ZNALECKÝ POSUDEK. č /2015

Transkript

1 ZNALECKÝ POSUDEK č /2015 o ceně obvyklé bytové jednotky číslo 166/1 zapsané na listu vlastnictví číslo 797 u Katastrálního úřadu pro Jihočeský kraj, katastrální pracoviště Kaplice, katastrální území Benešov nad Černou a obec Benešov nad Černou, včetně podílu ve výši 76/157 na společných částech budovy č.p.166 ( budova je zapsána u Katastrálního úřadu pro Jihočeský kraj, katastrální pracoviště Kaplice, katastrální území Benešov nad Černou a obec Benešov nad Černou, ), včetně jejich příslušenství a včetně práv a závad s nemovitostmi spojenými. Objednavatel znaleckého posudku: Exekutorský úřad Karlovy Vary Mgr. Luděk Němec Cihelní Karlovy Vary Účel znaleckého posudku: exekuční řízení - prodej nemovitého majetku Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., podle stavu ke dni znalecký posudek vypracoval: Ing. Josef Pevný Krškova 783/ Praha 5 Znalecký posudek obsahuje 15 stran textu včetně titulního listu a 1 stranu přílohy. Objednavateli se předává ve 3 vyhotoveních. V Praze

2 A. NÁLEZ 1. Znalecký úkol Na základě Usnesení Č.j. 55 EX 2262/10-40 ze dne vypracovat tržní ocenění nemovitostí, a to o ceně obvyklé bytové jednotky číslo 166/1 zapsané na listu vlastnictví číslo 797 u Katastrálního úřadu pro Jihočeský kraj, katastrální pracoviště Kaplice, katastrální území Benešov nad Černou a obec Benešov nad Černou, včetně podílu ve výši 76/157 na společných částech budovy č.p.166 ( budova je zapsána u Katastrálního úřadu pro Jihočeský kraj, katastrální pracoviště Kaplice, katastrální území Benešov nad Černou a obec Benešov nad Černou), včetně jejich příslušenství a včetně práv a závad s nemovitostmi spojenými. 2. Základní informace Název předmětu ocenění: bytová jednotka č. 166/1 Adresa předmětu ocenění: Benešov nad Černou Benešov nad Černou Kraj: Jihočeský Okres: Český Krumlov Obec: Benešov nad Černou Katastrální území: Benešov nad Černou Počet obyvatel: Prohlídka nemovitosti Prohlídka nemovitosti byla provedena dne za přítomnosti paní Győrgyové. 4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku 1 ) Výpis z katastru nemovitostí vyhotovený bezúplatně u ČÚZK prostřednictvím EX úřadu KV - LV č. 797 pro katastrální území Benešov nad Černou a obec Benešov nad Černou. 2 ) Kopie katastrální mapy pro katastrální území Benešov nad Černou a obec Benešov nad Černou obsahující polohové údaje o budově č.p ) Údaje zjištěné při místním šetření dne v bytové jednotce 166/1 a u objektu č.p. 166 obsahujícím posuzovanou bytovou jednotku a údajů o širších vztazích. 4 ) Část Prohlášení vlastníka budovy č.p.166 ( katastrální území Benešov nad Černou a obec Benešov nad Černou ) dodaného Ex. úřadem KV obsahujícího identifikační údaje o posuzované bytové jednotce č.166/1. 5 ) Údaje zjišťované o srovnatelných nemovitostech na realitních serverech I-Dnes,Byty.cz, Sreality.cz, Reality.cz, Hyperreality.cz, Net.reality.cz, Portáldražeb.cz a Jihočeskéreality.cz. 6 ) Údaje zjišťované o vybraných srovnatelných nemovitostech v obci Benešov nad Černou. 2

3 5. Vlastnické a evidenční údaje Dle výpisu z katastru nemovitostí vyhotoveném bezúplatně u ČÚZK prostřednictvím EX úřadu KV - LV č. 797 pro obec Benešov nad Černou, kat.území Benešov nad Černou jsou jako vlastnící posuzované bytové jednotky č. 166/1 uvedeni : V oddíle C pro omezení vlastnických práv je na LV 797 uvedeno Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti Nařízení exekuce - Györgyová Ladislava Zahájení exekuce - Györgyová Ladislava Zástavní právo exekutorské Zástavní právo zákonné - shora uvedené okolnosti spojené s omezeními uvedenými v oddíle C na LV budou promítnuty do tržní ceny pro exekuční řízení, neboť zástavní práva a exekuční tituly váznoucí na posuzované nemovitosti jsou vymazány až po dokončení rozvrhového řízení; posuzovanou nemovitostí nelze vzhledem k váznoucím zástavám a exekučním titulům v době dražby ručit bankovnímu domu při financování nemovitosti standardní hypotékou na bydlení. Práva a závady s nemovitostmi spojenými Závady, které prodejem nemovitostí v dražbě nezaniknou, jsou věcná břemena, o nichž to stanoví zvláštní předpisy, nájem bytu a další věcná břemena a nájemní práva, u nichž zájem společnosti vyžaduje, aby nemovitost zatěžovala i nadále ( 336a, odst. 2 o.s.ř.)- takovéto závady nebyly zadavatelem posudku nebo vlastníkem posuzované nemovitosti sděleny. Práva - nebyla zjištěna, ani nebyly zadavatelem posudku nebo vlastníkem posuzované nemovitosti sděleny. 3

