ZNALECKÝ POSUDOK číslo 44/2015

Transkript

1 , Na Hrebienku 11, Bratislava mobil : , kralovic@sollaris.sk znalec v odbore stavebníctvo, odvetvia pozemné stavby a odhad hodnoty nehnuteľností Zadávateľ: Aukčný Dom, s.r.o. Pribinova Hlohovec IČO : Číslo spisu DDr. 083/2014 (dátum objednávky): ZNALECKÝ POSUDOK číslo 44/2015 Vo veci: Stanovenia všeobecnej hodnoty bytu č. 4, na 2.NP (1.poschodí) a nebytového priestoru č. 2-4 (garáže) v 1.PP (suteréne) bytového domu v obci Kolta, označeného súpisným číslom 44, postaveného na parcele č. 816/20, k.ú. Kolta, obec Kolta, okres Nové Zámky, vrátane ich príslušenstva a spoluvlastníckych podielov na spoločných častiach a spoločných zariadeniach bytového domu so súpisným číslom 44, postaveného na parcele č. 816/20, k.ú. Kolta, obec Kolta, okres Nové Zámky, zapísaných na liste vlastníctva č. 1445, k.ú. Kolta, obec Kolta, okres Nové Zámky a spoluvlastníckych podielov na pozemku, parcela č. 816/20, k.ú. Kolta, obec Kolta, okres Nové Zámky, zapísaných na liste vlastníctva č. 1722, k.ú. Kolta, obec Kolta, okres Nové Zámky za účelom vykonania dobrovoľnej dražby, ktorej predmetom má byť ohodnocovaná nehnuteľnosť. Počet listov (z toho príloh) : 31 (12) Počet odovzdaných vyhotovení : 4 Dátum vyhotovenia :

2 2 I. ÚVODNÁ ČASŤ 1. Úloha znalca: Stanovenie všeobecnej hodnoty bytu č. 4, na 2.NP (1.poschodí) a nebytového priestoru č. 2-4 (garáže) v 1.PP (suteréne) bytového domu v obci Kolta, označeného súpisným číslom 44, postaveného na parcele č. 816/20, k.ú. Kolta, obec Kolta, okres Nové Zámky, vrátane ich príslušenstva a spoluvlastníckych podielov na spoločných častiach a spoločných zariadeniach bytového domu so súpisným číslom 44, postaveného na parcele č. 816/20, k.ú. Kolta, obec Kolta, okres Nové Zámky, zapísaných na liste vlastníctva č. 1445, k.ú. Kolta, obec Kolta, okres Nové Zámky a spoluvlastníckych podielov na pozemku, parcela č. 816/20, k.ú. Kolta, obec Kolta, okres Nové Zámky, zapísaných na liste vlastníctva č. 1722, k.ú. Kolta, obec Kolta, okres Nové Zámky za účelom vykonania dobrovoľnej dražby, ktorej predmetom má byť ohodnocovaná nehnuteľnosť. 2. Rozhodujúce dátumy : Dátum vyžiadania posudku, dátum objednávky : Dátum miestneho šetrenia : Dátum rozhodujúci pre zistenie stavebno-technického stavu: Dátum, ku ktorému sa nehnuteľnosť ohodnocuje: Účel posudku : Vykonanie dobrovoľnej dražby, ktorej predmetom má byť ohodnocovaná nehnuteľnosť. 4. Podklady na vypracovanie posudku : 4.1 Dodané zadávateľom : a) Písomná objednávka zo dňa b) Notárska zápisnica NZ 46226/2014, vyhotovená JUDr. Adriana Vorelová notárka, zo dňa (dobrovoľná dražba) kópia 4.2 Získané znalcom : a) Výpis z katastra nehnuteľností, z listu vlastníctva č. 1445, k.ú. Kolta, obec Kolta, okres Nové Zámky, zo dňa , vedený Okresným úradom Nové Zámky, katastrálny odbor - vyhotovený cez Katastrálny portál GKÚ originál b) Výpis z katastra nehnuteľností, z listu vlastníctva č. 1722, k.ú. Kolta, obec Kolta, okres Nové Zámky, zo dňa , vedený Okresným úradom Nové Zámky, katastrálny odbor - vyhotovený cez Katastrálny portál GKÚ originál c) Kópia z katastrálnej mapy, na parcelu č. 816/20, k.ú. Kolta, obec Kolta, okres Nové Zámky, zo dňa , vedená Okresným úradom Nové Zámky, katastrálny odbor - vyhotovená cez Katastrálny portál GKÚ originál d) Fotodokumentácia ohodnocovaných nehnuteľností e) Index vývoja cien pre odbor stavebníctvo ako celok k 1. štvrťroku 2015 spracovaný na základe údajov ŠÚ SR 5. Použitý právny predpis: Vyhláška Ministerstva spravodlivosti Slovenskej republiky č. 492/2004 Z. z. o stanovení všeobecnej hodnoty. Zákon č. 527/2002 Z.z. o dobrovoľných dražbách 6. Ďalšie použité právne predpisy a literatúra: Zákon č. 382/2004 Z. z. o znalcoch, tlmočníkoch a prekladateľoch a o zmene a doplnení niektorých zákonov. Vyhláška Ministerstva spravodlivosti Slovenskej republiky č. 490/2004 Z. z., ktorou sa vykonáva zákon č. 382/2004 Z. z. o znalcoch, tlmočníkoch a prekladateľoch a o zmene a doplnení niektorých zákonov. Vyhláška Ministerstva spravodlivosti Slovenskej republiky č. 491/2004 Z. z. o odmenách, náhradách výdavkov a náhradách za stratu času pre znalcov, tlmočníkov a prekladateľoch. STN Výpočet obostavaného priestoru pozemných stavebných objektov. Zákon č. 50/1976 Zb. o územnom plánovaní a stavebnom poriadku, v znení neskorších predpisov. Vyhláška Úradu geodézie, kartografie a katastra Slovenskej republiky č. 79/1996 Z.z., ktorou sa vykonáva zákon NR SR o katastri nehnuteľností a o zápise vlastníckych a iných práv k nehnuteľnostiam (katastrálny zákon) v znení neskorších predpisov. Vyhláška Federálneho štatistického úradu č. 124/1980 Zb. o jednotnej klasifikácii stavebných objektov a stavebných prác výrobnej povahy Opatrenie Štatistického úradu Slovenskej republiky č. 128/2000 Z. z., ktorým sa vyhlasuje Klasifikácia stavieb. Zákon NR SR č. 182/1993 Z. z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov v znení neskorších predpisov. Marián Vyparina a kol. - Metodika výpočtu všeobecnej hodnoty nehnuteľností a stavieb, Žilinská univerzita v EDIS, 2001, ISBN Vyhláška Ministerstva spravodlivosti Slovenskej republiky č. 605/2008 Z. z., ktorou sa mení Vyhláška Ministerstva spravodlivosti Slovenskej republiky č. 492/2004 Z. z. o stanovení všeobecnej hodnoty majetku v znení vyhlášky č. 626/2007 Z.z. Vyhláška Ministerstva spravodlivosti Slovenskej republiky č. 534/2008 Z. z., ktorou sa mení Vyhláška Ministerstva spravodlivosti Slovenskej republiky č. 490/2004 Z. z., ktorou sa vykonáva zákon č. 382/2004 Z. z. o znalcoch, tlmočníkoch a prekladateľoch a o zmene a doplnení niektorých zákonov v znení vyhlášky č. 500/2005 Z.z. Úplné znenie prílohy č.5 k vyhláške 490/2004 Z.z. v znení vyhlášky č. 500/2005 Z.z., vyhlášky č. 534/2008 Z.z. a vyhlášky č. 33/2009 Z.z. Vyhláška Ministerstva spravodlivosti Slovenskej republiky č. 254/2010 Z. z., ktorou sa mení vyhláška Ministerstva spravodlivosti Slovenskej republiky č. 492/2004 Z.z. o stanovení všeobecnej hodnoty majetku v znení neskorších predpisov.

