ZNALECKÝ POSUDEK. č /2019

Transkript

1 ZNALECKÝ POSUDEK č /2019 o ceně obvyklé nemovitosti zapsané na LV č. 470 u Katastrálního úřadu pro Ústecký kraj,, katastrální pracoviště Chomutov, katastrální území Blatno u Chomutova a obec Blatno, a to pozemku p.č.st.132, jehož součástí byla stavba č.ev.4 ( rod. rekreace ) : Objednavatel znaleckého posudku: Exekutorský úřad Karlovy Vary Mgr. Luděk Němec Cihelní Karlovy Vary Účel znaleckého posudku: Exekuční řízení - prodej nemovitého majetku Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 344/2013 Sb., č. 228/2014 Sb. a č. 225/2017 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., č. 345/2015 Sb., č. 53/2016 Sb., č. 443/2016 Sb. a č. 457/2017 Sb., podle stavu ke dni znalecký posudek vypracoval: Ing. Josef Pevný Krškova 783/ Praha 5 Počet stran: 14 včetně titulního listu. Objednavateli se předává v jednom vyhotovení v tištěné podobě a jednou elektronicky. V Praze

2 A. NÁLEZ 1. Znalecký úkol Na základě Usnesení Č.j. 55 EX 354/11-84 ze dne vypracovat znalecký posudek ceně obvyklé nemovitosti zapsané na LV č. 470 u Katastrálního úřadu pro Ústecký kraj,, katastrální pracoviště Chomutov, katastrální území Blatno u Chomutova a obec Blatno, a to pozemku p.č.st.132 ( stavba č.e.4 již zanikla): 2. Základní informace Název předmětu ocenění: Pozemek p.č.st. 132 ( stavba č.e.4 již zanikla) Adresa předmětu ocenění: Blatno Blatno LV: 470 Kraj: Ústecký Okres: Chomutov Obec: Blatno Katastrální území: Blatno u Chomutova Počet obyvatel: 545 Základní cena stavebního pozemku obce okresu ZCv = 873,00 Kč/m 2 Koeficienty obce Název koeficientu č. P i O1. Velikost obce: obyvatel IV 0,65 O2. Hospodářsko-správní význam obce: Ostatní obce IV 0,70 O3. Poloha obce: Obec, jejíž některé katastrální území sousedí s obcí II 1,03 (oblastí) vyjmenovaným v tabulce č. 1 (kromě Prahy a Brna) O4. Technická infrastruktura v obci: V obci je elektřina, vodovod a II 0,85 kanalizace, nebo kanalizace a plyn, nebo vodovod a plyn O5. Dopravní obslužnost obce: V obci je železniční zastávka, nebo III 0,90 autobusová zastávka O6. Občanská vybavenost v obci: Minimální vybavenost (pouze obchod nebo služby základní sortiment) V 0,85 Základní cena stavebního pozemku ZC = ZCv * O 1 * O 2 * O 3 * O 4 * O 5 * O 6 = 266,00 Kč/m 2 2

3 3. Prohlídka posuzovaného pozemku Prohlídka posuzovaného pozemku byla provedena dne z volně přístupných pozemků (povinný se na místní šetření nedostavil ). 4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku 1 ) Usnesení Č.j. 55 EX 354/11-84 ze dne vypracovat znalecký posudek ceně obvyklé nemovitosti zapsané na LV č. 470 u Katastrálního úřadu pro Ústecký kraj, katastrální pracoviště Chomutov, katastrální území Blatno u Chomutova a obec Blatno, a to pozemku p.č.st.132 jehož součástí byla stavba č.ev.4 ( rod. rekreace ) 2) Nabídka srovnatelných nemovitostí v dané lokalitě a okruhu 5 km uváděná na jednotlivých realitních serverech a realitních kancelářích v době zpracování posudku. 3) Údaje zjištěné při místním šetření dne ) Kopie kat. mapy obsahující polohové a identifikační údaje o posuz. pozemku p.č. St ) LV č. 470 evidovaný u Katastrálního úřadu pro Ústecký kraj, katastrální pracoviště Chomutov, katastrální území Blatno u Chomutova a obec Blatno. 3