4 6. Dokumentace a skutečnost Při místním šetření bylo zjištěno, že evidenční údaje v KN o bytové jednotce č.166/1 odpovídají skutečnosti a pro výčet výměry podlahové plochy posuzované bytové jednotky a byly požity údaje z Prohlášení vlastníka k budově č.p.166 : 4

5 7. Celkový popis nemovité věci Posuzovaná bytová jednotka se nachází v obci Benešov nad Černou. Obec se nachází na rozhraní Novohradských a Slepičích hor, v jihovýchodní části okresu Český Krumlov. Od okresního města je vzdálena 29 km. Nejbližšími městy jsou: Kaplice (11 km Z), Trhové Sviny (13 km S) a Nové Hrady (15 km V). Bytová jednotka je umístěna v objektu č.p.166, který je součástí řadové zástavby z typových montovaných objektů RD typu Okál na okraji obce. Objekt č.p. 166 je z roku výstavby 1982 a je převážně v původním stavu s tím, že v jednotlivých bytových podlažích byly vyčleněny samostatné bytové jednotky dle zák. 72/94 Sb. 5

6 Posuzovaná bytová jednotka číslo 166/1 o dispoziční velikosti 3+1 se nachází v 1 NP č.p.166 a je převážně v původním stavu včetně fasády,oken a sociálního zařízení - pro uvedení na současný standard bydlení je předpokládána celková rekonstrukce bytu. Vytápění bytu je ústředním vytápěním s kotlem z kotelny pro celý objekt v suterénu objektu, ohřev vody je el. bojlerem umístěným v suterénu objektu. Z bytu je výhled do volného prostoru a zeleně. 8. Stanovení způsobů ocenění Pro stanovení ceny obvyklé ( tržní ) 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a 288/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 ( Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. ) byly zvoleny níže uvedené způsoby ocenění: a ) porovnávacím způsob dle současně platného oceňovacího předpisu - Vyhl. č. 199/2014 Sb. tento pomocný působ ocenění byl zvolen z důvodu, že předpis ( oceňovací vyhláška ) je od novelizován a snaží se svou metodikou co nejvíce přiblížit ceně obvyklé - vychází z jednotkové ceny typového bytu v dané lokalitě následně přepočítané na skutečnou výměrou posuzovaného bytu a upravené příslušnými koeficienty majícími vliv na cenu bytu tj. indexy zohledňující místní trh s nemovitostmi, indexy zohledňující polohu nemovitosti a indexy zohledňující konstrukce a vybavení nemovitosti ( indexy cenově upravují v jednotlivých znacích cenovou odlišnost posuzované nemovitosti vzhledem k základní ceně standardní nemovitosti v dané lokalitě ). 6

7 b ) metoda přímého porovnání tento způsob ocenění byl zvolen z důvodu, že se jedná o nejpoužívanější způsob stanovení ceny obvyklé nemovitosti dle současných standardních způsobů oceňování nemovitostí v případě, že lze k posuzovanému subjektu najít nemovitosti ze stejného segmentu trhu, jež byly v posledním období zobchodovány ( popřípadě jsou v současné nabídce ), nejlépe přímo v lokalitě, kde se nachází nemovitost posuzovaná a současně podobné co do účelu využití, velikosti a kvality, přitom je nutné počítat s tím, že rozšiřujícím se okruhem vzdálenosti srovnatelných nemovitostí se přesnost odhadu snižuje - vychází z cen skutečných nemovitostí, které byly v dané lokalitě zobchodovány nebo jsou v současnosti v nabídce - cena skutečné nemovitosti je upravena příslušnými koeficienty zohledňujícími cenovou odlišnost od posuzované nemovitosti. c ) Stanovení vah pro jednotlivé způsoby ocenění Posuzovaná nemovitost je na trhu s nemovitostmi trvale obchodována a je možné k posuzovanému subjektu najít nemovitosti ze stejného segmentu trhu, které jsou v současné nabídce. Ocenění provedenému metodou přímého porovnání je přisouzena váha 2 (jedná se o nejpoužívanější způsob stanovení ceny obvyklé nemovitosti dle současných standardních způsobů oceňování ), ocenění porovnávacím způsobem dle současně platného oceňovacího předpisu je přisouzena váha 1 ( rozpětí jednotlivých koeficientů pro zohlednění odlišností posuzované nemovitosti od nemovitosti typové je předpisem omezeno a nedovoluje tedy vždy zcela jednotlivé odlišnosti posuzované nemovitosti od srovnávací přesně postihnout ). 7