3 3 7. Osobitné požiadavky objednávateľa: Stanoviť VŠH aj bez možnosti obhliadky ohodnocovanej nehnuteľnosti z dôvodu nedostatku súčinnosti jej vlastníka V znaleckom posudku uviesť informáciu o subjekte, ktorý je poverený správou nehnuteľnosti v zmysle zákona č. 182/1993 Z.z. v platnom znení V znaleckom posudku uviesť informáciu o aktuálnom telefonickom kontakte na vlastníka ohodnocovanej nehnuteľnosti (ak je takýto údaj dostupný) 8. Základné pojmy: Všeobecná hodnota (VŠH) je výsledná objektivizovaná hodnota nehnuteľností a stavieb, ktorá je znaleckým odhadom ich najpravdepodobnejšej ceny ku dňu ohodnotenia, ktorú by tieto mali dosiahnuť na trhu v podmienkach voľnej súťaže, pri poctivom predaji, keď kupujúci aj predávajúci budú konať s patričnou informovanosťou i opatrnosťou a s predpokladom, že cena nie je ovplyvnená neprimeranou pohnútkou; obvykle vrátane dane z pridanej hodnoty. Východisková hodnota (VH) je znalecký odhad hodnoty, za ktorú by bolo možné hodnotenú stavbu nadobudnúť formou výstavby v čase ohodnotenia na úrovni bez dane z pridanej hodnoty. Technická hodnota (TH) je znalecký odhad východiskovej hodnoty stavby znížený o hodnotu zodpovedajúcu výške opotrebenia. Technický stav (TS) je percentuálne vyjadrenie okamžitého stavu stavby. Výnosová hodnota (HV) je znalecký odhad súčasnej hodnoty budúcich disponibilných výnosov z využitia nehnuteľnosti formou prenájmu, diskontovaných rizikovou (diskontnou) sadzbou.

4 4 II. POSUDOK 1. VŠEOBECNÉ ÚDAJE a) Výber použitej metódy: Príloha č. 3 vyhlášky MS SR č. 492/2004 Z.z. o stanovení všeobecnej hodnoty majetku. Použitá je metóda polohovej diferenciácie z dôvodu, že uvedená nehnuteľnosť nie je v súčasnosti využívaná na podnikanie ani nie je prenajímaná tretím osobám, neprináša teda výnos. Rovnako ako v čase, keď bude predmetom dobrovoľnej dražby nie je predpoklad, že bude využívaná na prenájom s cieľom dosahovať výnos. Porovnávacia metóda stanovenia všeobecnej hodnoty nie je použitá z dôvodu nedostatku podkladov pre danú lokalitu a typ stavby za posledné obdobie (zhruba 1 rok) o realizovaných prevodoch obdobných nehnuteľností. Výpočet východiskovej hodnoty bytu je vykonaný pomocou rozpočtového ukazovateľa publikovaného v Metodike výpočtu všeobecnej hodnoty nehnuteľností a stavieb (ISBN ). Koeficient cenovej úrovne je podľa posledných známych štatistických údajov vydaných ŠU SR platných pre 1. štvrťrok Východiskové rozpočtové ukazovatele boli stanovené s použitím posledne platných rozpočtových ukazovateľov spracovaných pôvodne ÚRS, Praha, aktualizovaných podľa štatistických údajov o vývoji cien stavebných prác uverejňovaných SŠÚ a z kalkulácií oprávnených dodávateľských nákladov vyhodnotených ÚSI pri Žilinskej univerzite. Východiskové rozpočtové ukazovatele sú spracované k termínu 4.štvrťrok Na aktuálnu cenovú hladinu sa prepočítajú pomocou priemerného indexu vývoja cien pre odbor stavebníctvo ako celok vydávaných SŠÚ. Metodika je verejnou publikáciou. Zdrojom výpočtu týchto indexov je aj internetová stránka http: // Pod všeobecnou hodnotou sa rozumie výsledná objektivizovaná hodnota nehnuteľností a stavieb, ktorá je znaleckým odhadom ich najpravdepodobnejšej ceny ku dňu ohodnotenia, ktorú by tieto mali dosiahnuť na trhu v podmienkach voľnej súťaže, pri poctivom predaji, keď kupujúci aj predávajúci konajú s patričnou opatrnosťou a informovanosťou a s predpokladom, že cena nie je ovplyvnená neprimeranou pohnútkou. b) Vlastnícke a evidenčné údaje : 1. List vlastníctva č. 1445, k.ú. Kolta, obec Kolta, okres Nové Zámky, zo dňa , vedený Okresným úradom Nové Zámky, katastrálny odbor - vyhotovený cez Katastrálny portál GKÚ A. Majetková podstata: Stavby Súpisné Na parcele Druh Popis Druh chr. Umiest. číslo číslo stavby stavby n. stavby /20 9 Bytový dom 1 Právny vzťah k parcele na ktorej leží stavba 44 je evidovaný na liste vlastníctva číslo Legenda : Kód druhu stavby 9 - Bytový dom Kód umiestnenia stavby 1 - Stavby postavené na zemskom povrchu B. Vlastníci a iné oprávnené osoby: Por.číslo, Priezvisko, meno (názov), rodné priezvisko, dátum narodenia, rodné číslo (IČO) a miesto trvalého pobytu (sídlo) vlastníka, spoluvlastnícky podiel Účastník právneho vzťahu : Vlastník Vchod : 44 1.p Byt č.4 Podiel priestoru na spoločných častiach a spoločných zariadeniach domu: 6124/ Vanek Juraj r. Vanek, G. Bethlena 1118/26, Nové Zámky, PSČ , SR Dátum narodenia : Titul nadobudnutia Kúpna zmluva zo dňa , V 4386/2008. Spoluvlastnícky podiel 1/1 Poznámka ČSOB a.s. Bratislava vydáva začatie výkonu záložného práva zn. VHLC/653/2013 na byt č. 4 na 1.poschodí, vchod č.44 v celosti, P 1023/13 Účastník právneho vzťahu : Vlastník Vchod : 44 suterén Priestor č. 2-4

5 5 Podiel priestoru na spoločných častiach a spoločných zariadeniach domu: 1675/ Vanek Juraj r. Vanek, G. Bethlena 1118/26, Nové Zámky, PSČ , SR Dátum narodenia : Titul nadobudnutia Kúpna zmluva zo dňa , V 4386/2008. Spoluvlastnícky podiel 1/1 Poznámka ČSOB a.s. Bratislava vydáva začatie výkonu záložného práva zn. VHLC/653/2013 na byt č. 4 na 1.poschodí, vchod č.44 v celosti, P 1023/13 Ostatné, v tomto znaleckom posudku neohodnocované nehnuteľnosti vedené na tomto LV z dôvodu ich celkového počtu neuvádzam. C. Ťarchy: Por.č.: ZRIAĎUJE SA PRÁVO PRECHODU CEZ PARC.Č. 816/19,816/20 PRE VLASTNÍKOV BYTU. Por.č.: 1 Zriaďuje sa záložné právo v prospech Československej obchodnej banky, a.s., Bratislava, IČO: , na základe zmluvy o zriadení záložného práva k nehnuteľnosti reg.č /Zal/1 zo dňa , na byt č. 4 na 1.poschodí a garáž č. 4, vchod č. 44, na podiel vlastníka: Vanek Juraj ( ) v celosti, V 4333/08-186/08, V 4386/08-205/08. Por.č.: 1 EXÚ Bratislava, JUDr. Eva Ondrejková vydáva exekučný príkaz na vykonanie exekúcie zriadením exekučného záložného práva č. EX 59/13 zo dňa v prospech oprávneného: ČSOB, a.s., Bratislava pre nehnuteľnosť byt č. 4, vchod 44, na 1. p. v bytovom dome s.č. 44 na parc. č. 816/20 a pre nebytový priestor č. 2-4, vchod 44, v suteréne byt. dom s.č. 44 na parc. č. 816/20 a prisluchajúci podiel na spoločných častiach a zariadeniach v podiele 6124/31196 z celku k bytu a 1675/31196 z celku k nebytovému priestoru - Z 6923/13 Iné údaje: Bez zápisu. Poznámka: Bez zápisu. 2. List vlastníctva č. 1722, k.ú. Kolta, obec Kolta, okres Nové Zámky, zo dňa , vedený Okresným úradom Nové Zámky, katastrálny odbor - vyhotovený cez Katastrálny portál GKÚ A. Majetková podstata: Parcely registra "C" evidované na katastrálnej mape Parcelné Výmera/m 2 Druh Spôsob Umiest. Právny číslo pozemku využitia pozemku vzťah 816/ m 2 zast. plochy a nádvoria 15 1 Právny vzťah k stavbe evidovanej na pozemku 816/ 20 je evidovaný na liste vlastníctva číslo Legenda : Kód spôsobu využívania pozemku 15 - Pozemok, na ktorom je postavená bytová budova označená súpisným číslom Kód umiestnenia pozemku 1 - Pozemok je umiestnený v zastavanom území obce Účastník právneho vzťahu : Vlastník 7 Vanek Juraj r. Vanek, G. Bethlena 1118/26, Nové Zámky, PSČ , SR Dátum narodenia : Spoluvlastnícky podiel 2/8 Poznámka ČSOB a.s. Bratislava vydáva začatie výkonu záložného práva zn. VHLC/653/2013 na pozemok parc.č. 816/20, na podiel vlastníka: Vanek Juraj r. Vanek v podiele 2/8 z celku, P 1023/13 Ostatné, v tomto znaleckom posudku neohodnocované nehnuteľnosti vedené na tomto LV z dôvodu ich celkového počtu neuvádzam. C. Ťarchy: Por.č.: 7 Zriaďuje sa záložné právo v prospech Československej obchodnej banky, a.s., Bratislava, IČO: , na základe zmluvy o zriadení záložného práva k nehnuteľnosti reg.č /Zal/1 zo dňa , na pozemok označený ako parc.č. 816/20, na podiel vlastníka: Vanek Juraj ( ) v podiele 2/8, V 4333/ /08, V 4386/ /08

