ZNALECKÝ POSUDOK číslo 148/2017

Transkript

1 Znalec: Ing. František Orság, Sládkovičovská 433, Veľké Úľany , tel znalec v odbore stavebníctvo a odvetví pozemné stavby a odhad hodnoty nehnuteľnosti evidenčné číslo znalca: Zadávateľ: Auctioneer s.r.o., Špitálska 61, Bratislava Číslo spisu (objednávky): ústna objednávka ZNALECKÝ POSUDOK číslo 148/2017 Vo veci stanovenia všeobecnej hodnoty bytu č. 1 na 1.p. bytového domu s.č na Boskovičova č. 8, na pozemku parc. KN č. 6168, so spoluvlastníckym podielom na spoločných častiach a zariadeniach domu a so spoluvlastníckym podielom k pozemkom, parc. KN č a 6168, evidované na LV č. 4342, k.ú. Vinohrady, obec BA m.č. - Nové Mesto, okres Bratislava III, za účelom výkonu záložného práva formou dobrovoľnej dražby. Počet listov (z toho príloh): 18 (06) Počet odovzdaných vyhotovení: 3 Vo Veľkých Úľanoch dňa

2 Znalecký posudok č. 148/2017 List č. 2 I. ÚVODNÁ ČASŤ 1. Úloha znalca: Stanoviť všeobecnú hodnotu bytu č. 1 na 1.p. bytového domu s.č na Boskovičova č. 8, na pozemku parc. KN č. 6168, so spoluvlastníckym podielom na spoločných častiach a zariadeniach domu a so spoluvlastníckym podielom k pozemkom, parc. KN č a 6168, evidované na LV č. 4342, k.ú. Vinohrady, obec BA m.č. - Nové Mesto, okres Bratislava III,. 2. Dátum vyžiadania posudku: Dátum, ku ktorému je posudok vypracovaný (rozhodujúci na zistenie stavebno-technického stavu) : Dátum ku ktorému sa nehnuteľnosť ohodnocuje : Podklady pre vypracovanie znaleckého posudku : 5.1 Dodané zadávateľom : Znalecký posudok č. 124/2011, vypracovaný znalcom, Ing. Ivan Izakovič. Potvrdenie o veku bytového domu vydané BD Centrum Bratislava, zo dňa Získané znalcom : Výpis z katastra nehnuteľností, z listu vlastníctva č. 4342, k.ú. Vinohrady zo dňa , vytvorený cez katastrálny portál GKÚ Bratislava. Kópia z katastrálnej mapy, k.ú. k.ú. Vinohrady zo dňa , vytvorená cez katastrálny portál GKÚ Bratislava. Miestne šetrenie vykonané za účasti objednávateľa. Zameranie a zakreslenie skutkového stavu nehnuteľností. Fotodokumentácia. 6. Použitý právny predpis: Vyhláška Ministerstva spravodlivosti Slovenskej republiky č. 492/2004 Z.z. o stanovení všeobecnej hodnoty. Vyhláška Ministerstva spravodlivosti Slovenskej republiky č. 605/2008 Z. z. z 23. decembra 2008, ktorou sa mení vyhláška č. 492/2004 Z. z. o stanovení všeobecnej hodnoty. 7. Ďalšie použité právne predpisy a literatúra: Zákon č. 382/2004 Z.z. o znalcoch, tlmočníkoch a prekladateľoch a o zmene a doplnení niektorých zákonov Vyhláška Ministerstva spravodlivosti Slovenskej republiky č. 490/2004 Z.z. ktorou sa vykonáva zákon č. 382/2004 Z.z. o znalcoch, tlmočníkoch a prekladateľoch a o zmene a doplnení niektorých zákonov. Vyhláška Ministerstva spravodlivosti Slovenskej republiky č. 500/2005 Z. z. z 26. októbra 2005, ktorou sa mení a dopĺňa vyhláška Ministerstva spravodlivosti Slovenskej republiky č. 490/2004 Z. z., ktorou sa vykonáva zákon č. 382/2004 Z. z. o znalcoch, tlmočníkoch a prekladateľoch a o zmene a doplnení niektorých zákonov. Vyhláška Ministerstva spravodlivosti Slovenskej republiky č. 33/2009 Z. z. z 9. februára 2009, ktorou sa mení a dopĺňa vyhláška Ministerstva spravodlivosti Slovenskej republiky č. 490/2004 Z. z., ktorou sa vykonáva zákon č. 382/2004 Z. z. o znalcoch, tlmočníkoch a prekladateľoch a o zmene a doplnení niektorých zákonov. STN Výpočet obstavaného priestoru pozemných stavebných objektov. Zákon č. 50/1976 Zb. o územnom plánovaní a stavebnom poriadku, v znení neskorších predpisov. Vyhláška Úradu geodézie, kartografie a katastra Slovenskej republiky č. 79/1996 Z.z., ktorou sa vykonáva zákon NR SR o katastri nehnuteľností a o zápise vlastníckych a iných práv k nehnuteľnostiam (katastrálny zákon) v znení neskorších predpisov. Vyhláška Federálneho štatistického úradu č. 124/1980 Zb. o