8 B. ZNALECKÝ POSUDEK B1 ) Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a č. 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. Index trhu s nemovitými věcmi Název znaku č. P i 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Nabídka odpovídá II 0,00 poptávce 2. Vlastnické vztahy - Jednotka ve spoluvlastnictví nebo jednotka bez IV -0,02 pozemku 3. Změny v okolí - Bez vlivu II 0,00 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Bez vlivu II 0,00 5. Ostatní neuvedené - Vlivy snižující cenu - nemovitost zatížena I -0,20 exekučními a zástavními tituly(dopad na zhoršenou možnost financování standardní hypotékou na bydlení) 6. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav IV 1,00 Index trhu I T = P 6 * (1 + Σ P i ) = 0,780 Index polohy 5 i = 1 Typ staveb na pozemku pro stanovení indexu polohy: Rezidenční stavby v obcích do 2000 ob. včetně Název znaku č. P i 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním I 1,01 celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí - I 0,03 Rezidenční zástavba 3. Poloha pozemku v obci - Okrajové části obce III -0,01 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec - I 0,00 Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci je II -0,02 částečně dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost k pozemku - Příjezd po zpevněné komunikaci, VI 0,00 dobré parkovací možnosti 7. Osobní hromadná doprava - Zastávka do 200 m včetně, MHD III 0,00 dobrá dostupnost centra obce 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Bez možnosti II 0,00 komerčního využití 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí II 0, Nezaměstnanost - Průměrná nezaměstnanost II 0,00 8

9 11. Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 Index polohy I P = P 1 * (1 + Σ P i) = 1,010 Koeficient pp = I T * I P = 0, Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 11 i = bytová jednotka č. 166/1 Zatřídění pro potřeby ocenění Typ objektu: Bytový prostor 38 porovnávací metoda Poloha objektu: Jihočeský kraj, obec do obyvatel Stáří stavby: let Základní cena ZC (příloha č. 27): ,- Kč/m 2 Podlahové plochy bytu koeficient dle typu podlahové plochy kuchyně: 8 * 1,00 = 8,00 m 2 pokoj: 19,4 * 1,00 = 19,40 m 2 pokoj: 12,4 * 1,00 = 12,40 m 2 pokoj: 12,0 * 1,00 = 12,00 m 2 koupelna: 2,90 * 1,00 = 2,90 m 2 WC: 1,7 * 1,00 = 1,70 m 2 sklep: 6,5 * 0,10 = 0,65 m 2 předsíň: 5,3 * 1,00 = 5,30 m 2 balkon: 8 * 0,17 = 1,36 m 2 Započítaná podlahová plocha bytu: 63,71 m 2 Výpočet indexu cenového porovnání Index vybavení Název znaku č. V i 1. Typ stavby - Budova dřevěná, sendvičová na bázi dřevní hmoty I -0,10 2. Společné části domu - Bez vyjmenovaných společných prostor I -0,01 3. Příslušenství domu - Bez dopadu na cenu bytu II 0,00 4. Umístění bytu v domě - Ostatní podlaží nevyjmenované II 0,00 5. Orientace obyt. místností ke světovým stranám - Ostatní světové III 0,03 strany - s výhledem 6. Základní příslušenství bytu - Příslušenství částečné nebo úplné II -0,10 mimo byt nebo umakartové bytové jádro 7. Další vybavení bytu a prostory užívané spolu s bytem - Standardní III 0,00 vybavení - balkon nebo lodžie, komora nebo sklepní kóje (sklep) 8. Vytápění bytu - Dálkové, ústřední, etážové III 0,00 9. Kriterium jinde neuvedené - Bez vlivu na cenu III 0,00 9

10 10. Stavebně - technický stav - Byt ve špatném stavu (předpoklad provedení rozsáhlejších stavebních úprav) Koeficient pro stáří let: s = 1-0,005 * = -8,910 Koeficient stáří s nemůže být nižší než 0,6. 9 Index vybavení I V = (1 + Σ V i ) * V 10 * 0,600 = 0,320 i = 1 IV 0,65 Index trhu s nemovitými věcmi I T = 0,780 Index polohy pozemku I P = 1,010 Ocenění Základní cena upravená ZCU = ZC * I V = ,- Kč/m 2 * 0,320 = 3 538,88 Kč/m 2 CB P = PP * ZCU * I T * I P = 63,71 m 2 * 3 538,88 Kč/m 2 * 0,780 * 1,010= ,- Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem = ,- Kč 10