6 6 Por.č.: 7 EXÚ Bratislava, JUDr. Eva Ondrejková vydáva exekučný príkaz na vykonanie exekúcie zriadením exekučného záložného práva č. EX 59/13 zo dňa v prospech oprávneného: ČSOB, a.s., Bratislava pre nehnuteľnosť p.č. 816/20 na podiel povinného v 2/8 z celku - Z 6923/13 Iné údaje: Bez zápisu. Poznámka: Bez zápisu. c) Údaje o obhliadke a zameraní predmetu posúdenia: Miestna obhliadka spojená s miestnym šetrením bola vykonaná dňa za účasti vlastníka ohodnocovanej nehnuteľnosti. Projektová dokumentácia vlastníkom nehnuteľnosti predložená nebola. Pre výpočet v tomto posudku boli použité údaje namerané znalcom pri obhliadke. Zameranie vykonané dňa Fotodokumentácia vyhotovená dňa Vlastnícky neusporiadané nehnuteľnosti neboli identifikované pri obhliadke ani špecifikované zadávateľom. d) Porovnanie právnej a technickej dokumentácie so skutočným stavom : Po právnej stránke aj technickej stránke sa predložená dokumentácia nehnuteľnosti zhoduje so skutočnosťou. Predmet ohodnotenia je riadne zapísaný na listoch vlastníctva č a č. 1722, k.ú. Kolta, obec Kolta, okres Nové Zámky a zakreslený v katastrálnej mape. e) Porovnanie údajov katastrálneho operátu so skutočnosťou : Údaje o predmete tohto znaleckého posudku vedené v katastrálnom operáte príslušným katastrálnym úradom sa zhodujú so skutočnosťou zistenou pri obhliadke dňa f) Vymenovanie jednotlivých stavieb a nehnuteľností, ktoré sú predmetom znaleckého posudku v súlade s dokladmi o vlastníctve: Stavby : - Byt č. 4, 2.NP, súpisné č. 44, k k.ú. Kolta, obec Kolta, okres Nové Zámky - Nebytový priestor č. 2-4, 1. PP, súpisné č. 44, k.ú. Kolta, obec Kolta, okres Nové Zámky Pozemky : - Parcela č. 816/20, k.ú. Kolta, obec Kolta, okres Nové Zámky (spoluvlastnícky podiel prislúchajúci ku bytu č. 4 vo veľkosti 6124/31196) (spoluvlastnícky podiel prislúchajúci ku nebytovému priestoru č. 2-4 vo veľkosti 1675/31196) g) Vymenovanie jednotlivých stavieb a nehnuteľností, ktoré nie sú predmetom znaleckého posudku v súlade s dokladmi o vlastníctve: Všetky nehnuteľnosti uvedené na listoch vlastníctva č. listoch vlastníctva č a č. 1722, k.ú. Kolta, obec Kolta, okres Nové Zámky, okrem nehnuteľností uvedených v písm. f) kapitoly 1. časti II. tohto znaleckého posudku. 2. VÝPOČET VÝCHODISKOVEJ A TECHNICKEJ HODNOTY 2.1 BYTY A NEBYTOVÉ PRIESTORY Byt č. 4, 2.NP (1.poschodie), súpisné č. 44, parcela č. 816/20, k.ú. Kolta, obec Kolta, okres Nové Zámky Ohodnocovaný byt č. 4 sa nachádza na 2.NP (1.poschodí) bytového domu označeného súpisným číslom 44, k.ú. Kolta, obec Kolta, okres Nové Zámky. Bytový dom má jeden vchod a jedno samostatné vertikálne komunikačné jadro, v ktorom sa nachádza jedno samostatné schodisko bez osobného výťahu. Bytový dom má celkom 2 nadzemné podlažia a 1 podzemné podlažie. V tomto bytovom dome sa v 1. podzemnom podlaží nachádzajú pivničné kobky, sušiareň, technologické zázemie bytového domu a garáže na 1. nadzemnom podlaží nachádza vstupná hala bytového domu, schodisko a 2 byty. Na každom podlaží počínajúc 1. nadzemným podlažím sú celkom po 2 byty, t.j. na 1. nadzemnom až 2. nadzemnom podlaží sú po 2 byty, celkom sú v tomto bytovom dome (vchode 44) 4 byty. Bytový dom je v správe Spoločenstva vlastníkov bytov Kolta č. 44, telefonický kontakt na vlastníka nehnuteľnosti bol v čase obhliadky nasledovný p. Vanek 0904/ S vlastníctvom bytu je spojené aj spoluvlastníctvo na spoločných častiach a spoločných zariadeniach domu - v podiele 6124/ Veľkosť spoluvlastníckeho podielu na spoločných častiach, spoločných zariadeniach domu a na zastavanom pozemku je určená podielom podlahovej plochy bytu alebo nebytového priestoru k úhrne podlahových plôch všetkých bytov a nebytových priestorov v dome. Spoločnými časťami bytového domu sa rozumejú časti domu nevyhnutné na jeho podstatu a bezpečnosť a sú určené na spoločné užívanie : sú to základy domu, strecha, obvodové múry, priečelia, vchody, schodiská, chodby, terasy, vodorovné nosné konštrukcie, izolačné konštrukcie, zvislé nosné konštrukcie, vstupná hala a komunikačný koridor, spoločné pivničné priestory, miestnosť pre upratovačku. Spoločnými zariadeniami bytového domu sa rozumejú zariadenia, ktoré sú určené na spoločné užívanie a slúžia výlučne tomuto účelu : sú to kočikárne, práčovňa - sušiareň, kotolňa, miestnosti pre NN meranie, rozvody SKT, bleskozvody, komíny, vodovodné prípojky, kanalizačné prípojky, elektrické prípojky, telefónne prípojky. Spoločné časti a zariadenia bytového domu Základy sú zhotovené ako železobetónové základové pásy. Zvislé obvodové a nosné konštrukcie sú zhotovené ako murované z tehál v skladobnej hrúbke do 400 mm. Stropy sú s rovným podhľadom, zhotovené ako železobetónové, monolitické. Deliace konštrukcie sú