jednotnej klasifikácii stavebných objektov a stavebných prác výrobnej povahy Opatrenie Štatistického úradu Slovenskej republiky č. 128/2000 Z.z., ktorým sa vyhlasuje Klasifikácia stavieb. Zákon NR SR č. 182/1993 Z.z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov v znení neskorších predpisov. Marián Vyparina a kol. - Metodika výpočtu všeobecnej hodnoty nehnuteľností a stavieb, Žilinská univerzita v EDIS, 2001, ISBN Indexy cien stavebných prác na precenenie rozpočtov do CU 1. štvrťrok 2017 spracované pomocou indexov cien stavebných prác ŠÚ SR podľa klasifikácie stavieb Index 2,35. Údaj je použitý z internetovej stránky USI Žilina. 8. Osobitné požiadavky zadávateľa: Neboli vznesené. 9. Právny úkon, na ktorý sa má znalecký posudok použiť: Za účelom výkonu záložného práva formou dobrovoľnej dražby.

3 Znalecký posudok č. 148/2017 List č. 3 II. POSUDOK 1. VŠEOBECNÉ ÚDAJE a) Výber použitej metódy: Príloha č. 3 vyhlášky MS SR č. 492/2004 Z.z. o stanovení všeobecnej hodnoty majetku. Použitá je metóda polohovej diferenciácie. Použitie kombinovanej metódy na stanovenie všeobecnej hodnoty nie je možné, pretože stavba nie je schopná dosahovať primeraný výnos formou prenájmu tak, aby bolo možné vykonať kombináciu. Porovnávacia metóda stanovenia všeobecnej hodnoty je vylúčená z dôvodu nedostatku podkladov pre danú lokalitu a typ stavby. Výpočet východiskovej hodnoty je vykonaný pomocou rozpočtových ukazovateľov publikovaných v Metodike výpočtu všeobecnej hodnoty nehnuteľností a stavieb (ISBN ). Koeficient cenovej úrovne je podľa štatistických údajov vydaných ŠU SR platných pre 1. štvrťrok b.) Vlastnícke a evidenčné údaje : podľa LV č čiastočný, k.ú. Vinohrady, obec BA m.č. - Nové Mesto, okres Bratislava III,. A. Majetková podstata: Parcely registra "C" Parc. č o výmere 420 m 2 Záhrady 4 1 Parc. č o výmere 148 m 2 Zastavané plochy a nádvoria 15 1 Legenda: Kód spôsobu využívania pozemku 15 - Pozemok, na ktorom je postavená bytová budova označená súpisným číslom 4 - Pozemok prevažne v zastavanom území obce alebo v záhradkárskej osade, na ktorom sa pestuje zelenina, ovocie, okrasná nízka a vysoká zeleň a iné poľnohospodárske plodiny Kód umiestnenia pozemku 1 - Pozemok je umiestnený v zastavanom území obce. Stavby Súp. č na parc. č obytný dom 1 Legenda: Kód druhu stavby 9 - Bytový dom Kód umiestnenia stavby 1 - Stavby postavené na zemskom povrchu Byty a nebytové priestory B. Vlastníci a iné oprávnené osoby: BYTY... Vchod: Boskovičova 6, 1.p. Byt č. 1 Podiel priestoru na spoločných častiach a spoločných zariadeniach domu a spoluvlastnícky podiel k pozemku : 4990 / Účastník právneho vzťahu: Vlastník 2 Aziriová Mirela r. Aziriová, Chorvátska 66, Šenkvice, PSČ , SR Dátum narodenia : spoluvlastnícky podiel: 1/1 Poznámka Oznámenie o začatí výkonu záložného práva (V-16626/13) s označením veriteľa: OTP Banka Slovensko, a.s., IČO: , na byt č. 1, na 1.p., vchod: Boskovičova 6, P-1226/2017Banka Slovensko, a.s., Štúrova 5, Bratislava, IČO: , a to predajom zálohu na dražbe - čz 3013/2015 Titul nadobudnutia: Kúpna zmluva, podľa V-18888/11 zo dňa C. Ťarchy: Por.č.: Záložné právo podľa 15 z. 182/93 Z.z. v znení z. 151/95 Z.z. v prospech ostatných vlastníkov bytov alebo nebytových priestorov. Por.č.: 2 Záložné právo v prospech OTP Banka Slovensko, a.s., IČO: , na byt č. 1, na 1.p., vchod: Boskovičova 6, podľa V-16626/13 zo dňa Iné údaje: Bez zápisu Poznámka: Bez zápisu