4 5. Celkový popis nemovitosti Pozemek p.č. St.132 ( zastavěná plocha a nádvoří ) ), výměra 57 m2 leží v lokalitě se zástavbou rekreačních chat ve vzdálenosti cca 400 m od stavebně srostlého území obce Blatno. Pozemek byl dříve dle evidenčního stavu v KN zastavěn objektem pro rod. rekreaci č.ev.4 - při místním šetření bylo shledáno, že stavba již zanikla a na pozemku se nachází již pouze zbořeniště se zbytky původní stavby a domovní odpad. Přístup k pozemku je přes pozemek p.č. 622/9 ve vlastnictví třetí osoby. Příslušenství: Pozemek st. 132 nemá příslušenství 4

5 6. Stanovení způsobu ocenění Ze zadání posudku vyplývá požadavek na ocenění na cenu obvyklou. Stanovení ceny obvyklé dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., č. 345/2015 Sb., č. 53/2016 Sb., č. 443/2016 Sb. a 457/2017 Sb. Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním. V případě, že by nebyly pro stanovení ceny nemovité věci porovnáním dohledány srovnatelné nemovitosti skutečně realizovaných prodejů, je doporučený postup dle výkladu MF při obdobné situaci následný: Podle zákona o oceňování majetku se při určení ceny obvyklé postupuje podle ustanovení 2 odst. 1. Nelze-li cenu obvyklou určit statistickým vyhodnocením skutečně realizovaných prodejů podle definice obvyklé ceny, postupuje se podle zmíněného ustanovení a určí se cena zjištěná. S důvody neurčení ceny obvyklé je nutné se vypořádat. V návaznosti na shora uvedené a skutečnost, že znalcem byly v dané lokalitě dohledány pouze pozemky s cenami nabídkovými, byl zvolen níže uvedený postup ocenění : a ) metoda přímého porovnání při použití cen srovnatelných pozemků v dané lokalitě z inzerovaných nabídek Důvod : Jedná se o vyjádření obvyklé ceny dle zákona o oceňování majetku (viz.definice shora ) a současně i nejpoužívanější způsob stanovení ceny obvyklé u nemovitosti dle současných standardních způsobů oceňování nemovitostí v případě, že lze k posuzovanému subjektu najít nemovitosti ze stejného segmentu trhu, jež jsou v současné nabídce a současně nejlépe přímo v lokalitě, kde se nachází nemovitost posuzovaná a současně podobné co do účelu využití, velikosti a kvality, přitom je nutné počítat s tím, že rozšiřujícím se okruhem vzdálenosti srovnatelných nemovitostí se přesnost odhadu snižuje - cena inzerované nemovitosti je upravena koeficientem zohledňující odlišnost polohy pozemku posuzovaného od pozemku porovnávaného a koeficient zohledňujícím skutečnost, že se jedná o cenu nabídkovou. 5

6 b ) ocenění dle současně platného oceňovacího předpisu - Vyl. č. 457/2017 Sb. ( oceňovací vyhlášky ) Důvod: současně platný oceňovací předpis č.457/2017 Sb. je od novelizován a snaží se svou metodikou co nejvíce přiblížit ceně obvyklé. c) stanovení vah pro jednotlivé způsoby ocenění Vzhledem k tomu, že druh posuzované nemovitosti ( volné nezastavené pozemky ) je na trhu s nemovitostmi trvale obchodován a lze k posuzovanému subjektu najít nemovitosti se stejného segmentu trhu, jenž jsou v současné době v nabídce, je ocenění provedenému metodou přímého porovnání přisouzena váha 3 ( jedná se o nejpoužívanější způsob stanovení ceny obvyklé nemovitosti dle současného standardu ocenění nemovitosti na cenu obvyklou ) a ocenění dle současně platného oceňovacího předpisu je přisouzena váha 1 (Oceňovací předpis byl od novelizován a snažil se svou metodikou co nejvíce přiblížit ceně obvyklé a vychází přitom z transakčních cen uvedených v kupních smlouvách.) 6