7 7 zhotovené ako murované z tehál v skladobnej hrúbke do 150 mm. Schodiskové ramená sú zhotovené ako železobetónové, montované. Zastrešenie je zhotovené plochou jednoplášťovou strechou s vrstvou tepelnej izolácie. Krytina strechy je zhotovená z asfaltových natavovaných pásov. Klampiarske konštrukcie strechy, t.j. oplechovanie atiky, zvody a žľaby sú zhotovené z pozinkovaného plechu. Vonkajšie parapety okien spoločných priestorov sú zhotovené z pozinkovaného plechu. Vonkajšiu povrchová úprava fasády je zhotovená ako pôvodný povrch zo škrabaného Brizolitu. Schodiskové a vstupné priestory majú povrch stien zhotovený z omietky na báze MVC - hladká, so soklom z olejového náteru. Vstupné dvere bytového domu sú zhotovené ako plechové s bezpečnostným sklom, okná spoločných priestorov sú zhotovené ako drevené, zdvojené. Povrchy podláh v spoločných priestoroch sú zhotovené nasledovne: vstupná hala - liate terazzo, schodiskové ramená - liate terazzo, podesty a chodby - liate terazzo. Vykurovanie je zabezpečené z vlastného plynového kotla a zásobovanie TÚV je zabezpečené z vlastného elektrického zásobníkového ohrievača TÚV. V bytovom dome sa nachádzajú tieto rozvody sietí technickej infraštruktúry verejný vodovod, kanalizácia do vlastnej žumpy, elektro rozvod NN a plynovod. Bytový dom má bleskozvod a nemá osobný výťah. Vybavenosť a technické riešenie ohodnocovaného bytu Ohodnocovaný byt pozostáva z troch obytných miestností a príslušenstva, ktorým je predsieň, kuchyňa, komora, kúpeľňa a WC. Byt má balkón, jeho plocha sa však do celkovej plochy bytu nezapočítava. Byt má pivničnú kobku v 1. podzemnom podlaží, jej plocha sa do celkovej plochy bytu započítava. Povrch vnútorných stien je zhotovený z omietky na báze MVC - hladká. Povrchy stien miestností sanity (kúpeľňa) a kuchyne sú obložené keramickým obkladom. Povrchy podláh obytných miestností sú zhotovené ako lepené PVC, povrchy podláh miestností sanity (WC, kúpeľňa) sú zhotovené ako lepené PVC a povrchy podláh ostaných komunikačných a obslužných miestností (predsieň, chodba) a kuchyne sú zhotovené ako lepené PVC. Vstupné dvere bytu sú zhotovené na báze DT s dyhovaným povrchom v oceľovej zárubni. Interiérové dvere sú zhotovené na báze DT v plechových zárubniach. Okná bytu sú zhotovené ako drevené, zdvojené. Vykurovanie a zásobovanie TÚV je zabezpečené z diaľkového zdroja. V byte sa nachádzajú plechové radiátory s termostatickými hlavicami. Byt má pôvodné, murované jadro s povrchmi na báze keramického obkladu. V byte sa nachádzajú tieto rozvody sietí technickej infraštruktúry verejný vodovod a kanalizácia, elektro rozvod NN, plynovod a telefónny rozvod. V byte sa nachádzajú nasledovné zariaďovacie predmety a predmety technického vybavenia: WC Kúpeľňa Kuchyňa - WC Combi - smaltovaná vaňa, umývadlo, práčkový ventil, pôvodné nerezové batérie, elektrický zásobníkový ohrievač TÚV - kuchynská linka 4,00 m, nerezový drez, páková drezová batéria, sporák s rúrou P/P Podlahová plocha bytu podľa zamerania znalca vrátane príslušenstva je 71,38 m 2. Byt je v pôvodnom stave, dostatočne udržiavaný. Bytový dom je zhotovený zo štandardných materiálov, stupeň a kvalita prevedenia zodpovedá bežnej praxi, veku jednotlivých častí a platným technickým normám. Byt je využívaný na obytné účely, nenachádzajú sa v ňom žiadne prevádzkové priestory. Bytový dom bol podľa verbálnej informácie poskytnutej vlastníkom nehnuteľnosti a odborného odhadu znalca daný do užívania v roku V zmysle Metodiky výpočtu všeobecnej hodnoty nehnuteľností a stavieb a skutočnosti, že byt prešiel počas svojej existencie len čiastočnou rekonštrukciou a väčšina konštrukcií je v pôvodnom stave, opotrebenie bytu som stanovil na základe odborného odhadu. Celkové, výpočtom stanovené opotrebenie zodpovedá reálnemu technickému stavu zistenému znalcom pri obhliadke. Základná životnosť bytového domu je znalcom stanovená na 100 rokov, predpokladaný rok dožitia bytového domu je rok Dokončenosť jednotlivých častí a konštrukcií rozostavaných častí bytu a bytového domu určujem v percentách. Pri výpočte VŠH bytu bol použitý softvér HYPO pre súdnych znalcov firmy KROS verzia 7.10 ŽIVOTNOSŤ A OPOTREBENIE Začiatok užívania: 1980 Vek: = 35 r. Životnosť: 100 r. Opotrebenie obytného domu: 35 * 100% / 100 = 35,00 % Koeficient vyjadrujúci vývoj cien: 2,263 Koeficient vyjadrujúci územný vplyv: 0,950 Počet izieb: 3 Podlahová plocha: predsieň 1,03*4,51+1,26*0,99 5,89 m 2 WC 1,12*0,81 0,91 m 2 kúpeľňa 1,76*2,11 3,71 m 2 komora 0,96*2,11 2,03 m 2 kuchyňa 4,12*2,10 8,65 m 2 izba 3,64*3,30 12,01 m 2 izba 5,35*3,30 17,66 m 2 izba 4,47*3,30 14,75 m 2

8 8 pivnica 3,77*1,53 5,77 m 2 Vypočítaná podlahová plocha 71,38 m 2 Rozpočtový ukazovateľ: 9800 / 30,1260 = 325,30 EUR/m 2 Koeficient konštrukcie: murovaná z tehál, tvárnic, blokov > K k = 0,939 VÝPOČET KOEFICIENTU VPLYVU VYBAVENIA OBJEKTU: č. Názov Spoločné priestory: Cen. podiel RU [%] CPi Koef. štand. KSi Úprava podielu CPi*KSi Cen. podiel hodn. stavby [%] Dokonč. [%] Výsled. podiel prvku na dokonč. [%] 1 Základy vrát. zemných prác 5,00 1,10 5,50 5, ,30 2 Zvislé konštrukcie 18,00 1,00 18,00 17, ,36 3 Stropy 8,00 1,00 8,00 7, ,71 4 Schody 3,00 1,00 3,00 2, ,89 5 Zastrešenie bez krytiny 5,00 1,00 5,00 4, ,82 6 Krytina strechy 2,00 1,00 2,00 1, ,93 7 Klampiarske konštrukcie 1,00 1,00 1,00 0, ,96 8 Úpravy vonk. povrchov 3,00 1,00 3,00 2, ,89 9 Úpravy vnút. povrchov 2,00 1,00 2,00 1, ,93 10 Vnútorné ker. obklady 0,50 0,50 0,25 0, ,24 11 Dvere 0,50 1,00 0,50 0, ,48 12 Okná 5,00 1,00 5,00 4, ,82 13 Povrchy podláh 0,50 1,00 0,50 0, ,48 14 Vykurovanie 2,50 1,00 2,50 2, ,41 15 Elektroinštalácia 2,00 1,00 2,00 1, ,93 16 Bleskozvod 1,00 1,00 1,00 0, ,96 17 Vnútorný vodovod 2,00 1,00 2,00 1, ,93 18 Vnútorná kanalizácia 2,00 1,00 2,00 1, ,93 19 Vnútorný plynovod 1,00 1,00 1,00 0, ,96 20 Výťahy 2,00 0,00 0,00 0, ,00 21 Ostatné 2,00 2,00 4,00 3, ,86 Zariadenie bytu: 22 Úpravy vnút. povrchov 4,00 1,00 4,00 3, ,86 23 Vnútorné ker. obklady 1,00 1,00 1,00 0, ,96 24 Dvere 2,00 1,00 2,00 1, ,93 25 Povrchy podláh 2,50 1,00 2,50 2, ,41 26 Vykurovanie 2,50 1,50 3,75 3, ,61 27 Elektroinštalácia 3,00 1,00 3,00 2, ,89 28 Vnútorný vodovod 1,00 1,00 1,00 0, ,96 29 Vnútorná kanalizácia 1,00 1,00 1,00 0, ,96 30 Vnútorný plynovod 0,50 1,00 0,50 0, ,48 31 Ohrev teplej vody 2,00 1,00 2,00 1, ,93 32 Vybavenie kuchýň 2,00 1,50 3,00 2, ,89 33 Vnút.hyg.zariad.vrátane WC 4,00 1,00 4,00 3, ,86 34 Bytové jadro bez rozvodov 4,00 1,00 4,00 3, ,86 35 Ostatné 2,50 1,50 3,75 3, ,61 Spolu 100,00 103,75 100,00 100,00 Koeficient vplyvu vybavenosti: K v = 103,75 / 100 = 1,0375 Podiel konštrukcií prislúchajúcich spoločným priestorom: 65,79 % Podiel konštrukcií prislúchajúcich bytu: 34,21 % Východisková hodnota na MJ: 325,30 EUR/m 2 *2,263*0,939*1,0375*0,95 = 681,31 EUR/m 2 Východisková hodnota: 681,31 EUR/m 2 * 71,38 m ,91 EUR Technický stav: 100% - 35,00% 65,00 % Technická hodnota spolu: 65,00% z ,91 EUR ,74 EUR