4 Znalecký posudok č. 148/2017 List č. 4 c.) Údaje o obhliadke a zameraní predmetu posúdenia: Miestna obhliadka spojená s miestnym šetrením vykonaná dňa za účasti objednávateľa. Zameranie a zakreslenie skutkového stavu nehnuteľností dňa Fotodokumentácia vyhotovená d.) Technická dokumentácia, najmä porovnanie súladu projektovej dokumentácie a stavebnej dokumentácie so zisteným skutočným stavom: Technická dokumentácia mi nebola poskytnutá. Všetky rozmery sú zamerané na miestnom šetrení. Nameraná podlahová plocha sa veľkosťou nepatrne líši od podlahovej plochy uvedenej podľa podielov na liste vlastníctva. Tento rozdiel pravdepodobne predstavujú povrchové úpravy stien a stavebné úpravy vykonané v byte. Takže dá sa iba predpokladať, že uvedená podlahová plocha bytu bola určená z pôvodnej projektovej dokumentácie a nie so skutkového stavu. Skutkový stav bytu je zaznamenaný v prílohe znaleckého posudku. e.) Údaje katastra nehnuteľností, najmä porovnanie súladu popisných a geodetických údajov katastra nehnuteľností so skutočným stavom: Právna dokumentácia je v súlade so skutkovým stavom evidovanom na LV č čiastočný, k.ú. Vinohrady a zakreslenom stave v kópií z katastrálnej mapy, k.ú. Vinohrady. Doklady o veku stavieb: zo ZP č. 124/2011, Ing. Ivan Izakovič. f.) Vymenovanie jednotlivých pozemkov a stavieb, ktoré sú predmetom ohodnotenia: Byt č. 1 na 1.p. byt. domu s.č. 1676, Boskovičova 6, Bratislava na parc. KN č. 6168, k.ú. Vinohrady so spoluvlastníckym podielom 4990 / na spoločných častiach a zariadeniach domu. Spoluvlastnícky podiel 4990 / (bytu č. 1) k pozemku na parc. KN č a 6168, k.ú. Vinohrady. g.) Vymenovanie jednotlivých pozemkov a stavieb, ktoré nie predmetom ohodnotenia: Neboli zistené. 2. VÝPOČET TECHNICKEJ HODNOTY 2.1 BYTY Byt č. 1 na 1.p. byt. domu s.č. 1676, Boskovičova 6, na parc. KN č. 6168, k.ú. Vinohrady so spoluvlastníckym podielom 4990 / na spoločných časti Popis bytového domu: Bytový dom s.č na pozemku parc. KN č na ulici Boskovičova č. 6 v Bratislave, má podlažia domu prístupné schodiskom. Objekt je podpivničený, suterén zapustený čiastočne pod úrovňou okolitého terénu, v suteréne sú pivničné priestory. Objekt má tri nadzemné podlažia. Hlavnú nosnú konštrukciu bytového domu tvorí murovaný obvodový systém. Založenie objektu je na plošných základoch. Stropný i strešný plášť je vytvorený so železobetónu, strecha je plochá, podlahy v spoločných vstupných priestoroch a na chodbách sú z liateho terazza a na schodisku je tiež liate terazzo. Vstupné dvere sú jednokrídlové oceľové so zasklením. Omietky stien vnútorných sú vápenné hladké, s olejovým náterom, vonkajšia omietka je v štádiu rekonštrukcie _ odstránená. Objekt je vybavený vnútorným rozvodom vody, kanalizácie, plynu a elektriky. Vykurovanie a ohrev TÚV je z vlastného zdroja každého bytu. Proti atmosférickým poruchám je nehnuteľnosť chránená bleskozvodom. V suteréne sa nachádza sušiareň, práčovňa, pivničné kobky a príslušenstvo domu. Vek bytového domu: Kolaudačné rozhodnutie mi nebolo predložené, lebo sa nezachovalo. Vek stavieb pre účel ohodnotenia je stanovený na základe iných dokladov. Vek stavby bytového domu som prebral zo ZP č. 124/ , že stavba bytového domu na ulici Boskovičova č. 6 v Bratislave bola postavená v roku Stavebno - technický stav objektu zodpovedá uvedenému veku nehnuteľnosti, a svedčí o normálnom využívaní domu na bývanie, a o dobrej údržbe domu. Spoločnými časťami bytového domu sú: časti domu nevyhnutné na jeho podstatu a bezpečnosť a sú určené pre spoločné užívanie. Podľa zmluvy o prevode vlastníctva bytu sú to: základy domu, strecha, chodby, obvodové múry, priečelia, vchody, schodištia, vodorovné nosné konštrukcie, izolačné konštrukcie, zvislé nosné konštrukcie. Spoločnými zariadeniami bytového domu sú: zariadenia, ktoré sú určené na spoločné užívanie a slúžia výlučne tomuto domu. Podľa zmluvy sú to: práčovne bez technologického vybavenia, sušiareň bez technologického vybavenia, žehliareň bez technologického vybavenia, spoločná televízna anténa, bleskozvod, vodovodné, teplonosné, kanalizačné, elektrické, telefónne a plynové domové rozvody, a to aj v tom prípade, ak sú umiestnené mimo domu a slúžia výlučne tomuto domu.

