,87 PRŮMĚR cena Kč Kč Kč 8

9 b ) klady : - zahradní domek se nachází v udržované, oplocené zahradkářké osadě s 22 zahradními domky - - objekt domku je udržovaném stavu c ) zápory: - předmětem ocenění a následného prodeje je pouze polovina domku, který nelze reálně rozdělit - součástí ocenění a prodeje v dražbě není zastavěný pozemek a přilehlá zahrada, které jsou ve funkčním celku s posuzovaným zahradním domkem d ) Cena zahradního domku stanovená dle cenového předpisu platného k činí celkem ,- Kč. 2 ) vyhodnocení rozhodných skutečností - Na základě vyhodnocení cen srovnatelných objektů, porovnávací ceny zjištěné dle cenového předpisu a kladů a záporů posuzované nemovitosti lze konstatovat, že cena stanovená na základě cenového předpisu ( vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 456/2008 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ) je v obvyklém rozsahu cen dosahovaných na trhu s nemovitostmi ( +- 10% ). 3 ) stanovení ceny obvyklé přímé porovnání srovnatelná hodnota vážený průměr váha Kč Kč Kč V návaznosti na výše uvedené rozhodné skutečnosti a jejich vyhodnocení stanovuji tržní cenu ( cenu obvyklou ) posuzovaných nemovitostí na ,- Kč. 9

10 C. Rekapitulace cen nemovitosti, o ceně spoluvlastnického podílu ve výši 1/2 na budově bez čp/če ( rod. rekreace ) nacházejíce se na pozemku p.č. St. 413 zapsané v katastru nemovitostí na listu vlastnictví číslo 472 u Katastrálního úřadu pro Ústecký kraj, Katastrální pracoviště Most, katastrální území Vtelno a obec Most ( včetně jejího příslušenství a včetně práv a závad s nemovitostí spojenými ). C1 ) Cena administrativní Ocenění nemovitosti je provedeno podle vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 456/2008 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku. Výsledné ceny: a) Zahradkářská chata = ,13 Kč Výsledná cena nemovitosti činí celkem Výsledná cena nemovitosti po zaokrouhlení dle 46 činí ,13 Kč ,- Kč C2 ) Cena tržní - cena obvyklá podle zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku ve znění zákona č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 a č. 296/2007 Sb. činí ,- Kč slovy: Osmdesátčtyřitisíc Kč. Další práva a závady na oceněných nemovitostech : Závady a práva, které prodejem nemovitostí v dražbě nezaniknou, jsou věcná břemena, o nichž to stanoví zvláštní předpisy, nájem bytu a další věcná břemena a nájemní práva, u nichž zájem společnosti vyžaduje, aby nemovitost zatěžovaly i nadále - takovéto práva a závady nebyly zjištěny. V Praze, Ing. Josef Pevný Krškova 783/ Praha 5 D. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Hradci Králové pod č.j. Spr. 2438/2001 pro základní obor ekonomika - odvětví ceny a odhady nemovitostí a pro základní obor stavebnictví - odvětví stavby obytné a průmyslové. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č /2009 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 65/

11 E. Seznam příloh 1 ) Výpis z katastru nemovitostí ze dne vyhotovená Katastrálním úřadem pro Ústecký kraj, katastrální pracoviště Most - LV č. 472 pro obec Most a katastrální území Vtelno. 2 ) Údaje o srovnatelných cenách v nabídkách jednotlivých realitních kanceláří v obci Karlovy Vary a inzerci uváděné na realitním serveru Byty.cz, Sreality.cz, Reality.cz, Hyperreality.cz, Net.reality.cz, a Hledamreality.cz a inzertním severu Seznam.cz, Reality Most.cz. 3 ) Kopie katastrální mapy vyhotovená Katastrálním úřadem pro Ústecký kraj, katastrální pracoviště Most pro obec Most a katastrální území Vtelno obsahující pozemek p.č. st.413 a 319/34. 11