9 Nebytový priestor č. 4 (Garáž), 1.PP (suterén), súpisné č. 44, parcela č. 816/20, k.ú. Kolta, obec Kolta, okres Nové Zámky Nebytový priestor Garáž sa nachádza na 1. podzemnom podlaží. Charakter zvislých a vodorovných nosných konštrukcií je identický s riešením celého bytového domu. Zvislá nosná konštrukcia je zhotovená ako murovaná z tehál v skladobnej hrúbke do 400 mm. Stropy sú s rovným podhľadom, zhotovené ako monolitické, železobetónové. Výplňové obvodové murivo je tvorené z tehlových tvárnic v skladobnej hrúbke 150 mm. Úprava vnútorných povrchov stien a stropov je zhotovená z omietky na báze MVC - hladká, povrchy podláh tvorí povrch z hrubého betónu. Interiérové dvere sú zhotovené na báze DT v plechových zárubniach. Garáž je prístupná tiež z dvora otváravými plechovými vrátami v oceľovom ráme. Nebytový priestor je vykurovaný a nachádza sa v ňom rozvod svetelnej a motorickej elektroinštalácie. Pri výpočte VŠH nebytového priestoru bol použitý softvér HYPO pre súdnych znalcov firmy KROS verzia 7.10 ŽIVOTNOSŤ A OPOTREBENIE Začiatok užívania: 1980 Vek: = 35 r. Životnosť: 100 r. Opotrebenie obytného domu: 35 * 100% / 100 = 35,00 % Koeficient vyjadrujúci vývoj cien: 2,263 Koeficient vyjadrujúci územný vplyv: 0,950 Podlahová plocha: garáž 3,30*4,93 16,27 m 2 Vypočítaná podlahová plocha 16,27 m 2 Rozpočtový ukazovateľ: 9800 / 30,1260 = 325,30 EUR/m 2 Koeficient konštrukcie: murovaná z tehál, tvárnic, blokov > K k = 0,939 VÝPOČET KOEFICIENTU VPLYVU VYBAVENIA OBJEKTU: č. Názov Spoločné priestory: Cen. podiel RU [%] CPi Koef. štand. KSi Úprava podielu CPi*KSi Cen. podiel hodn. stavby [%] Dokonč. [%] Výsled. podiel prvku na dokonč. [%] 1 Základy vrát. zemných prác 5,00 1,10 5,50 6, ,51 2 Zvislé konštrukcie 18,00 1,00 18,00 21, ,29 3 Stropy 8,00 1,00 8,00 9, ,47 4 Schody 3,00 1,00 3,00 3, ,55 5 Zastrešenie bez krytiny 5,00 1,00 5,00 5, ,92 6 Krytina strechy 2,00 1,00 2,00 2, ,37 7 Klampiarske konštrukcie 1,00 1,00 1,00 1, ,18 8 Úpravy vonk. povrchov 3,00 1,00 3,00 3, ,55 9 Úpravy vnút. povrchov 2,00 1,00 2,00 2, ,37 10 Vnútorné ker. obklady 0,50 0,50 0,25 0, ,30 11 Dvere 0,50 1,00 0,50 0, ,59 12 Okná 5,00 1,00 5,00 5, ,92 13 Povrchy podláh 0,50 1,00 0,50 0, ,59 14 Vykurovanie 2,50 1,00 2,50 2, ,96 15 Elektroinštalácia 2,00 1,00 2,00 2, ,37 16 Bleskozvod 1,00 1,00 1,00 1, ,18 17 Vnútorný vodovod 2,00 1,00 2,00 2, ,37 18 Vnútorná kanalizácia 2,00 1,00 2,00 2, ,37 19 Vnútorný plynovod 1,00 1,00 1,00 1, ,18 20 Výťahy 2,00 0,00 0,00 0, ,00 21 Ostatné 2,00 2,00 4,00 4, ,73 Zariadenie bytu: 22 Úpravy vnút. povrchov 4,00 1,00 4,00 4, ,73 23 Vnútorné ker. obklady 1,00 0,00 0,00 0, ,00 24 Dvere 2,00 0,25 0,50 0, ,59 25 Povrchy podláh 2,50 1,00 2,50 2, ,96 26 Vykurovanie 2,50 1,00 2,50 2, ,96 27 Elektroinštalácia 3,00 1,00 3,00 3, ,55

10 10 28 Vnútorný vodovod 1,00 0,00 0,00 0, ,00 29 Vnútorná kanalizácia 1,00 0,00 0,00 0, ,00 30 Vnútorný plynovod 0,50 0,00 0,00 0, ,00 31 Ohrev teplej vody 2,00 0,00 0,00 0, ,00 32 Vybavenie kuchýň 2,00 0,00 0,00 0, ,00 33 Vnút.hyg.zariad.vrátane WC 4,00 0,00 0,00 0, ,00 34 Bytové jadro bez rozvodov 4,00 0,00 0,00 0, ,00 35 Ostatné 2,50 1,50 3,75 4, ,44 Spolu 100,00 84,50 100,00 100,00 Koeficient vplyvu vybavenosti: K v = 84,50 / 100 = 0,845 Podiel konštrukcií prislúchajúcich spoločným priestorom: 80,77 % Podiel konštrukcií prislúchajúcich bytu: 19,23 % Východisková hodnota na MJ: 325,30 EUR/m 2 *2,263*0,939*0,845*0,95 = 554,90 EUR/m 2 Východisková hodnota: 554,90 EUR/m 2 * 16,27 m ,22 EUR Technický stav: 100% - 35,00% 65,00 % Technická hodnota spolu: 65,00% z 9 028,22 EUR 5 868,34 EUR 2.2 REKAPITULÁCIA VÝCHODISKOVEJ A TECHNICKEJ HODNOTY Názov Východisková hodnota Technická hodnota Byty a nebytové priestory Byt č. 4, 2.NP (1.poschodie), súpisné č. 44, parcela č. 816/20, k.ú. Kolta, obec Kolta, okres Nové Zámky Nebytový priestor č. 4 (Garáž), 1.PP (suterén), súpisné č. 44, parcela č. 816/20, k.ú. Kolta, obec Kolta, okres Nové Zámky ,91 EUR ,74 EUR 9 028,22 EUR 5 868,34 EUR Celkom ,13 EUR ,08 EUR Spolu: ,13 EUR ,08 EUR 3. STANOVENIE VŠEOBECNEJ HODNOTY 3.1 Metóda polohovej diferenciácie a) Analýza polohy nehnuteľností : Ohodnocovaný byt sa nachádza v obci Kolta, v okrese Nové Zámky, na území Nitrianskeho kraja. Ohodnocovaný byt je zapísaný na liste vlastníctva č. 1445, k.ú. Kolta, obec Kolta, okres Nové Zámky ako byt č. 4, na 1.p, vo vchode č. 44. Pozemok, na ktorom je bytový dom, v ktorom sa ohodnocovaný byt nachádza postavený je zapísaný na liste vlastníctva č. 1722, k.ú. Kolta, obec Kolta, okres Nové Zámky a tento pozemok je vedený ako zastavané plochy a nádvoria v zastavanom území obce. Tento pozemok je priamo prístupný z verejnej komunikácie v obci Kolta. Kolta je bežnou obcou v okrese Nové Zámky, na území Nitrianskeho kraja. Kolta je obcou s približne trvale žijúcimi obyvateľmi, od centra okresného mesta Nové Zámky je vzdialená cca 20 km, od centra krajského mesta Nitra je vzdialená cca 55 km. Trh z nehnuteľnosťami podobného charakteru je v tejto obci úrovni dopytu, ktorý je výrazne nižší ako existujúca ponuka (pre daný typ nehnuteľnosti). Lokalita, v ktorej sa nehnuteľnosť nachádza je typická funkciou bežného bývania v bytových domoch časti obce vhodné k bývaniu, bežné sídliská. Ide o byt v bežnom bytovom dome s priebežnou údržbou - nehnuteľnosť nevyžaduje opravu, len bežnú údržbu. Prevládajúcu zástavbu v okolí tvorí viacpodlažná zástavba bytovými domami a rodinnými domami - objekty pre bývanie, šport, rekreáciu, parky a pod.. Príslušenstvo bytového domu tvorí sušiareň, práčovňa, garáže, miestnosť pre bicykle. Bytový dom nemá výťah. Ide o byt v pôvodnom stave - byt bez vykonaných rekonštrukcií so štandardným vyhotovením. V okolí je nedostatok pracovných príležitostí - obmedzené pracovné možnosti v mieste, nezamestnanosť v tomto okrese je do 15%. Hustota obyvateľstva v tejto lokalite je vzhľadom na uvedený typ okolitej zástavby priemerná, konfliktné skupiny pri ohliadke zistené neboli. Orientácia obytných miestností bytu je čiastočne vhodná a čiastočne nevhodná. Byt sa nachádza v krajnej sekcií, na 2.NP - byt na najvyššom podlaží, vo vchode sú celkom 4 byty. Doprava v okolí nehnuteľnosti je zabezpečená formou verejnej autobusovej dopravy. V obci sa nachádza obecný úrad, základná škola, zdravotné stredisko, základná sieť obchodov a služieb. Dostupnosť úradov na úrovni okresu v centra mesta Nové Zámky je vo vzdialenosti cca 20 km, krajského úradu Nitrianskeho kraja a úradov štátnej správy na úrovni kraja v krajskom meste Nitra je vo vzdialenosti cca 55 km. V bezprostrednom okolí nehnuteľnosti sa nenachádzajú žiadne prírodné útvary - žiadne prírodné útvary v bezprostrednom okolí. Kvalita životného prostredia je zaťažená bežným hlukom a prašnosťou od dopravy. Ako znalec hodnotím ohodnocovaný byt ako priemerný. b) Analýza využitia nehnuteľností: Využiteľnosť je z hľadiska účelu daná charakterom okolitej zástavby, technickými a priestorovými parametrami danými na mieste. Ohodnocovaný byt (vzhľadom na charakter bytového domu) slúži pravdepodobne na bývanie, nie sú v ňom umiestnené prevádzkové priestory. c) Analýza prípadných rizík spojených s využívaním nehnuteľností: Ohodnocovaný byt a nebytový priestor je podľa informácií z listov vlastníctva č a č. 1722, k.ú. Kolta, obec Kolta, okres Nové Zámky zaťažený právami tretích osôb vecnej povahy, t.j. záložnými právami ku ohodnocovanej nehnuteľnosti. Pozemok, na ktorom je