5 Znalecký posudok č. 148/2017 List č. 5 Popis bytu: Byt č. 1 sa nachádza na prízemí. Byt tvoria dve obytné miestnosti s príslušenstvom - kuchyňa, chodba, kúpeľňa s WC. K bytu patrí aj pivnica, umiestnená mimo bytu v suteréne - 1. podzemnom podlaží. Byt je vo veľmi dobrom stave, v čase vykonania obhliadky bol odpojený od plynu. V byte boli vykonané rekonštrukčné a modernizačné práce (úpravy), ktoré zvýšili štandard bývania v roku 2006, výmeny podláh, okien stavebné úpravy. V kuchyni je plynový šporák s elektrickou rúrou, kameninový drez, digestor, umývačka riadu. Za kuchynskou linkou je keramický obklad stien. Dvere sú drevené plné alebo presklené, plastové okná. Byt je zabezpečený protipožiarnymi dverami. Svietidlá v byte sú lustrové, žiarivkové, nástenné. Vykurovanie je teplovodné z vlastného zdroja, panelovými radiátormi s ventilmi. V kúpeľni je keramické umývadlo s batériou, plastová vaňa, Všetky zariaďovacie predmety majú batérie. WC je keramická WC misa so zabudovanou nádržkou na splachovanie systém Geberit. Podlahy v obytných miestnostiach sú z veľkoplošných laminátových parkiet, v kúpeľni s WC je z keramickej dlažby. Steny so stierkovou úpravou a stropy v byte sú sadrokartónové podhľady so zabudovaným osvetlením, v byte sú osadené dve vstavané skrine. Podiel bytu na spoločných častiach a spoločných zariadeniach bytového domu je: 4999 / Životnosť: Vzhľadom k tomu, že bytový dom je v dobrom technickom stave (výmena stupacich rozvodov, oprava strechy, a pod.) a nie je na ňom zanedbaná pravidelná bežná údržba, stanovujem opotrebenie analytickou metódou. ZATRIEDENIE STAVBY JKSO: Domy obytné typové s celoštátne neunifikovanými konštrukč. sústavami (mimo sústav to ) KS: Trojbytové a viacbytové budovy PODLAHOVÁ PLOCHA Názov miestnosti a výpočet Podlahová plocha [m 2 ] chodba 2,850*1,070 3,05 I, obytná miestnosť 3,720*3,350 12,46 II, obytná miestnosť 4,190*3,660 15,34 kuchyňa 3,350*2,950 9,88 kúpeľňa+wc 2,390*2,300 5,50 Výmera bytu bez pivnice 46,23 pivnica 2,510*1,480 3,71 Vypočítaná podlahová plocha 49,94 STANOVENIE VÝCHODISKOVEJ HODNOTY NA MERNÚ JEDNOTKU Rozpočtový ukazovateľ: RU = 9800 / 30,1260 = 325,30 Eur/m 2 Koeficient konštrukcie: kk = 0,939 (murovaná z tehál, tvárnic, blokov) Koeficient vyjadrujúci vývoj cien: kcu = 2,350 Koeficient vyjadrujúci územný vplyv: km = 1,12 Výpočet koeficientu vplyvu vybavenia objektu Číslo Názov Cenový podiel RU [%] cpi Koef. štand. ksi Úprava podielu cpi * ksi Cenový podiel hodnotenej stavby [%] Spoločné priestory 1 Základy vrát. zemných prác 5,00 1,25 6,25 4,98 2 Zvislé konštrukcie 18,00 1,20 21,60 17,16 3 Stropy 