11 B2 ) Metoda přímého porovnání 1 ) Rozhodné skutečnosti Pro stanovení tržní ceny byla provedena analýza cena dostupných srovnatelných nemovitostí obdobných k posuzované nemovitosti, tzn. bytu nebo řadového RD. Údaje byly čerpány z nabídkových cen jednotlivých realitních kanceláří. a ) vybrané srovnatelné nemovitosti a1 ) srovnatelná nemovitost č.1 nabídka řadového RD s bytem Benešov nad Černou, nabídková cena ,-Kč 11

12 a 2 ) srovnatelná nemovitost č.2 nabídka bytu 2+1 ( 58 m2 ) - Benešov nad Černou, nabídková cena ,-Kč 12

13 a3 ) srovnatelná nemovitost č.3 nabídka koncového řadového RD s bytem Benešov nad Černou, nabídková cena ,-Kč 13

14 b ) Vyhodnocení srovnatelných nemovitostí Analýza nabídek a prodejů byla provedena porovnáním jednotlivých parametrů u srovnatelných nemovitostí k datu ocenění, kdy je jednotlivými koeficienty zohledněno: K1 koeficient polohy objektu a umístění bytu v objektu K2 koeficient velikost bytu ( užitných ploch ) K3 koeficient architektonického vzhledu stavby K4 koeficient technického stavu K5 koeficient úpravy dle velikosti a druhu příslušenství (terasa,balkon,lodžie) K6 koeficient zohledńující pakrovací možnosti (garáž) K7 koeficient možnosti ručení při financování standardní hypotékou K8 koeficient validity informací ( nabídka=x0,85,skutečný prodej=x1,0) l index odlišnosti l=k1*k2*k3*k4*k5*k6*k7*k8 lokalita cena Kč K1 K2 K3 K4 K5 K6 K7 K8 l cena po srovnání Benešov nad Černou ,80 0,9 0,6 1,02 1 0,8 0,8 0, Benešov nad Černou ,7 1,10 0,8 0,5 1,02 1 0,8 0,8 0, Benešov nad Černou ,00 0,32 1 0, ,8 0,85 0, celkem Kč průměr v Kč c) vážený průměr pomocných hodnot váha cena dle oceňovací vyhlášky Kč 1 přímé porovnání Kč 2 vážený průměr cen Kč 2 ) stanovení ceny obvyklé V návaznosti na výše uvedené rozhodné skutečnosti a jejich vyhodnocení stanovuji cenu obvyklou posuzovaných nemovitostí na ,- Kč. 14

15 C. REKAPITULACE, a to o ceně obvyklé bytové jednotky číslo 166/1 zapsané na listu vlastnictví číslo 797 u Katastrálního úřadu pro Jihočeský kraj, katastrální pracoviště Kaplice, katastrální území Benešov nad Černou a obec Benešov nad Černou, včetně podílu ve výši 76/157 na společných částech budovy č.p.166 ( budova je zapsána u Katastrálního úřadu pro Jihočeský kraj, katastrální pracoviště Kaplice, katastrální území Benešov nad Černou a obec Benešov nad Černou, ), včetně jejich příslušenství a včetně práv a závad s nemovitostmi spojenými. C1 ) Cena obvyklá podle zák.č.151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a 288/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb činí ,- Kč. slovy: Stošedesátšettisícosmset. Kč. C2 ) Závady a práva. Závady, které prodejem nemovitostí nezaniknou, jsou věcná břemena, o nichž to stanoví zvláštní předpisy, nájem bytu a další věcná břemena a nájemní práva, u nichž zájem společnosti vyžaduje, aby nemovitost zatěžovaly i nadále nebyly znalcem z dostupných podkladů zjištěny ani nebyly zadavatelem posudku nebo povinným sděleny. Práva nebyla znalcem z dostupných podkladů zjištěna ani nebyla zadavatelem posudku nebo povinným sděleny. V Praze Ing. Josef Pevný Krškova 783/ Praha 5 D. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Hradci Králové pod č.j. Spr. 2438/2001 pro základní obor ekonomika - odvětví ceny a odhady nemovitostí a pro základní obor stavebnictví - odvětví stavby obytné a průmyslové. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č /2015 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 15/2015. E. Příloha: Výpis z katastru nemovitostí vyhotovený bezúplatně u ČÚZK prostřednictvím EX úřadu KV - LV č. 797 pro katastrální území Benešov nad Černou a obec Benešov nad Černou - pouze titulní strana s identifikačními údaji o posuzované nemovitosti. 15

16 16