11 11 bytový dom, v ktorom sa ohodnocovaný byt nachádza postavený je vlastnícky usporiadaný, je zapísaný na liste vlastníctva č. 1722, k.ú. Kolta, obec Kolta, okres Nové Zámky a vlastníkovi ohodnocovanej nehnuteľnosti patrí ku nemu spoluvlastnícky podiel vo veľkosti 1/8 a ku nebytového priestoru spoluvlastnícky podiel vo veľkosti v podiele 1/8. Pozemok, na ktorom sa bytový dom nachádza je priamo prístupný z verejnej komunikácie v obci Kolta. Podstatné riziká spojené s užívaním nehnuteľnosti nie sú znalcovi známe. Na ohodnocované nehnuteľnosti sa viažu tieto práva a ťarchy v prospech tretích osôb - ZRIAĎUJE SA PRÁVO PRECHODU CEZ PARC.Č. 816/19,816/20 PRE VLASTNÍKOV BYTU. Zriaďuje sa záložné právo v prospech Československej obchodnej banky, a.s., Bratislava, IČO: , na základe zmluvy o zriadení záložného práva k nehnuteľnosti reg.č /Zal/1 zo dňa , na byt č. 4 na 1.poschodí a garáž č. 4, vchod č. 44, na podiel vlastníka: Vanek Juraj ( ) v celosti, V 4333/08-186/08, V 4386/08-205/08. EXÚ Bratislava, JUDr. Eva Ondrejková vydáva exekučný príkaz na vykonanie exekúcie zriadením exekučného záložného práva č. EX 59/13 zo dňa v prospech oprávneného: ČSOB, a.s., Bratislava pre nehnuteľnosť byt č. 4, vchod 44, na 1. p. v bytovom dome s.č. 44 na parc. č. 816/20 a pre nebytový priestor č. 2-4, vchod 44, v suteréne byt. dom s.č. 44 na parc. č. 816/20 a prisluchajúci podiel na spoločných častiach a zariadeniach v podiele 6124/31196 z celku k bytu a 1675/31196 z celku k nebytovému priestoru - Z 6923/13 A tiež nasledovné právne skutočnosti majúce vplyv na dispozíciu s ohodnocovaným bytom ČSOB a.s. Bratislava vydáva začatie výkonu záložného práva zn. VHLC/653/2013 na byt č. 4 na 1.poschodí, vchod č.44 v celosti, P 1023/13 zapísané liste vlastníctva č. 1445, k.ú. Kolta, obec Kolta, okres Nové Zámky Zriaďuje sa záložné právo v prospech Československej obchodnej banky, a.s., Bratislava, IČO: , na základe zmluvy o zriadení záložného práva k nehnuteľnosti reg.č /Zal/1 zo dňa , na pozemok označený ako parc.č. 816/20, na podiel vlastníka: Vanek Juraj ( ) v podiele 2/8, V 4333/ /08, V 4386/ /08 EXÚ Bratislava, JUDr. Eva Ondrejková vydáva exekučný príkaz na vykonanie exekúcie zriadením exekučného záložného práva č. EX 59/13 zo dňa v prospech oprávneného: ČSOB, a.s., Bratislava pre nehnuteľnosť p.č. 816/20 na podiel povinného v 2/8 z celku - Z 6923/13 A tiež nasledovné právne skutočnosti majúce vplyv na dispozíciu s ohodnocovaným bytom ČSOB a.s. Bratislava vydáva začatie výkonu záložného práva zn. VHLC/653/2013 na pozemok parc.č. 816/20, na podiel vlastníka: Vanek Juraj r. Vanek v podiele 2/8 z celku, P 1023/13 zapísané liste vlastníctva č. 1722, k.ú. Kolta, obec Kolta, okres Nové Zámky Podľa znalcovi dostupných poznatkov nevyplývajú pre ohodnocovanú nehnuteľnosť a jej budúce využívanie žiadne ďalšie administratívne, právne, faktické, dopravné ani technické riziká. Zdôvodnenie výberu vhodnej metódy Všeobecná hodnota nehnuteľnosti sa v zmysle prílohy č. 3 Vyhlášky č. 492/2004 Z. z. stanoví metódami : a) porovnávacia metóda b) kombinovaná metóda (použije sa pri stavbách, ktoré sú schopné dosahovať výnos) c) metóda polohovej diferenciácie Je možné použiť aj viac metód súčasne podľa účelu posudku, pričom v závere bude po zdôvodnení uvedená len všeobecná hodnota určená vybranou metódou, ktorá najvhodnejšie zobrazuje definíciu všeobecnej hodnoty. a) Porovnávacia metóda : Pri výpočte sa používa transakčný prístup. Na porovnanie je potrebný súbor aspoň troch nehnuteľností a stavieb. Porovnanie treba vykonať na mernú jednotku (obostavaný priestor, zastavaná plocha, podlahová plocha, dĺžka, kus...) s prihliadnutím na odlišnosti porovnávaných objektov a ohodnocovaného objektu. Hlavné faktory porovnávania : a) ekonomické (dátum prevodu, forma prevodu, spôsob platby a pod.). b) polohové (miesto, lokalita, atraktivita,...). c) konštrukčné a fyzické (štandard, nadštandard, príslušenstvo a pod.) b) Kombinovaná metóda : Je použitá z dôvodu, že hodnotené nehnuteľnosti sú schopné dosahovať výnos. Pri tejto metóde sa stanoví VŠH nehnuteľností ako váhový priemer technickej a výnosovej hodnoty nehnuteľnosti. Nehnuteľnosť môže byť prenajatá aj v čase, v ktorom bude na ňu zriadené záložné právo. Výnosová hodnota stavieb sa vypočíta kapitalizáciou budúcich odčerpateľných zdrojov počas časovo neobmedzeného obdobia alebo kapitalizáciou budúcich odčerpateľných zdrojov počas časovo obmedzeného obdobia s následným predajom. Výnosová hodnota sa vypočíta podľa vzťahu : VŠH = OZ / k [Eur], kde OZ odčerpateťný zdroj, ktorým sa rozumie disponibilný výnosov zohľadnením kapitalizovaného odpisu [Sk/rok] k úroková miera, ktorá sa do výpočtu dosadzuje v desatinnom tvare [%/100]. Minimálna výška úrokovej miery v percentách sa rovná 1,5-násobku diskontnej sadzby zverejnenej Národnou bankou Slovenska. Úroková miera zohľadňuje aj zaťaženie daňou z príjmu. c) Metóda polohovej diferenciácie : Metódou polohovej diferenciácie sa spravidla samostatne stanoví všeobecná hodnota pre :