8,00 1,05 8,40 6,69 4 Schody 3,00 1,05 3,15 2,51 5 Zastrešenie bez krytiny 5,00 1,00 5,00 3,98 6 Krytina strechy 2,00 1,05 2,10 1,67 7 Klampiarske konštrukcie 1,00 1,00 1,00 0,80 8 Úpravy vonk. povrchov 3,00 1,05 3,15 2,51 9 Úpravy vnút. povrchov 2,00 1,05 2,10 1,67 10 Vnútorné ker. obklady 0,50 1,00 0,50 0,40 11 Dvere 0,50 1,05 0,53 0,42 12 Okná 5,00 1,20 6,00 4,78 13 Povrchy podláh 0,50 1,00 0,50 0,40

6 Znalecký posudok č. 148/2017 List č Vykurovanie 2,50 1,00 2,50 1,99 15 Elektroinštalácia 2,00 1,00 2,00 1,59 16 Bleskozvod 1,00 0,90 0,90 0,72 17 Vnútorný vodovod 2,00 1,00 2,00 1,59 18 Vnútorná kanalizácia 2,00 1,00 2,00 1,59 19 Vnútorný plynovod 1,00 1,00 1,00 0,80 20 Výťahy 2,00 0,00 0,00 0,00 21 Ostatné 2,00 1,20 2,40 1,91 Zariadenie bytu 22 Úpravy vnút. povrchov 4,00 1,85 7,40 5,89 23 Vnútorné ker. obklady 1,00 1,80 1,80 1,43 24 Dvere 2,00 1,45 2,90 2,31 25 Povrchy podláh 2,50 1,65 4,13 3,28 26 Vykurovanie 2,50 1,45 3,63 2,89 27 Elektroinštalácia 3,00 1,15 3,45 2,75 28 Vnútorný vodovod 1,00 1,05 1,05 0,84 29 Vnútorná kanalizácia 1,00 1,05 1,05 0,84 30 Vnútorný plynovod 0,50 1,10 0,55 0,44 31 Ohrev teplej vody 2,00 1,10 2,20 1,75 32 Vybavenie kuchýň 2,00 3,50 7,00 5,57 33 Vnút.hyg.zariad.vrátane WC 4,00 2,35 9,40 7,48 34 Bytové jadro bez rozvodov 4,00 1,25 5,00 3,98 35 Ostatné 2,50 1,20 3,00 2,39 Spolu 100,00 125,63 100,00 Koeficient vplyvu vybavenosti: kv = 125,63 / 100 = 1,2563 Východisková hodnota na MJ: VH = RU * kcu * kk * kv * km [Eur/m 2 ] VH = 325,30 Eur/m 2 * 2,350 * 0,939 * 1,2563 * 1,12 VH = 1 010,02 Eur/m 2 TECHNICKÝ STAV Výpočet opotrebenia analytickou metódou Číslo Názov Cenový podiel [%] Rok užívania Životnosť Vek Opotrebenie [%] 1 Základy vrát. zemných prác 4, ,70 2 Zvislé konštrukcie 17, ,64 3 Stropy 6, ,54 4 Schody 2, ,70 5 Zastrešenie bez krytiny 3, ,43 6 Krytina strechy 1, ,21 7 Klampiarske konštrukcie 0, ,10 8 Úpravy vonk. povrchov 2, ,38 9 Úpravy vnút. povrchov 1, ,77 10 Vnútorné ker. obklady 0, ,38 11 Dvere 0, ,19 12 Okná 4, ,88 13 Povrchy podláh 0, ,35 14 Vykurovanie 1, ,44 15 Elektroinštalácia 1, ,35 16 Bleskozvod 0, ,09 17 Vnútorný vodovod 1, ,18 18 Vnútorná kanalizácia 1, ,18 19 Vnútorný plynovod 0, ,09 20 Výťahy 0, ,00 21 Ostatné 1, ,22 22 Úpravy vnút. povrchov 5, ,08 23 Vnútorné ker. obklady 1, ,39 24 Dvere 2, ,51 25 Povrchy podláh 3, ,90