7 B. ZNALECKÝ POSUDEK B1 ) Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 344/2013 Sb., č. 228/2014 Sb. a č. 225/2017 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., č. 345/2015 Sb., č. 53/2016 Sb., č. 443/2016 Sb. a č. 457/2017 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. Index trhu s nemovitými věcmi Název znaku č. P i 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi: Nabídka odpovídá II 0,00 poptávce 2. Vlastnické vztahy: Nezastavěný pozemek, nebo pozemek, jehož V 0,00 součástí je stavba (stejný vlastník), nebo stavba stejného vlastníka, nebo jednotka se spoluvl. podílem na pozemku 3. Změny v okolí s vlivem na prodejnost: Bez vlivu nebo stabilizovaná II 0,00 území 4. Vliv právních vztahů na prodejnost: Negativní - přístup přes I -0,01 pozemek jiného vlastníka 5. Ostatní neuvedené: Vlivy zvyšující cenu - stavební pozemek v III 0,25 lokalitě s využitím pro rekreaci 6. Povodňové riziko: Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu IV 1,00 záplav 7. Hospodářsko-správní význam obce: Ostatní obce IV 0,90 8. Poloha obce: Obec vzdálená od hranice zastavěného území V 1,02 vyjmenované obce nebo oblasti v tab. č. 1 (kromě Prahy a Brna) v nejkratším vymezeném úseku silnice do 10 km včetně 9. Občanská vybavenost obce: Minimální vybavenost (obchod nebo služby základní sortiment) nebo žádná III 0,90 V případech ocenění nemovitých věcí vyjmenovaných ve třetí poznámce pod tabulkou č.1 přílohy č. 3 oceňovací vyhlášky: 5 Index trhu I T = P 6 * P 7 * P 8 * P 9 * (1 + Σ P i) = 1,024 V ostatních případech ocenění nemovitých věcí je znak 7 až 9 roven 1,0: 5 i = 1 Index trhu I T = P 6 * P 7 * P 8 * P 9 * (1 + Σ P i ) = 1,240 i = 1 7

8 Index polohy Typ staveb na pozemku pro stanovení indexu polohy: Rezidenční stavby v obcích do 2000 obyvatel včetně Název znaku č. P i 1. Druh a účel užití stavby: Druh hlavní stavby v jednotném funkčním I 1,01 celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí: Rekreační III -0,02 oblasti 3. Poloha pozemku v obci: Části obce nesrostlé s obcí (mimo samot) IV -0,02 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec: II -0,10 Pozemek lze napojit pouze na některé sítě v obci 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku: V okolí nemovité věci není III -0,05 dostupná žádná občanská vybavenost v obci 6. Dopravní dostupnost k pozemku: Přístup po nezpevněné IV -0,03 komunikaci, dobré parkovací možnosti 7. Osobní hromadná doprava: Zastávka ve vzdálenosti od 1001 m I -0,07 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti: Bez možnosti II 0,00 komerčního využití 9. Obyvatelstvo: Bezproblémové okolí II 0, Nezaměstnanost: Průměrná nezaměstnanost II 0, Vlivy ostatní neuvedené: Vlivy zvyšující cenu - stavební pozemek v lokalitě s využitím pro rekreaci III 0,30 Index polohy I P = P 1 * (1 + Σ P i) = 1, i = 2 V případech ocenění nemovitých věcí vyjmenovaných ve třetí poznámce pod tabulkou č.1 přílohy č. 3 oceňovací vyhlášky: Koeficient pp = I T * I P = 1,044 V ostatních případech ocenění nemovitých věcí je znak 7 až 9 roven 1,0: Koeficient pp = I T * I P = 1, pozemek p.č. St.132 Ocenění Index trhu s nemovitostmi I T = 1,240 Index polohy pozemku I P = 1,020 Výpočet indexu cenového porovnání Index omezujících vlivů pozemku Název znaku č. P i 1. Geometrický tvar a velikost pozemku: Tvar bez vlivu na využití II 0,00 2. Svažitost pozemku a expozice: Svažitost terénu pozemku do 15 % IV 0,00 včetně - ostatní orientace 3. Ztížené základové podmínky: Neztížené základové podmínky III 0,00 4. Chráněná území a ochranná pásma: Mimo chráněné území a I 0,00 ochranné pásmo 5. Omezení užívání pozemku: Bez omezení užívání I 0,00 8