12 12 a) stavby s výnimkou bytov a nebytových priestorov, b) byty a nebytové priestory. Podľa vzťahu : VŠH = TH x k PD [Eur], kde TH technická hodnota stavby [Sk], koeficient polohovej diferenciácie vyjadrujúci vplyv polohy a ostatných faktorov vplývajúcich na všeobecnú hodnotu v mieste k PD 3.2 Všeobecná hodnota bytu vypočítaná metódou polohovej diferenciácie Stanovenie výsledného koeficientu polohovej diferenciácie je zrealizované váhovým priemerom s hodnotami váh totožnými v publikácií Metodika výpočtu všeobecnej hodnoty nehnuteľností a stavieb, vydanej USI ŽI v Žiline v roku 2001, ISBN Priemerný koeficient polohovej diferenciácie je stanovený tak, aby korešpondoval s reálnym stavom na aktuálnom relevantnom trhu s nehnuteľnosťami pre daný typ nehnuteľností. V zmysle Metodiky výpočtu všeobecnej hodnoty stavieb, ktorú spracoval ÚSI pri Žilinskej univerzite v roku 2001 bol priemerný koeficient polohovej diferenciácie pre bytové budovy v obciach stanovený v rozpätí 0,200 0,300. Priemerný koeficient polohovej diferenciácie (predajnosti) vychádza z pomeru všeobecnej hodnoty stavieb na trhu, v sídle kde sa nehnuteľnosť nachádza k technickej hodnote ohodnocovaných stavieb. Oproti výpočtu v znaleckom posudku č. 124/2014, zo dňa , vyhotovil, som vo výpočte VŠH bytu metódou PD znížil Priemerný koeficient polohovej diferenciácie z pôvodnej hodnoty 0,400 na 0,250 a znížil som tiež hodnotenie položky č. 16 z triedy III. na triedu IV.. Uvedenú zmenu som vykonal najmä vzhľadom na skutočnosť, že geografická poloha, skutočnosť že ide o byt na dedine a tiež pôvodný stav nehnuteľnosti determinujú záujem o kúpu tejto nehnuteľnosti. Zrejme aj z uvedených dôvodov neprejavil o kúpu tejto nehnuteľnosti v riadnom kole dobrovoľnej dražby konanej zhruba pred pol rokom (viď príloha č. 5 tohto znaleckého posudku) nijaký dražiteľ záujem a nehnuteľnosť tak nebolo možné za pôvodne stanovenú hodnotu predať nebol o ňu v danom právnom a technickom stave reálny záujem. Vzhľadom k vyššie uvedeným skutočnostiam, lokalite, veľkosti sídelného útvaru, polohe nehnuteľnosti, charakteru objektu, celkovej podlahovej ploche bytu, počtu izieb bytu, štandardnému spôsobu vyhotovenia viacerých konštrukcií, súčasnej finančnej a hypotekárnej situácií na slovenskom trhu a tiež s prihliadnutím k aktuálnym cenám podobných nehnuteľností v tejto časti Nitrianskeho kraja stanovujem priemerný koeficient polohovej diferenciácie na 0,250. Všeobecná hodnota bytu vypočítaná metódou polohovej diferenciácie: Priemerný koeficient polohovej diferenciácie: 0,250 Určenie koeficientov polohovej diferenciácie pre jednotlivé triedy: I. trieda = 0,750 II. trieda = 0,500 IV. trieda = 0,138 V. trieda = 0,025 III. trieda % = (0,250+0,500) Aritm. priemer I. a III. triedy III. trieda = 0,250 Aritm. priemer V. a III. triedy III. trieda - 90 % = (0,250-0,225) Výpočet koeficientu polohovej diferenciácie: Váha Výsledok č. Popis Trieda Kpdi Vi Kpdi*Vi 1 Trh s bytmi v danej lokalite- sídlisku V. 0, ,2500 dopyt v porovnaní s ponukou je výrazne nižší 2 Poloha byt. domu v danej obci - vzťah k centru obce III. 0, ,5000 časti obce vhodné k bývaniu, bežné sídliská 3 Súčasný technický stav bytu a bytového domu II. 0, ,5000 nehnuteľnosť nevyžaduje opravu, len bežnú údržbu 4 Prevládajúca zástavba v bezprostr. okolí byt. domu I. 0, ,7500 objekty pre bývanie, šport, rekreáciu, parky a pod. 5 Príslušenstvo bytového domu IV. 0, ,8280 práčovňa a sušiareň alebo kočikáreň a miestnosť pre bicykle 6 Vybavenosť a príslušenstvo bytu IV. 0, ,3800 byt (nebyt. priestor) bez vykonaných rekonštrukcií s typovým vybavením 7 Pracovné možnosti obyvateľstva - miera nezamestnanosti III. 0, ,0000 obmedzené pracovné možnosti v mieste, nezamestnanosť do 15% 8 Skladba obyvateľstva v obytnom dome - sídlisku II. 0, ,0000 priemerná hustota obyvateľstva v sídlisku - obytné domy do 20 bytov 9 Orientácia obytných miestností k svetovým stranám III. 0, ,2500 orientácia obytných miestností čiastočne vhodná a čiastočne nevhodná 10 Umiestnenie bytu v bytovom dome IV. 0, ,2420 byt na najvyššom podlaží 11 Počet bytov vo vchode - v bloku I. 0, ,2500 Byt > Počet bytov vo vchode: do 4 bytov 12 Doprava v okolí bytového domu III. 0, ,7500 autobus, miestna doprava - v dosahu do 15 minút