7 Znalecký posudok č. 148/2017 List č Vykurovanie 2, ,64 27 Elektroinštalácia 2, ,61 28 Vnútorný vodovod 0, ,23 29 Vnútorná kanalizácia 0, ,18 30 Vnútorný plynovod 0, ,12 31 Ohrev teplej vody 1, ,48 32 Vybavenie kuchýň 5, ,04 33 Vnút.hyg.zariad.vrátane WC 7, ,65 34 Bytové jadro bez rozvodov 3, ,73 35 Ostatné 2, ,88 Opotrebenie 38,26% Technický stav 61,74% VÝCHODISKOVÁ A TECHNICKÁ HODNOTA Názov Výpočet Hodnota [Eur] Východisková hodnota 1 010,02 Eur/m 2 * 49,94m ,40 Technická hodnota 61,74% z ,40 Eur ,90 3. STANOVENIE VŠEOBECNEJ HODNOTY a) Analýza polohy nehnuteľností: Bytový dom s.č na pozemku parc. KN č na ulici Boskovičova č. 2 sa nachádza v zastavanom území obce Bratislava - mestská časť Nové Mesto, okres Bratislava III., na okraji obytného útvaru mestskej časti, daný do užívania v roku Posudzovaný dom a byt je vzdialený cca 10 m od hlavnej komunikácie smerujúcej do historického centra mesta. Orientácia obytných miestností ohodnocovaného bytu je čiastočne výhodná a čiastočne nevýhodná. Dopravné spojenie s centrom Bratislavy je mestskou hromadnou dopravou do min. V blízkom okolí sa nachádza základná a vyššia občianska vybavenosť. Byt je situovaný v príjemnom zelenom prostredí lesoparku, v ulici bez intenzívnej dopravy, s možnosťou parkovania na priľahlých komunikáciach. V blízkosti je kompletná občianska vybavenosť, v absolútnej blízkosti bytového domu sú menšie obchodné prevádzky, sídla menších spoločností, vo vzdialenosti blízkeho centra sú situované sídla bánk, štátnych inštitúcií, poisťovacích spoločností, reštaurácie, objekty vysokej školy, hotely, kostol, nemocnica Kramáre, železničná stanica. V objekte pri obhliadke nebol zistený výskyt konfliktných skupín obyvateľstva. b) Analýza využitia nehnuteľností: Ohodnocovaná nehnuteľnosť svojím stavebno-technickým prevedením nie je uspôsobená na iný účel využitia, ako na bývanie. V budúcnosti sa neočakávajú zmeny v blízkej okolitej zástavbe, ktoré ovplyvnia hodnotu stavby. Dom je prístupný cez prístupové chodníky a spevnené plochy z jednej strany. Stavba je v dobrom stavebno-technickom stave, opotrebenie stavby je primerané jej veku. Vzhľadom k polohe a že sa jedná o objekt na bývanie je možnosť využitia len pre dané účely. c) Analýza prípadných rizík spojených s využívaním nehnuteľností: Ťarcha uvedená na LV v prospech OTP Banka Slovensko, a.s.,. Nepredpokladám žiadne iné riziká spojené s využívaním nehnuteľností. 3.1 STAVBY METÓDA POLOHOVEJ DIFERENCIÁCIE BYTY Všeobecná hodnota bytov vypočítaná metódou polohovej diferenciácie: Priemerný koeficient polohovej diferenciácie bol stanovený s ohľadom na typ nehnuteľností a sídlo. Výpočet koeficientu polohovej diferenciácie je vykonaný podľa Metodiky stanovenia všeobecnej hodnoty nehnuteľností a stavieb vydanej Žilinskou univerzitou - Ústavom súdneho inžinierstva. Zdôvodnenie jednotlivých koeficientov je uvedené priamo v tabuľke.