9 6. Ostatní neuvedené: Bez dalších vlivů - stavební pozemek v lokalitě s využitím pro rekreaci II 0,00 Index omezujících vlivů I O = 1 +Σ P i = 1,000 Celkový index I = I T * I O * I P = 1,240 * 1,000 * 1,020 = 1,265 6 i = 1 Stavební pozemek zastavěné plochy a nádvoří oceněný dle 4 odst. 1 a pozemky od této ceny odvozené Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena Upr. cena Zatřídění [Kč/m 2 Index Koef. ] [Kč/m 2 ] 4 odst. 1 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří, funkční celek 4 odst ,- 1, ,49 Typ Název Parcelní Výměra Jedn. cena Cena číslo [m 2 ] [Kč/m 2 ] [Kč] 4 odst. 1 zastavěná plocha a nádvoří St , ,93 Stavební pozemek - celkem ,93 Pozemek p.č. St zjištěná cena celkem = ,93 Kč Výsledná cena po zaokrouhlení dle 50: ,- Kč 9

10 B 2.) Ocenění pozemků přímým porovnáním. a ) srovnatelné nemovitosti Pro stanovení ceny obvyklé byla provedena analýza dostupných nabídkových cen srovnatelných pozemků, tzn. stavebních pozemků v dané lokalitě vyhledaných na realitních portálech. a1 ) Pozemek v obci Blatno - nabídková cena 950 Kč/m2 10

11 a2 ) Pozemek v obci Blatno - nabídková cena 1000 Kč/m2 11

12 a3 ) Pozemek v obci Blatno - nabídková cena 327 Kč/m2 12

13 b ) vyhodnocení srovnatelných nemovitostí lokalita nabídková cena Kč/m2 koeficient nabídkových cen koeficient polohy koeficient přístupu a zasíťování výměra oceňovaných pozemků (m2) cena dle přímého porovnání ( Kč ) Blatno u Chomutova 950 0,95 1 0, Blatno u Chomutova ,95 1 0, Blatno u Chomutova 327 0,95 1, c) vážený průměr pomocných hodnot průměr váha cena dle cenového předpisu cena dle přímého porovnání vážený průměr cen Kč stanovení ceny obvyklé V návaznosti na shora uvedené rozhodné skutečnosti a jejich vyhodnocení stanovuji cenu obvyklou posuzovaných nemovitostí na ,- Kč. 13

14 C. REKAPITULACE Cena obvyklá nemovitosti zapsané na LV č. 470 u Katastrálního úřadu pro Ústecký kraj,, katastrální pracoviště Chomutov, katastrální území Blatno u Chomutova a obec Blatno, a to pozemku p.č.st.132, jehož součástí byla stavba č.ev.4 ( rod. rekreace ) : činí ,-Kč. slovy: Třicettisíc Kč. Příslušenství : Pozemek p.č. St. 132 nemá příslušenství. V Praze Ing. Josef Pevný Krškova 783/ Praha 5 D. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Hradci Králové pod č.j. Spr. 2438/2001 pro základní obor ekonomika - odvětví ceny a odhady nemovitostí a pro základní obor stavebnictví - odvětví stavby obytné a průmyslové. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č /2019 znaleckého deníku. 14