13 13 13 Občianska vybavenosť v okolí bytového domu III. 0, ,5000 pošta, základná škola, zdravotné stredisko, základná obchodná sieť a základné služby 14 Prírodná lokalita v bezprostrednom okolí bytového domu V. 0, ,1000 žiadne prírodné útvary v bezprostrednom okolí 15 Kvalita život. prostr. v bezprostred. okolí byt. domu II. 0, ,5000 bežný hluk a prašnosť od dopravy 16 Názor znalca IV. 0, ,7600 problematický byt Spolu ,56 Koeficient polohovej diferenciácie: 38,56/ 145 = 0,266 Všeobecná hodnota bytov vypočítaná metódou polohovej diferenciácie: ,74 EUR * 0,266 = 8 408,46 EUR 3.3 Všeobecná hodnota pozemku vypočítaná metódou polohovej diferenciácie Pozemok, parcela č. 816/20, k.ú. Kolta, obec Kolta, okres Nové Zámky Ohodnocovaný pozemok sa nachádza v obci Kolta, v okrese Nové Zámky, na území Nitrianskeho kraja. Pozemok je na liste vlastníctva č. 1722, k.ú. Kolta, obec Kolta, okres Nové Zámky zapísaný ako zastavané plochy a nádvoria v zastavanom území obce. Pozemok, na ktorom je bytový dom, v ktorom sa ohodnocovaný byt nachádza postavený, je prístupný z verejnej komunikácie v obci Kolta. Pozemok je situovaný v obytnej časti obce - stavebné územie obcí do obyvateľov, v lokalite sa nachádzajú prevažne štandardné rodinné a bytové domy a tiež príslušná občianska vybavenosť. Nehnuteľnosť sa nachádza v bežnej obci, cesta do okresného mesta Nové Zámky trvá autom cca 15 minút pozemky na predmestiach miest. Funkcia lokality, v ktorej sa nehnuteľnosť nachádza je prevažne obytná. Terén, v ktorom sa pozemok nachádza je rovinatý, so sklonom do 5%. Na ohodnocovanom pozemku sa nachádzajú tieto rozvody sietí technickej infraštruktúry verejný vodovod, kanalizácia do vlastnej žumpy, elektro rozvod NN a plynovod. Celková plocha pozemku je 189,00 m 2. Spoluvlastnícky podiel vlastníka bytu č. 4 k pozemku je vo veľkosti 1/8, čo predstavuje plochu 23,63 m 2 Parcela Druh pozemku Vzorec Spolu výmera Podiel Výmera 816/20 zastavaná plocha a nádvorie ,00 1/8 23,63 m 2 Obec: Východisková hodnota: Kolta 1,66 EUR Koeficient všeobecnej situácie: 0,90 2. stavebné územie obcí do obyvateľov Koeficient intenzity využitia: 1,00 3. rodinné domy so štandardným vybavením, bežné bytové domy Koeficient dopravných vzťahov: 0,90 3. pozemky na predmestiach miest, cesta vlastným autom do centra do 15 minút Koeficient obchodnej a priemyselnej polohy: 1,20 3. obytná poloha Koeficient druhu pozemku: 1,30 zastavaná plocha, nádvoria a záhrady pri stavbách c) dobrá vybavenosť (miestne rozvody vody, elektriny, zemného plynu) Koeficient povyšujúcich a redukujúcich faktorov: 3,00 Povyšujúce faktory: - pozemky určené výhľadovým plánom na vyššie využitie, než slúžia v súčasnosti Koeficient polohovej diferenciácie: 0,90*1,00*0,90*1,20*1,30*3,00=3,7908 Jednotková hodnota pozemku: 3,7908 * 1,66 EUR/m 2 = 6,29 EUR/m 2 Všeobecná hodnota pozemku: 23,63 m 2 *6,29 EUR/m 2 = 148,63 EUR 4. STANOVENIE VŠEOBECNEJ HODNOTY PRE SKUPINU OBJEKTOV: Garáže 4.1 Metóda polohovej diferenciácie a) Analýza polohy nehnuteľností : Ohodnocovaný nebytový priestor sa nachádza Kolta, v okrese Nové Zámky, na území Nitrianskeho kraja. Ohodnocovaný nebytový priestor je zapísaný na liste vlastníctva č. 1445, k.ú. Kolta, obec Kolta, okres Nové Zámky ako priestor č. 2-4, v suteréne, vo vchode č. 44. Pozemok, na ktorom je bytový dom, v ktorom sa ohodnocovaný nebytový priestor nachádza postavený je zapísaný na liste

14 14 vlastníctva č. 1722, k.ú. Kolta, obec Kolta, okres Nové Zámky a tento pozemok je vedený ako zastavané plochy a nádvoria v zastavanom území obce. Tento pozemok je priamo prístupný z verejnej komunikácie v obci Kolta. Kolta je bežnou obcou v okrese Nové Zámky, na území Nitrianskeho kraja. Kolta je obcou s približne trvale žijúcimi obyvateľmi, od centra okresného mesta Nové Zámky je vzdialená cca 20 km, od centra krajského mesta Nitra je vzdialená cca 55 km. Jednotlivé faktory ovplyvňujúce stanovenie výsledného koeficientu polohovej diferenciácie, resp. stanovenia ich triedy sú identické s tými, ktoré sú stanovené znalcom v kapitole 3.1 tohto znaleckého posudku s výnimkou položky č.11 - charakteristika nebytového priestoru: skladové priestory a garáže. Priemerný koeficient polohovej diferenciácie je vzhľadom na odlišné funkčné využite stanovený v hladine 0, Všeobecná hodnota nebytového priestoru vypočítaná metódou polohovej diferenciácie Stanovenie výsledného koeficientu polohovej diferenciácie je zrealizované váhovým priemerom s hodnotami váh totožnými v publikácií Metodika výpočtu všeobecnej hodnoty nehnuteľností a stavieb, vydanej USI ŽI v Žiline v roku 2001, ISBN Priemerný koeficient polohovej diferenciácie je stanovený tak, aby korešpondoval s reálnym stavom na aktuálnom relevantnom trhu s nehnuteľnosťami pre daný typ nehnuteľností. V zmysle Metodiky výpočtu všeobecnej hodnoty stavieb, ktorú spracoval ÚSI pri Žilinskej univerzite v roku 2001 bol priemerný koeficient polohovej diferenciácie pre bytové budovy v obciach stanovený v rozpätí 0,200 0,300. Priemerný koeficient polohovej diferenciácie (predajnosti) vychádza z pomeru všeobecnej hodnoty stavieb na trhu, v sídle kde sa nehnuteľnosť nachádza k technickej hodnote ohodnocovaných stavieb. Oproti výpočtu v znaleckom posudku č. 124/2014, zo dňa , vyhotovil, som vo výpočte VŠH nebytového priestoru metódou PD znížil Priemerný koeficient polohovej diferenciácie z pôvodnej hodnoty 0,250 na 0,200 a znížil som tiež hodnotenie položky č. 16 z triedy III. na triedu IV.. Uvedenú zmenu som vykonal najmä vzhľadom na skutočnosť, že geografická poloha a tiež pôvodný stav nehnuteľnosti determinujú záujem o kúpu tejto nehnuteľnosti. Zrejme aj z uvedených dôvodov neprejavil o kúpu tejto nehnuteľnosti v riadnom kole dobrovoľnej dražby konanej zhruba pred pol rokom (viď príloha č. 5 tohto znaleckého posudku) nijaký dražiteľ záujem a nehnuteľnosť tak nebolo možné za pôvodne stanovenú hodnotu predať nebol o ňu v danom právnom a technickom stave reálny záujem. Vzhľadom k vyššie uvedeným skutočnostiam, lokalite, veľkosti sídelného útvaru, polohe nehnuteľnosti, charakteru objektu, skutočnosti, že ide o garáž pre motorové vozidlo prístupnú samostatným vstupom z dvora, štandardnému spôsobu vyhotovenia viacerých konštrukcií, súčasnej finančnej a hypotekárnej situácií na slovenskom trhu a tiež s prihliadnutím k aktuálnym cenám podobných nehnuteľností v tejto časti Nitrianskeho kraja stanovujem priemerný koeficient polohovej diferenciácie na 0,250. Všeobecná hodnota nebytového priestoru vypočítaná metódou polohovej diferenciácie: Priemerný koeficient polohovej diferenciácie: 0,200 Určenie koeficientov polohovej diferenciácie pre jednotlivé triedy: I. trieda = 0,600 II. trieda = 0,400 IV. trieda = 0,110 V. trieda = 0,020 III. trieda % = (0,200+0,400) Aritm. priemer I. a III. triedy III. trieda = 0,200 Aritm. priemer V. a III. triedy III. trieda - 90 % = (0,200-0,180) Výpočet koeficientu polohovej diferenciácie: Váha Výsledok č. Popis Trieda Kpdi Vi Kpdi*Vi 1 Trh s bytmi v danej lokalite- sídlisku V. 0, ,2000 dopyt v porovnaní s ponukou je výrazne nižší 2 Poloha byt. domu v danej obci - vzťah k centru obce III. 0, ,0000 časti obce vhodné k bývaniu, bežné sídliská 3 Súčasný technický stav bytu a bytového domu II. 0, ,8000 nehnuteľnosť nevyžaduje opravu, len bežnú údržbu 4 Prevládajúca zástavba v bezprostr. okolí byt. domu I. 0, ,0000 objekty pre bývanie, šport, rekreáciu, parky a pod. 5 Príslušenstvo bytového domu IV. 0, ,6600 práčovňa a sušiareň alebo kočikáreň a miestnosť pre bicykle 6 Vybavenosť a príslušenstvo bytu IV. 0, ,1000 byt (nebyt. priestor) bez vykonaných rekonštrukcií s typovým vybavením 7 Pracovné možnosti obyvateľstva - miera nezamestnanosti III. 0, ,6000 obmedzené pracovné možnosti v mieste, nezamestnanosť do 15% 8 Skladba obyvateľstva v obytnom dome - sídlisku II. 0, ,4000 priemerná hustota obyvateľstva v sídlisku - obytné domy do 20 bytov 9 Orientácia obytných miestností k svetovým stranám III. 0, ,0000 orientácia obytných miestností čiastočne vhodná a čiastočne nevhodná 10 Umiestnenie bytu v bytovom dome IV. 0, ,9900 nebytový priestor v 1.PP 11 Počet bytov vo vchode - v bloku V. 0, ,1400 charakteristika nebytového priestoru: garáže