8 Znalecký posudok č. 148/2017 List č. 8 Priemerný koeficient polohovej diferenciácie: 1,5 Určenie koeficientov polohovej diferenciácie pre jednotlivé triedy: Trieda Výpočet Hodnota I. trieda III. trieda % = (1, ,000) 4,500 II. trieda Aritmetický priemer I. a III. triedy 3,000 III. trieda Priemerný koeficient 1,500 IV. trieda Aritmetický priemer V. a III. triedy 0,825 V. trieda III. trieda - 90 % = (1,500-1,350) 0,150 Výpočet koeficientu polohovej diferenciácie: Číslo Popis Trieda kpdi Váha vi Výsledok kpdi*vi 1 Trh s bytmi v danej lokalite- sídlisku dopyt v porovnaní s ponukou je v rovnováhe III. 1, ,00 2 Poloha byt. domu v danej obci - vzťah k centru obce časti obce, mimo obchodného centra, hlavných ulíc a vybraných sídlisk II. 3, ,00 3 Súčasný technický stav bytu a bytového domu nehnuteľnosť nevyžaduje opravu, len bežnú údržbu II. 3, ,00 4 Prevládajúca zástavba v bezprostr. okolí byt. domu objekty pre bývanie, šport, rekreáciu, parky a pod. I. 4, ,50 5 Príslušenstvo bytového domu práčovňa a sušiareň alebo kočikáreň a miestnosť pre bicykle IV. 0, ,95 6 Vybavenosť a príslušenstvo bytu komplexne rekonštruovaný byt so štandardným vybavením, alebo v novostavbe so štandardným vybavením II. 3, ,00 7 Pracovné možnosti obyvateľstva - miera nezamestnanosti dostatočná ponuka pracovných možností v mieste, nezamestnanosť do 5 % I. 4, ,00 8 Skladba obyvateľstva v obytnom dome - sídlisku malá hustota obyvateľstva v sídlisku - obytné domy do 8 bytov I. 4, ,00 9 Orientácia obytných miestností k svetovým stranám orientácia obytných miestností čiastočne vhodná a čiastočne nevhodná III. 1, ,50 10 Umiestnenie bytu v bytovom dome byt na prízemí, alebo na 7 a vyššom podlaží III. 1, ,50 11 Počet bytov vo vchode - v bloku počet bytov vo vchode: do 10 bytov II. 3, ,00 12 Doprava v okolí bytového domu železnica, autobus, miestna doprava, taxislužba - v dosahu do 5 minút I. 4, ,50 13 Občianska vybavenosť v okolí bytového domu pošta, banka, škola, škôlka, jasle, nemocnica, divadlo, kompletná sieť obchodov a služieb I. 4, ,00 14 Prírodná lokalita v bezprostrednom okolí bytového domu chránená krajinná oblasť, mestská rezervácia, národný park, výrazné prírodné lokality a pod. I. 4, ,00 15 Kvalita život. prostr. v bezprostred. okolí byt. domu tiché prostredie - bez poškodenia ovzdušia, vodných tokov I. 4, ,50 16 Názor znalca dobrý byt II. 3, ,00 Spolu ,45 VŠEOBECNÁ HODNOTA BYTOV Názov Výpočet Hodnota Koeficient polohovej diferenciácie kpd = 447,45/ 145 3,086 Všeobecná hodnota VŠHB = TH * kpd = ,90 Eur * 3, ,90 Eur

9 Znalecký posudok č. 148/2017 List č POZEMKY METÓDA POLOHOVEJ DIFERENCIÁCIE POZEMKY POLOHOVOU DIFERENCIÁCIOU Identifikácia pozemku: podľa LV č POPIS Pozemky sa nachádzajú v zastavanom území Hl. mesta SR Bratislava na parc. KN č záhrady a parc. KN č zastavané plochy a nádvoria, evidované na LV č čiastočný, v katastrálnom území Vinohrady na ulici Boskovičova č. 6, okres Bratislava III. Predmetom ohodnotenia je spoluvlastnícky podiel (bytu č. 1) k pozemkom, na ktorom je z časti postavená stavba bytového domu a jeho veľkosť je vyjadrená spoluvlastníckym podielom 4990/ Sú mierne svahovitého charakteru, z časti zastavané bytovým domom s prístupom k pozemku po spevnenom chodníku a asfaltovej komunikácii. V okolí sa nachádzajú rodinné domy bežného štandardu. Pozemok je umiestnený v obytnej zóne s dobrým dosahom na centrum mesta. Cesta do centra mesta je cca 10 min autom. Pozemok má možnosť napojenia na verejný vodovod, kanalizáciu, plynovod a rozvod el. energie. V okolí pri obhliadke nebol zistený výskyt konfliktných skupín obyvateľstva. Ohodnotenie pozemkov je stanovené metódou polohovej diferenciácie. Parcela Druh pozemku Vzorec Spolu Výmera Podiel výmera [m 2 ] podielu [m 2 ] 6167 záhrada , / , zastavaná plocha a nádvorie , / ,21 Spolu výmera 568,00 92,91 Obec: Bratislava Východisková hodnota: VHMJ = 66,39 Eur/m 2 Označenie a názov koeficientu Hodnotenie ks koeficient všeobecnej situácie kv koeficient intenzity využitia kd koeficient dopravných vzťahov kp koeficient obchodnej a priemyselnej polohy ki koeficient technickej infraštruktúry pozemku kz koeficient povyšujúcich faktorov kr koeficient redukujúcich faktorov 6. veľmi dobré obchodné a obytné časti v mestách od do obyvateľov, obytné časti miest nad obyvateľov, luxusné obytné oblasti s dobrým osvetlením a výhľadom, 3. rodinné domy so štandardným vybavením, bežné bytové domy, bytové domy s nebytovými priestormi 4. pozemky v tesnej blízkosti prostriedku hromadnej dopravy s dobrou úpravou ciest, cesta autom do centra (10 min), územie mesta Hodnota koeficientu 3. obytná poloha 1,20 4. veľmi dobrá vybavenosť inžinierskych sieti 1,45 5. pozemky s výrazne zvýšeným záujmom o kúpu, ak to nebolo zohľadnené v zvýšenej východiskovej hodnote 1. nevyskytuje sa 1,00 VŠEOBECNÁ HODNOTA POZEMKU Názov Výpočet Hodnota Koeficient polohovej diferenciácie kpd = 1,55 * 1,00 * 1,00 * 1,20 * 1,45 * 2,00 * 1,00 5,3940 Jednotková hodnota pozemku VŠHMJ = VHMJ * kpd = 66,39 Eur/m 2 * 5, ,11 Eur/m 2 Všeobecná hodnota pozemku v celosti VŠHPOZ = M * VŠHMJ = 568,00 m 2 * 358,11 Eur/m ,48 Eur VYHODNOTENIE PO PARCELÁCH Názov Všeobecná hodnota Spoluvlastnícky Všeobecná hodnota pozemku v celosti [Eur] podiel podielu na pozemku [Eur] parcela č , / ,79 parcela č , / ,20 Spolu , ,99 1,55 1,00 1,00 2,00

10 Znalecký posudok č. 148/2017 List č. 10 III. ZÁVER 1. VŠEOBECNÁ HODNOTA Všeobecná hodnota stavieb a pozemkov bola stanovená metódou polohovej diferenciácie. Vzhľadom na umiestnenie nehnuteľnosti, prístupnosť, jeho dispozičné, architektonické riešenie, stavebno-technický stav, všeobecná hodnota stanovená touto metódou objektívne vystihuje všeobecnú hodnotu predmetnej nehnuteľnosti v danom mieste a čase pri jej prípadnom poctivom predaji v bežnom obchodnom styku. 2. REKAPITULÁCIA VŠEOBECNEJ HODNOTY pozemkov a stavieb stanovenej podľa vyhlášky MS SR č. 492/2004 Z.z. o stanovení hodnoty majetku: Názov Všeobecná hodnota 1 [Eur] Stavby Byt č. 1 na 1.p. byt. domu s.č. 1676, Boskovičova 6, na parc. KN č. 6168, k.ú. Vinohrady so spoluvlastníckym podielom 4990 / na spoločných časti ,90 Pozemky podľa LV č parc. č (68,7 m 2 ) ,79 podľa LV č parc. č (24,21 m 2 ) 8 669,20 Spolu pozemky (92,91 m 2 ) ,99 Spolu VŠH ,89 Zaokrúhlená VŠH spolu ,00 Všeobecná hodnota stavieb a pozemkov je spolu: ,00 Eur Slovom: Jeden stodvadsaťdeväťtisícštyristo Eur Vo Veľkých Úľanoch dňa Ing. František Orság 1 Všeobecná hodnota je výsledná objektivizovaná hodnota nehnuteľností a stavieb, ktorá je znaleckým odhadom ich najpravdepodobnejšej ceny ku dňu ohodnotenia, ktorú by tieto mali dosiahnuť na trhu v podmienkach voľnej súťaže, pri poctivom predaji, keď kupujúci aj predávajúci budú konať s patričnou informovanosťou i opatrnosťou a s predpokladom, že cena nie je ovplyvnená neprimeranou pohnútkou.

11 Znalecký posudok č. 148/2017 List č. 11 IV. PRÍLOHY Výpis z katastra nehnuteľností, z listu vlastníctva č. 4342, k.ú. Vinohrady zo dňa , vytvorený cez katastrálny portál GKÚ Bratislava. Kópia z katastrálnej mapy, k.ú. k.ú. Vinohrady zo dňa , vytvorená cez katastrálny portál GKÚ Bratislava. Náčrt pôdorysu zameraného súčasného stavu bytu č. 1, Boskovičova č. 6, k.ú. Vinohrady, Bratislava III. Fotodokumentácia.

12 Znalecký posudok č. 148/2017 List č. 12 V. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudok som vypracoval ako znalec zapísaný v zozname znalcov, tlmočníkov a prekladateľov vedenom na Ministerstve spravodlivosti Slovenskej republiky pre odbor STAVEBNÍCTVO a odvetvia POZEMNÉ STAVBY, ODHAD HODNOTY NEHNUTEĽNOSTÍ, evidenčné číslo znalca Znalecký posudok je v denníku zapísaný pod číslom 148/2017. Ing. František Orság